Важные советы дольщику, берущему квартиру в новостройке. Квартира в строящемся доме
Важные советы дольщику, берущему квартиру в новостройке
Сегодня на Habrealty.ru:
советы при покупке квартиры в новостройке тем, кто планирует купить квартиру. Как избежать основных рисков, что сделать в первую очередь перед покупкой.
Люблю я прогуляться по новостройке: отовсюду веет новизной и нетронутостью, масштабностью и перспективностью будущего ремонта, и всюду снуют люди, разговаривающие на непонятном мне языке…
Тот кто хоть раз хотел купить квартиру в новостройке знает, насколько это трудоемкий и ответственный процесс.
Это и понятно, столько надо посмотреть новостроек от застройщиков и квартир, взвесить все «За» и «Против», чтобы в конце концов определиться и купить новостройку.
Прежде чем читать статью, определитесь — а может вам выгоднее купить квартиру на вторичном рынке недвижимости? Не поспешили ли вы с принятием решения?
Чтобы точно взвесить все «За» и «Против» читайте, как выбрать между вторичкой и новостройкой.
Советы при покупке квартиры в новостройке
Конечно, прежде всего минимальное наличие рисков при покупке квартиры в новостройках, наличие надежного застройщика, правильное оформление документов при покупке квартиры в новостройке, качество строительных материалов и технологии постройки новостроек.
В связи с этим рассмотрим 12 советов, которые пригодятся, если решить купить квартиру в новостройке в Хабаровске, да и в любом другом городе.
Совет №1
Получить информацию о застройщиках
Эта информация может быть доступна в сети Интернет. Данные о застройщиках, обычно присутствуют на официальных сайтах застройщиков. Если у застройщика нет своего сайта, это уже может говорить о том, что публичности организация не любит.
Так же достаточно сведений на форумах, где активно обсуждаются такие темы дольщиками, либо специалистами, либо теми и другими — в любом случае можно узнать то, чего нет в официальных источниках.
Совет №2
Обратить внимание на инфраструктуру
Новостройки чаще всего расположены в разных районах города. Это могут быть целые кварталы, либо отдельностоящие здания с точечной застройкой.
В связи с этим, прежде чем покупать квартиру в новостройке, выясните где будет построен дом, в каком районе, насколько в этом месте развита инфраструктура (близость расположения остановок транспорта, магазинов, аптек, детских садов и школ).
Особенно это касается тех, кто не имеет собственного автомобиля. В практике достаточно много таких случаев, когда купив квартиру в новостройке обрадованные собственники понимали, что до полноценного развития района еще далеко и до ближайшей остановки полтора километра пешим шагом.
Советы при покупке квартиры в новостройке имеют еще и дополнительное деление по подпунктам, но это уже нюансы по каждому дому — здесь же даю общие советы.
Совет №3
Предварительная оценка на наличие «пробок»
Если у вас имеется личный автомобиль, то перед вами стоит как минимум две задачи после покупки квартиры в новостройке — добраться до работы утром по возможности без «пробок», а вечером надежно припарковать свой автомобиль.
Об этом, как ни странно надо позаботиться заранее, потому что покупая квартиру в новостройке, вы приобретаете только саму квартиру.
Если с покупкой квартиры предусмотрено приобретение машиноместа в подземном паркинге и вы на него рассчитывали, ориентируясь на цену новостройки, то это хорошо А если нет, то придется предусмотреть наличие платных стоянок или продающихся гаражей или ГСК рядом.
Не надо забывать, что при рассмотрении инфраструктуры новостройки, не должен остаться неучтенным факт наличия хороших дорог рядом.
Возможно даже стоит проехать там в час-пик, чтобы проверить, как вы будете добираться до работы. Ведь после покупки квартиры в новостройке и заселении в нее эта дорога станет для вас «родной».
Совет №4
Самостоятельный поиск предложений на рынке новостроек
Перед покупкой квартиры в новостройке поиск искомой квартиры можно вести двумя способами: самим и с помощью агентств недвижимости. Вкратце про преимущества обоих способов.
При поиске с помощью агентств недвижимости вы можете найти предложения, которых уже нет в продаже от застройщиков, либо квартиры в новостройках, которые агентства недвижимости продают от застройщика на эксклюзивных правах.
При самостоятельном поиске может случиться так, что вы найдете вариант дешевле от инвесторов, либо «из первых рук», т.е. от застройщика.
В этом случае обычно покупатели консультируются у риэлторов, чтобы узнать где и как проверить «подводные камни» у застройщика, либо просто узнать информацию о застройщиках.
Одна консультация у грамотного риэлтора может прояснить вам ситуацию на рынке и дать необходимые данные для уверенных самостоятельных действий.
Совет №5
Определить время покупки квартиры в новостройке
Во время строительства квартиры в новостройке вы можете сделать ее приобретение на стадии рытья котлована и до периода самой сдачи дома. Цена в разные этапы строительства новостройки будет разная.
Самая привлекательная по цене — при начале строительства, самая дорогая — после сдачи новостройки.
Советы при покупке квартиры в новостройке не предусмотрят всех нюансов, например, продажи брони в очереди на долевое участие. Да, даже такое сейчас практикуют! А это даже не стадия «котлована», просто проект на бумаге.
Совет №6
Проверяйте бумаги на строительство новостройки
Громкое имя и известность застройщика могут немного притупить вашу бдительность, однако не спешите полагаться на то, что застройщик крупный или хорошо разрекламирован. Проверяйте все имеющиеся у застройщика документы на строительство дома.
Особенно — разрешение на строительство объекта.
Как проверить застройщика и документы на новостройку, читайте Как выбрать застройщика
Совет №7
Регистрация договора в Росреестре
Для новостроек — это договор долевого участия (по Федеральному закону № 214).
Другое оформление покупки строящихся новостроек законом не предусмотрено.
Совет №8
Узнайте какими банками аккредитован застройщик
При принятии решения купить квартиру в новостройке у определенного застройщика, узнайте какими банками он аккредитован. Это, конечно, небольшая гарантия вашей защиты, но вы должны понимать, что банк проверяет застройщика прежде чем аккредитовать.
В противном случае, застройщик должен уже меньше внушать вам доверия.
Совет №9
Расчеты при покупке квартиры в новостройке только по безналу
Решив купить квартиру в новостройке, все финансовые операции необходимо проводить через безналичную оплату.
Если при продаже квартиры в новостройке настаивают на наличном расчете, то вам должны выдать чек контрольно-кассовой машины (ККМ) и квитанция к приходному кассовому ордеру.
Совет №10
Не подписывать лишних бумаг
У случае затягивания сроков строительства новостройки, застройщик может вам предложить подписать соглашение о продлении сроков предоставления квартиры в новостройке — это соглашение не надо подписывать.
Если вы его подпишите, значит позднее взыскать неустойку, в связи с невыполнением застройщиком своих обязательств — не сможете.
Совет №11
Внимание при приеме сдаваемой застройщиком квартиры
По окончании строительства застройщик предложит принять квартиру, которую вы у него приобрели. Если при внешнем осмотре вы выявили какие-то недостатки, то их необходимо указать в акте приема-передачи. Застройщик должен их устранить.
В случае отказа застройщика устранять выявленные вами недостатки и отказа подписывать акт приема-передачи квартиры с указанными вами недостатками — направляйте в адрес застройщика претензию, с ссылкой на недостатки и необходимость их устранить в определенные сроки.
Читайте о том, как принять квартиру у застройщика и как заполнить Смотровой лист
Совет №12
Соответствие площадей квартиры в документах и действительности
Составляя и подписывая договор о долевом участии, тщательно проверяйте характеристики приобретаемой квартиры в новостройке, в частности речь идет о площади.
Если вы обнаружили несоответствие и предоставляемая площадь в квартире меньше, указанной в договоре долевого участия с застройщиком — вы можете потребовать компенсацию, согласно ст.4 Федерального Закона №214.
Удовлетворение вашего требования осуществляется либо застройщиком напрямую, либо через суд.
Во избежание подобных случаев застройщики, в договоре долевого участия, могут устанавливать определенный предел расхождения площадей в квартирах и готовы идти вам навстречу, если этот предел превышен.
Но в этом случае суд может признать подобную оговорку застройщика недействительной в сто процентов случаев.
Будьте готовы к тому, что подобные условия в договоре могут появиться и решения их, в основном, происходят в судебном порядке. Помните, что обещания на словах о внесении изменений в договор долевого участия «потом» — это всего лишь слова.
Конечно, такой объем информации и действий зачастую непосилен для человека неподготовленного. Хорошо, что есть проверенные в деле юристы, которые уже натаскались по решению жилищных вопросов и довольно редко просиживают в кабинете, потому что решают вопросы своих клиентов.
Бесплатно задать вопрос юристу можно во вкладке «Специалисты»
Пожалуй это все, что касается советов при покупке квартиры в новостройке.
Если есть еще какие-то нюансы — поделитесь ими в комментариях к статье. Уверен, что ваш опыт пригодится другим посетителям сайта, которые решат купить квартиру в новостройке.
Успехов вам!
www.habrealty.ru
Квартира в строящемся доме в Анапе по ФЗ 214
Квартиры по ФЗ 214 в строящемся доме
Сегодня строительные компании и частные застройщики предлагают такой выбор жилья, что подобрать оптимальный вариант может каждый покупатель. Разнообразие строительных и планировочных решений, квартиры эконом и премиум класса, разнообразие площадей и видов отделки, любое месторасположение и инфраструктура, акции и скидки, рассрочки и так далее. В основном строительство ведется, опираясь на два закона: 214 и 215 Федеральные Законы Российской Федерации. Давайте более детально разберем 214 ФЗ: какие гарантии для покупателей и лазейки для застройщиков предполагает.
Чтобы купить квартиру в строящемся доме в важно изучить все нюансы закона по которому проводится сделка.
Купить квартиру по ФЗ 214, какие гарантии?
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» направлен на регулирование взаимоотношений застройщика и лица, инвестировавшего в строительство путем внесения доли.
Для обеспечения сохранности вложенных гражданами средств при покупке квартиры в Анапе данный закон предусматривает определенные гарантии защиты законных прав и интересов. Закон составлен таким образом, чтобы уберечь граждан от всевозможного рода видов мошенничества. Для этого до обоюдного согласования договора на инициатора строительства возлагаются определенные обязательства перед соинвесторами. Данные обязательства закреплены в ст.3 закона №214: необходимость получения разрешения на возведения объекта недвижимости на определенном участке земли, ознакомление инвесторов с проектной декларацией, а также подтверждение законности владения земельной площадью или официальное право пользования данным участком.
Ст. 4 закона предусматривает закрепление всех аспектов договора в письменной форме. Данная форма подлежит государственной регистрации и дает определенные гарантии участнику долевого строительства.
На основании данного закона, а именно ст.13, неисполнение пунктов договора застройщиком не несет денежных потерь для соинвесторов. Данная статья составлена таким образом, что каждый участник долевого строительства с момента вступления в силу официальной государственной регистрации Договора Долевого Участия имеет определенную залоговую долю на земельном участке и долю в строящемся на этом участке объекте недвижимости.
Вся процедура заключения ДДУ проходит под государственным контролем при помощи уполномоченных лиц и органов РФ. При составлении договора инвестор изначально ознакомлен с конкретизацией объекта, т.е. в договоре идет полное указание адреса, а также метраж, планировка и другие параметры.
Таким образом, ФЗ «О долевом строительстве» дает законные гарантии у и уверенность потенциальным потребителям, чтобы купить квартиру в строящемся доме в Анапе!
В настоящее время мы предлагем собственные квартиры в ЖК Кавказ, подробную информацию можно посмотреть здесь:
mercuriy.ru
Покупка квартиры от застройщика: как избежать рисков
Перед покупкой нового жилья каждый задумывается о том, а где его лучше приобрести – в новостройке или на вторичном рынке? Квартиры в уже достроенных новых домах будут стоить намного дороже, чем аналогичное жилье в старых зданиях, поэтому покупатели решаются на приобретение квадратных метров строящихся квартир от застройщика. Этот процесс всегда сопряжен с определенными рисками, поэтому к покупке следует готовиться заранее.
...
Вконтакте
Google+
Мой мир
В чем отличия?
Общая схема обеих юридических процедур похожа, но если разбираться более детально, то будут видны существенные различия. В договоре про куплю-продажу квартиры основным объектом является уже готовая квартира. Документ содержит ее полное описание, присутствует техпаспорт и некоторые другие документы, удостоверяющие наличие права собственности у продавца.
Если же идет речь про покупку квадратных метров у компании-застройщика, которая еще не завершила строительство, то объектом будет не квартира, а право собственности на будущее жилье. Только когда дом будет полностью застроен, покупатель сможет претендовать на получение купленной квартиры.
На первый взгляд может показаться, что граждане покупают «кота в мешке». Никто не может с уверенностью сказать, когда будет достроено здание и не обанкротится ли строительная компания. Чтобы не попасть в неприятную историю, следует детально ознакомиться с возможными рисками и общей процедурой покупки жилья у застройщика.
Первый шаг: изучение строительной компании
Будущему владельцу квартиры перед покупкой жилья нужно тщательно изучить все предложения на рынке недвижимости. При первом изучении сразу станет понятно, какие строительные компании лидируют на рынке и кому из них можно доверять. Следует отдавать предпочтение фирмам, имеющим длительный срок работы на рынке. В их истории не должно быть долго- и недостроев. Большое количество вовремя достроенных объектов – вот на что нужно обращать внимание при первом изучении фирмы.
Еще одним свидетельством надежности компании может стать сотрудничество с крупными инвесторами. Они будут поддерживать строительство дома до тех пор, пока оно не завершится. Это лишний раз будет гарантировать финансовую стабильность выбранной фирмы.
Шаг второй: изучение документов и сбор информации про жилой дом
Не стоит акцентировать все свое внимание на фирме-застройщике. Так же важно собрать правильную и достоверную информацию про сам многоквартирный дом. Следует поинтересоваться, сколько времени уже идет строительство и не спадает ли его темп. Если есть возможность, то следует посетить стройку. Обычно рядом с новыми домами ставят временные офисы, где риэлторы принимают возможных покупателей.
Увидев низкую стоимость квартиры, не следует на нее «бросаться». Заниженная цена на жилье может свидетельствовать о том, что застройщик испытывает финансовые трудности или скоро станет банкротом. Цена на квартиру в новостройке должна слегка отличаться от стоимости вторичного жилья.
Если и здесь все устраивает покупателя, то он теперь он сможет разузнать все про документы компании. У нее на руках должен быть устав, свидетельство про регистрацию в реестре юридических лиц и лицензия. Ее срока должно хватить до завершения строительства дома.
Какие документы компания-застройщик должна беспрепятственно показывать?
Строительные компании должны удовлетворять любые просьбы своих клиентов, в особенности если клиент просит показать документацию компании. В обязательном порядке нужно проверять право на землю, где проводится строительство дома. Он должен иметь соответствующее назначение, иначе дом в будущем могут снести.
На каждое строительство дома местные власти должны выдавать разрешение. У такого документа тоже есть свой срок действия и он должен охватывать процесс строительства. Может быть так, что у фирмы есть на руках сразу несколько разрешений, а на какой-то конкретный дом его может и не быть. Из-за этого в разрешение нужно внимательно вглядываться.
Процесс строительства не должен идти вразрез с проектной документацией на дом. В ней же могут содержаться примерный сроки сдачи дома в эксплуатацию, поэтому и этот документ следует проверить.
С помощью какого документа оформляется покупка квартиры?
Разные строительные компании могут предлагать различные варианты договоров при сотрудничестве с потенциальными покупателями. Сейчас наиболее безопасным соглашением считается договор про долевое участие в возведении дома. Он проходит обязательную регистрацию в государственном порядке, поэтому застройщик не может отрицать наличие этой бумаги. Кроме того, это соглашение дает возможность покупателю отказываться от выполнения своих обязанностей, если фирма не успела достроить дом в срок.
Сам по себе документ требует от застройщиков строгого соблюдения всех обязанностей. Он делает информацию про возводимый объект более прозрачной, что заставляет покупателей доверять строительным компаниям. Сейчас примерно 20% от всех сделок, связанных с покупкой жилья в новостройках, проводится с подписанием именно этого соглашения.
Но не всегда у застройщика есть все необходимые документы для оформления долевого участия, поэтому он может предложить покупателям составление других договоров. Из альтернативных вариантов чаще всего составляют предварительный договор купли-продажи. Здесь мы об этом уже писали.
К сожалению, по закону предварительные договора не оплачиваются, поэтому составляют соглашение про куплю векселя на сумму жилья. Такая схема встречается часто, но она не может защитить права покупателя в случае, если стройка не будет завершена до конца.
Самым ненадежным видом соглашения при покупке жилья в новостройке считается оформление договора про участие в жилищно-кооперативном строительстве. В таком случае обязанности по покупке жилья ложатся на кооператив, куда покупатель должен внести пай. Большая часть юристов не советует пользоваться таким вариантом покупке, так как в этой ситуации сложно защитить права покупателя.
Что должно быть в договоре покупке жилья в строящемся доме?
Как только покупатель определится с типом подписываемого договора, он должен изучить подпункты, которые будут содержаться в нем. В первую очередь в договоре обозначается его предмет, например, квартира в новостройке. Затем описывают ее состояние и дают характеристику новостройке.
Следующим пунктом в соглашении указывают примерные сроки строительства. Также должна присутствовать дата, когда покупатель получит недвижимость в свое пользование, общая стоимость жилья и порядок внесения оплаты за нее.
Важно обратить внимание, от чьего имени происходит продажа квадратных метров. Если ею занимается непосредственно застройщик, то такое соглашение можно и нужно подписывать. Но если вдруг в договоре появляется незнакомая компания, то от сотрудничества лучше отказаться.
После тщательной проверки документации застройщика и договора, оформленного для покупки квартиры, гражданин-покупатель может подписываться под всеми условиями. Порядок внесения оплаты и получение права собственности происходит по привычной схеме.
Заключение
Квартиры, продаваемые в еще строящихся домах, имеют меньшую стоимость, чем готовое жилье в тех же новостройках. Для покупки такого жилья гражданину нужно заключить самый безопасный договор – соглашение про долевое участие в строительстве. Он гарантирует благонадежность фирмы, а также у покупателя появляется возможность его расторжения, если компания не достроит дом в срок или не будет выполнять свои обязательства.
Покупка квартиры с прописанным человеком сопровождается некоторыми сложностями и последствиями. Вы не сможете выселить определенную группу людей.
Сбербанк выдает кредиты на покупку недвижимости по специальным программам. С ними вы сможете ознакомиться тут — http://zhil-vopros.com/kvartira/pokupka/vidy-buy/v-kredit.html.
zhil-vopros.com
Покупка квартиры в строящемся доме: основные нюансы
Покупка квартиры в строящемся доме часто связана с таким понятием, как «переуступка». Не все покупатели недвижимости имеют представление о значении этого слова.
В недостроенном доме предлагаются квартиры по более приемлемым ценам, если сравнивать все предложения рынка первичной недвижимости. Напрягает только понятие «переуступка». Чтобы не бояться термина и понимать суть вопроса, стоит внимательнее ознакомиться со значением слова. Никаких афер не происходит. Фактически происходит продажа пая и переуступка ему права в дальнейшем требовать у застройщика свою квартиру.
Перед покупкой недостроенной квартиры нужно собрать всю информацию о застройщике. Данные должны содержать ответы на следующие вопросы:
- опыт работы застройщика на данном рынке;
- наличие государственной поддержки;
- количество готовых объектов, когда сданы в эксплуатацию;
- допускались ли задержки в строительстве предыдущих проектов и др.
Следующая стадия – анализ фазы строительных работ и сопоставление фактических данных с заявленными в проектной документации. Не обязательно высчитывать дни. Но придя на площадку в марте и увидев котлован на месте дома, который должен быть возведен к августу, стоит задуматься.
У большинства застройщиков есть форумы в сети и группы в социальных медиа. Эти источники могут дать массу полезной информации. На страницах Интернета при желании можно отыскать данные о многих объектах изучаемого застройщика, его основных клиентах и партнерах. Заключительным этапом подписания договора на квартиру в строящемся доме является получение покупателем всей необходимой информации о стадии строительства.
Переуступка прав на недвижимость не регулируется каким-то определенным законодательным актом в России. Все правовые положения изложены в ст. 382 Гражданского кодекса РФ – переуступка кредитных прав третьим лицам. Применительно к покупке строящейся недвижимости кредитором выступает 1-й покупатель, третьим лицом – 2-й покупатель.
Форма договора переуступки может быть любой: простая письменная или нотариально заверенная. Составление договора в присутствии нотариуса требует его соответствующего заверения. Если нотариус при сделке отсутствует, стороны составляют письменный договор в простой форме. Не стоит забывать, что вместе с правами кредитора пайщик «получает» в довесок все существующие обязанности. В принципе простой договор не требует извещения пайщика о факте переуступки. Но при наличии данного пункта в предыдущем договоре следующим пайщиком должны быть проделаны те же процедуры. В противном случае ему может грозить штраф.
Подписание договора переуступки должно состояться после оплаты всей стоимости пая новым покупателем, но не позднее момента получения ордера на квартиру. Все договора такого характера должны обязательно регистрироваться государственными органами.
При заключении договора переуступки важны многие нюансы:
- новый договор должен содержать ссылку на первичный;
- вместе с правами кредитора пайщик приобретает все его обязанности. Чтобы избежать спорных ситуаций, нужно внимательно изучить первичный договор и его условия;
- подписанный договор переуступки предоставляется на регистрацию в УФРС;
- снизить риск финансовых махинаций и афер можно с помощью сейфовой ячейки в банке или оформления аккредитива. Продавец сможет получить наличные лишь после окончательного заключения договора;
- уведомление застройщика о факте произошедшей переуступки. Соблюдение этого пункта поможет избежать непонимания сторон. Ст. 39 Гражданского кодекса вообще заявляет о необходимости получения согласия от застройщика на сделку сторон;
- новый покупатель должен заручиться у застройщика документом, подтверждающим оплату пая предыдущим кредитором.
Не лишним также будет поинтересоваться у застройщика относительно обязательств предыдущего пайщика, может быть они остались невыполненные.
Интересное видео
Покупка строящегося жилья
Получайте новые статьи прямо к себе на почту:
на Ваш сайт.
realty11.ru
