Жилищно-строительный кооператив: создание, управление, ликвидация. Пошаговая схема работы жск в 2018 году

Привлекать деньги в строительство с помощью ЖСК запретят

В Госдуму внесен законопроект, запрещающий привлекать деньги граждан для строительства многоквартирных домов с использованием жилищно-строительных кооперативов, а также выпуск застройщиками жилищных сертификатов.

Законопроект, в очередной раз меняющий положения 214-ФЗ и ряда других законов, внесен несколькими депутатами Госдумы от разных фракций. В числе авторов – спикер Вячеслав Володин, это заставляет отнестись к документу серьезно.

Авторы поправок полагают, что схемы с выпуском жилищных сертификатов и продаж с помощью ЖСК не обеспечивают должного контроля за деятельностью застройщиков. Кроме того, к таким схемам неприменим механизм компенсационного фонда, и их могут использовать для обхода требований 214-ФЗ. Поэтому сертификаты и ЖСК решили запретить. Исключение сделано только для кооперативов, строящих на муниципальных или государственных землях, в том числе – на участках для льготных категорий граждан.

Основная часть законопроекта посвящена созданию единой информационной системы в сфере долевого строительства и порядку работы контролирующих органов. Эти изменения, как и полный отказ от «долевки», уже обсуждались на совещании президента с членами Правительства РФ в конце октября.

Например, надзором за долевым участием должен заниматься региональный госстройнадзор или специально уполномоченный самостоятельный орган исполнительной власти. Минстрой будет согласовывать назначение и освобождение от должности его руководителя.

Сейчас Минстрой и контрольные органы в регионах пользуются информацией, содержащейся на разрозненных и разнотипных ресурсах – нет единых правил формирования сведений, а данные в разных системах могут отличаться. Поэтому создается единая система, куда все органы власти в обязательном порядке будут включать подробные сведения о застройщике, его проектах, выданных разрешениях, проведенных проверках, их результатах и т.д.

Контролировать, как застройщики соблюдают закон с помощью этой системы, будет Фонд защиты прав дольщиков. Если найдутся нарушения, Фонд обратится в Росреестр, который приостановит регистрацию ДДУ (до устранения нарушений), о чем уведомят и всех дольщиков. Есть в законопроекте и интересный пункт о возможности Фонда вернуть деньги застройщику, если тот не соответствует закону или если выяснится, что он не исполнил обязательства по передаче квартиры дольщику в течение полугода с даты, указанной в договоре. На первый взгляд кажется, что в этом случае Фонд просто снимает с себя ответственность по выплатам гражданам.

Авторы предлагают также установить солидарную ответственность владельцев (бенефициаров) застройщиков за убытки, причиненные дольщикам. Так что компаниям придется раскрывать информацию о составе и структуре учредителей (участников) застройщика, взаимосвязи между ними, а также о физических лицах, которые прямо или косвенно вправе распоряжаться пятью и более процентами голосов.

В общем, запасаемся попкорном...

nsp.ru

Жилищные кооперативы в 2018 году: деятельность, правление

Жилищные кооперативы предназначены для осуществления управления объектами, входящими в состав жилых и нежилых фондов. Также ЖК предназначены для решения вопросов, связанных с обеспечением населения жильем.

Их деятельность регулируется Гражданским Кодексом Российской Федерации. Жилищные кооперативы приравниваются к некоммерческим организациям, следовательно, наделены правом ведения конкретных видов деятельности, которые указываются в учредительной документации.

Стоит отметить, что жилищные кооперативы имеют право заниматься предпринимательской деятельностью, для достижения целей, которые и послужили созданию данных кооперативов.

Важно! ЖК, ЖСК не имеют право на осуществление сделок, которые противоречат цели, предмету их деятельности, регулируемому законодательству страны. Подобные сделки на основании статьи 168 Гражданского Кодекса признаются ничтожными.

Устав жилищного кооператива должен определять право на подписание договоров:

на осуществление управления жилым объектом;
для содержания общего имущества многоквартирного объекта, а также для осуществления необходимых ремонтных работ;
на предоставление жителям дома коммунальных услуг.

Эти обязанности должны удовлетворять интересы членнов кооператива и прочих собственников недвижимости, не в ходящих в состав членов ЖК.

Деятельность жилищных кооперативов при осуществлении управления жилым объектом недвижимости

Выделяется несколько методов управления, имеющих взаимосвязь, не только с уставом ЖК, но и с решением, которое принимают члены кооператива при проведении общего собрания.

1. Выполнение всех работ либо большей части в ЖК нанятыми лицами: уборщиками придомовой территории, подъездов; сантехниками; слесарями и прочее.

Для выполнения определенных работ между ЖК и подрядчиком заключаются договоры подряда. Именно жилищный кооператив, осуществляющий деятельность в своих интересах, и в интересах владельцев квартир, выполняет обязанности, связанные с заключением договоров с ресурсоснабжающими компаниями на поставку электроэнергии, газа, воды. Также ЖК занимается заключением договора на поставку услуг связи, охранной деятельности. Все расходы, доходы при этом отображаются в соответствующей годовой смете.

2. Заключение договора с определенным подрядчиком на выполнение работ и предоставление услуг, необходимых для жилого дома.

Так, жилищный кооператив, представляя интересы членов кооператива и иных жителей дома, не входящих в него, а также, действуя от своего лица, заключает договора на поставку услуг ЖКХ. При этом кооператив в данном случае является исполнителем.

На основании заключенного договора с подрядной компанией, все услуги по содержанию, проведению ремонтных работ обще-домового имущества требуется указывать в финансово-хозяйственном плане. Не стоит забывать, что в данном документе указываются и иные статьи расходов, и платежи за предоставляемые услуги ЖКХ.

В статье доходов смета должна содержать сведения о членских взносах, обязательных платежах владельцев квартир, которые не входят в состав членов ЖК.

Городские власти выделяют субсидии, предназначенные для содержания и ремонта домового имущества, а ЖК обязан предоставлять для ознакомления отчет по израсходованным средствам с расшифровками проведенных работ. Данный отчет входит в состав хозяйственно-финансового плана.

Обязанности правления жилищного кооператива

В обязанности правления ЖК входит заключение договора управления объектом недвижимости с управляющей компанией на проведение ремонтных работ общего имущества многоквартирного дома, а также предоставление услуг жилищно-коммунального хозяйства и осуществление прочей деятельности, которая направлена на управление домом, в определенный период. При этом деятельность управляющей организации оплачивается ЖК.

При условии наличия договора управления домом, ведение хозяйственно-финансовой деятельности ЖК происходит в том случае, если выполняются работы именно им. Следовательно, при отсутствии ведения деятельности, указанной в уставе, организация не несет никаких расходов, а значит, не имеет доходов.

Важно! Несмотря на это, требуется сдавать в срок отчетность в ФНС и прочие государственные учреждения в строго отведенные законодательством сроки. Ответственность за отчетность ложится на председателя правления.

Владельцы квартир, входящие в состав кооператива, вправе принимать участие в управлении домом. ЖК обязан заключать с владельцами помещений договоры о содержании и ремонте обще-домового имущества и предоставлении услуг ЖКХ. Данные сделки совершаются в письменном виде в соответствии со статьей 161 ГК.

codexlaw.ru

Жилищно-строительный кооператив: создание, управление, ликвидация

Для получения недвижимости российские граждане нередко объединяются в группы, так как в коллективном формате отстаивать интересы и добиваться намеченных целей намного проще. Если подразумевается еще и участие будущих жильцов в строительстве дома, то создается жилищно-строительный кооператив. В статье мы описали отличия ЖК от ЖСК, что необходимо прописать в уставе и особенности управления жилищным кооперативом.

Что такое ЖСК

Жилищно-строительным кооперативом считается объединение граждан и организаций которые хотят приобрести жилую недвижимость и участвуют в ее возведении путем вложения своих средств. Помимо строительства у ЖСК есть и еще одна задача – дальнейшее руководство домом. Основой для создания такого кооператива является слияние паевых взносов его участников (в виде денег, имущества и так далее).

Первые жилищно-строительные кооперативы в нашей стране появились в 1920-х годах, просуществовали около 15 лет и были запрещены по идеологическим причинам. Из-за существенного увеличения численности населения в конце 1950-х годов правительство возродило эти объединения. В 1980-е годы около 8 процентов МКД в стране строилось именно кооперативами.

В современных условиях создание ЖСК зачастую становится вынужденной мерой в условиях, когда застройщик не справляется с взятыми на себя обязательствами. Будущие владельцы помещений в таких ситуациях зачастую получают все права на объект незавершенного строительства и своими силами достраивают дома. Однако ЖСК создаются не только из-за того, что занимавшаяся строительством организация не справилась со своими задачами.

Появляются кооперативы и в тех случаях, когда будущие владельцы помещений считают, что могут сами возвести МКД, без привлечения специализированной организации, которой нужно платить дополнительные средства.

Отличия ЖСК от ЖК

Основное отличие ЖК от ЖСК заключается в том, что первый не занимается строительством дома. Участники жилищных кооперативов приобретают уже готовое жилье, и в дальнейшем вкладывают деньги в его обслуживание, ремонт и восстановление. Члены ЖСК тоже финансируют все необходимые процедуры по поддержанию МКД в нормальном состоянии, но начинают они именно с его постройки.

Строительный жилищный кооператив создается еще до того, как дом возведен и сдан в эксплуатацию. Его члены вкладывают в постройку МКД свои средства, в качестве которых могут выступать не только деньги, но и оборудование, стройматериалы или имущественные права.

Правовая основа и порядок создания

Правила работы ЖСК сегодня прописываются в жилищном законодательстве. Определение понятия «жилищно-строительный кооператив» приведено в статье 110 ЖК РФ. Вопросы о том, как ЖСК создается, функционирует и работает со своими членами, рассматриваются в следующих документах:

раздел 5 ЖК РФ;
Гражданский кодекс;
составляемый с учетом требований двух приведенных выше кодексов устав жилищного кооператива.

Законодательство говорит о том, что ЖСК можно создать при наличии 5 и более участников. В то же время ограничивается максимальное число членов – их не может быть больше, чем квартир (плюс нежилых помещений) в возводящемся доме.

Решение о создании ЖСК принимается на общем собрании, оно закрепляется в составленном по его итогам протоколе. На этом мероприятии собираются все, кто хочет сформировать объединение для возведения дома. Помимо прочего, на собрании утверждается устав ЖСК.

Семь способов обмана ИПУ и готовые решения для ЖСК, как поймать нарушителей

Читать статью

Созданный волеизъявлением будущих владельцев помещений кооператив проходит процедуру государственной регистрации, и становится юридическим лицом. Сформировавшие его граждане и организации далее рассматриваются как члены ЖСК.

Устав жилищного кооператива

Правила составления устава ЖСК определяются в статье 113 ЖК РФ. В том числе, в нем должна содержаться следующая информация:

название объединения;
его расположение;
цель деятельности;
правила вхождения в состав и выхода из него;
величина взносов, которые делаются при вступлении и в общий паевой фонд;
управляющие органы и принципы их работы;
как принимаются решения;
как реорганизовать, как ликвидировать объединение и так далее.

Указанные в ЖК РФ пункты обязательно нужно прописать в уставе, но ими этот документ не ограничивается. По желанию участников его можно дополнить и другими положениями. Единственное условие здесь – отсутствие противоречий с действующим законодательством.

Особенности управления

Статья 115 ЖК РФ определяет, какие органы управления используются в жилищно-строительных кооперативах:

общее собрание участников ЖСК;
при явке на собрание более 50 членов – конференция, если ее существование прописывается в уставе;
правление и председатель жилищного кооператива.

Ключевые вопросы в управлении ЖСК решаются на общих собраниях, там же выбирается правление и органы контроля. Обязанности правления прописываются в уставе и различных внутренних документах кооперативного объединения.

Из состава правления выбирается председатель ЖСК, на которого возлагаются следующие обязанности:

обеспечение выполнения решений, принятых управляющими органами кооператива;
защита интересов объединения, заключение сделок с возможностью принимать решения от имени ЖСК без оформления доверенности;
прочие полномочия, не относящиеся к правлению и общему собранию членов кооператива.

Создается в ЖСК также ревизионная комиссия, которая контролирует его хозяйственную деятельность и финансовые операции. Она собирается не более чем на три года в составе, определенном уставом. Лица, включенные в ревизионную комиссию, не допускаются к руководству кооперативом и вхождению в иные управляющие органы.

Комиссия выполняет следующую работу:

каждый год проводит ревизионные проверки деятельности ЖСК – контролирует проведение работ, отслеживает финансовые потоки, изучает документы;
готовит заключения о бюджете, ежегодном отчете, взносах участников и целевом расходовании денег;
отчитывается перед общим собранием о собственной деятельности.

Раскрытие информации в ЖСК. ГИС ЖКХ

Правительственное постановление № 331 от 27 марта 2018 года о правилах раскрытия информации распространяется, в том числе, и на жилищно-строительные кооперативы. Если ЖСК управляет домом, то он должен разместить на досках объявлений:

название объединения;
режим работы;
ссылку на сайт ГИС ЖКХ.

При изменении реквизитов стендовая информация меняется в течение 3 дней.

Важно!

Руководитель УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК может быть дисквалифицирован за неразмещение информации в ГИС ЖКХ?

Прочитать статью

ЖСК также обязуются размещать сведения в ГИС ЖКХ по общим правилам, определенным в ФЗ-209 от 21 июля 2014 года. Перечень раскрываемой информации приведем ниже.

Членство в ЖСК

Порядок вступления в ЖСК по закону предполагает подачу заявления правлению. Рассматривается оно в течение одного месяца. Решение о приеме новых членов должно пройти через общее собрание, в ходе которого оно попадает в протокол.

Членом кооператива гражданин или юридическое лицо становится после того, как уплатит вступительный взнос. Иногда участникам требуется подтверждение членства в ЖСК. Для этого им на основании заявления выдаются соответствующие справки (выписки).

Членство в кооперативе не означает автоматического получения права собственности на недвижимое имущество. При создании ЖСК формируется его паевой фонд, в котором накапливаются необходимые для ведения строительства средства. Пока взнос в этот фонд полностью не погашен, собственником член кооператива не станет. Однако это только начало, потому что потом дольщику потребуется зарегистрировать свои права на квартиру.

В ЖСК могут входить только жильцы данного дома, у которых нет задолженностей по членским взносам. Вносить средства нужно лишь после того, как на общем собрании будет одобрена кандидатура нового участника.

Членство в ЖСК предполагает появление ряда прав и обязанностей. Члены товарищества наделяются следующими правами:

голосовать на собраниях;
избираться в правление;
владеть и распоряжаться своим паем;
получать доход от ведущейся кооперативом предпринимательской деятельности, если это не противоречит учредительным документам ЖСК и российскому законодательству;
получать квартиры соответственно внесенным средствам.

Участникам ЖСК нужно помнить и о своих обязанностях:

соблюдать устав и исполнять принятые на собрании решения;
делать взнос в паевой фонд. При игнорировании этого обязательства член кооператива вместе с семьей должен покинуть занимаемую квартиру в течение 2 месяцев;
покрывать расходы ЖСК после утверждения годового баланса. Если этого не сделать, то кредиторы могут по закону потребовать ликвидации объединения;
нести субсидиарную ответственность по обязательствам ЖСК в пределах сделанных взносов.

Общее собрание членов ЖСК

Высшим управляющим органом считается общее собрание. Его созыв происходит по правилам, указанным в уставе, в нем же прописывается компетенция. Для легитимности принятых решений их должны одобрить более 50% присутствующих на собрании. При этом собрание в принципе может принимать какие-то решения, если на него пришло не менее половины от всех членов кооператива. При соблюдении всех этих условий принятые и внесенные в протокол решения считаются обязательными для каждого из участников объединения.

www.gkh.ru

Жилищно-строительный кооператив - что это такое, как создать, структура, регистрация, ликвидация

Один из вариантов приобретения квартиры в новостройке — это участие в жилищно-строительном кооперативе. В данной статье рассмотрены ключевые моменты данной структуры, а также проанализированы плюсы и минусы приобретения жилой площади через ЖСК.

Понятие

Что понимается под жилищно-строительным кооперативом? В ст. 110 главы 11 Жилищного Кодекса Российской Федерации дается общее определение для ЖК и ЖСК. По закону, это кооперирование физических или юридических лиц на добровольной основе для обеспечения их нужды в жилплощади и руководстве домом.

В п. 4. статьи 110 указано, что ЖСК представляет собой потребительский кооператив. В Письме Минэкономразвития России от 10.04.2008 N 4416-АП/Д05 упомянуто, что такие кооперативы можно поделить на два вида: кооперативы с основной деятельностью в виде получения прибыли и кооперативы, деятельность которых имеет расходный характер посредством паевых взносов участников. Рассматриваемое объединение относится ко второму виду.

Важно знать! Согласно изменениям Федерального закона от 30.11.2011 N 349-ФЗ, ЖСК, образованный после первого декабря 2011 года, выступает как застройщик при приобретении допуска на строительство.

Отличие ЖСК от ЖК

Главной отличительной чертой ЖК и ЖСК является сама сущность объединений при общей цели. Члены ЖК приобретают построенное жилье, финансируют восстановление и дальнейшее обслуживание постройки, в то время как члены ЖСК оплачивают возведение, перестройку и содержание дома.

Правовой статус

Правовая позиция жилищно-строительного кооператива характеризуется Жилищным Кодексом РФ, а Гражданский Кодекс разъясняет его гражданско-правовые свойства.

Помимо Кодексов, положение ЖСК устанавливается его уставом, о котором будет рассказано далее.

К сведению! С 1 июля 2016 жилищно-строительному кооперативу следует размещать следующие документы и информацию согласно многочисленным предписаниям:

Состав участвующих в ЖСК;
Допуск на постройку дома, строящегося на средства членов, а также разрешение на участок, предоставленный под застройку;
Местонахождение постройки и ее описание, оформленное по правилам расчетной документации;
Число квартирных помещений в строящемся доме и их характеристика;
Ориентировочная дата приобретения разрешения на реализацию дома.

Также с 1 июля 2016 года ЖСК должен обеспечить возможность ознакомления со следующей документацией члена кооператива по запросу:

Расчетная документация;
Документы, удостоверяющие разрешение ЖСК на земельную площадь;
Отчеты встреч членов кооператива, голосований;
Заключения ревизора ЖСК.

Структура

Перечислим главные органы регулирования ЖСК:

Общее собрание;
Конференция, при количестве членов более пятидесяти человек;
Правление ЖСК и его председатель.

Самым важным и значимым советом является общее собрание, а полномочия конференции формируются уставом организации. Проводить общее собрание является возможным только при присутствии более половины участников. Принимают вердикт, если за него отдало свой голос более 50% присутствующих. Такое решение, оформляемое протоколом, неизбежно для всех участников ЖСК.

Правление ЖСК выбирается из членов самого объединения общим собранием (конференцией). Все компетенции закрепляются уставом. Председатель правления выбирается из круга лиц, входящих в правление. В его обязанности входит воплощение намерений кооператива, выражение потребностей ЖСК и т.д. Главные требования к нему — это добросовестность и разумность.

Помимо вышеперечисленных постов в кооперативе присутствует ревизор или ревизионная комиссия. Основной задачей этого подразделения является контролирование финансов и экономической деятельности.

Если человек имеет обвинение за преднамеренные преступления, несет бремя административного штрафа в виде отстранения или ранее вел управленческую службу в области строительства и смежных сферах, то он не может присоединиться к аппарату управления кооперативом.

Создание

Обозначим порядок приема желающих в состав участников ЖСК. Прежде всего, гражданин (с 16 лет) или юридическое лицо предоставляют заявку в правление кооператива. Обращение рассматривается в пределах месяца и утверждается общим собранием.

После того, как новоиспеченный участник заплатит вступительный взнос, он считается полноправным участником кооператива.

В кооперативе не должно находиться менее пяти участников (статья 112, ЖК РФ), но не должно быть участников больше числа строящихся помещений.

Для создания кооператива собирается учредительное собрание, участниками которого могут быть желающие создать ЖСК. Постановление о создании объединения считается утвержденным, если все учредители выбрали его.

Регистрация

Государственная регистрация реализуется по тем же правилам, что и регистрация юридических лиц. С момента оформления те, кто подал свой голос за образование кооператива, приобретают статус члена. Обратимся к Федеральному Закону от 08.08.2001 No 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц при их создании». В нем прописаны основные заключения относительно регистрации:

Регистрация ЖСК проводится по его местоположению.
Максимум за три дня проводится государственная регистрация со дня передачи необходимых документов в регистрирующий орган.

Перечень требуемых документов перечислен ниже:

подписанное заявление о государственной регистрации по утвержденной форме (скачать здесь);
оформленное в виде протокола решение о создании организации;
учредительные документы, в случае ЖСК – его устав;
документ об оплате государственной пошлины.

Устав

Статья 113 ЖК РФ дает полную информацию, что необходимо к предоставлению в уставе ЖСК.

Его структура выглядит следующим образом:

наименование кооператива; местоположение;
суть и цель функционирования;
инструкция по приобретению членства кооператива;
процедура прекращения участия в объединении;
величина вступительных и паевых взносов, а также регламент их внесения;
последствия несоблюдения установленных обязанностей по взносам;
полномочия управляющих кооперативом;
правила признания решений органами управления;
правила преобразования и ликвидации объединения.

Ликвидация

Ликвидация ЖСК – это прекращение деятельности объединения без передачи прав и обязательств. Каких-то специальных правил для жилищно-строительного кооператива в законе не прописано, рекомендуется использовать в качестве основания Статью 61 ГК РФ «Ликвидация юридического лица».

Ликвидация может произойти как на добровольческой основе по договоренности участников или по истечению срока действия, так и по решению суда.

На принудительной основе ЖСК ликвидируется в следующих случаях:

Регистрация ЖСК признана недействительной.
ЖСК ведет деятельность без подлежащего разрешения.
Деятельность ЖСК противоречит Конституции РФ и другим правовым актам, а также уставу организации.
По иску пайщика, в случае несоблюдения ЖСК своего прямого предназначения.

Когда суд вынес решение о прекращении деятельности объединения, ЖСК обязан рассчитаться по обязательствам перед кредиторами.

Преимущества и недостатки покупки квартиры через ЖСК

Рассмотрим плюсы и минусы приобретения жилья по схеме ЖСК.

Несомненным преимуществом является возможность оплаты в длительную рассрочку. Вы можете уже жить в квартире и выплачивать паи. Большинство компаний, продающих квартиры по схеме долевого участия, предоставляют рассрочку до момента ввода в эксплуатацию.

Еще одним удобством ЖСК является возможность самостоятельного найма нового застройщика в случае банкротства текущего.

По договору долевого участия, в этой ситуации участникам придется требовать жилье в суде, либо создавать новый ЖСК, а это очень длительный процесс.

Приятным преимуществом для членов ЖСК является переход всей власти по управлению домом сразу после прекращения строительства дома.

В случае долевого участия, необходимо сначала создать товарищество собственников жилья, что может продлиться на неопределенный период.

Пайщики имеют возможность принять участие в управлении строительством, реконструкцией и будущей эксплуатацией дома, имеют свободный доступ к документации. Это дает им больше гарантий, чем при заключении ДДУ.

У схемы ЖСК есть и недостатки. Участники кооператива могу стать жертвами двойных продаж в случае использования компанией «серых» схем реализации жилья. По законодательству, как говорилось ранее, подобные махинации запрещены: число квартир не должно быть больше числа членов ЖСК. В данной ситуации желающему вступить рекомендуется поговорить с участниками кооператива или с теми, кто из него вышел по тем или иным причинам.

Так как закон «О защите прав потребителей» не касается отношений пайщика и кооператива, ЖСК не отвечает за срывы строительства и неполадки после реализации дома. Для предотвращения подобной ситуации необходимо читать договор, особенно пункты про гарантийный срок постройки и дату окончания работ.

Разъяснение на видео

О том, что представляют собой ЖСК, рассказывает Антон Лебедев.

terrafaq.ru

Один ЖСК может строить только один многоквартирный дом — изменения в законодательстве

ЖСК и недобросовестные застройщики

Строительство домов жилищно-строительными кооперативами (далее – ЖСК) зачастую используется застройщиками для целей обхода требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – Закон об участии в долевом строительстве).

Сама возможность строительства многоквартирного дома с помощью ЖСК предусмотрена в Жилищном кодексе РФ.

ЖСК является некоммерческой организацией – объединением граждан с целью удовлетворения потребности в жилье, то есть предусматривается определенная совместная деятельность.

По своему смыслу, данная возможность предполагает наличие некоего коллектива (например, на предприятии, в отрасли и так далее), члены которого объединяют свои усилия для решения общих жилищных проблем, совместно участвуют в строительстве, контроле за строительством, управлении кооперативом на всех этапах строительства и деятельности кооператива.

Данная форма не была предназначена для цели продажи квартир и получения прибыли инициатором стройки – застройщиком.

Но нечистоплотные застройщики и бизнесмены стали вводить в заблуждение и использовать данную форму в ущерб интересам граждан.

Граждане, вступившие в кооператив, лишены гарантий, которые законодательно установлены для участников долевого строительства, в частности:

договор не подлежит регистрации, что влечет за собой «двойные продажи»;
сроки строительства могут переноситься без какой-либо компенсации гражданину;
отсутствуют права на расторжение договора, выход из кооператива и возврат средств при нарушении сроков и порядка строительства;
сложность проверки ЖСК, отсутствие обязанности составлять и публиковать проектную декларацию, информацию о финансовом состоянии .

Именно минимальные права и фактическое отсутствие гарантий у гражданина привлекло внимание недобросовестных застройщиков к этой форме.

Что фактически сделало само ЖСК – «серой» схемой строительства. И опытные юристы советовали гражданам «обходить стороной» ЖСК.

Законодательные новеллы

Законодатель, не отказываясь от ЖСК, пытается бороться именно со случаями недобросовестного использования ЖСК при строительстве многоквартирных домов.

Так с 25 июля 2015 года вступил в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 года N° 236-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым внесены изменения в Жилищный кодекс РФ.

Теперь жилищно-строительный кооператив (за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства») не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.

Данное требование должно быть исполнено к 25 июля 2016 года.

В случае, если уже существующий ЖСК осуществляет строительство более одного многоквартирного дома или количество членов такого кооператива превышает количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, то не допускается принятие новых членов в указанный ЖСК до получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов.

То есть существующие ЖСК до окончания строительства более не вправе привлекать средства граждан.

Кроме того, с 1 июля 2016 года на ЖСК возлагается обязанность по размещению в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства ряда документов, в том числе:

устав ЖСК;
количество членов жилищно-строительного кооператива;
разрешение на строительство многоквартирного дома, в строительстве которого своими средствами участвуют члены жилищно-строительного кооператива;
права жилищно-строительного кооператива на земельный участок, в том числе реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок, сведения о собственнике земельного участка (в случае, если жилищно-строительный кооператив не является собственником земельного участка), кадастровый номер и площадь земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, сведения об элементах благоустройства;
местоположение строящегося многоквартирного дома и его описание, подготовленное в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, описание технических характеристик таких жилых помещений в соответствии с проектной документацией, а также изменение указанной информации в случае внесения в проектную документацию соответствующих изменений;
предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома.

С 1 июля 2016 года вступает в силу норма, согласно которой жилищно-строительный кооператив по требованию члена этого кооператива обязан предоставить для ознакомления, в том числе с использованием системы:

заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
документы, подтверждающие права жилищно-строительного кооператива на земельный участок;
протоколы общих собраний членов жилищно-строительного кооператива, заседаний его правления и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива;
документы, подтверждающие итоги голосования, в том числе бюллетени для голосования, и доверенности на участие в общем собрании членов жилищно-строительного кооператива или копии таких доверенностей;
заключения ревизионной комиссии (ревизора) жилищно-строительного кооператива;
иные документы, предусмотренные настоящим Кодексом, уставом жилищно-строительного кооператива, его внутренними документами, решениями общего собрания членов этого кооператива.

Вне зависимости от этих новелл мы советуем гражданам отдавать предпочтение покупке готового жилья либо участию в долевом строительстве (при условии регистрации договора в Росреестре и внесению платы только после регистрации договора) и отказаться от вложения средств в строительство жилья через ЖСК.

Использование ЖСК возможно лишь в соответствии с действительным смыслом и назначением такой формы, в случаях, указанных в начале данной статьи.

legal-union.ru

Тсж новое в законодательстве 2018

Правовое регулирование управления домом: нюансы Федерального Закона о ТСЖ в последней редакции

Однако он показал свою неэффективность и с момента вступления в силу ЖК РФ свою актуальность утратил и был отменён. С этого момента регулирование деятельности таких организаций происходит на основе двух ключевых нормативных документов — Жилищного и Гражданского Кодексов. В то же время отпала необходимость дублировать положения, например, Гражданского Кодекса в части регулирования деятельности ТСЖ как некоммерческой организации.

Раздел VI ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Скачать Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) (2018) Актуально в 2018 году

Рубрикатор
Федеральное законодательство
Региональное законодательство
Налоговый учет
Бухгалтерский учет
Кадровое делопроизводство
Производственный календарь 2018
Образец договора дарения

Сервисы
Формы документов
Юридический словарь
Cоглашение о разделе имущества супругов
План счетов
Курсы, ставки, индекс
Правила бух.
учета
Как оформить загранпаспорт

Навигация и возможности
Помощь
Поиск
Вступление в наследство по завещанию
Как получить материнский капитал
Как получить паспорт на квартиру
Как оформить развод
Образец нового полиса ОМС

О сайте
О системе
Условия использования сайта
Технические требования
Реклама на сайте
Статьи и обзоры
Документы для открытия ИП
Регистрация граждан

Сайт использует файлы cookie.Продолжая просмотр сайта, вы соглашаетесь с использованием файлов cookie.

ГИС ЖКХ в 2018 году

Внесение этой информации в ГИС ЖКХ предусмотрено статьей 198 Жилищного кодекса Российской Федерации. Законодательная ответственность по ГИС ЖКХ в 2018 году День, с которого начнут штрафовать безответственных поставщиков информации, наступит еще позже. Действующее законодательство о ГИС ЖКХ предусматривает перенос этих сроков на 01 января 2018 года.

Исключение составляют города федерального значения.

10 важных изменений законодательства с 1 января 2018 года

Исключение составляют случаи, когда товар опасен для жизни и здоровья, тогда можно сразу обратиться в Роспотребнадзор.

Подробнее об этих и других важных нововведениях, которые начнут действовать в январе 2018 года, – в инфографике. Нажмите на картинку, чтобы увеличить А узнать, что ожидает с 1 января 2018 года бизнес, можно из другой нашей инфографики. Новые правила призваны усложнить жизнь «черным риелторам», но облегчить добропорядочным гражданам.

Новое в законе об управляющих компаниях и тсж

ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

КАК СОБСТВЕННИКАМ ПРИНЯТЬ РЕШЕНИЕ, ЕСЛИ НЕВОЗМОЖНО СОБРАТЬ КВОРУМ

КТО НЕ МОЖЕТ БЫТЬ В ПРАВЛЕНИИ ТСЖ

КОГДА ПРАВОМОЧНО ПРАВЛЕНИЕ ТСЖ

ЕСЛИ ТОВАРИЩ НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ЧЛЕНОМ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Все о ТСЖ по новому Жилищному кодексу РФ: что это такое, его плюсы и минусы, изменения в уставе

Несомненным плюсом ТСЖ является то, что именно оно решает, каким образом будет содержаться дом – нужна ли дому постоянная охрана, требуется ли проведение текущего ремонта вестибюля, лестничных клеток и коридоров, какие коммуникации требуют замены и прочее. Поскольку ТСЖ имеет право распоряжаться всеми помещениями общего пользования, то жильцы совместным решением могут определить назначение чердака и подвала.

С 1 января 2018 года изменилось жилищное законодательство

ВАЖНО! Если УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК нарушит такой порядок и необоснованно увеличит плату за коммунальную услугу, то эта организация по обращению заявителя будет обязана уплатить потребителю штраф – 50% от величины превышения.

В связи с перечисленными нововведениями изменились Правила, обязательные при заключении договоров ресурсоснабжения между исполнителем коммунальных услуг и РСО, а также Правила содержания общего имущества в МКД.

Помимо этого изменились сроки наступления ответственности за не размещение информации в ГИС ЖКХ, сроки включения в состав коммунальных услуг обращения с ТКО.

Небольшие изменения коснулись проведения капремонта общего имущества в МКД и лицензирования УО, расширились функции госжилнадзора.

myeconomist.ru

Кооперативы по-новому: что такое ЖСК с господдержкой :: Жилье :: РБК Недвижимость

«РБК-Недвижимость» разбирается в тонкостях нового закона о жилищно-строительных кооперативах (ЖСК). Поправки призваны упростить механизмы создания кооперативов с господдержкой и в разы увеличить количество граждан, которые смогут построить себе жилье

Фото: ТАСС/ Интерпресс/ Светлана Холявчук

С 1 сентября 2016 года в России вступили в силу изменения в Федеральный закон № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». Поправки призваны упростить механизмы создания и деятельности жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) с государственной поддержкой. Такие кооперативы являются добровольными объединениями граждан, создаваемыми для строительства жилья.

В настоящее время в России, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), пресс-служба которого предоставила «РБК-Недвижимости» информационные справки о новом законе, около 10 тыс. человек зарегистрировано в подобных кооперативах. Закон позволит существенно увеличить количество потенциальных пайщиков ЖСК, следует из материалов агентства.

Жилищно-строительные кооперативы, создаваемые в соответствии с законом № 161-ФЗ, существенным образом отличаются от тех, которые ранее организовывались некоторыми застройщиками, рассказали «РБК-Недвижимости» в АИЖК. По оценке экспертов агентства, строительство жилья обойдется пайщикам кооперативов в среднем на 30% дешевле рыночной стоимости за счет предоставления АИЖК бесплатных земельных участков, отсутствия маржи застройщика и снижения расходов подрядчика (на обслуживание кредитов, маркетинг и прочее). В ЖСК с господдержкой исключаются риски возникновения обманутых дольщиков, поскольку реестр пайщиков ведет сам кооператив под контролем компаний-работодателей членов кооператива, а также органов власти, пояснили в агентстве. ЖСК, созданные по новой схеме, самостоятельно контролируют расходование средств, выбор проектных организаций и подрядчиков. Также в законодательстве установлен запрет на добровольную ликвидацию кооператива до даты передачи жилых помещений в собственность всех его членов.

Жилищные кооперативы в СССР

Символические ключи от нового кооперативного дома. Свердловск, 1985 год (Фото: Валерий Бушухин / Фотохроника ТАСС)

Первые жилищные кооперативы появились Советском Союзе в 1921 году, после нэпа. К 1937-му такие объединения прекратили свое существование. Одним из первых примеров подобных кооперативов является знаменитый поселок «Сокол» в районе одноименной станции метро в Москве. Его строительство начали пайщики в 1923 году, достроили поселок к 1930-му.

Кооперативы вновь возродили в 1958 году постановлением Совмина. Тогда этого требовал острый дефицит жилья, который возник из-за резкого роста городского населения. На строительство привлекались средства пайщиков, но при этом государство давало ссуду в размере 70% стоимости жилья сроком на 20 лет. Однако большинству населения это все равно было не по карману. К тому же на вступление в советские кооперативы также была очередь, при этом пайщики теряли право на получение бесплатного жилья от государства. Поэтому доля ЖСК в общем объеме строительства жилья СССР не превышала 10%.

Что изменится в ЖСК с господдержкой

Одно из главных нововведений — упрощение процедуры передачи земельного участка кооперативу (отменено условие о передаче земельного участка после уплаты 20% паевых взносов), а также исключение риска появления обманутых дольщиков. Данные поправки, по оценке АИЖК, позволят строить доступное жилье на землях, переданных агентством в безвозмездное пользование кооперативам, что улучшит жилищные условия россиян соответствующих категорий.

Помимо изменений в № 161-ФЗ, подготовлены поправки в Жилищный кодекс РФ, которые дают возможность членам кооперативов с господдержкой привлекать кредитные средства на оплату паевого взноса под залога пая (по аналогии с ипотекой под залог договоров долевого участия — ДДУ).

Основные изменения в закон № 161-ФЗ, регулирующий деятельность ЖСК с господдержкой

realty.rbc.ru