Невзирая на то, что рынок жилья в России давно развивается, механизмы оформления новостроек в собственность пока не отлажены должным образом. Как бы ни старались законодатели навести во всех процессах стройный порядок, застройщики так и норовят все разрушить на корню. Им одно запретят делать, а они уже новое, не прописанное в законе, использовать начинают.
В агентствах недвижимости посмеиваются, что за годы работы пока не встречали ни одного человека, который бы после строительства дома мог въехать в купленную или построенную квартиру, оформить право собственности, прописаться там и спокойно жить. И не преминут вспомнить случай, когда в Москве покупатели недвижимости смогли полностью закончить оформление документов только спустя 4 (!) года с момента заселения. То есть никто не стал ждать, когда будет наведен порядок, когда застройщик изволит получить все допуски: люди просто въехали, стали жить, делать ремонты и ждать.
В российских реалиях получается, что регистрация права собственности на новостройку — это самое настоящее испытание. Тем не менее, право распоряжаться недвижимым имуществом покупатель получает только после того, как оформит на себя право собственности. Согласно требованиям закона, вся процедура не должна отнимать более 30 дней с того момента, как заявитель обратился с пакетом документов в регистрирующий орган. Но мало ли, что написано! На деле процедура оформления новостройки в собственность может затянуться на несколько месяцев.
О том, что такое регистрация прав на недвижимое имущество, рассказывает особый закон. В нем же указано, что только государственная регистрация — это единственное доказательство, что право на объект недвижимости имеет определенный субъект. Зарегистрировать это право нужно в Федеральной регистрационной службе. Она же ФРС.
Как выглядит процесс регистрации прав на приобретенную или построенную недвижимость?
Надо сказать, что процесс регистрации — дело непростое. После того, как строительная компания или застройщики, закончили все работы, дом предстоит сдать особой государственной комиссии. Она осматривает строение и принимает решение: разрешить ввод в эксплуатацию или указать на недочеты и заставить их исправить. Если все в порядке, в игру вступает БТИ. Задача бюро технической инвентаризации — утвердить планы каждого этажа построенного дома и составить экспликации. По факту это происходит не всегда. То есть сотрудники БТИ приезжают, но за мзду готовы написать все, о чем попросить застройщик. В итоге волшебным образом увеличиваются размеры квартир, меняются данные, исчезают неучтенные метры. Впрочем, это уже совсем другая история.
После того, как государственная комиссия и БТИ свою работу выполнят, бумаги направляются в ФРС, где проходят экспертизу. И уже на основании этой экспертизы служба выдает то самое свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимость. В Едином государственном реестре появляется отметка. Собственно, именно день внесения данных в реестр и принято считать моментом, когда покупатель становиться полноправным владельцем квартиры.
Как мы уже отмечали выше, на оформление всего пакета документов требуется порядка 30 дней.
Документы, которые потребуются для регистрации прав
Процесс регистрации недвижимого имущества расписан по буквам. Есть схемы, по которым предстоит работать. Федеральный закон «О государственной регистрации прав» гласит, что нужен не только установленный перечень документов, но и их нормальный внешний вид. На них не должно быть потертостей, подчисток, исправлений, карандашных заметок, повреждений и следов сознательной порчи. Если возникнут подозрения о мошенничестве, сотрудники ФРС документ не примут.
Принято считать, что без регистрации прав на собственность покупатель не имеет права жить в квартире. Прописаться там точно нельзя. А вот жить, как оказалось, вполне себе можно. Есть ли смысл в наших реалиях ждать несколько месяцев и дальше снимать квартиру за немалые деньги, если уже есть построенная квартира, которую просто осталось оформить в собственность? Государственные органы не могут воспретить въехать в квартиру. Этим покупатели и пользуются.
Таким образом, въехать в купленную, но пока не оформленную квартиру, вы можете, а вот прописаться, устроить по месту жительства ребенка в сад или в школу не получится. Равно как и нельзя будет заложить не оформленную квартиру в банке, нельзя ее продать или подарить.
Чтобы оформить право собственности, покупатель должен принести в ФСР большой пакет документов.
Напишите заявление по установленной форме о регистрации права собственности. К нему нужно приложить экспликацию квартиры и поэтажный план, полученные в БТИ. В строительной компании нужно взять акт приема-передачи квартиры и приложить к пакету документов договор, заключенный ранее со строительной компанией.
Оплатите государственную пошлину (в банках всегда знают правильный счет) и возьмите с собой квитанцию. Нужен будет и паспорт. В случае, если вы доверили регистрацию прав собственности доверенному лицу, не забудьте получить на его имя нотариально заверенную доверенность.
Помните, что все документы должны быть аккуратно сложены в папку. Здорово, если каждый окажется в отдельном файлике. Сотрудники ФРС гораздо лояльнее относятся к людям, которые делают все аккуратно и упрощают работу. Если есть пронумерованный порядок раскладывания документов, то расположите их в папке именно так, как написано на сайте. Это ускорит процесс приема документов.
Очень важно сделать копии документов. Как минимум по 2-3 экземпляра каждого. В процессе приема документов они могут пригодиться. Копии также аккуратно разложите в отдельные папки в том же порядке, что и основные бумаги.
Помните, что разные отделения ФСР могут требовать разное число копий документов. На сайтах и в законах это не прописано, так что копий лучше взять как минимум две. Зато подобная информация наверняка будет размещена на стендах. Регистраторы, по сути, не имеют права требовать больше документов, чем написано в законах. Но помните, что они тоже люди, и таких, как вы, приходит очень много. Чтобы ускорить процесс подачи документов, стоит выполнить все требования. В очереди сидите не только вы, и не может регистратор возиться с каждым клиентом несколько часов, потому что последний не соизволил прочесть элементарные требования к подаче.
Сроки регистрации: как на самом деле
В законе прописано, что государственная регистрация прав на недвижимость занимает 30 дней. Предполагается, что это максимальный срок. Но на самом деле не все так просто и быстро, как того хотелось бы новоиспеченным владельцам новостроек. Некоторым годами приходиться ждать, когда желанные документы на право собственности будут готовы.
Эксперты то тут, то там, винят в задержках… покупателей. Мол, это люди сами не соблюдают правила подачи документов, затягивают процесс и нарушают закон, заселяясь в незарегистрированные квартиры. Увы, иногда на самом деле приходится воевать за собственные права. Невероятно много дел в судах разбирается по поводу несоответствия площади помещения, заявленной в документах.
На самом деле виновником задержки в большинстве ситуаций становится застройщик, который по ряду объективных и не очень причин задерживает сроки урегулирования вопроса регистрации дома в государственных органах. Порой, причиной всех проблем становится уже первый этап согласований, когда на объект приезжает комиссия.
Если по каким-то причинам обнаруживаются проблемы, срок задержки выдачи регистрационных документов не может превышать три месяца.
По сути, процесс работы застройщика и государственных органов во многом зависит от их взаимоотношений. Застройщик может вызвать и комиссию, и БТИ, но и те, и другие, как правило, не спешат выполнять запросы.
Существенным моментом, негативно сказывающимся на скорости оформления документов, являются и законодательные акты, которые то и дело меняются. Ярким тому примером являются поправки в Жилищном кодексе, которые вступили в силу несколько лет назад. Тогда все помещения без отопительных приборов и освещения были исключены из перечня площадей, пригодных для проживания. То есть коммунальные платежи с не отапливаемых лоджий и балконов не взимались. Следовательно, согласно этому документу, площадь не учитывалась. А вот в БТИ эту же площадь обязаны были посчитать. В итоге получалась немалая разница, что, в свою очередь, вызывало задержки в процессе регистрации недвижимости.
Существенно упростить процесс поможет указание площади квартиры сразу в трех аспектах:
— жилая площадь;
— площадь квартиры с учетом балконов и лоджий;
— площадь квартиры без учета лоджий и балконов.
Увидев точные цифры, регистраторы не станут задерживать решение и выдадут документ быстрее. В противном случае вам придется ездить несколько раз, готовить новые заключения и привозить уточнения. Вы уверены, что готовы к этому?
Право собственности через суд?
Наверное, это самый крайний случай. Но до 2014 года это было чем-то привычным. Поправки в ФЗ №214 существенно упростили жизнь тем, кто квартиры в новостройках строил или покупал. Документы оформлять тоже стало гораздо проще.
Оформление права собственности через суд, пожалуй, является наиболее дорогим и длительным процессом. Ориентировочная стоимость такого оформления составляет 30 000 – 50 000 рублей. По срокам — от одного года до трех лет.
Чем чревато отсутствие документа на право собственности?
Купив квартиру, значительная часть покупателей откладывают оформление недвижимости в собственность. На это нужно время, деньги, да и нервы железные с нашими регистраторами лишними не будут. Отсутствие документа о праве собственности не дает никому права выселить человека из купленной квартиры. Как раз это и становится основным поводом не бежать к регистратору, а дождаться лучших времен. Надо сказать, что тянуть с получением документов можно даже несколько лет — дело покупателя!
Но есть и оборотная сторона у данного вопроса: в квартире без документов нельзя прописаться, получать льготы по коммунальным платежам. Если нет прописки в городе, где покупалась квартира, то покупатель не сможет поставить на учет автомобиль, отправить ребенка в сад или школу рядом с домом, оформить заграничный паспорт. И, наконец, еще один важный момент: неоформленную квартиру нельзя ни продать, ни подарить, ни заложить в банке в случае оформления кредита.
Говорят, что в случае с регистрацией права собственности на недвижимость стоит перестраховаться. Лучше принести пять копий документов, прописать все возможные характеристики площади, чем бегать к регистратору раз в месяц в надежде, что все получится. Внимательно читайте требования к документам, строго следуйте букве закона, и все у вас получится с первого раза!
