ГлавнаяРазноеЧто такое квартира с обременением

Квартира с обременением — что это такое? Как снять обременение? Что такое квартира с обременением


Квартира с обременением - что это такое? Как снять обременение?

Когда владелец жилого помещения не имеет права самостоятельно распоряжаться своим имуществом – это значит, что квартира с обременением. Оно может накладываться от целого ряда различных причин. Благодаря данному ограничению владелец квартиры не может заключать сделки, ему запрещается подписывать договора и заключать любые договора касательно жилого помещения.

Обременение на квартиру. Что это?

Обременение – это особая форма ареста, который налагается на имущество или недвижимость. По сути, накладывается лимит определенных действий, которые каким-либо образом связаны с помещением. Данные ограничения на имущество могут появиться в разных ситуациях: по собственному желанию, вне зависимости от желаний владельца. В первом случае это может быть залог жилого помещения, когда человек самостоятельно решает и накладывает обременение. Во втором случае, это может быть банковский арест за неуплату кредита.

Формы обременений

Далеко не каждая сделка, связанная с недвижимостью, проходит гладко и без проблем. В соответствии с Федеральным Законом № 122, обременения выражаются в таких формах:

  • ипотека;
  • аренда;
  • наложение ареста;
  • управление на доверии;
  • сервитут (в большинстве случаев используется для земельных участков).

Стоит отдельно отметить, что обременение не всегда является препятствием для продажи квартиры. В ФЗ № 122 указано, что права на недвижимость регистрируются в установленном порядке, то же самое касается и обременений на помещение. Стоит отметить, что информация по обременению находится в свободном доступе, поэтому каждый покупатель должен ознакомиться с ограничениями, которые действуют на конкретный объект недвижимости.

Все эти усложнения при оформлении жилого помещения позитивно влияют на покупателя, который желает сэкономить. Сам факт того, что квартира с обременением, уже заставляет продавца значительно снизить стоимость. Если же владелец хочет срочно продать помещение, то в таком случае есть возможность приобрести его со скидкой, вплоть до 40% от рыночной стоимости.

Весьма приятный бонус, однако, стоит быть особо осторожным, в последние годы все больше появилось недобросовестных продавцов, которые пытаются обмануть покупателя и забрать его средства. Перед оформлением договора покупателю нужно удостовериться, что обременение можно снять.

Ипотека

Когда человек приобретает жилье по ипотечному договору, то он не имеет права реализовывать помещение. В таком случае приобретенная недвижимость считается залоговой. Однако если на жилье есть покупатель, то он может его приобрести, но для этого необходимо снятие обременения с квартиры. Сделать это можно двумя способами:

  • Покупатель переоформляет банковский договор на себя и самостоятельно несет ответственность за все ипотечные выплаты. Более того, покупатель возвращает средства, которые внес по кредиту продавец (сумма оговаривается отдельно между участниками сделки).
  • Покупатель передает денежные средства продавцу для погашения оставшейся задолженности. Оставшуюся часть выплат он дает только тогда, когда будет произведено снятие обременения с квартиры при полном погашении ипотеки. Такой способ является достаточно распространенным, многие люди просто не в состоянии платить по договору, и просто таким образом закрывают кредит и получают дополнительные средства.

    • Перед тем как обратиться в Росреестр, нужно подготовить такие документы для снятия обременения с квартиры:

    • заявление от владельца помещения о снятии обременения;
    • свидетельство на собственность;
    • гражданские паспорта собственников жилья;
    • контракт по ипотеке;
    • договор купли-продажи.

    Аренда

    Данный случай является более хлопотным в плане приобретения жилья. Все дело в том, что если предыдущий владелец заключил договор аренды на длительный срок (от 1 года), то в таком случае арендаторы имеют право проживать здесь даже при смене владельца квартиры. Отчуждение не служит причиной для разрыва такого договора.

    В таком случае новый владелец может жить в данном помещении только, когда закончится договор на аренду жилья. Поэтому покупатель должен потребовать предварительно расторгнуть договор найма, и только тогда приступить к процедуре оформления нового владельца.

    Или же продажа квартиры с обременением может быть осуществлена, но нужно понимать, что заселиться можно будет только после окончания договора.

    Рента

    Зачастую соглашение такого плана оформляется пожилыми людьми, которым необходима помощь. Человек помогает нуждающимся (покупает продукты, лекарства и прочее), а они после своей кончины расплачиваются своей же недвижимостью. Согласно законодательству, после смерти владельца квартиры все полномочия по ее распоряжению переходят тому, кто заключил данный договор ренты.

    Однако бывают случаи, что нынешний владелец больше не нуждается в помощи и хочет снять обременение с квартиры, то в таком случае придется вернуть все деньги, что были потрачены на лекарства, предметы первой необходимости и прочее.

    Многие не знают, как снять обременение с квартиры после погашения долговых обязательств перед владельцем помещения, который скончался. В договоре ренты четко прописано, что после смерти хозяина владельцем становится человек, который брал на себя функцию опекуна. То есть, снятие обременения происходит автоматически.

    Арест

    Большая часть людей не знает, как снять обременение с квартиры, которая находится под арестом. Это вполне логично, ведь данный случай считается одним из самых сложных. Арест помещения накладывается не только на невозможность распоряжения имуществом, в некоторых случаях владельцу запрещается даже пользоваться им. Такие запреты на квартиру могут наложить следующие структуры:

    • суд;
    • полиция;
    • судебные приставы.

    Арест может быть наложен в качестве залога, который будет гарантировать, что человек выполнит свои определенные обязательства (из-за которых и был наложен арест). Если же владелец помещения уклоняется от выплаты долга или же просто вышел срок, который был отведен для решения этой проблемы, то в таком случае недвижимость реализуется на аукционе или посредством торгов.

    Из этого всего следует, что снять обременение можно только тогда, когда будут решены все проблемы с законом у владельца помещения. Других вариантов выхода из ситуации нет.

    Доверительное управление

    Такой тип обременения недвижимости происходит в том случае, если ее владелец заключил договор с другим лицом, которое на протяжении срока действия документа может присматривать за чужой собственностью. На практике такие договора встречаются крайне редко, в основном, когда собственник должен покинуть пределы страны.

    Доверенное лицо может пользоваться квартирой, оплачивать счета и прочее. Однако его полномочия не могут заходить дальше установленных в договоре. Чтобы снять данное обременение, можно расторгнуть договор раньше отведенного срока только по согласию доверенного лица и владельца, или же после смерти исполнителя.

    Материнский капитал

    Если покупка жилья совершалась с привлечением материнского капитала, то в таком случае также появляются ограничения. Получается, что одним из собственников обязательно будет ребенок. Продажа жилого помещения не возможна без получения специального разрешения от органов попечительства, если ребенок еще не имеет 18 лет.

    Прописан несовершеннолетний ребенок

    Когда в жилом помещении прописан человек – это уже обременение. Однако взрослому не составляет труда выписаться, чего не скажешь в случае с ребенком. Для выписки несовершеннолетнего требуется согласие обоих родителей и органов попечительства. Плюс ко всему, выписка ребенка невозможна без моментальной прописки в другом жилом помещении. Новая квартира не должна уступать по характеристикам прошлой. Данный случай не является очень сложным, однако, придется позаботиться о новом месте прописки. В противном случае продать жилое помещение не является возможным.

    Разрешение от второго супруга

    Если супруги в период совместной жизни приобрели квартиру, то это считается совместно нажитое имущество, поэтому продажа квартиры без письменного разрешения (заверенного нотариусом) от второго супруга невозможна.

    Стоит также учитывать тот фактор, что если один человек получил помещение в дар, принял наследство или приобрел до вступления в брак, то в таком случае жилье не считается совместно нажитым. Такая квартира не является обремененной и, согласно законодательству, ее законный владелец может проводить с ней любые операции.

    Как проверить

    Существует несколько способов проверить — квартира с обременением или нет. Крайне желательно узнать данную информацию перед покупкой, чтобы в последний момент не возникало определенных проблем, ведь не все продавцы честные, и могут попытаться укрыть факт обременения. Итак, способы определения:

  • Домовая книга. Благодаря этому документу потенциальный покупатель жилого помещения может выяснить всю историю квартиры, начиная с первого заселения людей. Нужно быть крайне осторожным, если на момент совершения сделки купли/продажи в жилье прописаны другие люди, в особенности несовершеннолетние дети. Перед покупкой нужно попросить владельца, чтобы он выписал всех остальных людей.
  • Услуги риэлтерской конторы. Данные фирмы оказывают платные услуги и самостоятельно ищут всю информацию о правовой ситуации. Более того, риэлтерская контора после проведения сбора данных консультирует клиента относительно дальнейших шагов по приобретению жилья.
  • Обращение в отдел архитектуры. В этой структуре человек может узнать, что данное здание является аварийным. В таком случае владельцу помещения запрещается совершать сделки относительно данного помещения.
  • Наиболее простой способ определения обременения квартиры – проверка через сайт Росреестра. Потенциальному покупателю следует зайти на официальный сайт и сделать запрос на конкретную недвижимость. Стоит обратить внимание, что данная услуга является платной.

    • Заключение

    Квартира с обременением в ряде случаев не является большой проблемой. Поэтому нужно определить причину запрета продажи, а только потом заниматься снятием данного рода ограничения.

    Источник

    Статьи такими же метками:

    ideiforbiz.ru

    правила осуществления и риски покупателя

    Нередко на продажу выставляется недвижимость, на которую наложено ипотечное обременение. Необходимость наложения такого обременения продиктована требованиями федерального законодательства в сфере ипотечного кредитования. В соответствии с положениями такого законодательства то жилье, на приобретение которого выдан целевой займ в виде ипотечного кредита, должно быть передано в залог банку до полного погашения такого кредита.

    Каким образом происходит такая сделка и чего следует опасаться потенциальному покупателю?

    Что такое обременение?

    Обременение – это понятие, определенное в Гражданском Кодексе Российской Федерации. В соответствии с данным в этом нормативном акте определением под обременением следует понимать особый вид ограничений в отношении эксплуатации того или иного объекта имущественного права, на которое такое обременение наложено.

    Установление обременения может быть осуществлено в соответствии с положениями действующего законодательства (как, например, в случае приобретения квартиры с использованием ипотечного займа), по решению суда (арест или установление особого режима использования конкретного имущества), а также по решению уполномоченных государственных органов (такой вид обременения устанавливается, в первую очередь, в отношении различных земельных участков в виде сервитутов).

    Обременение в отношении приобретенной на средства целевого займа жилья подлежит обязательной фиксации сведений в Едином государственном реестре недвижимости с указанием наличия такого обременения в документах, подтверждающих право собственности на жилье.

    Само право собственности на такие объекты недвижимости переходит от банка к владельцу объекта недвижимости только после того, как полностью будет погашена имеющаяся задолженность. Если же она погашена быть не может по каким-то причинам, такую квартиру можно продать. Однако покупателю следует знать о некоторых нюансах сделки.

    Пошаговая инструкция

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните: Москва +7(499)350-80-59, Санкт-Петербург +7(812)309-94-01.

    Покупка квартиры, на которую наложено ипотечное обременение, по наличию алгоритма шагов выглядит несколько иначе, нежели другого жилья, так как потребуется получить обязательное согласие банка, у которого заложено имущество, на осуществление такой сделки. Как правило, в случае, если клиент является «проблемным», никаких сложностей с оформлением такого согласия не происходит. Тем более, что банк переводит наложенное обременение на нового владельца недвижимости до того периода, пока полностью не будет погашена вся сумма кредита.

    Выглядит такая сделка следующим образом:

    1. Продавец и покупатель должны обратиться в банк для того, чтобы получить согласие на проведение сделки по купле-продаже квартиры с имеющимся на ней ограничением.
    2. Если согласие было выражено, то покупателю необходимо предоставить все документы, которые будут с его стороны сопровождать сделку, которые необходимы для оформления ипотечного займа (так как задолженность переводится на него в виде кредита). Исключением является только тот случай, когда потенциальный покупатель готов расплатиться с банком собственными имеющимися средствами в день подписания договора. В этом случае готовится только пакет документов, который должен сопровождать любую сделку с недвижимостью (паспорт, согласие супруга при наличии, свидетельство о заключении брака, если есть супруг, а также документы на тех лиц, кто будет участвовать в процедуре оформления долевой собственности, если квартира будет приобретаться в такую форму владения, пользования и распоряжения).
    3. В случае, если банк выражает свое согласие, на основании предоставленных документов и заявления о проведении сделки подписывается трехстороннее соглашение. В качестве сторон по такому соглашению выступают покупатель квартиры, ее продавец и банк, как держатель залогового имущества.
    4. Регистрация перехода права собственности на жилье от продавца к покупателю и установления обременения на имущество до момента полного погашения имеющейся задолженности перед банком.
    Как только задолженность перед банком полностью погашена, об этом владельцу квартиры выдается соответствующая справка, которую необходимо предоставить в территориальное подразделение Росреестра для того, чтобы снять ранее установленное обременение и получить полное право собственности на конкретный объект недвижимости.

    Однако приобретение жилья с ипотечным обременением нередко имеет ряд определенных рисков.

    Возможные риски и как их избежать?

    Среди основных рисков относительно приобретения квартиры с ипотечным обременением в настоящее время самыми распространенными являются:

    • отказ продавца от заключения сделки после того, как все денежные средства были переведены банку или продавцу для снятия обременения на продажу. В этом случае взыскать денежные средства или принудить к сделке может только суд на основании заключенного предварительного договора купли-продажи;
    • неверная информация о снятии обременения (например, если банк отказывается снимать обременение по причине того, что имеется просроченная задолженность или пени по кредиту, которые необходимо погасить). Проверить факт снятия обременения следует только через Выписку из Единого государственного реестра недвижимости;
    • наличие лиц, которые могут также высказывать претензии в отношении приобретаемой квартиры (например, сособственники, которые выступали созаемщиками при приобретении жилья продавцом). Для того, чтобы сделка прошла успешно и не была в будущем оспорена, от таких лиц должно быть получено продавцом нотариально заверенное согласие на совершение сделки;
    • отсутствие согласия банка. Несогласие на осуществление сделки может быть высказано из-за ненадежности потенциального покупателя по мнению банка или на основании наличия каких-то условий кредитного договора со стороны продавца недвижимости. Повлиять на это можно только на основании судебного решения, однако выиграть такой судебный процесс удается далеко не всегда;
    • механизм передачи денежных средств от покупателя продавцу (если рассматривается именно такой вариант). Наиболее оптимальным вариантом, который связан с меньшими возможностями для мошенничества, является перевод денежных средств безналичным путем, то есть со счета на счет. В этом случае покупателю выдаются распечатки о движении средств, что может быть использовано при необходимости в судебном разбирательстве в качестве доказательств того, что покупатель добросовестно выполнил свою часть обязанностей. Банковская ячейка в этом случае не является удобным вариантом, так как доступ к ней в любое время могут получить как покупатель, так и продавец недвижимости, что чревато мошенническими действиями как с одной, так и с другой стороны.

    Покупка квартиры с обременением по ипотеке может оказаться выгодным вложением средств, так как стоят такие квартиры существенно ниже, чем без таких обременений. Однако такие сделки имеют ряд рисков, к которым следует быть готовым при подписании договора купли-продажи.

    Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7(499)350-80-59, Санкт-Петербург +7(812)309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

    zakonometr.ru

    Обременение квартиры — что это такое и стоит ли покупать квартиру с обременением

    Что такое квартира с обременением, стоит ли ее покупать и чем опасны такие квартиры для покупателей?

    Обременение — это определенный вид ограничения прав собственника по распоряжению квартирой.

    К числу обременений относятся:

    - ипотека;

    - аренда;

    - рента и договор пожизненного содержания с обеспечением;

    - арест имущества,

    - наличие жильцов с правом безвозмездного пользования квартирой.

     

    Рассмотрим каждый случай подробнее.

    1. Начнем с ипотеки. Количество таких квартир по мере продолжения кризиса растет. Некоторые, оформившие ипотеку в евро или долларах, после увеличения курса обнаружили, что в рублях они стали должны примерно вдвое больше.

    2. Среди других вариантов обременения можно выделить аренду. С одной стороны на время срока аренды недвижимость продавать нельзя. С другой – такие квартиры часто продают. Итог закономерен: многие жильцы отказываются съезжать. И все проблемы с ними сваливаются на голову уже новым владельцам. Вот ситуация – бывший владелец не вернул залог за квартиру, и деньги пришлось вместо него возвращать уже новому хозяину. Бывает и хуже. Это о тех случаях, когда обрывают обои, выбивают стекла на балконе или заливают бетоном трубы.

    3. Еще один вид — рента и договор пожизненного содержания с обеспечением. Особенность таких соглашений в том, что приобретший (то есть плательщик ренты) получает квартиру в собственность и может ее продать. Однако получатель ренты не теряет право проживания до конца жизни в этой квартире. Такая квартира и перепродается, «в комплекте» с живущими в ней рентополучателями. И те продолжат получать ренту. Кстати, рента может снизить привлекательность квартиры и после того, как она выплачена. Реальный случай: женщина платила ренту и ухаживала за старушкой в течение 12 лет. Бабушка умерла, новая хозяйка хочет продать — но покупатели боятся. Они воспринимают данный эпизод в истории квартиры как нечто подозрительное. Интересующиеся квартирой хоть и не могут внятно изложить суть своих опасений, никто просто не хочет приобретать данный объект — «на всякий случай».

    4. Еще одно обременение — наличие жильцов с правом безвозмездного пользования квартирой. Суть проблемы в том, что при проведении приватизации жители квартир могли отказаться от участия в ней — и при этом сохраняли пожизненное право проживания. Поскольку о подобных гражданах нет сведений ни в свидетельстве о собственности, ни в выписки ЕГРП, были прецеденты, когда люди покупали такие квартиры. В итоге, чтобы отселить совершенно постороннего гражданина, им приходилось покупать ему отдельную квартиру.

    Так стоит ли покупать? Это, вероятно, главный вопрос. В каждом случае стоит взвесить потенциальный риск и фактическую выгоду в виде дополнительной скидки. В итоге пришли к такому выводу: однозначно есть смысл приобретать квартиры в ипотеку. Схемы этих покупок прозрачны и регламентированы, банки без проблем соглашаются на такие сделки. В итоге, указав продавцу на возникшие дополнительные хлопоты можно оговорить скидку 5%-6%. Тщательнее нужно изучать арендное жилье, что нужно сделать обязательно — получить подтверждение о расторжении договора найма от квартирантов или владельцев. От остальных вариантов стоит держаться подальше.

    tretyrim.ru

    Что значит квартира с обременением?

    «…Квартирный вопрос только их испортил», — говорит Воланд в «Мастере и Маргарите». С описываемых времен прошло уже больше 70 лет, а квартирный вопрос продолжает все так же остро нервировать и москвичей, и всех остальных жителей Российской Федерации. Сегодня особенностей владения жилплощадью оказывается в разы больше, чем тогда, всего через пару десятков лет после революции.

    Сегодня далеко не всегда, когда человек говорит, что ему принадлежит квартира, это означает, что он может свободно распоряжаться ею по собственному усмотрению. Даже чаще оказывается наоборот: из его прав присутствует только право жить в ней. Но как бы там ни было, а своя квартира – вещь в хозяйстве архиполезная, даже если возможность ее использования несколько ограничена. Так довольно часто можно услышать о том, что есть квартиры с обременением. Что это значит, и как владелец вправе распоряжаться этим имуществом, мы и рассмотрим в этой статье.

    Читайте также: Чем грозит собственнику временная прописка ребенка в квартире

    Обременением называют некоторое ограничение прав, накладываемое на собственника, в связи с тем, что частично квартирой владеет другое лицо – физическое или юридическое. Квартира может быть в частичном владении банка или государственного учреждения, или конкретного человека.

    Виды обременения

    Если обременением называют частичное владение, значит, отдельные виды частичного владения и представляют собой виды обременения. На территории нашего государства рассматривают пять юридических ситуаций:

    1. Ипотека. Редкий человек в наши дни может сам купить квартиру, не прибегая к этой процедуре. Она означает, что кредитное учреждение выплачивает сумму стоимости квартиры застройщику, приобретая часть прав на нее, а непосредственный покупатель должен выплачивать ему долг, чтобы стать полноправным владельцем. До того момента, когда долг будет выплачен, никаких операций с такой квартирой проводить нельзя.
    2. Аренда. Если вы сдаете свою квартиру в аренду, то до полного выселения жильцов вы не имеете права продавать ее. В противном случае вам грозит судебное разбирательство!
    3. Рента. Составляя договор ренты, человек, которому принадлежит квартира, обязуется передать ее в наследство тому, кто будет обеспечивать его всем необходимым на протяжении жизни. С момента составления этого договора у владельца уже нет полных прав на это жилище, и он может продать ее только в том случае, если расторгнет договор пожизненного содержания.
    4. Арест. Это является наиболее тяжелым обременением. Наложить арест на жилищную площадь могут государственные органы в связи с неуплатой счетов за разнообразные услуги (коммуналка и прочие). В этом случае никакие другие организации не смогут оказать влияние на решение, утвержденное свыше, а уж тем более снять его. В наиболее тяжелых случаях ограничение накладывается не только на операции над недвижимым имуществом, но и на право проживать в данной квартире.
    5. Доверительное управление. Означает, что на время отсутствия хозяев ими назначается доверенное лицо, которое присматривает за их квартирой, поддерживает там порядок, вовремя оплачивает счета и прочее. При этом права на квартиру частично передаются временному владельцу. Распоряжаться такой квартирой раньше истечения срока договора возможно при подобном обременении только в двух случаях: если исполнитель умрет, или если по согласию обеих сторон договор будет расторгнут.

    Квартира с обременением опасна

    Сделки вроде снять или купить квартиру в отношении жилплощади с обременением оказываются довольно опасными не только для арендатора или покупателя, но и для непосредственного владельца. В чем же состоит главная загвоздка?

    Если владелец, не сняв ограничений, попробует распоряжаться квартирой, как полностью своей собственностью, может столкнуться с целым рядом проблем.

    Читайте также: Как в квартире узаконить перепланировку

    Если сделка была заключена, а ограничения не были сняты, то множество вопросов придется урегулировать с судом и новыми хозяевами. Оплата всех судебных заседаний производится из кармана виновника.

    Покупателю в этом вопросе также придется не легче:

    • имеющиеся ограничения не позволят ему полноценно распоряжаться имуществом;
    • при покупке жилплощади, где прописан несовершеннолетний или он является владельцем ее части (один из сложнейших случаев судебной практики), полноценная передача возможна только при содействии его попечителя, а значит, зависит только от его сговорчивости;
    • в некоторых случаях будет невозможно проживание (наличие арендаторов или пожизненных жильцов), а аннуляция договора, возврат потраченных финансов и обратная передача жилплощади будут чересчур долгими.

    Поэтому предупредить подобные явления необходимо перед приобретением недвижимости. Покупатель снизит риск участия в проблемной сделке при изучении домовой книги, сведений о квартире, ее ограничениях. Это позволит избежать последующих тяжб и потери личного времени и средств.

    Читайте также: Можно ли без ипотечного займа купить квартиру

    Нужно иметь хорошее представление о законодательстве в отношении владения жилплощадью и тщательно разобраться в вопросе прав на конкретную квартиру, которыми владеет ее хозяин. И при наличии обременения – пройти подробную консультацию с компетентным юристом, чтобы исключить возможность развития каждой из этих неприятных ситуаций.

    estto.ru

    Обременение на квартиру что это? Как ее снять после погашения ипотеки?

    Что такое обременение на квартиру и в чем заключаются его особенности?

    Обременение можно описать так:

    собственник не может свободно, по своему желанию совершать некоторые действия относительно своего имущества,

    Например:

    • использовать по назначению,
    • продать,
    • сдать в аренду,
    • переоборудовать.

     

    Такое ограничение действий владельца всегда устанавливается в пользу иного лица или лиц, а не просто так абстрактно.

    Лицо, в чью пользу обременена вещь, как правило, заинтересовано сохранить такое положение как можно дольше, так как получает с этого выгоду.

    Про обремененное имущество можно также сказать, что оно обременено правами третьих лиц.

    Если правами третьих лиц обременена квартира, то есть жилое помещение, то действует такое же правило: собственник не может свободно распорядиться ею.

    Особенность обременения жилых помещений заключается в том, что они предназначены для проживания, то есть для удовлетворения жизненно важных потребностей граждан.

    Обременение может носить такой характер, что собственник не вправе не только продать квартиру, но и жить в ней.

    Согласно закону собственник по своему усмотрению:

    • владеет имуществом,
    • пользуется;
    • распоряжается им.

    Эти полномочия в той или иной степени могут быть ограничены как по желанию собственника, так и против его воли. Если гражданин не может свободно осуществлять хотя бы одно из правомочий в отношении своего имущества, считается, что это имущество обременено.

    Виды обременения

     Условно можно выделить два вида обременений:

    • договорное (добровольное),
    • внедоговорное (принудительное, законное).

    Договорное обременение возникает в силу договора, когда вещь передается в пользование, например:

    • аренда;
    • ссуда;
    • наем;
    • хранение.

    В этих случаях собственник ограничен в своих действиях, так как имущество даже не находится в его владении; оно у арендатора, ссудополучателя, нанимателя или у хранителя. Но в этом случае собственник сам поставил себя в такие условия.

    Он вправе продать или подарить или обменять вещь, которая находится у контрагента по договору, но, согласно, действующему законодательству, договорные отношения сохранятся для держателя вещи на тех же условиях до конца действия контракта. Переход права собственности к другому лицу не влечет автоматическое прекращение договорных отношений.

    Законное обременение

    Законное обременение в следующих ситуациях.

    1.Залог. Распространенное обременение. Кроме того, залоговые отношения возникают как в силу договора, так и в силу закона. Важно помнить, что залог – это мера, которая обеспечивает исполнение обязательства. Если нет обязательства, например, вернуть долг, то нет и залога.

    Законный залог возникает тогда, когда покупатель не полностью оплатил покупку, до тех пор, пока покупка не оплачена до конца, вещь находится в залоге у продавца. То есть, пространственно покупка может находиться и у покупателя, но распорядиться ей он не может, так вещь обременена залогом.

    Договорный залог, как правило, оформляется вместе с кредитным договором. В договоре залога прописываются характеристики вещи, данные залогодателя и залогодержателя.

    2. Сервитут. Такое ограничение прав собственника заключается в следующем. Собственник «терпит» и не мешает другим лицам пользоваться своим имуществом в строго определенном объеме. Самый распространенный случай, когда сервитут устанавливается на земельном участке. Цели могут быть различные:

    • доступ к линии электропередач,
    • проход к газопроводу,
    • проход к водному объекту (озеру, реке).

    Сервитут привязан к объекту.

    3. Жилое помещение может быть обременено жилищными правами следующих лиц.

    • Отказополучатель. Это гражданин, которому наследники должны предоставить из наследственной массы в пользование жилье. Он имеет право, но не обязать, зарегистрироваться в этом помещении по месту жительства. Период пользования может быть определен в завещании или может быть равен периоду жизни.
    • Рентополучатель. Как правило, пожилой человек, который отдает свою квартиру в обмен на уход содержание, имеет право прописаться в таком жилье и жить в нем до смерти.
    • Бывший член семьи собственника жилого помещения. Человек, который отказался от участия в приватизации жилого помещения в пользу других лиц, имеет право жить в этом помещении бессрочно.
    • Наниматель по договору коммерческого найма может пользоваться жилым помещением столько, насколько заключен договор.

    Чем опасна квартира с обременением для покупателя и владельца?

    Главная опасность для потенциального покупателя или владельца заключается в том, что они в дальнейшем не смогут не только продать квартиру без согласия того, в чью пользу установлено обременение, но порой и пользоваться помещением по назначению, то есть жить в квартире.

    Если квартира в залоге, то в едином государственном реестре прав содержится запись об этом, поэтому без согласия залогодержателя продать квартиру практически невозможно, и покупатель, так или иначе, узнает, что квартира залоговая.

    Если же речь идет о праве пользования квартирой таких лиц, как рентополучатель, отказополучатель, бывший член семьи собственника, то, к сожалению, если они не захотели зарегистрировать свое право и об этом не сказал продавец, покупатель узнает о наличии квартирантов, только когда они заявят о своих правах.

    Во втором случае получать согласие не требуется, но тогда продавец обязан сообщить покупателю, кто имеет право пользоваться квартирой. Если он этого не сделает, то сделка будет признана недействительной по требованию покупателя, так не будет соблюдено требование закона.

    Как продать и купить недвижимость с обременением?

     Недвижимость с обременением закономерно должна стоить дешевле. Продать или купить недвижимость с обременением не составит труда, если соблюсти при этом все предусмотренные законом нормы.

    1. Если квартира в ипотеке согласие залогодержателя (это, как правило, банк) обязательно. Нужно уведомить о предстоящей сделке контрагента и кредитора. Вероятно, что покупатель попросит показать кредитный договор, а банк будущий договор купли-продажи. Банковские работники, оформят согласие на продажу, или пожелает присутствовать при совершении сделки.
    2. Если установлен сервитут, то эта информация есть в кадастровом паспорте или ЕГРП(Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество). Эти сведения открыты, их может получить любой желающий. Чтобы обезопасить себя, в договоре лучше специально оговорить этот момент.
    3. Если недвижимость передана в пользование по договору, необходимо выяснить срок, преимущественное право на продление договора, кто пользуется имуществом.
    4. Если жилое помещение обременено жилищными правами других лиц, стоит выяснить, на каком основании возникло это право, возраст лиц, какая часть от всего жилого помещения предоставлена им в пользование.

    Договор купли-продажи

    Гражданский кодекс РФ обязывает продавца предупреждать покупателя иного приобретателя имущества и том, есть ли у других лиц какие-либо права на это имущество.

    В отношении продажи жилых помещений есть императивная норма: в договоре должны быть указаны все лица, которые могут пользоваться жилым помещением после того, как его приобретет другое лицо. Регистрационные органы обычно запрашивают только справку о прописке. Это документ мало поможет, если правообладатели не пожелали зарегистрироваться по фактическому месту жительства.

    Если вещь передается с обременением, то отдельным разделом в договоре следует указать все, что касается этого ограничения:

    • срок,
    • правообладателя,
    • в чем конкретно заключается обременение,
    • основание возникновения обременения.

    При покупке любой недвижимости нужно быть максимально внимательными и проверить наличие обременения до регистрации перехода права собственности. Наличие обременения дает покупателю право требовать снижения цены товара.

    Как проверить, снято ли обременение и как правильно его снять?

     Проверить наличие/ отсутствие обременения можно следующим способом:

    • заказать кадастровый паспорт (обратить внимание на раздел с сервитутами),
    • заказать выписку из ЕГРП (образец выписки вы можете скачать ниже)
    • найти свидетельство о регистрации права и обратить внимание на соответствующую строку; если обременения нет, должна быть запись: ограничения/ обременения не зарегистрировано.
    Образец выписки из ЕГРП скачивайте здесь

    Снять обременение можно следующими способами.

    1. Если выплачена ипотека, запросить соответствующий документ из банка и принести его в Росреестр.
    2. Если прекратилось право пользования у отказополучателя, рентополучателя и т.д, также принести в Росреестр соответствующий документ.
    3. Если установлен сервитут, можно попытаться оспорить необходимость его установления в суде.

    Каким бы незначительным ни казалось обременение, и какой бы привлекательной при этом ни была при этом цена, стоит быть осторожными, так как небольшое ограничение может помешать не только продать, но и использовать по прямому назначению.

    Дмитрий Баландин

    Специалист по недвижимости. Автор публикаций по вопросам ипотеки, материнского капитала, покупки и продажи квартир. Консультирует по юридическим вопросам, связанным с ТСЖ и ЖКХ

    property911.ru

    как проверять и сделать это правильно

    В современном мире люди не живут на одном месте, переезжая из города в город в поисках лучшего места жительства, работы и перспектив для детей. Теперь большой редкостью стали семьи, живущие в одном доме тремя поколениями. Молодожены стараются сразу жить отдельно сначала на съемной жилплощади, а потом в приобретенной в ипотеку квартире.

    Именно это стремление играет иногда злую шутку с молодыми людьми: с появлением перспективы хорошего трудоустройства в более крупном городе, возникает необходимость приобретения жилья там, но как продать ипотечное жилье, ведь оно находится под обременением.

    Что такое обременение на квартиру?

    Говоря простым языком обременение — это препятствие для владельца жилплощади в совершении каких-либо действий с ней. При этом хозяин квартиры не может в полной мере распоряжаться своим имуществом: заключать сделки, продавать, менять, закладывать.

    Самые распространенные виды обременения

    Обременения могут возникать не только при покупке жилья в кредит. Рассмотрим основные из них.

    1. Ипотека. При приобретении жилплощади в кредит часть прав на нее автоматически закрепляется за кредитной организацией, профинансировавшей эту сделку, такое обременение действует до момента полного погашения займа. Собственник не сможет распоряжаться жилплощадью до полного исполнения договора.
    2. Аренда. В настоящее время многие владельцы квартир неплохо зарабатывают на сдачи жилплощади в аренду. При этом заключается договор аренды, в течение действия которого владелец жилья не вправе его продать, ведь выселить арендаторов раньше срока в этом случае невозможно.
    3. Рента. Обременение на квартиру наступает в момент заключения договора ренты, согласно которому квартира перейдет к человеку, который пожизненно будет ухаживать и обеспечивать всем необходимым настоящего владельца квартиры. В момент действия такого договора, никакие другие операции с недвижимостью проводиться не могут.
    4. Арест. Арест может накладываться вследствие задолженности по платежам в бюджет, в банки и другие кредитные организации. В исключительных случаях арест может подразумевать невозможность проживания в квартире.
    5. Доверительное управление. Иногда заключается договор по которому функции хозяина квартиры временно возлагаются на третье лицо. Например, при длительном отсутствии хозяина. Такой договор легко расторгнуть по соглашению сторон.

    Как проверить наличие обременения на жилье?

    Конечно, можно сказать, что ни в коем случае нельзя покупать квартиру, находящуюся в обременении. Но рынок недвижимости подразумевает некоторые риски, на которые стоит пойти, учитывая стоимость предлагаемого жилья. Кроме того, при любой сделке с недвижимостью будет нелишним проверить ее на предмет обременений. Иногда результат проверки может удивить даже владельцев квартиры.

    Все обременения в обязательном порядке фиксируются в Едином государственном реестре прав на недвижимость. Заказать такую справку можно несколькими способами:

    • Обратиться с заявлением лично в Росреестр;
    • Сделать это через любой многофункциональный центр;
    • Запросить информацию через электронные порталы rosreestr.ru или gosuslugi.ru.​

    При этом предварительно необходимо оплатить госпошлину и составить заявление. В полученной выписке из госреестра в 4-м пункте при отсутствии обременений будет значиться «не зарегистрировано». Это означает, что для совершения любой сделки с недвижимостью ограничений нет.

    Покупка квартиры с обременением

    Важно понимать, что приобретая квартиру с обременением, покупатель заведомо идет на риск. Поэтому для совершения такой сделки необходимо иметь опытного в таких вопросах юриста, который сможет дать консультации в любой момент, а еще лучше полностью сопровождать процесс покупки-продажи. При этом большинство юристов постараются отговорить от подобной сделки еще при первой консультации. Идти на риск стоит только при существенной выгоде в цене.

    Опасности купли-продажи недвижимости с обременением

    При совершении сделки до момента снятия обременения сложности могут возникнуть как у покупателя, так и у продавца:

    • Бывшему владельцу квартиры все равно придется решать вопрос о снятии обременения. Вот только сделать это с недвижимости, принадлежащей уже другому человеку гораздо сложней. Тем более что новый хозяин может не проживать в ней, а то и вовсе выехать на время из страны. Продавцам недвижимости с обременением следует также прибегнуть к услугам юриста, что оформить сделку правильно. В противном случае дело может дойти до суда, а все издержки связанные с ним и снятием обременения лягут дополнительным грузом на продавца;
    • Покупатель рискует нарваться на мошенников, оказаться владельцем квартиры с обременением и долговыми обязательствами по ней. При этом, даже если удастся привлечь бывших владельцев к суду, деньги до окончания судебного процесса вернуть все равно будет нельзя как распоряжаться имуществом. Особую проблему составляют квартиры с прописанными в них несовершеннолетними. В этом случае важно на протяжении всей сделки контактировать с опекуном ребенка.

    Не стоит пренебрегать услугами хороших юристов или риелторских фирм. Люди, которые ежедневно сталкиваются с различными ситуациями на рынке недвижимости всегда смогут дать дельный совет или подсказать нестандартное, но законное решение вопроса по приобретению квартиры с обременением. Лучше заплатать один раз профессионалу, чем впоследствии потратить уйму денег, времени и нервов.

    Что нужно сделать перед приобретением квартиры с обременением

    Чтобы хоть как-то обезопасить себя в этом вопросе, нужно:

    • Следует лично обратиться в уполномоченные органы для получения информации о лицах, проживающих в квартире в последние 10 лет. Особое внимание следует обратить не только на несовершеннолетний и нетрудоспособных граждан, прописанных на момент сделки, но и на тех кто убыл по причине службы в армии, обучении в другом городе, или нахождении в местах лишения свободы. Все дело в том, что вые эти категории граждан имеют право на пожизненное пользование жильем. Будет очень неприятно через несколько лет обнаружить у себя дома, вернувшегося из тюрьмы прежнего хозяина квартиры. А если они являются совладельцами жилья, то любой суд признает незаконность сделки и сохранит право на недвижимость за прежним хозяином;
    • Попросить у продавцов технический паспорт на квартиру и сравнить план недвижимости с фактической планировкой . Если по незнанию, приобретается квартира с неузаконенной перепланировкой, то все обязательства по ней перейдут на нового владельца, в том числе и штрафы и обязанность приведения документов в порядок, а иногда и восстановление первоначальной планировки;
    • Заказать выписку из ЕГРП любым из трех способов для выявления обременений;
    • Желательно выяснить не проходит ли недвижимость по какому-либо судебному процессу. Особенно не существует ли имущественных споров с другими претендентами на эту жилплощадь.

    Как продать квартиру с обременением?

    Главным условием такой сделки является переход прав от продавца к покупателю только после снятия обременений на квартиру. Если квартира приобреталась по ипотечному договору или просто находится в качестве залога в банке, то следует полностью погасить задолженность перед банками. В случае если имеют место быть арендные обязательства перед третьими лицами, то придется либо расторгать с ними договор , либо ждать сроков его окончания.

    Если все эти обременения на квартиру не удается снять до момента сделки, то, значит, лучше ее отложить до урегулирования всех вопросов.

    Ни в коем случае нельзя скрывать факт обременения от покупателей. Судебные разбирательства не входят в планы продавцов.

    Сделку следует оформлять у нотариуса для того, чтобы быть уверенными в ее законности. Он сам соберет необходимые документы или обяжет продавца предоставить их. При этом важно помнить, что справка о наличии обременений действительна в течение 30 дней. Особо щепетильные нотариусы могут потребовать справку 3-х дневной давности. Составление всех документов по сделке займет около 2 дней. После этого можно заключать сделку.

    Прежде чем решиться на приобретение квартиры с обременением, следует взвесить все риски и выгоды. Может быть, стоит подобрать другой вариант для покупки, а не гнаться за призрачной прибылью.

    Оцените статью: Поделитесь с друзьями!

    nasledstvo.guru

    Обременение на квартиру: что это значит?

    Что это значит — обременение на квартиру, и как это можно использовать в собственных целях? Недвижимость всегда в цене, даже в годы экономических неурядиц и снижения цен на жилье, у рядовых граждан недостаточно денег для покупки квартиры или дома. Чтобы заплатить меньше при приобретении недвижимости, используют несколько способов, среди которых покупка квартиры с обременением.

    Что это такое?

    Сразу нужно уточнить: жилье с обременением — это недвижимость, в отношении которой предприняты некоторые юридические санкции, не позволяющие продать, купить или произвести другие действия без участия третьей стороны, по инициативе которой и накладываются такие ограничения. Наложить обременение на квартиру имеет право только управление Федеральной службы государственной регистрации, Росреестр, по требованию третьих лиц, которые частично владеют квартирой. Все манипуляции подобного рода регистрируются в ЕГРП. Какие виды обременения бывают?

    1. Ипотечный кредит на жилье, до полной выплаты которого никакие манипуляции с квартирой невозможны без разрешения кредитующей организации.
    2. Проживание в квартире рантье. Рента — такая форма собственности, когда квартиру можно реализовать только после заключения соглашения с рантье, то есть лицом, с которым был заключен договор безвозмездного пользования, часто не имеющий сроков.
    3. Большой долг по коммунальным услугам, за который могут наложить санкции в виде обременения, в результате продать квартиру будет невозможно, пока не погашена задолженность.
    4. Юридически заключенный договор аренды, согласно которому квартиру невозможно продать до истечения срока.
    5. Аварийное состояние общей собственности. В таком доме запрещено реализовывать жилье.
    6. В исключительных случаях для продажи нужно получить разрешение лиц, которые обладают правом сервитута (пользования), при этом не являясь владельцами. Чаще это относится к земельным участкам.
    7. Иногда юридическим обременением может стать гражданин, отказывающийся выписываться из жилья. Продать квартиру с прописанным человеком по закону невозможно.
    8. Проживание в квартире несовершеннолетних. Органы опеки могут наложить обременение на квартиру, любые манипуляции в таком случае совершаются с соблюдением прав несовершеннолетних, с разрешения и на условиях органов опеки.

    При таком списке препятствий для продажи квартиры самыми распространенными видами обременения являются ипотека и арест за долги. При этом некоторые виды обременения устранить вообще невозможно, например, о продаже или покупке жилья в аварийном доме придется забыть. Такое действие будет юридически неправомочным и нарушающим законы РФ.

    Все другие причины можно устранить: окончательным расчетом с кредитующей организацией, погашением задолженности, оформлением договора о содержании или выплате компенсации. Каждый случай обременения требует определенного подхода и консультации с юристом.

    Плюсы и минусы

    1. Владельцу такой ипотечной квартиры придется добиваться разрешения кредитующей организации (банка) на возможность досрочного погашения кредита или разрешения на передачу прав и обязанностей по займу. При этом банк должен оценить и кредитную историю покупателя. Это занимает достаточно много времени.
    2. Заключив предварительный договор о выплате долгов по квартире или погашении оставшейся части кредита за ваш счет, нужно как можно более основательно подкрепить сделку с юридической стороны. Не стоит доверять честному слову: у вас могут взять деньги и отказаться продавать квартиру.
    3. Стоит позаботиться о самостоятельном выяснении наличия обременений, так как недобросовестный владелец может вас просто не предупредить о них. Сделать это можно, обратившись в Росреестр, чтобы получить выписку из ЕГРП или потребовать ее от владельца продаваемой недвижимости, в которой будут указаны все сделки и информация об объекте купли-продажи. Полезно будет посмотреть выписку из домовой книги. В таком случае вы избежите сюрпризов с возможным договором безвозмездного пользования.
    4. При наличии в квартире зарегистрированных и не желающих съезжать граждан, выселять их придется через суд.
    5. Возможны варианты с последовательным наложением юридических санкций. Например, после погашения задолженности по ипотеке квартира оказывается арестованной, так как ее владелец во время выплаты кредита наделал долгов.

    Вот далеко не полный перечень неожиданностей, которые могут случиться при покупке жилья. В любом случае, если в вашей ситуации единственный выход — купить такую недвижимость, заручитесь поддержкой опытного юриста, который может полностью сопроводить сделку с целью предотвращения неожиданных проблем. Конечно, присутствие юриста вовсе не является гарантией, что сделка завершится в вашу пользу, однако это лучше, чем самостоятельно разбираться в сложных юридических тонкостях.

    Продажа жилья с обременением

    Как продать квартиру с обременением? Сложный вопрос для владельцев такой квартиры. Потребуется много времени и усилий, чтобы реализовать право на продажу квартиры. Это не касается обременения по долгам, так как в этом случае нужны только средства, чтобы снять арест. Погасив задолженность, владелец получает полное право распоряжаться собственностью. В случае если он этого не делает в течение оговоренного срока, недвижимость переходит в распоряжение государства и реализуется с аукционов.

    Также невозможно продать квартиру в доме, признанном аварийным, это запрещено законом. Невозможно разорвать договор пожизненного безвозмездного пользования. Существуют способы перезаключить договор, но тонкости известны только квалифицированным юристам. Несколько проще с ипотечным жильем. Такую недвижимость можно продать с разрешения банка.

    1. Если подошло время досрочного погашения, владелец может выплатить остаток ипотеки и стать полноправным собственником квартиры.
    2. Передать договор по кредиту другому лицу, который будет следующим владельцем и возьмет на себя обязанности по ипотеке.

    Можно осуществить еще и третий вариант, когда владелец ипотеки передаст право на продажу квартиры банку на взаимовыгодных условиях. По инициативе продавца, банк рассматривает возможности продажи квартиры, находящейся в ипотеке. После получения разрешения от кредитующей организации на заключение сделки, она осуществляется, как правило, в определенном порядке.

    1. В банке открывают две ячейки, в одну из которых помещают остаток средств по кредиту за жилье, в другую — оговоренную сумму для продавца квартиры, банк ограничивает доступ к этим ячейкам.
    2. Одновременно финучреждение оформляет договор, согласно которому залог с квартиры снимается.
    3. После погашения остатка по кредиту оформляется договор купли-продажи.
    4. После получения документов из Росреестра о снятии обременения продавец получает доступ к своим деньгам в банковской ячейке.

    Такая сделка предпочтительнее и безопаснее и для продавца, и для покупателя прежде все тем, что гарантом передачи денег и оформления документов выступает кредитующая организация. Чтобы снять обременение, в Росреестр нужно представить следующие документы:

    • заявление о снятии обременения, которое составляется на специальном бланке кредитующей организации и подписывается его работниками;
    • свидетельство о праве собственности на недвижимость;
    • документы от кредитной организации, которые подтверждают, что вы полностью погасили задолженность;
    • закладную.

    За новое свидетельство о снятии обременения нужно будет заплатить госпошлину, такой документ вы будете ожидать около месяца. Быстрее свидетельство можно получить с помощью риелторов, которые имеют право на подачу заявки без очереди. Эта услуга платная.

    Что нужно учитывать при продаже обремененной недвижимости

    Важные моменты, которые нужно знать каждому продавцу обремененной недвижимости:

    1. Не скрывайте от покупателя наличие обременения на жилье. Сокрытие сведений рассматривается с позиции Уголовного кодекса как мошенничество.
    2. Банк может не пойти на уступки и не дать разрешение на реализацию жилья с обременением ипотекой. Если передается договор по кредиту, отказ чаще всего обосновывают плохой кредитной историей покупателя, которую банк обязательно проверяет.
    3. Существует срок, раньше которого ипотечное жилье нельзя продать. Возможности и сроки досрочного погашения кредита отражаются в договоре, который заключается между банком и заёмщиком.
    4. Если квартира с обременением ипотекой продается исключительно в целях улучшить условия проживания или расширить площадь, тогда возможен новый заём в том же банке, об условиях погашения которого заключается новый договор.

    Существует масса юридических тонкостей при продаже и покупке квартиры с обременением. Поэтому, приняв решение купить или продать такое жилье, заручитесь поддержкой опытного юриста, который поможет профессионально реализовать ваш план. Кроме того, подскажет, на что стоит обратить внимание в первую очередь, чтобы избежать неприятностей, не стать жертвой мошенничества, часто связанного с продажей обремененного жилья.

    Вам также будет интересно

    ponasledstvu.com