Нюансы заключения ДДУ(Договор Долевого Участия). Договор долевого участия что это

Предварительный договор долевого участия в строительстве (ПДДУ) – что это такое, в чем подвох?

Последнее обновление: 11.09.2017

Ситуация из практики:

Застройщик продает квартиры в строящемся доме по Предварительным договорам долевого участия в строительстве. Продажи идут активно, дом постепенно строится, вроде-бы все хорошо. На самом деле, Покупатели квартир здесь сильно рискуют, но даже не подозревают об этом.

В чем здесь ошибка Покупателей?

Ошибка Покупателя:

Все, кто покупает квартиру на первичном рынке, конечно же, слышали о Договоре долевого участия (ДДУ), и о законе ФЗ-214, который защищает права дольщиков. И в подсознании уже давно отложилось, что покупать новостройку лучше всего по ДДУ, тогда твои риски будут минимальные, а твои права будут защищены максимально. И это действительно так. Но проблема в том, что далеко не все Покупатели новостроек могут отличить настоящий ДДУ от договора, замаскированного под ДДУ.

Одна из так называемых «серых схем» продажи квартир в новостройках – это продажа по Предварительным договорам долевого участия (ПДДУ). Застройщик, осознавая магическое действие аббревиатуры ДДУ на Покупателей квартир, предлагает им заключить такой же договор, но с маленькой приставкой – «предварительный».

Вообще-то, законом это не запрещено, и Гражданский кодекс предусматривает заключение предварительных договоров. Но это абсолютно другой тип договора, который имеет совершенно другие юридические последствия, и уж точно никакого отношения не имеет к любимому всеми дольщиками закону ФЗ-214.

На внешней схожести этих договоров и строится расчет Застройщика. Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) по своему названию и составу очень похож на настоящий ДДУ, но его суть, всего лишь – это обязательство подписать настоящий ДДУ в будущем. Фактически, это просто договор о намерениях, в котором стороны обозначают свои планы заключить сделку позже, когда у Застройщика будет такая возможность.

Предварительный ДДУ, (в отличие от настоящего) НЕ проходит государственную регистрацию. И дольщик по такому договору НЕ защищен законом ФЗ-214, и НЕ получает права требовать квартиру. Точнее сказать, он даже и дольщиком-то, в законном смысле, не является.

Кроме того, ввиду отсутствия госрегистрации, у Застройщика появляется возможность заключить на одну строящуюся квартиру несколько ПДДУ (не обязательно намеренно, бывает – случайно). То есть сюда добавляется еще и риск «двойных продаж».

Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) имеет те же составляющие пункты, что и настоящий ДДУ – т. е. в нем указана та же квартира, с теми же параметрами, та же цена, те же сроки окончания строительства, и т.п. Именно поэтому у слабо подкованного юридически Покупателя создается иллюзия, что по этому договору он действительно получает право на будущую квартиру в строящемся доме.

На самом же деле, никаких прав требования будущей квартиры Покупатель в этом случае не получает. Все, что он может требовать от Застройщика по договору ПДДУ, это заключения с ним настоящего ДДУ в будущем, и не более того. Но все же, Покупатель отдает деньги Застройщику именно под этот тип договора – ПДДУ – не всегда осознавая, что именно он получает за свои деньги.

Часто к такому решению Покупателя подталкивают и эмоции. Ведь новый дом и квартиры в нем, согласно проекту, выглядят очень привлекательными, менеджеры по продажам компании-застройщика убеждают Покупателя в отсутствии рисков, а цены на квартиры, которые продаются по Предварительным договорам долевого участия, бывают заманчиво низкие. Соблазн слишком велик, поэтому многие закрывают глаза на то, что приходится отдавать деньги под такой сомнительный тип договора.

Согласно закону о долевом строительстве (ФЗ-214), Застройщик вообще не имеет права привлекать деньги на строительство многоквартирных домов по другим договорам, кроме определенного в законе Договора долевого участия (ДДУ). Если он привлечет деньги с частных лиц на строительство дома по какому-либо другому договору, то это будет прямым нарушением закона, что грозит ему серьезными последствиями и штрафами. Как же тогда выкручивается Застройщик?

Очень просто. Он все равно привлекает деньги под другой тип договора (под Предварительный ДДУ), но оформляет внесенные деньги не как долевое участие, а как «обеспечительный платеж» по договору о намерениях. Такой договор уже не подпадает под действие закона о долевом строительстве. Хоть это формально и является притворной сделкой (когда одна сделка маскируется под другую), но придраться здесь довольно сложно, и эта схема на практике все еще работает.

Для Застройщика такая схема практически идеальна:

Во-первых, он сразу получает деньги от Покупателей квартир, не дожидаясь, пока будут решены вопросы с правами на землю, с разрешением на строительство, и т.п.
Во-вторых, он не сковывается в своих действиях жесткими требованиями закона ФЗ-214 – не обязан предоставлять проектную декларацию, публиковать финансовую отчетность, обеспечивать страхование гражданской ответственности Застройщика перед Покупателями квартир, и т.п.
В-третьих, он имеет минимальный финансовый риск – в худшем случае, ему придется всего лишь вернуть «обеспечительный платеж» и всё, никаких пеней, штрафов, неустоек. Да еще и срок возврата можно затянуть. Фактически, Застройщик получает в свое распоряжение деньги в виде бесплатного кредита, и не берет на себя почти никаких обязательств, за исключением ответственности за этот самый «обеспечительный платеж».

Поэтому главная ошибка Покупателя при покупке новостройки по Предварительному договору долевого участия – это его заблуждение насчет сути этого договора, вследствие чего его риски потери денег существенно возрастают. Ведь в случае остановки строительства, Покупателю будет очень непросто вернуть себе свои деньги, а в случае банкротства Застройщика – практически невозможно.

Что делать:

В идеале, конечно, следует выбирать квартиру у того Застройщика, который продает их по Договорам долевого участия (ДДУ). Но на практике часто бывает, что выбор у Покупателя невелик, и нужная ему квартира продается только по предварительному договору.

Здесь уже каждый решает сам, готов ли он принимать на себя дополнительные риски потери денег, соглашаясь на покупку квартиры по Предварительному ДДУ, или нет. А величина этого риска, в абсолютной степени, зависит от надежности и финансовой устойчивости Застройщика. Если Покупатель все же принимает этот риск, то ему следует в два раза тщательнее изучать репутацию и финансовое состояние компании-застройщика, и делать это желательно с помощью специализированных юристов.

Как самостоятельно проверить надежность Застройщика, рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ по ссылке.

В некоторых случаях Застройщики, привлекая деньги по предварительным договорам, дополнительно предлагают Покупателю вексель на ту сумму, которую Покупатель внес за будущую квартиру. Это немного облегчает Покупателю возможность возврата этой суммы, в случае замораживания строительства. Но наличие векселя опять же не дает никаких прав Покупателю в отношении самой квартиры, и мало поможет ему в случае банкротства компании-застройщика.

Кроме того, Покупатель не имеет возможности выйти из проекта путем переуступки прав по договору ПДДУ. Продажа квартиры по уступке прав требования возможна только на основании настоящего ДДУ.

Конечно, мы не пытаемся утверждать, что все Застройщики, которые продают свои квартиры по Предварительным договорам долевого участия (ПДДУ) – жулики, и заведомо пытаются обмануть Покупателей квартир. На самом деле это не так. И в нашей стране немало людей, справивших новоселье, которые отдавали деньги именно под договор ПДДУ.

Многие Застройщики, в том числе крупные (федерального уровня), применяют эту схему продаж по вполне объективным причинам. Например, при высоких темпах ведения строительства целых микрорайонов, крупные Застройщики не ждут месяцами, пока будет оформлена вся необходимая документация, а строят дома, не снижая темпа. Согласовательная и разрешительная документация оформляется прямо в процессе самой стройки. В этом случае, применение ДДУ невозможно в силу законодательных ограничений, поэтому Застройщики привлекают деньги другими способами, в том числе с помощью Предварительных договоров долевого участия (ПДДУ).

Перед тем, как принимать решение, надежнее будет проконсультироваться у профильного юриста. Услуги юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

kvartira-bez-agenta.ru

Условия долевого строительства: разъяснения юриста

Условия долевого строительства и обязательные пункты договора долевого участия в строительстве сегодня для вас разъяснит наш ведущий юрист по недвижимости. Свои вопросы вы можете задать онлайн или по бесплатному телефону.

Далеко не каждому человеку известно, что такое долевое строительство. Между тем, оно для многих становится единственной возможностью обзавестись, наконец, собственной жилплощадью. У данного способа покупки жилья есть и плюсы, и минусы. Но если взглянуть на вопрос в общем, то можно перефразировать известное выражение: «кто не рискует – тот не имеет собственного угла».

Что же это такое?

Под долевым подразумевается строительство, в основе которого лежит договор об участии в нем (ДДУ). Проще говоря, это соглашение сторон, по которому застройщик берет на себя обязательство возвести, получить разрешение на ввод в эксплуатацию, и сдать в указанные сроки многоквартирный дом. Этой стороной может быть только юридическое лицо. Застройщик является либо владельцем участка, отведенного для строительства объекта, либо арендует его. А вот средства, необходимые для возведения дома, привлекаются со стороны.

Инвестор этого мероприятия – дольщик, он тоже имеет свои обязательства, а именно – выплачивает согласованную заранее сумму, которая и идет на строительство, а в конце сложившегося отношения принимает готовый для эксплуатации объект. Участниками ДДУ могут быть и физические, и юридические лица. По договору они получают на построенный объект право собственности.

Что представляет собой договор

Договор долевого строительства в обязательном порядке является письменным документом и подлежит обязательной регистрации в Росреестре – только после этого ДДУ считается заключенным. Если при этом участник приобретает квартиру в ипотеку, то и этот договор также непременно требует государственной регистрации. Но дольщикам предоставляется еще и другое право – оплата в рассрочку, которая, как правило, дается до конца строительства. В последнем случае не нужно переплачивать банку проценты, ведь рассрочку предоставляет сама сторона ДДУ.

В долевом участии участникам не стоит беспокоиться о судьбе объекта, например, его случайной гибели, до момента сдачи по акту, ведь в этом случае риски несет застройщик. Если же дольщик скончается, его права принимают наследники. Любые нарушения соглашения дают право стороне обратиться за защитой в суд. Если же речь касается существенных условий, которые были либо изменены, либо вообще не оговорены документально, то вообще может идти речь о недействительности сделки. При этом, участники, приобретшие жилье не для ведения бизнеса, а для личных нужд, в защите своих прав руководствуются ФЗ «О защите прав потребителей».

Даже если это никак не зафиксировано или не соответствует ДДУ, в отношении долевого участия действуют гарантии, прописанные в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». После приемки квартиры, в течение 5 лет, при обнаружении покупателем отступлений от согласованных в договоре условий, связанных с качеством товара, его недостатками, он может потребовать их устранения, уменьшения продажной цены, или вправе устранить их и уже потом потребовать возмещения расходов. На это застройщику отводится разумный срок, а платить дольщику ни за что не придется.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

Москва и область: +7-499-938-54-25

Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
Федеральный: +7-800-350-84-02

Достоинства и недостатки ДДУ

Главная проблема участия в долевом строительстве – нужно платить за то, чего либо еще вообще нет, либо дом уже строится, но жить в нем, по понятным причинам, еще нельзя. То есть, участникам еще и нужен на время строительства другой угол, и, как правило, им становится съемная квартира, а это дополнительные затраты. И хорошо еще, если застройщик неукоснительно соблюдет свою часть обязательства и вовремя сдаст объект, а не заморозит его на неопределенный срок, превратит в долгострой. Это второй возможный существенный минус данной затеи.

Но, понимая это, люди охотно становятся дольщиками, по ряду весомых причин:

Квартира достается новенькая, чистая, попросту – не б/у. В ее стенах жильцы начинают все с нуля, не напрягаются мыслями о том, кто и как здесь жил до них, им не придется выгребать чужую грязь и со временем обнаруживать неприятные сюрпризы;
Низкая стоимость жилья – и чем на более ранней стадии строительства подписать ДДУ, тем меньше обойдется квадратный метр. К моменту сдачи дома этот показатель может увеличиться аж до 50%;

В отличие от квартир в уже сданном доме, на этапе его строительства куда больше выбор и по этажности, и по квадратуре, и по планировке. Можно обговорить с застройщиком некоторые нюансы, подстроив под себя жилье, чтобы после заселения не пришлось ничего переделывать;
Возможность отслеживать и контролировать процесс – дольщики с удовольствием следят за стадиями строительства, периодически наведываясь на объект в допустимое время. Можно смело снимать на фото и видео свой будущий дом и квартиру, чтобы показать потом своим детям, как это было. Да и за качеством строительства нелишне понаблюдать, а если что не так – требовать делать как положено.

Существенные условия ДДУ

Существуют обязательные условия договора долевого участия в строительстве, которые непременно должны быть включены в данный документ при его составлении и подписании. Речь идет в данном случае о:

Объекте – на него предоставляется проектная документация. Обычно указываются строительный адрес, типовая серия будущего дома, его этажность, номера этажа, секции и самой квартиры, площадь последней. В последующем, в процессе строительства, каждый квартал застройщик публикует отчетность по осуществленной деятельности. Таким образом, притворяется в жизнь государственный надзор за ходом строительства, что регламентируется Правительством в Постановлении №645 от 27.10.2005 года;

Цене и порядке ее уплаты – единовременно или в конкретный период. Если дольщик должен внести всю сумму сразу и задерживает исполнение более чем на 3 месяца, то другая сторона по договору вправе отказаться от его исполнения в одностороннем порядке;
Сроке передачи объекта дольщикам – для всех участников он должен быть одинаковым. Сама же передача осуществляется посредством подписания передаточного акта сторонами. Это возможно только после того, как объект будет допущен к эксплуатации;
Государственной регистрации – для участника это гарантия того, что не случится так, что его квартиру параллельно продадут еще кому-то.

К договору, как правило, прилагаются планы помещений, с визуализацией передаваемого объекта.

Документация застройщика

Долевое участие станет почти стопроцентным риском потерять деньги и не получить жилье, если связаться с недобросовестным застройщиком. Значительно обезопасить себя от этого можно, если заблаговременно проверить проектную декларацию. Иногда она публикуется в СМИ, но если застройщик не использует рекламу, то с документацией можно ознакомиться непосредственно в офисе оного. По первому требованию декларация должна предоставляться любому желающему, который выступает в роли потенциального участника.

Проектная декларация представляет собой информацию не только о самом застройщике, но и об интересующем объекте. В ней указывается:

Его фирменное наименование, где находится и каков режим работы, наличие государственной регистрации, кто учредители и участники. Если возникают какие-то сомнения, то указанные сведения можно проверить в ЕГРЮЛ;
Вид деятельности, номер и срок действия лицензии;
Какие строительные проекты были за последние 3 года, где они находятся, когда были введены в эксплуатацию и были ли нарушены заявленные сроки. Именно данная информация говорит о том, как зарекомендовал себя застройщик на практике и стоит ли иметь с ним дело;
Финансовое состояние в текущем году, задолженность дебиторская и кредиторская.

Что же касается интересуемого объекта строительства, то его проект должен включать указание:

Цели, этапов и сроков его реализации, наличие и результаты его экспертной проверки, наличие разрешение на осуществление строительства;
Права на земельный участок, его месте нахождения и описания строящегося объекта с указанием состава и количества его частей (квартир), наличия нежилых помещений, не являющихся общим имуществом, и их назначение, а также состав общего имущества дома;
В какие сроки предполагается ввод в эксплуатацию объекта;
Возможных рисков и их страхование застройщиком;
Стоимости строительства;
Подрядчиков по строительно-монтажным и иным работам;
Способов обеспечения исполнения застройщиком обязательств;
Наличия иных сделок по привлечению финансов на нужды строительства объекта.

Условия долевого строительства квартир потенциальных участников привлекают и пугают одновременно. Закон предоставляет обширные права и гарантии дольщикам в этом вопросе, но для того, чтобы ими воспользоваться, их нужно знать, понимать и использовать. Уже на этапе подписания договора следует уделить данному аспекту должное внимание, не упустив из виду важные моменты. Это залог удачной сделки, которая обеспечит выгодным и надежным жильем.

law03.ru

Нюансы заключения ДДУ(Договор Долевого Участия) - Правовые вопросы

1. Что такое договор долевого участия в строительстве (ДДУ) и кто имеет право его заключать? —Это договор двух сторон — застройщика и дольщика, регулирующийотношения, связанные с привлечением денежных средств граждан длядолевого строительства. Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ от01.04.2005 этот договор гарантирует защиту прав, интересов и имуществаучастников долевого строительства. Заключать ДДУ может толькозастройщик, у которого есть разрешение на строительство, полученное вкомитете архитектуры и строительства и подписанное председателемкомитета.

После получения данного разрешенияобязательно публикуется проектная декларация об объекте: на сайтезастройщика и специализированных печатных СМИ. Также должна иметь местогосударственная регистрация права собственности или договор арендызастройщика на земельный участок.

Любойпотенциальный дольщик перед заключением ДДУ имеет право запросить этидокументы у застройщика, и ему обязаны их предоставить. Именно этидокументы позволяют застройщику привлекать дольщиков к участиюв cтроительстве и заключать с ними договоры.

Дольщику для заключения договора долевого участия нужен только паспорт.

2. Как правильно должен быть заключен договор?

—Договор заключается в письменной форме, подлежит государственнойрегистрации и считается заключенным с момента регистрации. Условия,содержащиеся в договоре, определены Федеральным законом "Об участии вдолевом строительстве многоквартирных домов и иных объектовнедвижимости...".

Договор должен содержать:

— определениеподлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства всоответствии с проектной документацией застройщиком после получения имразрешения на ввод в эксплуатацию много квартирного дома. Например,"квартира в многоквартирном доме…", с указанием этажа, метража;— срок передачи этого объекта участнику долевого строительства;— цену договора, сроки и порядок ее оплаты;— ссылки на разрешительную документацию;— гарантийный срок на объект долевого строительства;— ответственность сторон.

Послеподписания договор регистрируется в Управлении Росреестра поКалининградской области. Регистрация говорит о том, что пакет документовот застройщика в полном порядке.

3. Когда вносится первый взнос?

—Только после регистрации договора. Размер первого взноса зависит оттого, на каком этапе заключается договор. Если дом почти готов, суммапервоначального взноса будет значительно выше, чем на самом раннем этапестроительства.

4. Как себя обезопасить при заключении ДДУ?

—Не нужно бояться долевого строительства, нужно быть грамотным идействовать по закону. Изучите закон 214-ФЗ от 01.04.2005 (можно найти винтернете) и руководствуйтесь его положениями. Кроме того, тщательновыбирайте застройщика, соберите о нем информацию. Не стесняйтесьзадавать вопросы застройщику, проясняйте все моменты, вызывающие у вассомнения. Сотрудничать будет легче, если с самого начала будут оговоренывсе нюансы.

5. Есть ли какие-либо ограничения, например, возрастные, для заключения ДДУ?

—Никаких ограничений и возрастных цензов для заключения договора несуществует. Даже несовершеннолетний ребенок в возрасте до 14 лет можетстать дольщиком, но его интересы представляют законные представители(мать или отец). После достижения 14-летнего возраста ребенок самподписывает договор, но в присутствии и с согласия законногопредставителя. И, наконец, по достижении 18 лет он может заключатьдоговор самостоятельно.

6. Если дольщик на этапе выплатсталкивается с финансовыми трудностями и не может далее выплачиватьсумму, что происходит в этом случае?

— Никаких особыхпроблем не возникает. В договоре содержится пункт, предусматривающийвозможность заключения договора уступки прав (иначе его называют"Договор цессии") или расторжения ДДУ с застройщиком. Если договоррасторгается, застройщик возвращает дольщику ранее внесенные денежныесредства в сроки, которые оговариваются при расторжении.

Призаключении договора уступки прав дольщик уступает свои права третьемулицу, это возможно только при условии уведомления застройщика. Дольщиквправе заключить такой договор на любом этапе строительства до введенияобъекта в эксплуатацию. Договор уступки прав также регистрируется вУправлении Росреестра и вступает в силу с момента регистрации.

7. Какие дополнительные затраты ложатся на дольщика, кроме суммы стоимости квартиры?

—Только затраты на регистрацию договора долевого участия и регистрациюправа собственности (госпошлины). Размер госпошлин на регистрациюдоговора и права собственности определяется Налоговым кодексом РФ.

8. Когда наступает право собственности?

—Участник долевого строительства становится собственником с моментарегистрации права собственности на объект недвижимости. Она производитсяна основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и актаприема-передачи. Акт подписывается дольщиком и застройщиком при условиивыполнения своих обязательств каждой из сторон договора. Послерегистрации права собственности дольщик становится полноправнымсобственником и может распоряжаться своей недвижимостью.

9. Можно ли использовать материнский капитал на покупку недвижимости по ДДУ?

—Закон позволяет привлекать материнский капитал для погашения стоимостинедвижимости. Здесь только один нюанс: если речь идет о материнскомкапитале, то в договор долевого участия должны включаться все членысемьи, потому что материнский капитал выделяется на улучшение жилищныхусловий семьи.

10. Возможно ли заключение договора долевого участия при покупке жилья по ипотеке?

—Сделки по ДДУ при условии ипотечного кредитования — распространеннаяпрактика калининградских застройщиков. Но для того, чтобы договордолевого участия был заключен, застройщик должен быть аккредитован вбанке, в который дольщик об ращается за ипотечным кредитом.

jkvesna.ru

Что такое ДДУ по 214 статье ФЗ

С 1 апреля 2005 года в Российской Федерации начал действовать 214 Федеральный закон суть которого заключается в урегулировании отношений участников долевого строительства. ФЗ должен был защитить интересы и права граждан, приобретающих квартиры в новостройках. Уже в те времена в этой сфере царил в лучшем случае – произвол, а в худшем – откровенный обман и выманивание денег у доверчивых людей.

То есть власть рассчитывала, что по вступлении в силу 214 ФЗ сможет нормализировать ситуацию. Отчасти закон смог заставить отдельных застройщиков не нарушать интересы граждан, но далеко не все соглашаются ему следовать. Ситуация на рынке продолжает оставаться напряженной:

двойные продажи квартир;
изменение проектной документации в процессе строительства;
незаконное возведение многоквартирных домов;
срывы сроков сдачи;
плохое качество строительных работ.

Как определяет ДДУ закон ФЗ №214

Договор долевого участия, что такое ФЗ 214 определяет однозначно. Это документ, скрепляющий сделку между застройщиком и инвестором. Девелопер обязуется в установленный срок возвести многоквартирный дом и передать часть его в собственность дольщику. Другая сторона обязана выплатить предусмотренную договором сумму и принять готовый объект. Документ подлежит обязательной государственной регистрации.

На сегодняшний день уже ни у кого не возникает вопроса, что такое ДДУ в строительстве – это самая надежная схема взаимоотношений застройщика и дольщика. Она дает надежные гарантии соинвестору, при условии точного выполнения положений ФЗ 214. Но ДДУ дает преимущества и застройщику в отношении получений кредитов на строительство.

ДДУ и его содержание

Для того чтобы попасть под юрисдикцию инвестору необходимо заключить с застройщиком договор долевого участия. Федеральный Закон только в этом случае будет защищать его. То есть только эта форма взаимоотношений позволяет гражданам, желающим стать владельцами квартир в новостройках, рассчитывать на сохранность прав, интересов и имущества.

Закон точно не определяет единый образец документа, поэтому необходимо разобраться с юридической точки зрения в вопросе: ДДУ по 214 ФЗ что это такое. Это необходимо гражданам, чтобы твердое знание темы не оставляло застройщикам «свободу творчества». Здесь необходимо понимать, что к составлению и подписанию этого документа нужно подходить, тщательно проверив следующие позиции:

репутация застройщика;
наличие у него договора купли/продажи или аренды земельного участка;
разрешение на строительство;
проектная декларация.

Если все это в наличие и не вызывает дополнительных вопросов можно переходить к подписанию договора ДДУ по ФЗ 214. Как правило, компания сама предлагает готовый, но, практика показывает, что вслепую его не стоит скреплять, нужно изучить:

Лучше, если устав организации предусматривает только одно лицо, которое ее представляет – это генеральный директор, он же должен подписать договор 214 ФЗ что это будет лучшей гарантией.

Из договора должно быть понятно, с кем именно заключается договор: полное наименование организации, реквизиты и информация о ней. Все данные должны совпадать с проектной документацией, разрешением на строительство и прочее.

В законе четко предусматривается, что такое ДДУ 214 ФЗ – это документ, предметом которого является передача объекта недвижимости в четко установленный срок. Прочие договоренности (совместное финансовое строительство, участие в инвестиционной деятельности и другое) не имеют к нормативу никакого отношения.

Договор будет легитимным только в том случае, если в нем подробно и точно указаны все уникальные характеристики объекта.

В документе должны быть прописаны финансовые гарантии, которые дает застройщик в случае неисполнения своих обязательств.

Также должен быть указан гарантийный срок на квартиру, инженерные и технологические коммуникации. Его сокращение незаконно, согласно комментариям к 214 закону.

Гарантии дольщикам по ФЗ 214

Федеральный Закон 214 регламентирует, как именно должны привлекаться денежные средства ЮЛ и граждан для долевого строительства. Также в нем прописан порядок возникновения у участников прав собственности. Но какие гарантии дает ФЗ 214 дольщикам?

Норматив требует заключать договоры с соинвесторами только после получения застройщиков разрешения на возведение объекта, публикации проектной декларации и оформления законных прав на земельный участок. Такой порядок событий прописан в 3 статье закона о ДДУ.

Чтобы исключить возможность двойных продаж квартир, сделка заключается исключительно в письменной форме. Это предусматривает 4 статья закона. Но действительной и заключенной сделка становится только с момента государственной регистрации по 214 ФЗ ДДУ.

Если застройщик объявляет себя банкротом, он не сможет оставить дольщиков ни с чем. Статья 13 регламентирует, что с момента госрегистрации ДДУ в залоге находится участок земли и объект на нем.

Денежные средства, полученные застройщиком от дольщиков, подлежат контролю государственными уполномоченными инстанциями.

До вступления в силу закона именно эти ситуации использовались мошенниками для обмана. Купирование рисков соинвесторов – вот что такое ФЗ 214 и чем он защищает дольщиков во взаимоотношениях с застройщиками.

Расторжение договора ДДУ

Статья 9 предусматривает возможность дольщика расторгнуть сделку с девелопером и забрать свои деньги, внесенные за квартиру, но лишь в нескольких ситуациях:

Если застройщик затягивает сроки передачи объекта в собственность соинвестору, возможно расторжение договора ДДУ по 214 ФЗ и возврат денежных средств. Причем предусмотрена и неустойка за каждый день просрочки в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка РФ.

Если многоквартирный дом возведен с нарушениями градостроительных и технических нормативов и не устраняет их.

Если застройщик построил объект со значительными изменениями в параметрах, дольщик может требовать расторжения договора по 214 ФЗ.

Продажа

Стоит прояснить и еще один момент - продажа по 214 ФЗ что это значит юридически. Ведь речь идет о несуществующем объекте, то есть, реального товара еще нет. В данном случае имеется в виду покупка дольщиком услуг девелопера по возведению будущего жилья. Финансирование работ осуществляется на принципах инвестирования. В результате соинвестор получает квартиру по цене ниже рыночной.

Переуступка прав

Существует такое понятие продажа квартиры по переуступке 214 ФЗ что это значит на практике. Это не способ купли/продажи объекта недвижимости. В этом случае меняется сторона, которая заключила договор с девелопером, то есть покупатель выплачивает денежные средства бывшему дольщику и берет на себя его права и обязанности. Например, если первый соинвестор выплатил сумму по договору не полностью, второй должен закрыть разницу.

Переуступка прав, что такое 214 ФЗ трактует однозначно, тем не менее, и здесь граждане находят лазейки для «творчества». Наиболее распространенная ситуация – это продажа дольщиком квартиры по большей цене, нежели она им приобреталась. Но если сроки сдачи объекта срываются, штрафы и неустойки рассчитываются застройщиком в соответствии с той стоимостью, которая указана в договоре долевого участия.

Переуступка прав дольщиком возможна только после государственной регистрации ДДУ и до подписания сторонами акта о передаче доли. По общим правилам ГК РФ, соинвестору достаточно представить второй стороне письменное уведомление. Но некоторые застройщики включают в договор пункт, где оставляет за собой право дать разрешение на цессию или отказать в ней. Порядок переуступки зависит от того, как полно дольщик заплатил девелоперу за квартиру.

Мы ответим на все Ваши вопросы и обязательно поможем! Позвоните нам прямо сейчас по телефону «Горячей линии» (812) 425 31 40 и получите юридическую консультацию!

Плюсы и минусы долевого строительства по 214 ФЗ

Если вы решили приобрести жилье на условиях долевого строительства по ФЗ 214 плюсы и минусы его знать необходимо. Это самая законная схема, она значится почти в половине заключенных договоров, но полной безопасности дольщику она не дает. 100-прцентно дольщик защищен только от двойной продажи квартиры, другие ситуации предполагают плюсы и минусы долевого строительства:

Денежные средства, возвращаемые дольщику застройщиком в случае банкротства, зачастую недостаточны для того, чтобы приобрести тождественное жилье. В связи с этим большинство соинвесторов предпочитают терпеливо дожидаться окончания строительства и оформления документов даже в случаях серьезных задержек по срокам.

При изменении девелопером проектной декларации, в ФЗ 214 плюсы и минусы также проступают. Соинвестор может предъявить требования исключительно в случае значительных изменений, но как определить масштаб трансформации? Кроме этого, изменения предполагают совершенно другой объект, который можно продать повторно. Он теряет свои уникальные характеристики, описанные в договоре, и дольщик уже не имеет права претендовать на него.

Только по истечению трех лет с момента сдачи дома и передачи его части дольщику можно получить налоговый вычет.

Стоит помнить об этих уязвимых моментах, но все же стоит отметить, что с момента вступления в силу ФЗ №214 нарушений и обманов стало значительно меньше.

Преимущества, которые дает закон дольщикам
Попробуем обобщить, что хорошего в 214 ФЗ:
Открытость и доступность информации. Любой дольщик или гражданин, желающий им стать, может затребовать у девелопера пакет документов на строящийся объект недвижимости. Застройщик обязан их предоставить.
Гарантия надежности сделки. Дольщик может быть уверен, что в результате сделки получит именно то, за что заплатил.
Законность сделки. Статьи закона купируют риски дольщиков, защищают их права и имущество.
Качество строительства. Согласно закону, объект должен соответствовать градостроительным и техническим нормативам. Если это не так, застройщик устраняет неполадки за свой счет.
Установленные сроки строительства. Застройщик несет финансовую ответственность за срыв сроков сдачи объекта. В этом случае девелопер платит дольщику неустойку.
Пакет разрешительных документов. Девелопер не может приступить к строительству и брать денежные средства у соинвесторов, если не имеет на руках полный пакет разрешительной документации.

Несмотря на все достоинства закона, на практике нередки случаи мошенничества и спорных ситуаций. Центр юридических услуг MirzoevGroup.pro окажет содействие гражданам в Санкт-Петербурге. Квалифицированная и успешная защита ваших интересов – это главная ценность для наших юристов и их основная миссия.

Поделиться с друзьями:

mirzoev.pro