О строительстве жилья по Федеральному закону №214

Строительные пирамиды стремительно уходят в прошлое. Даже если и был какой-то намек на них в недалеком прошлом, пресечь любые попытки обмана смог закон. Речь идет о ФЗ №214, регулирующем участие в долевом строительстве как жилых многоквартирных домов, так и любой другой недвижимости.

Несколько слов о том, как все начиналось

Вплоть до 2005 года в России в целом и в Санкт-Петербурге в частности, как грибы после дождя, росли строительные пирамиды. Дольщики, выложив изрядную долю своих накоплений, влезая в долги и кредиты, стремились обзавестись собственными квартирами. Естественно, дешевле покупать квадраты было у застройщиков, которые собирали дольщиков, брали у них деньги и обязывались возвести и сдать в эксплуатацию дом в определенные сроки. И хорошо, если застройщик обладал опытом и должными ресурсами, чтобы начать стройку! В большинстве случаев возведение дома доверялось подрядчикам, зачастую непроверенным и нечестным.

Итак, деньги собраны, внесены на счета застройщика. Стройка началась, затянулась. Застройщик экстренно собирает новых дольщиков и за счет тех, кто претендует на квартиры в новом доме, погашает долги по дому, которые уже строится. Рано или поздно такие пирамиды рушились, а те, кто вступил в долевое строительство последним, оказывался у разбитого корыта.

Впрочем, множество неприятных ситуаций в долевом строительстве случились по вине неблагонадежных подрядчиков, которые вверенный им участок работ могли «отдать» дальше — субподрядчикам. Проконтролировать всю цепочку застройщик оказывался уже не в состоянии. Результат: разорившийся застройщик, глыба плит и незаконченный фундамент, сбежавший подрядчик и дольщик без денег и недвижимости.

Как раз для устранения подобных схем и было принято решение отрегулировать деятельность застройщиков на законодательном уровне. Закон был подписан в декабре 2004 года. В силу он вступил в апреле 2005. С тех пор привлекать средства граждан и юридических лиц можно только по договору, который регламентирует отношения и определяет порядок работы.

Закон как дышло?

Долго пришлось законодателям вести борьбу с недобросовестными застройщиками. ФЗ №214 создавался, чтобы пресечь обман рядовых покупателей, которые, уповая на честность застройщиков, несли им последние деньги. Но при этом сами они не знали, будет ли достроен дом, в какие сроки, какого качества будет и получат ли жильцы и собственники обещанные блага.

Договоры до вступления закона в силу подписывались, как придется. Стоит ли говорить, что значительная часть дольщиков даже не удосуживалась проверять, как составлен документ? Договоры разрабатывались только с учетом потребностей застройщика, его выгод и особенностей. Компании составляли документы сами, не руководствуясь рекомендациями и примерами. В общем, делалось все, как в голову взбредет.

Больше все крови дольщикам попортили договоры долевого участия. То есть дольщик вносил деньги и… мог про них забыть! Такие документы никогда не регистрировались в ФРС. В итоге дольщик, бесспорно, получал долю в новом доме или офисном помещении. Однако одну и ту же квартиру застройщик мог продать два, три, четыре раза! Кроме того, еще до начала стройки дольщикам обещали большие ванны, дорогие ремонты, высокие потолки, мраморные ступени и едва ли не золотые канделябры вместо ламп. В лучшем случае получался дом, который ничем не отличался от простой новостройки. Про качество строительства в те времена писали много — оно было очень низким.

Вступление закона в силу в апреле 2005 года стало шоком для застройщиков. Но долго они не серчали — юристы нашли выход, и уже через месяц дольщики по всей стране подписывали предварительные договоры купли-продажи. Поняв, что обмануть застройщиков трудно, законодатели снова сели за стол и внесли поправки. На этот раз в законе прописали, что любая форма договора, которая не подходит под действие ФЗ №214, является незаконной и влечет за собой штраф в 500 000 рублей. Впрочем, 500 000 рублей для мало-мальски крупного застройщика — сущая чепуха. Хотя и тут нашлись юристы, для которых поправки не показались крепким орешком: застройщики стали составлять договоры долевого участия и паевого взноса. Более того, если проект дома или жилого комплекса оказывается нестандартным, застройщик получает право вносить изменения в договоры.

С другой стороны, с появлением ФЗ №214 у дольщиков стало намного больше прав. С 2005 года они имеют полное право требовать изменений условий договора в свою пользу. Некоторые застройщики даже шли на уступки и соглашались. В Москве было зафиксировано несколько подобных случаев. Конечно, правки было совсем небольшими и не очень существенными. Но как только речь заходит о договоре долевого участия, то о корректировках и правках можно не говорить. Дело в том, что такой договор нужно регистрировать в ФРС, и в случае чего застройщику не поздоровится!

С 2005 по 2012 год застройщики кое-как работали, хитрили. Проблемы с оформлением договора аренды земли вынуждали начинать строительство задолго до получения всей разрешительной документации. В итоге на момент оформления бумаг застройщик мог полностью возвести дом даже подвести коммуникации. И все это — без документов! Риски были колоссальными.

Что не учли вчера, то поправили сегодня

С 2012 года велись активные споры о том, что ФЗ №214 не имеет право на существование в том виде, в котором был сразу создан, а затем доработан.

Плюсы были следующими:

• удалось снизить число двойных продаж в несколько раз;
• застройщики стали отвечать за нарушение сроков сдачи;
• в случае расторжения договора дольщик получал деньги обратно;
• дольщик получал право взыскивать пеню с застройщика за нарушение договоренностей.

Однако с другой стороны оказалось слишком много нерешенных вопросов:

• закон не гарантировал, что построенная по договору долевого строительства квартира переходила в собственность (когда застройщик объявлял себя банкротом, он не возвращал ни копейки дольщикам);
• застройщик хоть и обязывался платить пеню за нарушения, все равно этого не делал;
• в договоре не принято было указывать точные сроки окончания строительства;
• не указывалась дата передачи помещения.

Закон и поправка к нему, конечно, дали положительный результат и существенно сократили число афер на рынке недвижимости. Однако пробелов оказалось слишком много.

Существенные поправки, которые вызвали настоящий переполох у застройщиков и стали весомым информационным поводом для журналистов вступили в силу в 1 января 2014 года.

Не будет им покоя!

Шумиха вокруг очередных поправок к закону 214 о долевом строительстве не утихает. Эксперты рынка, как один, грозят резким скачком цен вверх. Но пока колебания в стоимости квадратного метра даже об обратном говорят!
С января текущего года застройщиков обязали страховать договоры долевого строительства. И если на периферии это снизит цены, то в Санкт-Петербурге и Москве — никак. В небольших городах цены могут варьироваться очень существенно, и если искать дешевое жилье, то можно найти отличную квартиру с неплохим ремонтом, в то время как другой продавец за те же деньги предложит жилье с голыми стенами.

В Санкт-Петербурге и Москве картина принципиально иная: тут ценовым балом правят спрос и предложение. Стоит лишь незначительно поднять цену, как покупатель откажется от покупки и начнет выжидать. Покупателю не объяснишь, что застройщик решил погасить затраты на обязательное страхование. Однако всегда найдутся застройщики, которые предпочтут сами оплатить расходы, не возлагая на покупателя бремя страховки.

Цели и задачи

Новые поправки в ФЗ №214 были сделаны исключительно для того, чтобы надежно защитить от нечистых на руку застройщиков и строительных компаний. Привыкшие манипулировать дольщиками, они утратили всякий интерес к адекватным оценкам, составляли договоры в свою пользу, не шли на уступки, задирали цены.

Теперь регистрация договора участия в долевом строительстве стала обязательной процедурой, что гарантирует права дольщика на объект, в который он вложил свои деньги.

Но как быть, если застройщик и рад бы закончить в срок, но по ряду объективных причин не может? В таком случае на помощь и дольщику, и застройщику, приходят страховые полисы. Любая компания с 1 января может продать квартиру или заключить ДДУ лишь при условии, что у нее на руках будет именно такой полис. Работать застройщик может либо при поручительстве банка, либо после заключения договора со страховой компанией. Третий вариант защиты от возможных проблем — соглашение с Обществом взаимного страхования.

Вероятный шаг по изготовлению поддельных сертификатов и документов со стороны застройщиков законодателями был пресечен на корню. С 1 января требования к страховым компаниям и банкам, выступающим поручителями, сильно ужесточились.
Что это значит, и каким образом защищает дольщика? Если по каким-то причинам застройщик не справится со своими обязанностями, банк обязуется достроить дом и выдать ключи дольщикам, либо страховщик выплачивает деньги обратно.

Жилье на этапе котлована — выгодно

Всего год назад покупать квартиры на этапе котлована было невероятно рисковым мероприятием. Застройщики разорялись, банкротились, организовывали строительные пирамиды. И это при том, что ФЗ №214 уже работал! Тем не менее, стоимость жилья на момент начала стройки была ниже на 30-40%! К моменту сдачи в эксплуатацию накладывались всяческие издержки, доплаты, выплаты, переплаты за кредиты. Более того, застройщику еще нужно заработать, иначе зачем вообще затевать возведение домов?

Лишь немногие инвесторы соглашались ввязаться в авантюрные, но дешевые строительные проекты с котлована. Девелоперы страдали от отсутствия дольщиков и инвесторов, а потому не могли работать в полную силу. На начальном этапе им приходилась брать дорогие кредиты, которые, в конечном итоге, приходилось включать в стоимость квадратного метра.

Сегодня все риски сведены если не к нулю, то быстро к нему стремятся. Дело в том, что издержки на страхование в разы ниже, чем проценты по кредитам, которые ранее приходилось платить застройщикам.

А вот при нынешней схеме нужно вместо 20% годовых как в банке, платить страховой компании всего 1,2% годовых.
ФЗ №214 также зафиксировал понятие обманутого дольщика. Если ранее таковым могли назвать только того, кто вложил деньги в долевое строительство, но жилья не получил, то сегодня стали относить и тех, кто стал жертвой двойных продаж.

Что будет с ценами?

Сегодня пока очень рано говорить о том, как ФЗ №214 повилял на рынок недвижимости в России в целом и в Санкт-Петербурге в частности. Застройщики были недовольны, но в скором времени наверняка осознают, насколько выгоднее работать по системе страхования.

По мнению одних экспертов, все это вызовет всплеск цен, что весьма сомнительно (чуть выше мы уже говорили о принципе спроса/предложения). Другие убеждены, что начнется кризис на рынке, который вызовет всплеск интереса покупателей к вторичке. Третьи говорят о том, что через год цены будут на 10-15% меньше нынешних. Но как будет на самом деле, покажет время.

Как бы там ни было, ФЗ №214 получился продуманным. По крайней мере, значительная часть вопросов, которые возникали у экспертов и юристов в году 2012, сегодня отпали.

То, что поправки в закон оздоровят рынок недвижимости в стране, сомнения не вызывает. Насколько снизятся цены — увидим чуть позже, когда реальные застройщики закончат старые проекты и начнут делать предложения дольщикам уже по новым правилам.