Трудности перевода: как сделать из апартаментов квартиру. Как апартаменты перевести в квартиру

Из апартаментов в жильё – трудности перевода

Задайте вопрос эксперту

Статья. 29.07.2016 Версия для печати

Из апартаментов в жильё – трудности перевода

Аналитики Match Point и «НДВ-Недвижимость» выяснили, что 29% покупателей апартаментов приобретают их с расчётом на то, что достроенный объект будет переведен в жилой фонд. «Разумная Недвижимость» спросила у экспертов рынка, насколько реальны такие ожидания.

Спорный статус

С юридической точки зрения апартаменты представляют собой нежилое помещение с правом проживания. Помимо этого, отличия апартаментов от квартиры в том, что они не дают права постоянной регистрации (возможна только временная), к тому же здесь больше ставка налога на имущество, выше и оплата коммунальных услуг. В то же время кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у квартир с аналогичными характеристиками.

– Апартаменты появились на рынке не так давно, но стремительно набрали популярность и хорошо раскупаются. Однако я согласна с тем, что почти треть покупателей приобретают апартаменты, рассчитывая, что со временем они будут переведены в статус жилой недвижимости (либо это удастся сделать самостоятельно). И у этих расчётов есть определённые основания, – комментирует руководитель департамента продаж новостроек Москвы и Московской области VSN Realty Оксана Маторина.

Законодательство, касающееся апартаментов, ещё формируется, претерпевает постоянные изменения, это касается и налогов, и кадастровой стоимости.

– Недавно в Госдуму был внесён законопроект, предполагающий приравнять апартаменты к жилому фонду. Думаю, что перевести все апартаменты в статус жилья невозможно, так как требования к жилым помещениям, например, по инсоляции, обеспеченности социальными объектами, благоустройством, санитарным нормам, гораздо жёстче. Но часть, как раз 20–30%, имеют большой шанс получить такой статус, – считает эксперт.

Вице-президент NAI Becar (Санкт-Петербург) Илья Андреев уверен, что апартаменты – это, скорее, маркетинговый термин. По его словам, в настоящее время есть несколько формальных определений апартаментов, и ни одно из них не включает в себя информацию о том, к какому типу недвижимости относятся такие объекты.

– Важно понимать, что к объектам недвижимости в России предъявляются определённые требования. Во-первых, градостроительные, то есть возможность располагать жилой дом в той или иной зоне согласно правилам землепользования и застройки. Во-вторых, соответствие конкретного объекта параметрам жилого помещения согласно санитарным и пожарным нормам и требованиям, – разъясняет эксперт.

Условия и нормативы

На каких же всё-таки условиях возможен перевод апартаментов в жилые помещения? По словам Марии Литинецкой, это возможно в том случае, если проекту сопутствует набор инфраструктуры (в том числе социальной), либо если застройщик готов пойти на строительство дополнительных инфраструктурных объектов.

– Для перевода апартаментов в жильё необходимо, чтобы они отвечали требованиям законодательства к жилым помещениям. Должны быть соблюдены нормативы по инсоляции, минимальному метражу комнат, ширине проёмов в несущих стенах, требования к инженерным системам и пожарной безопасности. Перевод апартаментов в жильё распространен и потенциально осуществим в МФК, где в составе есть и апартаменты, и квартиры. В таких проектах, как правило, учтены требования по наличию инфраструктуры, поэтому данный формат недвижимости больше соответствует нормам жилья, – говорит эксперт.

Руководитель аналитического отдела «Мобил Строй XXI» (Москва) Вячеслав Султанбаев согласен с коллегой:

– Данный перевод зависит от того, насколько апартаменты соответствуют нормам для жилого фонда. Если упомянутые нормативы нарушены, то перевод апартаментов в жилой фонд будет крайне затруднён, если вообще возможен. Прежде всего, это касается так называемых «лофтов» – апартаментов, полученных путём реконструкции офисных зданий и производственных помещений.

Если же основной причиной статуса апартаментов является невзятие застройщиком на себя социальных обязательств (строительство детсадов, школ, больниц), а в остальном дом с апартаментами ничем не отличается от обычного жилого дома, перевод такого объекта со временем в жилой фонд вполне реален. Более того, часть застройщиков после сдачи объектов переводит апартаменты в жилой фонд, тем самым подтверждая реальность таких ожиданий.

Генеральный директор «СМУ-6 Инвест» (Москва) Алексей Перлин также подчёркивает, что «трудности с переводом» могут возникнуть там, где нет инфраструктуры или её недостаточно.

– Жители мегаполисов должны быть обеспечены детскими садами, школами, поликлиниками, магазинами. Если соцобъектов вокруг не хватает, то они должны быть в самом комплексе. Кроме того, смена статуса подразумевает и смену назначения земельного участка под жилое строительство. При соблюдении двух этих пунктов, а также действующих норм и правил по инсоляции, перевод статуса апартаментов в жильё вполне возможен, – уверен эксперт.

Удачные примеры

Несмотря на всё вышесказанное, а также широкое обсуждение судьбы апартаментов на законодательном уровне, ни у девелоперов, ни у покупателей такой недвижимости по-прежнему нет чётких критериев, по которым можно было бы понять, какова вероятность её перевода в жильё. «Сегодня по каждому проекту решение выносится в индивидуальном порядке», – отмечает Мария Литинецкая.

Если говорить о конкретных случаях перевода, то Алексей Перлин назвал арх-проект «Лица» и МФК «Водный». Мария Литинецкая привела в пример часть лотов «Фили Града» и Резиденцию «Монэ». Кроме того, о планируемом переводе апартаментов в жильё сообщает застройщик апарт-комплекса «Старт-формат» в микрорайоне «Царицыно-2».

– Сейчас достаточно распространённой практикой является перевод апартаментов в статус жилой недвижимости крупными девелоперами ещё на стадии строительства. Процедура достаточно сложная, но вполне осуществимая. Основной вопрос – изменение вида разрешённого использования земельного участка, – комментирует Оксана Маторина.

Илья Андреев также упоминает несколько примеров изменения статуса апартаментов. По его словам, в Москве апартаменты переводились в жилой фонд по указанию мэра. Также в Москве и Петербурге были случаи перевода апартаментов в жильё по решению суда. И всё же, большинство строящихся объектов сегодня представляют собой гостиничные комплексы или нежилые здания. Поэтому массовых предпосылок к переводу этих объектов в жилые, по мнению эксперта, не предвидится.

Ранее мы писали, что поправки в законодательство, которые разрешают постоянную регистрацию в апартаментах, могут принять уже до конца этого года.

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Эксперты компании

ДДУ: на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке

razned.ru

Как апартаменты перевести в квартиру

Перевод апартаментов в жилой фонд

Возможность перевода апартаментов в жилой фонд определяется особенностями самого помещения. Несмотря на то, что формально апартаменты предназначены для проживания людей и имеют характеристики жилых помещений, перевод каждого объекта в квартиру стоит рассматривать индивидуально. Собственнику необходимо подготовить и предоставить в госорганы пакет документов, в том числе:

Поиск элитной недвижимости

БТИ вносит соответствующие изменения в учётно-техническую документацию по объекту. При удачном исходе копию распоряжения департамент отправляет в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве для внесения изменений в ЕГРП.

Трудности перевода из апартаментов в жилье

Как пояснили в Москомстройинвесте, популярность апартаментов объяснима: люди приобретают их преимущественно по причине их стоимости. Так, цена на этот вид недвижимости на 20% ниже стоимости обычного жилья в многоквартирном доме. Однако дешевизна достигается именно тем, что такие квартиры строятся как нежилые помещения. Во-первых, земельные участки с видом разрешенного использования, не подразумевающего строительства жилья, существенно дешевле. Во-вторых, апартаменты строятся с другими СанПиНами, чем у жилья, с более низкими уровнем инсоляции и звукоизоляции. Кроме того, застройщики не обязаны включать в проект апартаментов социальную инфраструктуру (детские сады, школы, поликлиники), стоимость которой обычно отражается на конечной цене квартиры.

Официальный форум жителей ЖК Водный

Одним из ключевых пунктов в данной проеврке является проверка на соответствие инсоляции — т.е. степени освещенности апартаментов дневным солнечным светом. часть апартаментов (те, которые заслонены от солнца другими корпусами) по этой причине не пройдет проверку.

Как перевести апартаменты в жилое помещение и получить право собственности

Сектор апартаментов возник в Москве из-за дефицита места под застройку жилого фонда. Девелоперы сначала строили апартаменты в комплексе помещений бизнес-центров или гостиниц, теперь ими наполняются застройки «ржавого пояса» столицы. Первоначально этот тип жилья предназначался для преуспевающих людей, приезжающих в столицу для решения деловых вопросов и проживающих в городе лишь временно, либо для тех небедных граждан, которые уже имеют квартиры в Москве. Апартаменты в таком случае расценивались как дополнительное жилье. Кстати, в 2011 году они стоили на 40% дешевле такого же по характеристикам жилого пространства.

Можно ли перевести апартаменты в жилье

Жилищное законотворчество не успевает за конъюнктурными изменениями, происходящими на рынке недвижимости. То, что де-факто является квартирой, де-юре не относится к жилым помещениям, поскольку в жилищном законодательстве такого понятия, как «апартаменты», не существует. В связи с этим граждане сталкиваются с непреодолимыми сложностями при переводе такого помещения в категорию жилищного фонда. Теоретически такая возможность существует: она зависит прежде всего от соблюдения застройщиком норм и требований, предъявляемых к жилым помещениям. Также важен и вид разрешенного использования земельного участка, на котором построены апартаменты. Следует отметить, что процедура перевода довольно затратна и требует проведения различных экспертиз и согласований. И даже если вы их получите, это не гарантирует, что апартаменты будут переведены в категорию жилых помещений.

Перевод апартаментов в жилой фонд

Я тоже считаю, что сама такая возможность уже очень положительный фактор! Не слыхала раньше про такие случаи, если детки есть однозначно нужно переводить, и на налогах сэкономите и дети в школу\сад попадут. Может это и не так проблематично, как представляется сперва

Как сделать из апартаментов квартиру и зачем это нужно

1) Тарифы коммунальных услуг в апартаментах могут превышать квартирные тарифы в 3 и более раз. К тому же после принятия новых поправок к закону «О налоге на имущество физических лиц» владельцы апартаментов будут платить 0,5% от кадастровой стоимости в виде налога на недвижимость, что значительно выше налога на квартиры из жилого фонда (0,1-0,2%).

Перевод нежилых помещений (апартаменты) в жилой фонд

Запрос (заявление) собственника или уполномоченного лица на перевод помещения.
Документ, удостоверяющий личность заявителя.

Документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (доверенность).
Документы, подтверждающие право на переводимое помещение (подлинники либо нотариально засвидетельствованные копии).
Проект переустройства (перепланировки), подготовленный в установленном порядке (если требуется переустройство (перепланировка)).
Если для осуществления перевода требуется использование (передача) общего имущества собственников помещений, неоходимо решение (протокол общего собрания) собственников помещений по вопросу передачи в пользование и/или присоединения к переводимому помещению части общего имущества. А также документы, подтверждающие результаты голосования.
Заключения Роспотребнадзора, БТИ, а также организации, аккредитованной на право проведения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, о соответствии переводимого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.
Выписка из технического паспорта на здание.
Поэтажный план с экспликацией.
Справка БТИ о состоянии здания/помещения.

Из апартаментов в жильё – трудности перевода

Как сделать из апартаментов квартиру

Иногда возникает вопрос, зачем надобно владельцам элитных апартаментов делать их обычным жильем. Те, кто разбирается в рынке недвижимости, а в особенности – в покупке-продаже жилья, говорят, что на самом деле клиентам все равно, жилой это фонд или нет. Ведь в любом случае у человека с немалым финансовым бюджетом имеется крупный «склад» недвижимости: коттеджи, квартиры, дома и офисы. Поэтому, считают многие, прописка здесь не играет вообще никакой роли.

Законодательная база Российской Федерации

В 2018 году Минстрой РФ планирует представить законопроект, регулирующий правовой статус апартаментов. Этот вид недвижимости весьма популярен у жителей российских мегаполисов: как правило, апартаменты располагаются в центральных районах и стоят существенно меньше квартир. Несмотря на то, что приобретают их россияне в основном для постоянного проживания, формально апартаменты не являются жилыми помещениями со всеми вытекающими последствиями для прописки, стоимости ЖКХ и налогов. Эксперты ожидают, что новый законопроект не признает апартаменты жильем, но, как минимум, разрешит в них постоянную регистрацию. А существует ли возможность перевести апартаменты в статус жилого помещения сегодня?

Перевод апартаментов в жилой фонд 20

2) Влияет ли на возможность перевода назначение земли? У ЖК Лайнер назначение земли нежилое, однако уверяют, что это не помешает переводу (спрашивается, почему тогда сами не перевели). В Фили Град, напротив, хвалятся жилым статусом земли под ЖК. У них как раз продаются и квартиры, и апартаменты. Не исключено, что и там и там имелось ввиду одно и то же — фонд нежилой, но назначение гостиничное.

Как перевести апартаменты в жилой фонд (квартиру)

В то же время СНИП 2.04.05-91 допускает объединение жилого помещения с производственными единой вентсистемой, только если последние не являются местом массового скопления людей. Условие для коммерческого помещения в центре города практически невыполнимое, и потому без коренных изменений апартаменты в квартиру так перевести не удастся.

Превращаем апартаменты в жилье: от de facto к de ure

Получение разрешения на перевод апартаментов в жилье — процессе весьма затратный, и финансово, и по времени. Из-за большого количества госучреждений, которые придется обойти, срок получения разрешения может составить от 4 до 6 месяцев, на практике и год. После согласований и ремонта помещения, его принимает специальная комиссия из государственных и муниципальных структур.

corona-tv.ru

как сделать из апартаментов квартиру

Источник фотографии

Поменять статус апартаментов на жильё сложно, но можно, однако те девелоперы, кому удалось это сделать, стараются детали не афишировать.

Сами мы не местные

Для начала разберёмся, зачем покупателям дорогих апартаментов переводить их в жилой фонд. Игроки рынка элитного жилья без устали твердят, что клиенты не видят никакой разницы между жилым и нежилым фондом, так как у каждого богатого человека уже есть по несколько квартир и коттеджей, а следовательно, возможность прописки не имеет значения. Но как обстоят дела в реальности?

«Согласно нашей статистике прописка в апартаментах важна для 15–25% их потенциальных покупателей, – делится руководитель отдела агентских услуг департамента жилой недвижимости компании S.A. Ricci Юлия Кравчук. – Как правило, это люди, переезжающие в столицу из других городов или стран СНГ, и апартаменты в таком случае являются их единственным жильём в Москве».

В частности, по данным директора департамента продаж недвижимости компании «Галс-Девелопмент» Игоря Быченка, в комплексе «IQ-квартал», расположенном в «Москва-Сити», около 20% покупателей – это жители других городов. Причём при подсчете в графу «иногородние» попадают не все, а только те, кто впервые приобретает недвижимость в столице, замечает управляющий партнёр компании ZIP Realty Евгений Скоморовский.

Шаг за шагом

Сегодня пошаговая схема перевода выглядит следующим образом: сначала, рассказывает гендиректор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова, нужно написать заявление в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, а потом получить выписку из распоряжения о переводе помещения из нежилого фонда в жилой. К этому документу необходимо приложить аналогичную выписку из протокола городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы. Далее – предоставить акт о завершенном переустройстве или перепланировке.

«Официально перевод выглядит несложно и осуществляется в режиме «одного окна», – добавляет Елизавета Некрасова. – Однако процесс может затянуться на годы, поскольку существуют десятки поводов для отказа в переводе».

Под угрозой сноса

Тем не менее прецеденты перевода существуют. Первый случай, рассказывает независимый аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков, произошёл ещё до появления термина «апартаменты». В середине «нулевых» на рынок вышел проект «Остров фантазий», расположенный в Татаровской пойме района Крылатское. Юридически земля, на которой он был построен, предназначалась для спорта и рекреации, а помещения – «для временного проживания».

Несоответствие объектов недвижимости назначению земельного участка привело к трудностям с регистрацией права собственности. И покупателям пришлось действовать через суд, переводя свою недвижимость в статус постоянного жилья, а уже после этого регистрировать права на собственность.

Причём, добавляет эксперт, у покупателей был особый стимул получить статус полноценного жилья: московские власти оспаривали законность постройки, вплоть до требований сноса незаконно возведенных сооружений. А снести построенное жильё, находящееся на учете Росрегистрации, гораздо сложнее.

История первая: плотность застройки

Чуть позже изменить статус апартаментов на жильё получилось у компании Mirax Group Сергея Полонского. При возведении проекта «Кутузовская Ривьера», построенного в 2007 году на Нежинской улице, девелопер превысил примерно на 10% плотность застройки. И эта лишняя «десятая часть» была распродана как нежилые помещения. Через некоторое время Mirax Group предложила покупателям апартаментов перевести их в жильё за 90 тыс. долларов при помощи административного ресурса. Однако, как заметил хорошо знакомый с этой историей источник, пожелавший остаться неизвестным, покупатели апартаментов оказались в выигрыше. Например, квартира площадью 117 кв. метров, расположенная на 27-м этаже ЖК «Кутузовская Ривьера», стоила 1,34 млн долларов, тогда как апартаменты такой же площади этажом ниже – 1,1 млн долларов.

История вторая: соблюдая нормативы

Нечто похожее произошло с проектом «Богословский, 12», возведённым в 2010 году в рамках ЖК «Сытинский». Семь этажей этого дома изначально получили статус жилья, а восьмой – апартаментов. Однако, как замечает руководитель блока элитной недвижимости компании «Бест-Новострой» Оксана Дивеева, ещё на стадии строительства застройщик анонсировал покупателям, что в будущем появится возможность перевода апартаментов в жильё. И после сдачи объекта госкомиссии сдержал свое обещание.

Директор департамента элитных новостроек агентства «Усадьба» Наталья Немчанинова добавляет, что в этом проекте при проектировании апартаментов изначально соблюдались технические требования для жилых помещений: нормативы по звукоизоляции, освещённости, минимальному метражу комнат, ширине несущих проемов, требования к тепловому контуру, пожарной безопасности и инженерным системам.

История третья: по законам рынка

Когда речь заходит о переводе из апартаментов в жильё, чаще всего риэлторы вспоминают комплекс «Легенды Цветного», построенный в 2010 году компанией Capital Group. Изначально этот проект вышел на рынок как бизнес-центр с апартаментами. Но на этапе окончания строительства, говорит Наталья Немчанинова, апартаменты в нем получили статус нежилых помещений. В Capital Group отказались комментировать историю перевода, но участники элитного рынка полагают, что к изменению юридического статуса застройщика подтолкнула рыночная ситуация.

«Апартаменты в этом комплексе были большой площади и плохо продавались, поскольку проект ориентирован на luxury-сегмент, – объясняет управляющий партнёр агентства недвижимости TWEED Ирина Могилатова. – А после перевода в жилой фонд привлекательность квартир значительно увеличилась, и они стали ликвидны».

История четвёртая: дань истории

Изначально особняк в Пречистенском переулке, построенный в 1912 году по проекту немецкого архитектора Густава Гельриха, был жилым домом. Однако в советское время его статус изменили. Несколько лет назад компания Vesper реконструировала особняк. Площади проекта, получившего название «Дом Гельриха», распродавались как апартаменты, на 10–15% ниже стоимости жилых аналогов. Однако в 2013 году, к моменту завершения строительных работ, покупатели вышли к застройщику с предложением поменять юридический статус недвижимости, а расходы за перевод в жильё взяли на себя. На эту операцию у компании Vesper ушло четыре месяца. Правда, никаких подробностей у застройщика узнать не удалось.

Назад в будущее

В ближайшее время правительство Москвы, скорее всего, ужесточит нормы для апартаментов, и тогда число девелоперов, желающих перевести их в жилую недвижимость, увеличится.

«Пока апартаменты находятся в более выгодном положении с точки зрения себестоимости строительства и девелоперу выгоднее продать их на 10–15% дешевле, чем менять проект, – рассуждает Ирина Могилатова. – Однако после нововведений ситуация в корне изменится».

То есть всё вернётся к стандартной схеме: застройщики будут возводить жильё. А апартаменты постепенно уйдут с рынка.

news.ners.ru

Как перевести апартаменты в жилой фонд (квартиру)

29.08.2017 461

Квартира без прописки: что делать жильцам апартаментов?

Как перевести апартаменты в жилой фонд – вопрос, волнующий в последние годы все растущее число россиян. Популярность апартаментов стремительно растет, что неудивительно: дома расположены в комфортных местах в центре мегаполиса, а цена их – на 10-15% ниже аналогичной квартиры в том же районе. Но прописаться в апартаментах нельзя, поскольку для этого требуется статус помещения жилого – а к таковому этот тип жилья не относится. Что делать, и как сменить статус квартиры, вам подскажут профессионалы.

Причины и необходимость

Помещения апартаментов предназначены, прежде всего, для состоятельных людей, привыкших к роскоши. С учетом этого, условия в апартаментах не жилыми назвать нельзя, даже давая волю фантазии и воображении. Но из-за некоторых огрехов закона они получают классификатор гостиниц или офисных зданий.

Из-за этой формальности в квартире невозможно прописаться – ведь по сути, как традиционные апартаменты, де-юре они – не квартира. Казалось бы, зачем устраивать этот сыр-бор, если нет запрета на проживание без прописки? Но ограничения настигнут в других сферах:

— устроиться на работу;

— отдать детей в школу/сад;

— обслуживаться в районной поликлинике и т.д.

Именно из этого проистекает необходимость перевести апартаменты в квартиру.

Вести из Думы

Долго апартаменты использовали состоятельные люди – не в формате жилого помещения, но как дополнительный дом для встреч и переговоров за пределами семейного очага. Нередко выступали апартаменты и квартирами-резиденциями в других городах, поэтому требования для постоянного проживания волновали владельцев мало. И даже когда в апартаментах стали селиться на постоянной основе, прописка для их владельцев ничего не значила, поскольку ни на рабочий найм, ни на госуслуги те не претендовали.

Все изменилось после того, как апартаменты упали в цене в сравнении с жилыми квартирами. Приобретать их стали представители среднего класса, для которых СОбес и инфраструктура играли важную роль. Так спустя пару лет возникла необходимость прописываться по адресу проживания, и единственной возможностью для этого является перевод апартаментов в жилой фонд.

Исследования Match Point показали, что треть покупателей апартаментов ожидают перевода помещения в жилой фонд по окончании строительства. Этим не в последнюю очередь обусловлен скачок продаж апартаментов последние несколько лет. Отчасти ажиотаж подогревают и слухи о законопрокте, который введет в обиход понятие апартаментов и приравняет их к жилому фонду недвижимости.

Но, хотя отдельные представители власти еще в 2015 заявляли, что изменения вступят в силу уже через год (в 2016), проект до сих пор даже не был официально зарегистрирован к рассмотрению. Поэтому многие домовладельцы, утратив терпение, решаются переводить апартаменты в жилой формат индивидуально. И сталкиваются с целым букетом трудностей…

Инсоляция – камень преткновения

Основная проблема перевода заключается в уровне инсоляции. По нормативам, установленным СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01, жилым может считаться только помещение, которое не менее двух часов в сутки освещается прямым солнечным светом. В этом контексте апартаменты перевести иногда попросту невозможно из-за высокой плотности окружающей застройки.

Если окна здания закрыты от Солнца тенями небоскребов, светлой квартире не быть. Пусть ее дома бывает только поздней ночью – закон непоколебим. Нормы инсоляции зависят от широты. К примеру, Москва находится на северных границах центральной зоны, для которой установлен норматив 2 часа/сутки. В застройке высокой плотности солнце часто не попадает в окна и этого мизерного времени.

Апартаменты не перевести в квартиру, если солнце не попадает внутрь, но есть «лазейки», позволяющие обойти систему. Так, не имеет значения, как апартаменты наполняются светом, и в какое время суток это происходит. Таким образом, жилой фонд допускает дробление норматива – т.е., освещение может прерываться и состоять, по сути, из нескольких «подходов».

Дробная инсоляция должна быть на 30 минут протяженнее, при этом хотя бы один из периодов освещения должен длиться непрерывно не меньше часа, но и этого достаточно, чтобы существенно расширить возможности жильцов.

Лазейки в законах об освещении

Освещаться не обязательно должны все комнаты квартиры. «Двушке» достаточно одного инсолированного помещения, многокомнатным – двух. Здесь можно схитрить и перевести просторные апартаменты, разделив солнечную комнату на две маленьких. При этом учитывайте, что в соответствии с СП 54.13330.2011 ширина единственной освещаемой комнаты должна составлять минимум 2.5м, а общая площадь – от 9 «квадратов». Поэтому не все апартаменты в статус жилого помещения можно перевести чисто физически.

Также формально можно разделить всю квартиру надвое, при этом одна будет освещенной по всем нормативам, вторая – как прежде. Первую можно легко перевести в формат жилого помещения – где, соответственно, и прописаться. Но здесь ждет волокита: не суть жилое/нежилое, помещение обязательно должно комплектоваться собственными кухней и санузлом. Поэтому, если разделить вывод стояка или газовую магистраль по плану не удается, есть последний, самый радикальный вариант: снести все внутренние стены, переведя апартаменты в статус студии.

В остальном строительные правила – «темный лес», и «тропинки» в нем постоянно зарастают – как и появляются новые. Поэтому однозначно ответить, какие возможности открыты в данный момент относительно придания помещению жилого статуса, сможет лишь профильный специалист.

Немного о вентиляции

Нередко перевести помещение в жилой фонд не позволяет система вентиляции. Поскольку львиная доля апартаментов – реконструкция некогда действительно не-жилого помещения, вентиляционная система у него сохраняется, как и водовод с канализацией, общая на все здание.

К тому же, общая площадь объединенных помещений не может превышать 200 кв.м., В то же время в большинстве многоэтажек, имеющих статус не жилого а производственного помещения, принудительная вентиляция рассчитана на тысячи «квадратов». Поэтому в некоторых случаях придется перерабатывать вентиляцию апартаментов в жилой индивидуальный формат. При этом важно, чтобы отсоединение от общей системы здания не повлияло на другие элементы воздухообменной цепочки.

Общий порядок перевода

Чтобы переоформить апартаменты, потребуется установить техническую возможность этого самого перевода. Если внутренний ремонт или вентсистемы – вопрос решаемый хотя бы теоретически, то небоскребы, закрывающие солнце, передвинуть не удастся.

Если же существует шанс сменить статус помещения, придется готовить массу документов:

заключение уполномоченных организаций о технической возможности изменения статуса нежилого помещения;
официальный запрос на переоформление;
проект перепланировки;
технический план перевода апартаментов в квартиру и многое другое.

После проведения работ нужно также заверить их актом приемочной комиссии и получить выписку из ЕГРН о присвоении статуса жилого помещения.

Полный перечень документов для пополнения помещением жилого фонда, не говоря о строго регламентированных процедурах, покажется неискушенному в вопросах риэлторской юриспруденции сущим кошмаром. И действительно, разобраться в них человеку без соответствующего опыта не удастся, из-за чего можно наделать множество ошибок и апартаменты будет перевести затруднительно.

Поэтому поручать ведение документации для жилого помещения следует профессионалам. К счастью, сегодня множество фирм предоставляет консалтинговые и юридические услуги по смене статуса жилого/нежилого фонда.

Кроме того, известны прецеденты перевода в формат жилого помещения по прямому указу мэра города. Разумеется, за рамками строительных норм бессильны даже высшие представители власти, и апартаменты нужно перевести в статус официально жилого помещения, отсутствие технических условий, любой указ будет бессильным. Но если у вас есть выход на мэрию, можно существенно сэкономить время, обратившись напрямую к выносящим решающий вердикт в решении о переводе апартаментов в жилой фонд.

sochi-elite.com

Перевод апартаментов в жилой фонд

Давно известно, что юридический статус апартаментов регламентирован в свидетельстве на право собственности — апартаменты классифицируются как нежилое помещение со всеми вытекающими из этого последствиями. Однако некоторые удачливые девелоперы сумели перевести свои апартаменты в жилой фонд, т.е. присвоить им статус жилья. Тонкости таких манипуляций стараются держать в секрете, однако важнее ответить на другой вопрос:

Зачем вообще это нужно девелоперам и рядовым собственникам апартаментов?

На этот вопрос существует три ответа:

2) Как это не удивительно, но около 25% покупателей апартаментов заинтересованы в решении вопроса прописки в Москве, а покупка апартаментов, т.е. помещений нежилого фонда дает возможность лишь временной регистрации.

3) Девелоперы хотят перевести свои апартаменты в жилой фонд для повышения статуса продаваемой недвижимости.

Примеры успешной трансформации

Пример первый: остров временного проживания

Десять лет назад, когда термин «апартаменты» был знаком только по произведениям «Голливуда», любопытный казус произошел с жилым кварталом малоэтажных особняков «Остров фантазий». На земле, предназначенной для спортивных сооружений и рекреаций, были построены объекты недвижимости со статусом временного проживания. Проданы — как жилые. Этот юридический диссонанс вызвал у местных чиновников желание снести все возведенные дома, но собственникам апартаментов «временного проживания» удалось вовремя перевести недвижимость в жилой фонд и зарегистрировать права собственности на него через суд.

Пример второй: построили немного лишнего

Возводя «Кутузовскую Ривьеру», компания Mirax Group допустила превышение плотности застройки на одну десятую. Этот избыток был реализован в форме нежилых помещений-апартаментов. Всего за 90 000 долларов Mirax Group превратила их в жилой фонд. Деньги на процедуру перевода отдали сами владельцы нежилой недвижимости.

Пример третий: все по правилам

Распространенная ситуация в сегменте апарт-комплексов на базе старинных особняков: все этажи дома зарегистрированы как жилые, а последний (мансардный) — как апартаменты.

В случае с комплексом «Богословский, 12», застройщик честно сообщал об этом. Но покупателям обещали, что после сдачи объекта нежилые помещения переведут в жилые. Обещание сдержали!

Пример четверый: слишком дорого

Уникальный случай волшебного превращения только что построенных апартаментов был замечен в МФК «Легенды Цветного». Владельцы Capital Group оставляют ситуацию без комментариев.

Игроки рынка элитного жилья делают свои предположения: недвижимость в «Легендах Цветного» ориентировалась на сегмент люкс-премиум. Масштабная площадь апартаментов, их высокая цена не подтвердила возложенных на нее ожиданий. Для возвращения инвестиций пришлось переводить проект в жилой фонд и реализовывать как более привлекательный вариант.

Пример пятый: любители старины

Компания Vesper после реставрации старого особняка в Пречистенском переулке, 14 «Дом Гельриха» продавала его площади как апартаменты. Стоимость их была ниже, чем у жилого фонда. Покупатели обратились с просьбой к руководству Vesper о переводе за их средства. Операция потребовала около четырех месяцев.

Информационный источник: elitnoe.ru

moskvadeluxe.ru

Перевод апартаментов в квартиру. Особенности апартаментов

По поводу инсоляции. Основного параметра, который преимущественно определяет возможность перевода апартаментов в квартиру.

Два года назад я разбирался по какому принципу MR Groop переводит или нет апартаменты в квартиры.

Рисовал на схеме где продаются апартаменты застройщиком. Прикладываю весьма наглядную диаграмму по Водному.

Очень показательно видно на Водном, что 4 и 5 корпус с самой плохой инсоляцией. Солнце успевает только в половину помещений попасть по нормам (не менее 2 часов в день). Остальные помещения (выделено красным) не зависимо от этажа остаются апартаментами.

Для лучшего понимания как солнце освещает нас в течении года дополнил картинкой с изображением домика, окна которого смотрят с картинки на север. Это понятно по глубокой тени в которой находятся окна в течении всего года. Поэтому жилые дома строго на север окнами ориентируют только в крайнем случае. Когда выбора нет или плохой проект.

В то же время в Н21 ориентация по сторонам света продуманная. С юго-запада на северо-восток. По форме сверху здание Н21 напоминает магнитную стрелку компаса. Взаимное расположение с Лотосом и его плоскостями остекления позволяет допустить, что результат экспертизы по инсоляции могут пройти все площади. Учитывая также огромную площадь остекления и высоту потолков.

Вопрос только насколько этот перевод в квартиры будет интересен крупным инвесторам, застройщику и городу. И будет ли компромисс интересов. Мелких инвесторов, вроде меня, в Н21 не так много. Наверное, в районе 5-7% от общего числа апартаментов. Нас и спрашивать не будут. Но и доплачивать за перевод очень маловероятно, что не попросят.

Если перевод произойдет, то выиграют почти все. Кроме тех, кто еще только предполагал купить в Н21 именно апартаменты. И кто непременно хотел именно апартаменты из тех кто уже купил.

Тот же MR Groop сейчас завершает комплекс апартаментов Басманный переулок 5. Всего 264 апартамента. Застройщик решил не переводить в квартиры. Наверное, посчитал, что слишком мало помещений в результате получится, чтобы в такую сложную историю ввязываться.

Двинцев 14 тоже MR Groop не переводил. Но там всего 52 апартамента.

pronovostroy.ru

Как сделать из апартаментов квартиру

Существует такая процедура, когда можно изменять статус или назначение апартаментов, превращая их в квартиру. Но об этом обычно не говорят явно.

Как сообщает статистика, важность прописки в подобных апартаментах имеет какой-то вес для около 20 процентов покупателей. Обычно эти клиенты являются не резидентами, которые приехали в столицу на ПМЖ. И эти апартаменты для них – единственный дом, где они на первых порах смогут обосноваться. Например, в «Москва-Сити» есть такой комплекс - «IQ-квартал». Там 20% клиентов – это приезжие из разных городов, которые теперь собираются жить в Москве. Интересно то, в список, где числятся иногородние, попадают только те люди, что в первый раз купили здесь недвижимость.

Чтобы сделать перевод апартамента в квартиру, первым делом нужно сообщить об этом в московский Департамент, что занимается жилищным фондом в столице. Потом получить нужную бумагу, в которой указано перевести нежилые апартаменты в жилые. Понадобится еще один документ, который должна будет составить межведомственная комиссия в связи с эксплуатацией жилья в Москве. Следующий этап: иметь на руках важный документ, который засвидетельствует о конце изменения планировки комплекса.

Что касается документов, в которых ведется учет и вписаны все технические перестройки, то новые изменения туда впишет БТИ. Если все вышесказанное прошло удачно, то копию бумаги, в которой указано распоряжение о переводе в жилищный фонд, отправляют в управление Федеральной службы. Там должны еще вписать важные изменения в ЕГРП. В общем, подобный перевод в теории выглядит достаточно просто. Но на деле он может растянуться на годы и годы. А все из-за того, что уже была масса случаев, когда отказывали в переводе, находя для этого множество разных причин.

Существуют примеры, когда перевод был выполнен с большими трудностями. Самый первый случай стал известным еще тогда, когда не ввели в обиход сегодняшний расхожий термин – «апартаменты». На рынке оказался новейший проект под названием «Остров фантазий». По сути, та земля, на которой он сейчас находился, предназначена была для спортивной площадки. А здания для непостоянного проживания. Из-за этих нестыковок в назначениях той земли, на которой возведена была постройка, возникло немало трудностей с оформлением прав на собственность. Клиенты переводили купленную недвижимость в статус жилого дома через суд. И только после этого им было разрешено проводить регистрацию прав на приобретенную собственность. У покупателей был резон отстаивать свое желание, чтобы перевести помещение в жилой фонд. А все потому, что власти в Москве стали в позу и даже требовали сноса постройки из-за якобы незаконного строительства на «казенной» земле. Но и сносить на самом деле было бы весьма проблематично из-за ряда сложившихся причин.

Прошло немного времени, и получилось поменять статус жилья у организации Mirax Group. В проекте «Кутузовская Ривьера» было превышена плотность застройки почти на 10%. Эта часть, которая оказалась «лишней», была отдана под статус нежилых апартаментов. Прошел некоторый период, и эта компания предложила своим клиентам перевести купленные ими постройки в элитное жилье. Цена вопроса составила всего $90 за кв. м. Как стало известно с надежных источников, покупатели домов остались не в проигрыше, а получили очень даже выгодные для них условия. Это выразилось в разнице стоимости квартиры и апартаментов, которые имели одинаковую площадь.

Похожая ситуация случилась с проектом под названием «Богословский, 12». Он был построен в 2010 г. Там было восемь этажей. Семь этажей были жилыми изначально, а восьмой – нежилой, получил статус апартаментов. Но, когда еще комплекс не был построен до конца, агент рекламировал покупателям заманчивую возможность, что скоро можно будет перевести апартаменты в квартиры, т.е. в жилой фонд. После сдачи в эксплуатацию дома, он сделал так, как пообещал потенциальным покупателям. Важно еще сказать о том, что при проектировании этого комплекса, в частности апартаментов, строго были соблюдены все важные технические моменты, которые характерны для жилых помещений.

Многие риэлторы хорошо помнят проект «Легенды Цветного», когда идет речь о переводе в жилье апартаментов. Его возвели в 2010 г. Сначала он числился как бизнес-центр плюс апартаменты. Когда окончилось строительство, комплекс получил назначение нежилого дома. По последним известиям, к тому, чтобы сделать перевод апартаментов в квартиры, компанию, что проектировала это здание, подтолкнула к тому нестабильная ситуация на рынке. В этом здании апартаменты имели слишком объемную площадь. Поэтому и мало было на них покупателей. Когда их перевели в жилье, они стали нормально продаваться, так как большие квартиры гораздо привлекательнее для клиентов, чем огромные апартаменты.

Еще один пример. Сначала прекрасный особняк, который был построен в Пречистенском переулке, имел статус жилого помещения. Его возводили по проекту некоего архитектора из Германии – Густава Гельриха. Но во времена Советского Союза этот статус был изменен. Пару лет назад этот дом был реставрирован и перенес серьезную реконструкцию. Он стал называться – «Дом Гельриха» и имел назначение апартаментов. В 2013 году, когда закончили все необходимые работы над этим особняком, клиенты обратились к застройщику, чтобы тот поменял статус на жилой фонд. Покупатели даже взяли на себя все финансовые расходы, которые будет сопровождать перевод статуса из апартаментов в квартиры. Результат был успешным уже через четыре месяца.

Тем не менее, очень скоро московские власти сделают более строгими и жесткими нормы для апартаментов. Тогда резко увеличится число тех, кто захочет перевести свою нежилую недвижимость в жилье. В ближайшее время правительство Москвы, скорее всего, ужесточит нормы для апартаментов, и тогда число девелоперов, желающих перевести их в статус квартир, т. е. жилой недвижимости, увеличится. Пока еще апартаменты, есть брать во внимание их покупку, стоят весьма недорого и очень выгодно. Девелоперу будет намного выгоднее отправить их на рынок, урезав цену на 15 процентов, чем полностью менять весь проект и делать перевод на жилье. Но скорее всего после этих новых введений со стороны правительства вся эта ситуация может враз поменяться.

xn--80abwaa1a3aj3c.xn--80adxhks