Модульное строительство как современное направление возведения малоэтажного жилья. Малоэтажное жилое строительство
особенности создания, управления и формирования общего имущества
Малоэтажная жилая застройка становится все более популярной из-за сочетания привычного городского комфорта с загородным спокойствием. В таких комплексах складывается особенно уютная атмосфера для проживания. Свои особенности здесь есть не только в микросреде, но и в обеспечении доступными и качественными жилищными и коммунальными услугами. Именно поэтому потребовалось разработать и внедрить новые подходы к системе управления, рассчитанные именно на малоэтажные жилые дома.
Особенности управления многоквартирной малоэтажной застройкой
В этом вопросе требуется законодательное урегулирование, так как действующие нормативные акты не адаптированы к особенностям управления МКД в такой застройке. Гражданам здесь приходится теснее взаимодействовать и между собой, и с обслуживающими территории организациями.
Четкого определения самого термина «малоэтажный жилой дом» в действующем законодательстве тоже нет. В части 2 статьи 49 ГК РФ сказано лишь о том, что строительство и реконструкция МКД не выше 3 этажей могут проходить без экспертизы проектной документации, если не используются бюджетные средства.
Даже с количеством этажей для отнесения к малоэтажной застройке есть определенные сложности. В СП 42.13330.2011 для таких объектов установлено ограничение в 4 этажа вместе с мансардным. В СП 54.13330.2011 говорится уже о 3 этажах с учетом подвала, цоколя и мансарды. При использовании такого определения дом с подвалом может быть малоэтажным только если он не выше 2 этажей.
Законодательные пробелы создают сложности для застройщиков в части подготовки градостроительных и разрешительных документов. Из-за этого территории становятся менее привлекательными для крупных компаний. На них все равно идет массовая застройка, но она получается неорганизованной. Из-за этого страдает благоустройство территорий и их инфраструктурное развитие. В дальнейшем это осложняет деятельность работающих на объектах малоэтажного жилого строительства управляющих организаций, которым также не хватает проработанности нормативно-правовой сферы.
На таких объектах часто нет подключения к централизованным системам отопления, водопровода и канализации. Все это заменяется созданием собственной котельной и водозаборной скважины. Такое оборудование требует надлежащего обслуживания, опыта которого у работающих в типовой городской застройке управляющих организаций обычно не имеется.
В малоэтажной многоквартирной жилой застройке могут работать как специализированные управляющие компании, так и некоммерческие объединения жильцов – ТСЖ и жилищные кооперативы. Практика последних лет раскрыла основные проблемы управления таким жилищным фондом. Они стали видны в статистике судебных споров, которые возникают по двум основным причинам:
- УК навязывают жильцам дополнительные услуги и завышают их стоимость, ограничивают подачу коммунальных ресурсов и закрывают доступ на территорию;
- потребители отказываются заключать договоры, не оплачивают предоставленных услуг и так далее.
Механизмов из действующих законов недостаточно для решения подобных споров. В результате управляющие организации и жильцы пользуются положениями жилищного законодательства, разработанного для управления многоэтажками. Это ведет к нарушению интересов одной из сторон, так как на объектах малоэтажного жилищного строительства действуют несколько иные правила.
Часто появляются проблемы, связанные с:
- принадлежностью общего имущества, находящегося на территории ЖК;
- распределением ответственности при эксплуатации инфраструктурных объектов;
- установлением правил проживания в ЖК.
Для устранения основных проблем в законодательном плане нужно сделать следующее:
- легитимировать создание малоэтажных ЖК;
- ввести четкую систему урегулирования отношений, касающихся управления такими объектами;
- установить строгие критерии того, что нужно считать малоэтажной застройкой, а также определить ее виды;
- определить особенности оформления разрешительных документов на возведение малоэтажных ЖК и ввод их в эксплуатацию;
- легитимировать проектирование территорий малоэтажных ЖК и постройку входящих в такие комплексы объектов, а также определить особенности их введения в эксплуатацию;
- установить основы регулирования эксплуатации малоэтажной жилой застройки.
- 5 шагов для получения прибыли от сдачи общего имущества в аренду
Что предлагается для решения проблемы
В первую очередь, требуется проведение работы с понятийным аппаратом. Например, нужно отделить малоэтажные многоквартирные жилые дома от домов блокированной застройки (которые не делятся на квартиры) и отдельно стоящих жилых домов. Это позволит покончить с многочисленными противоречиями, в том числе, связанными с определением количества этажей. Дополнительно нужно ввести в правовое поле таунхаусы, также получившие широкое распространение из-за относительно невысокой стоимости. Сегодня их из-за пробелов в законах приходится оформлять в качестве индивидуальных или многоквартирных домов.
Для целей нормализации управления малоэтажной застройкой в Подмосковье и других регионах потребуется внести существенные корректировки в ЖК РФ. В том числе, здесь нужно определиться со следующими вопросами:
- в каком порядке формируется территория малоэтажных жилых комплексов;
- как используется сформированная территория;
- как формируется общее имущество владельцев квартир в малоэтажных жилых домах;
- как используется общее имущество;
- какие объекты должны входить в общедомовое имущество, и какие в них включаться не могут.
Например, в малоэтажной застройке предлагается убрать из общедомового имущества объекты, которые относятся к коммунальной, социальной и транспортной инфраструктуре. Эти объекты застройщик будет передавать в собственность специализированным организациям или муниципальным образованиям. В результате получится уйти от сложившейся практики, когда содержать инфраструктурные объекты вынуждены сами жители поселков. Одним из вариантов предлагается оставить возможность сохранения таких объектов в собственности застройщика.
Предложения в части управления малоэтажными жилыми домами
Владельцам квартир в малоэтажных жилых комплексах, нужно обеспечивать тот же уровень качества и безопасности проживания, как и в обычных городских многоэтажках. Для этого необходимо решить несколько ключевых вопросов.
1. Определить общие правила, на которых будет осуществляться управление малоэтажными жилыми домами. Ввести в легальное поле правила проживания в таких ЖК (так как называемые правила о добрососедстве).
2. Установить порядок, который будет работать при выборе способа управления малоэтажной застройкой.
3. Определить порядок проведения общедомовых собраний для малоэтажных ЖК, а также компетенцию такого органа. Здесь предлагается использовать те же правила, которые действуют для многоэтажных домов и закрепляются в статьях 44-48 ЖК РФ. Определенные моменты, связанные со спецификой малоэтажных жилых домов, должны быть учтены. Например, предлагается закрепить в качестве правила то, что первое собрание владельцев помещений должен организовать застройщик. Это необходимо сделать не позже 1 месяца с момента окончания строительных работ и передачи покупателям не менее половины от числа запланированных объектов.
Дополнительно к перечисленному требуется проработать особенности договора управления, заключаемого между УК и жильцами малоэтажных жилых домов. От законодателей требуется определить следующие моменты:
- существенные условия таких соглашений;
- порядок их заключения;
- порядок внесения корректировок;
- сроки действия.
Помимо прочего, предлагается прописать в таком договоре обязанность УО по созданию условий, позволяющих владельцам жилья и специализированным компаниям надлежащим образом обслуживать и эксплуатировать инфраструктурные объекты. В том числе, необходимо определить порядок доступа на территорию ЖК перечисленных лиц. Кроме этого, нужно прописать обязанности управляющей компании при возникновении экстренных ситуаций.
Приведенные положения позволят исключить случаи, когда не входящие в общедомовую собственность инфраструктурные объекты фактически оказываются без соответствующего обслуживания даже при наличии ответственных за это лиц.
Чего нельзя делать, или о недействительных положениях договора управления и устава жилищного объединенияСусана Киракосян, кандидат юридических наук, доцент Филиала КУБГУ в Новороссийске, независимый эксперт при Минюсте России по антикоррупционной экспертизе НПА, партнер фирмы «Эсток-консалтинг»
Не включайте в договор или устав условия, которые противоречат законодательству. Мы понимаем ваше желание упростить свою работу: собственники чаще всего неактивны и собрать их для решения вопроса слишком сложно. Да и чем вы хуже других юридических лиц? Они в уставах, договорах делают себе «поблажки»: снимают лишнюю ответственность и наделяют дополнительными правами. Конечно, вы не хуже. Просто на вас большая социальная ответственность, ведь вы работаете в жилищной сфере.
Для начала рассмотрим самые популярные условия договора и положения устава, которые юристы называют ничтожными.
Полный текст статьи читайте в справочной системе «Управление МКД».
www.gkh.ru
Малоэтажная застройка — это сколько этажей?
Многоэтажные дома сегодня не несут в себе много привлекательного и качественного. Многие люди стараются приобретать либо частное, либо малоэтажное жилье.
Это позволяет им получить множество преимуществ и положительных эмоций. Ознакомиться с рынком этого направления можно на сайте https://lesoberezhny.ongrad.ru.
Основные понятия
Малоэтажное жилье это не новое направление на строительном рынке. Но сегодня оно приобретает особую популярность среди многих застройщиков.
В зависимости от структуры домов малоэтажные застройки можно разделить на несколько видов:
- Индивидуальные дома. Зачастую это частные загородные здания, в которых проживает одна семья. Они пользуются популярностью и могут иметь от 1 до 3 этажей в зависимости от потребностей владельцев.
- Таунхаусы. Особенностью этих домов является наличие нескольких отдельных входов. Технически это обычный жилой дом, в котором может проживать 2-3 семьи. Этажность подобных конструкций зачастую не превышает двух.
- Многоквартирные застройки. Подобные конструкции состоят из множества квартир, но этажность дома при этом не превышает 5 этажей. Это позволяет компактно располагать все коммуникации и снизить количество жильцов.
Преимущества и недостатки
Малоэтажное жилье сегодня очень популярно среди жителей города. Обусловлено это несколькими положительными сторонами таких построек:
- Оптимальная экологическая ситуация. Зачастую дома такого типа строят за городом или недалеко от него. В таких местах нет крупных заводов или предприятий, которые нарушают экологические параметры окружающей среды.
- Невысокая стоимость и минимальные сроки сооружения. Обусловлено это применением небольшого количества материала. При этом вес дома не такой большой, поэтому он не нуждается в крупном фундаменте.
- Уникальный дизайн. Многие малоэтажки разрабатываются с учетом индивидуальных потребностей их владельцев. Это позволяет получить не только красивую, но и практичную конструкцию.
Среди минусов можно выделить вероятность отсутствия качественной инфраструктуры, а также плохие связующие маршруты. При выборе малоэтажного жилья следует комплексно анализировать все характеристики, чтобы получить качественный результат.
ТвитнутьЧто понимается под объектом индивидуального и малоэтажного жилищного строительства? Имеются ли между ними различия?
В предыдущей статье мы сделали попытку разобраться с такими понятиями как «индивидуальное жилищное строительство» и «малоэтажное жилищное строительство». Установили сходство и различие между этими видами строительства. Пришли к выводу, что индивидуальное жилищное строительство рассматривается как разновидность малоэтажного жилищного строительства.Мы также задались вопросом: что понимается под объектом индивидуального и малоэтажного жилищного строительства? Имеются ли между ними различия?
Вопрос не праздный, если вы хотите выделить в натуре свою долю в виде индивидуально-определенного объекта недвижимости в целях регистрации индивидуального права на него.
И здесь мы вновь сталкиваемся с проблемой: понятия недвижимости (здание, помещение, квартира, индивидуальный жилой блок) в разных отраслях права имеют либо различный смысл, либо используется одна из черт (признаков) исходного понятия отрасли.
Попробуем разобраться, как же объекты малоэтажного и индивидуального жилищного строительства определяются в нормативных и нормативно-технических документах. Какой правовой и практический смысл можно установить в понятиях «объект малоэтажного жилищного строительства» и «объект индивидуального жилищного строительства».
Когда говорят об индивидуальном жилищном строительстве, обычно подразумевается строительство одно – двухэтажного жилого дома. Вторым или третьим этажом такого дома, как правило, рассматривается мансардный этаж.И действительно, к малоэтажным домам Градостроительный кодекс РФ относит дома с количеством этажей не более трех. Отсюда как бы следует, что в зоне застройки индивидуальными домами должен быть тип домов, о котором говорилось выше.
В то же время нормативно-техническими документами предусматривается также строительство одно-, двух- и трехэтажных жилых домов блокированной застройки. Для них характерно наличие нескольких жилых блоков, количество которых не превышает десяти, и каждый жилой блок имеет одну или несколько общих стен без проемов с соседними блоками. Такой блокированный дом расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Необходимо заметить, что в ряде разъясняющих документов Минэкономразвития РФ указывает, что определение индивидуального дома в Градостроительном кодексе РФ носить условный характер, относится не к процессу строительства, а к процессам проектирования и экспертизы. Отсюда делается вывод, что ограничение индивидуального жилого дома тремя этажами градостроительным законодательством не предусмотрено. Дом может быть выше трех этажей.И все же, если представить себе трехэтажный блокированный жилой дом с отдельными квартирами, то он вполне «потянет» под определение многоквартирного жилого дома.
В целом нормативно-техническими документами блокированные жилые дома отнесены к многоквартирным.Вместе с тем, градостроительное законодательство устанавливает кое-какие особые критерии, по которым блокированные жилые дома можно разграничить с многоэтажными домами.
Многоэтажные дома состоят из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четырех. В каждой жилой секции находится несколько квартир и помещения общего пользования. Каждая жилая секция имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Блокированный дом, жилой блок, жилая секция, блок-секция … Вот, мы уже и запутались. Попробуй по таким специфическим критериям отличить блокированный дом от индивидуального, малоэтажного или многоэтажного дома. Как видим, если исходить из такого критерия как «этажность», то нельзя разобраться в указанных понятиях.
Удивительно, но в градостроительном законодательстве существует еще один критерий – это предназначение жилого дома в зависимости от количества проживающих в нем родственников, охватываемым понятием «семья». Действительно, этот термин широко используется в законодательстве, но он более имеет социологический, а не правовой характер. В семейном, гражданском, трудовом и других отраслях права в него вкладывается разный смысл.
В юридическом смысле в семейном праве семья определяется кругом лиц, связанных личными неимущественными и имущественными правами и обязанностями, вытекающими из брака, родства, усыновления или иной формы принятия детей в семью на воспитание. Но в градостроительном законодательстве ему, видимо, придан «статистический» смысл, а именно, для какого количестве семей предназначен жилой дом.
С учетом данного критерия, если жилой дом не содержит некоторое число жилых блоков или в целом представляет один блок и предназначен для проживания одной семьи, то его можно отнести к объектам индивидуального жилищного строительства. Если тот же самый блокированный дом состоит из нескольких жилых блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной самостоятельной семьи, то его можно отнести ….? Как видите, с таким критерием мы зашли в тупик.
Попытаемся найти ответы на такие вопросы в строительных нормах и правилах или сводах правил.Некоторую ясность в терминологию и классификацию жилых домов пытался внести еще в 2001 - 2003 годах Госстрой России. Постановлениями Госстроя РФ от 22.03 2001 г. № 35 и от 23.06.2003 г. № 109 были приняты и введены в действие СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» и СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные».Из названия этих документов видно, что в жилищном строительстве подразделяют здания для жилья на одноквартирные и многоквартирные.По СНиП 31-01-2003 блокированные жилые дома относятся к многоквартирным жилым зданиям наравне с жилыми зданиями секционного, галерейного и коридорного типа. Характерным признаком таких зданий является наличие жилых секций (квартир), которые имеют выход на одну лестничную клетку непосредственно или через коридор, и отделены от других частей здания глухой стеной. В здании секционного типа выходы имеют место непосредственно на приквартирный земельный участок.
Необходимо заметить, что нормы и правила СНиП 31-01-2003 не распространяются на блокированные жилые дома, проектируемые в соответствии с требованиями СНиП 31-02-2001, в которых помещения, относящиеся к разным квартирам, не располагаются друг над другом, и общими являются только стены между соседними блоками.
Отсюда следуют важные выводы: для многоквартирного дома характерными признаками является (1) расположение помещений (жилых и нежилых) друг над другом и (2) эти помещения должны относиться к разным квартирам. Если такие помещения в доме относятся к одной квартире, даже при расположении их друг над другом, то признаки «многоквартирности» отсутствуют.
СНиП 31-02-2001 определял блокированный жилой дом как здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок. Важным признаком в данном определении является то, что каждая семья, проживающая в квартире, имеет выход на «свой» земельный участок, непосредственно примыкающий к дому, а помещения квартиры, которые принадлежат семье, могут располагаться как непосредственно на первом этаже в одноэтажном доме, так и на последующих этажах – в многоэтажном. Критерий этажности здесь не является определяющим.
В то же время указанные нормы и правила в отношении блокированных домов устанавливали особенности, в соответствии с которыми блокированный дом мог рассматриваться как одноквартирный дом, и, следовательно, его можно относить к объекту индивидуального жилищного строительства. Нормы СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» распространяются также на блокированные дома, жилые блоки которых являются автономными и рассматриваются как отдельные одноквартирные дома.
Жилой блок, автономный жилой блок, жилая секция, блок-секция … но такие понятия в гражданском и жилищном законодательстве отсутствуют. Более того, они отсутствуют также в нормативных документах технического и кадастрового учета.
Начало статьи читайте
В следующей статье мы продолжим обсуждение этой проблемы.
Директор специализированного правового агентства «Своя земля» В.Фролов
Земельные, имущественные и налоговые споры, кадастровый учет, государственная регистрация, самовольные постройки, перепланировки, изменение категории и разрешенного использования земли.
Наши контакты: +7 (4852) 455387; www.legisland.ruг. Ярославль, ул. Гоголя, д. 19, офис 46
www.727373-info.ru
Индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство: сходство и различие
Гражданское законодательство позволяет участникам общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом при наличии технической возможности производить раздел дома или выделять свою долю в праве в натуре. Преимущества здесь налицо: у собственника отпадает необходимость согласовывать свои действия с соседями, выделенная часть может иметь самостоятельный выход на придомовый земельный участок и другие возможности.
Приступая практически к разделу индивидуального жилого дома перед собственниками сразу встает вопрос о правовом режиме выделенной части дома. Если об этом не подумать, в дальнейшем могут возникнуть неразрешимые проблемы. В их числе можно назвать основные: невозможность поставить выделенную часть на кадастровый учет, получить самостоятельный почтовый адрес, зарегистрировать право собственности.
Названные выше проблемы связаны в первую очередь с различиями в определении понятий «недвижимое имущество», «индивидуальный жилой дом» и «объект учета», «объект индивидуального жилищного строительства» и «объект малоэтажного жилищного строительства» в разных отраслях и институтах права.
В предлагаемых читателям статьях сделана попытка анализа указанных выше понятий и определений, установленных в документах Минрегионразвития РФ, Минэкономразвития РФ, Росреестра РФ, технических регламентах, СНиП и сводах правил.В первую очередь необходимо разобраться с такими понятиями как «индивидуальное жилищное строительство» и «малоэтажное жилищное строительство». Имеются ли сходство или различие между этими терминами? Что является объектом индивидуального и малоэтажного жилищного строительства? Возможен ли раздел этих объектов?И так, приступим. В обиходе часто отождествляют понятия «индивидуальное жилищное строительство» и «малоэтажное жилищное строительство».
Отождествление понятий «индивидуальное жилищное строительство» и «малоэтажное жилищное строительство» ведет к неоднозначному толкованию норм законов и серьезным ошибкам на практике. Вместе с тем данным понятиям законодательство придает различное значение и устанавливает особенности правового регулирования каждого из них.В Градостроительном кодексе РФ разграничение понятий «индивидуальное жилищное строительство» и «малоэтажное жилищное строительство» отсутствует. Вместе с тем, кодексом в составе жилых зон выделяются индивидуальные жилые дома, малоэтажные жилые дома, среднеэтажные и многоэтажные жилые дома.
В документах Минрегионразвития РФ дается такая классификация объектов малоэтажного строительства:
- индивидуальные жилые дома - отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи;
- блокированные жилые дома - жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования;
- многоквартирные жилые дома - жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
В документах Росреестра РФ индивидуальное жилищное строительство рассматривается как форма обеспечения граждан жильем путем строительства домов при непосредственном участии граждан или за их счет. Как правило, земельные участки для этих целей предоставляются в городах и поселках. Во многих случаях размер участка, предоставленного для целей индивидуального жилищного строительства, позволяет не только поместить дом, но и использовать землю для производства сельскохозяйственной продукции.Под объектом индивидуального жилищного строительства здесь понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более трех, предназначенный для постоянного совместного проживания одной семьи и связанными с ней родственными узами или иными близкими отношениями и имеющий выход на индивидуальный земельный участок.
Таким образом, можно сделать вывод: индивидуальное жилищное строительство рассматривается как разновидность малоэтажного жилищного строительства.
Директор специализированного правового агентства «Своя земля» В.Фролов
Земельные, имущественные и налоговые споры, кадастровый учет, государственная регистрация, самовольные постройки, перепланировки, изменение категории и разрешенного использования земли.
Наши контакты: +7 (4852) 455387; http://www.legisland.ruг. Ярославль, ул. Гоголя, д. 19, офис 46
Скачать статью
www.legisland.ru
Вид разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка
Малоэтажная многоквартирная жилая застройка - это вид разрешённого использования земельного участка, который может быть установлен только на категории земельного участка «населённые пункты» (земли поселения). С установленным на земельном участке видом разрешённого использования «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» разрешается возводить жилые дома (дом) для постоянного проживания. Такой дом должен содержать не более 4-х этажей, если по проекту дома предполагается строительство подземного этажа, то высотность рассчитывается по следующему принципу: один этаж подземный и 3 этажа наземных. Если помимо 4 наземных этажей предусмотрено строительство мансарды, тогда следует считать: 3 наземных этажа и 4-й мансардный этаж. По своим структурным характеристикам данный жилой комплекс, или жилой дом, должен содержать отдельные квартиры, т.е. на земельном участке с видом разрешённого использования «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» нельзя строить жилые объекты исключительно для индивидуального проживания.
Новизна вида разрешенного использования «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» очевидна. До принятия указанной формулировки, жилые дома и комплексы с такими техническими характеристиками практически никак не закреплялись, так было до 2014 года. После 1 сентября 2014 года жилые комплексы и дома с представленными выше характеристиками, относили к виду разрешённого использования «среднеэтажная жилая застройка», который предусматривал строительство до 8 этажей. После 3 ноября 2015 года вид разрешённого использования «среднеэтажная жилая застройка» сохранился в классификаторе, вид разрешённого использования «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» был добавлен как отдельный вид разрешённого использования. Кстати, до 3 ноября 2015 года вид разрешённого использования «малоэтажная жилая застройка» тоже существовал, но предназначался только для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, дачного и садового дома. Когда вид разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка» подразумевал, в том числе строительство малоэтажных многоквартирных домов, существовал определенный риск для жителей района, где планировалась застройка, и для государственных органов, выдающих разрешение. Для жителей - шок, что рядом с их домиками будет стоять восьмиэтажный жилой дом, для государственных органов - волна жалоб от жителей индивидуальных домов.
Жилой многоквартирный комплекс до 4-х этажей имеет весомые положительные особенности:- Жилой многоквартирный комплекс до 4-х этажей исключает нагрузку на ближайшие дороги, на парковочные места (стихийные или организованные), которые создаются самими жителями и их друзьями.
- Жилой многоквартирный комплекс до 4-х этажей, с одной стороны исключает излишний поток жильцов, как это прослеживается с жилыми «высотками», в среднем, до 25 этажей, так и исключает излишнюю изолированность, что тоже очень актуально: ведь для постоянного проживания, может быть, Вам и комфортно жить в абсолютной тишине в коттеджном посёлке, но вашим детям точно не будет хватать общения с их сверстниками.
- Жилой многоквартирный комплекс до 4-х этажей с высокой вероятностью может иметь приятное соотношение цены, качества и комфорта для покупателя.
- Жилой многоквартирный комплекс до 4-х этажей выгоден для застройщиков-продавцов, т.к. для реализации проекта на ограниченном по площади земельном участке можно привлечь больше покупателей, нежели в проекты индивидуальной жилой застройки (дачное строительство или индивидуальное жилищное строительство).
Рады сотрудничать с Вами!
www.fpa.su
Малоэтажное строительство в России - дань мировой тенденции комфортного проживания
В 2007 году Госдума приняла законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий». Тем самым были упрощены или отменены вовсе некоторые бюрократические препоны на пути к осуществлению малоэтажного строительства.
Данный законопроект направлен на реализацию мер по развитию массового малоэтажного жилищного строительства и должен способствовать повсеместной реализации национального проекта «Доступное жилье».
Малоэтажное строительство - это возведение жилых объектов небольшой этажности, как правило, до трех этажей. По данным многочисленных соцопросов, большинство россиян хотели бы жить «ближе к земле» - в таунхаусах, коттеджах или в зонах малоэтажной застройки. Менталитет российских граждан постепенно приближается к европейским стандартам понимания комфорта жизни.
Во многих странах большинство людей проживают в малоэтажных домах. Монолитные высотки там служат лишь как административно-коммерческие офисные центры. Застройка панельными и монолитными многоэтажками крупных городов России долгое время шла вразрез с мировыми тенденциями комфортабельности проживания. Программа малоэтажного строительства, по мнению правительства, должна стать достойной альтернативой возведению жилых панельных и монолитных высоток.
Преимущества жизни в малоэтажной застройке
Массовое малоэтажное строительство очень перспективно и обладает большой возможностью для претворения в жизнь планов государства по обеспечению россиян комфортным и недорогим жильем.
У малоэтажной застройки очевиден ряд преимуществ по сравнению со строительством высотных объектов:
- При возведении зданий с небольшим количеством этажей не требуется огромных затрат на сооружение мощного фундамента и на подготовительные земляные работы, что, по идее, должно снижать стоимость квадратных метров.
- Малоэтажное строительство позволяет возвести жилье в небольшие сроки.
- Малоэтажная застройка - это более благоприятная экологическая обстановка, т.к. строительство малоэтажных жилых зон предполагается на окраинах крупных городов или в небольшом отдалении от них, так сказать поближе к природе.
- В районах малоэтажной застройки жилые здания возводятся в соответствии с единой архитектурной концепцией, при этом подразумевается наличие развитой инфраструктуры.
- Немаловажным фактором преимущества жизни в малоэтажных поселках является социально-психологический комфорт, т.к. в таких местах присутствует атмосфера тишины, спокойствия и размеренности, что так не характерно для жилых районов-кварталов мегаполисов.
Настоящее положение дел в развитии малоэтажного строительства
Надо сказать, что с момента старта программы «Малоэтажное строительство» в рамках нацпроекта «Доступное жилье» прошло не так много времени, однако некоторые позитивные подвижки в этом направлении уже заметны. Так совсем недавно состоялась торжественная церемония закладки первого камня в основание города-спутника «Новое Ступино» в Московской области.
Как заметил министр регионального развития РФ Виктор Басаргин, который присутствовал на этой церемонии, Минрегион намерен в дальнейшем работать над созданием малоэтажных поселков эконом-класса в каждом субъекте РФ. По его же словам, уже сейчас подобные пилотные жилищные комплексы создаются в Белгородской области и в Республике Татарстан.
А губернатор Московской области Борис Громов, в свою очередь отметил, что в 2010 году доля малоэтажного строительства в общем объеме первичного жилья Подмосковья возрастет по сравнению с прошлым годом и составит 48%.
Также тема развития малоэтажного строительства затрагивалась на рабочей встрече Виктора Басаргина с губернатором Вологодской области Вячеславом Позгалевым. По словам Позгалева, в регионе остро стоит проблема обеспечения стабильного развития монопрофильных городов. И с этой целью администрацией области уже разработан план комплексного строительства города Сокол. Позгалев рассказал, что для развития рынка жилья эконом-класса в области планируется наладить индустриальное производство малоэтажных домов.
Не отстает от объявленного правительством вектора развития строительной отрасли и банковская сфера. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разработало новый ипотечный продукт «Малоэтажное жилье». В рамках программы «Малоэтажной застройки», работающие по стандартам АИЖК банки и региональные агентства будут выдавать кредиты на покупку или строительство индивидуальных жилых домов на территориях комплексной малоэтажной застройки.
Какие еще шаги необходимы для развития малоэтажного строительства
Для успешного развития малоэтажного строительства необходимо сделать его доступным для людей со средним уровнем дохода. Для этого нужно повсеместное внедрение передовых, экономичных строительных технологий.
Для комфортного проживания в районах малоэтажного строительства необходима выверенная и удобная концепция застройки. Также необходимо обеспечить транспортную доступность районов малоэтажной застройки и минимизировать стоимость подведения коммуникаций. Спрос на малоэтажное строительство растет с каждым годом и обеспечение доступным и комфортным жильем россиян - дело чести правительства РФ.
Олег Королев, RealtyPress.ru
www.realtypress.ru
Модульное строительство как современное направление возведения малоэтажного жилья
Библиографическое описание:
Дмитриева Н. О., Беляева А. Ю., Рукосуева Е. А. Модульное строительство как современное направление возведения малоэтажного жилья // Молодой ученый. 2017. №15. С. 366-370. URL https://moluch.ru/archive/149/42270/ (дата обращения: 30.08.2018).
Каждый, кто собирается построить собственный индивидуальный жилой дом, задумывается о том, как и из чего его строить. Основным материалом для возведения дома могут стать кирпич, бетонные блоки, деревянные конструкции, сборные или монолитные железобетонные конструкции и прочие. Но одним из оптимальных вариантов для строительства малоэтажных домов — может стать модульный способ, при котором объект собирается как конструктор из уже готовых блок-модулей, произведенных в заводских условиях. Это прекрасная альтернатива капитальному строительству, обладающая массой достоинств.
Первое упоминание о модульном строительстве жилья приходится на середину двадцатого века. Разработки по быстрому возведению зданий начались в США и быстро распространились в Европе.
Модульным конструкциям удалось завоевать и отечественный рынок. Широкое использование этих конструкций началось в нашей стране в 70-е годы. Первые закупки блок-контейнеров, как основы модульных зданий, осуществлялись в Германии, а затем и в Чехословакии для строительства вахтовых поселков при освоении новых месторождений полезных ископаемых. В последние годы строительство модульных объектов явно продвинулось вперед и неплохо себя зарекомендовало. Это создает предпосылки к возможному повсеместному распространению технологии модульного домостроения в будущем, в том числе и для малоэтажного жилищного строительства.
В градостроительном кодексе отсутствует определение «модульное строительство» или «модульное здание, сооружение», но в ГОСТ 25957–83 «Здания и сооружения мобильные (инвентарные). Классификация. Термины и определения» приводится определение похожего понятия — «мобильное здание». Мобильное здание или сооружение — это здание или сооружение комплектной заводской поставки, конструкция которого обеспечивает возможность его передислокации.
Такие дома изготавливаются крупными частями (блоками) в заводских условиях на конвейере, с окнами и дверными проемами, со всеми внутренними инженерными коммуникациями. Конвейерное изготовление значительно удешевляет себестоимость модульных конструкций (блоков). После того, как модули собраны в заводских условиях, они транспортируются на строительную площадку, где предварительно необходимо возвести конструкции фундамента. Разгрузка модулей осуществляется обычным краном на автомобильном ходу. Фундамент для таких конструкций не несет на себе большой нагрузки и поэтому не требует большой глубины заложения. Теплотехнический расчет стен для модульных зданий производится с учетом климатических условий данной местности. Варианты используемых материалов могут быть различными, например, сухая строганная доска с утеплителем. Крыша у модульных сооружений монтируется из легких конструкционных элементов (металлочерепица или профнастил). Классификация модульных конструкций представлена на рисунке 1.
Рис. 1. Виды модульных конструкций
Архитектурные решения для модульных сооружений могут быть различными, и зависят от запросов заказчика и дизайнерских идей. Модульные здания могут применяться как в коммерческом, промышленном, так и в жилищном строительстве. Преимущества и недостатки модульного строительства представлены на рисунке 2.
Рис. 2. Преимущества и недостатки модульного строительства
Модульные дома могут быть оснащены системой «Умный дом», температура в доме может изменяться автоматически, отопительный котел и все коммуникации находятся в специальном подсобном помещении, что облегчает управление домом. Сопоставляя плюсы и минусы, не сложно отметить явное преобладание плюсов. Несмотря на это, спрос на модульное строительство для малоэтажного жилья остается низким.
Изучая существующее предложение различных модульных строений на рынке г. Красноярска, не сложно заметить, что спектр предлагаемых объектов по назначению не отличается большим разнообразием. Наиболее часто встречаются так называемые «бытовки» или «вагончики», предназначенные для выполнения каких-либо производственных функций, либо конструктивные элементы для быстрого строительства общежитий, как правило, в вахтовых поселках, или других вспомогательных и производственных объектов. Предложений по модульному строительству малоэтажных жилых домов на рынке г. Красноярска очень мало, причем они не отличаются качественно проработанной архитектурой и разнообразием объемно-планировочных решений. Перечень некоторых предложений по модульному строительству в г. Красноярске представлен в таблице 1.
Таблица 1
| Модульное строительство | |||
| Вид | Предложение на рынке | Компания | Цена за 1кв.м |
| Каркасно-панельные | Дом «Орловский» 7.8х8.4 (136м²) | Компания «ИНСИ» | От 14 500 руб/м2 |
| Дом «Строгановский» 7.2х9 (130м²) | Компания «ИНСИ» | От 11 500 руб/м2 | |
| Модульный дом | ООО «МИР» | 9 000 руб/м2 | |
| Блок-модули | |||
| Контейнерного типа | Модуль «Гостинка» площадь 28 кв.м. Состоит из двух модулей | Компания «Основа» | от 21 000 руб/м2 |
| Базовый лайфбокс «Хаски» | Компания «А- Модуль» | от 15 000 руб/м2 | |
| Блок-модуль | Завод модульно-мобильных зданий | от 9 000 руб/м2 | |
| Жилой строительный вагончик бытовка | Региональный завод модульных конструкций | от 10 000 руб/м2 | |
| Жилой дом для круглогодичного проживания. Площадь 60 кв. м. | Фабрика готовых домов «Ареал " | от 26 000 руб/м2 | |
| Павильоны | Павильон торговый 65 м2 | МСК Стриот-Сервис | от 7 000 руб/м2 |
| Строительство торговых павильонов модульных | Компания «Мир» | от 8 500 руб/м2 | |
| Павильон для торговли | Абрис Красноярск | от 8 000 руб/м2 | |
| Павильон торговый 25 м2 | МСК Стриот-Сервис | от 7 000 руб/м2 | |
| Павильоны от производителя | СК Стандарт | от 8 000 руб/м2 | |
На основании всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что отсутствие качественного предложения является одним из факторов, который влияет на формирование соответствующего уровня спроса по данному направлению.
На рынке малоэтажного жилищного строительства г. Красноярска существуют разнообразные предложения, как по видам строительных материалов, из которых изготавливается дом, так и по их площади, но большинство из них относятся к объектам капитального строительства. Сравнение капитального и модульного строительства представлено в таблице 2.
Таблица 2
Сравнение капитального имодульного строительства
| Модульное строительство | Капитальное строительство | |
| Фундамент | Не обязателен | Заглубленный фундамент |
| Сезонность | Всесезонность | Ограничение работ по сезонности |
| Мобильность | Многоплановая | Недвижимое |
| Долговечность | до 50 лет | до 150 лет |
| Гос. регистрация документов | Упрощенная процедура | Полный пакет документов |
| Инженерное оборудование | Готовые внутр. коммуникации | Проведение коммуникаций |
| Стоимость | Относительно не высокая | Более высокая |
| Сроки возведения | Быстровозводимое | Длительное время |
Как видно из представленных таблиц 1 и 2 и рисунка 2 модульное строительство обладает целым рядом преимуществ, и поэтому возникает вопрос о том, почему на сегодняшний день потребитель все же отдает предпочтение объектам капитального строительства.
Для ознакомления и анализа ситуации, которая сложилась в данном вопросе на сегодняшний день, был проведен социологический опрос. В опросе приняли участие 106 респондентов, в большинстве своем молодые люди в возрасте до 30 лет, которым было задано 7 вопросов. Результаты опроса представлены на графиках рисунка 3.
Рис. 3. Результаты опроса потребителей о модульном строительстве
В результате изучения данных проведенного опроса обращает на себя внимание то, что 35 % опрошенных респондентов слышат о модульном строительстве впервые, а 21 % хоть и знают, но не интересовались им и не изучали данное направление более подробно. Полученные результаты свидетельствуют о том, что низкий уровень спроса на данный вид строительства обусловлен, в том числе, и тем, что более 50 % респондентов не владеют полной и достоверной информацией о возможностях модульного строительства, а потому не рассматривают его в качестве альтернативы капитальному строительству.
Более привлекательными качествами данного сегмента строительства называются: скорость введения в эксплуатацию (57 %), снижение единовременных затрат (45 %), компактность размещения (30 %). Довольно внушительный процент опрошенных (60 %) готовы рассмотреть модульное строительство для решения своих жилищных проблем, но их может остановить неосведомленность в процессах эксплуатации и последующего ремонта. Также следует отметить, что многие респонденты сомневаются в долговечности данного вида строительства. Гарантийный срок службы модульного дома — 50 лет, но это не означает, что по истечении этого срока объект будет не пригоден для дальнейшей эксплуатации. Ярким примером этого являются панельные дома 60-х и 70-х годов постройки, срок службы которых по установленным нормам от 30 до 50 лет, тем не менее, большое количество таких домов до сих пор сохранилось и функционирует, при условии проведения капитальных ремонтов на данных объектах.
Таким образом, модульное строительство может стать достойной альтернативой капитальному строительству. Если в Европе и США модульные дома уже давно являются экономичным решением жилищного вопроса, то в России данное направление требует разработки дополнительных мероприятий по его продвижению и развитию.
Если преодолеть существующую тенденцию в малоэтажном жилищном строительстве и убедить население в том, что надежный индивидуальный жилой дом может быть не только в капитальном исполнении, но и модульном. А также создать определенную «моду», и качественное и экономически выгодное предложение на модульное малоэтажное строительство, то данное направление может получить достойный уровень развития и занять определенную долю рынка.
Литература:- Союз стройиндустрии Свердловской области. [Электронный ресурс] — Режим доступа: http://www.uralstroyinfo.ru
- Строительный портал «StroyBest». [Электронный ресурс] — Режим доступа: www.stroybest.ru
- Сайт «housecountry». Модульные дома. особенности, плюсы и минусы модульных домов. [Электронный ресурс] — Режим доступа: http:// housecountry.ru
- Строительная компания «СК Ель». [Электронный ресурс] — Режим доступа: www.modul-block.ru
- ГОСТ 25957–83 «Здания и сооружения мобильные (инвентарные). Классификация. Термины и определения»
Основные термины (генерируются автоматически): модульное строительство, капитальное строительство, красноярск, дом, конструкция, малоэтажное жилищное строительство, вид строительства, здание, Европа, США.
moluch.ru
