Строительство новостроек по Федеральному закону №214. Новостройки по фз 214
Новостройки Сочи строящиеся по ФЗ-214
Объективная картина рынка
Согласитесь, будь вы застройщиком, вы бы вряд ли порекомендовали своему клиенту другой ЖК. В этом-то и вся соль. Отделы продаж застройщиков будут говорить о преимуществах своих объектов, в то время как мы даем вам полную информацию по всему рынку.
Экономия до 23% стоимости
Мы знаем все срочные и скрытые предложения от застройщиков, а так же предложения «для своих». Так же мы всегда просим скидку у застройщика для наших клиентов и часто ее получаем.
Экономия вашего времени
Для вас наша работа выстроена максимально удобным способом. Всю работу по подбору и оценке мы берем на себя - вам нужно будет потратить лишь пару часов на отбор предложенных вариантов и пару дней по приезду в Сочи на осмотр объектов и оформление сделки.
Первоклассный сервис
Мы будем вести сделку от вашей заявки и до получения вами всех удостоверяющих право собственности документов. За вами будем закреплен персональный специалист, который за это время станет вашим хорошим другом.
Настоящая экспертность
Вы точно не полезете сами менять рулевую рейку в авто, если вдруг возникнет такая необходимость. И скорее всего проводку в доме вы тоже доверите специалисту-электрику. В покупке недвижимости так же полно рисков и подводных камней. Именно поэтому вам нужны профессионалы, которые снимут с вас все вопросы, проведут все на высшем уровне и уберегут вас от проблем.
xn---214-f4d5afhj1alba1aoq4b.xn--p1ai
Какие риски возникают при покупке жилья в новостройке по 214-ФЗ
Сегодня возведение новостройки в соответствии с законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» – ключевой критерий при выборе застройщика. И такой подход вполне оправдан: 214-ФЗ действительно призван защищать интересы людей, приобретающих квартиры в строящихся домах. Однако является ли этот закон панацеей от всех бед?
Новостройка, которую не продадут дважды
«На самом деле, – комментирует Ольга Морозова, руководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость», – четкий ответ можно дать лишь на альтернативный вопрос: от чего защищает покупателя квартиры в новостройке 214-ФЗ. Это двойные продажи, так как сделки по ДДУ регистрируются государством. По остальным же моментам, связанным со сроками, качеством строительства, компенсациями и т. п., застройщики далеко не всегда исполняют свои обязательства, причем часто они даже могут оправдать свои действия, ссылаясь на разного рода нюансы. Если строительной компании по каким-либо причинам не страшны репутационные потери, то принудить ее к выполнению условий договора удастся только через суд, куда вправе обращаться дольщики».
Слабые места закона
Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group, подробнее рассказывает о наиболее проблематичных пунктах – качестве и сроках сдачи новостроек: «В ДДУ, согласно 214-ФЗ, прописываются основные параметры приобретаемой квартиры, ее технические характеристики, но застройщик имеет право их менять – скажем, материалы отделки заменить на подобные. Также 214-ФЗ не гарантирует исполнения обещаний в отношении общедомовых помещений, которые отдают под коммерцию: например, девелопер сказал, что под покупаемой квартирой будет детский центр, а по факту там открывается магазин. При этом дольщик никак не может повлиять на принятие такого решения».
Что касается сроков сдачи новостройки и выдачи ключей, Катерина Соболева подчеркивает: хоть точные сроки и прописываются в договоре, 214-ФЗ разрешает их переносить. Единственное условие – предупреждать об этом дольщиков минимум за два месяца. «Конечно, в случае задержки последние вправе обратиться в суд, но, как показывает практика, мало кто готов тратить свое время и деньги на юристов. Проще дождаться сдачи дома и компенсации просрочки по выдаче ключей, хотя и ее получить тоже бывает непросто», – резюмирует Катерина Соболева.
«К тому же, – добавляет Ольга Морозова, – если строительная компания докажет, что переносы были необходимы по не зависящим от нее причинам, добиться компенсации точно не удастся».
Бдительность прежде всего
Помимо качества и сроков, есть и еще ряд моментов, о которых не следует забывать покупателю жилья в новостройке, реализуемой по 214-ФЗ. Во-первых, нужно удостовериться в наличии разрешения на строительство: некоторые девелоперы, даже строящие по 214-ФЗ, до сих пор строят без него (надеясь, к примеру, на скорое его получение) или на земле, не предназначенной для жилой недвижимости. Последствия подобных действий могут быть весьма плачевными, вплоть до признания новостройки незаконной и подлежащей сносу.
Во-вторых, не все так гладко с ДДУ. Да, двойные продажи по нему исключены. Однако, продав квартиру по ДДУ, застройщик теоретически вполне может реализовать ее снова, но уже по другой схеме. И пусть суд наверняка выиграет тот, кто заключил ДДУ, времени и нервов все равно придется потратить немало.
Итак, хотя пока и правда нет более безопасного способа купить квартиру в новостройке, чем по 214-ФЗ, он все же не идеален. Поэтому выбирать застройщика стоит максимально внимательно, не пренебрегая, в частности, таким архиважным фактором как его репутация.
www.bkn.ru
Новостройки по закону 214-ФЗ – этапы эволюции
1 апреля исполняется ровно три года, как вступил в силу закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (ФЗ-214), который «по максимуму» должен был защитить покупателя квартиры в новостройке. С тех пор чего только не происходило на рынке недвижимости – и цены успели взлететь до небес, и стагнация похозяйничала, и строители активизировались - строить стали гораздо больше. Не произошло только массового перехода застройщиков на рельсы, проложенные 214-м законом.
По данным Аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», по 214-му закону в ближнем Подмосковье в 2007 году было построено около 11% объектов, в среднем –15% в Москве – 9,2%.
Почему же компании так упорно отбояриваются от 214-го закона, кто же все-таки по нему отваживается строить, и на что рассчитывать покупателю, попробовал разобраться Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru.
Что требует закон от застройщика
Напомним, что для покупателей наиболее важное достижение закона – государственная регистрация договора долевого участия, которая делает невозможной продажу одного и того же пая нескольким покупателям.
Нельзя изменить этажность проекта, номер проданной квартиры. Купленная «реальная» квартира может отличаться от «виртуальной» лишь на один-два метра. Так иногда происходит по техническим причинам.
Договор долевого участия защищает и от увеличения стоимости квадратного метра застройщиком в одностороннем порядке. Правда, компания может предложить вам доплатить, если строительство не может быть закончено из-за обстоятельств непреодолимой силы – например, дефолта или непредвиденного резкого повышения цен на стройматериалы. Судебные прецеденты такого рода, когда суд вставал на сторону застройщика, уже были.
Для застройщиков новый закон, если четко его соблюдать, делает невозможным начать строительство, не имея на руках пакета разрешительных документов. Причем, если строительство было разрешено после вступления закона в силу, то оформлять пакет документов и продавать квартиры требуется только с помощью порядка, прописанного в законе.
Процедура оформления документов занимает не один месяц и является результатом работы нескольких отделов и служб – инженерных и юридических. Далее проводится конкурс проектов; застройщики приобретают земельные участки на аукционе. Победитель обязан в течение 14 дней после аукциона опубликовать проектную декларацию, перечислить деньги – и все, строительство можно начинать.
Что не устраивает честного девелопера?
Вроде бы, все просто. Но только на первый взгляд. На практике осуществить все процедуры, требуемые законом, очень и непросто. «Мы все не уважаем друг друга», грустно заметили корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru в компании ЗАО «ЮИТ ДОМ», российско-финского предприятия, его контрольный пакет акций принадлежит международному концерну ЮИТ. Эта компания, кстати, строит именно по 214-му закону.
В России считается вполне нормальным, когда в реальности площадка под застройку оказывается вовсе не соответствующей техническим условиям, которые были заявлены на аукционе. Например, уже после опубликования проектной документации застройщик может оказаться перед фактом, что на данном грунте невозможно построить, например, двадцатиэтажный дом. Этажей может быть не более двенадцати, инженерный проект здания нужно срочно переделывать.
Местные власти не несут никакой ответственности за внезапное изменение технических условий строительства. Это означает, что первоначально предполагалось подключить дом к определенному источнику воды и электроэнергии, а затем, когда уже были построены все коммуникации, власти изменяют решение. И нужно вновь «тянуть» коммуникации, причем совсем в другую сторону.
Загадки ценообразования и налогообложения
Еще одной причиной, по которой закон трудно применять на практике – давление на девелоперов со стороны местных чиновников, которые очень часто ставят застройщикам условие: «Хотите работать без проблем? В таком случае, постройте за счет компании школу, детский сад, отремонтируйте котельную в детском саду».
Такое «коммерческое предложение» местные власти, возможно, делают во благо простых граждан. Но вот застройщики в результате такой насильственной благотворительности вынуждены вести двойную бухгалтерию. Иначе они попросту останутся без прибыли.
Застройщики у нас рады бы в рай, но грехи не пускают. Чужие грехи: не секрет, что до трети себестоимости строительства – расходы на так называемые «согласования» разрешительной документации на самом разном уровне, в том числе, конечно, банальные «откаты» и взятки. Без этого сегодня ни одна компания, даже самая крупная, не сможет работать на рынке. Но, поскольку официально включить в ведомость графу «административные расходы» невозможно, работающая по закону компания будет переплачивать налоги на прибыль.
Как рассказали нам эксперты, которые по понятным причинам дружно просили не называть своих имен и компаний, в «продажную» стоимость квадратного метра закладывается стоимость земли и подведения коммуникаций, стоимость строительства, «административные» расходы и прибыль компании. Если работать «по-белому», то налоги на прибыль придется платить с суммы двух последних слагаемых.
Но дело не только в налогах: 214-й закон не позволяет менять определенную договором стоимость квадратного метра. Если вы имеете дело с местной администрацией, то никто не может дать гарантии, что эта стоимость не изменится в ходе строительства. А «административные раходы» обстоятельством непреодолимой силы никакой суд не признает.
Война за закон переходит в суды
Если же застройщик сам предпочитает жить по закону, то вовсе не факт, что ему это позволят. Корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.ru известен случай, когда компания-застройщик, работающая по 214-му закону, которой незаконно отказывают продлить разрешение на строительство (раньше такое разрешение выдавалось на определенный срок), выиграла дело в Арбитражном суде. Но решение суда выдать документы, которые позволят продолжить приостановленное строительство, до сих пор не исполнено, причем без всяких на то оснований. К этому конфликту уже подключились депутаты Госдумы, но пока никаких сдвигов нет.
Иной раз такие конфликты, когда Государственная комиссия под тем или иным предлогом затягивала прием объектов, построенные неугодными компаниями, заканчивались только после того, как «обманутые дольщики» вселялись в здание управы или в мэрии с матрасами и детьми. Что тут можно посоветовать покупателю?
Кто вас не обманет
Можно ли довериться компании, которая строит не по 214-му закону? Можно, конечно. Особенно тем, кто трудится на рынке не один десяток лет и имеет бренд еще с советских времен. Эти компании обладают большим запасом прочности и дорожат репутацией. Их имя – один из главных козырей при общении с клиентами.
Впрочем, имя застройщика важно и в том случае, если он даже строит по 214-му закону. Раз его бренд звучит на рынке давно, у него много реализованных объектов, значит умеет выживать в наших непростых условиях. Кстати, более или менее защищенными у нас на рынке чувствуют себя «дочерние» компании крупных иностранных холдингов, - традиционно законопослушных, - с ними тоже можно иметь дело.
По данным исследований Аналитического Центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», в прошлом 2007 году договоры участия долевого строительства фигурировали в проектах следующих известных компаний, работавших на рынках Москвы и Подмосковья:
Русский дом недвижимостиСТД ДевелопментЮит ДомЖилстрой СервисЕвроГрупп ДевелопментИнвестиционная компания МГСН Пересвет ИнвестЗАО Трест № 26 Арсенал Холдинг
Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Для обычного потребителя ничего лучше закона № 214 пока не придумали. Мы все же надеемся, что сфера его влияния будет расширяться. Наша «новая старая» власть взяла курс на «отрубание лап коррупционерам». Дай-то Бог, что бы на месте отрубленной лапы не выросло две.
Фото: www.stroymetresurs.ru
news.ners.ru
Строительство новостроек по Федеральному закону №214
Что за закон?
В 2004 году был разработан Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». До этого времени все документы подготавливали застройщики лично. Договора, разработанные юристами фирм, защищали сами строительные компании, но не давали гарантий покупателям ни на достройку дома, ни на то, что квартира не будет продана второй раз кому-нибудь еще.Когда документ был принят, застройщики роптали на его незавершенность и строгость, поэтому многие строительные фирмы отказывались работать с ним, выбирая одну или другую «лазейку» (например, заключение предварительных договоров купли-продажи или предварительных договоров долевого участия) чтобы уйти от исполнения закона. С появлением новых редакций документа данная деловая бумага получила смягчение требований к строительным компаниям, в то же время и став более суровой в реализации наказаний за работу в обход закона.
ФЗ №214 сегодня – это еще несовершенный, но наиболее надежный способ покупки жилья для дольщиков. В договор, согласно закону, входит следующее:
- полная информация об объекте строительства;
- определение;
- сроки сдачи;
- цена;
- способы и сроки оплаты;
- гарантийный период, который обеспечивает застройщик на объект строительства.
Текущий вариант закона еще несовершенен, поэтому некоторые строительные компании по-прежнему пользуются его неточностями, внося в договор долевого участия особые положения, выгодные застройщику. Перед подписанием документов покупателям квартир стоит их отнести высококвалифицированным юристам для их проверки. При возникновении спорных моментов дольщик может потребовать от застройщика введения изменений в договор.
Плюсы для покупателей квартир
- Уменьшается риск двойных перепродаж квартир. Гарант надежности сделки – Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии), где документы, подписанные между дольщиком и застройщиком, должны пройти регистрацию.
- Снижает риск того, что строящийся объект не будет введен в эксплуатацию. Согласно закону строительство дома будет начато тогда, когда у застройщика на руках будет весь пакет разрешительных документов и официально будет опубликована проектная декларация. Иногда, застройщики в такой ситуации выходят из положения путем постепенного согласования документов по ходу строительства здания.
- В законе оговорены правила возмещения дольщику его средств в связи с расторжением договора одной из сторон.
- В первую очередь закон защищает дольщика, а не строительную фирму. Если рассмотреть на примере размеры штрафа для покупателя, затянувшего с одним из взносов и штрафами для застройщика, который не отдал вовремя ключи от квартиры, то они несопоставимы. В первом случае дольщик отделывается формальной суммой, а во втором – застройщик платит более чем крупный штраф. На сегодня покупателям квартир стоит обратить внимание на дополнительные пункты в договоре, в них может оговариваться высокая неустойка для задержавших взнос.
- Планировки квартир, высотность здания и т.п. не могут быть изменены, если они не соответствуют согласованному проекту в заключенном договоре согласно ФЗ №214. Если квартира окажется меньше по площади, чем указано в документах, или качество работ не устроит покупателя, то он в праве потребовать от застройщика снижения стоимость квартиры.
- Федеральный закон №214 запрещает строительной компании менять цену кв.м. по своему желанию. Изменение цены возможно согласно обстоятельствам непреодолимой силы (например дефолт), но их должны подтвердить в суде.
- В законе указаны все возможные причины расторжения договора со строительной компанией, при которых покупатель может потребовать с нее неустойку. Согласно закону, застройщик обязан возвратить покупателю внесенную сумму, и выплатить сверх этой суммы пеня за использование средств в размере 1/50 ставки рефинансирования ЦБ РФ на дату возврата денег.
Данный закон не в силах защитить будущих покупателей в случае банкротства компании, а также ускорить строительство дома.
Минусы для застройщиков
Закон накладывает на строительные компании жесткие требования и лишает некоторой их маневренности, что не удобно некоторым застройщикам, т.к. им иногда требуется вносить правки в проект по ходу реализации стройки.Застройщик не может снизить покупателю цену за 1 кв.м. квартиры, если в доме продана уже хотя бы одна квартира, иначе дольщики, купившие жилье по более высокой цене, могут запросить возврат переплаченных средств.
Федеральный закон конкретно не оговаривает правила приема-передачи квартиры дольщику. В законе указано только временные рамки, когда покупатель приступает к приему жилью, но не уточняется когда дольщик должен завершить эту процедуру.
Строительство жилых домов согласно Федеральному закону №214 на данный момент времени довольно неудобно для застройщиков и поэтому многие из них ищут обходные пути. Некоторые строительные фирмы возводят объекты полностью за свой счет, а потом продают квартиры по обычным договорам купли-продажи. Но такой вариант могут позволить себе только крупные строительные компании. Небольшие строительные фирмы для этого выбирают работу по одной из «серых схем».
Примечания
C 1 января 2017 года действуют изменения, с основными пунктами изменений можно ознакомиться в статье по ссылке - http://newtver.ru/articles/fz214-izmenenia-2017/Вконтакте
Google+
newtver.ru
Новостройки по закону 214-ФЗ – этапы эволюции
- Недвижимость
- Каталог компаний
- Промостраницы
- О программе Реалто
- Объекты из программы Реалто
- Жилая
- Каталог спецпредложений
- Объекты из Программы Реалто
- Доска объявлений
- Новостройки
- Продажа квартир
- Аренда квартир
- Квартиры в Москве
- Квартиры в Подмосковье
- Коммерческая
- Каталог спецпредложений
- Объекты Программы Реалто
- Доска объявлений
- Коммерческая недвижимость
- Аренда коммерческой недвижимости
- Продажа коммерческойнедвижимости
- Аренда торговых помещений
- Аренда офиса
- Аренда склада
- Загородная
- Программа Realto
- Описание программы
- Инструкция по работе с программой
- Правила работы с информацией
- Размещение информации
- Вопросы и Ответы
- Прейскурант услуг
- Архив по недвижимости
- Способы оплаты
- Акции и бонусы
- Бонусная система «Приведи друга»
- Контроль качества - сервис «Добро пожаловаться»
- Отзывы клиентов
- Скачать программу
- Спецпредложения
- Жилая недвижимость
- Коммерческая недвижимость
- Загородная недвижимость
- Промостраницы
- Размещение спецпредложений
- База недвижимости
- Аренда квартир
- Продажа квартир
- Коммерческая недвижимость
- Новостройки
- Загородная недвижимость
- Добавить объявление
- Оплата размещения
- 3D-планировки квартир
- Программа "Realto"
- Доска объявлений
- Аренда квартир
- Продажа квартир
- Коммерческая недвижимость
- Загородная недвижимость
- Услуги в сфере недвижимости
- Правила размещения объявлений
- Журнал
- Материалы с комментариями
- Новости
- Новости компаний, пресс- и пост-релизы
- Тенденции рынка, аналитика
- Нюансы и рекомендации
- Конференции
- От первого лица
- Ликбез по недвижимости
- События на нашем портале
- Тесты недвижимости
- Частное
- Строительство и Ремонт
- Прочие статьи
- Новости на вашем сайте
- Размещение материалов в журнале
- Ипотека
- Консультации по ипотеке
- Заявка на ипотеку
- Консультации
- Перепланировки
- Ипотечное кредитование
- Аренда недвижимости
- Купля-продажа недвижимости
- Рейтинг консультантов
- Справочники
- Каталог компаний
- Планировки квартир
- Капитальный ремонт и реконструкция
- Снос домов
- Государственные и муниципальные структуры города Москвы
- Словари
- Образцы договоров и других документов
www.realto.ru
.jpg)
