Ассоциативный подход в оценке недвижимости в России применяется повсеместно. Скажем, расположен дом в престижном районе с прекрасным видом на город, и все — это уже элитное жилье. Сделают владельцы перед продажей захудалый ремонтец, и волшебным образом приставка типовое жилье становится элитным.
Есть мнение, что ассоциативный подход в оценке недвижимости в Санкт-Петербурге работает плохо. Элитные квартиры встречаются как в старых зеленых районах, так и на городских отшибах. Кроме того, Санкт-Петербург отличается неоднородностью застройки: в элитных районах может не оказаться инфраструктуры, а в старых неприглядных найдутся и школы, и магазины. Зато цены почти московским не уступают!
И пока в столице ведется активная застройка промзон, в Северной столице
В Санкт-Петербурге новостройки возводятся на местах старых жилых домов. Сносятся хрущевки, а на их месте появляются новые дома на несколько этажей выше. Правда, градостроительные службы и архитекторы запрещают возводить в центре многоэтажки, так как это может негативно сказаться архитектурном облике города.
О ценах на жилье
Зачастую цены на квартиры в больших городах не обосновано высоки. Правило спроса-предложения работает, однако остаются те, кто планирует выручить много денег за квартиру, которая не отличается качеством и удобством. Один выставит типовую двушку по цене трехкомнатной с ремонтом, а за ним следом тянутся и другие. В итоге за несколько месяцев цены поднимаются необоснованно высоко. Спрос тоже снижается, но найти покупателя можно всегда.
Например, квартиры с хорошим видом из окна могут стоить порядка 100 000 рублей за квадратный метр. Правда, в этом случае вид должен открываться на водную гладь, а не на окна соседних домов. При этом если продавец намерен продать квартиру быстро, то в том же доме и с теми же видами из окна он станет продавать квартиру намного дешевле.
А вот социальная однородность жилья в Санкт-Петербурге пока на стоимости никак не сказывается. Особенно если речь заходит о коммунальных квартирах. При желании покупатель может приобрести огромную квартиру с отличным ремонтом, а вот по соседству окажутся самые обычные люди, расселенные по комнатам. И тут придется с ними как-то уживаться и терпеть неудобства.
Приставки «элит» и «премиум»
Поскольку принцип ассоциативного подхода в оценке недвижимости в Санкт-Петербурге нарушен, а социальная неоднородность не является ключевым моментом в определении стоимости, приставки «элит» и «премиум» продавцы расставляют рядом едва ли не с каждым объектом недвижимости. Отчасти виновны в том не сами продавцы, и агентства недвижимости, которые, собственно, и задают тон рынку. По сути, именно они решают, какой район является элитным, а который нужно относить к рядовым. Впрочем, отыскать рядовой район получится вряд ли. Покупатели падки на приставки, которых мы говорим в этой части статьи. И даже готовы заплатить за это больше!
Как ни странно это прозвучит, но в современных реалиях даже просто расселенный подъезд в коммунальном доме в агентстве пафосно будут величать «элитной парадной».
При этом никто не может воспретить назвать крошечную двухкомнатную квартиру с сереньким ремонтом в центре города «элитной».
Приставка «премиум» считается чем-то более сложным. Тут потребуется хороший ремонт, социальная однородность, удобная планировка. Таким критериям могут соответствовать только квартиры в новостройках с ремонтами «под ключ». Никто не станет штробить годами стены, стучать молотками и портить жизнь соседям. Социальная однородность обеспечивается высокой стоимостью квадратного метра. Главное, чтобы участок под застройку находился в удачном месте.
Сегодня «элит», а завтра — окна с видом на окна
В так называемых элитных районах Санкт-Петербурга постоянно случаются изменения. Стоит только застройщику продать элитные квартиры с прекрасными видами из окна, как выясняется, что в сотне шагов от дома имеется еще свободный участок. И тут же его занимает другой застройщик. Жилой комплекс «Город Солнца» после продажи в нем квартир буквально мгновенно оказался заслоненным «Лентой», а из окна появился «прекрасный» вид на парковку «Ленты». Шикарный дом на Старо-Невском тоже классифицировался как элитная недвижимость с прекрасными видами из окна. Прошло совсем немного времени, и дом оказался заслоненным от «прекрасных видов» другой стройкой. Теперь вид из окна будет открываться на окна соседнего дома.
Правда, есть и некоторые положительные сдвиги. Еще вчера глухие в плане инфраструктуры районы сегодня становятся удобными и практичными.
Покупая жилье в новостройке, стоит проявить бдительность. Если рядом есть свободные или потенциально свободные площадки, то не исключено, что новые строения на них испортят вид из окна!
Что учитывается при классификации жилой недвижимости?
Все жилье делится на 5 классов. Это эконом, стандарт, улучшенное, комфорт, престиж. Это один из многочисленных перечней.
Между тем, существует еще несколько типов согласно другим классификациям. Так, выделяется жилье элит, премиум и бизнес-классов. Эту группу выделяют агентства недвижимости, которые занимаются клиентами, подверженными мании престижа. Следовательно, и цены в квартирах с этими приставками выше, чем в аналогичном жилье, которые было отнесено в комфортному классу.
При оценке и классификации недвижимости принято учитывать расположение дома, его архитектурные особенности, типы коммуникаций, инфраструктуру, состояние квартиры. При этом никто никогда не учитывает социальную однородность дома. Внешний вид фасадов тоже, как оказалось, на цену не влияет.
Классификация
Сразу отметим, что большинство агентств недвижимости придумали свои классификации.
Первая предложенная нами классификация завязана в основном на месте расположения дома и годах постройки.
Эконом-класс
Он подразумевает жилье в старых домах, построенных до 1970 года. Это так называемые «хрущевки», «брежневки», «сталинки», возведенные из блоков. В таких домах наличествует 4-5 этажей, комнаты очень маленькие. Стоимость квадратного метра зависит от потребительских качеств жилья. Районов, в которых остались такие дома, остается все меньше. Они отличаются большим количеством зелени, относительно комфортной инфраструктурой, а по соседству с покупателями будут жить в основном люди пенсионного возраста.
Наличие ремонта в таких квартирах совсем необязательно. А вот санузел в большинстве случаев будет совмещенным.
Для Санкт-Петербурга разбежка в ценах на жилье класса «эконом» очень существенная — от 70 000 рублей за квадратный метр в квартире без ремонта до 130 000 рублей за квадрат в случае, если в доме был проведен капитальный ремонт, заменены окна и коммуникации, а внутри помещения сделан отличный современный ремонт.
Стандарт
Дома из кирпича, построенные до 1977 года и крупнопанельные дома, возведенные до 2000 годов, принято относить к классу «стандарт». Конечно, формулировка весьма расплывчата. Зато она дает возможность более четко определить границы классов жилья. В этом случае найти квартиру удобной планировки будет проблематично: маленькие ванные комнаты, но зато санузел в основном будет раздельным, комнаты небольшого размера.
Дома строились в период массовой застройки, когда стояла задача обеспечить жильем как можно большее количество людей. То есть почти все квартиры имели площадь до 60 квадратных метров.
Стоимость квадратного метра в жилье класса стандарт начинается с 75 000 рублей и может достигать 150 000 рублей. Многое зависит от состояния квартиры и наличия в ней ремонта.
Улучшенные квартиры
По сути, это все те же квартиры классов «эконом» и «стандарт», расположенные в привлекательных районах: в центре города, на центральных улицах и магистралях, в шаговой доступности от станций метро. Это жилье, построенное до 1977 года из блоков или камня. В основном — «сталинки». Это квартиры с раздельным санузлом и высотой потолков, равной 3 метрам. Невзирая на давность постройки, такие дома даже в наши дни выглядят очень достойно. Правда, комнатушки в квартирах маловаты — в основном около 9 квадратных метров.
К классу улучшенного жилья относятся дома из крупнопанельных блоков, построенные после 2000 годов, а также дома из кирпича, возведенные с 1980 по 2000 годы.
Стоимость квадратного метра в квартирах такого типа редко бывает ниже 90 000 рублей. Максимальный ценовой порог назвать сложно. В некоторых случаях за квадратный метр могут просить и 300 000 рублей.
Комфорт
Все квартиры, построенные после 2000 годов — это уже безоговорочный класс «комфорт». Большие комнаты, просторные санузлы, кухня внушительной площади, удобная планировка. Дома снабжаются лифтами. Здесь обеспечивается относительная социальная однородность: квартиры покупают люди с достатком выше среднего в возрасте от 30 до 50 лет.
Планировка квартир в большинстве случаев свободная, так что обустраивают их сами владельцы. Есть место для консьержки, колясок. Рядом с домов имеется удобная парковка.
Стоимость квадратного метра стартует с 95 000 рублей и может достигать 360 000 рублей.
Престиж
Жилью этого класса характерна индивидуальная планировка, закрытая придомовая территория, наличие охраны. Дом должен обслуживаться не ЖЭКом, и нанятой компаний. В социальной однородности можно не сомневаться: купить квартиру здесь может только состоятельный человек. Если говорить о годах постройки, то они большого значения не имеют. К классу «престиж» могут относиться даже расселенные и отремонтированные коммунальные квартиры.
Стоимость квадратного метра редко бывает ниже 120 000 рублей за метр.
Честная классификация?
Как только речь заходит о классификации жилья, и где-то публикуются статьи об этом, появляются недовольные собственники, оскорбленные тем, что их элитную квартиру отнесли к классу эконом. Так что априори любая классификация получит свою порцию «пинков».
Гораздо более честно было бы определять класс жилья по его потребительским качествам, не забывая при этом учесть и состояние дома, и состояние придомовой территории, и инфраструктуру.
Думается, читателям неоднократно приходилось сталкиваться с ситуацией, когда описание инфраструктуры и придомовой территории расписано на целую страницу, а о квартире сказано всего несколько слов. И стоимость при этом оказывается порядка 100 000 рублей за квадратный метр. При осмотре выясняется, что в квартире нет ни ремонта, ни окон пластиковых, ни дверей, на полу лежит ДСП или полусгнившие доски.
Беда в том, что в Санкт-Петербурге нередко именно окружающая дом обстановка становится ключевым фактором, позволяющим в прямом смысле задирать цену. В итоге в одном и том же микрорайоне можно за 100 000 рублей за квадрат купить разгромленную двухкомнатную квартиру, а за 110 000 рублей приобрести вполне приличную двушку той же квадратуры, но приведенную в жилое состояние, с замененными окнами, аккуратным ремонтом.
Элитное жилье
Если выделять эту категорию квартир в отдельную, то тут должно быть не менее 70 квадратных метров площади, исключительно качественный современный ремонт, развитая инфраструктура, стены из кирпича, как минимум один большой санузел. Все комнаты должны быть изолированными. Площадь кухни должна быть минимум 15 квадратных метров. Само собой, располагается жилье только в престижном районе (в большинстве случаев — в центре!). Наличие удобной парковки рядом с домом и охраны — обязательное условие. Все квартиры, которые не соответствуют данным критериям, элитными называться не могут!
К частным одноквартирным домам класса «элит» допускается относить все дома с современным ремонтом, имеющие два и более уровня. Главное условие — до центра города можно добраться менее, чем за один час.
Жилье повышенной комфортности
По оценкам экспертов, около 75% квартир, которые сегодня в Санкт-Петербурге позиционируются как элит-класс, на самом деле нужно относить к классу жилья повышенной комфортности. Это все квартиры до 70 квадратных метров, дома, расположенные в районах, не признанных престижными, квартиры с кухнями менее 15 квадратных метров.
Забавно, но к жилью повышенной комфортности в агентствах недвижимости часто относят типовые квартиры!
Критерии, которые позволяют относить квартиру к жилью повышенной комфортности, понятны и просты! Минимальная площадь кухни должна составлять 10 квадратных метров, хотя сейчас уже допускается 8 квадратных метров. Гостиная может быть проходной, но площадь ее не может быть менее 17 квадратных метров.
Ремонт в квартире обязан быть как минимум аккуратный косметический: выровненные стены, плитка в санузле, подготовленные черновые полы. Подчеркнем, что это минимум! То есть покупатель сможет заселиться сразу, не вкладывая в приведение жилья в порядок баснословные деньги.
Как ни банально это прозвучит, но жилье премиум-класса и бизнес-класса — это самое банальное жилье повышенное комфортности и типовые квартиры!
Типовое жилье
Оно располагается в самых разных районах города. Особых норм не существует. Допускаются маленькие кухни, отсутствие качественного ремонта, плохая инфраструктура. При этом если есть совмещенный санузел, то в нем должен быть удовлетворительный ремонт. Вся сантехника исправна. Стены подготовлены или оклеены, на полу — не «линяющее» покрытие. Часто под видом типовых квартир в Санкт-Петербурге пытаются продать жилье низких потребительских качеств с полами, с которых пластами слезает краска, свисают со стен обои, а окна не мыты и не крашены!
Здесь стоит упомянуть о ценовой разбежке. Квартира с минимальными требованиями может стоить 70 000 рублей за квадратный метр. Максимальная цена — 90 000 рублей за квадрат.
Жилье низких потребительских качеств
Оно остро востребовано в последние годы. Чаще всего располагается в не престижных районах, однако и во многих престижных районах таких квартир много! К жилью низких потребительских качеств по правилам нужно относить квартиры, расположенные на внушительном расстоянии от транспортных коммуникаций. Если до остановки более 15 минут пешком небыстрым ходом, то оснований повысить стоимость мало даже в случае, если квартира в удовлетворительном состоянии.
По сути, к данной категории надо относить все типовые квартиры, расположенные в домах без капитального ремонта, квартиры на первых этажах. Кроме того, если общая площадь менее 50 квадратных метров, и это двухкомнатная или трехкомнатная квартира, то она тоже является жильем низких потребительских качеств!
В современных же реалиях жильем низких потребительских качеств называют квартиры в ужасно плачевном состоянии. Практика показывает, что квадратный метр в такой квартире может стоить всего 45-48 000 рублей!
Поясним, что значит плачевное состояние. В первую очередь, это квартиры, в которых нет ремонта вообще. То есть, как построили дом в 70-ых годах, как сделали ремонт, так оно и осталось. Фактически это явление на рынке называют «бабушатниками». Стоит ли говорить, что коммуникации здесь фактически сгнили, проводка требует замены, стены и потолки — выравнивания, а на приведение пола в нормальное состояние придется потратить несколько сот тысяч рублей. Тем не менее, большинство продавцов и риелторов убеждены, что такие квартиры являются жильем типовым! А квартиры низких потребительских качеств — это жилье, в котором проживали асоциальные элементы.
Рынок российской недвижимости парадоксален! Если вы решились купить квартиру, стоит озадачиться поиском жилья самостоятельно и указывать продавцам на все недостатки. Чем ниже класс жилья, тем больше у вас шансов получить большую скидку. И помните: любая классификация является лишь условной. В реальной жизни все гораздо сложнее!
