Что такое ЖСК: плюсы и минусы, в чем заключается отличие от ДДУ? Что такое жск плюсы и минусы
плюсы и минусы, отличие от ДДУ
Застройщики новостроек реализуют жилые площади по двум схемам – ДДУ или ЖСК. Не все граждане знают, что собой представляют эти договора и в чем заключается отличие одного от другого. Чтобы сделать правильный выбор при покупке жилья, рекомендуется ознакомиться с тем, что такое ЖСК и ДДУ и узнать плюсы и минусы каждой схемы.
Отличие схем
Договор долевого участия – это система реализации строящегося жилья в первичном фонде с помощью регистрации бумаги в Росреестре. После регистрации договора, гражданин становится участником строительства. Его называют дольщиком. ДДУ регламентируется Федеральным Законом за номером 214. В этом заключается первое отличие от ЖСК (жилищно-строительный кооператив), поскольку такая сделка регулируется законом за номером 215.
Договор с ЖСК – это система реализации квартир, которые еще не были построены с помощью, осуществляемая посредством паев или паевых взносов. Группа людей, решивших построить жилое здание, вступают в сообщество. Каждый участник организации называется пайщик.
Отличие этих схем приобретения жилья заключается в порядке регистрации в Росреестре. Договор ДУ фиксируется сразу после подписания соглашения между застройщиком и дольщиком. Благодаря этому невозможно совершить двойную сделку реализации жилья. Договор ЖСК регистрируется только после сдачи дома в пользование собственников. Это менее надежная схема, поскольку недобросовестные строительные организации могут совершать двойные сделки, и может оказаться, что у жилья сразу два владельца.
В договоре долевого участия указывается вся сумма, которую гражданин должен заплатить за жилье. Согласно действующему законодательству, цена на квартиру не изменяется. Застройщик может заключить дополнительные соглашения на оказание каких-либо услуг, увеличив стоимость жилого помещения, но гражданин имеет право отказаться от заключения сделки. Если же компания, реализующая жилые помещения, захочет расторгнуть договор купли-продажи, то руководство будет обязано выплатить неустойку. В договоре ЖСК прописано, что стоимость квартиры может увеличиться. Установить цену более той, что была изначально прописана в договоре, имеет право председатель после согласования вопроса с пайщиками. Это можно сделать в любой момент. Обычно цена увеличивается в связи с подорожанием стоимость материалов, необходимых для строительства объекта. В этом также состоит отличие схем приобретения недвижимости.
В договоре долевого строительства стоит точный срок возведения дома. Сдача может быть увеличена максимум на два месяца, согласно действующему законодательству. Это период дается для оформления соответствующих документов. Если дата сдачи объекта не соблюдена, то у дольщиков есть право потребовать выплату неустойки. В случае с ЖСК, в отличие от ДДУ, нет точного срока сдачи здания. Если даже строительство затянется на несколько лет, застройщик не будет подвергнут наказанию, поскольку этот момент не прописан в законе.
ДДУ отличается также тем, что при долевом участии в необходимо внести оплату за помещение до окончания строительства. В ЖСК нет таких жестких условий. Здесь рассрочка платежей допускается и после сдачи здания в пользование граждан.
Различия между жилищно — строительными кооперативами и долевыми участиями в строительстве состоит и в компенсации за лишние метры. Если при приемке помещения обнаружится, что площадь жилья больше, то в случае с ДДУ есть несколько вариантов решения:
- гражданин отказывается от жилья и получает обратно свои деньги, а также неустойку;
- собственник доплачивает за разницу в метраже и требует оплаты неустойки;
- владелец ищет недостатки в строительстве и если он их находит, то имеет право требовать скидку, компенсирующую разницу стоимости метров.
Если гражданин покупает помещение по договору с ЖСК, то ему придется оплачивать разницу в площади.
Достоинства и недостатки
Выбирая между ДДУ или сделкой ЖСК, следует знать не только, в чем разница между схемами, но также плюсы и минусы разных форм приобретения жилья.
ЖСК
Плюсы ЖСК:
- каждый пайщик участвует в общих собраниях, поэтому может принимать решение, как будет проходить строительство;
- стоимость отличается от долевого участия в строительстве в меньшую сторону, поскольку здесь нет большого количества дополнительных сборов, а повышение цены происходит только по объективным причинам;
- существует гибкая система скидок на жилье, которые не пользуется большой популярностью.
Минусы ЖСК:
- чтобы стать участников кооператива, придется заплатить взнос, размер которого составляет 1-3% от цены жилой площади;
- сложно избежать рисков двойных сделок купли-продажи;
- у пайщика меньше прав на помещение, чем у дольщика;
- нельзя совершить продажу жилья без вступления покупателя в кооператив;
- стоимость жилой площади может возрасти;
- застройщик не несет ответственности за несвоевременную сдачу объекта.
ДДУ
Плюсы:
- есть проектная и разрешительная документация и эти вопросы прописаны в договоре;
- стоимость жилой площади не увеличивается даже при подорожании материалов;
- площадь и этажность дома не увеличивается;
- застройщик не имеет права делать дополнительные пристройки, которые не были указаны в проекте;
- есть возможность расторгнуть сделку и получить затраченные средства обратно;
- в случае увеличения срока сдачи здания застройщик выплачивает гражданам неустойку.
Минусы
- высокая стоимость помещения по сравнению с ЖСК;
- длительный процесс регистрации права собственности;
- расторгнуть сделку и вернуть деньги можно только на условиях, прописанных в договоре;
- застройщик неохотно предоставляет рассрочку на покупку жилья и если гражданин приобретает жилую площадь в ипотеку, то из-за этого возрастает ее стоимость.
При выборе между ДДУ или сделкой ЖСК важно учитывать все достоинства и недостатки сделок.
Договор с ЖСК и ДУ
При подписании договора ДДУ рекомендуется обращать внимание не следующие моменты:
- В соглашении прописываются все реквизиты организации. Перед подписанием соглашения следует ознакомиться с тем, действительно ли застройщик существует, а не является фэйковой компанией. Необходимо также посмотреть, какой капитал есть у застройщика и кто является учредителями фирмы.
- Договор долевого участия должен иметь в точности такое название. Если указано что-то другое, от подписания соглашения следует отказаться.
- Должна быть указана точная сдача здания в пользование собственников. Прописывается не только год, но и месяц.
- В бумаге указывают площадь недвижимости, количество этажей и площадь самого объекта.
- Гарантии застройщика. Прописывается также сумма сделки. Должны быть указаны цифры и пропись.
При подписании договора ЖСК также следует обращать внимание на следующие моменты:
- Возможные риски участника сделки. Нужно знать, что будет, если строительство затянется или сорвется.
- Реквизиты компании. Рекомендуется ознакомиться, какие объекты сдал в пользование граждан кооператив, и какие отзывы о нем дают прежние участники.
- В соглашении прописывают площадь недвижимости и количество этажей здания.
- Наличие у компании финансового оздоровления. Рекомендуется узнать, не собирается ли кооператив объявлять себя банкротом.
- Следует выяснить, сколько у председателя кооператива замороженных организаций. Если они есть, сделку не рекомендуется заключать.
- В бумаге должны указываться правила увеличения стоимости. Необходимо, чтобы было прописано, что вопрос повышения цен решался на общем собрании пайщиков.
- Кадастровый номер земельного участка, кому принадлежит и каково право собственности. Часто случается, что дом на земле возводится незаконно.
Выбирая между ДДУ или соглашением ЖСК, рекомендуется обратить внимание на разрешение строительства на этом участке земли именно этой организацией. Если данной бумаги нет, от сделки рекомендуется отказаться.
Если выбирать, какую схему приобретения недвижимости выбрать – ДДУ или подписать соглашение с ЖСК, рекомендуется узнать, чем отличается одна форма сделки от другой, а также достоинства и недостатки долевых и паевых взносов. Только сопоставив все факторы, можно принять верное решение.
okommunalke.ru
Покупка квартиры в новостройке через ЖСК- плюсы и минусы.
Покупка новостройки в Москве- дело рискованное и зачастую опасное. Строительные кампании Москвы придумали массу способов обманывать желающих купить квартиру в новостройке. Есть и откровенные проблемные застройщики. Жилищно- строительный кооператив- одна из форм совместных действий по покупке новостройки. Рассмотрим плюсы и минусы ЖСК:
Плюсы ЖСК
- Меньшая забюрократизированность процесса оформления договора. Не нужно преодолевать те ограничительные барьеры, которые накладывает закон о долевом строительстве
- Исчезает лишний посредник, удешевляется процесс строительства.
- Паевые взносы не обкладываются налогами- конечный продукт- квартиры в новостройке становятся дешевле.
Минусы ЖСК (вытекают из плюсов)
- Отсутствуют государственные гарантии постройки дома- в случае покупки квартиры в новостройке по схеме долевого участия застройщика обяжут пройти ряд процедур по оформлению земли под строительство, разрешительной документации на новостройку.
- Не понятны многие юридические моменты- как быть, если вы решили выйти из ЖСК, или изменяются доли во владении будущей квартирой. Если в законе о долевом строительстве все это прописано прямо, то в случае с ТСЖ нужно внимательно смотреть устав ЖСК.
- Стоимость квартиры невозможно определить и закрепить в договоре.
- Сроки окончания строительства никем не определены.
- Дольщики ЖСК лишены прав и государственных гарантий, предоставляемых законом ФЗ 214-Ф3. Так же они не могут защитить свои права в суде- нет ни определяющих сроков и стоимости.
- Нельзя вернуть свои деньги обратно. Порядок возврата денег определяется не законом или договором, а кооперативом.
- Есть риск двойных продаж. Так как отсутствует регистрация в Госреестре, есть возможность двойных и тройных продаж. И судебная практика по подобным гражданским делам не в пользу истцов.
- Отсутствует возможность проверки ЖСК, которые имеют специфику ведения финансовых дел, отличную от общепринятой.
Покупка новостройки через ЖСК- советы юриста
- Внимательно прочитать устав- то, что в случае договора долевого строительства, в ЖСК должно быть описано в уставе. Такие договора трудно признать оспоримыми и ничтожными.
- Нужно узнать- каков порядок внесения денег, как можно будет вернуть деньги- предусмотрено ли это в уставе.
- Каков порядок управления в товариществе, очень важный вопрос- сама ли организация ЖСК строит новостройку или нанятая организация.
- Необходимо тщательно ознакомиться с правоустанавливающими документами ЖСК- какая правовая база у земли- в собственности она или взята в аренду.
- Нужно удостовериться- есть ли разрешительная документация на новостройку.
- И не забудьте о налоговых вычетах- они реально удешевляют стоимость жилья.
- Рассмотрите так же возможность застраховать сделку.
как расшифровывается, сравнение ТСЖ и жилищно-строительного потребительского кооператива в России, порядок раскрытия информации, как расшифровывается, перевод, в чём риски, права и обязанности членов, риски застройщика
Жилищно-строительный кооператив представляет собой добровольное объединение граждан для удовлетворения потребности в жилье за счет собственных средств людей, вступивших в кооператив.
В наборе прав и обязанностей есть много сходства с товариществом собственников жилья и различие с долевым участием.
Отличия от ТСЖ
Жилищно-строительный кооператив — именно эти слова стоят за расшифровкой ЖСК — создают до начала постройки дома, члены кооператива совместными усилиями и вкладами строят многоквартирный жилой дом. Товарищество собственников жилья совместно управляет уже существующим домом.
Участники ЖСК всегда выкупают паи, поэтому их называют пайщиками.
Порядок вступления в ТСЖ определяется его уставом. Он может не предполагать вступительных взносов.
Члены ТСЖ не обязаны покрывать убытки, возникшие в результате его деятельности. Пайщики отвечают по долгам имуществом ЖСК и собственным в размере невыплаченной части пая.
ЖСК будет собственником жилых помещений, пока участник не выплатит пай полностью. ТСЖ — не собственник многоквартирного дома.
ТСЖ может создаваться собственниками нескольких многоквартирных домов. ЖСК действует для строительства одного дома.
Правом вступления в Жилищно-строительный кооператив обладают граждане, достигшие 16-летнего возраста, а также любые юридические лица при внесении взноса. В Товарищество собственников недвижимости могут вступить только собственники помещений.
Доходы, полученные от деятельности ТСЖ, расходуются на общие цели его членов — ремонт подъездов, придомовую территорию. ЖСК распределяет доходы между своими участниками.
Подробнее о договоре с кооперативом можете почитать в отдельном разделе.
Полное сравнение двух организационно-правовых формы найдёте здесь.
Риски по сравнению с ДДУ
Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации и исключает возможность «двойных продаж». Кроме того, при долевом строительстве документация максимально прозрачна и доступна к ознакомлению.
Цена квартиры по ДДУ неизменна на всех этапах строительства. Цена объекта недвижимости в ЖСК изменяется из-за растущих затрат.
В договоре ДУ сроки прописаны, в случае их нарушения застройщик выплачивает неустойку. Строительство в рамках ЖСК не предполагает чётких сроков и штрафных санкций.
В случае расторжения договора, ДДУ возвращает бывшему долевому участнику все деньги. В случае с жилищно-накопительным кооперативом вернут проценты по вкладу.
Объект долевого строительства можно приобрести в ипотеку. В случае с ЖСК ипотека не возможна.
Подробное описание плюсов и минусов долевого участия и пая в ЖК читайте тут.
Звоните юристу
Подберем специалиста за вас
8 (499) 350-97-63 - Москва
8 (812) 309-74-28 - СПб
Виды жилищных кооперативов
Бывают жилищный, жилищно-строительный и жилищно-накопительный кооперативы. Каждый из них создается в целях обеспечения граждан в жилье.
Жилищно-строительный кооператив строит жилой дом с нуля за счет паевых взносов его членов.
Жилищно-накопительный кооператив создается для приобретения жилья в разных домах.
Участник может получить в пользование квартиру после выплаты 30-50% процентов от стоимости пая. Оформить собственность на жильё получится после выплаты всей суммы и процентов.
Обзор изменений законодательства о жилищных кооперативах смотрите по ссылке.
Форма управления
Жилищный кооператив создаётся на общем собрании. Оно же будет главным органом управления вместе с правлением во главе с председателем.
Если число участников общего собрания превышает 50 человек, дополнительным органом управления становится конференция.
Участие и оформление собственности
При вступлении в кооператив, гражданин оплачивает вступительный паевой взнос. Уставом могут быть предусмотрены членские взносы.
Член кооператива регистрирует право собственности на основании договора об участии, квитанции либо любого иного документа об оплате паевого взноса, справке об отсутствии задолженности перед кооперативом и акта приема-передачи жилья.
В случае выхода из кооператива, его члены направляют в арбитражный суд подписанное заявление о возврате финансов либо прошение о передаче недвижимости в собственность.
Узнайте о том, как управляется кооператив из нашего небольшого раздела.
Скачать устав и посмотреть, что в нём должно быть можно тут.
Отдельные статьи посвящены процедуре создания и ликвидации кооператива
Запомнить
- Внимательно ознакомьтесь с Уставом и определите порядок и размер внесения паевых взносов.
- Срок постройки не ограничен и зависит от наличия собственных средств кооператива.
- Договор с ЖСК не подлежит государственной регистрации.
Звоните юристу
Подберем специалиста за вас
8 (499) 350-97-63 - Москва
8 (812) 309-74-28 - СПб
kapremont.expert
Плюсы и минусы ЖСК Новости Недвижимость Subscribe.Ru
Жилищно-строительный кооператив, или ЖСК, – форма взаимоотношений покупателей жилья и застройщиков, получающая все большее распространение. По данным компании «НДВ СПб», сегодня в Санкт-Петербурге доля новостроек, в которых создан ЖСК, составляет около 23%. «В ближайшие два года доля ЖСК будет колебаться в районе 20-30%, то есть данная схема реализации новостроек в принципе уже стала неотъемлемой частью рынка», – отмечает заместитель генерального директора «НДВ СПб» Александр Коваленко. В Петербурге используют форму ЖСК такие крупные застройщики, как «Пионер», «ЦДС», «Мегалит». В 2011 году к ним присоединились компания «ЛЭК» (ЖК «У метро Звездная»), «ЛенСпецСМУ» (ЖК «Орбита», 4-й корпус).
Застройщики склонны к кооперации
Рост интереса строительных компаний к ЖСК имеет несколько причин. Государство, ужесточая штрафные санкции, понуждает застройщиков выбирать одну из трех легитимных схем продажи квартир в строящемся доме: выпуск жилищных сертификатов, заключение договоров долевого участия (ДДУ) или договоров паенакопления в ЖСК. Но ФЗ-214 ставит строительную компанию в более жесткие рамки, чем схема ЖСК. В юридическом департаменте холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ», который возводит дома с применением обеих форм договоров, выделили следующие преимущества жилищных кооперативов. Это, во-первых, менее регламентированная процедура заключения договора с покупателем. Во-вторых, возможность формировать более конкурентоспособные цены. «Паевые взносы, уплачиваемые гражданином за квартиру в ЖСК, не облагаются налогом. Закон № 214-ФЗ не воспринимает ДДУ в качестве инвестиционного, в связи с чем застройщик закладывает в стоимость квартиры НДС в размере 18%. Это делает себестоимость квартиры по ДДУ значительно выше», – отмечают юристы компании.
Эксперты видят еще одну причину симпатии застройщиков к схеме ЖСК. «Продажа квартир через ЖСК удобна застройщикам, так как в меньшей степени защищает покупателя, чем ФЗ-214, в котором предусмотрены жесткие гарантии прав дольщика. Права пайщика определяются уставом кооператива, который застройщик готовит еще до вступления в него реальных членов. Соответственно, этот документ в большей мере отвечает интересам строительной компании», – поясняет директор по правовым вопросам компании «ЮАП» Александр Аскеров.
Отбор с пристрастием
Редкий петербуржец, решивший вложить средства в строящуюся недвижимость, начинает со сравнительного анализа схем продаж. Как правило, критерии выбора иные: местоположение дома, предполагаемый срок строительства, планировка квартиры, цена. Выбрав объект, покупатель может узнать, что дом строится жилищно-строительным кооперативом. «Нет ничего страшного в схеме ЖСК, если компания предоставляет вам все необходимые документы», – уверена Анна Максимова, генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости. В первую очередь, нужно интересоваться документами, на основании которых ведется строительство: постановление правительства Санкт-Петербурга, договор аренды земельного участка (либо свидетельство о праве собственности), разрешение на строительство.
Кроме того, надо обратить внимание на отношения кооператива и застройщика. Существуют два варианта ЖСК. В первом случае кооператив выступает и инвестором, и застройщиком. Этот вариант предпочтительнее, так как повышает ответственность строительной компании.
Во втором случае ЖСК как инвестор имеет договорные отношения с застройщиком – другим юридическим лицом. В такой ситуации необходимо запросить и внимательно изучить договор между кооперативом и застройщиком. «В договоре может быть скрыт определенный риск. Если по какой-то причине ЖСК не исполнит свои обязательства по финансированию объекта должным образом, то у застройщика не возникает обязанности передавать ему тот объем квартир, который первоначально планировался. Потому, изучая договор, вы можете обнаружить пункт, прописывающий условия его расторжения по инициативе застройщика в случае невыполнения ЖСК своих обязательств», – предупреждает Анна Максимова.
Многих волнует вопрос: не случится ли удорожания объекта в ходе строительства. ДДУ это в целом исключает, хотя и тут возможна, например,
доплата за остекление балкона. В случае с ЖСК надо смотреть опять же на его отношения с застройщиком. Если инвестор и застройщик – разные лица, тогда стоимость четко прописана в договоре между ними и не подлежит увеличению. Если же одно лицо – появляется легальная возможность дополнительных взносов, если решение об этом принято общим собранием.Следующий шаг – штудирование устава ЖСК, а также положений о кооперативе (если таковые имеются). В них могут определяться такие существенные для покупателя моменты, как порядок вступления в кооператив, порядок получения квартиры, порядок выхода из ЖСК и так далее. В уставе постарайтесь найти ответ на вопрос: какие именно платежи вы должны вносить в кооператив (это могут быть вступительный, членский, паевой, дополнительный взносы и т. д.) и какие из них вам вернут в случае выхода из ЖСК.
Порядок выхода из кооператива также определяется его уставом. «Обычно человек получает свои деньги через год-полтора после написания заявления. У нас был такой опыт с клиентом, решившим выйти из ЖСК», – рассказывает Александр Аскеров. При этом вернуть удалось только пай, а вступительный взнос и ежемесячные членские взносы остались, согласно уставу, в распоряжении кооператива. Кроме того, напоминает юрист, на ЖСК не распространяются ни ФЗ-214, ни закон о защите прав потребителей, а значит, на получение неустойки бывший пайщик права не имеет.
Ни шагу без расписки
«В случае конфликта между кооперативом и его членом ЖСК может заявить: «Человек не является нашим членом, мы сами удивлялись, что он перечисляет нам средства, согласны, что это для нас неосновательное обогащение, и деньги вернем». Но вы-то рассчитывали на квартиру!» – предупреждает Анна Максимова.
Поэтому ваша главная задача – все действия производить таким образом, чтобы на руках остались доказательства вступления в кооператив. Это могут быть либо расписка в получении заявления о приеме в кооператив, либо отметка на вашей копии заявления о том, что его приняли и т. д. Однако надо понимать, что одного заявления мало.
Следует также обратить внимание на пункт в уставе, определяющий порядок вступления нового пайщика в кооператив. Если прием осуществляется решением общего собрания членов ЖСК, то необходимо получить выписку с этим решением, заверенную в установленном порядке. Только после этого человек может считать себя полноправным членом жилищно-строительного кооператива и начинать перечисление каких-либо взносов.
Найти различия
Сравнивая схему долевого строительства и ЖСК, хотелось бы уйти от традиционных «плюсов» и «минусов». Поговорим просто о различиях, чтобы читатель мог сам решить, какую форму предпочесть.
«Нельзя однозначно сказать, какая форма лучше. По сути, риски есть и там, и там, – говорит Анна Максимова. – В случае с ДДУ покупатель может, например, взыскать с застройщика неустойку за нарушение сроков сдачи. Но такой ли это существенный параметр? Главное для покупателя – получить построенную квартиру, а тут как раз эффективнее схема ЖСК».
При негативном сценарии, если застройщик объявил себя банкротом, члены ЖСК могут взять дело в свои руки, принять решение об увеличении паев и достроить дом. Если дом строится по любой иной схеме, в случае банкротства застройщика дольщикам, решившим принять ответственность на себя, придется сначала пройти процесс юридического оформления ЖСК строящегося дома и получения прав застройщика, на что уйдет не менее года.
Зато у членов кооператива могут возникнуть проблемы с получением квартиры в срок. «Зачастую в договорах предусматривается, что правление кооператива имеет возможность переносить срок окончания строительства. Причем – сколько угодно раз, и это не будет основанием для предъявления претензии в суде», – говорит Александр Аскеров.
Впрочем, есть возможность застраховать риски. «Наша компания страхует привлеченные кооперативом и застройщиком средства. Страховым случаем является невозвращение страхователю внесенных им денежных средств в случае непредоставления в собственность члена кооператива квартиры в установленные договором сроки либо в случае банкротства застройщика», – сообщил управляющий партнер Национального страхового и кредитного агентства (НСКА) Юрий Гольдберг.
Идем дальше. Договор паенакопления не регистрируется, в отличие от ДДУ, в управлении Росреестра. Значит, есть риск двойных продаж, исключенный при заключении сделки по ФЗ-214. Хотя, с другой стороны, юристы нам не смогли назвать реальных случаев двойных продаж в кооперативе.
От формы отношений с застройщиком зависит возможность привлечения кредита. ДДУ не позволяет оформлять рассрочку на период после окончания строительства. Поэтому строительные компании, работающие по схеме ЖСК, предлагают наиболее длительные рассрочки платежей, до пяти-десяти лет. Это крайне важно для продавцов квартир, так как до недавнего времени банки не хотели кредитовать покупку недвижимости в домах, строящихся по ЖСК. Но отношение кредитных организаций к кооперативам постепенно меняется. «Буквально на днях наш банк-партнер аккредитовал ЖК «У метро Звездная», который реализуется по схеме ЖСК. Условия ипотечной программы более чем привлекательны: процентная ставка от 12% в рублях, первоначальный взнос от 10%, подтверждение дохода по справке банка», –
рассказывает Александр Коваленко. В банке ВТБ24 тоже говорят о готовности кредитовать пайщиков.К тому же член жилищно-строительного кооператива вправе проживать в новой квартире, продолжая постепенно выплачивать свой пай. Ни ДДУ, ни тем более предварительный договор купли-продажи такой возможности не предоставляют.
Еще одно различие – порядок регистрации права собственности на квартиру. Основание для возникновения права собственности на жилую недвижимость описывается ст. 218 ГК РФ. В случае договора долевого участия действует п. 1 этой статьи, в случае ЖСК – п. 4. Фактически дольщику надо получить только акт приема-передачи, остальные документы, необходимые для регистрации, и так у него на руках (ДДУ, платежные документы). В случае с кооперативом, помимо акта приема-передачи жилья, придется еще получить справку о выплате пая.
Анна Васильева
subscribe.ru
Плюсы и минусы ЖСК | РОСПОТРЕБИНФОРМ
Сегодня многие застройщики предлагают купить у них жилье, вступив в жилищно-строительный кооператив. Естественно, у покупателя возникает вопрос: насколько безопасна данная схема. Попробуем взвесить все «за» и «против» вступления в ЖСК.
Жилищно-строительный кооператив, или ЖСК, – форма взаимоотношений покупателей жилья и застройщиков, получающая все большее распространение. По данным компании «НДВ СПб», сегодня в Санкт-Петербурге доля новостроек, в которых создан ЖСК, составляет около 23%. «В ближайшие два года доля ЖСК будет колебаться в районе 20-30%, то есть данная схема реализации новостроек в принципе уже стала неотъемлемой частью рынка», – отмечает заместитель генерального директора «НДВ СПб» Александр Коваленко. В Петербурге используют форму ЖСК такие крупные застройщики, как «Пионер», «ЦДС», «Мегалит». В 2011 году к ним присоединились компания «ЛЭК» (ЖК «У метро Звездная»), «ЛенСпецСМУ» (ЖК «Орбита», 4-й корпус).
Застройщики склонны к кооперации Рост интереса строительных компаний к ЖСК имеет несколько причин. Государство, ужесточая штрафные санкции, понуждает застройщиков выбирать одну из трех легитимных схем продажи квартир в строящемся доме: выпуск жилищных сертификатов, заключение договоров долевого участия (ДДУ) или договоров паенакопления в ЖСК. Но ФЗ-214 ставит строительную компанию в более жесткие рамки, чем схема ЖСК. В юридическом департаменте холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ», который возводит дома с применением обеих форм договоров, выделили следующие преимущества жилищных кооперативов. Это, во-первых, менее регламентированная процедура заключения договора с покупателем. Во-вторых, возможность формировать более конкурентоспособные цены. «Паевые взносы, уплачиваемые гражданином за квартиру в ЖСК, не облагаются налогом. Закон № 214-ФЗ не воспринимает ДДУ в качестве инвестиционного, в связи с чем застройщик закладывает в стоимость квартиры НДС в размере 18%. Это делает себестоимость квартиры по ДДУ значительно выше», – отмечают юристы компании.
Эксперты видят еще одну причину симпатии застройщиков к схеме ЖСК. «Продажа квартир через ЖСК удобна застройщикам, так как в меньшей степени защищает покупателя, чем ФЗ-214, в котором предусмотрены жесткие гарантии прав дольщика. Права пайщика определяются уставом кооператива, который застройщик готовит еще до вступления в него реальных членов. Соответственно, этот документ в большей мере отвечает интересам строительной компании», – поясняет директор по правовым вопросам компании «ЮАП» Александр Аскеров.
Отбор с пристрастием Редкий петербуржец, решивший вложить средства в строящуюся недвижимость, начинает со сравнительного анализа схем продаж. Как правило, критерии выбора иные: местоположение дома, предполагаемый срок строительства, планировка квартиры, цена. Выбрав объект, покупатель может узнать, что дом строится жилищно-строительным кооперативом. «Нет ничего страшного в схеме ЖСК, если компания предоставляет вам все необходимые документы», – уверена Анна Максимова, генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости. В первую очередь, нужно интересоваться документами, на основании которых ведется строительство: постановление правительства Санкт-Петербурга, договор аренды земельного участка (либо свидетельство о праве собственности), разрешение на строительство.
Кроме того, надо обратить внимание на отношения кооператива и застройщика. Существуют два варианта ЖСК. В первом случае кооператив выступает и инвестором, и застройщиком. Этот вариант предпочтительнее, так как повышает ответственность строительной компании.
Во втором случае ЖСК как инвестор имеет договорные отношения с застройщиком – другим юридическим лицом. В такой ситуации необходимо запросить и внимательно изучить договор между кооперативом и застройщиком. «В договоре может быть скрыт определенный риск. Если по какой-то причине ЖСК не исполнит свои обязательства по финансированию объекта должным образом, то у застройщика не возникает обязанности передавать ему тот объем квартир, который первоначально планировался. Потому, изучая договор, вы можете обнаружить пункт, прописывающий условия его расторжения по инициативе застройщика в случае невыполнения ЖСК своих обязательств», – предупреждает Анна Максимова.
Многих волнует вопрос: не случится ли удорожания объекта в ходе строительства. ДДУ это в целом исключает, хотя и тут возможна, например, доплата за остекление балкона. В случае с ЖСК надо смотреть опять же на его отношения с застройщиком. Если инвестор и застройщик – разные лица, тогда стоимость четко прописана в договоре между ними и не подлежит увеличению. Если же одно лицо – появляется легальная возможность дополнительных взносов, если решение об этом принято общим собранием.
Следующий шаг – штудирование устава ЖСК, а также положений о кооперативе (если таковые имеются). В них могут определяться такие существенные для покупателя моменты, как порядок вступления в кооператив, порядок получения квартиры, порядок выхода из ЖСК и так далее. В уставе постарайтесь найти ответ на вопрос: какие именно платежи вы должны вносить в кооператив (это могут быть вступительный, членский, паевой, дополнительный взносы и т. д.) и какие из них вам вернут в случае выхода из ЖСК.
Порядок выхода из кооператива также определяется его уставом. «Обычно человек получает свои деньги через год-полтора после написания заявления. У нас был такой опыт с клиентом, решившим выйти из ЖСК», – рассказывает Александр Аскеров. При этом вернуть удалось только пай, а вступительный взнос и ежемесячные членские взносы остались, согласно уставу, в распоряжении кооператива. Кроме того, напоминает юрист, на ЖСК не распространяются ни ФЗ-214, ни закон о защите прав потребителей, а значит, на получение неустойки бывший пайщик права не имеет.
Ни шагу без расписки «В случае конфликта между кооперативом и его членом ЖСК может заявить: «Человек не является нашим членом, мы сами удивлялись, что он перечисляет нам средства, согласны, что это для нас неосновательное обогащение, и деньги вернем». Но вы-то рассчитывали на квартиру!» – предупреждает Анна Максимова.
Поэтому ваша главная задача – все действия производить таким образом, чтобы на руках остались доказательства вступления в кооператив. Это могут быть либо расписка в получении заявления о приеме в кооператив, либо отметка на вашей копии заявления о том, что его приняли и т. д. Однако надо понимать, что одного заявления мало.
Следует также обратить внимание на пункт в уставе, определяющий порядок вступления нового пайщика в кооператив. Если прием осуществляется решением общего собрания членов ЖСК, то необходимо получить выписку с этим решением, заверенную в установленном порядке. Только после этого человек может считать себя полноправным членом жилищно-строительного кооператива и начинать перечисление каких-либо взносов.
Найти различия Сравнивая схему долевого строительства и ЖСК, хотелось бы уйти от традиционных «плюсов» и «минусов». Поговорим просто о различиях, чтобы читатель мог сам решить, какую форму предпочесть.
«Нельзя однозначно сказать, какая форма лучше. По сути, риски есть и там, и там, – говорит Анна Максимова. – В случае с ДДУ покупатель может, например, взыскать с застройщика неустойку за нарушение сроков сдачи. Но такой ли это существенный параметр? Главное для покупателя – получить построенную квартиру, а тут как раз эффективнее схема ЖСК».
При негативном сценарии, если застройщик объявил себя банкротом, члены ЖСК могут взять дело в свои руки, принять решение об увеличении паев и достроить дом. Если дом строится по любой иной схеме, в случае банкротства застройщика дольщикам, решившим принять ответственность на себя, придется сначала пройти процесс юридического оформления ЖСК строящегося дома и получения прав застройщика, на что уйдет не менее года.
Зато у членов кооператива могут возникнуть проблемы с получением квартиры в срок. «Зачастую в договорах предусматривается, что правление кооператива имеет возможность переносить срок окончания строительства. Причем – сколько угодно раз, и это не будет основанием для предъявления претензии в суде», – говорит Александр Аскеров.
Впрочем, есть возможность застраховать риски. «Наша компания страхует привлеченные кооперативом и застройщиком средства. Страховым случаем является невозвращение страхователю внесенных им денежных средств в случае непредоставления в собственность члена кооператива квартиры в установленные договором сроки либо в случае банкротства застройщика», – сообщил управляющий партнер Национального страхового и кредитного агентства (НСКА) Юрий Гольдберг.
Идем дальше. Договор паенакопления не регистрируется, в отличие от ДДУ, в управлении Росреестра. Значит, есть риск двойных продаж, исключенный при заключении сделки по ФЗ-214. Хотя, с другой стороны, юристы нам не смогли назвать реальных случаев двойных продаж в кооперативе.
От формы отношений с застройщиком зависит возможность привлечения кредита. ДДУ не позволяет оформлять рассрочку на период после окончания строительства. Поэтому строительные компании, работающие по схеме ЖСК, предлагают наиболее длительные рассрочки платежей, до пяти-десяти лет. Это крайне важно для продавцов квартир, так как до недавнего времени банки не хотели кредитовать покупку недвижимости в домах, строящихся по ЖСК. Но отношение кредитных организаций к кооперативам постепенно меняется. «Буквально на днях наш банк-партнер аккредитовал ЖК «У метро Звездная», который реализуется по схеме ЖСК. Условия ипотечной программы более чем привлекательны: процентная ставка от 12% в рублях, первоначальный взнос от 10%, подтверждение дохода по справке банка», – рассказывает Александр Коваленко. В банке ВТБ24 тоже говорят о готовности кредитовать пайщиков.
К тому же член жилищно-строительного кооператива вправе проживать в новой квартире, продолжая постепенно выплачивать свой пай. Ни ДДУ, ни тем более предварительный договор купли-продажи такой возможности не предоставляют.
Еще одно различие – порядок регистрации права собственности на квартиру. Основание для возникновения права собственности на жилую недвижимость описывается ст. 218 ГК РФ. В случае договора долевого участия действует п. 1 этой статьи, в случае ЖСК – п. 4. Фактически дольщику надо получить только акт приема-передачи, остальные документы, необходимые для регистрации, и так у него на руках (ДДУ, платежные документы). В случае с кооперативом, помимо акта приема-передачи жилья, придется еще получить справку о выплате пая.
Настоящий материал опубликован в информационных и учебно-просветительских целях. Оригинал находится здесь
rospotrebinform.ru
Договор ЖСК при покупке квартиры в новостройке: плюсы и минусы
На текущий момент реализация новостроек посредством схемы ЖСК набирает все большую популярность. По статистике, посредством этого механизма реализуется более трети квартир на первичном рынке крупных городов.
Понятие механизма ЖСК
Жилищно-строительный кооператив представляет собой объединение лиц (физических и юридических), основанное на добровольном волеизъявлении. Главная цель подобного механизма - удовлетворение потребности заинтересованных лиц в получении жилого пространства и управление площадями в кооперативном объекте.
ЖСК может выступать как застройщик. Тем не менее, подобные кооперативы довольно редко занимаются непосредственно строительством. Чаще всего для возведения объекта нанимаются специализированные организации.
Особенности организации и регулирования ЖСК
Решение создать объединение принимается непосредственно учредителями, которые и становятся его членами после процедуры регистрации организации. В соответствии с положениями действующих законодательных норм, в состав объединения должно входить не менее пяти участников. Максимальное количество участников ЖСК должно соответствовать количеству жилых площадей (квартир) в объекте, который был приобретен кооперативом. В состав объединения имеют право войти юридические и физические лица (граждане, достигшие шестнадцатилетнего возраста).
Правовое урегулирование норм объединения основывается на положениях Жилищного и Гражданского кодексов РФ, пунктах устава организации.
Плюсы механизма ЖСК
Данная форма взаимодействия застройщика и потенциального покупателя привлекает следующими положительными аспектами:
-
Покупатель имеет возможность получить длительную рассрочку в сфере оплаты жилья. Паевые взносы могут выплачиваться на протяжении нескольких лет непосредственно после завершения строительных работ и сдачи недвижимости в эксплуатацию. Следует отметить, что действующими нормами Гражданского кодекса РФ не предусмотрена такая обязанность, как выплата полного объема средств до момента завершения строительства объекта.
-
Механизм ЖСК привлекает следующим фактором: если компания-застройщик по каким-либо причинам не в силах выполнить возложенные обязательства (например, застройщик, создавший объединение, разорился в процессе строительства), члены организации имеют право самостоятельно нанять нового подрядчика и завершить строительные работы.
-
По окончанию строительных и ремонтных работ права на управление жилым объектом автоматически переходят к членам объединения.
-
Пайщики могут принимать участие в таких процессах, как управление строительством объекта и последующая эксплуатация площадей.
-
Члены объединения могут самостоятельно переизбирать руководителя ЖСК и имеют доступ к финансовой информации кооператива. Соответственно, каждый из участников вправе отслеживать расход средств, вложенных в строительство объекта.
-
Компании-застройщику предписывается соблюдение как нормативных, законодательных актов, так и положений, продиктованных уставом кооператива и его участниками.
-
Паевые взносы не облагаются налогами и могут выплачиваться в рассрочку без процентов.
Минусы механизма ЖСК
Чтобы в максимальной степени обезопасить себя при покупке жилья, заинтересованная сторона в обязательном порядке должна изучить положения о кооперативе и пункты устава ЖСК. В качестве недостатков подобного механизма можно назвать следующие аспекты:
-
Договора о накоплении паев – это документы, не подлежащие стандартной процедуре государственной регистрации. Таким образом, существует вероятность «двойных продаж». Однако подобные ситуации возможны исключительно в случаях, если компания применяет «серые» механизмы реализации жилых объектов (например, продажа недвижимости происходит посредством заключения предварительного договора купли/продажи).
-
Отношения застройщика и пайщиков не подпадают под регламент закона «О защите прав потребителя». Лица, участвующие в подобного рода объединениях, не имеют права привлекать кооператив к ответственности, если сроки строительства были сорваны или обнаружились какие-либо недостатки в объекте после сдачи его в эксплуатацию. Единственное решение проблемы – в договоре паенакопления следует прописывать дату завершения строительных работ и указывать гарантийный срок на готовый объект.
-
Пайщик, вступивший в объединение, получает больше обязательств (в том числе и финансового плана). Например, участие в общих собраниях, выплата дополнительных взносов в случае убытков, выплата членских или вступительных взносов и так далее.
-
Могут возникнуть проблемы с банковскими учреждениями, так как не каждый банк предлагает услугу кредитования пайщиков.
-
При выходе из состава ЖСК пайщик может претендовать исключительно на ранее уплаченную сумму взноса. Следует заранее ознакомиться с положениями устава, регламентирующими процедуру возврата средств и выплаты штрафов. В уставе также должна содержаться информация об условиях и сроках возврата паевого взноса.
-
В случае, если общее собрание большинством голосов примет решение об изменении стоимости объекта, стоимость жилой площади в этом объекте также будет изменена.
-
Член кооператива вправе продать свой пай исключительно с согласия общего собрания ЖСК (путем выхода прежнего пайщика и вступления нового участника).
Основными критериями выбора ЖСК принято считать надежность и репутацию кооператива. Потенциальный пайщик обязан не только внимательно ознакомиться с тематической документацией, но и пообщаться с действующими членами кооператива.
novostroev.ru
Что такое жск плюсы и минусы
Покупка квартиры через ЖСК риски, плюсы и минусы для покупателя
покупка квартиры через жск риски для покупателя. Разбираем подробно плюсы и минусы, где можно потерять деньги в ЖСК или не получить квартиру. Недостатки и риски покупки квартиры через ЖСК: Не смотря на данные минусы, схема строительства домов ЖСК является довольно распространенной в России и даже пользуется успехом.
ДДУ и ЖСК: отличия и подводные камни
Согласно Жилищному кодексу, ЖСК – это объединение, в которое вступают покупатели для строительства или приобретения жилья.
Идея строительного кооператива в том, чтобы объединить средства покупателей для решения квартирного вопроса.
По такой схеме активно работали ЖСК в советское время и в 1990-е гг, когда предприятия организовывали кооператив из числа собственных работников, строили квартиры и затем получали от членов кооператива взносы.
Плюсы и минусы ЖСК
Сегодня многие застройщики предлагают купить у них жилье, вступив в жилищно-строительный кооператив.
Естественно, у покупателя возникает вопрос: насколько безопасна данная схема.
Попробуем взвесить все «за» и «против» вступления в ЖСК.
Для просмотра этого видео, пожалуйста, включите JavaScript, и рассмотреть вопрос об установке веб-браузера, поддерживающего HTML5-видео.
ЖСК как схема покупки квартиры
Сегодня продажа новых квартир в многоэтажных домах с помощью ЖСК становится очень популярной.
ЖСК — что это такое Приобретение жилья через ЖСК было практически единственно-возможным вариантом получить квартиру в собственность до начала приватизации жилой недвижимости. Даже несмотря на высокую стоимость этого способа, он пользовался повышенным спросом среди населения.
Что такое ЖСК?
Что такое ЖСК (жилищно-строительный кооператив)?
Стать владельцем квартиры в новостройке достаточно просто – пришел к застройщику, заплатил деньги, подписал договор. Вроде бы все? На самом деле нет.
Есть масса тонкостей, особенно на первичном рынке. Например, вы решили купить квартиру в ЖСК. Так, нужно понимать, какими закона регулируется процесс, какую форму взаимоотношений с покупателями выбрал застройщик.
Как избежать рисков при покупке новостройки по договору с ЖСК?
Плюсы и минусы жилищно-строительного кооператива
Покупатели недвижимости в новостройках часто сталкиваются с выбором – что приобрести, квартиру по ДДУ или ЖСК. Перед заключением договора ЖСК желательно ознакомиться с преимуществами и недостатками данного вида управления МКД.
ДДУ или ЖСК: плюсы и минусы
Многие граждане, стремящиеся приобрести квартиру в строящемся доме, стоят перед выбором формы инвестирования: долевое участие или строительный кооператив.
Договор долевого участия (ДДУ) — схема приобретения жилья в строящихся домах. Она является наиболее безопасным вариантом среди подобных.
ФЗ №214 стоит на стороне добросовестного покупателя, защищая его от двойных продаж и возможности получить ипотечный кредит на выгодных условиях.
ЖСК как схема покупки квартиры Сегодня продажа новых квартир в многоэтажных домах с помощью ЖСК становится очень популярной.
ЖСК — что это такое Приобретение жилья через ЖСК было практически единственно-возможным вариантом получить квартиру в собственность до начала приватизации жилой недвижимости. Даже несмотря на высокую стоимость этого способа, он пользовался повышенным спросом среди населения.
Плюсы и минусы жилищно-строительного кооператива и риски договора ЖСК при покупке новостройки
Владельцы квартир могут выбирать форму управления домом самостоятельно .
Главное, чтобы при этом условия проживания были благоприятными, надлежащим образом содержалось общедомовое имущество, оказывались коммунальные услуги. ЖСК – один из таких способов .
Плюсы и минусы жилищно-строительного кооператива и риски договора ЖСК при покупке новостройки
Владельцы квартир могут выбирать форму управления домом самостоятельно . Главное, чтобы при этом условия проживания были благоприятными, надлежащим образом содержалось общедомовое имущество, оказывались коммунальные услуги. ЖСК – один из таких способов .
obpotrebnadzor.ru
