Росреестр разъяснил особенности регистрации права по ДДУ в электронной форме . Электронная регистрация дду в электронном виде плюсы и минусы
Если была электронная регистрация дду докумены для оформления права
Или в приложениях – в проектной декларации к объекту.
- Дополните, если у вас есть эта информация, адресом объекта и заполните прочие поля при наличии такой информации. Но можно обойтись и одним кадастровым номером
- Когда вы кликните на поиск, откроется окно с результатами. Оно может быть в виде таблицы или в виде длинного списка. В графе «Права и ограничения» будут отображаться все зарегистрированные договора долевого участия
- Ищите номер своего договора
Если вы смогли найти свой договор, значит все в порядке. Если нет, то стоит подождать 7 дней от момента подачи документов на регистрацию и выдачи справки о регистрации и попробовать еще раз.
Электронная регистрация дду
Инфо ДДУ, то можно понять, что основные претензии – это требования законодателя к получению для сделки специальной электронной цифровой подписи. Но это требование все меняет.
Процесс регистрации
Суть электронной регистрации ДДУ в сокращении количества бумаг и действий, необходимых для получения государственной услуги.
Поэтому для регистрации вам необходимы те же документы, которые потребовались бы и в очном представлении чиновникам:- Договор ДДУ
- Копия вашего паспорта
- Проектные декларации и дополнительные соглашения к ДДУ
- Если необходимо, нотариально заверенное согласие супруги или супруга на покупку квартиры
Росреестр
Чтобы сделать электронную регистрацию ДДУ через управление Росреестра, впрочем, ровно как и регистрацию вторичного жилья, нужно получить усиленную цифровую подпись.
Электронная регистрация дду: важные нюансы и последовательность оформления
Важно, чтобы договор содержал все необходимые пункты.
- Затем нужно выбрать способ подачи документов.
- После написания заявления и предоставления необходимых документов, заявитель получает расписку о том, что его обращение принято к исполнению.
- Срок регистрации составляет от 7 до 18 рабочих дней. По истечению данного времени заявителю необходимо явиться за получением выписки о праве собственности.
Завершающим этапом будет полностью собранный пакет документов и оформленные правильно бумаги.
При заключении договора важно проверить правильность указанной в нём информации. Необходимо обратить внимание, если производится регистрация ДДУ электронно, то и заявка должна быть подана в электронной форме. После её отправки заявитель получает цифровую расписку.
Учитывая то, что покупается она сроком на один год, все преимущества электронного оформления договоров обнуляются.
Чтобы отправить документы в Росреестр из офиса застройщика, иногда достаточно десяти минут.
Теперь по новой схеме оформляют документы в течение одного дня.
В 2017 году таким образом можно было зарегистрировать вторичное жильё, теперь доступна регистрация и в новостройке. С помощью электронной регистрации экономится время клиента, а служба Росреестра укрепляет свои позиции на рынке банковских услуг.
Как проверить регистрацию
В любом деле возможны недоработки, поэтому получив выписку из ЕГРН, требуется проверить регистрацию документа.
Управление росреестра: документы, необходимые для регистрации права собственности по дду
- Чеки и квитанции о том, что гражданин сделал взнос для оплаты долевого строительства.
При себе всегда стоит иметь копии перечисленных материалов.
Если в Росреестр уже подавались документы для регистрации соглашения по данному объекту строительства, то от заявителя потребуют предоставить дополнительные документы:
- Если вместо заявителя будет обращаться третье лицо, необходимо предоставление нотариальной доверенности.
- В случаях, когда квартира будет оформлена на ребёнка, которому не исполнилось 18 лет, нужно предоставить свидетельство о рождении.
- При заключении сделки по ипотечной программе, потребуется соглашение об ипотечном кредитовании и справка из банковской организации.
- Если покупатель состоит в официальном браке, необходимо согласие супруга.
Регистрация в росреестре договора долевого участия в строительстве
- приём документов через МФЦ – приятная альтернатива первой возможности регистрации, хотя бы упорядочившая очереди посетителей;
- электронная фиксация договоров долевого участия, без очередей и поездок в офисы госструктур, в специальной базе объектов.
Для людей занятых и желающих как можно скорее закончить бумажную волокиту, регистрация посредством передачи документов в МФЦ, означает увеличение процедуры на один день.
Есть и положительная сторона этого варианта – приятнее и надёжнее отдать бумаги лично в руки специалисту, получив от него бумагу с перечнем сданных документов и назначенным сроком регистрации.
Но не всегда удобно оторваться от работы и приехать в МФЦ.
Плюсы и скрытые минусы регистрации ДДУ в электронном виде
Новая услуга получила одобрение от застройщиков.
ВниманиеПрава собственности на объекты недвижимости необходимо регистрировать в Росреестре. Только после оформления покупатель может считать, что сделка произошла без проблем.
Как и любой процесс взаимодействия с государственными органами, регистрация прав на недвижимость отнимает достаточно много времени. Теперь ее можно провести быстрее при использовании электронных сервисов. Особенно это удобно для покупателей жилья в новострое на основании договора долевого участия (ДДУ). После регистрации соглашения они защищены от мошеннических действий, так как становится невозможна повторная продажа еще недостроенной квартиры.
Регистрация договора
В недавнем прошлом случаев, когда на одну и ту же квартиру в новом доме претендовало несколько добросовестных, то есть полностью оплативших ее стоимость покупателей, было более чем достаточно.
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (ст. 16 Закона о регистрации). 2. Договор участия в долевом строительстве, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй — помещается в дело правоустанавливающих документов (п.5 ст. 18 Закона о регистрации) 3. Акт приема-передачи объекта, представляется не менее чем в двух экземплярах, один из которых — подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю (ст. 18 Закона о регистрации). Согласно ст.МФЦ увеличивается на два дня. Это связано с пересылкой документов в Росреестр.
Порядок получения готовых документов
Для получения готовых бумаг заявители должны:
- Обратиться в Росреестр.
- Предоставить расписку о принятии документов.
Если при получении договора необходима выписка из ЕГРН, это должно быть сразу указано в анкете при подаче.
Граждане могут самостоятельно узнать, прошёл ли их договор долевого строительства регистрацию.
Это можно сделать:
- Через подачу запроса в МФЦ, на сайте Росреестра через интернет.
- Лично, обратившись с заявлением в территориальное отделение Росреестра.
Выбирается наиболее удобный вариант.
Запрос должен содержать просьбу предоставить выписку из ЕГРН.
Это может быть таблица или список;
- найдите в результатах графу «права и ограничения», в ней будут перечислены номера всех зарегистрированных ДДУ по дому;
- убедитесь, что ваш номер договора в этом списке есть. Если он там отсутствует, выяснять информацию придется в Росреестре, записавшись предварительно на прием.
Если у вас остались вопросы, получите онлайн-консультацию у профессиональных адвокатов нашего сайта. Также вы можете позвонить по указанным номерам. Юристы проанализируют соглашение на наличие ошибок, спорных или невыгодных для вас пунктов, на соответствие требованиям закона.
buildconsulting.ru
регистрация ДДУ в новостройке и список необходимых документов
Оформление квартиры в собственность по договору долевого участия – процесс, занимающий определенное время. Люди, которые решили приобрести жилье в новостройке, должны обязательно оформить договор долевого участия. У них отсутствует возможность после внесения оплаты переехать на новое место жительства, поскольку недвижимость находится на стадии строительства. В этом случае всегда есть риск, что в результате участия в долевом строительстве что-то пойдет не так. Даже после оформления типового договора ДДУ не всегда можно знать, насколько застройщик сдержит данные обещания и как скоро он сдаст объект в эксплуатацию. Некоторые деловые партнеры в силу определенных причин не выполняют свои обязательства, и тогда приходится обращаться в суд, чтобы получить выплату неустойки. Как правильно оформить договор долевого участия? Какие значимые моменты нужно учесть заранее? Рассмотрим подробнее.
Условия для оформления
Сама процедура оформления прав состоит из нескольких этапов. Их необходимо соблюсти в обязательном порядке, чтобы процесс шел беспрепятственно и гладко. Каковы же основные условия для оформления собственности по ДДУ?
- Составление документа о распределении недвижимости в строящемся доме. Эта бумага чрезвычайно важна. Ее присутствие доказывает, что сделка является по-настоящему действительной.
- Получение в БТИ технического паспорта на квартиру. В этом документе присутствует полное описание приобретаемой недвижимости: планировка, этаж, количество комнат и т.д.
- Подписание передаточного акта.
- Получение согласия на введение объекта в эксплуатацию. Нужно обязательно достичь подтверждения того, что жилое помещение действительно пригодно для эксплуатации.
- Постановка помещения на кадастровый учет, получение технического плана на квартиру. Для этого обязательно необходима регистрация в Росреестре.
- Присвоение дому индивидуального почтового адреса.
Необходимые документы
Оформление ДДУ может состояться только в том случае, если соблюден определенный порядок оформления. Для этого необходимо правильно заполнить следующие документы и, конечно, иметь их в наличии.
- Документы, удостоверяющие личность. Они должны иметься у всех участников процесса. Паспорт – это самый главный документ, без которого становится невозможно совершение ни одной сделки. Многие люди спрашивают: можно ли оформить ДДУ на ребенка? Это возможно только, если ему уже исполнилось 14 лет, и он получил паспорт. Во всех остальных случаях соглашение не может быть подписано.
- Документы, полученные от застройщика. Имеется в виду образец ДДУ в конкретной форме. Лучше сразу определяться, кто будет лицом, принимающим на себя ответственность, чтобы потом не думать, можно ли переоформить ДДУ на жену или брата. Определившись на начальном этапе, можно избавить себя от многих проблем в будущем.
- Акт приема-передачи помещения, кадастровый паспорт и план квартиры.
При необходимости надо получить договор займа, позволяющий взять кредит на жилье. Он понадобится, если квартира приобретается в ипотеку.
Что дает регистрация собственности
Не стоит откладывать этот момент. Даже если гражданин уже подписал акт приема-передачи жилья и поселился в новой квартире, ее собственником он не является до тех пор, пока не пройдет регистрацию в Росреестре. Это нужно понимать и не строить иллюзий. Регистрация права собственности на жилье дает ряд преимуществ, о которых надлежит помнить.
- Регистрация по месту жительства. Она возможна только после того, как квартира будет оформлена на имя правообладателя. Тогда не возникнет дополнительных проблем с тем, чтобы получить новую интересную должность, устроить детей в детский сад или школу.
- Возможность совершения сделок с новым жильем. Пока не совершена регистрация права собственности, человек не имеет права по своему усмотрению распоряжаться жильем: продавать его, оформлять в качестве дарственной и т.д.
- Оформление дополнительных льгот. Если гражданину, который стал правообладателем квартиры, по закону положены какие-то выплаты и льготы, он не сможет ими воспользоваться до тех пор, пока не произойдет регистрация права собственности на квартиру.
- Реализация материнского капитала. Известно, что эти выплаты никогда не бывают лишними и значительно упрощают процесс финансового обеспечения. Иногда вполне состоятельные люди принимают материнский капитал во внимание, когда планируют рождение детей. Если не будет регистрации своего жилья, воспользоваться этими выплатами будет весьма проблематично.
Жилье в новостройке
Покупка квартиры в строящемся доме таит в себе некоторые непредвиденные моменты. Во многих случаях приобретение такого жилья таит в себе риск изменения ранее оговоренных обстоятельств. И тогда нередко получается так, что застройщик не может выполнить свою часть договора. Нередко дольщик оказывается в таких условиях, когда вынужден подстраиваться под неудовлетворяющие его обстоятельства. Чтобы этого не произошло, необходимо еще на этапе обдумывания будущей покупки руководствоваться некоторыми соображениями. В противном случае момент получения желаемой жилплощади может отодвинуться на неопределенный срок.
Надежный застройщик
К выбору строительной компании необходимо подойти со всей ответственностью. Чтобы оформить квартиру в собственность, необходимо выбрать действительно надежного застройщика. Если в ходе переговоров возникают какие-либо сомнения, нужно несколько раз подумать о целесообразности такого решения. В некоторых случаях имеет смысл отказаться от сделки в целях собственного спокойствия и сохранения безопасности. Выбору надежного застройщика необходимо посвятить какое-то время. Только тогда можно оставаться уверенным в собственном будущем.
Степень готовности
Речь идет о недвижимости. Перед заключением договора имеет смысл удостовериться в том, насколько строящееся здание соответствует заявленным параметрам. В некоторых ситуациях застройщик склонен лукавить, говоря, что дом скоро будет готов. Разумнее всего отказаться от покупки квартиры в доме, который только начал строиться. Очень часто непредвиденные обстоятельства препятствуют получению жилья в заявленные сроки. При этом именно дольщику придется долго и упорно отстаивать собственные интересы, требовать выплаты неустойки.
Ипотечный кредит
Не секрет, что далеко не каждый человек имеет возможность приобрести жилье с ходу, не прибегая к помощи кредита. Увы, это доступно лишь единицам. Большинство граждан вынуждены брать ипотеку на квартиру, чтобы иметь возможность жить в собственном жилье. Рассчитывая стоимость в оформлении ДДУ в новостройке, нужно учитывать этот непростой момент. Следует заранее выяснить, насколько имеется возможность взять кредит на покупку именно данной квартиры. Если такая возможность по каким-то причинам отсутствует, значит, стоит начать рассматривать другие варианты.
Тип договора
Ознакомиться с образцом договора долевого участия в строительстве никогда не бывает лишним. Этот момент необходимо постараться оговорить заранее еще до оформления права собственности. Торопиться в таком деле нельзя, чтобы впоследствии не попасть в непростое положение. Каждое действие необходимо совершать грамотно, руководствуясь действующими законами. Обязательно выясните у застройщика, по какому типу договора он собирается сотрудничать, попросите посмотреть образец договора долевого участия в строительстве. Это немаловажный момент, который может многое изменить в считанные минуты. Ознакомившись с образцом договора долевого участия в строительстве, уже можно будет сделать определенные выводы. Эта сделка предполагает защиту от продажи недвижимости во второй раз. В случае нарушения каких-либо условий контракта предусмотрена выплата неустойки за просрочку.
Оценка местоположения объекта
В большинстве случаев этому пункту уделяется как раз меньше всего внимания. Он предполагает отслеживание того, насколько удобен район для проживания: насколько близко от дома находятся магазины, школы, детские сады, поликлиника, автобусная остановка. Если принимать во внимание все эти обстоятельства, то можно постараться найти наиболее выгодное для себя решение.
Таким образом, приобретение недвижимого имущества и совершение сделок с ним является крайне ответственным шагом. Необходимо все тщательно продумать и рассчитать, чтобы принять наиболее выгодное для себя решение. Собственником квартиры становятся тогда, когда происходит регистрация права собственности на квартиру подобно приватизации муниципальной квартиры.
metr.guru
как безопасно приобрести жилплощадь от застройщика и какие подводные камни могут быть
Собираясь приобретать новую квартиру, каждый человек хочет произвести эту сделку максимально безопасно для себя. И естественное желание каждого – минимизировать свои затраты. Это можно сделать единственным законным способом – стать соинвестором застройщика, заключив с ним договор долевого участия. Гражданин становится дольщиком, получающим выгоду в виде готовой квартиры.
Что такое ДДУ
Закон №214-ФЗ от 30.12.2004 года определены порядок заключения ДДУ и ответственность сторон по нему. Он дает наибольшую защиту прав дольщиков при инвестиционном участии в новостройке.
Законодателем предусмотрены несколько обязательных условий, которые должны содержаться в ДДУ:
- исчерпывающая информация о строящейся квартире – площадь общая и каждого помещения, высота помещений, этаж, подъезд, адрес и другие;
- точная дата передачи жилья от застройщика дольщику;
- стоимость квартиры общая и за квадратный метр. Обязательно указывается порядок проведения расчетов;
- гарантия на само здание и техническое оснащение в нем.
Договор считается заключенным с момента регистрации его в Росреестре. Это позволяет, при долевом участии в постройке жилья, вести учет покупателей на нее и избежать двойных продаж одного и того же объекта.
Приобретая квартиры по ДДУ, следует предусмотреть возможные в договоре подводные камни:
- выбор подсудности для разрешения спорных ситуаций;
- порядок внесения изменений в пункты договора;
- условия досрочного расторжения договора;
- название договора. Только с ДДУ можно обращаться в суд за защитой своих прав дольщика;
- пункт, где девелопер приравнивает разрешение на ввод в эксплуатацию к гарантии качества постройки.
Договор долевого участия будет надежным инструментом в процессе приобретения квартиры. Необходимо только на всех этапах проявить некоторую предусмотрительность и внимательность при его заключении. Что же нужно сделать до покупки квартиры?
Алгоритм действий
При покупке квартиры по ДДУ рекомендуется руководствоваться примерной пошаговой инструкцией, предусматривающей стандартные мероприятия по совершению сделки.
Выбор новостройки
Выбор новостройки – дело сугубо индивидуальное. Здесь учитывается много факторов, но чаще всего рассматривают:
- Тип здания – из какого материала построен. У каждого из них есть плюсы и минусы, выбор будет зависеть от личных приоритетов покупателя.
- Количество комнат, планировка и этаж.
- Район застройки. Здесь рассматривается наличие инфраструктуры, детских образовательных учреждений, транспортная доступность и другие факторы.
В отличие от вторичного жилья, почти все современные новостройки застройщики сдают в «черновой отделке». Это дает возможность не тратить время и материальные ресурсы на удаление старой отделки, а сразу же все обустроить в соответствии со своим вкусом и пожеланиями.
Изучение и выбор застройщика
Перед тем, как купить квартиру новом доме, с особой тщательностью следует подойти к этапу изучения застройщика. Чаще всего проблемы у дольщиков возникают при заключении ДДУ с ненадежным девелопером. Как же узнать о степени надежности компании – застройщика? Для этого есть несколько способов:
- Изучение официального сайта девелопера. На нем обязательно должна быть Проектная декларация, финансовая отчетность, разрешение на застройку данного земельного участка, поэтажные экспликации новостроек, прайс-листы.
- Проверка на сайте Арбитражного суда участие застройщика в качестве ответчика в судебных разбирательствах.
- Изучение информационно-тематических статей на профессиональных сайтах о застройщиках.
- Уточнение данных о партнерах девелопера и об его членстве в профильной СРО. Эту информацию можно найти и в Проектной декларации, где указаны источники финансирования стройки.
- Проверка на официальных сайтах банков, указанных в документации застройщиком как партнерских, наличия его аккредитации.
Об открытости строительной организации и рациональном управлении ею будет свидетельствовать наличие информации о руководителях высшего и среднего звена на сайте.
Выбор банка
Определившись с новостройкой и проанализировав надежность застройщика, можно приступать к следующему этапу покупки – выбору банка для получения ипотеки, если она запланирована.
До подачи заявки на предоставление ипотечного кредита необходимо уточнить несколько принципиальных пунктов:
- имеет ли выбранный застройщик аккредитацию в данном банке;
- какие страховки, кроме обязательного по закону страхования залогового имущества, банк предлагает, как обязательные;
- какие штрафные санкции и их величина применяются кредитной организацией;
- существование обязательных дополнительных платных услуг, установленных банком.
Очередность выбора застройщика и банка могут меняться местами в зависимости от ситуации и личного отношения дольщика к возможным рискам.
Анализ проектной документации
Основным документом, дающим девелоперу право на ведение строительных работ и привлечение дольщиков, является Проектная декларация, которую рекомендуется скрупулезно прочитать. Особое внимание в ней следует обратить на:
- существование у девелопера прав на застраиваемый участок;
- установленные сроки сдачи дома в эксплуатацию или передачи участникам;
- к какой категории земель относится застраиваемый участок и разрешенный вид использования его;
- из каких источников производится финансирование стройки;
- наличие результатов госэкспертизы проектной документации на здание с положительным вердиктом;
- разрешение застройщику на ведение стройки;
- способ обеспечения ответственности девелопера перед дольщиком.
Строительная компания обязана предоставить и иные документы:
- выписка из ЕГРЮЛ;
- свидетельство о постановке на учет в налоговой инспекции;
- свой устав;
- перечень лиц, имеющих право подписывать ДДУ и документы, подтверждающие это право.
Отказ строителей от предоставления этих документов может свидетельствовать о наличии в н их негативной информации.
Изучение предложенной юридической схемы
Перед приобретением квартиры необходимо заняться изучением порядка процедуры покупки жилья в новостройке.
Государство на законодательном уровне определило правила финансирования дольщиками строительства многоквартирных домов. К сожалению, со стороны застройщика законодательные нормы не всегда соблюдаются, в ходу различные варианты хитрых договоров.
В некоторых ситуациях с ними можно работать. Но застройщик, при этом, должен иметь самую надежную репутацию. Предпочтительнее, чтобы новостройка была близка к завершению и имела высокие темпы возведения.
Заключение ДДУ
Из всех указанных в предыдущем пункте видов договоров рассмотрим основной – договор долевого участия, как наиболее защищающий дольщика от возможных проблем.
Законом 214-ФЗ определены основные требования к содержанию ДДУ. Но девелоперы часто идет на некоторые уловки, включая в него пункты, не оговоренные в законе, но ущемляющие права дольщиков. Приведем несколько примеров таких уловок:
- Стоимость квартиры в ДДУ прописана в иностранной валюте, что может привести к росту ее конечной стоимости с ростом курса.
- Неустойка повышенного размера. Обычно взимается 3-5 % от общей стоимости.
- К срокам сдачи новостройки добавлены удобные для застройщика условия о возможности их увеличения в одностороннем порядке.
- Требование доплаты с дольщика при превышении площади квартиры над проектной.
- Оговоренная возможность для застройщика уменьшения площади сдаваемой квартиры без возврата дольщику разницы.
- Оплата коммунальных платежей после ввода здания в эксплуатацию возлагается застройщиком на покупателя.
- Указание пункте договора судебного органа, расположенного в другом городе или регионе.
При подписании ДДУ, важно помнить об обязанности застройщика страховать свою ответственность. К ДДУ должен прилагаться страховой полис.
Проведение расчетов по договору
Закон гласит, что любые платежи по ДДУ должны проводится только после его регистрации в Росреестре. Общая стоимость квартиры и порядок ее оплаты должны быть прописаны в договоре.
Оплата производится на основании выданного застройщиком счета. При использовании ипотечного кредита деньги переводятся банком на счет строительной организации. Если используются наличные средства, то они вносятся в кассу компании. Обязательно необходимо сохранять все чеки и квитанции об оплате для подтверждения выполнения своих обязательств дольщиком.
С момента внесения дольщиком полной суммы стоимости квартиры у него возникает право требования на нее.
Прием-передача квартиры
После получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию, он должен уведомить покупателя о том, что он готов к сдаче квартиры за 2-3 недели. Дольщику необходимо принять ее в течение недели с даты получения уведомления.
Подписывая акт приема-передачи квартиры, гражданин перекладывает всю ответственность за квартиру со строителей на себя. Поэтому, перед подписанием столь ответственного документа, необходимо убедиться в отсутствии дефектов и недочетов.
Для участия в подписи акта покупателю потребуется при себе иметь паспорт и свой экземпляр ДДУ.
Регистрация прав собственности
Имея акт приема-передачи на руках, можно приступать к оформлению прав собственности на квартиру. Этот процесс может быть выполнен как застройщиком, так и самостоятельно покупателем, что будет значительно быстрее.
Для самостоятельной регистрации прав собственности потребуются следующие документы:
- личный экземпляр ДДУ;
- подписанный акт приема-передачи квартиры;
- кадастровый паспорт квартиры. Если еще нет его – то необходимо сделать;
- госпошлина.
Зачастую это весьма длительная процедура. Чтобы ускорить ее и сэкономить собственное время и силы, лучше обратиться в МФЦ, где в режиме одного окна примут документы, при необходимости, подскажут какие еще предоставить и в результате выдадут свидетельство о регистрации прав собственности.
Так как покупка квартиры по ДДУ процедура долгая и достаточно сложная, разумно было бы на этапе подписания договора обращаться за помощью к юристам, имеющим опыт работы с девелоперами. Но вполне можно справиться и самостоятельно, выполняя пошаговые рекомендации и проявляя разумную осмотрительность.
metr.guru
когда запретят участие в долевом строительстве и что изменится в 2018 году
В одном из своих выступлений Путин В.В. заявил о возможной отмене договора долевого участия к 2020 году. Это связано с желанием Президента РФ более эффективно защитить права дольщиков, поскольку в настоящее время проблема недостроенных многоквартирных домов стоит достаточно остро. Из-за снижения доступа к банковскому финансированию строительные компании не смогли завершить возведение объектов недвижимости. При этом дольщики, как правило, полностью выполняют свои обязательства по договору, и чтобы получить свою квартиру, вынуждены обращаться к властям за решением своих проблем. С целью того, чтобы не допускать подобных ситуаций в дальнейшем и возникла идея корректировки закона о долевом строительстве.
Преимущества и недостатки договора ДДУ
До сегодняшнего дня большинство многоквартирных домов строилось на условиях договора долевого участия. Такая схема устраивала всех субъектов отношений, за счет нее происходило финансирование развития рынка новостроек. Так, дольщикам в соответствии с условиями соглашения гарантировалось получение жилья с определенными характеристиками в определенный срок по определенной стоимости. При этом цена 1 кв. м. фиксировалась на момент внесения платежей, то есть покупателю было выгодно купить помещение на ранней стадии строительства. Договором закреплены и гарантийные обязательства застройщика. Если при приемке дома или в течение первых лет его эксплуатации обнаружатся недостатки, застройщик будет обязан за свой счет устранить недоработки.
Существуют и недостатки данной формы финансирования строительства многоквартирных домов:
- Длительные сроки оформления собственности;
- Ограничения в сроках внесения всей суммы договора дольщиком;
- Наличие риска нарушения сроков возведения дома или банкротства застройщиков.
Именно возникновение финансовых трудностей у застройщиков и стало причиной инициатив Правительства РФ по отмене долевого строительства.
Риски ДДУ
Под риском понимается вероятность наступления негативного развития событий. В долевом строительстве присутствуют следующие виды рисков:
- Недобросовестность заемщиков, которые не всегда прописывают все условия, определенные в 214-ФЗ. Как правило, строительные компании избегают невыгодных для себя пунктов, например, о фиксации цены, гарантийных обязательствах и так далее. Однако отсутствие данных пунктов в соглашении делает регистрацию договора долевого строительства невозможной, а значит, возникают проблемы с последующей защитой прав дольщика в суде.
- Низкая правовая грамотность населения. Во многом этот риск похож на предыдущий. Поскольку не все участники долевого строительства знают свои права, застройщики этим пользуются, что ведет к различным проблемам в будущем.
- Сложность реализации отдельных положений законодательства. Даже при наличии правильно составленного договора, регистрации его в государственных органах, в случае нарушения застройщиком сроков или качества строительства, получить компенсацию крайне затруднительно.
- Резкое изменение цены. Это может произойти из-за скачка стоимости на строительные материалы, возникновения сложностей в экономике и так далее. В результате по прежним ценам достроить дом невозможно, но застройщик обязан это сделать. Итогом такой ситуации становятся, как правило, уголовные дела и социальная напряженность в отдельных регионах.
Желание минимизировать такие риски и стимулирует подготовку законопроекта об отказе от механизма ДДУ в России и разработки новых способов направления средств населения в строительство жилья.
Основные нарушения и проблемы при долевом строительстве
В настоящее время, чаще всего встречаются следующие виды нарушений, которые заставляют вести разговор, что необходима отмена ДДУ:
- Несоответствие формы и содержания договора требованиям действующих нормативно-правовых актов;
- Некорректная подготовка документов, что затрудняет процесс регистрации соглашения и оформления прав собственности;
- Использование средств дольщиков не в соответствии с указанным в договоре назначением;
- Затягивание сроков строительства объекта и его готовности для передачи владельцам по договору.
Избежать указанных нарушений можно с помощью усиления контроля над сферой долевого строительства. В частности, следует жестче контролировать получение застройщиком денежных средств в долевое строительство и их расходование в строго определенных направлениях.
С этой целью в рамках реформирования законодательства о ДДУ, в 2018 году будут созданы специальные контролирующие структуры, появится отдельный фонд для защиты прав дольщиков.
Направления реформы долевого строительства
Первые меры, касающиеся долевого участия в строительстве, вступают в силу с 2018 года, и заключаются в ужесточении требований к собственному капиталу застройщиков. Наличие у строительных компаний собственных средств позволит им начать возведение дома или завершить его вне зависимости от количества привлеченных дольщиков. Кроме того, такое требование позволит избавиться от мелких и недобросовестных компаний.
Ведется создание единой региональной системы контроля деятельности строительных компаний. В частности, на органы власти субъектов федерации будет возложена обязанность контролировать соответствие застройщиков требованиям законодательства для долевого участия в строительстве, статей и положений подзаконных нормативных актов, различным методическим рекомендациям. Помимо этого, региональные власти будут обязаны контролировать и соответствие параметров строящегося здания проектной документации.
Увеличиваются требования в части раскрытия информации об объекте строительства. Каждый застройщик обязан на сайте размещать проектную декларацию, образец договора с дольщиком, фотографии строящегося здания и так далее.
Переход к проектному финансированию при долевом строительстве
Необходимо отметить, что президентский указ об отмене долевого строительства подразумевает не полный отказ от данного способа финансирования, а его корректировку с целью защиты прав дольщиков и упорядочения строительного рынка.
Так, предусматривается три источника, за счет которых осуществляется финансирование строительства объекта:
- Собственные средства застройщика (на практике они составляют от 20 до 40% от объема инвестиций). К ним предъявлены повышенные требованиями в рамках изменений в законодательстве.
- Вложения дольщиков (в настоящее время до 50%).
- Банковское финансирование (не более 30%).
Изменение методов финансирования строительных проектов предусматривает, что в нем будут более активно участвовать банки вместо ДДУ, а основным инструментом будет проектное финансирование. Таким образом, возведение многоквартирного дома будет финансироваться за счет банка, который будет получать доход от последующей продажи квартир. Это может повлечь за собой удорожание жилья, но необходимо иметь ввиду, что пока конкретной схемы взаимодействия дольщиков, застройщиков и финансовых институтов еще нет, поэтому ДДУ, отмена которого так широко обсуждается еще действует.
Итак, несмотря на то, что ходят слухи о том, что принято решение, и Президент РФ подписал отказаться долевого строительства, данный факт не полностью соответствует действительности. Во-первых, реформа механизма финансирования идет в несколько этапов, часть требований введена в действие с 2018 года, а полностью модель взаимодействия между дольщиками, застройщиками и банками, направленная на наведение порядка в этой сфере, будет запущена до 2020 года.
metr.guru
Росреестр разъяснил особенности регистрации права по ДДУ в электронной форме
finance.rambler.ru
На электронную форму регистрации ДДУ перешли порядка 80% подмосковных застройщиков
«Электронная регистрация договора долевого участия» — новый продукт Росреестра. Он успешно действует по всей стране, в том числе и в Московской области. Регистрация договоров онлайн облегчила жизнь не только самим дольщикам, но и застройщикам, сообщил телеканал «360».
Следующая новость Регистрация договора участия в долевом строительстве, которая раньше требовала похода в МФЦ и отнимала часы, теперь осуществляется прямо в офисе застройщиков. Оформляются документы в электронной форме. Процедура занимает не больше 15 минут.
Долгожданную квартиру в новостройке дольщик может купить здесь и сейчас. Документы поступают из офиса продаж прямиком в Росреестр — в режиме онлайн. Электронная цифровая подпись приравнивается к «живой» на бумажном носителе. Подпись содержится в «облаке», поэтому это более надежно, чем простая бумажная форма. Если возникнет необходимость, то можно распечатать все документы и заверить их печатью в Регистрационной палате.
Нововведение действует, как при сделках с ипотечным жильем, так и в случае покупки недвижимости за наличные. Главное преимущество такого сервиса — существенная экономия времени. Второй раз в офис приходить не нужно: собственник получит зарегистрированные документы на электронную почту.
«После выпуска электронно-цифровой подписи клиенту нет уже необходимости приходить в офис застройщика, все последующие действия могут осуществляться дистанционно. То есть, количество посещений для клиента сокращается до одного раза. Сроки госрегистрации существенно сокращаются за счет отсутствия логистики в перевозе бумажных экземпляров в Росреестр или в МФЦ. Все происходит почти одномоментно, и сроки сокращаются до 4–5 дней», — Наталья Ешурина, руководитель управления оформления и регистрации ГК «Инград».
Еще один плюс в использовании новых технологий — величина госпошлины составит 70% от своей обычной стоимости. В управлении Росреестра Московской области отметили, что на онлайн форму перешли уже 80% застройщиков региона. Кроме того, в марте здесь создали Единый центр госрегистрации. С этого момента через так называемую «фабрику» уже прошло порядка 30000 сделок. Удобно для застройщиков в том числе отсутствие «привязки к местности».
Теперь у нас нет привязки, как раньше — застройщик шел по территориальному принципу. Допустим, объект находится в Красногорске, значит пакет документов рассматривался в территориальном подразделении Красногорского района, теперь такого нет, все документы попадают к нам в центральный аппарат, наш Единый центр оказания государственной регистрации
— Роман Ларин, и.о. руководителя управления Росреестра по Московской области.
Статистика показывает, что решений о приостановлении, благодаря такой вот централизации, стало меньше. В управлении Росреестра рассказали — это повлияло на улучшение инвестиционного климата в Московской области.
Ключи от квартир получили 16 семей‐участников долевого строительства в Реутове. По словам Игоря Брынцалова, на данный момент в области есть еще, как минимум, 34 проблемных объекта, находящихся на особом контроле у губернатора, думы и правительства.
Поделиться статьей
360tv.ru
Заключение договора дду в электронном виде гк рф
ДДУ. Как и любая сделка, ДДУ характеризуется как минусами, так и плюсами. К преимуществам относится:
- Гарантия получения нового жилья.
- Невозможность изменения стоимости жилья в одностороннем порядке застройщиком.
- Наличие возможности расторжения договора и предусмотрение штрафных санкций.
- Гарантийные обязательства застройщика.
При этом недостатки такого вида сделки являются существенными:
- Задержка оформления документов из-за обязательной регистрации.
- Необходимость возмещения ущерба застройщику при досрочном внесении всей суммы оплаты.
- Сроки выплаты ограничены – полная сумма должна быть внесена на счет покупателя до сдачи многоквартирки.
- Рассрочка имеет максимальный срок для выплаты – 5 лет.
Перед принятием решения о заключении ДДУ важно тщательно взвесить все плюсы и минусы.
Электронная регистрация договоров долевого участия
ВажноСтарые проблемы нового закона, ЭЖ-Юрист, 2005, № 19 связи с содержанием ГК РФ и местом, занимаемым им во всей системе источников гражданского права, все иные нормативные акты по гражданскому праву должны приниматься в соответствии с Кодексом. В ГК РФ прямо записано, что «нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу» (п.2 ст.
3)»2. Анализ положений Закона о долевом строительстве позволяет утверждать, что субсидиарное применение норм ГК РФ к отношениям субъектов, основанных на договоре участия в долевом строительстве возможно, во-первых, в случаях прямо им предусмотренных: В силу ч. 3 ст.Как не пропустить важные моменты при заключении дду
У этого вида оформления отношений есть как плюсы, так и возможные минусы – давайте разбираться подробнее. Определение Важно! Следует иметь ввиду, что:
Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:
- Обратиться за консультацией через форму.
- Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
- Позвонить:
- Московская область: +7 (499) 938-42-57
- Ленинградская область: +7 (812) 467-32-98
Что такое ДДУ? Договор долевого участия в строительстве – это документ, который необходимо заключить девелоперу и физическому лицу, который хочет приобрести квартиру на этапе строительства.
Статья 4. договор участия в долевом строительстве
Затем же по разным причинам ценник скорее всего вырастет до уровня обычной новостройки по договору долевого участия.
- Вы не сможете спокойно продать свою будущую квартиру – придется получать согласие общего собрания ЖСК и их согласие на вступление покупателя в члены этого ЖСК
- Вы не застрахованы от двойных продаж недвижимости – т.е. в силу отсутствия обязанности регистрировать договор ЖСК в Росреестре также, как это происходит в случае договора долевого участия, застройщик может продавать вашу же квартиру нескольким людям – такая схема мошенничества нередка на Российском рынке недвижимости.
Это немногие отличительные черты договора долевого участия по ФЗ №214 и договоров ЖСК. Если вы еще не решили, заключать ли договор ДУ или все же рискнуть и заключить договор с ЖСК, лучше изучить все особенности этого механизма.
Как зарегистрировать договор долевого участия?
Отсылка к этому ФЗ необходима, так как это точно подтверждает, что данный договор является договором долевого участия
- Проверяйте наличие данные о многоквартирном возводимом доме. Это не должен быть комплекс домов, даже если вы покупателе квартиру в одном из объектов строящегося микрорайона. Только отличительные черты именно вашей новостройки – количество этажей, наличие балконов и лоджий, адрес, количество жилых помещений, их площадь.
- Вам нужны также отличительные характеристики квартиры, которую вы приобретаете – в ней прописывается этаж, на котором расположен объект, его площадь, планировка с площадью каждой комнаты – в дальнейшем при сдаче вам поможет эта информация принять жилье и обсуждать с застройщиком неустойку или доплату при нарушении количества метров
- Цена договора указывается как за квадратный метр, так и полностью цена договора.
Что такое дду?
Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве дополнительно представляются документы:
- с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства,
- с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
В практической деятельности в договоре обычно указываются строительный адрес объекта, типовая серия дома (при типовом строительстве), количество этажей в доме, номер секции и этажа, на котором находится квартира, строительный номер квартиры и ее площадь.О СООТНОШЕНИИ НОРМ ГК РФ И ФЗ «ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ» Мозолев В.В., соискатель Смоленский гуманитарный университет Перейти на Главное МЕНЮ Вернуться к СОДЕРЖАНИЮ Аннотация. В настоящей работе автором рассматривается проблема соотношения норм Гоажданского Кодекса РФ с Законом о долевом строительстве.
По результатам исследования, автор пришел к выводам о недостаточном освящении рассмотренного вопроса в научной литературе. Кроме того, автором рассматривается вопрос об особенностях применения аналогии закона к отношениям по договору участия в долевом строительстве, во избежание противоречий в законодательстве, формулируется предложение о неприемлемости ряда положений Гоажданского Кодекса РФ для указанного договора.
ВниманиеКак у любой инновации, ее цель – максимальное упрощение и ускорение процессов. В случае с оформлением ДДУ этот принцип также работает: и покупателю жилья, и продавцу нужно будет совершить меньше действий, нежели при традиционном «бумажном» оформлении договора, а результат появится быстрее.
Самое сложное для новатора – преодоление сомнений и страхов покупателей, вызванных непониманием, в чем состоят нюансы новой технологии, и есть ли подводные камни. Пока новая система приживается и обкатывается, действительно, есть нюансы, о которых стоит рассказать. 1. Пока электронная регистрация ДДУ применима только к договорам на одного дольщика, на супругов (при оформлении совместной собственности) и тем, кто берет ипотеку в Сбербанке.Заключение договора в электронном виде гк рф
Необходимо собрать:
- Копию паспорта
- Сам договор и приложения к нему
- Дополнительные соглашения с застройщиком – если необходимо
- Заявление дольщика в свободной форме (шаблон предоставляется застройщиком)
Если вы покупаете квартиру через доверенное лицо, придется заключать доверенность у нотариуса. Есть супруг или супруга – придется получить у нотариуса их согласие на покупку. В случае с ипотекой банк подготовить трехсторонний договор о заключении договора долевого участия Регистрация За регистрацией договора долевого участия вы можете вместе с представителем застройщика обратиться в несколько мест:
- Управление Росреестра вашего региона
- Многофункциональный центр предоставления государственных услуг.
Этот сайт должен открываться на любом стандартном современном браузере и содержать как старые версии проектной декларации, так и наиболее актуальную на момент просмотра.
- Дольщика не беспокоят проблемы строителей, так как цена на договор вырасти не может. Поэтому резкая инфляция или просто желание директора не смогут стать причиной повышения цены. Вы купили право за миллион – больше платить не придется
- Требования к договору долевого участия довольно жесткие. Так, по этой схеме застройщик сможет изменить проектную декларацию только по согласованию с дольщиками – это так же прописывается в договоре долевого участия.
kodeks-alania.ru
