Составляем эксклюзивный договор на оказание риэлтерских услуг по образцу. Договор на покупку квартиры с агентством недвижимости
Договор на покупку квартиры с агентством
Почему выгодно заключать эксклюзивный договор на продажу
Есть где-то и покупатель, который хочет купить именно такую квартиру, которую хочет продать продавец. Благодаря агенту, эти двое встречаются. Агент их сводит и помогает договориться о цене, сроках и других условиях сделки. Это делают все продавцы недвижимости.Но агенты, в отличие от продавцов, делают это осознанно. Агенты работают по плану, который называется маркетинговый план или план продвижения объекта, или план поиска идеального покупателя.
Услуги риэлтора при покупке квартиры
Наиболее эффективный способ правильно выбрать «посредника» — это прислушаться к мнению друзей и знакомых, основанному на их личном опыте.«Сарафанное радио» в нашей стране, является единственным достоверным источником информации о качестве предлагаемых риэлторами услуг. Друзья и коллеги с огромным удовольствием поведают и о положительных, и об отрицательных сторонах работы с тем агентством недвижимости, в которое обращались сами. Кто такой риэлтор и как его выбрать?
В том случае, если надежный источник информации по волнующей проблеме в Вашем ближайшем окружении отсутствует, Вам придется рассчитывать только на себя.
Процедура оформления покупки квартиры
Договор с риэлтором: как не попасть впросак
Сегодня у нас очередной урок — будем учиться правильно читать договор с риэлторской компанией. Наш наставник — судья третейского суда, председатель комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг Московской Ассоциации риэлторов, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты» Вероника Панкова .Город — курорт Митино О2. Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами.
Договор с агентством
Заключение договора с риэлтором: как не попасть впросак?
Не зависимо от названия, которое дано документу, клиент всегда должен внимательно знакомиться со всеми строчками данного договора, вникать в суть непонятных пунктов и письменно оформлять пожелания и требования, а лишь потом его подписывать. Читая договор, потенциальный клиент риэлтора должен обратить особое внимание на обязательства компании и её ответственность . То есть, на то, за какие услуги и за какой их объём он должен будет заплатить.
Покупка квартиры
Когда подходящий вариант найден, клиент обращается в агентство, в чьей базе данных находится понравившийся ему объект, где ему, скорее всего, предложат заключить договор на оказание услуг. Этот документ, с составления которого следует начинать работу с агентством недвижимости, определяет права и обязанности сторон.
Согласно ему агентство берется за определенный срок найти для покупателя подходящий объект, а покупатель, в свою очередь, обязуется оплатить вознаграждение агентства в оговоренном объеме и в установленный срок. «Подписывая с покупателем договор, агентство берется подобрать для него именно тот объект, который требуется клиенту, — объясняет директор АН „Аквамарин“ Любовь Щербак.
Договор купли-продажи квартиры
549 ГК).Особенностями договора купли-продажи недвижимости являются строгая письменная форма и обязательная государственная регистрация, которую осуществляет ГУ ФРС (главное управление Федеральной регистрационной службы).
Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность (Ст.550 ГК), а переход права собственности к покупателю наступает только после государственной регистрации (Ст.
Заключаем договор купли-продажи недвижимости – на что обратить внимание
В случае нотариального заверения, обратите внимание, шапка договора не будет включать в себя слово «задаток»– ибо на самом деле, согласно терминологии законодательства, это будет»попереднiй договiр», регламентируемый статьей 635 Гражданского Кодекса (слово «задаток» по закону означает лишь часть долга, которую должник выдает кредитору в счет обязательств перед ним, статьи ГК 570-571). Во-вторых, стоит помнить о том, что при нотариальном заверении покупатель должен заплатить государственную пошлину в размере 1% суммы задатка (например, при задатке $5000 пошлина составит $50).Продажа квартиры через агентства недвижимости
И, если вы сделали выбор в пользу одной из организаций, прежде чем подписывать договор, уточните стоимость и список предоставляемых вам услуг.Единого тарифа оплаты услуг риэлтора не существует, так же, как и уникальной технологии, по которой бы работали все агентства. Действия риэлтора должны быть обговорены заранее и вписаны в договор. Агент вправе выступать в качестве доверенного лица и от вашего имени оформлять все документы.
Расторжение договора с агентством недвижимости
munh.ru
Договор с агентством недвижимости
Многие, в наше время, скептически относятся к услугам посредников. А ведь именно эту роль и выполняет, по сути, агентство недвижимости.
Однако стоит отметить, что без участия данного «посредника» не проблемой будет запутаться во всех нюансах и тонкостях оформления сделки, будь то сделка купли/продажи, или же аренда недвижимости. И если с арендой все же можно брать всю заботу о поиске клиента и документальном сопровождении сделки на себя, то при продаже/покупке недвижимости необходимость участия риэлтера становится едва ли не обязательным условием. Ведь при сделках купли/продажи фигурируют немалые деньги, да и сбор и сопровождение документов, необходимых для проведения сделки, может быть не маленьким, а в море нюансов неопытный человек может просто утонуть. И вот этим «опытом» по оформлению и сопровождению подобных сделок, как раз и обладает «посредник» - риэлтер.
Главным документом, подтверждающим взаимодействие между агентством недвижимости и нанимателем, является договор. Посему, к этому документу стоит относиться очень ответственно. Всегда стоит читать документ, который подписываешь, и этот случай не является исключением. Итак, давайте остановимся на пунктах договора, которые должны быть четко прописаны в договоре, и в соответствие с которыми будет происходить взаимодействие между клиентом и заказчиком:
1. Перечень услуг агентства в рамках договора.
2. Стоимость вознаграждения агентства.
3. Срок действия договора.
4. Стоимость объекта недвижимости.
5. Реквизиты сторон.
6. Опись документов.
7. Кто и какие собирает справки.
8. Ответственность агентства.
9. Ответственность клиента.
10. Пункт о расторжении договора.
Давайте теперь немного подробней разберем, что же должно входить в каждый пункт:
1. Перечень услуг агентства в рамках договора. У различных фирм данный перечень может варьироваться, но стоит обращать внимание на то, что в договоре услуга, оказываемая вам, должна быть указана конкретно. То есть, если вы совершаете сделку о покупке/продаже квартиры, то услуга в перечне должна так и формулироваться, а не, к примеру, об оказании риелторских, консультационных или информационных услуг.
2. Обязательным пунктом должно быть вознаграждение агентства. Это должна быть конкретная сумма, или же процент от стоимости квартиры/дома, к примеру, и перечисленных расходов по сделке (реклама, подготовка документов, расходы на заключение сделки).
3. Должен быть указан конкретный срок, необходимый для проведения сделки, обычно на это требуется 2-3 месяца.
4. Стоимость квартиры /дома так же должна быть прописана в договоре отдельным пунктом, причем стоит обратить внимание – стоимость, желательно, указывать в виде двух сумм: первая, это сумма которую получите вы, в случае успешного завершении сделки, и вторая, сумма за которую будет выставляться квартира на продажу агентством. Без указания второй суммы вы рискуете тем, что риелтор может выставить завышенную стоимость, из-за чего долгое время не будут поступать предложения, а время, как известно , деньги. Так же не лишним будет указать в договоре еще и третью сумму, ниже которой вы не будете продавать квартиру.
5. В качестве реквизитов сторон указываются реквизиты агентства недвижимости и ваши паспортные данные, без этих данных договор не действителен.
6. В процессе оформления сделки, вам, скорее всего, придется оставлять определенный перечень документов на хранение в агентстве. И список документов, передаваемых в агентство, стоит так же вынести в отдельный пункт. Здесь же стоит отметить ответственность, которую будет нести риелтор в случае утраты или повреждении документов.
7. Список необходимых справок, так же должен быть четко прописан, причем нужно указывать, кто их будет собирать.
8. Мера ответственности за совершаемые риелтором действия - снова в отдельный пункт.
9. Договор – документ двухсторонней сделки, посему ответственность несет, не только агентство, но и клиент. Здесь стоит обратить внимание, чтобы ваша ответственность была в разумных пределах.
10. Ну и обязательным пунктом должно быть расторжение договора. Все условия расторжения должны быть четко прописаны.
У каждого агентства есть типовой договор на оказание определенного вида услуг, но вы не обязаны заключать договор в том виде, в котором вам его предлагает агентство. Вы можете согласовать с риелтором пункты, которые вас не устраивают.
bugrealt.by
Договор с агентством недвижимости
Договор с агентством недвижимости
Работать с клиентом без заключения договора – непозволительная роскошь для агентства недвижимости. Ведь после выполнения работ клиент может просто отказаться оплачивать услуги риэлторов.
Часто горовят, что агентство пытается "посадить на договор", многие боятся именно этого слова посадить, чем самого договора. Часто риэлторы говорят, что этот договор ни к чему не обязывает! Если документ ни к чему не обязывает, то тогда спрашивается зачем он нужен? Любой договор - это в первую очередь документ, в котором прописано об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей сторон.
Если Вы решили воспользоваться услугами одной из риэлторских компаний во Владимире, то придется заключить с ней договор на оказание услуг. Было бы неплохо знать, что должно быть написано и в каком месте нужно поставить подпись.
Комиссия агентства
Договор об оказании услуг – соглашение, регулирующее взаимоотношения между исполнителем и заказчиком. В договоре указывается сумма комиссионных агентства недвижимости – вознаграждения за оказанные услуги.
В законодательстве говорится, что договор возмездного оказания услуг обязывает исполнителя оказать услуги заказчику, а последнего – оплатить их. При этом неважно, что заказчику кажется, что оказанные услуги не имеют никакой ценности. Даже если квартира не была продана, то он должен будет оплатить оценку квартиры, ее показы, рекламу жилья и др. В некоторых владимирских агентствах недвижимости процесс разбит на несколько этапов, каждый из которых оплачивается отдельно. Если продажа квартиры свершилась, то проблем нет, но если заказчик передумал работать с агентом недвижимости, то он может узнать много интересного, перечитав внимательно договор. Если нет оснований для отказа от выполнения условий договора, то придется возместить еще и убытки агентству.
Споры
Договор с агентством недвижимости дает потребителю право, в случае недовольства качеством, объемом оказанных риэлтором услуг, подать жалобу в Общество защиты прав потребителей, а также подать на компанию-исполнителя в суд.
Суд в подавляющем большинстве случаев, принимает сторону физического, а не юридического лица. Однако, агентство недвижимости, составляя договор, делает все, чтобы обезопасить себя.
Если вы при ознакомлении с договором не нашли ничего о штрафах за невыполнение обязательств, то соответствующие нормы имеются в Гражданском Кодексе.
Чтобы договор не оказался приговором, внимательно читайте и изучайте его, задавайте вопросы, если что-либо не понятно, прежде чем подписать. Для суда не существует устных договоренностей, поэтому, если договариваетесь о чем-то, фиксируйте это на бумаге.
Пример договора с агентством недвижимости
Формы договора в каждом агентстве свои, единой договорной базы не существует. Это обусловлено тем, что у каждой риэлторской компании во Владимире своя бухгалтерия, свой уровень прозрачности перед налоговой инспекцией.
Скачать бланк договора одного из агентств недвижимости Владимира.
Когда речь идет о продаже квартиры, о таких больших деньгах, читать договор очень тяжело. Нервничают все: и покупатели элитной недвижимости, и те, кто влез в долги, чтобы купить квартиру в "хрущевке".
Договор с риэлтором должен четко обозначать: что исполнитель должен сделать, в какой срок уложиться, какое вознаграждение получить.
Стоит обратить внимание, что многие агентства недвижимости указывают в договоре лишь сумму, которую продавец квартиры получит на руки, а не реальную цену объекта.
Предмет договора
Предмет договора – то, какие услуги агентство недвижимости должно оказать согласно этому документу. В этом разделе могут быть указаны: консультирование при сборе документов, сопровождение сделки, поиск и подбор квартиры и т. п. Заметьте - договор часто составляется таким способом, что условия будут соблюдены риэлтором даже если квартиру вы не продадите.
При оказании услуг по поиску жилья, все требования заказчика должны быть четко и однозначно указаны в договоре.
Если он желает, чтобы квартира была освобождена в день продажи, то это должно быть указано.
Если необходимо найти покупателя на квартиру, то в договоре с агентством должно быть указано: «найти покупателя», но не «содействовать в поиске».
Предмет договора должен быть описан так, чтобы обязательства агентства считались исполненными лишь после передачи объекта недвижимости по акту, окончания всех расчетов и прописки клиента по новому месту жительства. В этом случае риэлторы должны довести сделку до конца.
Взаимоотношения между риэлторской компанией и клиентом выглядят примерно так. Заказчик обращается за помощью в агентство недвижимости. Заключается договор на оказание услуг. Через некоторое время осуществляется сделка. Деньги помещаются в банковскую ячейку, стороны подписывают и заверяют нотариально договор купли-продажи, он регистрируется, люди прописываются-выписываются, переезжают.
Самое важное – деньги. Все сопутствующие платежи (оплата банковской ячейки, оформление документов, сбор справок), а также лица, совершающие их, должны быть четко обозначены в договоре.
Далее наступает момент подписания акта о передаче недвижимости продавцом и покупателем. Одновременно они обмениваются расписками (один о том, что деньги уплатил, другой – что получил их в полном объеме). После этого клиент подписывает акт о выполнении работ агентству недвижимости.
Обязанности сторон
Почему не прописать в договоре обязанность агентства продать квартиру клиента? Риэлтор – это посредник, и его нельзя обязывать продать принадлежащий не ему объект недвижимости.
В настоящее время все агентства гарантируют, что в срок действия договора, квартира продается покупателю, внесшему задаток, а также возврат задатка в двойном размере, если квартира будет продана иным лицам. Это защищает клиента от мошенников, берущих несколько задатков и ретирующихся с деньгами.
Часто договор на продажу квартиры сопровождается предоставлением агентству большого количества сведений о продаваемом объекте недвижимости. Этим риэлторы стараются обезопасить себя. Если в агентстве не интересуются правами третьих лиц на квартиру, не спрашивают про незаконные перепланировки и т. д., то агентство не сможет отказаться от продажи такого проблемного жилья.
Согласно закону, продавец должен передать покупателю исправную, пригодную для проживания квартиру. Все нюансы должны оговариваться заранее.
Обычно риэлторы требуют передачи оригиналов правоустанавливающих документов на квартиру агентству на время действия договора. Это страховка компаний от недобросовестных заказчиков, обращающихся одновременно в несколько агентств. Не вернуть документы агентство не может.
Сроки
Важно понимать, что сделка может совершиться в течение срока действия договора. Бессрочные договора, предусматривающие штрафные санкции, лучше не подписывать.
Цепочка из нескольких сделок – очень частое явление. Все договора в ней должны быть взаимосвязаны по срокам. Ответственен за это риэлтор.
Законодательство РФ
Гражданский кодекс РФ - Понятие и условия договора
Гражданский кодекс РФ - Заключение договора
Гражданский кодекс РФ - Изменение и расторжение договора
vladrieltor.ru
Образец эксклюзивного договора на оказание риэлторских услуг агентством 2018 год
Чтобы купить или продать недвижимость, все больше людей предпочитает обращаться к профессионалам на рынке жилья — риелторам.
Ведь взяться за изучение основ самому может быть весьма непросто, а отыскать наиболее выгодный вариант необходимо в ограниченные сроки.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!
Последовательность шагов для будущего продавца состоит в следующем: выбрать зарекомендовавшее себя агентство недвижимости, желательно состоящее в одном из профессиональных сообществ или ассоциаций.
Далее заключаем договор - это может быть договор комиссии, агентский договор, договор поручения или возмездного оказания услуг. Эти виды регламентированы гражданским кодексом РФ и применяются в зависимости от ситуации и сложности сделки.
Однако, среди них особняком выделяют эксклюзивный договор.
к содержанию ↑Что такое эксклюзивный договор на продажу недвижимости?
Эксклюзивный договор — это возмездный договор о передаче будущим продавцом конкретному исполнителю преимущественного права работы с конкретным объектом недвижимости.
На первый взгляд, все просто — две стороны;
- Заказчик — продавец недвижимости;
- Исполнитель — риэлтерское агентство.
Права и обязанности, закрепленные в отдельных параграфах, предмет договора, полная характеристика продаваемого объекта (квартиры).
Предлагаем вам скачать образец эксклюзивного договора на продажу недвижимости: Скачать бланк.
Обязателен параграф, регламентирующий срок договора — он может быть равным нескольким месяцам, а может быть заключен и на две недели в зависимости от ликвидности объекта и потребностей продавца.
Крайне важен параграф, посвященный расчетам — в нем рекомендовано подробно описывать не только способ и суммы расчета за объект, но и не упустить полный расчет вознаграждения агентству, а также порядок, сроки и величину возмещения расходов по продаже.
Читайте статью, как быстро и выгодно продать квартиру в кризис тут.
Самым спорным условием любого договора всегда является параграф об ответственности сторон — ему следует уделить максимум внимания, чтобы точно определить, какая ответственность наступает в случае того или иного развития ситуации. В особенности в случае отказа продавца от продажи по разным причинам или расторжение договора в одностороннем порядке.
Договор с риелтором может иметь приложения и дополняющую информацию. Также ответственность риэлтерского агентства и его сотрудников может быть застрахована, это говорит о том, что фирма сертифицирована.
Заключение договора в порядке эксклюзивности означает возникновение обязательств:
- Со стороны агентства — это эксклюзивность и максимальность обслуживания.
- Со стороны будущего продавца — исключительность прав, делегируемых им, как собственником объекта, в пользу агентства.
Права и привилегии агентства
Поскольку право продавца на время действия договора предлагать другому агентству подобные права ограничено, агентство получает возможность осуществлять деятельность в условиях отсутствия конкуренции.
Продавец полностью доверяет агентству продажу своей собственности, а агентство получает права совершать определенные договором действия в пользу продавца в исключительном порядке:
- Полная проверка документов на недвижимость, документы хранятся в агентстве;
- Эффективная рекламная кампания;
- Реальная цена, которая приемлема для продавца и для агентства (предложена на основании изучения рынка недвижимости;
- Гарантия оплаты услуг либо неустойки в случае изменения обстоятельств у продавца;
- Консультации по всем вопросам.
Если вы хотите узнать, как продать квартиру самостоятельно, советуем вам прочитать статью.
к содержанию ↑Гарантии и выгода для продавца квартиры
Бытует мнение, что если многие агентства проинформированы о конкретной квартире, то она будет продана быстрее.
Частое появление информации о продаже недвижимости из разных источников может ввести в заблуждение покупателя и вызовет неизбежные сомнения, правильно ли установлена цена, и все ли в порядке с документами.
С учетом применения эксклюзивного договора на продажу квартиры вдумчивый покупатель не будет сомневаться, что юридическая чистота такой недвижимости проверена и психологически будет готов к оплате.
Продавец увеличивает свои шансы продать квартиру в приемлемый срок и по комфортной цене.
к содержанию ↑Защищает от мошенников
При подаче информации в разные агентства, а также при самостоятельной работе, например, с объявлениями, неопытный продавец всегда рискует стать объектом интереса людей, которые попытаются завладеть недвижимостью преступным путем.
При заключении эксклюзивного договора на продажу недвижимости проводится подробный анализ ситуации и правоустанавливающих документов и разрабатываются стратегии по их подготовке. Это может войти в стоимость договора, а иногда тарифицируется отдельно — в зависимости от сложности процесса.
Нередко при этом клиента обязуют предоставить подлинники документов и сдать их на ответственное хранение избранному агентству, которое в этом случае полностью отвечает за безопасность продавца и сделки.
Защита правовых интересов продавца
Продажа недвижимости всегда процесс непростой. Не все участники сделок обладают знаниями в определенной области — в вопросах юридических, маркетинговых и налоговых.
Опыт и деловые качества ответственных лиц агентства, гарантируемые договором на оказание риэлтерских услуг, обеспечат более успешное завершение сделки и защитят интересы продавца в любой ситуации — даже в случае непорядочности покупателя или ошибок.
На исход сделки будет работать и тот факт, что на оценку юридической чистоты собственности в случае заключения договора будет потрачено несоизмеримо больше времени, нежели на обычных клиентов.
к содержанию ↑Реальная оценка квартиры и лучшее ее позиционирование
Не будучи специалистом, очень сложно оценить масштабы будущей сделки, кроме того, для построения верной стратегии продажи и рекламы необходимо знать и понимать тонкости, недоступные непосвященным.
Это и конъюнктура рынка недвижимости в отдельном городе или районе и особенности работы местных СМИ.
Для успешной продажи квартиры агентства осуществляют ее оценку, исходя из фактического состояния, анализа реальных аналогов и изучения текущих предложений реального рынка и реальных цен.
к содержанию ↑Советы специалистов
Эксклюзивный договор рекомендуется к заключению непосредственно с агентством недвижимости, поскольку только оно в состоянии дать гарантии исполнения обязательств.
Со стороны агентства подпишется руководитель либо представитель по доверенности, имеющий на то право. Подписывать подобный договор с вольным агентом имеет смысл лишь в крайнем случае, и только при условии, что он имеет статус индивидуального предпринимателя. В противном случае надеяться на какие-либо гарантии не приходится.
Эксклюзивный договор носит характер агентского, а учитывая, что законодательно требования к перечню условий агентского договора не определены, всю полноту ответственности, которую агентство берет перед продавцом, нужно непременно прописывать в деталях.
Согласно ГК РФ стороны могут включать в текст договора любые пункты по своему усмотрению.
Агентство гарантирует, что в течение срока действия эксклюзивного договора на оказание риэлтерских услуг работу с использованием максимума возможностей, что называется по полной программе.
В договоре необходимо обязательно отразить ответственность агентства за отсутствие активных действий.
Однако следует помнить, что и при немотивированном отказе продавца от работы с агентством до истечения договора, агентство будет настаивать на пункте о том, что уже реализованная часть работы должна быть оплачена.
Почему эксклюзивный договор выгоден для собственников? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.
kvartira3.com
Заключение договора с агентством недвижимости на покупку квартиры что надо знать
На страницах нашего Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru мы уже рассказали о том, как грамотно поговорить по телефону, знакомясь с ситуацией на рынке недвижимости (Выбор квартиры: как избежать ловушки, обзванивая продавцов), и чем отличается маклер от риэлтора (Маклер или риэлтор: кто принесет больше пользы). Сегодня у нас очередной урок — будем учиться правильно читать договор с риэлторской компанией.
Наш наставник — судья третейского суда, председатель комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг Московской Ассоциации риэлторов, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты» Вероника Панкова.
Какие бывают договоры Итак, агентство выбрано. Потенциальный клиент риэлторов приходит на заключение договора.
Сейчас в нашей стране нет специального законодательства, регламентирующего риэлторскую деятельность. Соответственно, нет специального договора на оказание риэлторских услуг. Поэтому риэлторские услуги у нас могут оказывать как агентства недвижимости, так и юридические фирмы. Единого вида договора с клиентом не существует. Поэтому на практике каждая риэлторская компания разрабатывает и использует именно тот договор, которой удобен ей, то есть защищающий интересы именно этой компании.
Сейчас наиболее распространены несколько видов договоров продавца недвижимости с агентством: — договор на оказание риэлторских услуг; — договор поручения; — эксклюзивный договор
Как бы риэлторы ни назвали документ, на деле это договор смешанного типа, содержащий элементы многих типов договоров. Клиент риэлторов должен запомнить правило. Перед подписанием договор надо внимательно прочитать, обращая внимание на все пункты, которые кажутся непонятными.
Общие рекомендации таковы: прочитав договор, важно выяснить, какие действия компания обязуется совершить для клиента и в каком объеме. То есть, за какой объем услуг клиент платит риэлторам. Агентство может предложить тарификацию своих услуг или оплату определенных этапов. И то, и другое приемлемо. Но, согласуя стоимость услуг, всегда надо уточнять, за что именно, за какую проделанную работу, риэлторы берут деньги.
Также важно выяснить соотношение прав и обязанностей сторон. Обязанности, возлагаемые на клиента риэлторов, должны быть разумны и выполнимы, они должны следовать из практики риэлторской деятельности.
А теперь перейдет к подробностям.
Шаг первый Проверьте полномочия и документы Есть некоторые моменты, на которые следует обратить внимание перед подписанием договора.
Во-первых, необходимо проверить полномочия человека, который подписывает договор. Надо переписать его паспортные данные, а лучше снять ксерокопию. Это нормальная пракика, поскольку сами компании, подписывая договор с клиентом, обязательно делают ксерокопию его паспорта.
Если от лица риэлторской компании выступает человек, действующий по доверенности, то надо обязательно посмотреть этот документ и получить копию на руки. В доверенности обязательно нужно обратить внимание на полномочия. Обладает ли человек полномочиями для подписания договоров, и каких именно. Если написано, что полномочия предусмотрены уставом, то надо открыть устав и посмотреть, кто и когда назначался на эту должность. Риэлторская компания, работающая в соответствии с законодательством, из этих данных тайны не делает.
Во-вторых, в некриминальных компаниях при заключении договора покажут учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации и о постановке на налоговый учет.
В-третьих, при подписании договора надо узнать, на каких условиях компания занимает помещение, в котором находится. Бывают ситуации, когда компания арендует какую-то комнату, а в качестве юридического в учредительных документах указан несуществующий адрес.
Шаг второй Мелкий шрифт изучите с лупой Существуют некоторые моменты, на которые при ознакомлении с договором следует обратить особое внимание. Порядочные риэлторы не используют разные шрифты. Если в договоре человек, пришедший в агентство, увидел какой-то пункт, напечатанный мелким шрифтом, то его надо особенно внимательно прочитать. Мелкий шрифт характерен, как правило, для пунктов, касающихся ответственности агента или самого клиента в случае невозврата ему денежных средств.
Шаг третий Читаем договор, обращая внимание на плюсыПункты в договоре, о которых мы расскажем ниже, вас смущать не должны. + В договоре четко написано, кто должен собрать документы: агентство или клиент.
+ Продавец квартиры передает риэлтору перед продажей на хранение документы. В столице сложилась практика, что риэлтору не внесут аванс за квартиру, если он не предъявит подлинники документов. Но чтобы себя обезопасить, составьте в дополнение к договору акт приема-передачи документов.
+ В договоре риэлторы прописывают обязательства, которые помогут им правильно организовать сделку. Для клиента это обычно требование явиться в час, день и место проведения сделки, назначенные организатором — риэлторской компанией. Правильно, когда компания требует предоставления достоверной информации о местопребывании, семейном положении, документах, удостоверяющих личность продавца недвижимости. Ведь именно с этими документами риэлторам придется работать. Любое предоставление недостоверной информации может привести к тому, что как минимум сделка сорвется, как максимум, сделку признают недействительной.
+ По общей сложившейся практике клиент обязан всячески содействовать риэлтору в организации сделки. Он должен предоставлять возможность для просмотра недвижимости. Если речь идет об альтернативе, то должен выезжать на просмотры вариантов. Если клиент не хочет ездить вместе с риэлтором или не желает открывать дверь своей квартиры «незнакомцам», то это всегда можно рассматривать, как отказ от выполнения обязательств по договору. А значит, клиента либо оштрафуют, либо вообще разорвут с ним договор.
+ Совершенно нормально, если риэлторы попросят клиента предоставить им доверенность, например, по сбору документов. Без доверенности представлять интересы клиента в разных организациях просто невозможно.
+ Иногда бывает, что клиент хочет изменить свои пожелания. Значит, надо оформлять свои требования письменно, — такой пункт тоже должен содержаться в договоре. Иначе клиент потом не докажет, что хотел купить другую квартиру. Риэлторы будут утверждать, что подобрали именно тот вариант, который указан в договоре.
+ Нормальное требование, чтобы по окончании всех работ был подписан акт выполненных работ. Надо понимать, что в компаниях существует своя отчетность, своя финансовая дисциплина и им нужно закрывать договоры на оказание услуг.
+ Не должен настораживать пункт о привлечении третьих лиц для исполнения обязательств по договору. Риэлторы часто включают этот пункт в договор. Например, могут привлекаться сотрудники, работающие по агентскому договору, адвокаты, юристы и т.д., то есть те профессионалы, которые помогут провести сделку.
+ Очень хороший пункт договора, в котором говорится о том, что профессиональная ответственность риэлтора застрахована. Страхуют свою деятельность, как правило, сертифицированные компании.
Шаг четвертый Отмечаем минусыА эти пункты договора — предмет для дискуссии с риэлторской компаний. — Некоторые фирмы в свой договор включают пункт, в соответствии с которым они имеют право на разницу между реальной ценой продажи и той ценой, которая зафиксирована в каком-либо соглашении с клиентом. Имейте в виду, что речь идет о скрытой комиссии – тех деньгах, которые компания пытается заработать «сверх» сумм, заплаченных вами компании официально.
— Иногда в договоре содержится пункт, запрещающий клиенту общаться с представителями продавца или непосредственно собственниками приобретаемой недвижимости. Как правило, этот пункт тоже свидетельствует о намерении компании сформировать скрытую комиссию. Вывод – компания работает непрозрачно.
— Штрафы за то, что клиент решил расторгнуть договор в одностороннем порядке в период его действия, правомерны, но лишь в размере, сопоставимом с оплатой риэлторских услуг. Напоминаем, что риэлторская комиссия составляет 3-6% от стоимости квартиры. Размер штрафа не должен ее превышать!
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.RuМы попытались обратить внимание на очевидные вещи, которые видны и непрофессионалу. Они показывают, если можно так сказать, уровень порядочности агентства. Это вы сразу поймете. А дальше, если агентство вас устраивает, потребуется разбирать договор «по косточкам», и тут уж лучше всего на услугах юриста не экономить.
iss-atom.ru
Образец договора с агентством недвижимости
В последние двадцать пять лет (не считая период дореволюционной России) развитие получили различные агентства недвижимости.
И если в ранние годы механизм взаимодействия с агентствами клиентам был не до конца понятен, то в настоящее время активно используют договор с агентством недвижимости.
Риелторы используют договор в целях своей безопасности. Так как плата за услуги агентства немалая, есть риск невыполнения своих обязательств клиентом.
С другой стороны, люди, не имеющие знаний законов страны, нередко становится жертвами условий, противоречащих российскому законодательству. Чтобы избежать всех ошибок, в этой статье рассмотрим нюансы заключения соглашения.
Выбор агентства недвижимости
Для того, чтобы исключить все риски необходимо вначале убедиться в надежности выбранной фирмы. Организация должна быть официально зарегистрирована в государственном реестре. Клиент вправе запросить у агентства соответствующую выписку (для юридических лиц выписка ЕГРЮЛ предоставляется бесплатно).
Клиент может избрать крупнейшее агентство недвижимости в регионе и вопрос в надежности будет решен. Также если фирма крупная, это говорит о качестве предоставляемых услуг.
Если риелтор профессионал своего дела, то высока вероятность заключения удачной сделки и правильности оформления всех документов.
Специфика договора с агентством недвижимости
Договор с агентством носит типовую форму. Хотя имеются моменты, присущие только такому соглашению.
В договоре прописано:
-
Список услуг, предоставляемых риелтором. Агентство может не только выполнять действия, связанные с заключением сделки, но и брать на себя всю бумажную волокиту.
-
Вознаграждение за предоставляемые услуги. Обычно фирмы недвижимости устанавливают точную сумму оплаты. Иногда деньги рассчитываются в процентах от рыночной цены недвижимого имущества. Также необходимо уточнять, берется ли плата за дополнительные услуги.
-
Срочность документа. Правила продления.
-
Обстоятельства расторжения. Бывает, что клиент недоволен качеством предоставляемых услуг или агентство недовольно поведением клиента.
-
Ответственность и обязательства сторон, заключающих договор. В двухстороннем соглашении ответственность должна быть равной.
-
Информационные данные сторон, их полные реквизиты, имена, фамилии, телефоны, адреса.
-
Перечисление документов, справок и других бумаг, переданных агентству, зависит от того продает человек имущество или покупает.
При заключении договора с агентством недвижимости, клиенту всегда необходимо быть внимательным (обычно люди, которые хотят продать или купить недвижимость, самостоятельно договора не составляют).
Если в договоре есть текст мелким шрифтом, то стоит тщательно изучить его. Обычно мелко прописывают наиважнейшие детали. Как видно из практики, невнимательность может привести к печальным последствиям.
Ниже расположен типовой бланк и образец договора с агентством недвижимости, вариант которого можно скачать бесплатно.
uristhome.ru
Как правильно заключить договор с агентством недвижимости?
Итак, многое вы уже можете проконтролировать, о многом догадываетесь. Вы еще не «стреляный воробей», но воспользоваться вашей неопытностью уже сложнее. Мы знаем о том, что, покупая квартиру, нам могут предложить эксклюзивный договор. Но не каждый из нас заключал договор на покупку. Очень важно знать о том, как лучше оформить свои отношения с агентством, услугами которого вы решили воспользоваться.В агентстве вам могут предложить заключить договор об оказании риэлторских услуг. Этот документ — обязательный атрибут ваших отношений с фирмой, ведь именно он устанавливает права и обязанности сторон, а значит, является основанием для предъявления соответствующих требований. Ни в коем случае нельзя соглашаться на сотрудничество с риэлтором и передавать ему деньги, документы на квартиру и т.д., предварительно не заключив договор. Если в каком-либо агентстве вам предложат «обойтись без формальностей», лучше поискать других риэлторов.Что должен содержать такой договор? Какие условия необходимо проверить перед его подписанием? Для того чтобы ответить на эти вопросы, необходимо представить себе структуру этого документа. Обычно договор об оказании риэлторских услуг состоит из следующих разделов:1. Преамбула;2. Предмет договора;3. Обязательства сторон;4. Сроки исполнения обязательств;5. Стоимость услуг и порядок расчетов;6. Порядок расторжения договора;7. Ответственность сторон.
Рассмотрим подробнее содержание перечисленных разделов.
Содержание договора с риэлторской фирмой
1. Преамбула договора
В преамбуле любого договора указывается, между кем он заключается. Стороны договора, или его участники, — это первое, на что нужно обратить внимание. Получатель риэлторских услуг, обычно называемый в текстах договоров «Заказчик», — это вы. Вторая сторона, которая будет оказывать эти услуги, — агентство недвижимости, как правило, называемое «Исполнитель».Поскольку агентство является юридическим лицом, то в соответствии с законодательством заключать договоры и принимать обязательства от имени данной фирмы может только его исполнительный орган, который указан в уставе. Это может быть генеральный директор, директор, президент или другой представитель руководства. Любое иное лицо, в том числе и заместитель руководителя, вправе заключать договоры только на основании доверенности. В этом случае клиенту следует иметь у себя копию такой доверенности.Если будет признано, что договор заключен неуполномоченным лицом, это значительно затруднит предъявление требований об исполнении такого договора.Имейте в виду, что информация, содержащаяся в уставе или доверенности, согласно действующему законодательству не может быть отнесена к коммерческой тайне фирмы. Поэтому ссылки на эти обстоятельства, чем иногда грешат агентства, безосновательны.
2. Предмет договора
Предмет договора — это те отношения между сторонами, ради которых заключается данный договор, взаимные обязательства по совершению определенных действий.Агентство обязуется оказать какую-либо риэлторскую услугу, найти покупателя на имеющееся жилье или подобрать квартиру для ее приобретения, найти вариант обмена и т.д. Клиент обязуется уплатить за данную услугу определенную денежную сумму.Более подробно содержание принимаемых каждой стороной обязательств обычно помещается в специальном разделе договора, который так и называется — «Обязательства сторон».
3. Обязательства сторон
Для того чтобы исполнить предмет договора, каждой стороне необходимо совершить определенные действия, В договоре эти действия должны быть сформулированы в виде обязательств. Важно помнить, что каждая сторона вправе требовать исполнения только тех обязательств, которые зафиксированы в тексте договора. Устные обещания в расчет не принимаются. Посему к этому разделу договора необходимо подойти с особой тщательностью, причем обратить внимание на обязательства не только агентства, но и клиента.Обязательства агентства зависят от предмета договора. Так, например, если риэлтору поручен поиск квартиры для ее приобретения, в договоре прежде всего необходимо подробно отразить требования к данному объекту недвижимости. Договор должен включать не только технические характеристики самой квартиры (количество комнат, площадь, этаж, тип дома, но и другие важные для вас параметры: район, удаленность от метро, состояние квартиры.наличие телефона. Ведь от подробности описания будут зависеть юридические последствия вашего отказа от найденного агентством и предложенного вам варианта. Если квартира формально соответствует содержащимся в договоре требованиям, то обязательства агентства считаются выполненными, и вы обязаны оплатить не только услуги риэлторов, но и, возможно, штрафные санкции за отказ. Если же квартира не соответствует указанным в договоре требованиям, то агентство будет обязано продолжить поиск без дополнительной оплаты.Также в договоре должны содержаться обязательства агентства по проверке так называемой «юридической чистоты» данной квартиры. Это обеспечит отсутствие в будущем предъявления каких-либо требований от ее бывших собственников или жильцов. Следует отметить, что указанные обязательства далеко не всегда включаются в условия предлагаемого клиенту договора.В обязательства агентства должны включаться и услуги по сбору всех документов, необходимых для совершения сделки.Обязательства клиента, как правило, сводятся к следующему:— уплата определенной денежной суммы за оказанные агентством услуги. Величина этой суммы или способ ее определения, а также порядок расчетов (на каком этапе сколько денег необходимо заплатить) должны быть изложены в договоре, быть понятными клиенту и устраивать его;— предоставление документов на квартиру или их копий, а также иных документов, необходимых для совершения сделки: справок БТИ, выписок из лицевого счета и т.д. Условие о предоставлении подлинников документов на квартиру часто является камнем преткновения при заключении риэлторского договора. Этот шаг необходимо тщательно обдумать. С одной стороны, агентству проще работатьс оригиналами, чем с копиями. Но, с другой стороны, оставлять подлинники таких важных документов, не зная, что на самом деле с ними будет происходить, — весьма раскованно. Тем более что, на словах заверяя клиентов в полной сохранности документов, агентства включают в договор пункты о достаточно условной ответственности за их утрату либо не включают такие пункты вовсе. Если вы все же приняли решение передать риэлторам документы, то необходимо потребовать расписку в их приеме;— отказ от совершения определенных действий: самостоятельного поиска вариантов, обращения за оказанием аналогичных услуг в другие агентства и т.д. Иногда агентства включают в договор обязательства клиента, которые вообще-то являются предметом регулирования другого договора — между продавцом и покупателем квартиры. Это могут быть пункты о порядке проведения расчетов за квартиру (определенными частями, через банковскую ячейку и т.п.) либо о снятии с учета по старому месту жительства и регистрации по новому. Несмотря на то, что включение таких условий не носит обязательного характера, это стоит сделать для соблюдения интересов продавца и покупателя.
4, Сроки исполнения обязательств
Для потребителей риэлторских услуг важно, чтобы поиск нужных вариантов, подготовка и оформление сделки не были затянуты во времени, поэтому при заключении договора следует указать сроки исполнения договорных обязательств. При этом необходимо обратить внимание, чтобы в договоре устанавливались именно сроки исполнения обязательств, а не сроки действия договора, как это иногда практикуется агентствами. Более того, в договоре целесообразно указать время исполнения каждого отдельного обязательства: сроки поиска покупателя на квартиру, оформления необходимых документов и проведения государственной регистрации права собственности и т.д. Это даст возможность при необходимости констатировать факт нарушения договора агентством.
5. Стоимость услуг и порядок расчетов
Стоимость оказываемых агентством услуг и порядок проведения расчетов часто оформляются в виде приложения к договору. Обычно величина вознаграждения определяется в процентном отношении к стоимости продаваемой (покупаемой) квартиры, но в некоторых случаях указывается и фиксированная цена риэлторских услуг.Первым делом необходимо разобраться, какие именно услуги агентство обязано оказать за это вознаграждение, а какие работы будут выполняться за дополнительную плату. Только после этого можно понять, устраивает ли вас прописанная в договоре цена. Нередко на клиента перекладывают расходы на рекламные услуги, нотариальное удостоверение договора, его государственную регистрацию, получение справок и т.д.Порядок расчетов с агентством, как правило, предусматривает предварительную уплату некоторых сумм. Эти деньги могут являться либо авансом, либо задатком. На этот момент следует обратить особое внимание, поскольку последствия внесения аванса и задатка будут разными.Сумма, внесенная в качестве задатка, является одновременно и средством платежа, и средством обеспечения выполнения каждой из сторон своих обязательств. Если договор остался неисполненным по вашей вине, и на каком-либо этапе исполнения договора вы отказались от дальнейшего сотрудничества, то эта сумма полностью остается у агентства. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток (риэлтор), то она обязана уплатить вам двойную сумму задатка.Если в договоре указано, что деньги уплачиваются в качестве аванса, то при расторжении договора независимо от того, по чьей инициативе происходит расторжение, эта сумма должна быть возвращена.Иногда расчеты за исполнение риэлторских услуг увязываются с расчетами за приобретаемую или продаваемую квартиру. В этих случаях следует обратить внимание и отразить в договоре информацию о том, в обеспечение каких именно обязательств уплачивается задаток: связанных с исполнением риэлторского договора или основного договора — купли-продажи квартиры.И, наконец, последнее, важное замечание. Отдавая любые денежные средства, не забудьте взять расписку об их получении с указанием договорного обязательства (пункта договора), во исполнение которого осуществляется платеж.
6, Порядок расторжения договора
Этот раздел обязательно должен присутствовать в договоре. Действительно, бывают случаи, когда у клиента изменились обстоятельства, и он вынужден отказаться от совершения сделки. С другой стороны, риэлторская фирма от этого страдать не должна, ведь до момента расторжения она уже провела определенную работу и затратила средства, которые необходимо компенсировать. Поэтому для того, чтобы исключить возможные споры между агентством и клиентом, в договоре следует предусмотреть не только основания для расторжения договора, но и ответственность сторон за это.
7. Ответственность сторон
При формулировании условий этого раздела все агентства, как правило, стремятся ущемить интересы клиентов. Обычно за нарушение ими обязательств договор предусматривает штрафные санкции, в то время как агентству за нарушения ничто не грозит.Безусловно, такая позиция неприемлема для клиента. В данном случае можно порекомендовать проявить большую настойчивость при переговорах с риэлторами и добиться включения в этот раздел условий о равной ответственности сторон.Теперь непосредственно о самой ответственности.При нарушении договора пострадавшая сторона вправе требовать от нарушителя:— возмещения убытков;— уплаты неустойки.Убытки подлежат возмещению в любом случае, независимо от того, предусматривалось это договором или нет. Однако сначала необходимо доказать, что они возникли именно из-за нарушения договора, а не по другим причинам, и документально обосновать их размер. Как правило, убытки агентств недвижимости связаны с затратами по поиску покупателей или продавцов квартир, организацией и проведением рекламной кампании, получением каких-либо справок и т.д.Неустойка (штраф, пеня) может быть взыскана с нарушителя только если это прямо предусмотрено условиями договора. При этом доказывать придется только факт их нарушения. Размер неустойки должен быть предметом обсуждения между сторонами, прежде чем попасть в договор.Штрафные санкции могут быть предусмотрены:— за несвоевременное исполнение агентством своих обязательств;— за потерю переданных документов;— за неполноту и недостоверность собранных для заключения сделки документов и т.п.Например, в договоре об оказании риэлторских услуг, предлагаемом одной известной фирмой, сказано, что «агентство проводит юридическую экспертизу документов, необходимых для заключения договора купли-продажи квартиры». Обязательство, на первый взгляд, замечательное. Действительно, любому покупателю квартиры необходимо убедиться в юридической чистоте сделки. Однако без ответственности за качественное проведение такой экспертизы это обязательство становится лишь лозунгом, не имеющим под собой реальной основы и рассчитанным лишь на эффект от громких слов. Нетрудно предположить, как будет проводиться данная экспертиза, если за ее результат и последствия никто ответственности не несет.
Документирование результатов исполнения договора
Независимо от того, предусмотрено это договором или нет, исполнение каждого содержащегося в договоре обязательства следует фиксировать в виде отдельного документа, подписываемого всеми сторонами. Такими документами могут быть расписки в получении определенной денежной суммы или о приеме документов, акты приемки-передачи квартиры и оказанных агентством услуг и т.д.Именно эти документы будут являться доказательством надлежащего или ненадлежащего исполнения договора, а следовательно, и основанием для привлечения к ответственности, если возникнет такая необходимость.
Использованы материалы книги Брунгильда А.Г. Покупка и продажа квартиры: Законодательство и практика.
xn----ctbfdhlbb1ahbdu6bp4neq.xn--p1ai
