Заключение договора с риэлтором: на что обратить внимание. Договор с риэлтором

Договор на оказание риэлторских услуг: нюансы и советы

Привлечение риэлторов к осуществлению процедур с недвижимостью — это цивилизованная мировая практика. В России риэлторская деятельность не регулируется никаким специальным законом. Правда, этот пробел — дело времени, о необходимости такого закона говорят и теоретики, и юристы практики, да и сам Президент. Пока разработчики думают, нам приходится довольствоваться нормами ГК РФ и закона «О защите прав потребителей». Что же особенного в договоре на оказание риэлторских услуг — давайте разбираться в сложностях и подводных камнях. Можете также изучить образец договора.

Скачать образец договора с риэлтором

Риэлторы как правило предлагают свой письменный вариант сделки. Правда, клиент не лишен права предложить свои условия, убрать или добавить пункты в соглашение. Полноценный договор с риэлтором имеет смешанную природу и включает в себя:

договор на оказание услуг;

агентский договор;
договор комиссии;
договор поручительства.

Для клиента — это значит, что весь процесс от поиска объекта до его оформления ляжет на плечи риэлтора.

Основные моменты договора на оказание риэлторских услуг

Стороны договора — исполнитель (риэлтор) и заказчик (клиент). На стороне риэлтора может быть — риэлторское агентство либо частный риэлтор. На стороне клиента — юридическое или физическое лицо.
Самый важный аспект — перечень услуг, которые обязуется оказать исполнителю. Услуги должны быть не только поименованы, но и расшифрованы. Например, рекламные услуги — размещение информации об объекте на сайтах, в печатных изданиях, демонстрация объекта потенциальным клиентам; юридические — согласование условий предстоящей сделки, оформление договора купли-продажи, мены, дарения и т.д., регистрация объекта в юстиции, проверка чистоты сделки; консультационные — помощь в подготовке объекта к продаже, подбор ипотечной программы.
Ни один риэлтор не сможет вам гарантировать продажу, однако, срок договора важен для клиента. Обычно такие сделки заключаются на год, а в случае необходимости продлеваются.

Цена объекта. Ее может установить сам риэлтор своим профессиональным взглядом или же оценщик. Обратите внимание, что риэлторские агентства не оказывают оценочных услуг, для этого нужна лицензия. Агенты по недвижимости стараются цену занизить, дабы быстрее продать. Вы вправе заказать независимую экспертизу рыночной стоимости, а потом размахивать ей перед покупателями. Об оценке недвижимости читайте здесь и еще здесь.
Вознаграждение исполнителя. По статистике добрая половина риэлторов указывает в качестве вознаграждения процент от стоимости недвижимости — от 2 до 10%. Возможна и фиксированная цена. Обратите внимание, вознаграждение вы можете платить только по факту совершения сделки или по факту оказания услуг.
Для клиента главный вопрос — как проверить, что риэлтор работает с объектом. Обычно в договоре имеется пункт о том, что клиент в любое время может потребовать отчет о выполненной работе. Обязательство исполнителя достаточно туманное, в какой форме будет этот отчет, что он будет в себя включать и в какой срок будет предоставлен — те нюансы, которые следует и обсудить, и отразить на бумаге.

Какие нюансы надо учесть, заключая договор на оказание риэлторских услуг

В любом договоре с риэлтором присутствует пункт, по которому вы не можете продать или сдать свой объект самостоятельно. Что это значит — если вы находите покупателя или арендатора сами, то вы должны будете в любом случае заплатить риэлтору вознаграждения, а иногда и штрафные санкции. Исключение — если объект покупает ваш родственник и не ниже цены, которая указана в договоре.
Рынок риэлторских услуг один из самых конкурентонасыщенных. В связи с этим агенты активно практикуют, так называемые «эксклюзивные договоры». Смысл в том, что по условиям такого соглашения вы не имеете права рекламировать свой объект самостоятельно, выставлять объявления на сайтах, обращаться к другим посредникам-агентам. За нарушение такого пункта предусмотрены значительные штрафные санкции. Поэтому, когда вас, условно говоря, раскручивают на подписание такой сделки, подумайте о последствиях.
Не подписывайте договор и не давайте задаток, пока не проверите, что агентство или риэлтор действуют как юридические лица, зарегистрированы в ЕГРЮЛ и осуществляют деятельность законно.

Другие советы

Если вы поручаете агенту от своего имени и за свой счет продавать ваш объект, имейте в виду, что все обязательства по основному договору купли-продажи или аренды ложатся на вас, несмотря на то, что сделку заключает риэлтор.
Обратите внимание на правила по расторжению договора. В типовых формах таких сделок, клиент имеет право в любое время расторгнуть договор, заплатив исполнителю за фактически оказанные услуги и понесенные расходы. Вот здесь и пригодятся подробные отчеты о проделанной работе с подтверждающими документами, например, распечатки с сайтов объявлений, акты осмотра продаваемого объекта.
Перед подписанием дайте почитать документ юристу или стороннему риэлтору.
Все непонятные пункты и сомнительные фразы уточняйте у агента, просите подробно рассказать о последствиях их нарушения.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ Как общаться с риелторомКак выбрать риэлтора - советы от RegionalRealty.ru

С риэлторскими услугами сталкивался в своей жизни каждый, а тем, кому еще не довелось, наши советы пригодятся на будущее. Главное — не связывайтесь с сомнительными фирмами и частными лицами. Ищите риэлтора по совету знакомых или отзывам в интернете, внимательно читайте документы и подписывайте только с полным пониманием их значения и юридических последствий. Удачи!

journal.regionalrealty.ru

Виды договоров для работы риэлторов.

В своих статьях я не раз обращала ваше внимание, уважаемые начинающие риэлторы, на необходимость заключать договорные отношения с клиентами в письменном виде.

Очень часто неопытные риэлторы задают вопрос - как избежать «кидалова» в нашей профессии? Заключение Договора - это законный путь оказания услуг и при этом законно получить свое комиссионное вознаграждение.

Но, это путь для честных риэлторов, зарегистрированных как индивидуальные предприниматели, а ни в коем случае для «левых» агентских сделок. Потому, что подписи на документах должно ставить лицо, имеющее для этого основания, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющий Свидетельство о регистрации своей деятельности по профилю.

Я остановлюсь на некоторых видах договоров, с которыми удобно работать риэлторам.

Приведенные примеры договоров не являются эталонами, каждая сделка индивидуальна, применяйте персональный подход к каждой сделке.

Какие же виды договоров бывают?

1. Договор об оказании риэлторских услуг.

Услуги риэлтора разнообразны, перечень указан в статье Услуги риэлтора.

Условия любых договоров должны соответствовать действующему Российскому законодательству.

Гражданское законодательство не содержит требований относительно обязательных условий в Договоре об оказании риэлторских услуг, поэтому риэлтор вправе самостоятельно разрабатывать условия данного договора.

Есть несколько обязательных моментов ( ст. 426 ГК РФ), которые должны отражаться в этих договорах:

- право подписи имеет юридическое лицо или индивидуальный предприниматель- четко обозначен предмет договора (объект недвижимости, его адрес)- сроки действия договора- Обязанности сторон по договору (Заказчик-Исполнитель, или Риэлтор- Клиент)- стоимость услуги- порядок выплат комиссионного вознаграждения

Дополнительные моменты:

- графа о возмещении убытков, уплате неустойки, выплате штрафа.

Неотъемлемые приложения: ( в случае необходимости)

- Перечень услуг- график платежей-Дополнительное Соглашение

Сопутствующие документы:

- Акт сдачи- приема работ ( услуг), без него нет оснований приходовать заработанные денежные средства-Отчет исполнителя- Отчет исполнителя о расходах

Образец такого договора можно увидеть здесь… Напоминаю, каждый договор - индивидуален, образец договора применяйте,но адаптируйте к своим условиям по сделке!

2. Договор Поручения. ( ст.49 ГК РФ, ст.971-979)

Этот договор может быть эксклюзивным и простым. В основном заключается с Продавцом объекта недвижимости.

- Заключается между юридическим лицом ( индивидуальным предпринимателем) , с одной стороны, и физическим или юридическим лицом с другой стороны. Стороны по Договору поручения определены как Доверитель (заказчик ) и Поверенный ( исполнитель)- Поверенный обязан исполнять все поручения, данные Доверителем в этом договоре. Отчитываться за проведенные действия, согласно пунктам договора.- Доверитель обязан возмещать Поверенному издержки, принимать без задержек работу Поверенного, оплачивать комиссионное вознаграждение Поверенному.- Доверитель обязан выдать Поверенному доверенность, можно в простой письменной форме (п.1, ст. 975 ГК РФ) на все действия, указанные в Договоре Поручения (рекламировать, проводить просмотры, принимать от имени Доверителя залоги, задатки, авансы и др. действия). Но, на услуги непосредственно по сделке требуется нотариальная доверенность. Например, для регистрации в Росреестре, для сбора документов к продаже и др.)

Договор Поручения более четко определяет круг полномочий Поверенного по осуществлению юридических действий. При продаже эксклюзивного объекта, лучше заключать договор Поручения с правом принимать задатки, залоги, авансы на ответственное хранение и заключать от имени Доверителя( Продавца) Предварительный договор.

Образец такого договора можно увидеть здесь…http://www.piznes.ru/contract-samples/contract11_04.html

В чем разница, можете спросить вы? И с каким договором лучше все-таки работать риэлтору?

Лично я предпочитаю раздельную схему по заключению договоров с клиентами.

• Лучше свои комиссионные отделить от общей сделки купли-продажи, заключив Договор об оказании риэлторских услуг. Причин несколько, во-первых, в случае несостоявшейся сделки, я могу все равно претендовать на вознаграждение на основании выполненных риэлторских услуг. Во –вторых, такой договор можно заключить и Продавцом и с Покупателем, ведь услуги для них могут быть разными, соответственно два раза получить вознаграждение. В- третьих, отвечать только за свои недочеты, ошибки и недоработки, а не за капризы клиентов, проходящих по сделке.• Предварительный договор заключать между Покупателем и Продавцом, где фиксируются суммы продажи, к которым Агент не имеет никакого отношения. Ответственность сторон при этом за неисполнение условий договора несут непосредственно Продавец и Покупатель.• Можно составить 3-х сторонний договор, по желанию клиентов, между Продавцом, Покупателем и Риэлтором.

Договоры бывают разные.

3. Предварительный договор + Соглашение о задатке (залоге, авансе)

Цель Предварительного договора – защищать интересы будущей сделки между Продавцом и Покупателем и застраховать риски по уклонению от взятых обязательств по договору сторон сделки.Такой договор удобно заключать, если это не быстрая сделка, а требуется время для подготовки документов, для организации сделки, для получения всей остальной суммы денег.

Положительные стороны:

- объект недвижимости закрепляется за конкретным Покупателем по фиксированной цене- Покупатель гарантирует свою платежеспособность – вносит предоплату ( задаток, залог, аванс)-Продавец гарантирует чистоту сделки- устанавливаются четкие сроки заключения Основного Договора купли-продажи

Неотъемлемое приложение:

- Соглашение об авансе, задатке, залоге

Образец такого договора можно увидеть здесь…http://www.proekt-007.ru/dogovor/dogovor002.html

4. Договор на оказание информационно-консультационных услуг

Обычно применяется в случае оказания услуг по аренде (найме) жилого помещения. В чем удобство для риэлтора?

- Одноразовая услуга. Получил деньги и забыл- Договор аренды ( найма ) заключают между собой Наниматель и Наймодатель (мы предоставляем бланки и консультацию по заполнению).- Расчеты между сторонами Риэлтор не контролирует- это нереально, не несет ответственности за недобросовестность сторон

Образец такого договора можно увидеть здесь…http://www.businesspravo.ru/Doc/DocShow_DocID_14.html

Как же убедить клиента заключить Договор с риэлтором? Самые конкретные рекомендации можно получить здесь.

Желаю успехов в нелегком риэлторском труде!

Понравился материал? Добавьте в свои закладки - возможно, он будет полезен Вашим друзьям:

realtscool.com

Заключение договора с риэлтором: на что обратить внимание

В современном российском законодательстве нет никаких указаний, которые бы касались риэлторской деятельности. Поэтому все договора, которые заключают агентства и юридические фирмы представляют собой смешанный тип договоров, и их надо внимательно вычитывать и проверять. Перед тем как подписать такое соглашение, клиент должен разобрать все непонятные ему вопросы.

Следует обратить внимание на пункты, которые регламентируют деятельность риэлтора по отношению к клиенту. Вы должны точно знать, какую вам надо заплатить сумму за оказанный объем услуг. Это можно посмотреть в специальном листе с тарифами агентства. Иногда клиентам предлагают заказать усиленное продвижение недвижимости. Это значит, что риэлтор будет рассылать больше объявлений и предложений. Но за такую услугу вам придется дополнительно заплатить.

Также внимательно изучите ваши обязанности по договору. Возможно, агентство предложит вам требования, которые вас не устраивают. Но слепое подписание договора, заставит их исполнять. Поэтому, когда вы решитесь воспользоваться услугами риэлтора, то будьте готовы подписать предложенный вам вариант соглашения. Чтобы не создать себе дополнительных неудобств, вы должны руководствоваться несколькими правилами, при принятии такого решения. Также рекомендуем обращаться в проверенные агентства, например Этажи, работающего по всей России.

Проверяем риэлтора

Сначала вам необходимо убедиться в том, что разговаривающий с вами человек, действительно представляет интересы риэлторской компании и не является мошенником. Для этого вам необходимо выполнить следующие действия:

Прежде всего, попросите ксерокопии документов удостоверяющих личность. Если же человек представляет интересы какого-то агентства, то обязательно должна быть доверенность, в которой указываются полномочия рэлтора. Ксерокопию этого документа тоже надо взять. И так надо сделать, даже если на вас косо смотрят, потому что это залог вашей безопасности. В некоторых компаниях, например, прописывают, что обязанности риэлтора указаны в их уставе. В таком случае, надо попросить предоставить этот документа. Если агентство действительно работает честно, то никто такую информацию от вас скрывать не будет. В противном случае, стоит подыскать для решения вопросов другую контору.

На втором этапе попросите представить вам документы, подтверждающие государственную регистрацию компании. Там должно быть указано, когда она была поставлена на учет, и платит ли налоги. Таким образом, вы сможете проверить легализована ли деятельность у агентства.
И в конце поинтересуйтесь, по какому юридическому адресу зарегистрирована компания. А после этого проверьте, так ли это на самом деле. Бываю такие случаи, когда по указанному адресу находятся совершенно другие заведения, или вообще обычный дом. Если же все данные совпали, то значит, что компания работает в открытую и деятельность ее полностью легализована.

Шрифт договора

На втором этапе рассмотрения договора, вам необходимо обратить внимание на шрифт, которым он напечатан. В большинстве случаев встречаются отдельные пункты или сноски, которые напечатаны очень мелкими буквами, что делает их менее заметными. Но как показывает практика, именно там прописывается ваша материальная ответственность за невыполнение определенных пунктов. Поэтому, старайтесь обращать больше внимание именно на эту информацию, а не ту, которая прописана крупным шрифтом.

Нюансы договора

Теперь необходимо ознакомится со всеми нюансами договора. Например, риэлтору могут потребоваться оригинальные документы на недвижимость. Не стоит бояться выполнять этот пункт, потому что, если бы вы были покупателем, то тоже отказались бы оставлять аванс, за одно только честное слово. В таких делах все обязательно должно быть подкреплено документально. Поэтому вам необходимо только составить акт о том, что вы передали документы на хранение представителю агентства.

Кроме того, риэлторские компании часто просят предоставлять клиентов полную информацию о себе, семейном положении и другие документы. Это объясняется тем, что агентства заинтересованы в том, чтобы вы быстрее продали свою недвижимость. И они стараются всячески этому помочь. Поэтому, если вы будите указывать о себе неточную информацию, или откажитесь выполнять оговоренные условия, то кроме возможных штрафных санкций, ваша сделка может сорваться.

Также для вашего же блага, в договоре прописывается пункт о том, что вы должны в обязательном порядке показывать квартиру всем потенциальным клиентам. В строго назначенную дату и время вы должны быть по указанному адресу. Конечно, ваши возможности агентство тоже будет учитывать, и назначать удобное для вас время. Но если вы будите уклоняться от выполнения этого обязательства, то компания может расторгнуть с вами заключенный ранее договор.

При внимательном прочтении договора, вы найдете пункт о том, что все необходимые документы может собрать риэлтор. Но такое право должно быть в обязательном порядке заверено у нотариуса. Из-за отсутствия такого документа, риэлтор не сможет представлять ваши интересы в других компаниях.

Если же вы найдете в договоре пункт о том, что должны в письменном виде составить свои условия, то его надо обязательно выполнить, так как от этого будет выгодно только вам самим. В том случае, если вам не понравится предложенный риэлтором вариант, то вы сможете его оспорить в офисе компании. А доказательством вашей правоты, как раз и будет являться этот пункт договора. И будьте уверены, что на вашу жалобу отреагируют соответственным образом. В таких организациях тоже существует своя дисциплина. И прежде всего, сотрудники должны учитывать интересы обращающихся к ним клиентов, для продвижения компании.

Вас не должно смущать указание на то, что в сделке могут принимать участие третьи лица. Это могут быть адвокаты или юристы, которые помогают оформить сделку правильно и законно. Если в дальнейшем помощь таких сотрудников понадобиться, то это должно быть отражено в подписанном договоре.

Если вы узнаете, что риэлторская компания застраховала свою профессиональную ответственность, то это свидетельство того, что она имеет сертификат, и ей можно доверять.

Изучаем минусы компании

На этом этапе вы должны разобраться со всеми минусами, которые могут возникнуть при проведении сделки, в выбранной вами компании:

Некоторые агентства дают возможность заработать своим сотрудникам несколько нелегальным способом. Риэлтор, который будет вести вашу сделку, может получить прибыль на ценовой разнице. Это идет в плюс к той сумме, которую вы самостоятельно заплатите за оказанные услуги. Другими словами, риэлтор может продать вашу недвижимость дороже той цены, которая указана в договоре.

О дополнительном заработке компании может свидетельствовать тот факт, что по договору, вам запрещено общаться с покупателем или его представителем. Благодаря этому, риэлтор может продать вашу сделку за большую сумму, которая будет выгодна ему. Поэтому, если вы при прочтении договора нашли этот пункт, то знайте, что это скрытая комиссия компании.

И последний пункт может преподнести вам большой сюрприз. В том случае, если вы захотите расторгнуть договор с агентством, то вам придется возместить ей материальный ущерб. Но здесь следует обратить внимание на то, что компания не может с вас взять любую сумму. Размер штрафных санкций не может быть больше, чем риэлторская комиссия, которая составляет максимум шесть процентов от суммы сделки. Обычно о таких обязательствах стараются не упоминать, и сведения прописывают мелкими буквами, чтобы клиент не обратил на это внимание.

Поэтому, пользоваться риэлторскими услугами сегодня не только удобно, но и безопасно, так как за качество сделки полную ответственность несет агентство. Но, необходимо тщательно узнать все нюансы и условия, прежде чем подписать соответствующий договор.

www.stroysmi.ru

как не попасть впросак? : RUcountry

Современным российским законодательством не регламентирована риэлторская деятельность, поэтому и специальных договоров, которые бы заключались в связи с оказанием риэлторских услуг, не существует. Подобные услуги могут оказывать как агентства недвижимости, так и отдельные юридические лица или юридические фирмы. В статье попробуем разобрать наиболее очевидные моменты договоров, которые может увидеть даже человек, в планы которого продажа или покупка недвижимости не входила.

Как бы риэлтор не называл заключаемые им договора (эксклюзивный договор, договор на оказание услуг или договор поручения), они всегда являются договорами смешанного типа. Не зависимо от названия, которое дано документу, клиент всегда должен внимательно знакомиться со всеми строчками данного договора, вникать в суть непонятных пунктов и письменно оформлять пожелания и требования, а лишь потом его подписывать.

Читая договор, потенциальный клиент риэлтора должен обратить особое внимание на обязательства компании и её ответственность. То есть, на то, за какие услуги и за какой их объём он должен будет заплатить. Риэлторами может быть предложена как тарификация по определённым услугам, так и оплата за результат. В список тарифицируемых услуг может входить рассылка объявлений и показ вариантов. То есть, чем больше риэлтор показывает вашу недвижимость, чем больше размещает объявлений в интернете и в газетах, тем выше его гонорар.

Стоит обратить внимание и на обязанности клиента. Учтите, что их придётся выполнять, поэтому они должны быть разумны и легко выполнимы. А теперь перейдём к подробным моментам договоров.

Шаг первый. Проверка полномочий человека, выступающего в качестве риэлтора, и документов

Во-первых: стоит снять ксерокопию паспортных данных человека, выступающего в качестве риэлтора, а также проверить, имеет ли он полномочия, позволяющие подписывать договор. Не стоит бояться, что на вас косо посмотрят, если вы попросите сделать ксерокопии документов риэлтора, это вполне нормальная практика.

Если человек, предлагающий заключение договора на оказание риэлторских услуг, выступает по доверенности от лица компании, следует запросить эту доверенность и снять её копию. В доверенности всегда указываются полномочия представителя, среди которых должно быть и подписание конкретных договоров.

При составлении доверенности некоторые компании зачастую указывают, что полномочия описаны в уставе компании. Если в вашем договоре было обозначено именно это, то требуйте предоставить текст уставного документа и предоставления информации о том, кто и когда был назначен на соответствующую должность. Компания, которая не пытается действовать вопреки законодательству, никогда не станет скрывать эту информацию.

Во-вторых: изъявите желание ознакомиться с учредительными документами, а именно, свидетельством о постановке агентства недвижимости или юридической фирмы на налоговый учёт, а также свидетельством о его государственной регистрации. Это поможет убедиться, что риэлтор не является "чёрным".

В-третьих: узнайте юридический адрес компании и проверьте, не соответствует ли он какой-то комнате в жилом доме. Существуют риэлторские компании, которые пользуются арендованной комнатой, а в учредительном документе указывают несуществующий адрес. Это покажет, ведёт ли компания не совсем законную деятельность, или является порядочной.

Шаг второй. Знакомство с договором

Использование шрифтов разных размеров вошло в практику компаний. Хоть порядочный риэлтор и не станет использовать разные шрифты, всё же они встречаются практически в любом договоре.

Обычно за мелким шрифтом скрывают материальную ответственность организации или непосредственно самого агента, заключающего договор. Следует внимательно изучать пункты, написанные более мелким, нежели вся остальная информация, шрифтом.

Шаг третий. Замечаем особенности

Договором указано, кто именно должен заниматься сбором документов.
Иногда продавца просят передать риэлтору на хранение документы и это подчёркивают в договоре. Этот пункт хоть и настораживает, всё же легко объясним: покупатели отказываются вносить аванс за квартиру, если риэлтор не предъявляет подлинные документы. Для вашей же безопасности и большей уверенности стоит составить акт приёма-передачи документов на хранение, который будет дополнять договор.
Документально должны быть подтверждены обязательства клиента, по которым он должен выполнять требования риэлтора по поводу явки в определённое время в назначенное им место. Например, это касается показа квартиры или совершения самой сделки. Если клиент отказывается прибыть в определённое время в назначенное место и при этом не изъявляет желания перенести её, это может расцениваться как уклонение от обязательств. В том, что риэлторская компания потребует предоставления информации о местонахождении клиента, его семейном положении и документах, нет ничего необычного. Основываясь на этой информации и документах, риэлтор работает, планирует встречи и решает другие вопросы, поэтому любое скрытие информации или подача ложной информации могут повлечь за собой как минимум срыв сделки.
Клиент должен содействовать просмотру предложенных риэлтором вариантов, что обязательно включают в договор. Если клиент всячески отходит от данного пункта и не желает, например, показывать свою недвижимость потенциальным покупателям, риэлторская компания может расценивать это как отказ от выполнения обязательств или же как расторжение договора. В таком случае клиент будет обязан выплатить неустойку.
Договором может быть предусмотрен пункт, в котором говорится о подписании и предоставлении риэлтору доверенности по сбору документов. Без данного документа риэлтор просто не сможет представлять интересы клиента в той или иной организации.
Пункт, указывающий, что клиент риэлторской компании должен письменно оформлять свои требования и пожелания, должен присутствовать в договоре. В этом нет никакого подвоха и даже наоборот: при каких-то разногласиях будет легче доказать, что риэлтор нашёл совсем не тот вариант, который хотел его клиент.
Вполне нормальным является требование о том, что по окончании работ будет подписан акт выполненных работ. У сотрудников компаний есть свои обязательства, в компаниях существует финансовая дисциплина и требуется отчётность, поэтому закрывать договоры им необходимо.
В договоре может быть указано на право привлечения третьих лиц для исполнения каких-либо обязательств по договору. То, что могут привлекаться дополнительные сотрудники (адвокат, юристы или кто-либо ещё), помощь которых будет необходима при проведении сделки, не должно вас смущать.
Профессиональная ответственность риэлторской компании и её сотрудников может быть застрахована. Это говорит о том, что компания является сертифицированной, и не должно смущать клиента.

Шаг четвёртый. Возможные минусы

Во-первых: в договорах с некоторыми компаниями присутствует пункт, согласно которому сотрудник компании имеет право на разницу между ценой продажи и ценой, указанной в соглашениях с клиентом. Иначе говоря, этот пункт предусматривает скрытую комиссию, которую компания попытается заработать помимо суммы, заплаченной официально за предоставленные услуги.

Во-вторых: нередко в договоре указывается запрет общения между человеком, заключившим договор, и собственником приобретаемой недвижимости (его представителями). Это может свидетельствовать о намерениях заработать на скрытой комиссии.

В-третьих: договор с риэлтором может содержать пункт, по которому клиент за расторжение договора в одностороннем порядке должен будет выплатить неустойку в размере определённой платы. Обратите внимание, что эта неустойка не может превышать риэлторскую комиссию, которая составляет 3-6 % от стоимости недвижимого имущества.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

rucountry.ru

как не попасть впросак — ВикиСтрой

На страницах нашего Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru мы уже рассказали о том, как грамотно поговорить по телефону, знакомясь с ситуацией на рынке недвижимости (Выбор квартиры: как избежать ловушки, обзванивая продавцов), и чем отличается маклер от риэлтора (Маклер или риэлтор: кто принесет больше пользы). Сегодня у нас очередной урок - будем учиться правильно читать договор с риэлторской компанией. Наш наставник — судья третейского суда, председатель комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг Московской Ассоциации Риэлторов, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты» Вероника Панкова.

Какие бывают договоры

Итак, агентство выбрано. Потенциальный клиент риэлторов приходит на заключение договора.

Сейчас в нашей стране нет специального законодательства, регламентирующего риэлторскую деятельность. Соответственно, нет специального договора на оказание риэлторских услуг. Поэтому риэлторские услуги у нас могут оказывать как агентства недвижимости, так и юридические фирмы. Единого вида договора с клиентом не существует. Поэтому на практике каждая риэлторская компания разрабатывает и использует именно тот договор, которой удобен ей, то есть защищающий интересы именно этой компании.

Сейчас наиболее распространены несколько видов договоров продавца недвижимости с агентством:

— договор на оказание риэлторских услуг;

— договор поручения;

— эксклюзивный договор.

Как бы риэлторы ни назвали документ, на деле это договор смешанного типа, содержащий элементы многих типов договоров. Клиент риэлторов должен запомнить правило. Перед подписанием договор надо внимательно прочитать, обращая внимание на все пункты, которые кажутся непонятными.

Общие рекомендации таковы: прочитав договор, важно выяснить, какие действия компания обязуется совершить для клиента и в каком объеме. То есть, за какой объем услуг клиент платит риэлторам. Агентство может предложить тарификацию своих услуг или оплату определенных этапов. И то, и другое приемлемо. Но, согласуя стоимость услуг, всегда надо уточнять, за что именно, за какую проделанную работу, риэлторы берут деньги.

Также важно выяснить соотношение прав и обязанностей сторон. Обязанности, возлагаемые на клиента риэлторов, должны быть разумны и выполнимы, они должны следовать из практики риэлторской деятельности. А теперь перейдет к подробностям.

Шаг первый

Проверьте полномочия и документы

Есть некоторые моменты, на которые следует обратить внимание перед подписанием договора.

Во-первых, необходимо проверить полномочия человека, который подписывает договор. Надо переписать его паспортные данные, а лучше снять ксерокопию. Это нормальная практика, поскольку сами компании, подписывая договор с клиентом, обязательно делают ксерокопию его паспорта.

Если от лица риэлторской компании выступает человек, действующий по доверенности, то надо обязательно посмотреть этот документ и получить копию на руки. В доверенности обязательно нужно обратить внимание на полномочия. Обладает ли человек полномочиями для подписания договоров, и каких именно. Если написано, что полномочия предусмотрены уставом, то надо открыть устав и посмотреть, кто и когда назначался на эту должность. Риэлторская компания, работающая в соответствии с законодательством, из этих данных тайны не делает.

Во-вторых, в некриминальных компаниях при заключении договора покажут учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации и о постановке на налоговый учет.

В-третьих, при подписании договора надо узнать, на каких условиях компания занимает помещение, в котором находится. Бывают ситуации, когда компания арендует какую-то комнату, а в качестве юридического в учредительных документах указан несуществующий адрес.

Шаг второй

Мелкий шрифт изучите с лупой

Существуют некоторые моменты, на которые при ознакомлении с договором следует обратить особое внимание. Порядочные риэлторы не используют разные шрифты. Если в договоре человек, пришедший в агентство, увидел какой-то пункт, напечатанный мелким шрифтом, то его надо особенно внимательно прочитать. Мелкий шрифт характерен, как правило, для пунктов, касающихся ответственности агента или самого клиента в случае невозврата ему денежных средств.

Шаг третий

Читаем договор, обращая внимание на плюсы

Плюсы: эти пункты в договоре смущать не должны

+ В договоре четко написано, кто должен собрать документы: агентство или клиент.

+ Продавец квартиры передает риэлтору перед продажей на хранение документы. В столице сложилась практика, что риэлтору не внесут аванс за квартиру, если он не предъявит подлинники документов. Но чтобы себя обезопасить, составьте в дополнение к договору акт приема-передачи документов.

+ В договоре риэлторы прописывают обязательства, которые помогут им правильно организовать сделку. Для клиента это обычно требование явиться в час, день и место проведения сделки, назначенные организатором - риэлторской компанией.

Правильно, когда компания требует предоставления достоверной информации о местопребывании, семейном положении, документах, удостоверяющих личность продавца недвижимости. Ведь именно с этими документами риэлторам придется работать. Любое предоставление недостоверной информации может привести к тому, что как минимум сделка сорвется, как максимум, сделку признают недействительной.

+ По общей сложившейся практике клиент обязан всячески содействовать риэлтору в организации сделки. Он должен предоставлять возможность для просмотра недвижимости. Если речь идет об альтернативе, то должен выезжать на просмотры вариантов. Если клиент не хочет ездить вместе с риэлтором или не желает открывать дверь своей квартиры «незнакомцам», то это всегда можно рассматривать, как отказ от выполнения обязательств по договору. А значит, клиента либо оштрафуют, либо вообще разорвут с ним договор.

+ Совершенно нормально, если риэлторы попросят клиента предоставить им доверенность, например, по сбору документов. Без доверенности представлять интересы клиента в разных организациях просто невозможно.

+ Иногда бывает, что клиент хочет изменить свои пожелания. Значит, надо оформлять свои требования письменно, - такой пункт тоже должен содержаться в договоре. Иначе клиент потом не докажет, что хотел купить другую квартиру. Риэлторы будут утверждать, что подобрали именно тот вариант, который указан в договоре.

+ Нормальное требование, чтобы по окончании всех работ был подписан акт выполненных работ. Надо понимать, что в компаниях существует своя отчетность, своя финансовая дисциплина и им нужно закрывать договоры на оказание услуг.

+ Не должен настораживать пункт о привлечении третьих лиц для исполнения обязательств по договору. Риэлторы часто включают этот пункт в договор. Например, могут привлекаться сотрудники, работающие по агентскому договору, адвокаты, юристы и т.д., то есть те профессионалы, которые помогут провести сделку.

+ Очень хороший пункт договора, в котором говорится о том, что профессиональная ответственность риэлтора застрахована. Страхуют свою деятельность, как правило, сертифицированные компании.

Шаг четвертый

Отмечаем минусы

— Некоторые фирмы в свой договор включают пункт, в соответствии с которым они имеют право на разницу между реальной ценой продажи и той ценой, которая зафиксирована в каком-либо соглашении с клиентом. Имейте в виду, что речь идет о скрытой комиссии – тех деньгах, которые компания пытается заработать «сверх» сумм, заплаченных вами компании официально. Вывод – компания работает непрозрачно.

— Иногда в договоре содержится пункт, запрещающий клиенту общаться с представителями продавца или непосредственно собственниками приобретаемой недвижимости. Как правило, этот пункт тоже свидетельствует о намерении компании сформировать скрытую комиссию.

— Штрафы за то, что клиент решил расторгнуть договор в одностороннем порядке в период его действия, правомерны, но лишь в размере, сопоставимом с оплатой риэлторских услуг. Напоминаем, что риэлторская комиссия составляет 3-6% от стоимости квартиры. Размер штрафа не должен ее превышать!

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

Мы попытались обратить внимание на очевидные вещи, которые видны и непрофессионалу. Они показывают, если можно так сказать, уровень порядочности агентства. Это вы сразу поймете. А дальше, если агентство вас устраивает, потребуется разбирать договор «по косточкам», и тут уж лучше всего на услугах юриста не экономить.

www.wikistroi.ru

Зачем нужен договор с риэлтором и как правильно его составить

Договор с риэлтором: пункты важные и пункты опасные

Источник: Realty.dmir.ru

Готовясь к покупке или продаже недвижимости, понимаешь, что рано или поздно придется иметь дело с риэлтором. И не только потому, что напрямую найти вторую сторону для сделки довольно сложно, но и потому, что самостоятельно разобраться в юридических тонкостях еще сложнее. Не сомневаться в надежности специалиста по недвижимости поможет договор. Как его составить и про какие пункты важно не забыть.

А зачем вообще договор?

Таким вопросом чаще всего задаются люди, уверенные, что функция риэлтора во время сделки — чисто посредническая, т.е. «свести» продавца и покупателя и за это получить вознаграждение. И не все знают, что добропорядочные риэлторы берут на себя гораздо больше — даже больше, чем за ними закреплено законом. Требования к квалификации риэлторов не прописаны ни в одном нормативно-правовом акте. А их аттестация и сертификация — дело добровольное. При этом далеко не все идут на это. По словам адвоката Олега Сухова, в Москве аттестован только 451 риэлтор, а сделки проводят порядка 10 тысяч человек. И для подтверждения своих благих намерений надежные риэлторы предлагают клиенту заключить договор. К тому же агентства оказывают услуги только на договорной основе.

Кирилл Брюлин, генеральный директор риэлторской компании Brulin&Partners:

— Любой договор составляется для того, чтобы прописать права и обязанности сторон, иными словами — кто какие функции выполняет и кто за что несет ответственность. Договор позволяет после заключения сделки не спорить относительно того, кто что говорил и что на самом деле имел в виду. Также договор дисциплинирует стороны, побуждая их исполнять принятые на себя обязательства.Риэлтор должен гарантировать прозрачность отношений с клиентом, юридическую чистоту объекта недвижимости и безопасность проведения сделки. Но многие вещи законодательно не закреплены и есть сложившаяся практика, обкатанные формулировки и наработки, которые позволяют выстроить доверительные отношения с клиентом.

Олег Сухов, адвокат, руководитель юридического центра Олега Сухова:

— Достаточно часто встречаются ситуации, когда недобросовестный риэлтор, взяв аванс за работу, бесследно пропадает, уклоняется от исполнения обязательств. Чтобы сократить риск неблагоприятных последствий, понудить риэлтора к выполнению условий договора или взыскать оплаченную сумму, и необходим договор, заключенный в письменной форме.

А бывает и так, что клиент хочет составить договор, а риэлтор переводит тему или отводит глаза со словами: «Зачем договор, если есть реальный покупатель-продавец?». Тут нужно насторожиться — скорее всего, вы встретили именно посредника, который совершенно далек от событий и правил рынка недвижимости.

Кирилл Брюлин:

— Действительно, есть риэлторы, которые выполняют чисто посредническую функцию, не давая никаких гарантий. Они спокойны, у них не болит голова, они всегда готовы пойти на условия клиента, так как хотят быстрее провести сделку и получить вознаграждение. Им безразлично, что клиент может «попасть» на налог, они не озабочены правовыми вопросами, их особо не заботят безопасность сделки и детали. К сожалению, по таким «специалистам» судят зачастую обо всех риэлторах.

Границы ответственности риэлтора

Давайте разберемся, за что риэлтор может нести ответственность, а за что — нет, т.е. чего можно от него ожидать и потом, в случае обмана, требовать в суде, а чего – невозможно. С одной стороны, риэлтор несет ответственность именно в рамках заключенного с клиентом договора и в первую очередь должен гарантировать исполнение взятых обязательств: например, продать, купить или сдать внаем квартиру.

Андрей Андреев, специалист по недвижимости и предпродажной подготовке агентства недвижимости «Квартал-М»:

— Ответственность риэлтора лежит только за переговоры между продавцом и покупателем. За что же платят деньги риэлтору? Ответ прост — за результат. С какой бы задачей клиент ни обратился к риэлтору, ему важен результат, а не то, как этот результат достигается. Риэлтор несет ответственность за последствия.

С другой стороны, юристы утверждают, что риэлтора трудно привлечь к судебной ответственности, так как с точки зрения закона он не является гарантом так называемой «юридической чистоты» сделки, за которую больше всего волнуются клиенты. Кстати, такого понятия в законе вообще нет, но под ним подразумевается следующая формулировка: «отсутствие оснований, установленных ст. 166-179 Гражданского Кодекса РФ, которые могут привести к признанию недействительной сделки купли-продажи недвижимости или иным образом ограничить покупателя в его правах владения, пользования и распоряжения недвижимостью».

Кирилл Брюлин:

— Если у меня есть хотя бы малейшие сомнения в том, что в истории сделок с объектом недвижимости все было хорошо, я буду или проверять дальше, пока не буду уверен в своей правоте, либо откажусь от проведения такой сделки, ведь цена вопроса равна цене объекта недвижимости. Если с приобретенной недвижимостью что-то не так, сделка может быть признана недействительной, и тогда покупателю придется вернуть недвижимость продавцу, а продавец должен будет вернуть покупателю деньги. Но это если они у него есть. А если уже нет? Если деньги потрачены?

К сожалению, риэлторы не могут официально получить некоторые данные по объектам недвижимости и по собственникам, которые необходимы для оценки юридической чистоты объекта недвижимости, но в большинстве случаев мы научились решать такие вопросы, и решать оперативно. По результатам экспертизы клиенту выдается юридическое заключение, в котором риэлтор описывает все особенности объекта недвижимости и делает выводы, можно ли его приобретать или нет.

Олег Сухов:

— Как бы тщательно риэлтор ни проверял юридическую чистоту объекта, это не даст полной гарантии того, что сделка не будет когда-либо и кем-либо оспорена, а договор купли-продажи признан судом недействительным. Риэлтор может, но не обязан давать оценку правоустанавливающим документам на объект недвижимости, если документы оформлены надлежащим образом и по внешним признакам не вызывают сомнений в подлинности. Риэлтор также не обязан предпринимать какие-либо действия по выявлению скрытых дефектов объекта недвижимости и вообще давать советы клиентам по вопросам, которые прямо не обозначены в его обязанностях по условиям договора. Риэлторов нельзя привлечь к судебной ответственности в качестве третьей стороны, так как продавец и покупатель вступают в правоотношения самостоятельно, и, соответственно, при возникновении дальнейших разногласий риэлторы остаются в стороне.

Правда, бывают случаи, когда суд устанавливает непрофессионализм риэлтора, из-за которого его клиент потерял деньги или лишился прав на недвижимость.

Алина Дмитриева, директор компании «Мой Семейный Юрист»:

— Если риэлтор сопровождает процесс заключения договора купли-продажи между продавцом и покупателем, то именно он несет ответственность за сохранность полученных от одной из сторон документов. В случае утраты таких документов риэлтор обязан восстановить их за свой счет.

Договор на любой вкус

Стоит отметить, что в законе нет и понятия «договор с риэлтором», поэтому для рынка недвижимости не существует типового договора, который можно просто скачать в интернете как при купли-продаже автомобиля. Каждое агентство или частный риэлтор использует свой вариант договора. По сути, это договор смешанного типа, который включает элементы из многих других договоров. Чаще всего за основу берется договор на оказание услуг, договор поручения или эксклюзивный договор. К тому же Гильдия риэлторов разработала образец договора, который прошел юридическую экспертизу, соответствует действующим законам и подходит для современного рынка недвижимости.

Алина Дмитриева:

— Перед тем, как заключить договор с риэлтором, потенциальному покупателю квартиры необходимо определиться, что именно он хочет получить от риэлтора: только подбор квартиры, а дальнейшие переговоры вести напрямую с продавцом понравившегося объекта или доверить риэлтору полностью сопровождение сделки. Если необходимо осуществить только поиск (подбор) квартиры, то важно максимально подробно описать потенциальный объект для проживания (район, описание жилого дома, где будет располагаться квартира, размеры жилой площади и т.д.). Если риэлтор полностью сопровождает сделку по покупке недвижимости, то он должен предоставить клиенту полный пакет документов на приобретаемую недвижимость или в случае продажи недвижимости стараться максимально обезопасить клиента от возможных рисков.

Пункты, без которых нельзя

Договор с риэлтором должен обязательно содержать определенные разделы.

1. Стороны договора. Здесь должно быть определено, между кем заключен договор (если это агентство, то в конце документа должны быть указаны его реквизиты и адрес, если частное лицо — его паспортные данные и приложена копия паспорта, подтверждающая эту информацию).

2. Предмет договора, где прописано, ради каких целей договор заключается. Если речь идет о продаже квартиры, то необходимо ее описание. Если вы нанимаете риэлтора для покупки, четко изложите в этом разделе свои пожелания по искомому объекту.

3. Обязательства сторон — расписан объем работ, который должны проделать риэлтор и клиент. Обычно в договоре это выглядит как подробный перечень услуг, которые риэлтор собирается вам оказать. Прочитав договор, задайте себе вопрос: «Понятно ли, какие услуги собирается оказать риэлтор? Понятно ли, за что я буду платить ему деньги?» Если вы видите конкретные ответы на эти вопросы, значит, все нормально. Также нужно четко оговорить, кто производит сбор документов. Если эта задача будет возложена на агента, то для него необходимо будет оформить у нотариуса доверенность, без которой ему не дадут никаких справок касательно вашей квартиры. Для продажи квартиры вы должны будете передать на хранение риэлтору подлинники документов, так как в большинстве случаев риэлтору не отдадут аванс за квартиру без оригиналов документов. Этот момент тоже нужно отразить в договоре, а еще лучше — составить отдельный акт приема-передачи документов. Что касается обязательств клиента, то к ним относятся: содействие и помощь риэлтору, которая может проявляться в гибкости организации просмотра квартиры (для продажи или сдачи в аренду) или обязательная явка для проведения сделки в точное место, день и час, обозначенные риэлтором.

4. Сроки исполнения обязательств. Юристы рекомендуют заключать договор на определенный срок, не превышающий 3 месяца. В случае необходимости его потом можно просто продлить. Формулировка «до выполнения обязательств» в бессрочном договоре должна насторожить, потому что в такой ситуации вы можете ничего не добиться от агента годами. А если вам нужно, скажем, быстро приобрести жилье и успеть сделать в нем ремонт перед рождением ребенка? Тогда без четких сроков не обойтись. И еще обратите внимание — не предусмотрен ли штраф за досрочное расторжение договора.

5. Стоимость услуг и порядок расчетов. Когда речь заходит о стоимости вознаграждения, уточните, почему именно такая сумма, из чего она складывается.

Андрей Андреев:

— Вы должны четко понимать, за что платите вознаграждение. Это может быть частичное сопровождение сделки (найти покупателя и составить договор купли-продажи) или полное сопровождение сделки на всех этапах до своего логического завершения.

6. Порядок расторжения договора. Этот важный раздел нельзя упускать из виду. Каждая сторона должна четко понимать, в каких случаях договор может быть расторгнут. Чаще всего это можно сделать в одностороннем порядке, предварительно уведомив об этом другую сторону за 30 дней до момента расторжения. Также вы можете аннулировать договор, если агент не может исполнить обязательства по договору — найти жилье, отвечающее вашим требованиям, собрать необходимые документы, провести переговоры с другой стороной. У риэлтора желание расторгнуть договор может появиться, если клиент не может организовать просмотр квартиры или постоянно меняет требования к искомому объекту.

7. Ответственность сторон. Юристы советуют составить этот раздел тоже максимально подробно, не ограничиваясь общими фразами про обстоятельства непреодолимой силы. Например, стоит отдельно прописать ответственность агентства за срыв сделки или случаи оспаривания сделки в суде по искам третьих лиц. Ответственность клиента обычно прописывают в виде конкретных штрафов. При этом учтите, что сумма штрафа не может превышать размер оговоренного вознаграждения агенту.

Андрей Андреев:

— Чтобы договор между агентством и клиентом был равнозначным, необходимо четко формулировать интересы и штрафные санкции с обеих сторон. Со стороны продавца необходимо исключить привлечение сторонних лиц и самостоятельную продажу в период действия договора.

Подозрительные пункты

Как правило, договор, предлагаемый на подпись риэлтором, защищает прежде всего интересы исполнителя. Поэтому перед подписанием важно прочитать полный текст документа, обратить внимание, нет ли сносок и условий, напечатанных мелким шрифтом. Если есть, нужно внимательно прочитать их через лупу. Как правило, мелким шрифтом составляются положения, касающиеся финансовых подвохов. Правда, агентства и риэлторы, которые работают по совести, не составляют договоры разным шрифтом.

При возникновении сомнений или вопросов по формулировке смело озвучивайте их. Помните: вы платите деньги за услуги и имеете право претендовать на качественное обслуживание.

Также обратите внимание на формулировки, запрещающие клиенту общаться с другой стороной сделки. Их наличие часто свидетельствует о том, что компания склонна формировать скрытую комиссию. Возможно, она одновременно обслуживает обе стороны одной сделки и берет комиссию с каждой стороны. К тому же ряд агентств пытаются получить разницу между реальной ценой квартиры и ценой, которая указана в соглашении с клиентом, прописывая это условие в договоре. Будьте внимательны! Это значит, что сверх вознаграждения они будут требовать от вас и эту разницу.И самое главное — никогда не соглашайтесь на подписание договора «задним числом», т.е. после фактически проведенной работы. На тот момент уже будет сложно сопоставить проделанную работу с текстом договора и уж тем более привлечь на его основании к ответственности.

Достойные пункты

А вот наличие некоторых пунктов, наоборот, должно убедить вас, что вы имеете дело с добропорядочной компанией. Очень хорошо, если компания сама предложила заключить договор и сама провела экскурс в его положения. Честные фирмы прописывают в соглашении, что профессиональная ответственность риэлтора застрахована. Это значит, что данное агентство прошло сертификацию своей деятельности. Не пугайтесь, если увидите фразу о привлечении для исполнения обязательств по договору третьих лиц. Это лишь означает, что риэлтор будет обращаться за помощью к адвокатам, юристам и другим специалистам, без знаний которых невозможно провести сделку.

…И вот сделка состоялась, деньги и ключи переданы. Что дальше?

Алина Дмитриева:

— Перед тем, как оплачивать услуги риэлтора, подпишите акт оказанных услуг, который подтверждает факт их оказания и принятия клиентом.

Только после подписания акта юридически считается, что договорные обязательства исполнены в полном объеме, а договорные отношения прекращены.

domybereg.ru

Какой договор с клиентом может заключать риэлтор? Обучение риэлторов

Начинающим и неопытным риэлторам надо учиться и привыкать работать с клиентами на основе прозрачных отношений, а этого можно достичь только лишь заключая договора с клиентом. Довольно частые вопросы поступают от вас, уважаемые риэлторы, как избежать обмана со стороны клиента.

Договор с клиентом – это самый цивилизованный и законный путь построения отношений между клиентом и риэлтором, позволяющий защитить свое комиссионное вознаграждение.

Договор с клиентом имеет право подписывать только уполномоченное лицо, это может быть юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, а также уполномоченное лицо на основании нотариальной доверенности. Поэтому, нелегальные риэлторы никогда не подписывают договора и спросить потом с них за аферы или просто недобросовестную услугу невозможно, нет подписи, нет ответственности.

В этой статье я рассмотрю некоторые виды договоров для работы риэлторов с клиентами:

Агентский договор – это договор на оказание посреднических услуг между двумя юридическими лицами или физлицом и юрлицом. Одна сторона принципал, вторая агент. Агент является исполнителем поручений принципала на возмездной основе. Это напоминает договор о намерениях заключить в дальнейшем еще один договор на совершение конкретных действий. Такой договор поможет составить этот сайт.
Договор об оказании риэлторских услуг - это договор на оказание конкретных услуг клиенту с перечнем объема работы. Стороны определены как Заказчик и Исполнитель. Риэлтор-исполнитель самостоятельно может определять условия по этому договору, так как Гражданский Кодекс не устанавливает обязательность каких - то условий по данному договору. Образец такого договора можно увидеть здесь. В статьях 423-425 ГК РФ определены некоторые обязательные требования к составлению данного договора оказания возмездных услуг.
Основные моменты:

- подпись ответственного лица ООО или ИП

- предмет договора

- обязанности сторон

- порядок расчетов

Дополнительные моменты:

- штрафы, неустойки

Неотъемлемые Приложения к Договору об оказании риэлторских услуг:

- описание объекта недвижимости

- перечень услуг

- соглашение о взаиморасчетах

К Договору об оказании риэлторских услуг имеется список дополнительных документов, просто необходимых в работе риэлтора:

- Акт сдачи-приема выполненных работ

- отчет Исполнителя

- отчет Исполнителя о расходах

Важно! Каждая сделка или клиент индивидуальны, поэтому применяйте разные удобные виды договоров!

Договор Поручения (Гл.49,ст. 971-979 ГК РФ).

- стороны по договору определены как Доверитель и Поверенный

- договор Поручения может быть эксклюзивным или простым ( обычно заключается с продавцом недвижимости)

- Поверенный обязуется исполнять поручения Доверителя на возмездной основе

- Доверитель обязан подписать доверенность Поверенному на все действия по договору Поручения ( реклама, просмотры, прием авансов и др.), доверенность допускается в простой письменной форме.

- на все действия риэлтора вне этого договора нужна все равно нотариальная доверенность ( сбор документов, регистрация и др.)

- Договор Поручения подразумевает эксклюзивность, это очень строгий юридический договор, на основании которого риэлтор может заключать Предварительный договор с покупателем без личного присутствия продавца и брать себе на ответственное хранение обеспечительную сумму ( аванс, задаток) непосредственно за объект недвижимости, а не за услуги.

Предварительный договор ( ст.429 ГК РФ) – заключается между продавцом и покупателем или доверенными лицами, риэлтор имеет право заключить с покупателем предварительный договор в том случае, если у него подписан договор Поручения с продавцом со всеми нужными полномочиями. Цель Предварительного договора – заключение в будущем основного договора купли-продажи между продавцом и покупателем. Такой договор заключается обычно в том случае, если сторонам требуется время для подготовки объекта недвижимости к продаже, например, не готовы документы или не подобран альтернативный вариант. Не рекомендуется в тексте договора вносить пункты о внесении авансовых платежей, так как цели у договора другие. Лучше составить Дополнительное соглашение о внесении аванса или обеспечительной суммы за объект недвижимости.
Договор на оказание информационно-консультационных услуг – обычно используется в случае оказания услуг по аренде (найме) объекта недвижимости. Быстрый договор, предусматривает оплату за информацию и консультацию и все, больше никакой ответственности для риэлтора не несет.

Уважаемые риэлторы, работайте легально, прозрачно, ответственно и вам будут доверять ваши клиенты!

realtshcool.ru