Едва ли не самым простым и распространенным методом приобретения жилья в новостройках считается договор переуступки. Казалось бы, что может быть проще: нашел продавца и купил! Но на деле оказывается, что приобретение квартиры в новостройке — сложный процесс. Лишь немногие компании готовы вкладывать собственные средства для возведения многоэтажного дома, а потому в России так распространено долевое строительство: застройщики находят инвестора, который готов вложиться, привлекают частных лиц, имеющих на руках нужную сумму, и начинают стройку. К моменту, пока дом достроится и будет сдан в эксплуатацию, свободных квартир уже не остается. Конечно, в небольших городах квартиры к моменту сдачу могут оставаться не проданными, но Санкт-Петербург так велик, что потребность в жилье в новостройках будет оставаться стабильно высокой еще многие годы.
Как мы уже отметили, договор переуступки позволяет получить новую квартиру в доме, который много месяцев назад был распродан и поделен между дольщиками. Мы предлагаем разобраться в механизмах договора переуступки, его особенностях и положительных и отрицательных моментах.
Что такое договор переуступки?
Чтобы понять, что это за процедура, нужно владеть специальной терминологией. Так, передача прав на имущества одного лица другому называется цессией. Дольщик, который решил отдать право на недвижимость, в документах значится как цедент. Человек, который дал согласие на приобретение и готов в дальнейшем выполнять обязательства и обязанности дольщика — цессионарий.
Если говорить более простыми словами, то цессия — это выгода, та разница в средствах, которую получает дольщик, принявший участие в долевом строительстве с этапа котлована. Как правило, разница в цене составляет порядка 20-30 %. То есть покупателю, который приобретает жилье на этапе окончания, придется заплатить существенно больше, чем оплачивал тот, кто решился на долевое строительство.
Как правило, в качестве цедента выступают различные строительные компании, инвесторы разных мастей и, конечно, частные лица. Но как быть физическому лицу, если жизненные обстоятельства поменялись, район разонравился и теперь хочется чего-то другого? Или просто есть желание заработать. Так вот, как раз договор переуступки и является тем самым уникальным инструментом, который будет работать сразу в нескольких случаях.
В былые времена человек, который вступил в долевое строительство, фактически не имел права отказаться от сделки с застройщиком. В противном случае приходилось платить огромную неустойку, что оказывалось крайне невыгодным. А вот благодаря договору переуступки удавалось избавиться от проблемы, которая нависала. Дольщик переуступает свою долю цессионарию и получает возможность не только сохранить вложенные средства, но еще и получить довольно большую прибыль от сделки!
Однако нельзя забывать о том, что переуступить долю в строительном объекте можно только до тех пор, пока права на недвижимость не реализованы. Таким образом, получается, что передать права можно до тех пор, пока дом или объект не сдан в эксплуатацию и на него не получены все необходимые документы. Примечательно, что дольщик имеет полное право заключать соглашения сразу с несколькими цессионариями. Правда, только в случае, когда в квартире две и более комнат. Именно это разрешение в свое время породило множество проблем на рынке новостроек, когда одну и ту же квартиру могли продать сразу нескольким людям. И доказать свою честность цессионарий не мог. Цеденты, тем временем, получали огромные прибыли и исчезали.
О плюсах и минусах договора переуступки
Покупка квартиры по договору переуступки — очень выгодный для покупателя ход. В том плане, что цена получается низкой. После сдачи дома в эксплуатацию стоимость квадратного метра вырастает за счет того, что застройщик закладывает и риски, и затраты, и свою прибыль, и проценты от кредита в стоимость квадратного метра. А это плюс 20-30% к той стоимости, которую вносили дольщики. Соинвесторы же к моменту сдачи дома, стараются всеми силами с выгодой продать квартиры, ради которых, собственно, и ввязывались в стройку. В итоге цены они снижают, частенько демпингуют, стараются как можно быстрее переуступить права, пока это возможно. В сравнении с ценами застройщика — это минус в 5, а то и во все 20-30%!
Как видите, экономия по деньгами получается более чем очевидной. В Санкт-Петербурге на договоре переуступки можно сэкономить до 20 000 рублей на каждом квадратном метре.
Что бы ни говорили эксперты, минусов и договора переуступки мало. Да, риск, бесспорно, присутствует. Покупатель доли вынужден принять на себя обязательства дольщика. Дольщик в данной ситуации был посредником, и если по каким-либо причинам договор переуступки по суду будет признан недействительным, застройщик окажется полностью свободным от обязательств перед покупателем доли — цессионарием.
Что нужно знать, но не принято оговаривать?
Договор переуступки — это риск. Если инвестор имеет большой опыт и положительные отзывы, негатива ждать не стоит. Во всех прочих случаях нужно очень внимательно подходить к заключению соглашения.
В былые времена договор переуступки заключался без привлечения других сторон. Сегодня его нужно в обязательно порядке регистрировать в государственном органе. То есть риск навлечения на себя проблем у покупателя уменьшается. Застройщики настолько стали зависеть от государственных органов, что начали перестраховываться и требовать и государственной регистрации, и подписания документов в строгом соответствии с законом, и письменного уведомления о факте заключения сделки цедента с цессионарием. Если какое-то правило нарушено, договор переуступки в судебном порядке признается недействительным.
Как-то немного пишут о том, что договор переуступки влечет за собой дополнительные траты. Чтобы согласовать все документы с застройщиком, предстоит заплатить определенную сумму. Как правило, она зависит от застройщика и составляет 1-5% от стоимости жилья. Не от стоимости квадратного метра или чего-то иного, а именно от общей стоимости офиса или квартиры, которая передается новому дольщику. В большинстве случаев погашать ее приходится наполовину: одну часть вносит цессионарий, а вторую цедент. В некоторых случаях инвесторы не хотят этого делать и возлагают выплату комиссии на плечи покупателей, а те соглашаются, так как не знают, что бывает иначе.
Передавать деньги цеденту сразу ни в коем случае нельзя. Впрочем, уже несколько лет кряду существует законная процедура, которая подразумевает применение банковских ячеек. Свои деньги продавец сможет забрать только после того, как цессионарий, то есть покупатель, получит полный пакет документов и регистрацию на свое имя приобретаемой доли.
Как уже говорилось ранее, привлекать застройщика к заключению договора переуступки можно и нужно. Большинство застройщиков вносят особый пункт в договор о долевом участии, в котором прописывают, что дольщик обязан уведомлять о передаче прав. В противном случае соглашения признаются недействительными, и страдает в этом случае исключительно тот, кто согласился приобрести долю. По сути, пункт договора, подразумевающий уведомление застройщика и передаче прав, защищает именно цессионариев. Даже в Гражданском кодексе есть пункт, который регламентирует передачу прав и заключение договоров переуступки.
Очень важно привлекать застройщика при заключении договора переуступки — об этом говорят и сами застройщики, и юристы. Дело в том, что на дольщика по ряду договоренностей могут быть наложены дополнительные обязательства, прописанные в договоре. Цессионария же не всегда об этом предупреждают. Фактически получается, что покупатель приобретает кота в мешке, а не недвижимость по привлекательным ценам. Важно также знать, какие условия по договору цедент выполнил, а какие еще остаются. В случае заключения договора переуступки, все это придется выполнять покупателю. Стоит взять у застройщика комплект документов, подтверждающих выполнение обязательств по долевому строительству. Кроме того, не лишним будет уточнить, произведена ли выплата средств в полной мере, чтобы долги инвестора или физического лица, выступающего в качестве цедента, не стали сюрпризом.
В последние годы наблюдалась любопытная тенденция: некоторые физические лица, выступающие в качестве цедента, добавляли к стоимости недвижимости, которая передавалась по договору переуступки, налог. Сумма его была не очень большой, так как составляла несколько процентов от разницы между ценой застройщика и стоимостью продажи проекта. Этого делать цеденты не имеют права, так как именно они получили прибыль от переуступки, а не застройщик или покупатель! В этом случае нужно проявить внимательность и найти законные рычаги воздействия. Впрочем, учитывая достаточно низкую стоимость такой недвижимости, покупатели соглашаются на подобные условия.
Зная особенности покупки жилья или другой недвижимости по договору переуступки, изучив возможные нюансы и проблемы, любой человек может смело заключать соглашение и платить деньги. С появлением поправок в 214-ый закон, права тех, кто соглашается на долевое строительство, оказались гораздо более защищенными, чем ранее. Кроме того, сами процессы и процедуры стали прозрачнее, проще, доступнее рядовому потребителю, не вникающему в юридические нюансы.
Приобретать недвижимость по договору переуступки стоит! Те небольшие риски, с которыми можно столкнуться в ходе заключения договора, окупятся с лихвой, ведь разница в цене столь существенна, что кожа выделки стоит!
