Что такое кадастровая стоимость, для чего нужна и как ее узнать бесплатно? От чего зависит кадастровая стоимость квартиры
различия между двумя видами цены недвижимости
Практическое значение стоимости земли либо объекта недвижимости сложно переоценить. Понятие кадастровой стоимости появилось сравнительно недавно, и не каждый человек понимает, что она означает. Однако речь здесь идет о существенных средствах. Многие граждане хотят понять, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной. Сегодня это знание имеет практическое применение.
Виды оценки жилья
В РФ используется два основных вида стоимости жилых объектов — кадастровая и рыночная. Также во время оценки земли может применяться и нормативная цена. Она используется в некоторых ситуациях, регламентированных законом, например, при расчете кредита под залог земельного участка. Серьезной практической ценности для простых граждан она не имеет. Чтобы понять отличия кадастровой и рыночной стоимости, необходимо разобраться с этими величинами. Кроме этого, стоит знать, какая из них может быть выше и насколько.
Кадастровая стоимость
Сразу следует сказать, что кадастровая стоимость (КС) не имеет ничего общего с рыночной. Она определяется как сумма расходов на строительство за вычетом показателя износа строения. На показатель этого вида цены такие факторы, как престижность района или качество ремонта, не влияют.
Для ее расчета используются исключительно основополагающие факторы, имеющие значение для общей цены жилплощади в конкретном строении.
КС используется для расчета величины сборов и налогов, которые необходимо выплатить при отчуждении жилья. В качестве примеров можно привести оформление ипотеки, наследование, дарение и т. д. Говоря проще, КС применяется во время просчета любой характеристики квартиры, выраженной в денежном эквиваленте. Определяется она группой чиновников после анализа пакета определенных документов и с учетом рекомендаций различных государственных органов. При этом никто из чиновников не знаком с местными особенностями объекта.
Рыночная цена
Рыночная стоимость (РС) определяется теми рыночными условиями, которые наблюдаются в настоящее время. Говоря проще, это та цена квартиры, которую за нее заплатит покупатель. На РС серьезное влияние оказывают различные факторы:
- Политические события.
- Курсы валют.
- Сезонность и т. д.
Под их влиянием рыночная цена недвижимости постоянно изменяется. Именно поэтому сделки с квартирами являются особо рискованными.
Если человек решил поменять место жительства и продал свою квартиру, то стоит максимально быстро найти новую. В противной случае можно остаться ни с чем, так как резко поднявшаяся стоимость недвижимости не позволит приобрести новое жилье.
РС применяется во время совершения любых сделок с квартирами:
- Передача под залог.
- Наследование.
- Купля-продажа.
- Обмен.
- Дарение.
Рыночная цена практически никогда не бывает равной кадастровой, так как при ее определении используется большое количество факторов. Ни один покупатель не захочет отдавать лишние деньги. Именно поэтому во время сделок с квартирами учитываются не только строительные расходы и износ строения, но и район, в котором находится квартира. По сути, в этом и заключается основная разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости.
Кроме этого, в последние годы покупатели стали большое внимание уделять качеству сделанного в квартире ремонта, наличию новой сантехники и т. д. Все чаще на рынке появляются предложения о продаже жилья с техникой и мебелью, так как это позволяет увеличить РС. Сказать точно, насколько отличается кадастровая стоимость от рыночной, крайне сложно, ведь необходимо учитывать большое количество факторов.
Основные различия
Зная, как проводится оценка недвижимости, можно понять, кадастровая стоимость выше или ниже рыночной. Как правило, РС оказывается большей в сравнении с КС. Однако иногда встречаются и исключения. Чаще всего эти показатели могут приравниваться или различаются незначительно в старых объектах недвижимости, которые на рынке ценятся слабо.
Подобная ситуация может наблюдаться и в случае, когда элитная квартира расположена в строении, для возведения которого использовались новейшие стройматериалы. Вполне очевидно, что стоимость всех инноваций будет учитываться при расчете КС. Аналогичная ситуация может наблюдаться в том случае, если элитное жилье было построено на окраине города и в новом районе еще нет развитой инфраструктуры. Вот почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной. Только в этих случаях показатели двух видов цены могут соответствовать друг другу.
Объективное соотношение двух видов цены жилья возможно лишь в том случае, когда они могут отражать ситуацию на одном временном отрезке. Ситуация, в которой рыночная цена меньше, а кадастровая выше, является невыгодной для владельца жилья, так как приходится платить высокие налоги. В результате собственник хочет знать, что делать в этом случае.
Для решения проблемы стоит заказать новую справку, в которой будет отражена стоимость квартиры на текущий момент времени. Если сведения о КС были внесены в реестр менее полугода назад, то владелец жилья может подать заявление в ГКН. Если же в просьбе было отказано, то решить проблему можно только через суд.
georeestr.com
Как определить кадастровую стоимость квартиры?
toggle menu
pravonedv.ru
Как бесплатно узнать кадастровую стоимость квартиры?
Кадастровая стоимость квартиры – один из важнейших показателей, который нужно учитывать как при сделках с недвижимостью, так и расчете налогов. Как узнать эти сведения, в каких именно ситуациях они могут понадобиться, что делать, если поменялись показатели и другие нюансы кадастра вы рассмотрим в представленной ниже статье.
○ Что такое кадастровая стоимость квартиры.
Кадастровая стоимость недвижимости или земельного участка – это ее фактическая цена, соответствующая рыночным показателям. На законодательном уровне ее проведение регулируется Федеральными законами:
- «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 №135-ФЗ (далее №135-ФЗ).
- «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 №237-ФЗ (далее №237-ФЗ).
- «1) государственная кадастровая оценка - совокупность установленных частью 3 статьи 6 настоящего Федерального закона процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном настоящим Федеральным законом;
- 2) кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона (ст.3 №237-ФЗ)».
Вернуться к содержанию ↑
○ Когда и для чего может потребоваться.
Кадастровая стоимость квартиры является основными критерием, на котором базируется цена за нее при продаже/покупке либо аренде. Помимо этого, исходя из кадастровой стоимости, рассчитывается налог на имущество.
- «Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (п.2 ст. 3 №273-ФЗ)».
Учитывая степень важности данного показателя, он подлежит регулярному обновлению
Вернуться к содержанию ↑
○ Как рассчитывают кадастровую стоимость квартиры.
Кадастровая стоимость рассчитывается экспертными оценщиками, которые привлекаются в ходе плановой кадастровой оценки государством.
- «Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке».
При расчете учитываются следующие факторы:
- Адрес расположения (престижность населенного пункта, района, улицы).
- Состояние инфраструктуры.
- Общие показатели цен на недвижимости в конкретный период времени.
Итоговым документом проведенного анализа является отчет, составленный с учетом требований соответствующих норм закона.
- «Итоговым документом, составленным по результатам определения кадастровой стоимости, является отчет. Требования к отчету устанавливаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (далее - требования к отчету). Отчет составляется на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа (п.2 ст.14 №273-ФЗ)».
Вернуться к содержанию ↑
○ Где и как можно бесплатно узнать кадастровую стоимость квартиры.
Данные сведения можно получить при личном обращении в соответствующую структуру. Но примерные показатели можно получить также, не выходя из дома, посредством интернета.
✔ Примерный расчет.
Можно просто зайти на официальный сайт Росреестра, выписать адрес квартиры и получить сведения. Но они с большей долей вероятности окажутся неактуальными, поэтому рекомендуется использовать другие методы после регистрации на сайте Росреестра:
- Создание заявки. Данный способ является самым надежным методом получить нужные сведения, не выходя из дома. Для этого нужно:
- Выбрать свой статус на главной странице сайта (физическое или юридическое лицо).
- Зайти в раздел «Получить сведения из ГКН».
- Составить заявку, заполнив требуемые поля. Чтобы ее правильно составить, нужно иметь технический паспорт квартиры и предыдущий кадастр (при наличии). В соответствии с этими документами нужно заполнить заявку и отправить ее на рассмотрение. Результат оценки предоставят в течение 5 дней бесплатно со дня обращения.
- Войти в раздел «Публичная кадастровая карта», где нужный объект будет найден по соответствующему кадастровому номеру. Полученные таким способ действия предоставляются исключительно в ознакомительных целях и не могут быть нигде использованы.
- Воспользоваться сервисом ««Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки», где указаны результаты последней оценки. Здесь можно также получить бесплатный отчет о ходе проверки и учтенных критериях.
Вернуться к содержанию ↑
✔ Точная стоимость.
Точную стоимость своего объекта недвижимости можно узнать, заказав выписку из кадастрового паспорта. Для этого нужно посетить один из следующих органов:
- Кадастровую палату.
- Отделение МФЦ.
- Росреестр.
При подаче заявки необходимо предъявить:
- Паспорт.
- Правоустанавливающие документы на квартиру.
- Доверенность, заверенную нотариально (если заявителем вступает не собственник).
Необходимый документ будет готов в течение 5 дней с момента принятия заявки.
Вернуться к содержанию ↑
○ Как и когда меняется кадастровая стоимость.
Кадастровая стоимость меняется по решению органов власти с определенной периодичностью. Так, изменения вносятся не реже, чем раз в 5 лет, но не чаще, чем раз в 3 года. Для городов федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) частота изменений уменьшена до 2 лет.
Таким образом, информация о кадастровой стоимости квартиры будет меняться каждые 5 лет, что необходимо учитывать как при планировании сделок с недвижимостью, так и при расчете налога.
Вернуться к содержанию ↑
○ Как определяется налог на основе кадастровой стоимости.
Налог на имущество на основе кадастровой стоимости определяется в соответствии со ст. 403 Налогового кодекса РФ. Исходя из настоящего закона, конечная стоимость устанавливается путем вычета из общей площади определенного количества квадратных метров, исходя из типа недвижимости:
- Для квартиры – 20 кв. м.
- Для комнаты – 10 кв. м.
- Для жилого дома – 50 кв. м.
Таким образом, кадастровая стоимость – динамичное понятие, которое меняется не реже, чем каждые 5 лет. Поэтому очень важно следить за обновлениями и иметь только актуальные сведения из кадастрового паспорта своего объекта недвижимости.
Вернуться к содержанию ↑
○ Советы юриста:
✔ Можно ли вернуть переплаченный налог, если поменялась кадастровая стоимость.
В соответствии с п.15 ст. 378.2 подобное возможно только, если будет доказано наличие ошибки в расчетах экспертов. Если стоимость поменялась в силу независимых причин, подобное изменение учитываться не будет.
Вернуться к содержанию ↑
✔ Сколько стоит узнать кадастровую стоимость.
Если требуется получить только справку о кадастровой стоимости, она выдается бесплатно в течение 5 дней с момента обращения. Плата может взиматься, если необходима срочная подготовка документа. В этом случае стоимость зависит от региона обращения.
Вернуться к содержанию ↑
Руководитель Управления Росреестра по Нижегородской области, Наталья Корионова рассказывает о том, как узнать кадастровую стоимость квартиры.
Вернуться к содержанию ↑
Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ
topurist.ru
Как оценивают стоимость квартиры? Оценка недвижимости. Кадастровая оценка недвижимости
Очень часто в жизни человека возникают обстоятельства, которые вынуждают его совершать сделки с собственной квартирой. Например, когда он переезжает в другой город или намеревается взять кредит. Нередко возникает желание обменять жилые апартаменты на более просторные. В этой связи возникает проблема оценки реальной стоимости объекта недвижимости. Многие задаются следующим вопросом: «Можно ли самостоятельно определить, за какую сумму продавать свои хоромы, чтобы не прогадать»? Однако лучше не экспериментировать и воспользоваться услугами профессионалов.
У продавца квартиры есть выбор
Увы, мало кто знает, как оценивают стоимость квартиры, в каких случаях без сторонней помощи не обойтись. В любом случае никто не хочет продешевить с жильем, и, конечно, практически ни у кого нет возможности ждать годами «хорошего» покупателя. Именно поэтому всегда нужно предлагать реальную цену.
Безусловно, существует целый арсенал способов, посредством которых объективно определяется сумма сделки по отчуждению жилья.
Если говорить о том, как оценивают стоимость квартиры риелторы или сотрудники компаний, которые занимаются определением стоимости объектов недвижимости на профессиональной основе, то следует подчеркнуть, что у каждого из них будет своя калькуляция.
Важно помнить одно: цена жилых апартаментов зависит от целого ряда факторов, в том числе и от того, в каком настроении пребывают участники сделки в момент ее совершения.
Определяем среднее арифметическое
Вы вправе попытаться самостоятельно определить хотя бы приблизительную плату за свое жилье, даже если не имеете ни малейшего представления о том, как оценивают стоимость квартиры профи. Причем сделать это может каждый здравомыслящий человек.
Вам нужно проштудировать базу объектов недвижимости, выставляемых на продажу. Выделите те квартиры, которые схожи с вашими по метражу, количеству комнат, удаленности от метро, этажности, возрасту дома, инфраструктуре. Теперь отметьте самое дешевое и самое дорогое жилье. После этого вычислите среднее арифметическое из указанных сумм – это и будет цена вашего жилья. При этом не забывайте о том, что практически все собственники слегка завышают стоимость квартиры, оставляя за собой право поторговаться с потенциальным покупателем.
Поможет агентство недвижимости
Можно поступить еще проще: позвонив в любое агентство недвижимости и представившись покупателем, вы всегда узнаете от агентов, на какую минимальную сумму придется раскошелиться человеку, приобретающему квартиру в том или ином районе.
Факторы, которые влияют на стоимость апартаментов
Хотите знать, как оценивают стоимость квартиры специалисты? Все не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Оценка недвижимости осуществляется при помощи анализа объекта по нескольким критериям, которые в конечном итоге и определяют его действительную стоимость.
Рассмотрим их более детально.
1) Месторасположение объекта недвижимости. Город риелторами условно делится на районы, к примеру, центральный, спальный, окраина.
2) Площадь объекта недвижимости. Ни для кого не секрет, что чем больше квадратура жилья, тем дороже оно стоит.
3) Наличие объектов инфраструктуры. Конечно же, если в непосредственной близости от дома находятся больница, детский сад или рынок, то за квартиру можно просить приличную цену.
4) Наличие ремонта. Безусловно, обшарпанные стены или потрескавшийся кафель будут снижать стоимость жилья, однако если вы перед сделкой поклеите новые обои и сделаете легкий косметический ремонт, то смело можете поднимать цену, естественно, в разумных пределах.
5) Этажность. Так уж повелось, что квартиры, находящиеся на первых и последних этажах, пользуются меньшим спросом у покупателей, поэтому и цена по сравнению с другими апартаментами будет ниже.
Рекламные объявления в СМИ
Оценка недвижимости производится при помощи еще одного незамысловатого способа. Какого? Все очень просто.
Вы подаете рекламные объявления о продаже квартиры в местные газеты и указываете примерную цену, которую определили, исходя из вышеуказанных пунктов. После этого следите за тем, сколько желающих откликнулось на ваше предложение. Если звонков много, то это признак того, что вы указали немного заниженную цену, которую впоследствии можно несколько поднять. После этого вы вновь исполняете роль телефонного диспетчера и контролируете ситуацию. Однако следует отметить, что этот способ хорош для тех, кто никуда не торопится и имеет в запасе массу свободного времени. Не исключено, что только спустя год вам удастся с максимальной выгодой заключить сделку.
Конечно же, если вы занятой человек и вам нужно срочно продать жилье, следует действовать по другой схеме, поскольку оценка стоимости недвижимости – это удел профессионалов. Сегодня на рынке существует огромное количество компаний, которые помогают в определении реальной стоимости жилья. Чтобы они сделали свою работу, вы должны представить им правоустанавливающие документы (разовое свидетельство) на квартиру, справку из БТИ (форма 11а).
Еще раз подчеркнем, что рыночная оценка недвижимости может производиться экспертом по индивидуальной методике. Нужно помнить о том, что это весьма специфичная процедура, на конечный результат влияют разноплановые по своей природе критерии.
Способы расчета стоимости квартиры, используемые профессионалами
Следует отметить, что экспертная оценка стоимости объектов недвижимости происходит посредством трех способов расчета:
1) Затратный. Он основывается на том, что цена апартаментов определяется исходя из размеров затрат, которые владелец понес при ремонте объекта недвижимости (транспортировка стройматериалов, их стоимость, заработная плата подрядчикам, налоги и прочее). Плюс к этому оценщик должен учесть уровень инфляции, амортизацию. Принимая во внимание данные факторы, он корректирует расчет.
2) Доходный. Данный способ специально предназначен для объектов коммерческой недвижимости. Смысл его предельно прост. Цена помещения определяется исходя из размера потенциальной выгоды, которую получит новый собственник в будущем. Однако способ подходит исключительно для магазинов и торговых центров.
3) Сравнительный. Этот метод считается у экспертов самым распространенным. В таком случае оценка стоимости объектов недвижимости определяется посредством сравнения с другими аналогичными предложениями о продаже квартир. Поскольку его использование не предполагает специальных познаний, данный метод обойдется вам не так уж и дорого.
Заключая договор с конкретной компанией, занимающейся оценкой недвижимости на профессиональной основе, не будет лишним поинтересоваться, посредством какого метода они определяют стоимость апартаментов. Если вам не понравится тот или иной способ оценки, вы всегда сможете выбрать другого эксперта.
Следует отметить, что кадастровая оценка недвижимости производится БТИ, и теперь именно от этого показателя будет зависеть размер налога на дома и квартиры.
Оценка квартиры при ипотечном кредитовании
Итак, вы планируете оформить ипотечный кредит, и сотрудники банка пошли вам навстречу в этом вопросе. Вы должны знать о том, что сразу же возникнет проблема определения реальной стоимости ваших квадратных метров. Безусловно, кредитное учреждение предложит своего оценщика, однако не торопитесь верить в то, что в своей работе он будет руководствоваться принципом непредвзятости.
Естественно, велика вероятность того, что он намеренно завысит стоимость ваших будущих апартаментов. Именно поэтому выбирайте банковские учреждения, которые предоставляют клиентам право выбора оценщика или согласны провести несколько независимых экспертиз, чтобы цена жилья была действительно объективной. Кроме того, останавливаясь на той или иной программе ипотечного кредитования, вы должны заранее просчитать ликвидационную стоимость жилья. Другими словами, необходимо ответить на вопрос о том, сколько будет стоить ваша квартира, если ее придется продавать в максимально сжатые сроки. Учтите тот факт, что рыночная стоимость жилья примерно на 30% выше ликвидационной.
Заключение
Вышеописанные рекомендации помогут вам произвести оценку своими силами, тем самым вы сэкономите семейный бюджет. Однако помните, что в некоторых случаях без помощи специалистов вам не обойтись.
fb.ru
