Переуступка права на квартиру. Что? Зачем? Кому? Что такое договор переуступки права на квартиру

Переуступка прав на квартиру | Переуступка права требования

Покупка новой квартиры не всегда происходит напрямую от застройщика к покупателю. Довольно часто строящееся жилье перепродается, при этом инвесторы передают право на приобретение недвижимости третьим лицам. Данную схему можно осуществить до сдачи дома в эксплуатацию, когда еще не получены правоустанавливающие документы на квартиру. При этом первоначальный инвестор (лицо, купившее квартиру непосредственно у застройщика) передает за определенную плату другому физическому лицу свое право на получение нового жилья после завершения строительства. Эта схема и называется переуступкой права требования.

Плюсы и минусы переуступки

По разным данным, треть всех заключаемых сделок с недвижимостью в новостройках Москвы проводится по договору о переуступке. В ряде проектов на старте продаж частными инвесторами выкупаются квартиры целыми блоками. Затем инвесторы фиксируют прибыль, уступая другим покупателям свои права на будущие квартиры по мере готовности объекта (и роста цен на квадратные метры). Однако перепродажа жилья может быть связана и с личными обстоятельствами, сложившимися у инвестора. В любом случае легитимность переуступки не оспаривается, если операция проводится по одной из законных схем, применяемых при продаже недвижимости (ПДКП, ДДУ, ЖСК). Квартиры, продаваемые по переуступке, в большинстве случаев дешевле недвижимости, предлагаемой застройщиком, а также жилья с оформленным правом собственности.

Человеку, покупающему квартиру по переуступке, надо понимать, что при этом ему передаются не только права участника долевого строительства, но и обязанности, а главное, риски, которые могут быть связаны с нарушениями, допущенными недобросовестным застройщиком. Поэтому покупатель должен внимательно ознакомиться со всеми пунктами договора, оценив планируемые сроки ввода объекта в эксплуатацию с реальным положением дел на стройплощадке. Объективная оценка всех обстоятельств сделки поможет избежать возможных рисков или хотя бы морально к ним приготовиться (см. «Что делать если вы купили долгострой?»).

Что должен знать покупатель?

При оформлении переуступки обязательно указывается тип первоначального договора, на основании которого возможна передача права требования собственности.
В документе подлежит обязательной фиксации сумма и порядок расчетов, иначе сделку могут признать незаконной.
Покупателю необходимо лично проверить наличие разрешительных документов у застройщика на проведение работ.
Договор уступки права требования заверяется нотариально.
Покупатель должен известить застройщика о совершении сделки, независимо от того, оговорено это условие в первоначальном договоре или нет.

«По закону согласовывать переуступку права на будущую квартиру с застройщиком покупатель не обязан»

Однако на практике лучше иметь документальное подтверждение согласия застройщика. Запрещение застройщиком перепродажи прав на квартиры в новостройках противоречит существующему законодательству. В соответствии с законом, у любого участника долевого строительства существует возможность заключения договора уступки права требования, которая наступает с момента оформления государственной регистрации ДДУ и сохраняется вплоть до подписания передаточного акта.

Как относятся к переуступке застройщики?

У застройщиков нет официально закрепленного права ограничения свободы клиентов по заключению договоров уступки прав на квартиру. Однако это не мешает им в действовать по своему усмотрению в реальной ситуации. Многие застройщики, заключая договор с первичным инвестором, оговаривают в документе порядок обязательного уведомления компании в случае продажи квартиры по переуступке права требования. Как правило, застройщика необходимо письменно уведомить о факте переуступки не позднее 10 дней с даты государственной регистрации нового договора.

Некоторые компании занимают более жесткую позицию в этом вопросе, прописывая в договоре с первичным покупателем невозможность переуступки. При этом исключается демпинг со стороны временных игроков-инвесторов, а также проводится своеобразный «фейсконтроль» при реализации объектов недвижимости премиум-класса. Не возникает путаницы при оформлении документов и снижается вероятность допущения ошибок. Компании-застройщику удается избежать множества проблем.

Необходимость обязательного согласования переуступки с застройщиком прописывается на данный момент практически во всех заключаемых договорах долевого участия. На практике застройщики редко отказывают своим клиентам продавать свои квартиры в период их строительства, правда, при этом компании требуют обязательной оплаты полной стоимости договора. Для ограничения количества переуступок застройщик увеличивает стоимость данной услуги.

Желательно, чтобы при сделке по переуступке прав на квартиру застройщик выступал в качестве третьей стороны. При этом покупателю необходимо проверить, как обстоят дела с расчетом за квартиру у первичного инвестора с застройщиком.

Внимание: финансовые вопросы

Сделка по переуступке прав на квартиру в новостройке облагается налогом, уплата которого по закону возлагается на первого инвестора. Величина налога рассчитывается со всей суммы сделки, а не с разницы между суммой инвестиции и размером уступки. Нередки случаи перекладывания финансовых обязательств первым покупателем на плечи нового дольщика. Консенсус достигается в процессе торга, при этом стороны, как правило, соглашаются поделить расходы между собой поровну.

В договоре уступки необходимо отражать реальную цену сделки, потому что от этого зависит размер налогового вычета, на который может рассчитывать дольщик при покупке квартиры. Также отражение реальной цены сделки важно при предъявлении претензий к участнику долевого строительства.

«Все подводные камни при оформлении сделок по переуступке права требования кроются в материальных отношениях участвующих сторон»

Проблемы могут возникнуть в случае умалчивания первичным инвестором факта частичной оплаты квартиры по ДДУ. Также первый покупатель может не сообщить, что квартира находится в залоге у банка. Для регистрации договора переуступки все обременения должны быть сняты. По договоренности с новым инвестором долг по кредиту может быть переоформлен на него. Эксперты советуют окончательно рассчитываться по договору переуступки после осуществления его государственной регистрации.

Подписав договор и зарегистрировав его, покупатель квартиры должен иметь на руках следующие документы:

основной договор, по которому совершалась уступка;
подтверждение расчетов, произведенных по основному договору;
акт передачи упомянутых выше документов;

подтверждение согласия застройщика на переуступку;
оригинал договора уступки.

Покупка квартир по договорам переуступки в ближайшее время не потеряет своей актуальности. Такая перспектива объясняется наличием большого числа инвесторов, извлекающих выгоду из приобретения недвижимости на начальных этапах строительства. Помимо этого велик процент покупателей, меняющих свое решение о покупке квартиры в процессе возведения новостройки по различным причинам частного характера.

moskvadeluxe.ru

Переуступка права на квартиру. Что? Зачем? Кому?

Когда речь идет о покупке квартиры в новостройке, наряду с предложениями от риелторов застройщика, попадаются и другие, заметно более привлекательные по цене. Бывает, что предлагаются квартиры на объектах, где застройщик уже всё распродал. Кто продает эти квартиры? И насколько рискованно их покупать?Кто, если не застройщик?

Квартиры в строящемся доме также могут продавать инвесторы (физические и юридические лица), которые вложили свои средства в строительство на более ранних этапах по договорам долевого участия (ДДУ). Их еще называют дольщиками. Договор долевого участия подтверждает право дольщика на получение в собственность конкретной квартиры в доме после сдачи строительства.

Иллюстрация: Ирина Фатеева

В период роста цен на жильё вкладываться в новостройку на раннем этапе строительства (с последующей продажей на завершающем) считалось хорошим бизнесом. Ведь цена квартиры за «промежуточное» время росла весьма значительно. При этом такие инвесторы, как правило, не доводят дело до оформления квартиры в собственность, поскольку процесс может занять много времени и снизит рентабельность вложений.

Что такое переуступка права? Чем она отличается от купли-продажи?

Сразу скажем, что до оформления дольщиком права собственности на квартиру продать по договору купли-продажи дольщик её не может. Тут всё просто – пока собственность не оформлена, продавать нечего. А собственность на квартиру оформляется только после приёмки дома в эксплуатацию и передачи квартиры застройщиком дольщику по акту приёмки-передачи. Но как же быть в таком случае?

Фактически продать, то есть получить деньги с покупателя за такую квартиру, можно. Просто оформляется всё по-другому и называется иначе — переуступкой права требования, что возможно в соответствии с законом №214-ФЗ от 30.12.2004. Договор переуступки права требования (другое название – договор цессии) фиксирует не приобретение квартиры в собственность, а получение права истребовать её у застройщика после сдачи дома в эксплуатацию.

Важно! Заключение договора переуступки права требования возможно строго до определенного момента. После того, как дом принят комиссией и застройщик передал дольщику квартиру по акту приёмки-передачи, заключение такого договора невозможно. Получается, что с приёмки квартиры у застройщика до оформления собственности дольщик не сможет вообще никак реализовать жильё — ни по договору переуступки, ни по договору купли-продажи. Именно поэтому основное время продаж квартир дольщиками-инвесторами – заключительный этап строительства до подписания акта приёмки-передачи между застройщиком и дольщиком.

Плюсы договора переуступки права для продавца (цедента) и покупателя (цессионария)

Приобретение квартиры на последнем этапе строительства по договору переуступки права позволяет покупателю приобрести квартиру в понравившейся новостройке даже в случае, если застройщик все квартиры полностью распродал. Кроме того, вполне вероятно, что цена на жильё будет даже ниже, чем у застройщика. Для покупателя, оформившего ипотеку, плюс заключается в том, что между началом выплат по ипотеке и вселением в новую квартиру проходит значительно меньше времени, чем это было бы при заключении договора долевого участия на более раннем этапе строительства.

Продавцу договор переуступки позволяет получить прибыль на реализации квартиры за счет её удорожания к концу строительства. Или, по крайней мере, без штрафных санкций со стороны застройщика вернуть затраченные средства, когда меняются планы по приобретению жилья или нет возможности дождаться окончания строительства.

Риск при заключении договора переуступки

Основные риски сделок по переуступке – это риски самого долевого строительства. Приобретая квартиру в новостройке, покупатель все же рискует жильё так и не получить. Или попасть на долгострой. Или получить некачественное жильё. При договоре переуступки такие риски несколько меньше, чем при договоре долевого участия, заключенного на более раннем этапе. Но даже когда дом построен, не факт, что он будет принят и сдан в эксплуатацию.

Если первоначальный договор с застройщиком – не договор долевого участия, а предварительный договор купли-продажи или инвестиционное соглашение, то для цессионария существует вероятность попасть на мошенническую схему с «двойной продажей», когда одна и та же квартира продаётся нескольким лицам. Возможны и другие неприятности, так как при таких договорах покупатель квартиры юридически защищён слабо. При договорах долевого участия такое невозможно, так как они проходят учёт и регистрацию в Росреестре.

Кроме этого, существует вероятность признания договора переуступки права недействительным, если он составлен с нарушениями. В нём должны присутствовать все основные пункты, указанные ниже. В случае несоблюдения требований по содержанию договора претензии можно будет предъявить только цеденту (дольщику, с которым заключался договор), но не застройщику.Зарегистрировать договор в Росреестре обязательно нужно до подписания акта приёмки-передачи жилья между застройщиком и цедентом, потому что после этой передачи переуступка права требования становится по закону невозможной.

Содержание договора переуступки права и его регистрация

Договор переуступки права на квартиру (договор цессии) должен содержать:

реквизиты сторон;
описание предмета переуступки права – адрес дома, номер квартиры и её характеристики, наименование застройщика;
номер договора долевого участия, дата его заключения, подтверждение оплаты по этому договору;
сумму долга и подтверждение перехода обязанности его оплаты цессионарию в случае, если цедент имеет долг перед застройщиком;
подтверждение согласия застройщика на переуступку, если в первоначальном договоре долевого участия это оговорено;
цену переуступки и порядок расчета;
подтверждение согласия банка, если жильё приобреталось цедентом или приобретается цессионарием по ипотеке.

В пакет документов к договору перуступки права, предъявляемому к регистрации в Росреестре, входят:

договор долевого участия между цедентом и застройщиком;
документ, подтверждающий оплату по договору долевого участия;
оригиналы всех прочих документов, на которые существуют ссылки в договоре;
согласие супруга продавца на сделку, если заключение и оплата договора долевого участия происходило в браке.

Государственная регистрация договора переуступки права является обязательной. Расчеты по нему между цедентом и цессионарием могут производиться как до, так и после регистрации. Для цессионария желателен второй вариант. Саму регистрацию в Росреестре проще оформить через МФЦ, предъявив весь комплект документов и оплатив госпошлину.

Ипотека на приобретение жилья по переуступке права

Ипотеку на приобретение квартиры по переуступке оформить можно. Но надо быть готовым к тому, что у банков будут дополнительные требования к цессионарию для её получения. Почти наверняка потребуется независимая оценка стоимости квартиры, которая будет учтена при расчёте суммы кредита. Если цедент тоже покупал квартиру по ипотеке, дело осложняется. Тогда цессионарию ипотеку придется оформлять в том же банке безальтернативно на его условиях.

Налоги при осуществлении сделки по переуступке

Если при сделке по переуступке права цедентом получен доход, то он подлежит налогооблажению. Налоговая база при этом рассчитывается как разница между выплатами цессионария цеденту по договору переуступки и выплатами самого цедента застройщику по договору долевого участия. Цедент, желая избежать уплаты налога, иногда настаивает на том, чтобы в договоре переуступки указывалась заниженная сумма, а остаток оформлялся в виде расписки. Для цессионария соглашаться на такой порядок расчетов не рекомендуется, так как это несёт для него дополнительные риски.

Алиса Орлова

03.06.2016

knowrealty.ru

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке: что это

Покупая строящееся жилье иногда возникают ситуации, когда планы будущих владельцев квартиры меняются и потребность в ней пропадает. В этих случаях также можно продать свои права на собственность, заключив договор о переуступке квартиры в новостройке. Процесс оформления трудоемкий и связан с необходимостью учета множества юридических нюансов, ведь перевод будущей собственности на другого владельца фактически не влечет за собой фактическую передачу недвижимости, так как ее еще не существует. Юридическое значение переуступки — передача права требования.

Понятие «цессия»

Под переуступкой прав на квартиру или цессией, понимают специфическую сделку по купле-продаже на этапе до сдачи объекта в эксплуатацию. Лицо, которое купило квартиру у компании-застройщика, называемый также цессионер, передает другому гражданину права на будущую собственность на выгодных для себя условиях. Как правило, цена за объект по переуступке права выше той суммы, которая была уплачена или о которой договорились застройщик и цессионер.

При продаже квартиры в еще не сданной новостройке, продавец передает не только право на участие в застройке, но и обязанности. Все риски при участии в долевом строительстве также переходят на нового владельца.

На практике процедура выглядит следующим образом:

Подписывается первичный договор об участии в долевом строительстве, обязывающий вносить деньги на счет застройщика для возведения новостройки. Согласно соглашению, строительная компания несет обязательства по сдаче дома в эксплуатацию и передаче дольщику собственности, которая указана в договоре в течение установленного срока.
Заключив договор об участии с долевом строительстве, дольщик получает право требовать исполнения застройщиком обязательств, указанных в ДДУ.
Заключение договора переуступки передает право требования от одного лица другому на возмездной основе. Новый участник теперь имеет законные основания предъявлять требования строительной компании об исполнении условий договора. Новый собственник получает не только права на будущую недвижимость, но и право обращаться в судебный орган в случае нарушений застройщиком условий договора.

Цессия может быть реализована в строго ограниченный период времени: от момента заключения ДДУ до сдачи объекта строительства.

Способы оформления переуступки прав

В настоящее время практикуется два варианта передачи прав на строящееся жилье:

В основе сделки – договор долевого участия. Цедент получает право продажи квартиры только после внесения всей суммы за объект. Зачастую, вместе со строящимся объектом покупателю передают финансовые обязательства перед застройщиком. Этот способ переоформления может применяться много раз в течение всего срока строительства.
В основе – предварительный договор о покупке. Согласно его условий оставшаяся часть долга переходит на покупателя. В этом случае передача прав на недвижимость не фиксируется документально. Предварительный ДКП (договор купли-продажи) устанавливает обязательства в будущем провести переоформление договора цессии. При расторжении предварительного ДКП средства снова передаются покупателю.

Второй вариант относится к высокорисковым сделкам, к которым негативно относятся застройщики ввиду следующих оснований:

исключение вероятности перепродать собственность в дальнейшем;
цены, предлагаемые застройщиком, более выгодны;
процедура оформления занимает длительное время.

Составление договора

Для того, чтобы подписать договор переуступки, необходимо исполнение следующих действий:

Быть держателем договора, дающего основание на переуступку права на собственность.
Составить договор, фиксирующий порядок расчетов между всеми задействованными сторонами.
Заручиться согласием третьей стороны.
Оформить снятие обременения.

При соблюдении данных требований дольщик вправе заняться подготовкой договора переуступки.

Особенности процедуры

Последовательность действий и сама процедура напрямую связана с наличием или отсутствием долга за передаваемое будущее жилье.

Когда квартира полностью выкуплена, то есть никаких финансовых обязательств перед строительной компанией, инвестором, не осталось, цедент передает права без вовлечения в процесс строителей. Согласования от них не потребуется, однако поставить в известность о смене участника будет необходимо.

Порядок действий

Придерживаясь следующей последовательности, выполнить переуступку будет несложно:

У застройщика предварительно запрашиваются документы для изучения: устав, регистрационные документы, разрешительная документация, бухгалтерская квартальная отчетность, паспорт на землю, проектная документация, сведения о финансировании застройки.
Участник долевого строительства уведомляет своего застройщика о предстоящей переуступке и запрашивает справку, подтверждающую отсутствие долга по объекту недвижимости.
К сделке готовятся документы: гражданские паспорта участников, соглашение, согласие от строителей, документ, подтверждающий выплаты продавца, выписка ЕГРП, согласие от супруга (при наличии).
Подписание договора в присутствии работника регистрирующего органа.
Получение расписки о готовности новых документов в течение 10-дневного срока.

Требования к договору

Накануне самой сделки готовят проект соглашения. К составлению документа о цессии предъявляются следующие требования:

Письменная форма. Никакие устные договоренности юридической силы не имеют.
Реквизиты сторон, задействованных в сделке: ФИО, паспортные данные и пр. Как правило, соглашение делают трехсторонним: сторона дольщика, покупателя и застройщика.
В тексте договора отражают полные сведения об объекте: технические характеристики, этаж будущей квартиры, номер, сколько комнат предполагается в жилье, площадь и адрес расположения объекта.
Неотъемлемая часть договора – стоимость сделки.
В регистрации договора участвует нотариус и государственный регистрирующий орган.

Все вышеуказанные требования должны быть выполнены, в противном случае сделка будет признана ничтожной.

Заключив договор, покупатель получает на руки оригинал документа, копию, справки, устанавливающие состояние с расчетами за квартиру и внесенными оплатами, расписка о том, что документы переданы на регистрацию.

Основными пунктами договора переуступки права на строящуюся квартиру являются следующие:

Информация об объекте строительства – строящемся здании.
Реквизиты участника долевого строительства и цессионария.
Подробные характеристики будущей квартиры.
Пункты, устанавливающие права и обязанности участвующих сторон.
Информация о расчетах, касающихся квартиры, сроки проведения финансовых операций.
Дата составления.
Подписи всех сторон.

На видео об оформлении договора переуступки

Таким образом, процедура переуступки прав на квартиру в строящемся доме не является сложной. Важно правильно заключить договора и соблюсти все требования законодательства.

ru-act.com