Покупка квартиры через аукцион. Покупка квартиры через аукцион отзывы
Квартира через аукцион - преимущества и подводные камни
Цены на недвижимость снижаются, но все равно дорого — хочется еще дешевле и покупка квартиры на аукционе может оказаться отличным вариантом. Начальная цена конфискованной, продаваемой из залога квартиры или помещения может быть в несколько раз меньше рыночной. А покупатели не всегда есть. Поэтому шанс купить недвижимость без необходимости влезать в ипотеку на много лет есть. Давайте об этом поподробнее.
Где находят аукционы на квартиры
Самый главный сайт, через который находят продающиеся на торгах квартиры — официальный сайт торгов в РФ — torgi.gov.ru. Через его меню «Торги» можно отыскать объекты недвижимости, предлагаемые к продаже по всей территории Российской Федерации. Главное — правильно выбрать раздел. Обычно жилую недвижимость реализуют там, где продают имущество должников.
Отличной особенностью сайта является то, что для того, чтобы «прицениться», можно воспользоваться его же страницами. Информация о последних проводившихся аукционах хранится на его страницах. И в каждом случае можно видеть что именно продавалось и нашлись ли покупатели. И если да, то за какую цену они приобрели ту недвижимость, которую хотели.
Как именно проходят торги и как купить квартиру на аукционе
Все гораздо проще, чем кажется вначале. Вся информация о том, что нужно сделать, чтобы подать заявку и принять участие, находится рядом с описанием каждого объекта недвижимости. В общем случае нужно действовать по следующему сценарию:
- Сначала ознакомиться с теми лотами, которые уже завершились. Это даст информацию о том, как вообще проходят торги и чем они заканчиваются;
- На сайте выбрать те объекты, по которым можно подавать заявки. Для этого в левом столбце сайта необходимо выбрать соответствующий раздел «В процессе подачи заявок».
- Ознакомиться с описанием объекта. Там же, обычно, будет дана исчерпывающая информация о том, как участвовать в аукционе.
- Внести задаток (реквизиты будут даны), обычно он составляет 5% от первоначальной цены. И предоставить необходимые документы организатору. В общем случае это заявление и копию паспорта;
- В случае, если других желающих не найдется, торги будут считаться завершенными и необходимо будет внести оставшуюся часть денег (да, ипотека здесь не работает!) и подписать договор купли-продажи. Расходы на нотариуса и все прочие расходы на оформление сделки обычно возлагаются на покупателя;
- Если желающих несколько — объявляются торги. Они ведутся через электронную платформу. И для того, чтобы ей пользоваться, необходимо заранее обзавестись ключом электронной подписи (ЭЦП), который может выдать за небольшую плату любой из удостоверяющих центров, представительств которых обычно много в любом городе.
Почему купить квартиру на аукционе выгодно
Преимуществ такой сделки может быть несколько. Но самая главная из них — возможность приобрести недвижимость сильно дешевле рыночной цены. Не всегда объекты выставляются дешевле рынка. Иногда организаторы торгов выставляют заведомо большую цену. И тогда желающих принять в них участие не находится вообще. Обычно такая судьба ждет более половины всех предложений. Но по-настоящему интересные условия не заставят себя ждать. Ни банкам, ни приставам недвижимость не нужна. И поэтому они ее продают с целью получить любые деньги, не особенно основываясь на рыночных параметрах. Никто не будет придерживать имущество в надежде, что цены вырастут. Продать надо здесь и сейчас.
Недостатки покупки квартир на аукционе
Недостатков покупки квартир гораздо больше. И знать о них следует сразу, до того, как грянет гром. Некоторые из них очевидные, некоторые понятны только опытным покупателям.
Невозможность купить недвижимость по ипотеке или в рассрочку
Участие в торгах подразумевает, что деньги по выигранному лоту нужно вносить на счет немедленно. Максимум дается срок до 5 рабочих дней. При этом ни один банк не будет рассматривать этот объект в качестве ипотечного залога. Если опоздать с внесением окончательного расчета, сделка аннулируется, а начальный залог, который был сделан перед стартом торгов, неудавшемуся покупателю не возвращается. Поэтому сумму надо иметь сразу, в наличии и под рукой.
Иногда цены в ходе торгов зашкаливают
Цена — самая тонкая материя. Можно легко повестись на хорошее предложение, но в итоге оказаться перед фактом, что в аукционе участвуют сразу несколько сторон и в погоне за удачной квартирой они все больше повышают ставки. Не всегда эти стороны профессиональные игроки и трезво оценивают свои возможности. Поэтому не исключена ситуация, когда покупатель оказывается один-на-один с объектом недвижимости, который обошелся ему в такую сумму, которую он не стоит.
Квартиры продаются вопреки воли владельца. И съезжать они будут с проблемами
Владельцы, чьи объекты продаются на аукционах, обычно профессиональные должники. Часто они вовсе не горят желанием оставить недвижимость новому хозяину и поэтому этот процесс будут откровенно затягивать. Причем иногда просто внаглую, иногда находя благовидные предлоги. Например, рождение ребенка, болезнь и т.п., таким образом лишая нового владельца возможности воспользоваться своим правом. Следует иметь в виду, что с помощью полиции выгнать задержавшихся тоже не получится. Она просто не будет с этим связываться. Поэтому процесс выселения может затянуться на долго.
В 99% случаев квартире требуется капитальный ремонт
Хотя бывают исключения, как правило, новый владелец получает «убитую» недвижимость. Причем редко, когда ее состояние удается оценить до начала торгов. Поэтому еще до старта аукциона следует определиться с возможностью дополнительно к внесенной стоимости еще потратиться на то, чтобы восстановить то, что должно быть внутри.
Очень высокий риск оспаривания результатов аукциона
Как уже сообщалось выше, те, чью квартиру продают, обычно являются профессиональными должниками. И как профессионалы, они сделают все, чтобы вернуть себе потерянное. Недвижимость — довольно дорогой объект, поэтому можно быть уверенными, что если существует хоть минимальная возможность оспорить результаты аукциона, этой возможностью новый хозяин непременно воспользуется. Кроме того, что такие тяжбы могут сильно попортить кровь новому владельцу, они могут привести к полной отмене результатов сделки с соответствующими финансовыми потерями. Поэтому надо ли это — решать участнику.
Выводы
Как бы то ни было — наряду с весомыми минусами покупки таких квартир на аукционах, есть и плюсы. Вместо того, чтобы долго копить на недвижимость, продающуюся обычным способом, можно быстро и недорого купить то, в чем не обязательно потом жить, а можно будет использовать как промежуточный этап для накопления на ту недвижимость, которая нужна. Этими соображениями (наряду с обычной идеей перепродажи со стороны риэлторов) и руководствуются покупатели квартир на аукционах. Удачи!
krbank.ru
чего ожидать и чего опасаться?
О нюансах приобретения квартиры с торгов рассказал Sobesednik.ru специалист в сфере недвижимости.
Один из способов продаж вторичного жилья — аукцион, где продавцами выступают государственные и коммерческие структуры, а покупателями — физические или юридические лица. Аукционы квадратных метров достаточно агрессивно рекламируют в интернете и СМИ, заманивая приобретателей выгодными ценами.
Sobesednik.ru попросил эксперта столичного агентства «Нора-недвижимость» Елену Солдаткину рассмотреть, так ли выгодно приобретать жилье на аукционе и каковы плюсы и минусы при покупке квартир таким способом:
Кто продает?
1. Государственные структуры. Для департаментов недвижимости субъектов федерации и муниципалитетов это, в сущности, единственно возможный способ реализации городского и муниципального имущества (согласно Федеральному закону № 44 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»).
Взять, к примеру, Москву. Торги от города устраиваются регулярно. С реализуемыми объектами недвижимости и ценами можно ознакомиться на официальном сайте департамента столичной недвижимости. На аукцион выставляются жилые помещения различных сегментов — от элитного до эконом-класса в разных районах столицы. Также на аукционах могут быть выставлены вымороченные квартиры (это когда после смерти собственника, жильё переходит в собственность города), невостребованные и непривлекательные в отдалённых районах Москвы. Для очередников по улучшению жилищных условий такие квартиры не подходят — либо по параметрам, либо по техническим данным, поэтому их и реализуют посредством торгов.
Так же через аукцион реализует вторичку столичный ГУП «Моссоцгарантия». Данная организация продаёт квартиры, выкупленные в собственность у пожилых граждан, взамен предоставляя государственное финансовое обеспечение (договор пожизненного проживания с иждивением), либо на основании договора передачи квартиры предоставляют пожилым гражданам проживание в социальных домах.
2. Кредитные организации. Большое количество объектов недвижимости на продажу через аукцион предлагают банки. Банковский аукцион независим от городских государственных структур. Например, заёмщик сознательно отказывается выплачивать кредит и не желает продавать квартиру, чтобы погасить долг перед банком. В этом случае кредитор вынужден идти на крайнюю меру — в судебном порядке инициировать процедуру банкротства заёмщика и выставлять квартиру на продажу с торгов.
Квартира может быть как ипотечной, так и залоговой — под целевой кредит. В общем, продажа объектов недвижимости с банковских торгов вынужденная крайняя мера для злостных неплательщиков.
Продажа объектов недвижимости с банковских торгов вынужденная крайняя мера для злостных неплательщиков / Global Look Press
3. Коммерческие организации и предприятия. Также через аукционы реализуются жилые объекты недвижимости обанкротившихся коммерческих предприятий. Доля предложений вторичного жилья от разорившихся компаний невелика (по сравнению с предложениями государственных структур и банков).
Цены
Аукцион предполагает наличие цены ниже рынка, но никто этого не гарантирует, так как, следуя правилу торгов, собственником признают того, кто предложит наиболее высокую цену. На сегодняшний день разница в ценах квартир между рынком недвижимости и заявленной ценой на открытом аукционе может составлять от 5 до 10%.
Все выгодные предложения с ценами существенно ниже рынка заранее находят своих приобретателей, где хорошие предложения продают на закрытых аукционах «для своих», доступных ограниченному количеству участников. На публичные торги выставляется неликвид, где в своем большинстве продаются проблемные квартиры вторичного жилья. Поэтому стоит ли удивляться, что данный способ покупки не пользуется большим спросом у рядового покупателя (сегодня на рынке недвижимости предложение квартир на продажу колоссально превышает покупательский спрос, и большой выбор позволяет подобрать более привлекательное жилье без обременений и других неприятных моментов). Недвижимость с торгов, как правило, покупают определенного рода инвесторы для последующей перепродажи по более дорогой цене.
Но если вы все же присматриваетесь к такого рода квартире, советуем помнить не только о рисках, но и об обеспечении юридической чистоты сделки. Тот факт, что квартира выставлена на аукцион, еще не означает, что вам не надо озаботиться юридической проверкой ее документов, как и при обычной сделке купли-продажи. С юридической точки зрения нет никакой разницы, каким способом приобретается квартира. Поэтому стоит нанять независимого опытного риелтора во избежание существенных рисков приобретаемого жилья.
Кстати, нелишним будет напомнить такой нюанс: если в обычной сделке принимают участие две стороны — продавец и покупатель, то при продаже через аукцион прибавляется третья сторона — организатор аукциона. И если выяснится, что процедура аукциона была нарушена, всегда есть повод для обжалования сделки, то есть признать ее недействительной.
Плюсы
Единственное, пожалуй, что можно отнести к плюсам такой сделки — покупка жилья с аукциона снимает банкротные риски с продавца. Здесь нет возможности обжалования сделки конкурсным управляющим [на] том [основании], что у проданного имущества цена была занижена, как это возможно при обычной сделке купли продажи.
Минусы
Минусов, надо признаться, больше. Поэтому, собираясь приобретать недвижимость с аукциона, надо знать, что большинство квартир продаются с завуалированными рисками.
1. Например, покупатель залоговой банковской квартиры может столкнуться с судебными тяжбами бывшего собственника. Да, он приобрел физически и юридически свободное жилое помещение, но бывший собственник категорически не согласен со своими убытками и решительно намерен вернуть жилье обратно в собственность путем апелляции и оспаривания факта выстав[ления] квартиры на торги. А какое решение вынесет суд после пересмотра дела, неизвестно.
2. Подводным камнем для будущего собственника могут быть огромные долги по коммунальным платежам. Например, предыдущие владельцы не считали нужным оплачивать услуги, вследствие чего обслуживающие компании отключили им электричество, отопление и газ. Для списания долгов бывших жильцов новый собственник будет вынужден разбираться с УК либо обратиться в суд, а это потраченное время, деньги и нервы.
3. Частым обременением продаваемой заложенной квартиры могут быть зарегистрированные жильцы. В этом случае выписывать бывшего собственника и других лиц можно будет только по решению суда. Но если там прописаны дети, то выписать и выселить несовершеннолетних будет невозможно.
4. Муниципальное жилье несет не меньшие риски. Неприятный сюрприз может ожидать вас в виде лица, отказавшегося от права приватизации. Например, в свое время квартира была приватизирована. Один из проживающих по каким-то причинам отказался от права приватизации. Это значит, что он не имеет права распоряжаться квартирой, так как он не собственник, но у него есть незыблемое право там проживать и пользоваться жильем. Данное право не утрачивается даже при смене собственника.
5. Скрытое обременение можно обнаружить у реализуемого жилья разорившихся предприятий. Например, в хорошее время предприятие предоставляло служебное помещение для проживания своим работникам по договору социального найма. Но вот предприятие обанкротилось, и его ликвидируют, находящиеся активы выставляют на аукцион. В этом случае надо знать, что жильцов, которые стоят на учете нуждающихся в жилье или которым служебное помещение было предоставлено до введения в действие Жилищного кодекса, выселить без предоставления другого жилья — нельзя.
6. Ну и, наконец, состояние квартиры. Чаще всего осмотреть жилые объекты торгов перед аукционом и понять их реальное состояние перед покупкой невозможно, поэтому не стоит удивляться неожиданным сюрпризам. Например, можно обнаружить отсутствие дверей, сантехники, кухонной плиты, ну и вообще удручающее состояние самой квартиры, требующей капремонта, — заключает Елена Солдаткина.
sobesednik.ru
Покупка квартиры через аукцион - Правовед.RU
Добрый день.
Имею большое желание приобрести квартиру через торги, организуемые ГУП "Моссоцгарантия" через электронную торговую площадку Сбербанк-АСТ. В сведениях на интересующий меня лот обнаружил, что квартира имеет обременения: 1) "ипотека в силу закона", 2) "рента".
Наличие обременения "рента", в ситуации, когда немощные бабушки или дедушки передают квартиры по одноимённому договору на соответствующих условиях, я могу понять и принять, но "ипотека в силу закона" вызывает недоумение.
Имеет ли право "Моссоцгарантия" (в лице юридической службы) выходить на торги с юридически неподготовленным объектом, имеющим обременения? Это законно?
Ситуация складывается интересная: выходя на аукцион, участников вроде бы и предупреждают о том, что обременения есть, но в проекте договора купли-продажи, составленным юристами "Моссоцгарантии", однозначно указано
"п.7 квартира до настоящего времени правами третьих лиц не обременена, в споре, под арестом и запрещением не состоит".
Победитель аукциона должен будет перечислить "Моссоцгарантии" серьёзную сумму (в моём случае - последние деньги), и лишь после этого начнётся процедура переоформления документов. Если в этот момент, когда ты уже без денег, но ещё не с квартирой, возникнут какие-либо неожиданности связанные именно с обременениями? Какой из вариантов развития событий самый неблагоприятный? Что сделать сейчас? Как подстраховаться? Помогите пожалуйста.
В ходе телефонных переговоров, специалист юридического отдела уверил меня, что для "Моссоцгарантии" снять* обременения не составляет труда ибо единственным собственником квартиры, после исполнения договора ренты, является Москва, а заранее они этого не делают только из-за того, чтобы два раза в регистрационную палату не ездить. Якобы, ими будут сняты все обременения "за один раз" - имеется ввиду совместная поездка в регистрационную палату победителя аукциона и представителя юридического отдела (для оформления квартиры на нового владельца). Мне говорят, мол такая у них практика. Это законно?
* а лет десять назад, когда оформлялся договор ренты, с ныне уже покойным, прежним владельцем, регистраторы смогли установить указанные выше обременения - "автоматом галочки поставили". На каком основании могли так действовать регистраторы? Это законно?
Спасибо за внимание.
Всего доброго.
Сергей
pravoved.ru
