Апартаменты: преимущества и риски. Апартаменты стоит ли покупать
Стоит ли покупать апартаменты?
19 ноября 2017 г.
С точки зрения застройщика практически любому мегаполису в России свойственен ряд проблем: нехватка площадей для жилищного строительства, трудности с подключением к имеющейся инженерии, сложности получения разрешений на строительство при редивелопменте промышленных территорий. Выход из подобных затруднений – возведение зданий под апартаменты. Такие объекты классифицируются как коммерческая недвижимость, что и определяет их отличие от традиционных многоквартирных домов.
Взгляд строителей
Причастные к девелопменту специалисты подтвердят, что хотя возведение апарта обойдется ощутимо дешевле жилого дома, распродать площади в нем зачастую бывает гораздо сложнее. Поэтому проекты такого типа имеет смысл реализовывать только в условиях качественного окружения, то есть там, где рядом будет:
- весь комплекс социально значимых объектов;
- подъездные пути и парковка;
- зеленые насаждения и прочие элементы благоустройства.
Привлекательность возведения апарт-комплексов обусловлена также гораздо более мягкими требованиями к строительству и отделке внутренних пространств. Девелоперы не обязаны соблюдать нормативы по звукоизоляции, инсоляции, плотности застройки, близости здания к транспортным магистралям и промышленным зонам. Кроме того, продажа этого вида имущества далеко не всегда проводится в соответствии с положениями закона 214-ФЗ, заключать сделки по ДДУ или выбирать иные формы отношений – выбор каждого отдельного застройщика.
Если девелопер воспользовался своим правом на пренебрежение теми или иными санитарно-гигиеническими стандартами, то логично ожидать снижения себестоимости проекта и, следовательно, уменьшения потребительской цены квадратного метра. Однако более перспективным, хотя и более затратным подходом считается стремление все-таки «вписаться» в значения норм. В дальнейшем это упростит перевод нежилья в жилье, что можно позиционировать как конкурентное преимущество апарта.
Потребительские особенности апартаментов
Коммерческий статус апарта накладывает на жильцов ряд негативных ограничений:
- Постоянную прописку ни в одной из разновидностей апарт-комплексов оформить нельзя, лишь гостиничный тип предусматривает возможность временной регистрации с максимальным сроком в пять лет. Для семейного гражданина это оборачивается трудностями в устройстве малышей в сад или ясли, детей постарше – в школу. Да и взрослым будет проблематично прикрепиться к местной поликлинике или зарегистрироваться по данному адресу как налогоплательщик.
- Налогообложение рассчитывается как для коммерческих помещений. Величина налоговой ставки на такой тип имущества варьирует в пределах 0,5–2 % от кадастровой стоимости: ниже для гостиничной модификации, выше для площадей в объектах для бизнеса (офисных или торговых центрах, складских или производственных помещениях). Однако в пересчете на реальные деньги получается, что переплата на налогах в действительности с лихвой перекрывается экономией на разнице в цене обычных жилых квартир и помещений в статусе апартаментов.
- Тарификация за коммунальные ресурсы выше чем в жилых помещениях на 18% (соответствует ставке НДС). По факту холодная вода и водоотведение обойдутся дороже в среднем на 9%, горячее водоснабжение и отопление – примерно на 21 или 22%. Важно учитывать, что при любом типе таких комплексов всегда действует своя управляющая компания, «благодаря» усилиям которой реальный перерасход на ЖКХ может быть выше указанных значений. Еще один неприятный момент связан с невозможностью оформления частичной компенсации оплаты коммуналки, поскольку категория апартаментов просто не существует в профильном законодательстве.
Вместе с тем, есть в коммерческих площадях и свой большой плюс – неограниченные возможности перепланировки. Владельцу не понадобятся хождения по инстанциям, чтобы совместить кухню со столовой, оборудовать несколько сантехнических комнат в каких угодно местах, сделать из застекленной лоджии отапливаемый зимний сад. Фактически в дизайне апартаментов можно воплотить любые идеи, единственное ограничение вполне логично: полет фантазии хозяина не должен распространяться на ликвидацию или перенос несущих конструкций.
Финансовый аспект
Для российского потребителя прерогативна цена квадратного метра. И в этом смысле апарты очень радуют, ведь разница в цене мест для проживания в них и квартир в привычных домах может достигать 30%! Такая выгода стимулировала спрос, что привело к разрастанию данного сегмента.
Поскольку при работе в таком формате застройщики редко тратятся на возведение социальной инфраструктуры, то власти городов стали гораздо хуже относиться к выдаче разрешений на данный тип застройки. Скорее всего, такая тенденция спровоцирует повышение цен.
Апартаменты – неплохая возможность для более экономичного решения квартирного вопроса. Однако при их покупке граждане должны учитывать, что приобретают на самом деле коммерческие площади.
www.ribri.ru
Апартаменты: преимущества и риски
Сегодня в Москве и Московской области одним из перспективнейших сегментов жилья выступают апартаменты. Их отличительной особенностью является отсутствие возможности получить постоянную регистрацию.
За прошлый год количество предлагаемых в столице и области апартаментов выросло в два раза, ближайшие годы будут сданы в эксплуатацию подобные объекты. Стоит ли покупать такое жилье? Существуют ли риски?
Историческая справка
В нашу страну апартаменты пришли с Запада, там они сдавались в наем, наибольшим спросом они пользовались у экспатов. Время внесло свои изменения, они стали подлежать купле-продаже. Первые такие сделки приходятся на 2003-2005 годы. Столичные бизнесмены первыми востребовали этот формат жилья, главным преимуществом которого была близость к работе. Это были апартаменты в Москва-Сити. Также рос спрос на нестандартные форматы, которые стали реализовывать в апартаментах.
С началом кризиса спрос на офисную недвижимость резко упал, бизнес-центры стали невостребованными. Застройщики переключились на возведение апартаментов. Их число стало стремительно увеличиваться. Сегодня предлагается порядка 250 тысяч.кв.метров.
Что представляют собой апартаменты?
ГОСТ апартаментами называет гостиничные помещения, превышающие площадь номера в гостинице, включающие минимум две комнаты и кухню. С точки зрения закона апартаменты не являются жильем, хотя предназначены как раз для проживания.
Апартаменты можно разделить на три вида: «аренда в городе», «продажа в городе», «аренда за городом». Наиболее динамично развиваются городские продажи.
Преимущества и недостатки апартаментов
Апартаменты покупают для проживания или дальнейшей сдачи в наем. Поэтому рассмотрим плюсы и минусы такого жилья.
К недостаткам можно отнести:
- отсутствие постоянной регистрации, а значит ограничение в пользовании соцуслугами и льготами;
- коммунальные платежи выше, чем в обычном формате жилья;
- меньшее число ипотечных программ и выгодных условий предоставления кредитов;
- возможность застройщиков не придерживаться установленных норм к жилым помещениям;
- налог на недвижимость, как предполагается, будет выше, чем на обычное жилье.
Наиболее чувствительными эти недостатки будут для жителей апартаментов эконом и комфорт-класса. Владельцы элитных апартаментов, как правило, имеют другую недвижимость и не особо чувствительны к перечисленным недостаткам.
Проблему регистрации можно немного разрешить – закон разрешает временную регистрацию на 5 лет с правом последующего продления.
Главное преимущество приобретения апартаментов – минимальный размер дисконта, снижающий все существующие риски.
vsenovostroyki.ru
Апартаменты: плюсы и минусы
Преимущества апартаментов
1. Более низкая цена
Разница в цене между обычными квартирами и апартаментами составляет около 10-15%, хотя в некоторых случаях может достигать и 30%.
Однако в условиях падения доходов населения возрастает предложение недорогого традиционного жилья, благодаря чему разница в стоимости между апартаментами и обычными квартирами снижается.
2. Свобода планировочных решений
Довольно жёсткие требования к планировке и перепланировке для обычных квартир к апартаментам не предъявляются, что вытекает из их правового статуса (нежилые помещения). В частности, в апартаментах нет разграничения на жилые и нежилые зоны, что позволяет организовать помещения различного назначения практически в любых частых апартаментов.
Для сравнения, санузлы и мойки в традиционных квартирах должны размещаться в определённых местах. Есть постановление, запрещающее перенос санузла или кухни на место в квартире, расположенное над жилыми помещениями соседей снизу.
3. Освобождение от налога на имущество в случае использования апартаментов в качестве мастерских, ателье и студий
Согласно пп. 14 п. 1 ст. 407 Налогового кодекса РФ, физические лица, использующие апартаменты исключительно в качестве мастерских, ателье и студий, освобождаются от уплаты налога на имущество.
Недостатки апартаментов
1. Высокие налоги
С точки зрения налогового законодательства апартаменты относятся к «иным помещениям» и в общем случае облагаются налогом на недвижимость по ставке в 2% от кадастровой стоимости.
Для владельцев апартаментов в торгово-офисных центрах Москвы введена льготная ставка в 0,5% от кадастровой стоимости. Однако даже эта ставка существенно превышает ставку налога на имущества на обычные квартиры (0,1 - 0,3% от кадастровой стоимости). При этом для получения льготы апартаменты должны соответствовать ряду требований (смотрите подробнее в статье Правовой и налоговый статус апартаментов в Москве). По состоянию на конец октября 2016 года в список апартаментов Москвы, владельцы которых могут рассчитывать на льготу, вошли лишь 7 объектов.
При покупке апартаментов невозможно получить налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц (освобождение от налога в 13%), который каждый гражданин России может получить раз в жизни при покупке жилья.
2. Пониженные требования к освещённости, шумоизоляции и инсоляции
На апартаменты не распространяются санитарные правила и нормы, установленные для жилых помещений и устанавливающие уровень освещенности, шумоизоляции и инсоляции. Поэтому застройщики часто не выполнят эти нормы в тех случаях, когда это обеспечивает им экономию средств.
3. Невозможность получить постоянную прописку
Апартаменты на дают права постоянной прописки, которая, в частности, необходима для пользования инфраструктурой города в полной объёме.
Возможна регистрация по месту пребывания в случаях, если апартаменты находятся под управлением специализированных учреждений, к которым относятся гостиницы, дома отдыха и др. В этом случае регистрацию может оформить соответствующее специализированное учреждение. Однако такую регистрация нужно продлевать каждые пять лет.
4. Возможное отсутствие инфраструктуры в окрестностях
Так как апартаменты не относятся к жилью, на них не распространяются и требования по созданию в ближайших окрестностях всей необходимой для жизни инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники и др.).
Требования к обеспечению парковочными местами и озеленению придомовой территории для апартаментов ниже, чем для жилых домов.
Также застройщики не обязаны обустраивать прилегающую к комплексу апартаментов территорию для отдыха и занятий спортом взрослых и детей.
5. Возможное соседство с оживлёнными офисами
Часто апартаменты размещаются в одном здании с оживлёнными офисными помещениями, что может создавать неудобства для отдыха и занятий спортом. С особыми проблемами могут столкнуться матери с колясками и маломобильные группы населения.
6. Высокие тарифы на обслуживание
Тарифы на коммунальное обслуживание и содержание здания для владельцев апартаментов обычно выше, чем для собственников традиционных квартир, так как в случае с апартаментами управляющие компании сами устанавливают тарифы. При этом стоимость этих услуг для апартаментов рассчитывается по тарифам юридических, а не физических лиц.
На апартаменты не распространяются положения Жилищного кодекса о порядке управления общим имуществом здания. Поэтому жители апартаментов не имеют возможности влиять на тарифы, устанавливаемые управляющей компанией.
Как показывает практика, владельцы апартаментов платят за коммунальное обслуживание и содержание здания на 15 – 35% больше, чем собственники обычных квартир.
7. Шум от соседей, использующих апартаменты в качестве мастерских
Несмотря на то, что апартаменты в основном используются для постоянного и временного проживания, они также могут использоваться в качестве мастерских, ателье и студий (что больше соответствует их статусу). В этом случае вы можете стать заложником постоянных шумов со стороны соседних апартаментов-мастерских, так как требования по сохранению тишины, предъявляемые к жителям обычных квартир, на владельцев апартаментов не распространяются.
Также может оказаться, что в силу рода деятельности ваших соседей, в непосредственной близости от вашей квартиры будет перемещаться большое количество незнакомых людей, что будет нарушать уединённость вашего проживания.
8. Опасность проживания в апартаментах, возникших в результате реконструкции бывших промышленных зданий
Часто апартаменты появляются в результате реконструкции старых промышленных зданий, где в прошлом размещались производства, деятельность которых отразилось на экологической безопасности строения и почвы, а также повлияло на прочность несущих конструкций.
Стоит ли покупать апартаменты?
Проживание в апартаментах обходится дороже и связно с определёнными неудобствами, что компенсируется более низкой ценой этого вида жилья. Перед тем, как приобретать апартаменты, вы должны взвесить все за и против, чтобы решить для себя, компенсирует ли более низкая цена на апартаменты все те лишения и неудобства, которые вы будете вынуждены терпеть во время проживания в них.
Многие застройщики и продавцы апартаментов заявляют, что со временем апартаменты можно будет перевести в категорию жилой недвижимости. Но на практике это возможно лишь только в том случае, если они будут удовлетворять всем требованиям к жилой недвижимости. Но апартаменты изначально строятся без соблюдения ряда требований, предъявляемых к жилью. Поэтому перевести апартаменты в жильё обычно либо невозможно, либо требует больших затрат.
nngm.ru
