Криминальный мир богат на выдумки, особенно если дело касается такой денежной сферы, как недвижимость. Черные риелтеры, строительные махинаторы, нечистые на руки дольщики — вот они, Остапы Бендеры нашего времени.
Покупая квартиру в новостройке, лишь немногие люди задумывается о том, что их могут обмануть. Такая беспечность и стала в свое время причиной многочисленных мошеннических действий со стороны строительных компаний, дольщиков, продающих метры по договору переуступки, и нечистых на руку инвесторов. Конечно, поправки в Федеральный Закон №214 поубавили пыл и способствовали наведению порядка в долевом строительстве в частности и все сфере недвижимости в целом. Тем не менее, распространенные способы продаж, перепродаж, обмана ухода от легальных схем, по-прежнему остаются на вооружении у опытных дельцов, специализирующихся на обмане честных покупателей.
Принято считать, что крупные застройщики не склонны обманывать своих покупателей. На самом деле, не зная юридических нюансов, можно оказаться в строительной пропасти: без денег, жилья и с перспективой быть втянутым в бесконечные судебные тяжбы. Как это происходит? Как обманывают дольщиков и на что обращать внимание при покупке жилья в новостройках? Обо всем этом и многом другом вы узнаете из этой статьи.
Обман как способ заработать
Невзирая на самые радужные перспективы и на самые честные тенденции, все еще находятся компании, которые идут на махинации. Шутка ли: на кону огромные деньги, почему бы не воспользоваться недалекостью покупателей, принципиальной не желающих вникать в особенности рынка?
По сути, застройщики не шибко стремятся обманывать людей: они больше заинтересованы в том, чтобы не оказаться в «минусах» по причине просрочки в сдаче дома в эксплуатацию, несоблюдения договоренностей, наложения штрафов. Современные схемы направлены не на обман, а на минимизацию рисков. Всего-то. Если застройщик пошел на хитрости, он не намерен забрать у вас и деньги, и квартиру. Вы получите свои квадратные метры, однако по большей стоимости, позже оговоренных сроков, без отделки, с более дешевыми комплектующими и элементами.
Тип договора
Многие покупатели недвижимости в новостройках свято верят, что честно подписанный комплект документов — залог честности застройщика и финансовой безопасности. Однако стоит внимательно прочесть документ, и станет понятно, что с вами заключили не договор долевого участия, а соглашение о предварительной купле-продаже. Что получается? Согласно последнему документу, застройщик не имеет права требовать денег: покупатель просто условился, что купить построенную квартиру на определенных условиях. Несовершенство российского законодательства используют многие застройщики. После заключения договора предварительной продажи, они предлагают заключить еще один договор — на покупку векселя. Так вот, такая схема ну никак не защищала дольщика. То есть фактически застройщик ничем не был обязан. И хорошо, если договор заключался напрямую с застройщиком, а не с третьей компанией! Если в игру вступала еще и третья сторона, то деньги дольщик мог не вернуть, равно как и квартиру. Все зависело от честности и добропорядочности застройщика.
С вступлением в силу поправок к Федеральному закону №214 лавочка была прикрыта. Правда, не до конца: остались «дырки» в законе, которыми наверняка не преминут воспользоваться не совсем честные строительные компании. Юристов, умеющих интерпретировать любые законы в пользу своих подопечных, в Санкт-Петербурге, равно как и по всей России в целом, очень много. Думается, в ближайший год схема эта будет работать очень плохо, ведь прошло всего полгода с моменты вступления в силу поправок к Закону о долевом строительстве. Еще нужно найти удобные схемы, так что дольщики могут смело заключать договоры с застройщиками, не боясь, что окажутся без средств. Правда, важно прочесть от корки до корки весь договор и подписать его только после консультации у специалиста.
Совет: читайте договор внимательно, изучайте информацию, читайте отзывы в сети Интернет, на подписание договора с застройщиком идите с квалифицированным юристом.
Договор через третье лицо
Эта схема работала успешно не один год. Сегодня она остается актуальной. Застройщик размещает информацию о продаже квартир в строящемся доме, активно рекламируется, но покупатель, придя в офис компании, заключает договор с совершенно другой организацией. Ход невероятно грамотный: придет ли в голову покупателю, что в офисе застройщика работает схема, сродни мошеннической? Юридически компании-продавцы не имеют отношения к застройщику и никак не привязаны к нему.
Тем, у кого возникли сомнения в честности схемы, рассказывают, что компания является частью холдинга и просто «так надо, чтобы вы не переплачивали за квадратные метры». На самом деле это будет наглая ложь.
Чем чревато подписание такого договора? Несоблюдением сроков строительства, несоответствием потребительских качеств жилья заявленным в документах. По сути, если компания-продавец захочет, а застройщик заартачиться, то покупатель действительно может остаться без квартиры.
Получается что: якобы у компании-продавца есть право продавать недвижимость застройщика. У него даже могут быть определенные полномочия. Но как только дело коснется нюансов, выяснится, что компании просто наобещала покупателю или дольщика три короба добра, а застройщик на самом деле ничего этого делать не собирался. С продавца — взятки гладки, а застройщик? Так он ведь вам ничего не обещал! Не исключено, что при первых же проблемах продавец растворится.
Обрезать корни этой схеме смогли поправки в ФЗ №214. Частично! Более подробно об этом можно почитать здесь.
Совет: читайте договор купли-продажи или долевого строительства; уточните, на самом ли деле компания-продавец имеет непосредственное отношение к застройщику и юридически с ним связана.
Мифология дополнительных услуг
Иначе эту хитрость застройщиков не назвать. Они придумывают мифические услуги, за которые нужно заплатить кругленькие суммы. Скажем, стоимость квадратного метра составляет 72 000 рублей. То есть изначально выставляется очень привлекательная низкая цена. Далее к ней добавляется перечень услуг, как то: установка и оборудование модных детских площадок; оформление права собственности за внушительную сумму; оформление документов по сделке, привязанное к стоимости квадратного метра; страхование рисков, которое также привязывается к квадратному метру и может повысить цену квартиры в некоторых случаях даже на 50%! К слову, риски, о которых идет речь, в принципе никогда не наступят — это такой ход застройщика, позволяющий скрыть истинную цену.
Кто-то наверняка решит, что может и сам оформить все документы и застраховать риски там, где ему удобно. Смеем огорчить: такой покупатель застройщику не нужен, и договор с ним не будет заключаться. Продажа новостройки производится только на условиях застройщика.
Не устраивает? Ищите другого!
Мифические услуги, которые навязывают застройщики — это вполне легальный способ ввести в заблуждение покупателя и заработать больше. Все равно найдутся те, кто не вникнет в нюансы и согласится со всеми условиями.
Совет: не нужно слепо верить рекламе. До того, как отправиться к застройщику заключать договор, обязательно почитайте, что пишут о нем в Интернет. Грех не воспользоваться такой возможностью. Низкая цена квадратного метра в наше время — это почти 100% гарантия, что уже в офисе застройщика вас будут ждать сюрпризы в виде дополнительных выплат, комиссий и доплат, которые по итогу повысят цену квадратного метра даже выше, чем везде по городу. И не забудьте пересчитать несколько раз, какой будет окончательная стоимость вашей квартиры. Не исключено, что это остановит вас от покупки.
За двумя зайцами
Говорят, если погнаться за двумя зайцами сразу, можно ни одного не поймать. Но не в случае с хитростями, которые застройщики используют для своего блага. Делается это так: перед началом стройки еще на этапе котлована застройщик привлекает инвесторов и передает им право реализации квадратных метров. Те, в свою очередь, вложив деньги, затем перепродают свои доли по договору переуступки третьим лицам. Но и сам застройщик не лыком шит: он и инвестора привлек, и дольщиков среди физических лиц на те же квадраты отыскал. В итоге на одну квартиру может претендовать сразу несколько человек! Кто прав, и кто виноват? По сей день в судах такие дела еще разбираются. При этом дольщики из числа физических лиц вложенные деньги вернуть не могли, но и квартирой в полной мере распоряжаться не имели права. Возвращаясь к вопросу поправок к 214 закону, подобные схемы применять с 1 января 2014 года уже не получится: каждый шаг контролируется вышестоящими органами.
Хотя если выходы поискать, то наверняка через год-полтора законодателям придется озадачиться поиском новых методов пресечения обмана дольщиков.
Совет: старайтесь покупать квартиры без посредников непосредственно у застройщика, чтобы избежать мороки и проблем.
Как поделить шкуру не убитого медведя: продажа фонда недвижимости, принадлежащего иным правообладателям
В частности, здесь речь пойдет о случаях, когда застройщик, получив земельный участок под строительство, обязуется выделить неким государственным органам площади для социального жилья, помещения для административных нужд либо под какие-либо иные цели. И именно на таких условиях участок и выделялся. Для подтверждения между застройщиком и государственным органом заключается инвестиционный контракт. То есть ни дома, ну другого объекта пока нет и в помине, но застройщик уже пообещал, что отдаст столько-то квадратных метров для нужд того, кто ему помог. И пока не наступает момент передачи прав собственности, застройщик быстренько продает обещанную площадь новому покупателю. Зачастую государственные органы и сами виноваты в подобных ситуациях: зная, что помещения в скором времени будут готовы, они могли бы подготовить деньги для выкупа метров за оговоренную цену (всегда с очень большой скидкой), но этого не происходит, а застройщику ждать не выгодно, вот он и продает.
Казалось: что в этом страшного? В таких случаях больше всего достается новому собственнику помещения. Он по закону не имел права покупать недвижимость, которая по инвестиционному договору должна была перейти организации. И не важно, что это были проделки застройщика, который прекрасно знал, чем подобные манипуляции чреваты для покупателя.
То есть на начальном этапе работы некий орган и застройщик поделили ту самую шкуру, а потом последний, руководствуясь свой алчностью, продал ее еще раз. Жертве махинации остается только ввязываться в судебные тяжбы.
Совет: изучите договор, посмотрите, нет ли обременений на площадь, которую вы покупаете.
Раздутые метры
Наверное, нет такого застройщика, который бы предложил доплатить за квадраты, которых оказалось в помещении больше — покупателя сразу просят заплатить максимум. Изначально назвать размеры квартиры с точностью невозможно: есть множество особенностей и нюансов, которые влияют на окончательную площадь. Так вот, во избежание рисков, застройщики указывают максимальную площадь. Скажем, ориентировочно она составит 65-72,16 квадратного метра. При заключении договора будет прописана последняя цифра — 72,16 метра. Да, в договоре также будет указано, что дольщик получит деньги за лишние квадраты обратно. Но по факту этого не происходит. Более того, даже в документах зачастую оказывается ровно та площадь, которая была прописана в договоре, но фактически квадратных метров на самом деле может быть меньше. Особенность данной махинации в том, что дольщики не имеют обыкновения перемерять площадь жилья, слепо доверяя цифрам в документах. По сути, сотрудники БТИ зачастую просто не обмеряют квартиры, а берут один этаж, меряют там все квартиры и указывают информацию, одинаковую для всех. Скажем, однокомнатная — 52 квадрата, двухкомнатная — 77, трехкомнатная — 92.
С каждой квартиры можно взять дополнительно на несколько сот тысяч рублей больше. Разница в рамках всего дома получается огромной!
Совет: после оформления жилья в собственность, проведите независимую строительно-техническую экспертиза и возьмите заключение о площади приобретенного жилья. Если она окажется меньше заявленной в документах, у вас есть полное право потребовать возврата средств.
Это далеко не весь перечень способов обмана дольщиков и покупателей. На фоне этих методов мошенничества с недвижимостью, несоблюдение сроков и отсутствие завяленной отделки — сущие пустяки.
Судебных тяжб, связанных с нечестностью застройщиков, невероятно много. К сожалению, в большинстве ситуации виной тому не ушлость застройщика, а элементарная недалекость покупателя, который подписывает договор, не глядя. А ведь достаточно прочесть текст внимательно или элементарно обратиться к юристу, и все вопросы отпадут! Судьи всегда интересуются, как взрослый человек мог столь безответственно отнестись к вопросу покупки недвижимости, на которую полжизни копил деньги? Надо сказать, что застройщики даже не стараются скрыть в договоре очевидные шаги, которые можно расценивать как мошенничество.
Подписывая любую бумагу, вы соглашаетесь со всем, что там написано!
