Суть и смысл 214-ФЗ. Заключение и регистрация ДДУ. Дду 214 фз

Суть и смысл 214 ФЗ - Закон о долевом строительстве.

Договор долевого участия (ДДУ) по 214-ФЗ.

В нынешнее время в рядах потенциальных покупателей строящейся недвижимости прочно закрепилось понятие, что 214 федеральный закон – это 100% гарантия безопасности покупки квартиры в строящемся доме. На сколько это правильно и нужно ли полагаться на закон – это мы решили разъяснить, досконально изучив смысл договора долевого участия (ДДУ). Утверждение о том, что ДДУ убирает любые мошенничества в строительстве - двойные продажи, риск долгостроя и затягивание возведения многоквартирных домов, а также предает застройщику статус надежного во всех смыслах – оправдана только в некоторой степени. Закон, без сомнений, хороший - о его положительных моментах мы и будем говорить в этой статье.

С чего всё началось…

Совсем недавно Краснодарский рынок строящегося жилья ставил дольщиков в ограниченные условия работы по «закону джунглей». Будущий собственник подписывал договор со строительной компанией, который не регистрировался в регистрационной палате. Сам документ составлялся учитом интересов застройщика. Покупатель квартиры же ставился в неудобную ситуацию, когда шанс получения ключей от своей квартиры равнялась риску потерять вложенные средства. Перспектива вписаться в долгострой или судиться со строителем притормаживал развитие рынка строящейся недвижимости и создавал плохую репутацию всем строительным компаниям.

С целью защитить права будущих участников долевого строительства, в 2004 году был разработан и принят "Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве". Среди строителей, закон в первое время не получил массового применения из-за очень жестких условий. Вместо этого, застройщики начали прибегать к ухищрениям и подписывать с покупателями предварительный договор купли-продажи. Появились ЖСК - на средства пайщиков строились дома не прибегая к условиям 214 ФЗ.

Во время последних лет количество строителей, перешедших на ДДУ по 214 ФЗ, стремительно рос, но поток критики не иссякал. Законодатели пришли к самому правильному решению и обратились за советом к самим застройщикам. В новой редакции 214 ФЗ более адекватен. Закон защищает права не только покупателей, но и строителей. 214-ФЗ – учитывая все недоработки, является безопасной схемой покупки строящейся недвижимости в России. 63% будущих дольщиков могут заплатить больше, но приобрести жилье в новостройке по ДДУ, и иметь при этом гарантии.

Обязанности застройщика:

В каждом ДДУ должно быть отражено, что застройщик обязуется в срок построить объект недвижимости, а после получения разрешения на ввод в эксплуатацию обязан передать его дольщику.

Что обязательно должно быть в ДДУ.

Дольщик, обязан оплатить объект недвижимости, стоимость которого указанна в договоре и обязательно принять квартиру после предъявления застройщиком разрешения на ввод его в эксплуатацию. Сам договор заключают в письменной форме и он считаться заключенным только после государственной регистрации в Росреестре.

Что обязательно должно быть в ДДУ.

В договоре долевого участия, составленном по 214 ФЗ должны быть осявящены условия:

➤ полная информация об объекте, его определение в соответствии с проектной документацией;

➤ сроки, в которые застройщик обязуется передать дольщику объект долевого строительства;

➤ указание точной цены договора, сроках и порядке ее уплаты;

➤ гарантийный срок на сам объект.

Если в ДДУ отсутствует хоть один из перечисленных пунктов, он не будет считаться действительным.

214-й закон гарантирует:

➤ В случае возникновения до передачи дольщику объекта жилья возникает повреждение или гибель объекта - материальные риски несет только строительная компания.

➤ Если дольщик, заключивший ДДУ с застройщиком, умирает, то его права и обязанности по договору переходят к наследникам дольщика.

Если ДДУ противоречит 214-ФЗ

Покупая жилье у крупного застройщика, с большой долей уверенности можно говорить о том, что у застройщика уже был зарегистрирован первый ДДУ в Росреестре, это значит что он гарантированно отвечает требованиям 214-ФЗ. Строитель может использовать лазейками 214 ФЗ, и состав договор отвечающий своим интересам, нежели интересам покупателей. Обратитесь к юристу за консультацией в случае возникновения подозрений.

Если Ваши опасения подтвердились есть два выхода:

➤ найти другую строительную компанию.

➤ пытаться договориться с застройщиком о изменении в договора.

ПДДУ, ЖСК, ЖНК и другие…

214 Федеральный закон запрещает продавать строящееся жилье кроме как по ДДУ, но на практике существует несколько способов обхода этого запрета.

- создания ЖСК и ЖНК (жилищно-накопительных кооперативов), члены которых приобретают паи, а не квадратные метры. продажа уже построенного жилья по обычным договорам купли-продажи.

Эти способы добавляют некоторый риск, ровно как ПДДУ - изобретение нечестных строителей с целью привлечь максимум денег ещё до начала строительства или на начальном его этапе. Отсутствие полного пакета разрешительной документации и является не позволяет заключить основной ДДУ и зарегистрировать его в Росреестре. ПДДУ - обязательство заключить в будущем основной ДДУ. Другое дело – намерения строительной компании взять у дольщика деньги по ПДДУ, что никак не соответствует 214-ФЗ. Из вышесказанного ясно – 214 Федеральный закон, в первую очередь, защищает интересы покупателя и содержит целый ряд плюсов.

Плюс №1 Исключен риск двойных продаж.

Договор долевого участия в обязательном порядке регистрируется в Росреестре, это становится гарантией того, что недвижимость не будет зарегистрирована несколько раз на разных людей. Банки с большей вероятностью открывают ипотеки для приобретения квартир у строительных компаний заключающих ДДУ.

Плюс №2 Согласование проекта до начала строительства.

214 ФЗ на много ужесточил требования к застройщикам, и пока проект не будет до конца утвержден, работы по возведению дома не могут начаться. Таким образом, дольщик страхуется от неприятностей, когда полностью построенный многоэтажный дом не могут сдать из-за отсутствия необходых документов.

Плюс №3 Возврат денежных средств в случае расторжения договора.

Плюсом для покупателей стало то, что 214 ФЗ подразумевает возврат денег дольщику если договор будет расторгнут. В случае ненадлежащего исполнения договора застройщиком, покупатель может взыскать компенсацию с застройщика.

Плюс №4 Неустойки за задержку сроков строительства.

Если застройщик вовремя не может сдать объект, или передать ключи, он попадает на огромные штрафы. Будьте внимательны и читайте договор. Составляя ДДУ застройщики оборачивают эти моменты так, что вы можете не заметить ущемления своих прав, но и предъявить вы тоже ничего не сможете.

Срок завершения строительства прописывается в ДДУ, а при их не соблюдении, застройщик выплачивать пени, а за расторжение договора – уплачивать полную сумму неустойки..

Плюс №5 Фиксация параметров будущей квартиры

ДДУ четко прописывает, что Вы покупаете, и строительная компания теряет возможность в будущем изменять какие либо пункты. Составляя ДДУ, застройщик должен указать номер и размер квартиры. Любые допустимые изменения должны быть отражены в ДДУ. В соответствии с 214 ФЗ, застройщик может менять в одностороннем порядке цены на квадратный метр в квартире.

Жилые комплексы строительной компании ГИК

ЖК «Времена года 3»

Застройщик: ГИК

ЗИП (ул. Петра Метальникова)

Однокомнатная	1 482 000₽
Двухкомнатная	1 924 000₽
Трехкомнатная	3 528 000₽

Подробнее

Срок сдачи: 2018

ЖК «Видный»

Застройщик: ГИК

ККБ (Краевая больница)

Студия	1 000 000₽
Однокомнатная	1 487 800₽
Двухкомнатная	2 625 000₽
Трехкомнатная	4 384 800₽

Подробнее

Срок сдачи: 2018

ЖК «Времена года 2»

Застройщик: ГИК

ЗИП (ул. Петра Метальникова)

Однокомнатная	1 905 280₽
Двухкомнатная	2 833 480₽

Подробнее

Срок сдачи: Сдан

ЖК «Подсолнухи»

Застройщик: ГИК

ККБ (Краевая больница)

Однокомнатная	1 332 000₽
Двухкомнатная	1 856 700₽

Подробнее

Срок сдачи: 2018

ЖК «Семь вершин»

Застройщик: ГИК

ГМР (Гидростроителей)

Однокомнатная	1 539 720₽
Двухкомнатная	2 153 460₽

Подробнее

Срок сдачи: 2018

ЖК «Старокубанский»

Застройщик: ГИК

ЧМР (Черемушки)

Подробнее

Срок сдачи: Сдан

ЖК «Времена года»

Застройщик: ГИК

ЗИП (ул. Петра Метальникова)

Студия	1 600 000₽
Однокомнатная	2 046 000₽

Подробнее

Срок сдачи: Сдан

Источник: Строительная компания ГИК

gik-krasnodar.ru

Принципиальные отличия ДДУ и ЖСК по 214-ФЗ

Задайте вопрос эксперту

Статья. 5 Ноября 2012 Версия для печати

Принципиальные отличия ДДУ и ЖСК по 214-ФЗ.

Сравнить формы приобретения квартиры через договор долевого участия (далее - ДДУ) и жилищно-строительный кооператив (далее - ЖСК) можно по ряду параметров.

1. Оформление отношений

Участие в долевом строительстве оформляется договором долевого участия, заключаемым непосредственно с застройщиком. Что немаловажно, закон № 214-ФЗ устанавливает ряд требований к содержанию этого договора, в частности договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Отношения между ЖСК и его членами возникают на основании членства в кооперативе.

Порядок вступления в ЖСК определяется уставом ЖСК и действующим законодательством. Членство в ЖСК возникает после внесения соответствующих сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены ЖСК, в единый государственный реестр юридических лиц, со дня внесения гражданином вступительного членского взноса и первого платежа в счет паевого взноса.

2. Обязательства сторон

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

В ЖСК возникают обязательства его членов согласно Уставу ЖСК. У участников ЖСК появляются дополнительные обязательства – например, обязательства по внесению членских и вступительных взносы (помимо паевых). При вступлении в ЖСК нужно внимательно ознакомиться с его учредительными документами, порядком и размером подлежащих внесению взносов, графику внесения паевого взноса, пордком передачи в собственность квартиры, порядком выхода из ЖСК, возможностью и порядком исключения из ЖСК и другими обязанностями.

3. Права участников долевого строительства и ЖСК при невыполнении обязательств застройщиком

Закон № 214-ФЗ содержит ряд положений, позволяющих защитить участника долевого строительства.

В частности, согласно статье 12.1 данного закона исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться одним из следующих способов:

1) залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 закона № 214-ФЗ;

2) поручительство в порядке, предусмотренном статьей 15.1 закона № 214-ФЗ.

При этом указанными способами обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных законом № 214-ФЗ и (или) договором;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Согласно статье 13 № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, участник долевого строительства в случае неисполнения обязательств застройщиком имеет возможность вернуть свои денежные средства и потребовать возмещения убытков и такая возможность обеспечивается залогом в силу закона либо поручительством.

У пайщиков же право на возврат денежных средств возникает только при выходе из кооператива. При этом, как правило, членские и вступительные взносы возврату не подлежат. Кроме того, у пайщиков фактически нет возможности для взыскания убытков.

Николаева Любовь Викторовна, старший юрист "Лигал Студио".

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

razned.ru

Договор долевого участия в строительстве

В настоящее время многие граждане приобретают квартиры в строящихся домах, поскольку такое жилье обходится дешевле готового, да и планировку можно выбрать более современную. Однако договор долевого строительства (№ 214-ФЗ), несмотря на свою детальную проработанность, имеет немало подводных камней, которые могут помешать лицу стать собственником квартиры с заявленными заранее качественными характеристиками. Целесообразно разобраться в этом вопросе более детально.

Предварительная проверка застройщика

Поскольку немалые средства передаются строительной организации задолго до передачи готовой квартиры в руки покупателю, то лучше заранее навести справки относительно выбранного застройщика. На просторах сети можно найти немало форумов дольщиков, которые уже работали с конкретной компанией.

Важно проверить наличие у застройщика всех необходимых документов, в том числе:

Справки, подтверждающей право собственности на земельный участок, в рамках которого возводится жилой дом,
Разрешительной документации на проведение строительных работ;
Проектно-сметной документации, в которой содержатся сведения о сроках введения объекта в эксплуатацию, количестве квартир.

Все эти документы строительная организация обязана предоставить по требованию будущего дольщика ещё до заключения договора. Целесообразно также поинтересоваться и готовыми проектами новостроек и точными адресами их расположения.

Можно также попробовать найти строительную компанию, которая страхует свою ответственность или предоставляет дольщикам банковскую гарантию.

Граждане, которые не проверяют своих застройщиков должным образом, могут столкнуться с проблемой банкротства СК, заморозки строительства и даже банального мошенничества. В этих ситуациях возврат вложенных средств может оказаться крайне затруднительным.

Нюансы составления договора

Вопрос составления ДДУ лучше поручить опытному юристу. Если же застройщик предлагает клиенту подписать готовый документ, то желательно до подписания передать его на проверку специалисту. Существует несколько правил формирования договора:

Во-первых, в нем должны быть указаны адрес, проектный номер квартиры, её расположение, число комнат и площадь;
Во-вторых, прописывается точная цена недвижимости и порядок внесения средств;
В-третьих, устанавливается точный срок ввода строения в эксплуатацию, а также размер пеней за просрочку, которые будут взиматься с застройщика;
В-четвертых, в договоре указывается гарантийный срок на период не менее 5-ти лет.

После подписания договора № 214-ФЗ его в обязательном порядке следует зарегистрировать в Росреестре. Такие действия уберегают граждан от так называемых «двойных сделок».

Дело в том, что отдельные компании, желая застраховать себя от риска неплатежа потенциальных покупателей, продают одну и ту же квартиру не в одни руки, а сразу двум дольщикам. Это позволяет им получить больше средств на начальном этапе строительства.

Зарегистрировав договор, дольщик освобождает себя от такого рода риска, но лишь частично. Бывают случаи, когда двойную сделку строительной организации все же удается осуществить, а выясняется этот факт уже после сдачи дома в эксплуатацию.

Дольщикам, ставшим жертвами подобной ситуации, следует незамедлительно обращаться в суд. Это позволит им получить квартиру или вложенные деньги с приложением платы за моральный и имущественный ущерб.

Документарные доказательства

Расчет с застройщиком следует осуществлять строго в соответствии с установленным в договоре порядком. При этом на каждом этапе важно оформление платежных документов в бухгалтерии строительной компании или в банке, если оплата осуществлялась безналичным путем.

Квитанции, чеки и иные платежные документы помогут дольщику доказать свою правоту в суде, если до него дойдет дело. Произойти это может в следующих случаях:

Застройщик заморозил строительство и не уложился в указанные в документах сроки;
Строящийся объект оказался в залоге у банка и перешел в собственность финансово-кредитного учреждения в счет непогашенных долгов;
Готовая квартира оказалась более низкого качества или меньшей площади, чем это было заявлено в проектной документации.

Имея на руках зарегистрированный ДДУ и платежные документы, можно смело следовать в суд и требовать восстановления своих прав. Дело в том, что небольшие лазейки в нем все-таки имеются, и ими не забывают воспользоваться мошенники и нечистые на руку застройщики.

Таким образом, договор долевого участия в строительстве – весьма привлекательная возможность приобретения собственного жилья. Тем не менее, такая сделка чревата значительными рисками. В этом свете потенциальному дольщику целесообразно заранее проверить своего застройщика, подойти крайне скрупулезно к вопросу составления договора и сохранять все платежные документы.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:Москва +7 (499) 938 47 06, Санкт-Петербург +7 (812) 467 38 23, РФ +7 (800) 350 23 69 доб 153

Консультация бесплатна!