Покупка квартиры на вторичном рынке: преимущества и нюансы. Как правильно покупать квартиру на вторичном рынке

Как выбрать квартиру для покупки на вторичном рынке жилья, на что обратить внимание

Какие возможности открывает вторичный рынок?

Чтобы наиболее полно ответить на данный вопрос, необходимо начать с достоинств жилья, предлагаемого на первичном рынке. С подобными предложениями вас познакомит портал о новостройках Москвы и Московской области Уже Дома, где вам удастся найти самые актуальные объявления о продаже новых квартир. На первичном рынке покупателя ждёт чистая «история» квартиры (на фоне отсутствия предыдущих собственников), более современная планировка (обычно – свободная) и не очень удачный район застройки (окраина города, спальные районы). Очевидно, что убедившись в юридической чистоте жилья на вторичном рынке и найдя вариант с хорошим планом размещения комнат, можно получить куда больший набор достоинств:

близость к центру города или значимым объектам;
отличную транспортную доступность к магазинам, школам и пр.;
возможность выбора строения меньшей этажности (более свободные парковки и детские площадки) и пр.

Выбирать квартиру на вторичном рынке можно с учётом самых разных требований, включая район проживания и даже социальный статус соседей. Здесь же и гораздо большее разнообразие вариантов между кирпичными, монолитными или панельными домами, позволяющее пользоваться существенной разбежкой в стоимости предложений. Не забудем и о таком важном факторе, как степень готовности жилья, ведь в новых или строящихся домах, сдающихся без отделки, ремонт всегда неизбежен, а на вторичном рынке можно купить квартиру, отремонтированную перед продажей.

О рисках покупки вторичного жилья

К сожалению, максимум возможностей для выбора сопровождается и гораздо большими рисками приобретения квартиры с серьёзными проблемами. Здесь снова приходится говорить о юридической чистоте: владельцы могут пытаться реализовывать недвижимость с обременениями, оставленную в залог либо приобретённую незаконным путём (например, имеет место подписанный по принуждению договор дарения, который впоследствии признает сделку незаконной).

Помимо юридических тонкостей удачно выбрать квартиру могут помешать скрытые технические дефекты многоквартирного дома. Взору покупателя всегда предстанут свежее оклеенные стены или окрашенные потолки, тогда как инженерные коммуникации такого строения будут находиться в предаварийном состоянии. Отсюда остро встаёт необходимость скрупулёзного изучения всех мельчайших нюансов, так или иначе затрагивающих надёжность, безопасность и в целом техническое состояние дома (перекрытия, окна, двери, кровля, подвал и т. д.)

Как правильно выбрать квартиру?

После изучения всех предложений, отвечающих требованиям района расположения дома, его этажности, общей площади и стоимости квартиры, вам придётся составить список объектов, которые будут подлежать осмотру. Начинать оценивать свою потенциальную покупку вы сможете ещё на этапе совершения поездки к нужному дому: легко ли к нему добираться от крупных транспортных линий, станций метро и прочего общественного транспорта, насколько чистый и просторный двор, имеется ли детская площадка, охрана и т. д.

Далее вы познакомитесь с парадной, состояние которой может дать достаточной большой объём информации. Чистый подъезд, отсутствие окурков, битого стекла и неприятных запахов можно смело записывать в актив рассматриваемого варианта, поскольку поддержание таких условий является свидетельством высокого уровня культуры соседей. И наоборот, переступая через грязь и пустые бутылки, будьте готовы к тому, что и после вашего переезда ситуация кардинальным образом не поменяется.

Находясь в парадной, обязательно обратите внимание на влажность воздуха и состояние стен. Плесень и мокрые пятна будут свидетельствовать о постоянном пребывании влаги в подвале дома. Это, в свою очередь, может являться следствием эксплуатации аварийных трубопроводов. Влага на верхних этажах будет говорить о регулярно протекающей крыше.

Оказавшись внутри квартиры, не стесняйтесь осматривать буквально всё: каждую комнату, каждый угол, каждый элемент интерьера. Обязательно загляните на балкон (лоджию) и проверьте соответствие планировки квартиры плану, приведенному в имеющейся технической документации. Помните, что незаконная перепланировка может повлечь серьёзные штрафы и невозможность продать квартиру в дальнейшем.

Обязательно задайте собственнику квартиры следующие вопросы:

Каков год постройки дома?
Сколько у квартиры было владельцев?
Кто является владельцем (-ами) на момент продажи жилья?
Когда проводился последний ремонт (косметический, капитальный)? Что именно менялось?
Каков размер ежемесячных расходов на ЖКХ?

Выбирая квартиру на вторичном рынке, вам не следует избегать вопросов и о соседях: прежде всего, поинтересуйтесь, кто проживает сверху и были ли проблемы с кем-либо из проживающих рядом? Нелишним будет лично познакомиться с этими людьми, поскольку только таким образом можно удостовериться в правдивости слов продавца.

Нередко вторичное жильё реализуется полностью обставленное мебелью. Её стоимость неизбежно будет включена в итоговую цену, поэтому всегда заявляйте о своём желании полностью обновить интерьер после покупки квартиры и требуйте скидку. Также не забывайте, что вторичный рынок – это всегда отличный повод поторговаться, к тому же поводов для снижения стоимости здесь можно найти гораздо больше, чем в случае покупки нового жилья.

Вторичный рынок недвижимости: прибегать ли к помощи риэлтора?

Выбирать квартиру на вторичном рынке сложнее, поэтому помощь специалиста в данном случае будет полезной. Вместе с тем, помните, что риэлтор добавит к стоимости покупки не менее 5%, а его услуги в большей степени лишь помогут вам сэкономить время. Исключения составят случаи, связанные с сомнительной юридической историей квартиры и неясным будущим самого дома. Именно риэлторы владеют оперативной информацией о планах градостроителей по сносу старых домов или возведению вблизи жилых кварталов нового промышленного предприятия. В целом же, практика показывает, что удачно купить квартиру на вторичном рынке можно как с риэлтором, так и без него.

ogodom.ru

Вторичный рынок жилья – что это такое, его особенности и риски

Последнее обновление: 14.12.2014

Вторичный рынок жилья («Вторичка») – это квартиры в готовых, полностью построенных домах, на которые права собственности уже оформлены и зарегистрированы в единой базе Росреестра.

Причем, квартиры вторичного рынка могут быть как в старых домах (построенных в прошлые годы), так и в новых (только что построенных, сданных госкомиссии, и прошедших регистрацию права собственности на первичного собственника). Первичным собственником может быть как сам Застройщик, так и любое юрлицо или физлицо, инвестировавшее деньги в строительство этого дома.

При продаже такие квартиры меняют собственника, переходят как-бы «во вторые руки», отсюда и название – «вторичка».

Основная масса квартир на вторичном рынке – это квартиры в уже обжитых домах, построенных в прежние годы, поэтому выбор квартир на «вторичке» всегда больше, чем на первичном рынке жилья.

У «вторички» отсутствуют специфические риски «первички», но присутствуют другие риски, связанные с легитимностью (законностью) получения и передачи прав собственности на квартиру, а также – с личностью самого Собственника-Продавца. Кроме того, на вторичном рынке (в отличие от первичного) присутствуют и права пользования квартирой, с которыми Покупателю тоже приходится считаться.

Каждый в отдельности риск «вторички» можно считать ниже, чем практически неконтролируемый риск недостроя «первички», но количество самих рисков у «вторички» существенно выше.

Причем, чем больше собственников было у квартиры, тем больше вероятность возникновения различных юридических коллизий и проблем, связанных с правами собственности и/или правами пользования квартирой. Жилье, которое перепродавалось много раз (т.е. меняло собственников), особенно в течение короткого промежутка времени (3-х лет), считается высокорисковым для покупки.

Большинство рисков вторичного рынка поддаются анализу и контролю (как именно это делается – рассказано на шагах нашей ИНСТРУКЦИИ), но тем не менее, существуют отдельные ситуации, когда контроль риска практически невозможен, тогда от выбранной квартиры рекомендуется отказаться. Такие ситуации также указаны на шагах ИНСТРУКЦИИ.

Подробный перечень сравнительных преимуществ и недостатков первичного и вторичного рынков с точки зрения Покупателя квартиры, можно посмотреть на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ – «Выбор рынка».

Поддержка профильного юриста снижает риски сделки с квартирой ВСЕГДА.Такую поддержку можно получить ЗДЕСЬ (по телефону, Skype, WhatsApp, или email).

Как грамотно покупать квартиру на вторичном рынке, подробно описано в соответствующем разделе – Покупатель квартиры >> Выбор рынка >> «Вторичка».

Само понятие риска и отношения к нему рассмотрено в разделе «О рисках сделок с квартирами».

kvartira-bez-agenta.ru

преимущества и нюансы :: SYL.ru

В наши дни покупка квартиры на вторичном рынке — весьма значимое и волнительное событие в жизни каждого человека, требующее особой подготовки, исследования рынка, изучения среднерыночной цены, ведь придется потратить крупную денежную сумму.

Недвижимость во Владимире — перспективная инвестиция на долгосрочную перспективу, к которой прибегают как местные жители, желающие сохранить собственный капитал во времена нестабильной экономической ситуации и колебаний валютных курсов, так и представители из других регионов и стран. Покупка жилья на вторичке – удобная и выгодная альтернатива приобретению жилья в новостройке, поскольку нет необходимости проводить капитальный ремонт, тратить лишне время, кантоваться на съемных квартирах в ожидании завершения строительства дома и сдачи его в эксплуатацию. Высокий спрос в этом сегменте рынка обусловлен тем, что вы можете сразу заселиться после покупки и освобождения жилплощади предыдущим владельцем. Современная 2 х комнатная квартира во Владимире — это недорогое и комфортабельное жилье.

Чтобы заключить сделку на наиболее выгодных, безопасных для вас условиях, следует придерживаться следующих принципов:

Проверить правоустанавливающих документов на объект недвижимости. Для этих целей можно обратиться к опытным юристам или в риелторские агентства.
Уточните стоимость жилья. Если еегоцена чересчур занижена, это означает, что с квартирой что-то не так, она находится в группе риска.
Уточните, сколько раз продавали данный объект недвижимости. Большое количество сделок должно вас насторожить.
Оцените состояние квартиры. Особенное внимание заострите на электропроводке, санузеле, системах тепло- и водоснабжения, окнах, дверях.
Заключение предварительного договора, внесение аванса подстрахует вас на тот случай, если собственник решит продать квартиру другому покупателю.
Подготовьте заранее полный список необходимых для заключения сделки документов.
Удостоверьтесь в дееспособности продавца. Для этого вы имеете право потребовать медицинскую справку из наркологического диспансера.
Уточните, была ли незаконная перепланировка, которая может грозить для вас штрафом. Для этих целей можно изучить план БТИ.
Запросив выписку из домовой книги, вы сможете узнать, прописаны ли в квартире дети до 18 лет, которые могут претендовать на вашу жилплощадь.

www.syl.ru

Как правильно выбрать жилье на вторичном рынке?

Мы уже говорили о том, на что, помимо цены и планировки, стоит обращать внимание при выборе квартиры в новостройке . Однако обычно вторичный рынок жилой недвижимости пользуется не меньшим спросом у покупателей — как тех, кто хочет сразу вселиться и жить, так и у будущих арендодателей.

Стоимость квадратного метра вторичной недвижимости выше первички, в среднем, на 5-8 тысяч гривен. Ценообразование на вторичном рынке по-прежнему осуществляется в долларах , а средняя цена квадратного метра квартиры в Киеве , по данным Domik.ua, сейчас составляет $1541 или, по курсу 13 грн за доллар, около 20000 гривен. Но такое жилье имеет ряд существенных преимуществ: апартаменты уже существуют - построены, подключены ко всем коммуникациям, сданы в эксплуатацию, выданы все необходимые документы, преимущества и недостатки уже проявились в предыдущей эксплуатации. Помимо этого, если дому более 2-3 лет, его усадка уже завершена, в квартире, в большинстве случаев, есть более-менее приличный ремонт, трубы, сантехника и батареи; сразу же после покупки в помещении можно жить, постепенно собирая средства на ремонт по душе нового владельца.

Плюсом вторичного жилья называют и более низкую стоимость коммунальных услуг, когда речь идет о домах советской и постсоветской постройки.

Тем не менее, такая недвижимость имеет и ряд недостатков – изношенность некоторых систем и элементов (трубы, электропроводка), неудовлетворительное состояние дома в целом, крыш, чердаков и подвалов, неприятные запахи и грязь в местах общего пользования, захламленные дворы и прочее.

Поэтому определившись с суммой, которую вы готовы потратить на приобретение жилья, нужно очень внимательно подойти к его выбору и осмотру.

Визуальная оценка местности и дома

При выборе района нужно ориентироваться на индивидуальные цели – цена, близость от учебы, работы, зеленых зон. Но если рядом с выбранным домом, на расстоянии ближе 50 м, будет находиться оживленная автострада, выхлопные газы станут постоянным спутником вашей жизни и значительной угрозой здоровью.

Когда ближе чем в 100 м от будущего жилища находятся высоковольтные линии электропередач, электромагнитное излучение также будет негативно влиять на организм.

Если в семье есть машина, имеет смысл изучить вопрос парковки, особенно в вечерние часы. А если вы привыкли пользоваться общественным транспортом, следует поинтересоваться, насколько он переполнен в часы пик.

Ну и, конечно, наличие, а главное – доступность социальной инфраструктуры. Необходимо проверить, есть ли места в ближайшем детском садике и каков рейтинг школы, в которую планируется отдать ребенка. Наличие рядом медучреждений, аптек, продуктовых магазинов также будет плюсом.

Необходимо хотя бы визуально оценить состояние дома, в котором покупается квартира. Обратить внимание стоит на швы и стыки плит, если дом панельный, или состояние кирпичной кладки, состояние внешней части подсобных помещений (чердака и подвала).

Наличие индивидуального внешнего утепления стен может свидетельствовать о недостаточном обогреве зимой. Если приобретается квартира на верхнем этаже «хрущовки», хорошо бы, чтобы крыша была не плоской, а двухскатной – это станет дополнительной защитой от протеканий и промерзания. Чердачное помещение в будущем можно попробовать приватизировать и расширить площадь своего жилья.

Наконец, определенные выводы о соседях, их уровне культуры и материальном достатке можно сделать, внимательно осмотрев подъезд и места общего пользования. Насколько в подъезде чисто, нет ли неприятных запахов, в особенности, если в доме есть мусоропровод, как выглядят двери квартир – ухоженные и надежные или ободранные со сломанными замками, существует ли во дворе детская площадка и сколько на ней мусора...

Квартирные вопросы

Если квартира примыкает к шахте лифта, вибрации и металлический лязг станут постоянными спутниками. Угловая квартира чревата повышенной влажностью и прохладой. А вот если стены однушки являются несущими – это безусловный плюс к уровню шумоизоляции квартиры. Северная ориентация помещения чревата холодом и отсутствием достаточного света, а южная – летней жарой и переизбытком освещения в солнечную погоду.

Нужно обязательно проверить уровень давления воды в трубах – отрыть максимальное количество кранов и посмотреть напор. Ведь если разводка воды в доме нижняя, проблемы с напором на верхних этажах будут постоянными.

Далее нужно проверить состояние труб и запорных механизмов: насколько просто перекрыть воду в случае непредвиденных обстоятельств. Наличие счетчиков воды – безусловный плюс.

В большинстве квартир на вторичном рынке есть грибок, особенно в ванной комнате. Бороться с ним сложно, и оценить степень «заражения» крайне важно. В жилых помещениях грибок еще опаснее для здоровья. Он может прятаться под обоями, но в зараженных местах они отстают от стен из-за повышенной влажности.

Оценить качество напольного покрытия, когда речь идет о ламинате или линолиуме, достаточно просто визуально. Паркет в местах некачественного покрытия может скрипеть и шататься. А вот если на полу плитка и слышен треск при надавливании – стяжка пола выполнена с нарушением технологии, а сама плитка будет недолговечной – 2-3 года.

Электропроводка будет надежнее, если используются медные провода. Металлопластиковые окна, застекленный балкон и наличие бронедвери – это тоже плюс. Но плотность закрывания механизмов нужно проверить обязательно, как и состояние резиновых прокладок. Дерево в качестве основного материала балконной обшивки более экологично и долговечно.

Не забываем о предосторожностях

Прежде всего, это, конечно, касается документов. Следует сразу уточнять, кому именно принадлежит квартира, просить предоставлять оригиналы, а не копии документов, паспорта и коды владельцев, разрешение органов опеки, если в квартире проживают несовершеннолетние. Юридическую проверку стоит доверить специалистам, чтобы исключить возможные аферы. Даже обращение к проверенному риелтору может стать дополнительной гарантией чистоты сделки.

Если срок владения продаваемой квартирой менее года, но при этом она не передана по наследству, а куплена, стоит насторожиться – речь может идти о перекупщике, «неблагополучной» квартире, другой афере. А если срок предыдущего владения составляет 1-3 месяца, вы имеете дело со 100% мошенничеством.

Подлинность разрешений от совладельцев и зарегистрированных жильцов, а также разрешения органов опеки нужно проверять с особой тщательностью. Именно мошенничества с документами являются наиболее распространенным видом афер, тем более, что современные технологии позволяют подготовить подложные бумаги, которые без специальной подготовки очень сложно отличить от настоящих.

Нюансов, о которых необходимо помнить при выборе апартаментов на вторичном рынке, очень много. Но ведь и покупка эта – значительная и затратная, поэтому ей стоит уделить максимум внимания, а еще лучше – привлечь специалистов, особенно на финальной стадии проверки и оформления документов. Ведь только при соблюдении всех правил безопасности и вдумчивом подходе вы и ваша семья получите комфорт и спокойную жизнь на долгие годы.

Автор: Анна Степанова, журналист domik.ua

domik.ua

Как правильно выбрать квартиру на вторичном рынке?

Выбирая жилье в уже сданном в эксплуатацию доме, мы рекомендуем обращать внимание на такие факторы:

Район

Удобная транспортная развязка, близость аптек, супермаркетов и школ, отсутствие промышленных объектов и свалок – заранее составьте список объектов инфраструктуры, которые в идеале должны (или не должны) быть рядом с квартирой.

> Как выбрать район города при покупке квартиры

Состояние жилплощади

Будьте готовы к тому, что к вашему приезду владельцы квартиры или представители агентства провели косметический ремонт, поэтому основные недостатки не бросятся сразу в глаза. Возьмите с собой фонарик (осмотреть труднодоступные зоны под раковиной), тщательно изучите стены на предмет грибка (особенно если квартира угловая).

Перед тем, как покупать жилье, уточните, входит ли мебель в стоимость квартиры – бывает, владельцы специально демонстрируют квартиру с дорогой обстановкой, упуская данный пункт в договоре.

Юридическая чистота

Перед тем, как купить квартиру на вторичном рынке, вы должны:

проверить жилплощадь на отсутствие обременений;
проверить документы, подтверждающие законность приватизации;
попросить предоставить бумаги по истории предыдущих сделок с данной недвижимостью, а также провести анализ истории права собственности на квартиру

Желательно, чтобы выбранный объект не покупали, не дарили и не завещали в течение последних 3 лет (это максимальный срок давности по признанию недействительности сделки).

Способ оплаты

Чтобы не стать жертвой мошенников, отдавать деньги продавцу рекомендовано после государственной регистрации сделки (примерно 5 рабочих дней). Самый выгодный вариант для покупателя – банковская ячейка, в которой нужная сумма лежит с момента подписания договора купли-продажи, но доступ к ней продавец получает только после регистрации объекта.

Как снизить цену при покупке квартиры?

Откажитесь от работы с агентствами, купив квартиру напрямую у владельца. Чтобы найти такие предложения на онлайн-сервисе Homsters.kz, выберите нужный город, раздел «Вторичная недвижимость» >> Больше параметров >> поставьте галочку напротив «от владельца«.
Квартиры в домах с паркингом стоят дороже примерно на 5–7%, на обслуживание парковки уходит до 10 тыс. тенге в месяц. Аренда паркинга обойдется в ту же сумму, но при этом вы не будете переплачивать за жилье.
Не стесняйтесь торговаться. Реальные факторы, позволяющие «сбить» цену: первый или последний этаж, близость трамвайных путей, протекающая крыша, пышные кроны деревьев, препятствующие доступу света в комнаты, и т.д. Также можно пойти на хитрость, мимоходом сообщив, что вы присмотрели еще одну квартиру подешевле.

[table “9” not found /]

info.homsters.kz