ГлавнаяРазноеЧто спрашивать при покупке квартиры на вторичном рынке

Какие вопросы стоит задать при покупке квартиры на вторичном рынке. Что спрашивать при покупке квартиры на вторичном рынке


Какие вопросы задавать при покупке квартиры на вторичном рынке? :: BusinessMan.ru

Покупка квартиры - это ответственное и достаточно сложное дело. За недвижимость приходится выкладывать немалые суммы, а потому стоит подойти к вопросу основательно. Покупка недвижимости сопряжена с немалыми рисками, особенно если это касается вторичного рынка. Какие вопросы задать при покупке квартиры, чтобы обезопасить себя?

Алгоритм покупки квартиры на вторичном рынке

Прежде чем определяться, какие вопросы задавать при покупке вторичной квартиры, нужно изучить алгоритм совершения сделки. Вот как это происходит:

  • поиск подходящего объекта;
  • осмотр квартиры;
  • заключение предварительной сделки (договора задатка) и внесение авансового платежа; подготовка пакета документов;
  • заключение договора купли-продажи и нотариальное оформление;
  • государственная регистрация в УФРС.

Перечень документов

Для совершения сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке вам понадобится определенный пакет документов. А именно:

  • правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности продавца на квартиру;
  • паспорта участников сделки;
  • техпаспорт БТИ с экспликацией;
  • выписка из счетов ТСЖ и ЖЭУ;
  • согласие других пользователей квартиры или заинтересованных лиц на ее продажу;
  • нотариально заверенная доверенность (если сделку проводит третье лицо).

Кто собственник квартиры?

Какие вопросы задать при покупке квартиры? Первое, чем вы должны поинтересоваться - кто владеет квартирой по документам? В идеале вы должны иметь дело непосредственно с владельцами недвижимости, а не с их представителями (родственниками, друзьями, соседями и так далее). Право собственности должно быть зарегистрировано в Росреестре. Конечно, продажа квартиры по доверенности предусмотрена законодательством, но эту схему часто используют мошенники, поэтому лучше не рисковать.

Важно уточнить, на каком основании собственник владеет квартирой (что должно быть подтверждено соответствующими документами). Историю возникновения прав нужно изучить для того, чтобы удостовериться, что после покупки квартиры вы не столкнетесь с чьими-то претензиями на ее владение. С наибольшим риском сопряжены такие варианты:

  • свидетельство о праве на наследство;
  • соглашение о разделе имущества;
  • договор пожизненного содержания с иждивением.

Как долго квартира находится в собственности продавца?

Среди списка какие вопросы задать при покупке квартиры важное место занимает вопрос о продолжительности владения. В идеале собственник должен владеть недвижимостью не менее трех лет. Чем дольше этот срок, тем меньше рисков на то, что кто-то сможет оспорить право собственности на квартиру, когда она уже будет куплена вами. Даже если дело дойдет до судебного разбирательство, продолжительность владения недвижимостью предыдущим хозяином станет аргументом в вашу пользу.

Если человек перепродает квартиру, например, через полгода владения, это должно вас насторожить. Такие схемы нередко используют мошенники. Также быстрая перепродажа может осуществлять с целью скрыть нарушения, которые были допущены в ходе осуществления сделки купли-продажи. А еще может быть такое, что человек обнаружил обман (жилье заложено или у него есть другие собственники) и попросту хочет избавиться от проблемной недвижимости без финансовых потерь.

Кто прописан в квартире?

Составляя список, какие вопросы задать при покупке квартиры, важно уточнить, кто прописан в квартире. Вот существенные моменты:

  • Несовершеннолетние дети. Важно, чтобы их права не были нарушены в процессе совершения сделки купли-продажи.
  • Супруг (супруга) основного собственника. Он (она) должен дать согласие на продажу. Возможно, понадобится разрешение попечительского совета на продажу квартиры.
  • Лица, проходящие воинскую службу. Без их согласия невозможно продать квартиру.
  • Лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы. Их разрешение на продажу квартиры также необходимо.

Есть ли обременения (ограничения)?

Есть ли обременения - это еще один существенный пункт из разряда "какие вопросы нужно задавать при покупке квартиры". Например, решением суда на недвижимость может быть наложен арест. В этом случае продавец может предложить вам внести аванс, чтобы он мог погасить долг, из-за которого наложен арест на имущество. Но это очень рискованная сделка. И не факт, что продавец не попытается скрыть от вас наличие ареста.

Также обременением может быть тот факт, что квартира является обеспечением по ипотечному кредитованию. На самом деле, подобные сделки разрешены. Но также высок риск обмана и мошенничества. Также обременением может считаться судебная тяжба в отношении данного объекта недвижимости.

Еще один подводный камень - источник средств на покупку квартиры предыдущим хозяином. А именно если недвижимость была куплена на материнский капитал, то право собственности распространяется на всех членов семьи, включая детей. При продаже недвижимости последние обязательно должны быть оформлены в другой квартире. Если продавец не выполнил это условие, есть риск, что сделку купли-продажи признают недействительной.

Была ли перепланировка?

Какие вопросы нужно задавать при покупке квартиры? Обязательно уточните, была ли перепланировка. Но не стоит верить на слово. Попросите у продавца техпаспорт и внимательно изучите его на предмет соответствия реальному состоянию недвижимости. Если вы выявили несоответствия, уточните, согласованы ли изменения в БТИ.

Если выяснится, что перепланировка не узаконена, покупка станет для вас большим риском. Во-первых, контролирующие органы могут наложить на вас штраф, а во-вторых, есть риск, что вас обяжут привести недвижимость в надлежащее состояние, которое соответствует техпаспорту.

Каково техническое состояние квартиры?

Помимо юридических моментов, стоит уделить внимание техническому состоянию жилья. Вот какие вопросы задавать при просмотре и покупке квартиры, чтобы понять, насколько комфортной она будет для вас:

  • Из какого материала сделаны стены и перекрытия? Панельные дома плохо держат тепло зимой и сильно перегреваются летом. В этом плане более приемлем кирпич. Также стоит обратить внимание на внутреннее и внешнее утепление стен.
  • Насколько хороша шумоизоляция? В полной тишине прислушайтесь, не доносятся ли звуки из соседних квартир (особенно уязвимое место - санузел). Также сравните уровень шума в квартире при открытых и закрытых окнах. Узнайте, нет ли рядом промышленных объектов, оживленных транспортных путей или шумных ночных заведений.
  • Качественная ли проводка? Старая алюминиевая проводка уязвима к перепадам напряжения, что может стать причиной поломки современных электроприборов. Хорошо, если проводка заменена на медную. Также хорошо, если к каждой ветке будет подключен отдельный УЗО-автомат. Чтобы убедиться в качестве проводки, попросите продавца включить одновременно несколько электрических приборов.
  • В каком состоянии водопровод? Самостоятельно проверьте, насколько хорош напор воды в кранах, не засорена ли канализация. Визуально оценить состояние труб и сантехники. Уточните, как давно менялись трубы (причем не только в квартире, но и по стояку).
  • Хорошо ли отапливается квартира? Самую достоверную информацию можно получить, если вы покупаете квартиру в отопительный сезон. Хорошо, если установлена система автономного отопления. Но важно, чтобы она была оформлена соответствующим образом. Обратите внимание на состояние труб и радиаторов, уточните, когда они были заменены (как в квартире, так и по стояку).
  • Есть ли счетчики? Хорошо, если на все коммуникации были установлены соответствующие счетчики. Это позволит вам сэкономить на коммунальных платежах.

Есть ли скрытые дефекты?

Какие вопросы можно задать при покупке квартиры? Поинтересуйтесь у продавца, имеет ли помещение какие-то дефекты? Есть ли дыры или трещины в стенах (скорее всего, они спрятаны под обоями), не протекает ли крыша, не сыреют ли углы и так далее. Конечно, продавец вряд ли признается, поэтому вам придется все проверять самостоятельно. Возможно, это станет поводом отказа от покупки. А если квартира вам очень нравится, выявленные дефекты могут стать для вас аргументом во время торга.

Какой контингент соседей?

Какие вопросы задать продавцу при покупке квартиры? Какой бы хорошей ни была квартира, качество жизни в ней во многом зависит от соседей. Поинтересуйтесь у продавца, не живут ли рядом любители громкой музыки, скандалисты, люди, злоупотребляющие алкоголем или наркотиками. Если вы не переносите табачный дым, поинтересуйтесь, не живут ли по соседству заядлые курильщики и так далее.

Особенно пристальное внимание нужно уделить личности соседей, которые живут непосредственно через стенку, сверху и снизу. Нет ли среди них любителей стучать по батареям, не зальют ли они ваш новый ремонт и так далее.

Аванс или задаток?

А еще какие вопросы необходимо задавать при покупке квартиры? Конечно же, финансовые. Как правило, если покупателю нравится квартира, он вносит задаток или аванс в размере 5-10% полной стоимости, чтобы продавец снял ее с продажи. Это что-то вроде предоплаты. Если сделка срывается (независимо от причин), то аванс возвращается покупателю в полном размере.

Иначе обстоит дело с задатком. Если сделка купли-продажи срывается по вине покупателя, он теряет уплаченную сумму. Если же сделка сорвалась по вине продавца, он возвращает покупателю задаток и еще такую же сумму. Поэтому формальности очень важны. Их нужно обсудить заранее и четко прописать в договоре.

Организационные моменты

Если вам понравилась квартира и вы намерены ее купить, стоит уточнить ряд организационных моментов. Вот какие вопросы задавать при покупке квартир риэлтору или собственнику:

  • В какой срок собственник и другие пользователи квартиры выпишутся из нее?
  • В какой срок жильцы смогут физически выселиться из квартиры?
  • Какие вещи (мебель, техника и так далее) передаются в собственность новому владельцу?

Как не попасться на уловки мошенников?

Разобравшись, какие вопросы надо задавать при покупке квартиры, возьмите на вооружение еще несколько рекомендаций, как уберечь себя от мошенников:

  • Избегайте сотрудничества с людьми, которые вызывают у вас подозрения. Это касается как прямых продавцов, так и риелторов. Также не стоит покупать вторичную квартиру у юридического лица.

  • Тщательно проверяйте документы. Если у вас возникают сомнения, обращайтесь за помощью к юристу для проведения глубокой экспертизы.

  • Для составления договора купли-продажи обращайтесь к специалистам.

  • Не обольщайтесь низкой ценой. Конечно, есть вероятность, что стоимость ниже рыночной вызвана острой необходимостью в быстрой продаже квартиры (например, по семейным обстоятельствам). Но в большинстве случаев это признак мошенничества.

  • Не торопитесь с оплатой. Производите ее только тогда, когда сделка будет признана законной в УФРС. Для этого можно использовать банковские ячейки с опцией блокировки.

  • Производите оплату в присутствии свидетелей. Так вы обезопасите себя от мошенничества.

  • Удостоверьтесь в дееспособности покупателя. Если вы покупаете квартиру у человека пожилого возраста, понадобится справка из психоневрологического диспансера. Это гарантия того, что вас и владельца квартиры не пытаются обмануть мошенники.

Заключение

Зная, какие вопросы задают при покупке квартиры (вторички в нашем случае), нужно позаботиться о дополнительных источниках информации. Что может быть лучше беседы с соседями? Уж им-то нет смысла утаивать от вас информацию относительно чистоплотности продавца, собственников квартиры, технического состояния дома, репутации района и прочих существенных моментов. Пожалуй, самая общительная аудитория - это бабушки на лавочках. У них вы наверняка получите самую достоверную информацию.

businessman.ru

Что спрашивать при покупке квартиры на вторичном рынке, какие вопросы задавать

Сделки, связанные с куплей-продажей недвижимых объектов, считаются одними из самых сложных, поэтому покупатели обязательно должны знать, что нужно спрашивать при покупке квартиры на вторичном рынке. Большие суммы денежных средств, стабильно высокий спрос на квартиры и стремление продавца поскорее реализовать недвижимость – все это порождает серьезные риски.

Приобретение квартиры – сложное и ответственное занятие, в особенности, если речь идет о вторичном рынке недвижимости, где покупателя поджидает огромное число подчас неприятных нюансов.

Особенности

Вторичный рынок недвижимости – это продажа уже готовой жилплощади, передаваемой от бывшего владельца к новому собственнику. В соответствии с гражданско-правовыми отношениями, необходимо составление соглашения о купле-продаже. Покупатель должен изучить:

  • чистоту жилья в юридическом плане;
  • личность того, кто занимается продажей;
  • отсутствие различного рода скрытых обременений;
  • техническое описание жилплощади;
  • честность таких людей, как нотариус, риэлтор и юрист.

Если сравнивать с новым квартирами, расположенными в новостройках, вторичное жилье имеет полностью готовый и обжитой вид. Важно также поинтересоваться окружающей инфраструктурой и отсутствием какого-либо производства, расположенного рядом с домом и наносящего вред человеческому здоровью.

Законодательство

Законодательство Российской Федерации фиксирует право собственности, использования и распоряжения недвижимым объектом в том случае, если имеется документация, устанавливающая такое право. Операция, связанная с куплей и продажей жилплощади на вторичном рынке недвижимости, регламентируется российским Гражданским кодексом, Налоговым кодексом, а также Законом «О материнском капитале». Такие правоотношения нуждаются в составлении специального договора: по соглашению о купле-продаже объекта недвижимости продавец обязан передать во владение покупателя землю, постройку, квартиру или иное имущество.

О чем спрашивать продавца

То, какие вопросы следует задавать, покупая вторичную жилплощадь, различается в зависимости от множества факторов. К примеру, нужно сделать так, чтобы стоимость устраивала обе стороны сделки. Она должна являться адекватной.

Важно! Эксперты рекомендуют прицениться и узнать, не является ли цена квартиры чересчур завышенной, если в целом ее характеристики достаточно скромны, или, напротив, удивительно низкой при отличных характеристиках. Последний аспект может свидетельствовать о проблемах, существовавших при возведении здания.

Технические характеристики

Очень важно выяснить все про технические параметры недвижимого объекта – о качестве материалов, которые использовались при строительстве, марке лифтов и вставленных стеклопакетов, о типе разводки воды. О технологиях, использовавшихся во время строительства:

  • монолит;
  • панель;
  • монолит-кирпич и т.д.

От этих показателей напрямую зависит и качественное описание объекта, возможности разных решений, касающихся планировки и дизайна помещения, износостойкость конструкций, а значит, и цена жилья.

Нужно внимательно исследовать то, что находится на близлежащей территории – детские сады и школы (государственные или частные), пространство для прогулок и игр с детьми, близко расположенные супермаркеты и т.д.

Лучше узнать и про парковочные места, даже если у покупателя пока нет индивидуального транспорта.

О соседях

Покупая жилплощадь на вторичном рынке недвижимости, особенно, если жилой фонд довольно стар, следует узнать об одном из самых важных в этой ситуации факторов – о соседях. Самое главное, чтобы они не устраивали дебоши.

Естественно, что обычно продавцы недвижимости не особенно любят много говорить о соседях, так что проблема выяснения такой информации целиком и полностью зависит от покупателя. Не стоит испытывать стеснение, беседуя с жильцами не только конкретного подъезда, но даже и дома, если понадобится. Кроме того, у продавца можно спросить о том, какой материал использовался для возведения стен и перекрытий, об их толщине, ведь хорошая звукоизоляция – тоже неплохая защита от неприятных соседей.

Для того чтобы понять, насколько тихо в помещении, можно попросить продавца на какое-то время отключить все работающие технические приборы, тогда будет понятно, насколько хорошо окна защищают от уличных звуков.

История

Следует досконально исследовать историю жилплощади: кто был в ней зарегистрирован, какова приватизационная схема, если ли среди владельцев и прописанных людей дети, не достигшие совершеннолетия, недееспособные люди и осужденные за преступления.

Если история жилья содержит в себе что-то неприятное, к примеру, ущемление прав ребенка во время осуществления приватизации или наследования, в дальнейшем такая сделка может быть признана недействительной. Также нужно задать вопрос о том, какое количество человек владеет квартирой. К примеру, если у продавца имеется супруг (-а), необходимо получить от него или нее согласие на реализацию недвижимого объекта, а если в свидетельстве собственника имеются сведения о детях, не достигших возраста восемнадцати лет, операция должна быть одобрена попечительскими органами. Покупатель обязан проверить наличие у продавца такой документации.

Важно выяснить сведения об управляющем домом, о том, что это за фирма – сторонняя или от застройщика, узнать, были ли какие-либо конфликты с проживающими в выбранном жилье и т.д.

Техническая история самого здания не менее важна:

  • делался ли капитальный ремонт или только планируется;
  • состояние коммуникаций;
  • нет ли данного дома в планах на снос и т.д.

Если жилплощадь реализуется вместе с обстановкой, стоит во время осмотра записать сведения обо всех имеющихся предметах, а потом зафиксировать их в соглашении об авансе.

Спросить у владельца следует и технический паспорт недвижимого объекта. Из него можно узнать, была ли квартира перепланирована: вероятно, производилось совмещение санузла или объединение спальни и кладовки. Хозяин помещения должен иметь документы, подтверждающие проведение переделок в соответствии с законодательством. Если они не будут согласованы в бюро технической инвентаризации, будет считаться, что жилплощади продана незаконно. После того как жилье перейдет в собственность к покупателю, его могут оштрафовать и обязать за свой счет привести объект в состояние, соответствующее нормам.

Безопасность

Чтобы сделка по купле-продаже недвижимого объекта была абсолютно безопасной, следует соблюдать следующие правила:

  • в интересах покупателя не отклоняться в документах от истинного положения дел. Бывает, что продавцы просят написать в бумагах цену, которая не соответствует действительной, например, является заниженной. Это касается их стремления сэкономить при уплате налогов, однако для покупателя такая процедура совершенно не выгодна. Согласно российскому Налоговому кодексу, покупатель имеет право на возврат доли от цены объекта в качестве подоходного налога. Это значит, что чем больше стоит жилплощадь, тем большую сумму предоставят покупателю. Если цена, прописанная в соглашении, не является настоящей, сделку посчитают недействительной и оспорят в органах суда. Кроме того, при расторжении соглашения возврату подлежит только сумма, в нем прописанная;
  • используя услуги риэлтора, стоит поинтересоваться его ответственностью, указанной в договоре;
  • как сделать процесс передачи денег наиболее безопасным? Лучше обратиться к безналичному способу расчета. На сегодняшний день многими банковскими организациями предлагается аккредитив, т.е. открытие продавцом счета в банке на собственное имя, счета, на который покупатель переведет деньги. Они станут доступными лишь тогда, когда продавец принесет в банк документацию, свидетельствующую о завершении продажи жилья. Все подробности такой процедуры также выясняются в банковском учреждении;
  • если сделка осуществляется с наличными, можно арендовать в банке ячейку, куда в присутствии работника организации кладутся пересчитанные средства. Можно установить заранее, к каким деньгам будет иметь доступ продавец, и какие бумаги он должен предоставить в банк по окончанию операции.

При соблюдении всех описанных правил и ответственном подходе к делу приобрести жилье на вторичном рынке не так уж трудно. Так вы гарантированно сделаете правильный выбор, о котором не придется жалеть.

kvadmetry.ru

5 вопросов, которые вы должны задать, покупая квартиру

Приехали на осмотр квартиры? Не стесняйтесь задавать продавцу любые, даже неудобные вопросы. Если вы намерены купить квартиру, то обязаны спросить как минимум о пяти принципиально важных вещах.

1. Вы узаконили перепланировку квартиры?

Если на глаз вы не можете определить, делали в квартире перепланировку или нет, попросите у продавца технический паспорт. Сверьте по нему, расходится ли реальное состояние квартиры с тем, что написано на бумаге. Обратите внимание на санузел – раздельный он или совмещенный, кладовку – отражена ли она в техпаспорте. Если различия налицо, попросите показать документы, подтверждающие, что перепланировка была согласована с БТИ. Увы, без этого продавать квартиру, дарить или передавать в залог нельзя. Суд может наложить штраф за незаконную перепланировку уже на вас, после того как вы купите жилье. К тому же расходы по возвращению квартиры в исходное состояние лягут на ваши плечи.

2. В квартире тепло?

Осматривая квартиру и подъезд, поинтересуйтесь, какой толщины стены и перекрытия, из какого материала они сделаны. У стен в старых панельных домах высокая теплопроводность, потому в таких квартирах зимой холодно, а летом жарко. Кирпич и более современные панели лучше держат тепло, вам не придется греть улицу. Если это угловая квартира, спросите, может быть, владельцы уже утепляли стены. Если нет, не исключено, что вам придется делать это за свой счет.

Хочу купить квартиру – с чего начать?

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

3. Слышно соседей?

Звукоизоляция также зависит от качества стен и перекрытий. Для того чтобы оценить, насколько тихо в квартире будет в течение дня, попросите продавца выключить телевизор, радио и не разговаривайте хотя бы две минуты. Конечно, вы можете поинтересоваться у продавца, нет ли проблем с соседями, но не рассчитывайте, что он расскажет всю правду. Лучше прогуляйтесь по этажам или спуститесь к подъезду и там хорошенько расспросите других жильцов.

4. Документы покажете?

Главное, что вам нужно выяснить, – это сколько у квартиры собственников. Если квартиру купили супруги, а теперь, после развода, один из них продает жилье, то вам понадобится согласие бывшего мужа или жены. Если собственниками квартиры также являются несовершеннолетние, продавец должен показать официальное согласие на сделку от органов опеки и попечительства. Обратите внимание, сколько по времени квартира находится в собственности. Насторожитесь, если ее часто перепродавали. Обязательно узнайте, как жилье попало в собственность последнего владельца: по наследству, договору купли-продажи, была приватизирована. Не было ли претензий на недвижимость со стороны других лиц? Спросите, кто зарегистрирован в квартире. Если кто-то из прописанных жильцов в данный момент служит в армии, находится в местах лишения свободы или признан недееспособным и их права будут нарушены, сделку признают недействительной.

С чего начать покупку квартиры в новостройке?

С чего начать покупку вторичного жилья?

5. Задаток вернете?

Если вам понравилась квартира, то вы должны внести задаток или аванс, чтобы объект сняли с продажи. Как правило, речь идет о 5-10% от полной стоимости недвижимости, которые вносятся как предоплата по сделке. Если продажа сорвалась, неважно по чьей вине, аванс возвращается. А вот если вы договорились о внесении задатка, а не аванса, и сделка не была заключена по вашей вине, то вы теряете деньги. В случае если от сделки отказывается продавец, вы получаете и свой задаток, и еще такую же сумму – задаток продавца. Все условия предоплаты и компенсаций оговорите заранее и подробно пропишите в договоре.

Фото: © photoillustrator.eu/Fotolia.com

Не пропустите:

5 способов узнать, сколько стоит ваша квартира

Какой способ накопить на квартиру самый выгодный и надежный?

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Покупка квартиры на аукционе: выгода или проблема?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

www.domofond.ru

11 важных моментов при покупке квартиры на вторичном рынке / СоХабр

Здравствуйте!

Меня зовут Галамай Андрей.

Начну с того, что я не айтишник. Последние 14 лет я занимаюсь юридической практикой, из них 8 лет как адвокат. В последнее время заметил одну положительную тенденцию – ко мне за консультацией стало обращаться всё больше молодых людей, с просьбой помочь сопроводить сделку купли-продажи квартиры. В процессе общения выяснилось, что все они специалисты в сфере IT-технологий, которые и рассказали мне о Хабре. Я с интересом изучил этот ресурс и решил поступить так, как юристы обычно не поступают. Написать несколько статей с ответами на часто задаваемые вопросы. Чтобы вместо типовых консультаций (которыми заниматься не так интересно) можно было отсылать людей к статьям. А может быть, это все выльется в отдельный проект.

Сегодня – чеклист для приобретения квартиры. То, что рассказываю постоянно – первая статья в цикле.

«11 важных моментов при покупке квартиры на вторичном рынке»
Для граждан сделки с недвижимостью во многих случаях являются самыми важными сделками в жизни. Кроме того, сделки с недвижимостью являются непростым эмоциональным потрясением в жизни, так как в случае неверного юридического оформления документов, можно лишиться и денег, и недвижимости. Мошенничество с недвижимостью, к сожалению, далеко не редкость, как в России, так и в Украине.

Как уберечь себя от таких ситуаций — ниже.

1. Первое, на что следует обратить внимание – это стоимость недвижимости. Если цена более чем на 10% обычной, есть повод для беспокойства. Значит, следует более скрупулезно подойти к проверке всей информации по квартире, в том числе и не документальной.

2. Второй важный пункт — это число продаж данной квартиры. Чем больше собственников было у жилья за недолгий период времени, тем больше это должно настораживать. Граждане РФ проверить такие данные могут путем получения вписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Для этого необходимо обратиться с заявлением в РОСРЕЕСТР (ответ дается по закону в течение 5 рабочих дней. Фактически 12-14 календарных дней).

В Украине такую информацию можно узнать обратившись в Регистрационную службу и получить выписку из государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество. С той лишь разницей, что такую выписку может получить собственник или уполномоченное им лицо.

3. Также, следует проверить отсутствие незавершенных споров по недвижимости. Для этого необходимо обратиться в суд по месту расположения квартиры.

4. Хорошим помощником будет профессиональный риэлтор или агентство недвижимости. Это, конечно, повлечет дополнительные расходы, но положительным моментом есть то, что недвижимость проверяется самим агентством. Продавцы с проблемными квартирами стараются избегать сотрудничества с агентствами, как впрочем, и мошенники. Очень важный аспект отношений с агентством, это заключение договора на услуги в посредничестве купли-продажи недвижимости, в котором прописываются все условия вашего сотрудничества и ответственность за их невыполнение. Это не должен быть договор консультационных услуг по сопровождению сделки.

И все же, обращение в агентство не дает 100% гарантии, что вас не обманут. Также, агентство практически не несет ответственности при возникновении проблем после сделки.

Помните — «Спасение утопающего – дело рук самого утопающего». Поэтому вычитывайте договора, которые подписываете.

Не давайте доверенности с правом продажи.5. До момента заключения сделки, снимаются с регистрации все зарегистрированные лица в квартире. В том числе и несовершеннолетние. Узнать о всех зарегистрированных лицах в квартире можно в паспортном столе, по месту расположения недвижимости. В случае прописки в квартире несовершеннолетних детей, потребуется разрешение органа опеки на заключение сделки.

6. Заключайте договор купли-продажи недвижимости только с собственником, а не по доверенности. Необходимо обратить внимание на собственника — постарайтесь определить на вид, болен ли он (по внешнему виду можно очень часто определить психическое заболевание, онкологическое, сердечное или другое серьезное заболевание, результат которого может сорвать вам сделку или привести к последствиям ее недействительности). Избегайте неадекватных, алко- и наркозависимых собственников жилья. Договор с таким продавцом может быть признан недействительным.

7. Следует проверить состоит, или состоял собственник в браке, необходимо проверить срок заключения и расторжения брака, дату приобретения квартиры собственником и основания ее приобретения. Если квартира приобреталась во время брака, то оба супруга имеют на нее права, независимо от того, на кого она оформлена. В течении трех лет с момента расторжения брака, второй из Супругов имеет право обратиться в суд и предъявить свои права на часть купленной вами квартиры. В таком случае необходимо потребовать согласие второго супруга на продажу покупаемой вами квартиры. Рекомендую взять такое разрешение даже гражданских супругов. Согласие супруга дается в письменной форме и заверяется нотариально.

Отсутствие долгов по коммунальным платежам, газу, воде, электричеству требуйте подтвердить документально, не нужно принимать любых расписок вместо официальных документов соответствующих органов.

8. Обратить внимание также следует на тот момент, не досталась ли приобретаемая вами квартира собственнику по наследству. Если именно так он ее и получил, то обязательно стоить проверить, на каком основании — то ли это завещание, то ли наследование по закону. Это необходимо сделать, чтобы знать, от какого еще наследника можно ожидать обращение в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока вступления в наследство. В таких случаях можно порекомендовать подписать с продавцом квартиры соглашение, в котором он обязуется в дальнейшем, в случае появления других наследников, претендующих на наследство и восстановивших свои права на него, передать им пропорциональную часть, полученной за недвижимость суммы.

Безопасным сроком для заключения договора купли продажи недвижимости после вступления в наследство, можно считать срок более 3 лет после принятия наследства. Это поможет избежать претензий третьих лиц на недвижимость.

9. Оформляйте договор купли-продажи у опытного нотариуса. Для граждан Украины нотариальное оформление является обязательным. Для граждан Российской Федерации есть возможность заключения простого письменного соглашения. Это, конечно, снижает затраты на оформление, но увеличивает риски.

Нотариус при заключении сделки проверяет чистоту недвижимости, а именно наличие запретов и обременений на недвижимость.

10. Очень часто в договорах купли-продажи недвижимости реальную цену занижают до минимальной стоимости БТИ. Это конечно экономия на налогах, но я бы не рекомендовал так делать. Лучше заплатить налоги и знать, что в случае если сделка будет оспорена, то вы, хотя бы сможете вернуть свои деньги.

11. До подписания договора купли-продажи недвижимости, я бы рекомендовал обратиться к адвокату. Это будет стоить не так дорого, значительно дешевле, чем потом судиться. В итоге вы получите независимую правовую экспертизу ваших документов и будете защищены от обмана.

P.S. Друзья, понимаю, что квартиру прямо сейчас покупают не все, что тема юридического сопровождения несколько нестандартна для данного ресурса, но буду благодарен за обратную связь – оказалась ли статья полезной или нет. Отдельно буду благодарен, если вы напишете, какие юридические вопросы хотелось бы осветить:

  • Интересует ли вас, читателей, подобная тематика?
  • Какие именно темы вас интересуют или на какие именно вопросы, вы бы хотели получить ответ юриста?

С этой целью я подготовил небольшой (3 вопроса) опросник и буду очень благодарен, если вы его заполните. yurbez.com/ На простые вопросы постараюсь ответить в комментариях. Про непростые, из опросника, буду планировать статьи, если эта тематика вообще окажется интересна хабравчанам.

Легких вам сделок. Всех благ. Андрей Галамай

sohabr.net

Как грамотно осматривать квартиру при покупке на вторичном рынке?

velvi on Апрель 5, 2016 - 12:13 пп в Покупка жилой недвижимости

Очень часто, покупая квартиру на вторичном рынке, ее новый владелец обо всех недостатках приобретенного жилья узнает лишь после переезда. Чтобы не омрачать свой статус новосела, следует перед заключением договора купли-продажи соблюсти некоторые правила и грамотно осмотреть приобретаемую квартиру.

Правило первое: осмотр дома и придомовой территории

Его проводят вне квартиры, осматривая придомовую территорию, дом, подъезд:

  • проверке подлежит наличие автопарковки, игровой площадки для детей, парапетов;
  • дом должен иметь ухоженный вид, а придомовая территория быть убранной;
  • хорошо, если подъезд встречает чистыми лестничными пролетами, отсутствием запахов от мусоропровода и исправным лифтом (при их присутствии в доме), рабочим освещением;
  • подвал должен предстать сухим без наличия в нем и намека на влагу.

Правило второе: осмотр квартиры

Грамотно осмотреть продаваемую квартиру можно, следуя определенному алгоритму.

  1. Начать просматривать нужно с перепланировки: если в помещениях переставлялись стены, следует удостовериться, что это сделано на законном основании. В противном случае лучше отказаться от дальнейшего осмотра. Да и смысла нет, потому что заключить договор купли-продажи не получится.
  2. Затем переходят к рассматриванию помещений общего пользования — кухни, ванной и туалета. Проверять нужно коммуникации и инженерию: радиаторы отопления должны источать истинное тепло, трубы для подводки воды и канализационные выглядеть целыми и не протекающими, сантехнические приборы и краны — исправными, подача воды — идеальной, а из смесителя с горячей водой должна течь именно горячая вода.
  3. Электропроводка с розетками и выключателями обязаны не вызывать опасения, так же как и электросчетчик.
  4. Следует принюхаться, нет ли кухонных или канализационных запахов — при исправной вентиляции их присутствие исключено.
  5. Особое внимание уделяют состоянию потолка, особенно если квартира находится на последнем этаже. Отслаивающаяся штукатурка или потолочная плитка бывают при протечках в худой крыше дома.
  6. Пол в квартире, находящейся на любом этаже, не должен вызывать подозрения. Но на первом этаже состояние пола нужно проверить более тщательно: как правило, он холоднее, поэтому — никаких щелей.
  7. С пристрастием относятся к осмотру стен в угловой квартире. Никаких следов сырости в виде отслаивающейся покраски или отстающих обоев присутствовать не должно. Вообще же проще увидеть настораживающие изъяны в пустой квартире. Если это пока невозможно, следует попросить продавца подвинуть мебель так, чтобы можно было проверить целостность стен.
  8. Часто в квартире, которую покупают, не планируют делать ремонт. Тогда не лишним будет более пристально осмотреть окна, двери, радиаторы отопления, поскольку их замена недешевая.
  9. Переходя из комнаты в комнату, не следует забывать о лоджии или балконе — там тоже могут случиться неполадки и лучше их увидеть, если таковые имеются, при осмотре.

Записывать нужно все нюансы, особенно настораживающие. Так будет легче проанализировать состояние будущего жилья и принять решение о его покупке или отказе от этой затеи.

Похожие записи

Следующая статьяИюнь 21, 2016 - 6:40 дп

digm.ru

Что проверять при покупке жилья на вторичном рынке?

На что советуют обратить внимание специалисты при покупке квартиры: Когда варианты квартир осмотрены, подходящий объект найден и начата подготовка к совершению сделки, приобретатель недвижимости может запросить в территориальном органе Федеральной регистрационной службы выписку об интересующем его объекте недвижимого имущества, из которой узнает, не наложен ли арест на приобретаемую им недвижимость, не находится ли она в залоге у третьих лиц, вправе ли распоряжаться этим имуществом лицо, выступающее в качестве продавца. Заручившись такой выпиской накануне подачи заявления о регистрации сделки, покупатель будет располагать объективной информацией о квартире. Это в значительной степени оградит его от неприятных сюрпризов. Прежде чем ставить подпись под договором купли-продажи жилья, внимательно прочитайте и изучите его условия. Специалистам приходилось участвовать в делах, когда граждане в судебном порядке пытались добиться расторжения сделок по приобретению квартиры. Одних не устраивало состояние жилья. При первичном осмотре покупатели не заметили трещин в стене за мебелью или прогнивший пол под ковром. И спокойно подписали договор, где был пункт: «претензий по состоянию квартиры не имею» . И лишь въехав в пустое помещение, обнаружили изъяны. Другие оспаривают сделки в связи с несвоевременным или неполным расчетом одной из сторон. Часто граждане подписывают документы, где обозначено: оплата произведена полностью. А самом деле продавцу была передана только часть денег. Покупатели клятвенно обещают оставшуюся сумму заплатить в ближайшие дни, а продавцы, полагаясь на «честное слово» , подписывают документы. В компетенцию сотрудников Федеральной регистрационной службы не входит проверка расчетов между лицами, оформляющими сделку. Предполагается, что если договор подписан двумя сторонами, значит, он согласован по всем пунктам. Поэтому в нем лучше отражать все нюансы сделки. Так вы не только обезопасите себя, но и увеличите свои шансы выиграть судебный процесс, если необходимость в нем все же возникнет. Большинство граждан, совершающих сделки с недвижимостью, полагают, что прием Федеральной регистрационной службой документов на государственную регистрацию свидетельствует о том, что сделка соответствует требованиям закона и переход права собственности произошёл. В связи с этим расчеты по договорам купли-продажи продавцы и покупатели обычно осуществляют сразу же после подачи документов на регистрацию. Однако тот факт, что документы приняты, не означает, что о регистрации сделки и права покупателя будет принято положительное решение. После приема документов специалистами Федеральной регистрационной службы осуществляется правовая экспертиза документов с целью проверки законности сделки. В ходе проверки документов могут обнаружиться нарушения законодательства при совершении сделки, что приводит к приостановлению государственной регистрации либо к отказу в ней. Возникает ситуация, когда деньги переданы от покупателя продавцу, а переход права собственности к покупателю не произошел, то есть продавец все еще с точки зрения закона считается собственником недвижимости. Подобная ситуация нередко может быть разрешена только в судебном порядке. Практика показала, что наиболее защищёнными в таком случае являются граждане, которые производят расчеты по договорам купли-продажи после вынесения решения о государственной регистрации, с момента которой договор считается заключённым, а право возникшим. Желательно убедиться в дееспособности собственника. Если у вас появились сомнения в его психическом здоровье, в адекватности поведения, если человек злоупотребляет спиртным, то лучше не рисковать. Если же вы понадеялись на «авось» , то будьте готовы, что сам продавец или его родственники могут оспорить сделку в суде, на том основании что продавец не осознавал значение своих действий, был невменяем. Если без посредников не обойтись, в обязательном порядке требуйте нотариально заверенные доверенности

Лучше заключить договор с риэлтерской компанией. они это сделают более профессионально, чем вы.

Самое главное не доверять риэлторской компании и проверять все что они делают и говорят!

Все документы: документы БТИ, Свидетельство на собственность (сравнить данные и наличие красных линий), Выписку из ЕГРП, справку о содержании правоустанавливающих документов, их подлинники, согласие супруга, Если есть дети, то согласие органов опеки и попечительства или документ, что они прописаны в другом месте.Есть и другие нюансы.

Если это не первая продажа, то всю цепочку все равно не проверите. Форма 9, убедитесь, что все выписались по конкретным адресам; Архивная Ф. 9- чтобы убедиться, что ни кто не вернется из армии или заключения. Ф. 7-чтобы убедиться что площади соответствуют заявленным при предложении. Все квиточки об оплате по комуналке и пр.. Я покупал -проверял эти документы. Попросите показать документы в оригинале, и не старше одного месяца. А вот как убедится, что квартира не имеет обременения я не знаю, но думаю, что банки оставляют у себя договор (купли-продажи, приватизации), кстати, также нужно посмотреть и сверить с паспортом. По поводу обременения, скорее всего, можно узнать в бюро регистрации сделок с недвижимостью. . Ольга Яковлева грамотно излагает. Нюансов много

сначала сверти техпаспорт с реальной картинкой квартиры(нет ли неузаконненых перепланировок, реконструкций и т.д),

кто советует с риэлтерской компанией связываться? Обдерут и фальшивые документы предоставят за 1000 баксов. Пример? Проверили квартиру, там бабушка была собственница, показали доверенность с апостилем из Франции, якобы она старая и эмигрировала 6 лет назад во Францию. (ИНКОМ) . Когда я проверяла, то оказалось, что бабушка 3 года бомжевала в России, а следующие 3 года живёт в доме пристарелых.. . Вот так, за вашу тыщу ещё и обманут.. . Тут всё правильно написали, только, чтобы все собственники были на сделки - никаких доверенностей!!!

Стоимость квартиры и расстояние от метро определяют выбор покупателей Источник: <a rel="nofollow" href="http://razned.ru/urban-property/article/the-cost-of-the-apartment-and-the-distance-from-metro-regarding-the-choice-of-the-buyers/" target="_blank">http://razned.ru/urban-property/article/the-cost-of-the-apartment-and-the-distance-from-metro-regarding-the-choice-of-the-buyers/</a>

touch.otvet.mail.ru

10 телефонных вопросов при покупке недвижимости | Новости

Список всех новостей

Поиск и покупка квартиры - процесс довольно утомительный, который требует значительных моральных и временных затрат. Чем больше вы сможете получить информации о квартире по телефону, тем меньше вам придется совершить “нецелевых” поездок. Следующий список вопросов, поможет вам провести более информативную беседу с продавцом.

Вопросы при покупке квартиры:

Продается ли квартира? Необходимо сразу уточнить, актуально ли объявление, по которому вы звоните.

Вы собственник или посредник?

Цена квартиры, валюта продажи? Довольно часто цена в объявлениях занижена. Так недобросовестные продавцы пытаются привлечь ваше внимание. Поэтому необходимо всегда уточнять настоящую стоимость продажи квартиры.

Возможен ли торг? Как было написано в статье “Правила торга при покупке квартиры”, задавать такой вопрос по телефону не следует. Вопросы про торг обычно раздражают продавца, поэтому торговаться нужно только при личной встрече.

Этаж, площадь квартиры, особенности планировки? При покупке квартиры узнайте её общую площадь, площадь отдельных комнат. Иногда хозяин квартиры затрудняется внятно описать планировку квартиры. В этом случае помогите ему наводящими вопросами: В квартире лоджия или балкон? Комнаты раздельные или смежные? Где расположен балкон? Санузел раздельный?

Состояние квартиры? Узнайте, как давно делался ремонт, тип напольных покрытий, есть ли пластиковые окна, спросите про проводку и сантехнику.

Вид из окон? При покупке квартиры не стесняйтесь задать вопрос про вид из окон. Ведь немаловажно, что вы увидите из окон: ухоженный двор или кладбище через 100 метров.

Расположение, инфраструктура?  Узнайте точный адрес квартиры. В таком случае вы сможете определить как далеко расположен общественный транспорт, кинотеатры, рестораны и другие важные объекты.

Соседи и подъезд? Узнайте у хозяина, в каком состоянии находится лестничная площадка, спросите про соседей.

Юридические моменты? Спросите у владельца о наличии неузаконенных планировок, узнайте о правах на квартиру. Для подтверждения прав на собственность продавец должен иметь договор купли-продажи, дарения, наследства или  свидетельство о праве собственности. Так же следует определить количество собственников квартиры и количество прописанных в данной квартире граждан.

astoria-tula.ru