ГлавнаяРазноеЧто такое дду при покупке квартиры

Покупка квартиры по ДДУ инструкция для покупателя. Что такое дду при покупке квартиры


Покупка квартиры по договору долевого участия

По большей части многие граждане вступают в долевое строительство с целью приобретения собственного жилья.

Желая приобрести жилье, они начинают интересоваться, что такое долевое участие в покупке квартиры, что оно дает, в чем выгода такого рода строительства.

Ответы на указанные вопросы можно найти в соответствующих нормативно-правовых актах.

Что это такое?

Под словосочетанием «долевое участие» подразумевается приобретение жилья в возводимом многоквартирном доме путем вложения материальных средств до его ввода в эксплуатацию.

Они передаются застройщику, который обязуется построить дом на собственном земельном участке.

Все жилые помещения дома подлежат передаче дольщикам соразмерно их вложениям.

Вся проектная документация на строительство должна быть доступна для дольщиков, что значит, она должна предоставляться им по первому требованию.

Правовые акты

Законодатель издал ряд соответствующих нормативно-правовых актов, позволяющих регулировать отношения, возникающие между участниками долевого строительства.

Основополагающим актом является Федеративный закон ««Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Акт испущен законодателем 30 декабря 2004 года за номером 214-ФЗ.

Его указания позволяют обезопасить интересы, имущество и вклады дольщиков, которые вложили в строительство материальные средства.

В соответствии с положениями вышеуказанного закона в редактуре от 30 декабря 2004 застройщик имеет право вовлекать материальные средства граждан, принимающих участие в строительстве при определенных условиях.

Застройщик имеет право строить объекты:

Законодатель в целях ограждения граждан от непредвиденных ситуаций обязал застройщика застраховать свою гражданскую ответственность.

Страхование предусматривает риск неисполнения либо исполнение обязательств не в полной мере, ненадлежащим образом.

Норма предусмотрена в положениях статьи 23.1 Федерального закона «О взаимном страховании», который издан 29 ноября 2007 года за номером 286-ФЗ.

Оформление договора

Участники долевого строительства заключают договор, основной целью которого является привлечение средств на возведение жилого здания.

Видео: основные ошибки при покупке квартиры в новостройке

Его можно заключить как в бумажном варианте, так и в электронном. Форма договора не унифицирована, поэтому каждый застройщик составляет ее на свое усмотрение в произвольной форме.

Договор подлежит заключению, если застройщик:

 Получил разрешение на строительство от управления архитектуры и строительства
 Опубликовал в периодической печати на своем официальном сайте информацию относительно возведения жилого дома
  Осуществил регистрацию земельного участка в едином государственном реестре недвижимости, позволяющего обрести право собственности

Нужно учесть, что договор подлежит заключению в письменной форме.

Долевое участие в покупке квартиры

По общепринятым правилам, риски непреднамеренного повреждения либо уничтожения имущества возлагается на застройщика, если жилое помещение не было принято дольщиком.

Приятие его решения о приобретение жилого помещения у застройщика налагает на него некоторую ответственность.

Он должен помнить обо всех рисках, которые могут возникнуть в любой момент из-за неправомерных действий застройщика.

Пошаговая инструкция

Гражданам надлежит заключить договор, позволяющий принять участие в строительстве жилого здания.

По общепринятым правилам в нем должны содержаться:

  Подробное описание объекта строительства с указанием геометрических размеров дома и отдельных жилых помещений, в соответствии с проектной документацией, этажности, расположения его в плане
 Сроки завершения строительства с последующей его сдачей в установленное договором время, конкретной даты
 Полная стоимость объекта строительства порядок погашения оставшихся после первичного внесения средств, срок уплаты
 Гарантийные обязательства по сдаче воздвигнутого дома в надлежащем виде в период его эксплуатации, устранению выявленных браков, допущенных при строительстве. Как правило, застройщику отводится 5 лет для полного завершения строительства многоквартирного дома
 Ссылки на проектную документацию нормативные источники, техническую литературу
 Информация об ответственности сторон договора на период строительства дома, его эксплуатации

Материальные средства вкладываются в строительство со дня его подписания.

Дольщик обретает право собственности на жилье вслед за его сдачей в эксплуатацию, если исполнены все условия договора.

Основанием для выдачи свидетельства служит:

  1. Факт ввода дома в эксплуатацию.
  2. Наличие акта приема-передачи жилого помещения.

С помощью ипотеки

Отдельных граждан интересует, как купить жилое помещение в доме, который строится за счет вложения материальных средств физических лиц.

У многих российских граждан отсутствуют свободные денежные средства, которые они могли бы вложить в строительство.

Данное обстоятельство не позволяет им купить жилье в собственность за наличные деньги, поэтому они вынуждены брать заем.

При долевом строительстве допускается оформление ипотечного кредита, но первоначальный взнос в размере 20% для начала строительных работ граждане должны внести самостоятельно.

Возникающие риски

Наряду с определенными преимуществами долевое строительство сопряжено с рядом недостатков.

Они способны вызвать неблагоприятное развитие событий, вследствие которых возникают риски.

В зависимости от конкретных обстоятельств виновником такого положения дел может быть как застройщик, так и дольщик.

Его риски проявляются в том, что:

 Застройщик может умышленно не исполнять взятые на себя обязательства либо исполнять их ненадлежащим образом, совершать мошеннические действия. Например, продать один и тот же виртуальный объект долевого строительства нескольким лицам, которые приняли участие в проекте
 На строительство начинают негативно влиять внешние факторы в число которых входит разразившийся в стране экономический кризис, политические изменения в приоритетах
 Существенное различие характеристик воздвигнутого дома от проектных данных несоответствующее качество строительных работ

Застройщиком вопрос, как продать жилье в строящемся доме должен быть решен без каких-либо последствий для него.

Он должен заранее предусмотреть все риски, чтобы не обанкротиться в ходе строительства.

Права и обязанности

Готовое к эксплуатации многоквартирное здание должно быть сдано застройщиком в установленный договором срок.

Оно передается на основе акта приема-передачи, который подписывают застройщик и участник долевого строительства.

Дольщик обязан принять жилой дом сообразно условиям договора на участие в строительстве.

Он наделяется правом его расторжения, если застройщик не исполняет принятые на себя обязательства.

В соответствии с условиями договора обязательства застройщика считаются исполненными со дня подписания сторонами акта приема-передачи либо другого вида документа, который предусмотрен договором.

Данная норма предусмотрена положениями статьи 12 Федеративного закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

В договоре ДУ предусматривается обязанность:

 Застройщика в установленный договором срок возвести здание сдать его в эксплуатацию, передать жилое помещение, расположенное в нем дольщику на праве собственности
  Лица, вложившего в строительство свои денежные средства выплатить в полном объеме стоимость жилого помещения, принять его по акту приема-передачи

По своей сути долевое строительство является одной из форм инвестиционной деятельности, которая распространена в сфере строительства.

Застройщик обязан соблюсти условия договора, иначе он привлекается к административной ответственности.

Действия по проверке безопасности

Законодатель осуществляет контроль над ходом строительства путем проверок соответствия проектной документации, законности заключаемой с дольщиками сделки.

Договор на участие в долевом строительстве должен быть зарегистрирован в государственных органах.

Он расценивается в качестве заключенного со дня, когда был подписан заинтересованными сторонами.

Указанные выше меры предпринимаются в целях обеспечения безопасности прав дольщика.

К тому же, законодатель ввел в обязанность оформление страховки такого рода объекты в страховой компании либо банке.

Законодатель ввел меры, способствующие минимизации риска продажи одного жилья нескольким лицам путем страхования.

В такой ситуации приобретаемое по договору ДУ жилье становится предметом залога.

Застройщик лишается возможности осуществления каких-либо сделок с ним, потеряв право распоряжения жилой площадью.

Страхованию подлежит гражданская ответственность застройщика, покупаемое у него жилое помещение.

Его постановка на учет в государственном органе регистрации осуществляется при наличии страхового полиса.

В отдельных случаях застройщик вместо полиса страхования может представить поручительство, выданное банком.

Нужно заметить, что выплата страхового возмещения осуществляется при стечении обстоятельств, утвержденных в нормативах законодательных актов.

В их число входит:

 Срыв срока сдачи жилого дома на 6-12 месяцев неоднократная перепродажа одного жилого помещения нескольким дольщикам
 Наступление банкротства застройщика и разрушение воздвигаемого объекта
 Неосуществление регистрации права собственности на покупаемое жилье
 Возникновение потребности дополнительной платы за приобретаемое жилое помещение поверх установленной договором стоимости

В любой ситуации дольщик вправе обратиться к своему страховщику, чтобы он возместил убытки.

Как правило, он исполняет свои обязательства, если дольщик представить документы.

Налоговый вычет

Российские граждане могут претендовать на получение имущественного вычета, если покупают жилое помещение на основе договора ДУ.

Право на него возникает со времени подписания дольщиком акта приема-передачи.

Норма предусмотрена в положениях акта:

Налогоплательщик должен подать заявление в районное отделение ФНС, чтобы ему предоставили имущественный налоговый вычет со времени подписания передаточного акта.

Он должен представить:

 Договор долевого участия на строительство жилого дома или договор уступки права требования
 Акт приема-передачи жилого помещения
  Платежные поручения банковские выписки, удостоверяющие об осуществлении перечисления денег со счета дольщика на счет застройщика

И в добавлении к вышесказанному следует отметить, что любой российский гражданин имеет право на покупку квартиры по договору долевого участия в сданном доме, если изъявит желание.

Но он должен учесть все нюансы предстоящей сделки, чтобы избежать осложнений в будущем.

Государство стремится обеспечить сохранность жилья, которое строится застройщиком в доле с гражданами за счет их средств.

domdomoff.ru

Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ

ДДУ – самый безопасный способ купить квартиру в новостройке. Но и здесь остаются риски. Рассказываем, какие сайты нужно посетить и какие документы проверить, чтобы избежать этих рисков.

gpointstudio/Fotolia

Застройщик вправе привлекать деньги дольщиков только после того как получит разрешение на строительство, опубликует проектную декларацию, зарегистрирует право собственности на землю (как вариант — заключит договор на аренду земельного участка).

После оформления всей необходимой документации уже сам застройщик решает, в какой момент начать продажи квартир в новостройке. Большинство открывает их сразу после оформления всех бумаг, то есть на начальном этапе строительства (так называемом этапе котлована). Около 15-20% застройщиков предпочитают отложить старт реализации на чуть более поздний срок. Обычно это связано с тем, что средства на текущее строительство есть, и можно себе позволить начать продажи немного позже, но по более выгодной цене. Совсем небольшой процент застройщиков выводят на рынок уже полностью готовые объекты, но в кризис, когда компании испытывают трудности с финансированием, такое случается все реже.

Что выбрать: отделку от застройщика или ремонт своими силами?

С чем связаны массовые переносы сроков строительства в России?

Что дает ДДУ?

Самый распространенный на сегодняшний день вид сделок при покупке квартиры в строящемся доме — это договор долевого участия (ДДУ). После заключения ДДУ у дольщика появляется либо право требования на квартиру, либо право на возврат денежных средств. То есть у покупателя теперь есть право получить квартиру после того, как дом будет достроен и сдан в эксплуатацию. «Если мы говорим о сделках в рамках 214-ФЗ, то сделку можно заключить только по договору долевого участия, то есть до оформления ДДУ заключение сделки невозможно. Другое дело, что на рынке может встречаться раннее бронирование квартир, еще до введения ДДУ. В этом случае все равно оформляется не сделка, а лишь намерение сделки. И возможно внесение лишь залога за квартиру. Надо понимать, что здесь вы идете на определенные риски», — поясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

Чем рискует дольщик?

Риски того, что новостройка будет заморожена, сейчас невелики, но все же они существуют. Именно поэтому нужно внимательно изучать всю документацию и информацию о застройщике. Есть и другие подводные камни. Страхует ли ДДУ от более поздней сдачи объекта?

«Вероятность недостроя находится на уровне нескольких процентов, но у дольщика есть обеспечения (земельный участок и все, что на нем построено), есть страховка. Здесь все довольно прозрачно. Стоит опасаться не столько заморозки объекта, сколько задержки сроков строительства. В 50% случаев сдача новостройки сдвигается на полгода и более. Но так как в 214-ФЗ прописаны пени, то всегда надо обращаться в суд, чтобы их истребовать, и чем быстрее вы это сделаете, тем лучше. Не надо ждать, что пени будут начисляться автоматически, — не тяните с судом», — говорит основатель «Национального страхового и кредитного агентства» (НСКА) Юрий Гольдберг.

Как расторгнуть договор паевого взноса и вернуть всю сумму?

Какие услуги я должен оплачивать до оформления прав на квартиру?

Какая информация важнее всего?

1. В открытом доступе можно найти проектную декларацию новостройки, где указана цель, подробное описание и сроки реализации объекта. Этот документ должен быть выложен на сайте застройщика или представлен по вашему запросу.

2. Обязательно стоит проверить, не находится ли компания-застройщик в процессе банкротства. Данную информацию можно получить на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Также будет полезно заглянуть на сайт Москомстройинвеста и посмотреть, сдает ли застройщик отчетность в контролирующий орган.

3. Если вы хотите убедиться, что юридическое лицо на самом деле зарегистрировано, нужно посетить сайт Федеральной налоговой службы и там воспользоваться Единым государственным реестром юридических лиц. Впрочем, Росреестр не зарегистрирует договор с несуществующей компанией. Атак как оплата по ДДУ происходит после регистрации договора, то опасаться нечего. Следует опасаться, если вас просят оплатить договор до регистрации.

4. На сайте Арбитражного суда можно посмотреть информацию о наличии судебных дел в отношении застройщика. Важно помнить, что чем крупнее компания, чем масштабнее ее проекты, тем больше вероятность, что некоторое количество судебных дел все же будет. Это нормальная практика. В этом случае нужно посмотреть, по каким вопросам заведены дела.

5. Кроме того, стоит почитать форумы дольщиков, ознакомиться как с положительными, так и с негативными отзывами, изучить историю уже завершенных проектов данного застройщика (были ли они вовремя сданы, возникали ли конфликтные ситуации, сложности с введением новостройки в эксплуатацию и т. п.). Не поленитесь съездить и посмотреть на уже построенные объекты.

Застройщик обязан представить для ознакомления следующие документы:

  • учредительные документы застройщика;
  • свидетельство о государственной регистрации застройщика;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года;
  • аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

По данным документам нужно понять:

1. На каком основании девелопер ведет строительство на земельном участке, то есть куплен ли данный участок или взят в аренду, если взят в аренду, то на какой срок.

2. Каким способом застройщик исполняет обязательства по передаче недвижимости участнику долевого строительства.

«Здесь возможны два пути: страхование гражданской ответственности застройщика и договор поручительства банка. Если застройщик страхует гражданскую ответственность, то нелишним будет дополнительно проверить на сайте Центробанка, вправе ли данная страховая предоставлять такие услуги застройщику, либо вправе ли данный банк предоставлять поручительство», — отмечает Наталья Шаталина.

«Вправе ли страховая оказывать услуги застройщикам, проверит Регпалата, —добавляет Юрий Гольдберг. — А вот настоящий полис или нет, стоит проверить, позвонив в саму страховую. Случаи подделки полисов застройщиками в последние годы были в Ростове, Самаре и Тюмени».

Текст подготовила Александра Лавришева

Не пропустите:

5 признаков того, что новостройка стала долгостроем

5 главных ответов для тех, кто хочет купить апартаменты

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

Банкротство застройщика: что делать дольщикам?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

www.domofond.ru

Особенности покупки квартиры в новостройке с помощью ДДУ.

Понятие договора об участии в долевом строительстве (ДДУ) знакомо всем, кто интересуется покупкой строящегося жилья, однако нюансы этого документа знают немногие. Портал Novostroy-SPb.ru расскажет об особенностях покупки квартиры в новостройке с помощью ДДУ.

Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве...» был принят в 2004 году для государственного регулирования отношений между застройщиком и дольщиками. По условиям ДДУ застройщик обязуется построить указанный в договоре многоквартирный дом и передать квартиру в собственность дольщика после сдачи объекта в эксплуатацию. В свою очередь, дольщик обязуется оплатить необходимую сумму и принять квартиру.

«В целом, если застройщик работает по ДДУ, ему можно доверять, поскольку 214-ФЗ предусматривает довольно жесткие требования как к самой компании, так и к содержанию договора»

Денис Бабаков, «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»

До 2004 года квартиру в новостройке можно было купить по договору, заключенному в соответствии со положениями Гражданского кодекса (ст. 421 ГК о свободе договора, закон РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»). Особенностью таких договоров было то, что его составляли сами застройщики, не допуская внесения изменений, и покупатель мог либо согласиться с указанными условиями, либо отказаться от покупки.

В случае возникновения спорных ситуаций, дольщик оказывался в невыгодном положении на судебном процессе. Когда в 1994 году было принято Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 года № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей», появилась возможность применять к договору о долевом строительстве закон «О защите прав потребителей». Однако это лишь частично исправило ситуацию. Поскольку судебная система Российской Федерации не основана на прецедентном праве, суды принимали самые разные решения, что позволяло застройщикам и дальше нарушать права дольщиков.

«Договор долевого участия страхует от самого главного риска, который раньше порождал большинство обманутых дольщиков, - риска двойных продаж. Этот риск снимается, но остаются общеэкономические риски»

Светлана Денисова, «БФА-Девелопмент»

Также существует предварительный ДДУ, который заключают до основного договора, где прописывают самые важные условия будущего договора - описание квартиры, стоимость и порядок выплат, сроки передачи объекта и гарантии. Следует понимать, что полный вариант ДДУ может включать значительно больше условий. Также важно знать, что предварительный договор не защищает от двойных продаж, поскольку не подлежит государственной регистрации. По этой причине рискованно вносить оплату при его заключении.

«Договор долевого участия считается самым надежным при покупке квартиры на этапе строительства из всех представленных на рынке договоров. Что особенно важно – в нем фиксируется цена квартиры и сроки ее передачи дольщику, а также штрафные санкции к застройщику в случае просрочек.

Николай Гражданкин, ИСК «Отделстрой»

ДДУ защищает права дольщиков согласно 214-ФЗ после регистрации в Росреестре. При этом дольщики не защищены от долгостроя: согласно закону, при нарушении сроков застройщик обязан уведомить дольщика не позднее чем за два месяца до указанной в договоре даты. После того, как дольщик получил такое уведомление, он имеет право не подписывать дополнительное соглашение о продлении сроков или подписать его и ожидать от застройщика каких-либо встречных предложений. В дополнительном соглашении можно, например, прописать отказ от требований со стороны застройщика доплаты за дополнительные метры по итогам замеров БТИ.

«За просрочку передачи объекта застройщик уплачивает неустойку. Ее размер равен одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является физическое лицо, застройщик должен уплатить неустойку в двойном размере»

Денис Бабаков, «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»

Случается, что застройщик нарушает свои обязательства и отказывается выплачивать неустойку дольщикам. В этой ситуации дольщик может обратиться в суд. Процедура обращения в суд следующая: нужно подсчитать сумму неустойки и подготовить претензию к компании. Если застройщик не ответил на претензию в течение месяца или ответил отрицательно, можно подавать судебный иск. Рассмотрение дела в суде в среднем занимает 3-6 месяцев. Обычно суд оказывается на стороне дольщика.

В случае обращения дольщика в суд, застройщику приходится выстраивать свою линию защиты на основании статьи 333 ГК РФ, в которой обозначена возможность снижения пени в случае, если требования со стороны дольщика не соответствуют размерам последствий нарушения договора. Согласно постановлению Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 года № 17 судам предписано снижать пени только в самых редких случаях.

«Ни одна схема не позволяет избежать долгостроя. Первичный рынок несет в себе определенные риски, которые можно подразделить на юридические и общеэкономические. Увеличение сроков строительства возможно при возникновении проблем в конкретной компании или при вхождении рынка в кризис»

Светлана Денисова, «БФА-Девелопмент»

Хотя ДДУ получает ощутимую государственную поддержку, он не имеет единой формы. В 214-ФЗ прописано определение общего содержания договора, согласно которому договор должен включать описание объекта, сроки сдачи и требования к качеству. При этом невозможно прописать в законе все детали, что дает застройщикам определенный простор для маневра. Так, застройщик самостоятельно определяет порядок доплаты за дополнительную площадь после обмеров БТИ, а также «льготные» сроки окончания строительства, в течение которых компания не несет ответственность за просрочку.

«Нужно понимать, что риск возрастает, если ДДУ заключается не с головной компанией (под брендом которой рекламируется жилой комплекс), а с ее «дочкой», которая ответственна за единственный дом, не обладает никакими активами и не дорожит своей репутацией. В случае возникновения проблем, получить от такой «пустышки» пени за срыв сроков сдачи дома либо вернуть деньги в случае ее банкротства будет практически нереально»

Николай Гражданкин, ИСК «Отделстрой»

При покупке квартиры по ДДУ покупателю лучше проконсультироваться у юриста. Застройщики имеют сильную юридическую поддержку и накопленный судебный опыт, поэтом договоры они составляют в своих интересах. Каждый ДДУ имеет достаточно приличный объем текста из-за большого числа рисков и его высокой цены. Особое внимание покупатель должен обратить на права дольщика, ответственность застройщика и другие, указанные выше, моменты. Расторжения договора долевого участия возможно по соглашению сторон, условия расторжения оговариваются в дополнительном соглашении.

Расторжение договора в одностороннем порядке возможно при серьезных нарушениях требований к качеству строительства, сроков передачи квартиры более, чем на 2 месяца, а также если застройщик не может обеспечить дольщику поручительство.

В случае одностороннего расторжения договора, застройщик должен вернуть все внесенные дольщиком средства и выплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за весь период пользования этими деньгами, в случае, если покупатель - физическое лицо, размер неустойки удваивается.

ДДУ может быть расторгнут застройщиком, если есть серьезные нарушения оплаты со стороны дольщика.

ДДУ могут признать недействительным в следующих случаях:

- договор не соответствует требованиям ГК РФ – застройщик не имеет разрешение на строительство и другие разрешительные документы; - договор подписан представителем застройщика, не обладающим достаточными полномочиями.

Также могут быть признаны недействительными отдельные пункты ДДУ. Так, в ходе судебного разбирательства ограничение ответственности застройщика в размере 10% от стоимости договора долевого участия было признано недействительным, в результате сумма взыскания пятикратно превышала «договорное ограничение».

Договор долевого участия поначалу нуждался в доработках, но сейчас он функционирует достаточно хорошо. Преимущества ДДУ перед другими схемами покупки квартиры в новостройках очевидны.

«Если сравнивать ДДУ с членством в ЖСК, которые также допускается по 214-ФЗ, то последняя схема является более рискованной. Вступая в ЖСК, гражданин становится пайщиком и принимает солидарную ответственность, то есть если дом будет построен с нарушением сроков, привлечь застройщика к ответственности будет невозможно. Также при вступлении в ЖСК покупатель не застрахован от дополнительных незапланированных «взносов» за квартиру»

Николай Гражданкин, ИСК «Отделстрой»

В настоящее время большинство застройщиков работают по ДДУ. По мнению начальника отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светланы Денисовой, главным плюсом для застройщика в 214-ФЗ является повышение доверия дольщиков к первичному рынку жилья.

Между тем, все же некие изменения ДДУ необходимы. В частности, нужен запрет на требование застройщиков оплаты коммунальных расходов до начала пользования квартирой. Кроме того, уменьшение размера неустойки за задержку сдачи объекта должно быть недопустимо, иначе ДДУ не в полной мере защищает дольщиков. 

 

Читайте также: 

Как купить квартиру в новостройке Петербурга - по ДДУ или ЖСК

Дата публикации 12 марта 2015

www.novostroy-spb.ru

Покупка квартиры по договору долевого участия

Покупка квартиры по договору долевого участия принципиально отличается от прочих сделок по приобретению жилья.  Считается, что процедура допускает меньшее количество рисков начиная с этапа заключения соглашения и заканчивая регистрацией прав собственности на недвижимость. Однако прежде чем давать согласие на сделку, следует изучить основные особенности такого способа приобретения жилья.

Покупка квартиры по договору долевого участия: что это

Само по себе понятие «долевое участие» предполагает вложение гражданином собственных средств в строительство многоквартирного объекта недвижимости до момента его ввода в эксплуатацию. Главной особенностью считается обретение соинвестором права на требование от застройщика жилого помещения соразмерно потраченным средствам. В этом и заключается отличие от сделки по купле-продаже квадратных метров.

Если рассматривать подробнее, то в последнем случае предметом договора выступает уже существующая квартира в построенном доме, которую покупатель получает сразу после подписания контракта. Тогда как при долевом участии объектом сделки считается право требования квадратных метров на основании денежной суммы, потраченной в виде вложений. В этом случае сначала потребуется дождаться момента завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию. К тому же пройти процедуру регистрации прав собственности на жилище и стать его полноправным хозяином можно лишь после передачи жилья соинвестору.

С правовой точки зрения, все вопросы по долевому участию в строительстве регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 года под номером 214-ФЗ.

Выполнение положений указанного правового акта гарантирует дольщикам безопасность сделки, передачу им объекта недвижимости по окончании строительства и сохранность денежных инвестиций, вложенных в возведение дома.

Порядок проведения сделки

Основные этапы приобретения жилища по ДДУ заключаются в следующем:

  1. выбор кредитного учреждения, если предполагается внести взнос при помощи средств банковской организации;
  2. подбор застройщика;
  3. подготовка документации.

И здесь основным моментом, на который следует обратить внимание, считается выбор строительной фирмы.

Как определиться с застройщиком

Чтобы не столкнуться с мошенниками, стоит крайне внимательно отнестись к подбору строительной конторы. Необходимо изучить информацию о застройщике, собрать отзывы о работе компании. На сайте фирмы следует тщательно просмотреть существующие предложения и проверить документацию на строительство, которая должна находиться в открытом доступе.

Важно помнить о том, что застройщик получает право привлекать соинвесторов только при выполнении следующих требований:

  • наличие разрешения на возведение объекта недвижимости;
  • информация о запуске строительства опубликована в СМИ либо на сайте организации;
  • осуществлена регистрация земельного участка в органах Росреестра;
  • уставной капитал фирмы оплачен в полном объеме;
  • компания не признана банкротом и на нее не возложены обязательства по уплате налоговой задолженности.

Именно на изучение бумаг и прочих сведений, подтверждающих выполнение указанных выше требований, и следует направить свои силы. А вот если застройщик уклоняется от предоставления информации и документов, рекомендовано обратить внимание на предложения других фирм, а эту контору обойти стороной.

Выбор банка

Этот этап потребуется пройти только тем гражданам, кто желает приобрести жилье за счет средств ипотечного кредита. Здесь все довольно просто. Следует ознакомиться с предложениями банковских организаций и подобрать наиболее оптимальный вариант.

Внимание стоит уделить изучению состава кредитных продуктов и наличию обязательных страховок, а также дополнительных платных услуг. Важно уточнить и размер штрафа в случае просрочки платежей по ипотечному договору.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

ДДУ

Основным документом, регулирующим порядок, положения и прочие нюансы сделки считается договор долевого участия, сокращенно – ДДУ. Контракт фиксирует согласие застройщика отстроить в установленные сроки многоквартирный дом и передать одно из помещений в нем дольщику. Тогда как последний, в свою очередь, обязуется оплатить денежный взнос, обусловленный пунктами соглашения.

ДДУ составляется в соответствии с нормативами, указанными в законе 214-ФЗ (пункт 3, статья 4) в простой форме.

Отличительными чертами договора считаются:

  1. Стороны сделки – застройщик и соинвестор (дольщик).
  2. Предмет соглашения – строительство многоквартирного объекта недвижимости и передача готовой квартиры в собственность дольщику после сдачи дома в эксплуатацию. А также оплата ценовой стоимости жилища соинвестором.
  3. Права и обязанности ДДУ определяются в индивидуальном порядке, при этом перечень таковых не ограничен и зависит от пожеланий сторон сделки.
  4. Налогообложение по договору долевого строительства не предусмотрено.

Заключить соглашение и стать дольщиком можно на любом этапе строительства, начиная с момента подготовки котлована, но до ввода дома в эксплуатацию. При этом важно помнить, что договор долевого участия при покупке квартиры обретает силу только после официальной процедуры регистрации в Росреестре.

Положения ДДУ

Перечень основных условий, обязательных к внесению в текст соглашения о долевом участии в строительстве, несколько шире, чем, например, список положений для договоров купли-продажи.

Обязательными пунктами считаются:

  • Описание объекта договора на основании проектных документов застройщика. Здесь указываются характеристики будущей квартиры – площадь, планировка, этаж расположения помещения.
  • Период исполнения обязательств. В частности, сроки сдачи в эксплуатацию нового дома и передачи квадратных метров собственнику.
  • Цена соглашения в фиксированном виде, не подлежащем изменению в одностороннем порядке. Дополнительно обозначается метод оплаты взносов – единовременно либо в рассрочку.
  • Гарантийный срок на квартиру, переданную соинвестору в соответствии со статьей 7 ФЗ-214.
  • Способ обеспечения выполнения собственных обязательств застройщиком.
  • Ответственность за неисполнение пунктов ДДУ (пункт 2 статья 6 ФЗ-214). В частности, за несоблюдение сроков передачи жилья дольщику строительная фирма обязана выплатить таковому неустойку.
  • Дополнительные условия – действия в случае форс-мажора, алгоритм решения спорных вопросов, допустимость отказа от выполнения обязательств в одностороннем порядке и прочие моменты по усмотрению сторон.

Кроме того, при свершении сделки и передаче объекта обязательна подготовка приемопередаточного акта. При этом если при осмотре квартиры обнаружены недостатки, составляется дополнительный документ, куда вносятся сведения обо всех недочетах.

Приобретение квартиры по ДДУ требует контроля со стороны гражданина, заинтересованного в покупке жилья. Заключать контракт следует только с проверенными фирмами-застройщиками, поэтому на предварительном этапе необходим тщательный сбор информации о строительной фирме. Момент составления договора не менее важен. Потребуется отразить в содержании соглашения не только обязательные пункты, но и описать дополнительные положения, регулирующие порядок разрешения всевозможных конфликтов и споров.

law03.ru

Покупка квартиры по договору долевого участия инструкция

Люди хотят, чтобы их квартира была комфортной, нигде ничего не текло, дом был экологически чистым и высокого класса энергосбережения. На вторичном рынке такую квартиру купить можно, но её стоимость отталкивает покупателей.

Есть другой вариант – это покупка квартиры по ДДУ. Пошаговая инструкция о том, как воплотить этот вариант в жизнь содержится в нашей статье.

Покупка жилья во вновь строящемся доме всегда обходиться дешевле. Есть, конечно, и другие плюсы. Хотя нельзя отрицать того, что существуют и минусы.

Покупка квартиры по договору долевого участия, пошаговая инструкция

Покупая квартиру в новостройке, следует действовать по определённому алгоритму. Здесь необходимо констатировать факт о том, что если заключается ДДУ, то значит дом ещё не построен.

Это обстоятельство вызывает некоторые опасения. Риск, при осуществлении покупки того, чего ещё нет, безусловно, велик. В настоящее время ситуация немного нормализовалась, но случаев, когда деньги теряются безвозвратно очень много.

Исходя из этих обстоятельств, подход к выбору застройщика должен быть серьёзным.

Поэтому, перед заключением сделки нужно сделать следующие шаги:

  • Проверка застройщика на предмет его полномочий, добросовестности и наличия у него ресурсов для выполнения обязательств
  • Тщательно изучить договор долевого участия на соответствие его законодательству и отсутствие в нём подводных камней, лучше всего показать этот документ грамотному юристу
  • Выяснить, какая именно страховая компания осуществляет страхование ДДУ, с недавнего времени, это обязательное условие заключения таких договоров

Эти несложные действия в дальнейшем, минимизируют ваши риски остаться без жилья.

Этапы покупки квартиры по ДДУ

По сути, в предыдущей части статьи шла речь о первом этапе покупки жилья по договору долевого участия. Непосредственно, это поиск подходящей квартиры и удостоверение в надёжности строителей.

Второй этап включает в себя сбор необходимых документов, для осуществления сделки. Перечень зависит от статуса покупателя.

Это могут быть как нотариально заверенное согласие супруга(ги) на совершение сделки, так и согласие органов опеки и попечительства, если для покупки квартиры  используются средства материнского капитала.

Соответственно за ними нужно обратиться, к нотариусу и в опеку, по месту вашей постоянной регистрации.

На третьем этапе происходит подписание договора долевого участия. С этим, наверное, все понятно.

Далее должна быть оформлена страховка при покупке квартиры по ДДУ. Как правило, у застройщика уже заключён договор со страховой компанией, вам лишь останется подписать договор, и оплатить страховку по выставленному счету в банке или кассе страховой компании.

Пятый этап, это ожидание окончания строительства. Вы можете, контролировать качество отделки вашего помещения, делать замечания, в общем, осуществлять контроль.

Шестое, что нужно сделать, это подписать акт приёма-передачи квартиры. Чтобы этот этап прошёл быстро, смотрите пятый этап.

И последнее, оформление жилья в собственность. С учётом изменений, с 1 января 2017 года, это необходимо делать через нотариуса.

Каждый из этапов, требует более подробного рассмотрения. Это необходимо потому, что во многих случаях, за общими понятиями находится огромный массив информации.

В целях облегчения задачи изучения нужной информации, нами будет опубликована так называемая “выжимка” из общей массы сведений, которые следует знать.

Сбор документов для заключения договора долевого участия

Этап сбора документов, не содержит каких-либо сложностей. Обычно, для заключения ДДУ, необходим стандартный пакет документов.

Паспорт гражданина РФ. В отдельных случаях могут предоставляться и другие документы, удостоверяющие личность. Например, удостоверение офицера или паспорт гражданина иностранного государства.

Если гражданин состоит в законном браке, то может потребоваться заверенное нотариусом письменное согласие супруги или супруга, сведения о детях, свидетельство о браке.

В случае если, ДДУ заключается с несовершеннолетними детьми, то необходимо согласие опекунов и свидетельство о рождении. Согласие опекунов нужно и при совершении сделки с не полностью дееспособным гражданином.

В некоторых, отдельно взятых случаях, законом предусмотрена необходимость предоставления различных справок, свидетельствующих о каком-либо обстоятельстве.

После того как собраны необходимые документы при покупке квартиры по ДДУ, появляется возможность заключить сделку.

Подписание договора и оформление страховки

Перед тем как поставить свою подпись на договоре долевого участия, необходимо убедиться, что он не противоречит действующему законодательству. Для более понятного восприятия приведём пример.

Полученное место под строительство, не вызывает никаких сомнений. Дольщики внесли свои деньги, в результате чего дом был построен и сдан в эксплуатацию. А через полгода, выяснилось, что строительство было произведено на земле, предназначенной для ведения сельского хозяйства. Строительство на ней допускается, но не для многоквартирных домов. Суд может вынести решение о сносе такого строения.

Особое внимание следует уделить и договору страхования.

Во-первых, застройщик, часто использует средства дольщиков для внесения страховых взносов, нормально это или нет, решать покупателю, все зависит от конечной цены за квартиру.

Во-вторых, следует обратить внимание на формулировки, которые будут использованы в обоих договорах.

Например, в ДДУ указана не конкретная дата окончания строительства, а предполагаемая. А в договоре страхования указан конкретный срок.

При этом предполагаемая дата окончания работ совпадает с датой окончания страховки. Такого быть не должно. Всё должно быть прописано чётко.

Подписание акта приёма-передачи квартиры по ДДУ

Долгое ожидание сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, всегда омрачает такое событие, как приобретение недвижимости.

Однако увязывать это событие с тем, что застройщик выполнил свои обязательства не стоит. Строители ещё должны присвоить дому почтовый и географический адрес.

Он нужен для осуществления регистрации права собственности нового владельца жилья. И только после того, как это последнее действие будет выполнено, можно подписывать передаточный акт.

После чего, можно отправляться в МФЦ, с целью зарегистрировать право собственности на квартиру.

Для этого необходимо предоставить следующие документы:

  1. Заявление о внесении сведений в ЕГРП о праве собственности на жилье
  2. Договор долевого участия
  3. Акт приёма-передачи, а также документы, которые подтверждают сдачу дома в эксплуатацию и присвоение почтового адреса

Эти документы должен предоставить застройщик, в момент подписания передаточного акта.

Вот как должна в целом выглядеть покупка квартиры по договору долевого участия и регистрация договора.

realty-u.ru

Чем опасен дду при покупке квартиры

Переуступка недвижимости по договору долевого участия Переуступка прав на недвижимость возможно только в том случае, если соглашение о долевом участии уже было зарегистрировано в Росреестре и до периода передачи жилого помещения дольщику (до полписания акта приема-передачи). К основным причинам переуступки принято относить:

  • нарушение периодов сдачи недвижимости;
  • выявленное ненадлежащее качество жилого помещения;
  • высокая вероятность банкротства застройщика, либо он уже объявил о данном факте;
  • с целью получения дохода.

Основная особенность рассматриваемого типа соглашения заключается в том, что требование по исправлению некачественной недвижимости может предъявляться непосредственному застройщику, но не прошлому собственнику, поскольку он не брал на себя такие обязательства согласно ст. 390 Гражданского Кодекса России.

Покупка квартиры по дду

ГК РФ). Ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязанностей по договору Предусмотрена (п. 2 ст. 6, ст. 10 ФЗ-214). Предусмотрена (неустойки, пени, штрафы). Государственная регистрация перехода права собственности Подлежат в обязательном порядке (п. 3 ст. 4, ст. 16

Важно

ФЗ-214; ст. 551 ГК РФ). Осуществляется в порядке, предусмотренном ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Росреестром.При регистрации ДДУ требуется разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (передается застройщиком в регистрирующий орган самостоятельно). Налогообложение Услуги застройщика налогом не облагаются (пп.

23.1 п. 3 ст. 149 Инфо

НК РФ). При продаже квартиры, находящейся в собственности более 3-х лет — не подлежит (пп. 17.1 п.1 ст. 217 НК РФ). Доход от реализации квартиры подлежит налогообложению (пп.

5 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Что такое дду при покупке квартиры

ДДУ. Как и любая сделка, ДДУ характеризуется как минусами, так и плюсами. К преимуществам относится:

  • Гарантия получения нового жилья.
  • Невозможность изменения стоимости жилья в одностороннем порядке застройщиком.
  • Наличие возможности расторжения договора и предусмотрение штрафных санкций.
  • Гарантийные обязательства застройщика.

При этом недостатки такого вида сделки являются существенными:

  • Задержка оформления документов из-за обязательной регистрации.
  • Необходимость возмещения ущерба застройщику при досрочном внесении всей суммы оплаты.
  • Сроки выплаты ограничены – полная сумма должна быть внесена на счет покупателя до сдачи многоквартирки.
  • Рассрочка имеет максимальный срок для выплаты – 5 лет.

Перед принятием решения о заключении ДДУ важно тщательно взвесить все плюсы и минусы.

Нюансы покупки квартиры по договору долевого участия

Приобретение недвижимости — ответственный шаг, и требуется приложить максимальное количество усилий, чтобы обезопасить себя при оформлении подобной сделки. В последнее время пользуется большой популярностью покупка квартиры по договору долевого участия, так как такая недвижимость стоит на порядок дешевле — но, к сожалению, и при этом способе велик шанс столкнуться с мошенниками.

Перед приобретением жилья этим способом рекомендуется обратиться к юристам, оказывающим услуги в данной области — они не только подскажут, на что следует обратить внимание, но и окажут полное сопровождение сделки. Покупка квартиры по ДДУ, пошаговая инструкция представлена ниже – она содержит рекомендации по выбору банка, застройщика, обслуживающей компании, а также иные важные сведения.

Чего опасаться при заключении договора долевого участия

Если жилье сдается с проведенными отделочными работами, то прописывается, с какими именно. Материалы отделки также обозначаются в ДДУ (например, кафельная плитка, линолеум, обои и т.д.).

  • Срок завершения строительства.

    Это точная дата, когда застройщик обязан передать вам конкретный объект недвижимости.

  • Стоимость жилья и порядок взаиморасчетов. Цена одного квадратного метра помещения обязательно фиксируется в соглашении.

    Общая стоимость квартиры вычисляется путем умножения указанной величины на общий метраж.

  • Срок гарантии. Гарантия на жилье должна составлять не менее 5 лет.
  • Внимание! Если в ДДУ отсутствует хотя бы один из вышеперечисленных пунктов, договор считается недействительным.

    Покупая квартиру на стадии раннего строительства, вы, несомненно, получаете как экономическую выгоду, так и серьезные риски потерять свои деньги.

Порядок действий при покупке квартиры по дду

Так, в Москве крупная строительная фирма «Океан» (название изменено) два года искала деньги для начала строительства и закладки фундамента с возведением первого этажа. Инвесторов не было, а ни один банк денег не давал. И только когда застройщик использовал свои средства, заложил фундамент, сдал первый этаж, то крупный федеральный банк открыл ему кредитную линию с условием передачи в залог построенного объекта», — комментирует адвокат Олег Сухов. Когда застройщик сдал еще два этажа и частично расплатился с первым траншем по кредиту, банк снова выделил денег и оформил залог еще на два этажа. А теперь, уважаемые читатели, представьте, что на этих этажах располагаются квартиры, приобретенные дольщиками по ДДУ, и даже зарегистрированные в Росреестре. Представили? Прекрасно. А теперь представьте, что строители перестали платить по кредиту. Что сделает банк? Правильно.В таком случае покупатель уже не сможет вернуть себе даже часть выплаченных средств в судебном порядке. Переуступка квартиры в новостройке считается недействительной, если продавец не предоставил выписку из банка, письменные разрешения от банка и застройщика, а также при заниженной стоимости недвижимости. Сделка недействительна и в случае оформления договора в тот период, когда застройщик официально признан банкротом. Возможно ли проставление в договоре «заднего числа» Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась. Продажа может быть осуществлена, когда продавец уже получил право собственности на жилье. Зачастую между сдачей недвижимости и получением права собственности проходит значительный промежуток времени.

Чем опасен дду при покупке квартиры

Он — залогодержатель и в первую очередь наложит обременение на квартиры и обратит взыскание на объект в судебном порядке. Кстати, почти так произошло и в этом случае. Возведя здание и проложив коммуникации, компания-застройщик все-таки обанкротилась.

Внимание

Почему же тогда «почти»? Потому, что уже в ходе судебного процесса вмешалось Правительство Москвы и привлекло к работам нового строителя, который погасил остатки кредита в счет невыкупленных квартир и выгодных заказов по контрактам со стороны субъекта Федерации. Двойная регистрацияСледующий риск, присущий договорам долевого участия — это возможность двойной регистрации.

Как это может быть, спросите вы, если законодатель для того и требует зарегистрировать ДДУ, чтобы исключить двойные продажи? Да очень просто. Двойная продажа возможна в момент, когда договор еще не прошел государственной регистрации.Договор подлежит заключению, если застройщик: Получил разрешение на строительство от управления архитектуры и строительства Опубликовал в периодической печати на своем официальном сайте информацию относительно возведения жилого дома Осуществил регистрацию земельного участка в едином государственном реестре недвижимости, позволяющего обрести право собственности Нужно учесть, что договор подлежит заключению в письменной форме. Долевое участие в покупке квартиры По общепринятым правилам, риски непреднамеренного повреждения либо уничтожения имущества возлагается на застройщика, если жилое помещение не было принято дольщиком. Приятие его решения о приобретение жилого помещения у застройщика налагает на него некоторую ответственность. Он должен помнить обо всех рисках, которые могут возникнуть в любой момент из-за неправомерных действий застройщика.На основании него и заключаются дальнейшие договора цессии, а фактически просто происходит перемена покупателя в договоре ДДУ. Таких перемен может быть много. Поэтому при оформлении сделки нужно проверять наличие и точность первоначальных документов, которые передаются стороне, приобретающей квартиру по договору переуступки:
  1. Договор долевого участия. Этот первоначальный договор с застройщиком в оригинальном варианте находится у последнего покупателя квартиры, в любом случае. Он должен быть зарегистрирован в Росреестре, иначе недействителен.
  2. Все договора переуступки, имевшие место после заключения ДДУ. Это необходимо для того, чтобы можно было проследить всю цепочку покупателей объекта.
  3. Квитанции об оплате объекта недвижимости. Все подлинные чеки и платежные поручения, в зависимости от того, как происходила оплата, также передаются покупающей стороне.

Что такое договор ДДУ при покупке квартиры Нередко покупка недвижимости и участие в строительстве многоквартирного дома понимается как один и тот же способ приобретения недвижимости в собственность. Для более полного понимания различий договоров купли-продажи и долевого участия ниже приведена сравнительная таблица. Основание для сравнения Договор долевого участия в строительстве Договор купли-продажи Правовое регулирование Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». §1, §7 гл. 30 ГК РФ. Форма договора Простая письменная (п. 3 ст. 4 ФЗ-214) Простая письменная (ст. 550 ГК РФ) Стороны (субъекты) договора Застройщик, участник долевого строительства (дольщик). Продавец (собственник), покупатель. Предмет договора Строительство застройщиком многоквартирного дома, передача объекта после его ввода в эксплуатацию дольщику.В случае существенных изменений пунктов проектной декларации, таких как:

  • проект строящегося многоквартирного дома;
  • размер его объектов;
  • назначения нежилых помещений или общего имущества многоквартирного дома и др.,

дольщик вправе потребовать расторжения ДДУ, вследствие чего должен последовать возврат денег. Но в большинстве случаев застройщик неохотно возвращает уплаченные денежные средства, и всячески затягивает с этим. Возможно возникновения такого риска, как требование застройщиком доплат в связи с необходимостью проведения непредусмотренных договором работ (благоустройство территории, подключение дома к инженерным сетям, оплата аренды участка под строительство и др.) или увеличением площади объекта в процессе строительства.

kam-pravo.ru