Запись несовершеннолетнего ребенка в число дольщиков квартиры — частая ситуация. Вот только при желании купить новое жилье в ипотеку, несовершеннолетний собственник части квартиры может оказаться «препятствием» для покупки. Во–первых, продать жилье с частью владения у несовершеннолетнего — не так просто, а во–вторых, банки более чем неохотно принимают в качестве ипотечного залога квартиру, часть которой принадлежит ребенку.
Органы опеки и попечительства могут стать серьезным препятствием на пути к улучшению жилищных условий.
Для осуществления актов купли/продажи недвижимости, отчасти принадлежащей детям, необходимо разрешение со стороны органов попечительства и опеки. Если родителям удастся доказать, что продажа объекта осуществляется с целью покупки нового жилья, в котором ребенок получит свою долю, то контролирующие органы дадут свое согласие. Но ни один банк не захочет принимать в качестве залога такую квартиру, ведь если у заемщика случится дефолт и он не сможет выплачивать ипотеку, то банк не сможет продать такую квартиру: ему запретят органы попечительства и опеки, ведь по законодательству банк не имеет права выселять несовершеннолетних жильцов. Получается, что квартира, которая является залогом для кредита, никак не защищает банк от потенциальной финансовой потери. Существует ли выход из сложившейся ситуации?
Есть два варианта. В первом родители могут купить для ребенка небольшую квартиру или даже комнату, и прописать его там. Покупку можно осуществить за средства, вырученные с продажи старого жилья. Оставшиеся от покупки комнаты для ребенка деньги и будут первым взносом для получения ипотечного кредита в банке. Важный момент: недвижимость, которая приобретается для ребенка, должна соответствовать его доле в прежней квартире. Только тогда органы опеки не будут иметь никаких претензий. Второй вариант подразумевает замену несовершеннолетнего собственника. Здесь не обойти без помощи родственников. К примеру, для того, чтобы получить ипотечный кредит родители меняют долю несовершеннолетнего ребенка в квартире на аналогичную долю в квартире его бабушки. Квартира беспрепятственно продается без несовершеннолетних собственников, а банк предоставляет ипотеку на улучшение жилищных условий.
