Изменения с 214 фз с 1 июля 2017 года: что нужно знать дольщику. Изменения в 214 фз

Госудума приняла поправки в закон о долевом участии в строительстве

В конце июня Государственная Дума приняла поправки в закон о долевом участии в строительстве (в обиходе — закон №214-ФЗ). Заняли они более сотни листов — поправок действительно много.

Используя механизмы прошлых «переходных периодов», большинство застройщиков получили запас разрешений на строительство, с которыми надеются продолжить работу по старым правилам. Но концепция, что новые правила 214-ФЗ не будут применяться к проектам, по которым есть разрешение, сохранилась лишь частично. В переходных положениях к новым поправкам предусматриваются особенности использования некоторых «старых» норм для «старых» застройщиков.Во-первых, в течение двух месяцев с момента вступления новой редакции закона в силу застройщики, получившие разрешение до 01.07.2018, должны открыть отдельный расчётный счёт для всех операций по каждому разрешению. Требования о составе допустимых расходов с этого счёта относятся и к тем, кто получил разрешения заблаговременно. В этот перечень включены затраты на приобретение прав на участок, на снятие ограничений на право застройки (очень актуально для Москвы) и ещё несколько пунктов, что намного приближает его к реальности. На таких застройщиков распространяется требование о контроле за их деятельностью со стороны Фонда и возможность направления предписаний в Росреестр о приостановлении регистрации ДДУ. Однако обязанности переводить на такой счёт ранее полученные средства законом не установлено.Жилищные сертификаты, жилищно-строительные кооперативы и жилищно-накопительные кооперативы имеют право на существование, только если они созданы или выпущены до 01.07.2018. Иными словами, решено планомерно сворачивать все ранее допустимые способы получения средств граждан на стадии строительства. Предприняты также действия, чтобы предотвратить «миграцию» недобросовестных застройщиков в эти формы. На «старых» застройщиков распространяются ранее существовавшие требования к размеру уставного капитала и другие, установленные частью 2 статьи 3 214-ФЗ, т.е. действовавшие до 01.07.2018. Норма об обязательности использования эскроу-счетов при привлечении денег дольщиков установлена только для тех объектов, где первый договор будет представлен на регистрацию после 01.07.2019. Это означает, что те, кто получил разрешение после 01.07.2018, пока могут применять эскроу-счета добровольно. Это даёт банковской системе время отладить работу. Установлено правило, касающееся договоров о комплексном развитии территории и о развитии застроенной территории. Если они заключены до 01.07.2018, то получать новые разрешения на строительство после 01.07.2018 можно только в рамках исполнения одного из таких договоров, а остальные должны быть переуступлены иному юрлицу. Достройка по уже открытым разрешениям допускается, но до ввода нельзя получать новые разрешения для не входящих в территорию участков. Контролирующие органы, Фонд и застройщики с 01.07.2018 должны взаимодействовать в рамках единой системы жилищного комплекса с помощью личных кабинетов. В остальном новое регулирование должно применяться после 01.07.2018 и к «старым» застройщикам.«Новых» норм много, некоторые из них весьма обременительны. Например, поправки вводят солидарную ответственность бенефициаров, имеющих возможность влиять на принятие решений застройщиком, за причинённые дольщику убытки. Потребуется доказать вину бенефициаров, но само по себе появление права дольщика подаваться в суд на собственника бизнеса, минуя обращение к застройщику, и есть солидарная ответственность. Подводя итог, можно сказать, что полученные заранее разрешения на строительство не позволят продолжать работу, не учитывая изменившихся правил. А приспосабливаться к ним, видимо, придётся тогда, когда они уже начнут действовать. Времени законодатель не оставил. И у многих «лето будет жарким».

Партнер в подготовке материала - Российская гильдия управляющих и девелоперов

nsp.ru

Обзор изменений в 214-ФЗ с 1 июля 2017 года

Эскроу-счет – новая гарантия для дольщика

Новые изменения в 214-ФЗ с 01.07.2017 г. предполагают использование эскроу-счёта. Что это такое? Счет в банке для временного размещения средств. Строительной компании, получившей кредит под конкретные цели – возведение дома или жилого комплекса, банк может выставить условие – открыть эскроу-счет.

Предполагается, что дольщики, заключая договор участия в строительстве, будут вносить свои деньги на этот счет. А не на счёт застройщика!

Открыть эскроу-счет можно лишь после госрегистрации ДДУ. При этом дольщик не должен заключать договор об открытии счета.

Как говорят изменения в 214-ФЗ, с 1 июля 2017 года право на открытие эскроу-счетов по ДДУ получат только те кредитные учреждения, где можно размещать средства федеральной казны на банковские депозиты. Их список ЦБ каждый квартал публикует на своем сайте.

Строители получат доступ к средствам только после завершения работ! Конкретно – после подписания акта о приёмке квартиры. Застройщик представит акт в банк, и после этого в течение 10 дней получит деньги, внесённые на счет финансового учреждения. Это гарантия того, что застройщик завершит возведение жилья в срок.

После получения средств застройщиком счет, на который дольщик перечислил средства, будет закрыт автоматически. Никакого заявления ему писать для этого не надо.

Если появились основания для расторжения ДДУ, банк, в котором открыт эскроу-счет, должен сообщить об этом дольщику в течение 10 дней.

Эскроу-счет – не препятствие для заключения договора переуступки прав по ДДУ. Просто к новому участнику строительства перейдут все права и обязанности по договору счёта, открытого на прежнего дольщика.

Остались вопросы? Запишись на консультацию к юристу по недвижимости!

Компенсационный фонд – государственное страхование для дольщика

Еще одни принципиальные изменения в 214-ФЗ с 01.07.2017 – формирование компенсационного фонда для долевого строительства. Предполагается, что застройщики будут направлять в него обязательные взносы. Эти средства используют для возмещения убытков, если строители не справятся со своими обязательствами.

Кроме того, изменения в 214-ФЗ говорят, что с 1 июля 2017 г., регистрировать ДДУ строительная компания сможет только после выплаты в компенсационный фонд.

Чем именно будет заниматься фонд?

контроль за получением выплат от застройщиков;
ведение дела о банкротстве строительной компании в качестве арбитражного управляющего;
выплата возмещения дольщикам, если застройщик обанкротился;
займы застройщикам, которые возьмут на себя обязательства по завершению стройки.

Появление компенсационного фонда, по заключению специалистов, – куда более эффективный способ защиты для участников строительства, чем страхование ответственности застройщика. Нет ни одного примера, когда страховщики платили бы по недостроенным объектам.

helpdol.ru

Часть поправок к 214-ФЗ должны вступить в силу с 1 июля 2018 года

На пленарном заседании Государственной Думы в третьем чтении принят законопроект, касающийся изменений в федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ и отдельные законодательные акты РФ». Поправки к нему должны вступить в силу с 1 июля 2018 года.

Новая редакция была разработана в ответ на поручения Президента России Путина В.В. в сфере проведения реформ в системе жилищного строительства. Основной целью этих изменений является стремление отойти от системы, которая в текущих условиях приводит к намеренному или ненамеренному обману со стороны девелоперов, реализующих недвижимость на этапе строительства.

В законе уточняется принцип «один застройщик – один проект». Девелоперы могут привлекать средства для строительства по нескольким разрешениям в рамках одного проекта планировки, градостроительного плана земельного участка, а также по договору развития застроенной территории или ее комплексного освоения.

Также они могут завершить уже начатое строительство по договорам комплексного освоения территории, которые были заключены до 1 января 2018 года. В этом случае им не нужно учитывать отдельные требования, установленные новым законом, однако по каждому из разрешений придется открыть отдельный счет.

Особое внимание в новом законе уделено банковскому сопровождению при долевом строительстве, что должно исключить основную проблему недостроев, когда собранные средства направляются на завершение предыдущего объекта девелопера. Разработаны меры, которые позволят банкам пресекать нецелевое использование средств. Под каждый новый проект застройщику будет необходимо создавать отдельное юридическое лицо.

Между прочим

Эскроу-счета защитят застройщиков от исков покупателей жилья

www.novostroy-spb.ru

Поправки в 214-ФЗ

Продолжение статьи о поправках в закон о долевом строительстве.

Проект поправок к Федеральному закону №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» разработан Минстроем России и 17 декабря 2015 года предложен к рассмотрению Государственной думой. Законопроектом предусматривается три этапа вступления в действие новых требований: с 1 марта 2016 г., с 1 июля 2016 г. и с 1 января 2017 г. В этой статье мы рассмотрим поправки в 214-ФЗ, вступающие в силу в 2017 году.

Поправки к 214 ФЗ о долевом строительстве

С 1 января 2017 г. законопроектом вводятся следующие положения:

Расширение целей использования денежных средств по долевому строительству, а именно: строительство объекта (в т.ч. систем инженерно-технического обеспечения) в соответствии с проектной документацией; возмещение затрат на оформление права на земельные участки (в т.ч. на уплату арендной платы), на подготовку/экспертизу проектной документации и выполнение инженерных изысканий, на освоение территории в целях строительства жилья экономического класса; на развитие застроенной территории, на подготовку документации по планировке/обустройстве территории, на уплату процентов по целевым кредитам на строительство, на государственную регистрацию ДДУ.

Использование механизма банковского проектного финансирования строительства. Поправки в закон о долевом строительстве предусматривают также, что в целях учета и блокирования средств, полученных в счет уплаты цены по ДДУ, банк на основании зарегистрированного ДДУ будет открывать дольщикам счета эскроу. При уступке прав требований по ДДУ будут переходить все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним дольщиком. В свою очередь, этот же банк предоставит застройщику целевой кредит на строительство и откроет отдельный счет для ведения застройщиком всех расчетов, связанных со строительством объекта. Средства, размещенные на счетах эскроу, застройщик сможет получить на основании подписанного сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, однако ожидается, что эти средства банк будет засчитывать в счет погашения кредита.

Поправки к 214 ФЗ о долевом строительстве предусматривают, что право использовать указанный новый механизм будет только у банков, величина собственных средств (капитала) которых составляет не м

www.sbaspect.ru

Изменения в Законе о долевом строительстве №214-ФЗ с 01.01.2017

Настоящая публикация подготовлена адвокатами Бюро, специализирующимися на делах долевого строительства, и посвящена обзору изменений в Федерального закона №214-ФЗ «О долевом участии в строительстве», вступившим в законную силу с 01.01.2017.

С 01 января 2017 года введена в действие часть 2.3 статьи 1 Закона №214-ФЗ, которая расширила сферу действие Закона на правоотношения, возникающие при строительстве жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков. Речь идет о малоэтажных жилых домах (таунхаусах) и подобных им жилых домах, которые имеют общие стены, но отдельные входы в жилые помещения.

Законодатель исключил из Закона указание на то, что в состав объекта долевого строительства, подлежащего передаче дольщику, включается общее имущество. Согласно ч.5 ст.16 Закона при регистрации права собственности на объект долевого строительства у дольщика возникает доля в праве собственности на общее имущество.

В отношении застройщика, привлекающего денежные средства для долевого строительства объектов недвижимости, отвечающий определенным требованиям на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган, т.е. с 01 июля 2017 вводятся ряд требований, несоответствие которым исключает для застройщика возможность осуществлять деятельность в области долевого строительства объектов недвижимого имущества. Эти требования касаются как размера уставного капитала, так и отсутствия у застройщика налоговых, административных и других проблем, обозначенных в части 2 статьи 3 Закона 214-ФЗ. Требования к размеру уставного капитала застройщика напрямую зависят от размера общей площади долевого строительства.

Законодатель обязал застройщика размещать на сайте помимо проектной декларации, разрешения на строительство, подтверждения прав на земельный участок, также заключения уполномоченного органа о соответствии как проектной документации, так и самого застройщика установленным законом требованиям, проекта договора долевого участия, разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства за предшествующие три года, способы обеспечения исполнения обязательств, договор поручительства с застройщиком, фотографии стройки.

К договору долевого участия в строительстве установлено требование об обязательном включении в него кроме определения самого объекта, подлежащего передаче, также подробных схем, планов с расположением комнат, вспомогательных помещений, лоджий, террас и т.п., расположение на этаже, указанием подробных характеристик объекта долевого строительства (площадь, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс сейсмоустойчивости и энергоэффективности). Причем данные характеристики должны соответствовать проектной декларации на момент заключения договора, в противном случае у дольщика есть право обратиться в суд с иском о признании договора недействительным. Безусловно, данное нововведение направлено на защиту интересов дольщика, зачастую получающего от застройщика объект, далекий по своим качественным характеристикам, от рекламируемого на стадии заключения договора долевого участия.

В статье 5 Закона 241-ФЗ конкретизировано положение о цене договора в части объекта долевого строительства, включающего балконы, лоджии, террасы. Теперь застройщик обязан применять понижающие коэффициенты на указанные части помещений при определении цены договора.

В Закон введено положение, защищающее застройщика от недобросовестного поведения дольщика, необоснованно отказывающегося принимать объект долевого строительства, освободив застройщика от уплаты неустойки, в случае если застройщик надлежащим образом исполнил свои обязательства (что означает предложить принять объект в установленный договором срок и данный объект соответствует условиям договора и проектной документации, а также стандартным требованиям к качеству строительства). В случае обнаружение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства в течение гарантийного срока, дольщик вправе предъявить требование об их устранении. В новой редакции Закона прямо прописано положение, по которому в случае обнаружения недостатков, делающих помещение непригодным для использования по назначению, застройщик уплачивает неустойку согласно закону «О защите прав потребителей» в размере 1% от цены договора в день, а в случае обнаружения несущественных недостатков неустойку в размере 1% от стоимости расходов на устранение обнаруженных недостатков.

Важным изменением в законе является положение о том, что правом расторгнуть договор в судебном порядке согласно статье 9 Закона дольщик может воспользоваться не только когда застройщик существенно изменил проектную документацию (что в общем-то для дольщика является понятием абстрактным, решения суда по таким спорам при одинаковым исходных данных бывают прямо противоположны), но и увеличил площадь жилого (нежилого) помещения относительно допустимого более, чем на 5 %. В договоре долевого участия должна быть прописана возможность такого увеличения площади, но она ограничена указанными в Законе 5%.

На застройщика возложена обязанность передать дольщику инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, приложив его к Акту приема-передачи объекта долевого строительства. Естественно, застройщики, скорее всего, будут включать в Акт приема-передачи пункт о состоявшейся передаче такой инструкции, в связи с чем дольщикам рекомендуется отслеживать данное обстоятельство и в случае отсутствия инструкции по эксплуатации требовать ее фактической передачи или исключения из Акта указанного пункта.

В статью 9 Закона 214-ФЗ внесен пункт 1.2., согласно которому при надлежащем исполнении своих обязательств застройщиком дольщик не имеет права на односторонний отказ от договора. Предполагается, данный пункт будет использоваться недобросовестными застройщиками для отказа в удовлетворении законных требований дольщиков о признании расторжения договора состоявшимся и возврате внесенных денежных средств. Обращаем внимание, что просрочка передачи объекта долевого строительства сама по себе свидетельствует о ненадлежащем исполнении застройщиком своих обязательств, именно просрочка является наиболее частым основанием для одностороннего отказа дольщика от договора долевого участия.

В случае приобретения объекта долевого строительства по договору уступки прав требования у юридического лица данный договор должен быть зарегистрирован и только потом должна производиться оплата цены уступки. Напоминаем, что оплата дольщиком цены договора уступки прав требования не означает, что у застройщика не может быть претензий по исполнению обязательств по договору участия в долевом строительстве. Помимо договора уступки прав требования на руках у нового дольщика в обязательном порядке должна быть копия или оригинал первоначального договора долевого участия в строительстве (дольщик должен знать условия договора, по которому ему уступают права и обязанности), подтверждение оплаты цены договора в полном объеме по передаваемому праву требования (платежное поручение или справка от застройщика, подтверждающие, что по договору в целом или по конкретном объекту долевого строительства обязательства по оплате исполнены полностью, застройщик претензий не имеет).

Контроль за осуществлением застройщиком деятельности в области долевого строительства осуществляется уполномоченным государственным органом, который наделен широкими полномочиями в отношении застройщика – от контроля за соблюдением застройщиком положений Федерального закона 214-ФЗ, проведения проверок его деятельности до обращения в суд с иском о приостановлении деятельности застройщика или его ликвидации либо в уполномоченные органы с заявлением о совершении преступления при обнаружении признаков преступления в ходе проверки застройщика.

В соответствии с внесенными в Закон изменения с 01.07.2017 будет работать Единый реестр застройщиков, сведения из которого являются общедоступными, открытыми. Следует отметить, что в данном реестре помимо наименования застройщика указывается бренд, под которым он рекламирует свою деятельность. Часто граждане путают застройщика с этим брендом, полагая, что крупное юридическое лицо несет ответственность за застройщика, выступающего от его имени, однако, это не так.

Обширные изменения Закона 214-ФЗ позволяют говорить о законодательной защите граждан, заключающих ДДУ, поскольку ужесточение требований, предъявляемых к застройщику, устранит с рынка недвижимости недобросовестных предпринимателей, вступающих в договорные отношения с дольщиками без должных гарантий исполнения своих обязательств.

Адвокат Надежда Домкина