Приобретательная давность на недвижимое имущество практика беларусь. Приобретательная давность на недвижимое имущество
Приобретательная давность на недвижимое имущество: практика применения
Здравствуйте, уважаемые читатели!
В этой статье мы поговорим о таком основании приобретения права собственности, как приобретательная давность. Многих особенно волнует приобретательная давность на недвижимое имущество. Практика судов общей юрисдикции и арбитражных судов выработала некоторые правовые позиции, которые следует учитывать.
Основные правила закреплены в ст. 234 ГК РФ. Что касается практики ее применения, то руководящие разъяснения даны в п. 15 — 21 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Именно его положения мы и рассмотрим в этой статье.
Рассмотрение практики рассмотрения конкретных споров заняло бы очень много места, поэтому здесь коснемся только указанного Постановления Пленума №10/22. Однако, в конце статьи я дам подборку судебной практики по этому вопросу для изучения.
Содержание:
Общие положения
Сперва, как обычно, обратимся к норме закона.
В соответствии с п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Приобретательная давность — это исключительный, даже экстраординарный, способ приобретения права собственности. Он необходим для исключения ситуаций, когда объект гражданских прав просто выпадает из оборота поскольку нет собственника. Хотя есть фактический обладатель, владелец.
Владение в гражданском праве России рассматривается как фактическое обладание вещью, господство над ней, что создает возможность непосредственно воздействовать на нее.
Оно может быть элементом права собственности, а может быть самостоятельным институтом. В нашем случае как раз имеет место последний вариант. Имеется факт обладания вещью, но отсутствует право на нее.Чтобы такие ситуации не влияли негативно на гражданский оборот в законе и было предусмотрено правило о возможности признания права собственности за давностным владельцем — т. е. владельцем, фактически обладающим вещью на протяжении определенного срока.
Сейчас этот срок составляет пять лет для движимого имущества и пятнадцать лет для недвижимого. Также в абз. 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ закреплено, что право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у давностного владельца с момента такой регистрации.
Приобретение права собственности по ст. 234 ГК РФ на движимые вещи не очень распространено. Чаще в порядке приобретательной давности пытаются получить право собственности на недвижимое имущество — здания, помещения и земельные участки.
Из-за экстраординарности способа признание права собственности за давностным владельцем возможно только при одновременном наличии четырех обстоятельств:
- добросовестность владения;
- открытость владения;
- непрерывность владения;
- владением вещью как своей собственной.
Юридический состав сложный. Содержание каждого из них разъяснено в п. 15 Постановлении Пленума № 10/22. Рассмотрим отдельно каждый элемент.
Добросовестность давностного владения
Согласно п. 15 Постановления Пленума № 10/22 давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.
Такое понимание добросовестности является традиционным для вещного права и судебная практика его придерживается. Со знанием или, наоборот, незнанием определенного факта закон связывает наступление определенных юридических последствий.
Если в момент получения имущества лицо считает, что получило его в собственность, хотя это в действительности не так, и не должно было предполагать иного, тогда владение признается добросовестным. Например, договор об отчуждении недвижимого имущества подписало неуправомоченное лицо. Или имел место порок формы соглашения.
Но если приобретатель имел возможность проявить осмотрительность и проверить полномочия лица, совершающего сделку, проверить является ли он собственником, тогда он не является добросовестным.
Добросовестность возможна и в случае, если владелец осознает, что собственником не является, но не знает и не может знать настоящего собственника. Это, как правило, случай завладения бесхозяйной вещью.Нужно четко понимать, что добросовестность определяется на момент получения владения. В будущем владелец может узнать, что на самом деле имущество ему передано не в собственность, но это не делает владение недобросовестным.
Более того, в силу п. 2 ст. 234 и п. 17 Постановления Пленума № 10/22 он имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им.
Раскрыть элемент добросовестности еще более подробно не представляется возможным, поскольку это субъективная категория. Факт добросовестного или недобросовестного владения устанавливается судом с учетом обстоятельств каждого конкретного дела. Если посмотреть судебную практику, то можно найти очень интересные позиции.
Открытость владения
В соответствии с п. 15 Постановления Пленума № 10/22 давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества.
Открытость означает, что лицами, окружающими владельца, такое владение воспринимается точно также, как воспринималось бы осуществление правомочий собственника.
Друзья, знакомые, соседи владельца постоянно наблюдают такое владение, но сам владелец рассказывать им о своем владении не обязан. Владение вещью осуществляется естественным образом, владелец предпринимает обычные меры по обеспечению сохранности имущества. Окружающие без напоминаний и сообщений об этом самого владельца наблюдают, кто именно осуществляет владение.
Владение не признается открытым, если владелец всячески умышленно принимает меры к сокрытию факта своего владения.
Непрерывность владения
Из разъяснений вышеупомянутого Постановления Пленума № 10/22 давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.Тут Пленум дал несколько пояснений по поводу некоторых ситуаций.
Во-первых, не прерывает владение его временная утрата, если был удовлетворен иск давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Во-вторых, передача имущества во временное владение другого лица также не прерывает давностное владение. Если имущество передается в аренду, то прерывания здесь нет.
Наконец, в-третьих, не наступает прерывания срока не происходит, если новый владелец является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца. Например, если давностный владелец умер, когда срок владения жилым помещением составил 10 лет, то наследнику достаточно владеть им 5 лет перед тем, как идти в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности (универсальное правопреемство).
То же самое правило действует в отношении юридических лиц. Если первоначальный владелец-юридическое лицо владело 10 лет зданием, а потом оно было передано другому юридическому лицу, образовавшемуся в результате выделения (сингулярное правопреемство), то последнему нужно владеть имуществом еще 5 лет.
Еще один важный вопрос — с какого момента начинает течь срок давностного владения? Обычно с момента возникновения владения.
Но есть оговорки.
Согласно п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.
Если вещь можно было истребовать у давностного владельца с помощью виндикационного иска, то срок начинает течь не ранее момента истечения исковой давности по нему.
Это случай, когда владелец становится давностным даже в случае его недобросовестности. На это указывает п. 18 Постановления Пленума № 10/22 — п. 4 ст. 234 ГК РФ предусматривает специальное основание для начала течения срока приобретательной давности, которое не ограничено условиями пункта 1 этой же статьи.
Если собственник подал иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикация), но ему было отказано на основании пропуска срока исковой давности, с момента ее истечения начинает течь срок приобретательной давности в отношении спорного имущества.
Наконец, согласно п. 16 Постановления Пленума № 10/22 течение срока приобретательной давности в отношении государственного имущества, в т. ч. и недвижимого, может начаться не ранее 01.07.1990.
Владение имуществом как своим собственным
Это последнее обстоятельство, которое должно быть установлено для признания права собственности в силу приобретательной давности.
В п. 15 Постановления Пленума № 10/22 указано, что владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.
Если владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т. п.), то ст. 234 ГК РФ применению не подлежит.
Даже если договор был оспоримым, это не имеет значения. Если у имущества был собственник и было лицо, владевшее имуществом, например, по договору аренды, и последнее осознавало этот факт, то нормы о приобретательной давности не применяются.
Вовсе необязательно, чтобы договор был гражданско-правовым. Если имущество предоставлено лицу по трудовому договору, то последствия те же самые.
Здесь главное, что лицо осознает передачу ему на определенных условиях имущества, имеющего собственника.
Порядок признания права собственности в порядке приобретательной давности
Теперь от самого юридического состава рассмотрим некоторые процессуальные вопросы.
Право собственности в порядке приобретательной давности признается в судебном порядке. Если лицо считает, что стало собственником на этом основании, оно вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
Ответчиком выступает прежний собственник имущества. А возможно, что и действующий. Согласно п. 16 Постановления Пленума № 10/22 право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу.
Даже если имеется запись в ЕГРП о праве собственности на недвижимость другого лица, возможна подача иска о признании права собственности по данному основанию.
Бремя доказывания наличия всех четырех элементов юридического состава приобретательной давности ложится на истца, в том числе и добросовестность владения.
По общему-то правилу, как мы помним, добросовестность участников гражданского оборота предполагается. Но в данном случае исходить нужно не из предположения. Суд должен установить, что в момент получения владения лицо не знало и не должно было знать, что получает имущество не в собственность.
Что если собственник неизвестен? Такая ситуация не исключена.
В этом случае в судах общей юрисдикции дело рассматривается уже в порядке особого производства по правилам гл. 28 ГПК. В арбитражных судах — по правилам гл. 27 АПК РФ.
В суд подается заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.
Проблемным является приобретение через приобретательную давность права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество. Условием для этого является предварительная его постановка на учет государственным регистратором по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого оно находится и последующий отказ судом в признании права муниципальной собственности на эту недвижимость.
Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности (либо об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности) является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.
Я думаю, что у вас то и дело возникали вопросы.
Для судов каждое дело по признанию права собственности в порядке приобретательной давности превращается в настоящую головоломку. В момент написания этой статьи я сам занимаюсь таким делом. Только мы являемся ответчиками по делу. Хотя бремя доказывания лежит в основном на истце, ответчику от этого легче не становится. От нагромождения разных документов, доводов и обстоятельств голова идет кругом.
Приобретательная давность очень сложная тема, надеюсь, что моя статья сделала вопрос чуточку понятнее. Для дальнейшего понимания вопроса нужно изучать судебную практику.
Решил облегчить вам задачу и сделал подборку практики как арбитражных судов, так и судов общей юрисдикции. Чтобы скачать, кликните на кнопку ниже.
ЗАПАСНАЯ ССЫЛКА
На это все, спасибо, что дочитали статью до конц
lawyerlife.ru
Каков срок приобретательной давности на недвижимость?
Приобретательная давность: когда ее применяют, каким образом ее использовать
Сколько лет составляет срок приобретательной давности на недвижимость
Можно ли приобрести земельный участок по давности владения
Приобретательная давность: когда ее применяют, каким образом ее использовать
Согласно п. 1 ст. 234 ГК РФ физическое или юридическое лицо может стать собственником имущества, которым оно (лицо) владеет и пользуется в течение определенного времени на условиях добросовестности, открытости и непрерывности, не имея на то законного права либо возможности таковое документально оформить.
Собственником на основании приобретательной давности лицо может стать только по решению суда.
Положениями ст. 234 ГК РФ и пп. 15, 16 постановления «О некоторых вопросах…» от 29.04.2010 Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 (далее — постановление № 10/22) определено, что в судебных разбирательствах по спорам относительно возникновения права собственности в силу приобретательной давности стоит учесть ряд выводов, наработанных правоприменителем:
- Давностный владелец может стать собственником как чужого, так и не имеющего хозяина имущества.
- Добросовестное владение подразумевает неосведомленность владельца об отсутствии титула, при условии что в данных обстоятельствах разумный и добросовестный субъект и не мог быть осведомлен.
- Открытость владения имуществом подтверждают факты несокрытия имущества и информации о его местонахождении от других лиц. При этом допускается применение обычных мер для сохранения имущества, они (меры) не будут говорить о том, что давностный владелец пытался скрыть вещь.
- О непрерывности владения говорит его постоянство и непрекращение в течение всего необходимого срока.
- Невозможно возникновение давностного владения, если владелец получил имущество по договору с собственником, то есть фактически является титульным владельцем, чье право имеет обязательственную природу.
Лицо, соответствующее признакам давностного владельца, может, реализуя право, предоставленное ст. 12 ГК РФ, обратиться в суд для признания его права собственности на ту или иную вещь в порядке искового производства. Ответчиком по таким искам является прежний хозяин имущества. Если таковой неизвестен, а имущество недвижимое, то заявление подается в порядке особого производства и к делу привлекается должностное лицо Росреестра (п. 19 постановления № 10/22).
Сколько лет составляет срок приобретательной давности на недвижимость
Собственно, как определенно в п. 1 ст. 234 ГК РФ, срок приобретательной давности на недвижимость составляет 15 лет.
Некоторую сложность представляет определение начального момента данного срока. Здесь необходимо учитывать 2 важных момента, которые продиктованы необходимостью защитить право собственника вещи взыскать ее в судебном порядке с незаконного владельца:
- Зачастую «по давности» оформляют имущество, доставшееся предприятиям от государственных правопредшественников. В этом случае давность можно начать исчислять с 1990 года, не ранее (абз. 3 п. 16 постановления № 10/22), поскольку именно тогда был введен 3-годичный срок исковой давности по искам о государственном имуществе, до 1990 года не подлежавший применению (иски могли подаваться бессрочно).
- Общий срок исковой давности необходимо учитывать в расчетах, если гипотетически собственник / законный владелец имел право на виндикационный иск в отношении беститульного владельца. Соответственно, лишь после истечения такого срока (3 лет) начинает течь приобретательная давность. В итоге по указанным делам она равна минимум 18 годам.
Течение давности не прерывается правопреемством: владелец вправе присовокупить к длительности своего обладания вещью периоды, во время которых ею владели правопредшественники последнего владельца.
Можно ли приобрести земельный участок по давности владения
Анализ законодательства и выводов правоприменения показывает, что, несмотря на отсутствие прямого запрета, вероятность оформить землю по приобретательной давности крайне мала. Дело в том, что земля, на которую ни у кого нет документов, по умолчанию считается государственной (ч. 2 ст. 214 ГК РФ), вследствие чего может перейти в частное владение только в порядке, установленном земельным законодательством. И указанный порядок, содержащийся в ст. 39.1 и 39.5 Земельного кодекса РФ, не предусматривает как основание возникновения права на землю приобретательную давность. Между тем список оснований в указанных статьях ЗК РФ исчерпывающий.
ВАЖНО! Одним из условий для давностного владения является добросовестность владельца, под которой понимается его незнание об отсутствии оснований для появления права собственности. Когда мы имеем дело с землей, давностный владелец, занимая земельный участок, изначально знает, что такого права у него нет.
В то же время встречаются примеры из практики, когда иски давностных владельцев земли удовлетворяли, например постановление ФАС МО от 29.07.2013 по делу № А41-1824/13. Стоит отметить, что в данном случае участок был передан владельцу собственником и долгие годы эксплуатировался владельцем. Причиной спора стал отказ Росреестра в регистрации по формальному основанию — неуказанию вида вещного права в документе, выражающем волю первоначального собственника.
Соответственно, можно сделать вывод об исключительности ситуаций, когда владение участком более 15 лет способно сделать владельца собственником. Обычно беститульное владение землей не образует оснований для признания права собственности, но образует состав административного правонарушения, а именно самовольного занятия земельного участка (ст. 7.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ). Это длящийся проступок, на который не распространяются сроки привлечения к административной ответственности.
Таким образом, если говорить о сроках приобретательной давности, то нужно учитывать не только общие положения, изложенные в абз. 1 п. 1 ст. 234 ГК РФ, но и специальные.
Такими специальными положениями являются:
- плюсование к сроку приобретательной давности срока исковой давности, если имущество можно было истребовать по виндикационному иску;
- отсчет давностного пользования государственным имуществом только с 01.07.1990;
- земля по приобретательной давности собственностью частных лиц стать не может.
rusjurist.ru
Приобретательная давность на движимое и недвижимое имущество
Имею ли я право приобрести заброшенный дом?
Здарствуйте как можно преобрести дом заброшонный на нем уже долгое время не кто не живет как бы его и домом не назовешь только стены гнелые
24 Июля 2018, 08:20, вопрос №2060221 Дмитрий, г. Кемерово
На кого распространяется право приобретательной давности?
Купили 1/2 доли дома, хозяин второй половины умер более 15 лет назад. Продавцы по факту владели всем домом, но в суд не обращались. Передаётся ли право приобретательной давности от продавца к покупателю?
12 Июня 2018, 16:45, вопрос №2023136 Светлана, г. Пермь
Получите совет юриста за 15 минут!
Получить ответ
512 юристов готовы ответить сейчас Ответ за 15 минутВопрос по международному частному праву
После изучения предложенных для обсуждения вопросов выполните тест: выберите вариант ответа и обоснуйте его. Укажите статью закона при обосновании правильного ответа ! 1. Принадлежность имущества к недвижимым вещам определяется: а) по закону...
06 Июня 2018, 19:03, вопрос №2018171 ринат, г. Новая Ляля
289 стоимостьвопроса
вопрос решен
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемсяс юристами в каждом городе о лучшей цене.
Как оформить земельный участок с построениями через суд и как?
Добрый день! У моего отца был земельный участок с построениями. Он там жил до 1980 года. А после этого он свой участок и дом предоставил другому человеку гражданину Казаеву Петру Федоровичу для проживания. Он не продал, не арендовал. Просто жил. И...
24 Мая 2017, 07:56, вопрос №1645616 Гаврил, г. Верхоянск
600 стоимостьвопроса
вопрос решен
Возможно ли возникновение права собственности на недвижимое имущество, как на бесхозяйную вещь?
возможно ли возникновение права собственности на недвижимое имущество как на бесхозяйную вещь?
24 Мая 2017, 02:10, вопрос №1645531 Антон, г. Москва
Каковы мои перспективы в суде по получению прав в отношении Объекта недвижимости в связи с истечением приобретательной давности?
12.03.1999 г. я Р., и моя супруга, гр. Ф.(соистец), заключили с гр. Каргиной Любовью Алексеевной, гр. Плотниковым Михаилом Ивановичем (её мужем), действующими за себя и в интересах малолетнего сына, Плотникова Андрея Михайловича, 13.09.1985 г. р.,...
27 Апреля 2017, 04:40, вопрос №1608187 Светлана, г. Новосибирск
1100 стоимостьвопроса
вопрос решен
Признание права собственности на автомобиль по приобретательной давности
В 2003г. был "куплен" автомобиль, были переданы все документы (где владельцем указан старый хозяин - Иванов), плюс доверенность на покупателя Волкова, договора купли продажи не было. В последствии выдавались новые доверенности ( крайняя от 2011г. на...
25 Апреля 2017, 11:44, вопрос №1620221 Леонид, г. Иркутск
Имею ли я какие-то права на сарай, который был закреплен в пользовании за умершим родственником?
У меня рядом с домом сарай. В 2000 году постановлением администрации района сарай был закреплен в пользовании за моим дедом, инвалидом второй группы. В марте 2017 года дед умер. Из документов на сарай кроме постановления имеется 1) плохо...
23 Апреля 2017, 10:17, вопрос №1617916 Петр, г. Ростов-на-Дону
289 стоимостьвопроса
вопрос решен
Как оформить дачный участок в собственность, если прежний хозяин отсутствует уже 16 лет?
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста как нам можно оформить дачный участок которым мы уже пользуемся много лет? Прежний хозяин давно бросил участок и уехал из города, его место нахождения не известно и таких участков в нашем СНТ много, но мы долгое...
04 Апреля 2017, 19:21, вопрос №1596979 Александр, г. Орел
Имеет ли место быть истечение срока приобретательной давности?
Здравствуйте вкратце Р. купил дом в 2000 г. за 30 т р 10=20 тр, по распискам (пять штук) у наследника не оформившего наследство, сам вскоре умер. Собственницей приобретаемого дома была его мать (у продавца есть два сына) , он(сын продавец) жил по...
03 Апреля 2017, 15:10, вопрос №1594779 Светлана, г. Новосибирск
900 стоимостьвопроса
вопрос решен
Как получить на дом свидетельство о регистрации собственности?
Здравствуйте,Подскажите пожалуйста купили садовый участок с домом,свидетельство о регистрации собственности земли есть,а дома нет.Хотя стоит жилой отапливаемый дом.Как нам быть,что надо сделать чтобы получить св-во о собственности,спасибо.
12 Января 2017, 21:40, вопрос №1498308 Лилия, г. Салават
Как оформить долю собственности, если дольщик пропал без вести?
здравствуйте , Подскажите пожалуйста, ситуация такая: У меня есть квартира в доле собственности. Один из дольщиков пропал без вести больше восьми лет назад, я сходил в суд получил решение о признании его умершим. Куда мне дальше идти с этим...
08 Января 2017, 16:58, вопрос №1493389 Василий, г. Санкт-Петербург
Можно ли претендовать на квартиру, если платим 12 лет?
Добрый день! Моя бабушка уже 12 лет смотрит и платит за чужую квартиру.Родители погибли, детей забрали бабушки. Прописаны 2 детей, сейчас уже совершеннолетние.Писали по последнему их месту проживанию с уведомлением, ответ-"адресат выбыл". Может ли...
22 Ноября 2016, 13:39, вопрос №1449260 Сергей, г. Нарьян-Мар
Как переоформить дом, если после смерти владельца прошло 15 лет и один из наследников тоже умер?
Больше 15 лет назад умерла бабушка, у нее было 3-е детей, но в права наследства никто не вступал, остались дом в деревне и сертификат на землю. сейчас один из наследников умер, но у него есть дочь которая уже 5 лет не показывалась в деревне,...
22 Ноября 2016, 13:39, вопрос №1449263 Юлия, г. Нарьян-Мар1
Оформление участка в силу приобретательной давности или на основании закона о "дачной амнистии"
Добрый день! Ситуация такова: Имеем в собственности участок площадью 22 сотки. К данному участку примыкает участок площадью 3.12 сотки, который в 1995 году был взят в аренду у администрации муниципального образования. По условиям договора аренды,...
06 Ноября 2016, 15:52, вопрос №1432062 Роман, г. Москва
289 стоимостьвопроса
вопрос решен
pravoved.ru
Ст. 234 ГК РФ. Приобретательная давность :: SYL.ru
Гражданский кодекс допускает признание права собственности в силу приобретательной давности. Чтобы субъект стал законным владельцем имущества, которое ему не принадлежит, он должен выполнить ряд требований. Особенности перехода имущества раскрывает ст. 234 ГК РФ. Рассмотрим ее.
Общие сведения
Как указывает п. 1 ст. 234 ГК РФ, субъект (физическое или юрлицо), не являющийся законным хозяином имущества, но открыто, добросовестно и непрерывно пользующийся им, может стать титульным его владельцем. При этом норма устанавливает определенный период, на протяжении которого лицо должно совершать надлежащие действия. Открытое, непрерывное и добросовестное владение недвижимым объектом должно осуществляться в течение 15 лет, а иным имуществом – 5 лет. Право собственности на объекты, подлежащие госрегистрации, возникает с даты ее проведения.
Юридические возможности потенциального владельца
До получения прав на имущество субъект, осуществляющий пользование им как своим собственным, может рассчитывать на защиту владения. В частности он может использовать юридические инструменты против сторонних лиц, которые не являются законными хозяевами имущества и не претендуют на объект в силу другого основания, предусмотренного нормами или договором. Соответствующее положение закрепляет п. 2 ст. 234 ГК РФ. Субъект может присоединить ко времени владения весь период, на протяжении которого им обладало лицо, чьим преемником он является.
Комментарий к ст. 234 ГК РФ
Рассматриваемая норма закрепляет специфические возможности субъекта, эксплуатирующего чужое имущество. В качестве важнейшего и незаменимого условия приобретательной давности выступает добросовестность. Всякую реализацию юридических возможностей закон предполагает как надлежащую. Однако в ряде случаев нормы ставят защиту прав в зависимость от того, добросовестно ли они осуществлялись. В качестве примеров можно привести приобретение вещи у неправомочного отчуждателя, изготовление изделия из чужого материала. Еще одной "пограничной" ситуацией является приобретательная давность. Для добросовестности в этом случае достаточно убежденности лица в том, что его поведение не нарушает интересы иных субъектов из-за аномального положения объекта в хозяйственном пространстве.
Спорный момент
Практика применения ст. 234 ГК РФ сопровождается возникновением ряда сложностей. В частности дискуссионным в настоящее время остается вопрос о том, должен ли субъект, претендующий на чужое имущество, сохранять добросовестность на протяжении всего периода, предусмотренного нормой, или достаточно ее проявления в процессе приобретения вещи?
Стоит сказать, что предложение об исключении этого условия из признаков давностного владения присутствует в Концепции совершенствования гражданского законодательства и проектах правовых актов о внесении изменений в Кодекс. Разработчики предлагают следующее. Предъявление требования к давностному владельцу в отношении имущества (т. е. о его истребовании или признании прав собственности на него) следует расценивать в качестве обстоятельства, прерывающего период давности, а отказ в его удовлетворении – как основание для незамедлительного возникновения и госрегистрации права на спорную вещь у обладателя. Представляется, что положения рассматриваемой нормы нельзя истолковывать иначе как предполагающие добросовестность на протяжении времени пользования вещью.
Претензии сторонних лиц
Не всякое получение владельцем информации о каких-либо притязаниях на задавненный объект означает незамедлительную утрату им добросовестности. Обоснованность претензий оценивается на основании специфики их восприятия действующими нормами. Судебная практика по ст. 234 ГК РФ подтверждает, что в случае отказа от удовлетворения требований, заявленных сторонними лицами, добросовестность владельца нельзя считать поколебленной. Соответственно, период, установленный законодательством, не прерывается.
Другая ситуация, если будет удовлетворено исковое заявление. Ст. 234 ГК РФ на такие случаи не распространяется. Если владельцу известно о претензиях на вещь, не упомянутых в требованиях, то эта осведомленность также не может повредить добросовестность. Обусловлено это тем, что пассивность законного хозяина объекта в отстаивании прав на него может расцениваться как сомнение в безупречности титула или как незаинтересованность в продолжении реализации права собственности. Безусловно, это справедливо только в том случае, если владелец имущества умышленно не создает препятствий для предъявления или удовлетворения соответствующих требований. Таким образом, при надлежащей корректировке практики судов действующая редакция рассматриваемой нормы, включая положение о добросовестности, не выглядит как предпосылка для возникновения непреодолимых обстоятельств для ее реализации.
Нюанс
Высказанное выше предложение расценивать отказ в удовлетворении требований к давностному обладателю о прекращении владения в качестве достаточного основания для незамедлительного возникновения у него прав собственности на спорное имущество представляется многим специалистам чересчур категоричным. По мнению экспертов, такой подход не учитывает, что лучший титул может принадлежать субъекту, который по тем или иным причинам не предъявил требование к давностному обладателю. С судьбой данной новеллы связывается квалификация инстанциями претензии как обстоятельства, прерывающего установленный период. Если в законодательстве сохранится действующий порядок, приостановить течение срока приобретательной давности в связи с предъявлением неудовлетворенного впоследствии требования нельзя.
Открытость владения
Приобретательная давность предполагает выполнение заинтересованным субъектом нескольких условий. Одно из них – добросовестность. Этот признак считается конструирующим элементом института давностного владения. Добросовестность предопределяет и другие его свойства. В частности речь об открытости и непрерывности владения имуществом как своим собственным. Сокрытие обладателем фактических действий с вещью от окружающих (если соответствующий режим пользования не обуславливается спецификой объекта) почти всегда указывает на неуверенность в безупречности поведения лица. Сомнения в добросовестности также возникают в случае признания владельцем чьих-либо претензий на имущество. К примеру, принятие на себя обязанности по регулярной передаче плодов или доходов от эксплуатации объекта.
Пробелы нормы
Ст. 234 ГК РФ не содержит даже приблизительного перечня обстоятельств, при наступлении которых юридические возможности фактического обладателя имущества могут быть прерваны или приостановлены. Можно было бы допустить, что соответствующие факторы вообще не предусматриваются законодательством. Но в первом пункте ст. 234 ГК РФ упоминается о непрерывности периода. Представляется, что на рассматриваемый случай нельзя распространить положения статей 202 и 203 Кодекса по аналогии. Исключение, пожалуй, можно допустить относительно правила о прерывании периода давностного владения при совершении фактическим обладателем вещи действий, свидетельствующих о признании чужих прав на спорное имущество.
Предъявление требований другим субъектом, согласно ст. 203, как указывалось выше, нельзя рассматривать как прекращающее обстоятельство. Однако это правомерно только в том случае, если фактический обладатель не начинает незаконно препятствовать вынесению справедливого решения по делу. Раньше при решении вопроса о приостановлении приобретательной давности внимание акцентировалось не на поведении владельца вещи, а на наличии объективных факторов, мешающих законному хозяину заботиться надлежащим образом о принадлежащем ему имуществе, а также требовать его изъятия у субъекта. Такими обстоятельствами, в частности, могли быть душевная болезнь, нахождение в действующей армии, возраст до 18 лет.
Бесспорные ситуации
Наиболее типичными случаями реализации положений ст. 234 ГК РФ считаются ситуации владения бесхозяйными вещами. К ним относят имущество, которое не имеет законного владельца или он неизвестен. Бесхозяйными будут также считаться вещи, которые оказались у фактического владельца каким-либо способом, не противоречащим нормам и вне связи с договорными правоотношениями. К примеру, законный хозяин забыл вещь у субъекта и не предпринимал мер по ее истребованию. В таких ситуациях может ставиться вопрос о квалификации обладателя как давностного. Все такие случаи объединяются отсутствием конфликта интересов фактического и титульного владельцев. Если последний не появится и не предъявит требования о признании прав собственности на спорную вещь и об истребовании ее, перевод обладателя в статус законного хозяина будет бесспорным.
Конфликт интересов
При его наличии или угрозе возникновения (например, когда личность титульного владельца известна фактическому обладателю имущества) определить судьбу вещи весьма проблематично. Более того, в ряде случаев не совсем ясно, можно ли вообще использовать положения ст. 234 ГК РФ. По мнению юристов, в некоторых ситуациях установленный нормой порядок не только можно, но и нужно реализовывать, поскольку именно он будет выступать единственным способом устранения неопределенности в принадлежности имущества.
Например, сложной является ситуация, когда установлено несоответствие по законодательству основания, по которому лицо рассчитывало получить статус титульного владельца, но стало лишь фактическим обладателем. Если вещь передана во исполнение признанного недействительным оспоримого договора или ничтожной сделки, а их последствия в форме реституции по тем или иным обстоятельствам реализовать не удалось, приобрести право собственности на нее можно только по приобретательной давности.
Пояснения ВАС
Позиция инстанции изложена в постановлении № 8 от 1998 г. В соответствии с п. 18 этого документа, положения 234-й статьи Кодекса не могут охватывать случаи, когда владение вещью на протяжении продолжительного периода производилось на основании договорных обязательств. В частности речь идет о соглашениях по хранению, аренде, безвозмездному пользованию. Аналогичное правило действует и в случаях, когда имущество было передано обладателю в оперативное управление или хоз. ведение. Результатом применения указанного подхода будет "зависание" вопроса о юридической принадлежности вещи, которую законному хозяину истребовать не удалось, в неопределенном состоянии. К примеру, такое имеет место в случае пропуска титульным владельцем периода, отведенного на подачу претензий. По мнению экспертов, квалификация владения договорным обладателем как давностного после окончания срока, предусмотренного на направление требований собственником, могла бы быть вполне оправданной. К примеру, в дореволюционной России допускалось получение статуса законного хозяина имущества, изначально предоставленного по соглашению.
Защита интересов
Давностный обладатель имущества имеет ряд гарантий. Он может защищать свой интерес в фактическом обладании против любого, кто, как и он, не имеет титула по отношению к спорному объекту, но не осуществляет, в отличие от него, непрерывного, открытого и добросовестного пользования. Вещной иск, возможность подачи которого предоставлена субъекту, аналогичен древнеримскому "публицианову требованию". Оно не предоставляло обладателю защиты от титульного владельца и лица, чей интерес охранялся преторским интердиктом (специфическим юридическим механизмом).
Особенности исчисления периодов
Рассматриваемая статья допускает присоединение срока владения, осуществлявшегося субъектом, наследником которого выступает настоящий (нынешний) владелец. Это возможно в рамках и универсального, и сингулярного (частичного, путем предоставления отдельных юридических возможностей) преемства. В п. 4 ст. 234 ГК РФ предусмотрено специальное правило, по которому осуществляется отсчет периода владения субъектом после окончания временного отрезка, установленного для подачи претензии другими лицами, в том числе законным хозяином. Оно распространяется на случаи, в которых спорная вещь могла быть истребована. Соответственно, для этого должен быть направлен виндикационный или иной аналогичный ему иск. В свою очередь, из этого следует, что период владения фактическим обладателем вещью, перешедшей по недействительному договору, должен исчисляться с момента ее передачи. Во всяком случае, это должно быть в тех случаях, когда неправомерность сделки не являлась результатом виновных действий владельца.
Обратная сила нормы
Она возникла после принятия ФЗ № 52. Этим Законом была введена в действие первая часть ГК. Ст. 11 ФЗ придала рассматриваемой норме обратную силу. Вместе с тем инстанции, в том числе и ВС, склоняются к ограничительному толкованию установленного правила. В частности они отказываются исчислять срок приобретательной давности в течение периодов, предшествовавших 1 января 1991 г. Мотивируют свою позицию инстанции следующими обстоятельствами. 1 января 1991 г. вступил в действие Закон РСФСР, регламентирующий право собственности. Именно с принятием этого нормативного акта впервые после 1917 года в отечественном законодательстве вновь начали использоваться правила, существовавшие в дореволюционный период.
В частности речь об институте приобретательной давности. В одном из пленарных Постановлений ВАС обращает внимание нижестоящих инстанций на порядок, действовавший до 01.07.1990 г. В указанный период в России имела место реализация принципа неограниченной виндикации госимущества. Он был установлен 94-й статьей Гражданского кодекса от 1964 г. Это обстоятельство, по мнению ВАС, может расцениваться как факт, исключающий исчисление срока давности до указанной даты, во всяком случае, в отношении материальных ценностей, включенных в госфонд.
www.syl.ru
Приобретательная давность на недвижимое имущество
Распространена ситуация, когда гражданин пользуется квартирой или домом в течение многих лет, но собственником недвижимости не является.Такие случаи возникают у престарелых людей или других юридически не защищенных слоев населения. Необходимость оформить собственность на квартиру возникает когда на нее претендуют третьи лица. Иногда предполагаемые наследники обращают внимание на это и ищут пути оформить права на эту недвижимость. Для таких ситуаций законодатель предусмотрел 234 статью Гражданского кодекса - приобретательная давность на недвижимое имущество - практика судов по таким делам положительная, если грамотно сформирована правовая позиция и верно применены нормы законов.
Обычно такая недвижимость образуется за счет неправильно оформленных в постсоветское время сделок с недвижимостью. Зачастую обмен деньгами не подкреплялся договором или хотя бы распиской и уж тем более не проходил государственную регистрацию в Регпалате. Единственный путь для такого имущества - признание права собственности в силу приобретательной давности.
На первый взгляд выходом из такой ситуации может быть приватизация. Но это неверно, ведь приватизация производится в отношении имущества, в отношении которого есть договор социального найма. А мы с вами рассматриваем случай с недвижимостью, владельцем которой либо является другое лицо, либо вообще никто не владеет.
На какие объекты нельзя признать права в силу приобретательной давности
Дачные участки, домики и прочие строения оформляются в собственность по правилам дачной амнистии через администрацию поселения. Путают такие дела и с оформлением прав собственности на самовольные постройки. Если 15 лет назад вы возвели гараж на своем участке и он никому не мешает, надо обращаться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку. К положениям ГК о приобретательной давности такие случаи не имеют отношения.
Когда нужно обращаться с иском о собственности в силу приобретательной давности?
С момента начала пользования недвижимостью должно пройти 15 лет. Сюда добавляется 3 года исковой давности. Итого - в 2017 году вы можете обратиться в суд по квартире, которой владеете с 1999 года или дольше.
Исковое заявление о признании собственности в силу приобретательной давности
Оно должно содержать доказательства того, что вы на протяжении 15 лет владели недвижимым имуществом. В тексте документы должны быть разъяснены и доказаны следующие характеристики владения:
добросовестно - производили текущий ремонт, обслуживание и благоустройство. Подтверждают эти факты квитанциями об оплате, договорами на услуги по строительству и ремонту;
открыто - не скрывали своего проживания и пользования им от соседей и других свидетелей;
непрерывно - в пятнадцатилетний срок не входят например сроки нахождения в исправительных учреждениях или воинской части.
Заявление подается по месту нахождения квартиры, дома или земельного участка. Ответчиком выступает лицо, владеющее в настоящий момент таким имуществом или долей в нем. Указывается последнее известное место жительства такого лица. Если собственника у недвижимости нет - ответчиком будет администрация района или поселения. Прикладываем:
выписку из ЕГРН;
технический паспорт на недвижимость;
квитанции об оплате коммунальных платежей и налогов;
свидетельские показания / контактные данные соседей, готовых подтвердить факты проживания и пользования квартирой.
sudtut.ru
Приобретательная давность на недвижимое имущество — практика
Обзавестись правом на владение имуществом можно несколькими способами. Одним из них является приобретательная давность на недвижимое имущество, и как показывает опыт, способ довольно распространенный. И чтобы таким правом можно было воспользоваться, гражданин обязан владеть недвижимостью на протяжении какого-то отрезка времени.
Что представляет собой приобретательная давность?
Согласно действующему законодательству, а именно 234 статье ГК РФ, чтобы возможно было оформить собственность согласно приобретательной давности на недвижимое имущество, им необходимо владеть и пользоваться как своим более пяти лет.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.
Звоните:
+7(499)755-81-96
Это быстро и бесплатно!При этом, на законных основаниях быть хозяином имущества может не только приобретатель или преемник. Именно давность владения является еще одним основанием для того, чтобы получить право собственности на имущество.
Но чтобы недвижимость оформить на себя согласно этому закону, владеть ею необходимо не менее 15 лет.
Чтобы было понятнее, как на практике действует приобретательная давность на недвижимое имущество, можно рассмотреть пример. Когда человек проживает в доме у владельца данного дома с его устного разрешения, например, ухаживает за ним. А после его смерти он также пользуется помещением, если наследники отсутствуют.
Как пользоваться?
Чтобы оформить на себя в собственность определенный объект, недостаточно будет просто проживать в доме на протяжении определенного времени. Обязательными условиями здесь еще являются:
- непрерывность пользования;
- добросовестность;
- открытость.
Условия непрерывности считаются соблюденными в том случае, если имущество не выбывало из владения его хозяина весь промежуток времени.
Что относится к открытости, это означает, что факт владения имуществом не должен был скрываться от окружающих. Пользование должно быть публичным, не скрытым.
Понятие же добросовестности будет иметь несколько размытые границы, поскольку является оценочным.
Естественно, в этом вопросе должны быть исключены противозаконные меры завладения собственностью. То есть, будут рассматриваться вопросы возможной фальсификации документов, давления на собственника недвижимости и применение против него противоправных действий и подобные.
Также важным условием в приобретении права собственности на имущество, является отсутствие каких-либо договорных отношений с владельцем. Это может быть, например, договор об аренде жилья. В этом случае закон о приобретательной давности не сможет вступить в силу.
Таким образом, можно выделить главные аспекты, когда человек сможет получить право собственности на недвижимость:
- у объекта отсутствует владелец, то есть, он, по сути, является бесхозным;
- у объекта нет установленного хозяина, либо же он не высказывает своего желания и в дальнейшем оставаться хозяином и использовать свою недвижимость.
Когда применяться не будет?
Как показывает судебная практика относительно недвижимых объектов, ссылаются на давность довольно редко. Поскольку случаев, когда она на законном основании не применительна, больше:
- Когда речь идет о легализации объектов, построенных самовольно. Здесь приобретаемое имущество будет подходить под основы законы, лишь согласно 222 статье ГК РФ.
- Если право на владение недвижимостью может быть оформлено только при особых условиях. Это может быть обязательная приватизация.
- Если установлено, что имущественный объект был занят самовольно, без договоренности с собственником.
- Когда речь идет об оформлении прав собственности на объект, находящийся в долевом владении.
Довольно незначительным является процент, когда судебное решение склоняется к оформлению права собственности согласно давности пользования недвижимостью. Связано это с тем, что срок приобретательной давности в отношении определенного объекта является довольно большим, а доказать соблюдение всех предписаний весьма сложно.
Процедура подтверждения
Чтобы стать новым собственником недвижимого имущества, необходимо получить положительное решение суда по этому вопросу. Для начала составляется исковое заявление к предыдущему владельцу, а при его отсутствии – сразу в суд. Инстанция должна установить собственника, и возможность получения заявителем владеть объектом согласно праву на приобретательную давность.
Составленного заявления будет недостаточно. Владелец должен представить суду все возможные доказательства, которые свидетельствуют о его возможности стать владельцем собственности.
Документы, которые подтвердят открытость и непрерывность владения помещением:
- все квитанции по оплате коммунальных платежей на конкретном объекте;
- договор, касающийся охраны объекта;
- показания свидетелей;
- любые документы, связанные с ремонтными работами, проводимыми в помещении в указанный период;
- документ, указывающий на предоставление объекта в аренду третьим лицам.
Именно имея на руках положительный судебный акт, который подтверждает давность пользования объектом недвижимости, можно совершить государственную регистрацию объекта и стать его полноправным владельцем. Все соответствующие изменения будут внесены в специальный документ — государственный реестр.
Что бывает на практике?
Наиболее распространенным объектом недвижимости, к которому применяют приобретательную давность является земельный участок. Связано это с тем, что в других случаях гораздо сложнее предоставить доказательную базу.
Моментом, когда начинается отсчет необходимого отрезка времени, считается дата, когда был окончен срок исковой давности в деле изъятия собственности у его предыдущего хозяина, который больше не имеет на него прав. Последний же период начнет отсчитываться тогда, как предыдущий владелец узнал о том, что его права нарушены.
В данном случае, срок исковой давности составляет три года. То есть, в течение этих трех лет, прежний владелец, после того, как его уведомили, что его наделом владеет другое лицо, имеет право обратиться в суд для разрешения этого вопроса.
Чтобы доказать, что конкретный объект принадлежит именно ему, гражданину, либо же организации, будет достаточно предоставить документ, подтверждающий его право на владение имуществом. Этим документом выступает регистрационное свидетельство.
И владелец, который пользуется землей фактически, будет выступать в суде ответчиком в этом случае. И если территория им занята неправомерно, то любые сооружения, возведенные на ней, он оформить в собственность не сможет.
Таким образом, можно использовать лишь бесхозные участки земли, хозяева которых от них отказались. Все остальные случаи будут считаться незаконными.
Итог
Таким образом, чтобы иметь возможность пользоваться объектом недвижимости на законных основаниях, основываясь на приобретательную давность, необходимо соблюдать все условия, и при этом, иметь подтверждения правомерности своих действий. И чем доказательная база будет полнее, тем больше вероятность того, что судом будет вынесено решение в этом вопросе в пользу нового владельца.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:Звоните:
+7(499)755-81-96 (Москва)
Это быстро и бесплатноconsultantor.ru
Приобретательная давность на недвижимое имущество практика беларусь
ПРИОБРЕТАТЕЛЬНАЯ ДАВНОСТЬ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
Приобретательная давность является самостоятельным первичным основанием возникновения права собственности, как у граждан, так и у юридических лиц. В данной ситуации будет рассмотрен порядок, применимый к гражданам.
Согласно ст.235 Гражданского Кодекса Республики Беларусь лицо - гражданин, в собственности которого не находится имущество, но которое добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законодательством или договором основания.
3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 282 - 284 и 286 настоящего Кодекса, начинается со дня, следующего за днем истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.
Объектом приобретательной давности может быть только имущество, лицу не принадлежащее. При этом законные основания владения недвижимостью должны отсутствовать. В случае, если имеется договор, ордер или иное законное основание, можно ставить вопрос о возникновении права собственности в силу договора, но не по основаниям, предусмотренным статей 235 ГК.
Так, согласно ч.1 п.10 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 26.03.2003г. № 2 «О применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения» разрешая такие дела, судам следует иметь в виду, что наличие у заявителя правомочий владения жилым помещением (например, имеет долю в праве собственности на жилое помещение, пользуется им по договору найма) является основанием к отказу в удовлетворении требований об установлении факта приобретательной давности.
Согласно ч.2 п.16 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 27.06.2013 N 5 "О выполнении судами постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 18 марта 1994 г. N 1 "О судебной практике по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение" факт приобретательной давности (ст. 235 ГК) в отношении имущества может быть установлен только в случае отсутствия у заявителя правового основания владения этим имуществом (договорных обязательств, закрепления имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления) при условии добросовестного, открытого и непрерывного владения им.
Обязательными признаками приобрететельной давности являются добросовестность, открытость и непрерывность владения имуществом. Из смысла ст. 235 ГК Республики Беларусь очевидно, что если владение началось одним лицом и впоследствии было продолжено его правопреемником-другим лицом, то в срок владения засчитывается весь период. Так, данная норма применима, если наследодатель владел жилым домом или квартирой как своей собственной, а после его смерти наследники продолжили проживать и нести расходы по содержанию недвижимого имущества. Если недвижимым имуществом владеют супруги, то можно вести речь о возникновении права собственности в силу приобретательной давности за обоими владельцами.
Законодатель защищает права лиц, которые потенциально могут претендовать на право собственности в отношении спорного недвижимого имущества. В связи с этим к пятнадцатилетнему сроку прибавляется еще общий срок исковой давности. Таким образом, чтобы ставить вопрос о приобретательной давности должно пройти не менее 18 лет с момента начала владения.
Законодательством предусмотрено несколько вариантов установления факта приобретательной давности.
1. ВНЕСУДЕБНЫЙ ПОРЯДОК, который предусматривает обращение с заявлением в местный исполнительный и распорядительный орган.
Согласно п.22.8 Указа Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 N 200 (ред. от 15.04.2016) "Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан" местный и распорядительный орган может принять решение, подтверждающее приобрететельную давность на недвижимое имущество. Для этого необходимо написать заявление с указанием сведений, подтверждающих факт добросовестного, открытого и непрерывного владения. Решение принимается в течение 15 дней, а в случае необходимости запроса документов или сведений – в течение 1 месяца.
2. СУДЕБНЫЙ ПОРЯДОК
2.1 Установление факта приобретательной давности в особом производстве.
Такая ситуация возможна, когда в административном порядке установить факт не представляется возможным, к примеру отсутствуют достаточные сведения. В таком случае можно прибегнуть к свидетельским показаниям в качестве способа доказывания.
2.2. Установление факта приобретательной давности в исковом производстве.
Согласно п.10 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 26.03.2003 N 2 (ред. от 02.06.2011) "О применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения» при наличии спора о жилом помещении одновременно с установлением факта приобретательной давности могут быть заявлены требования о признании права собственности на жилое помещение; в этом случае спор рассматривается судом в исковом производстве.
Рассмотрение спора с установлением факта приобрететельной давности в исковом порядке на практике имело место, к примеру, когда в похозяйственных книгах местных исполнительных и распорядительных органов объект недвижимости числится за юридическим лицом, а на балансе юридического лица дом (квартира) много лет не состоит. Также такое возможно, когда наследодатель, приобрел право собственности в силу приобретательной давности, но имущество не зарегистрировал.
В соответствии со ст. 56 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З (ред. от 05.01.2016) "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" документом, являющимся основанием для государственной регистрации возникновения права собственности на недвижимое имущество по приобретательной давности, является решение местного исполнительного и распорядительного органа, подтверждающее приобретательную давность, либо судебное постановление об установлении факта приобретательной давности.
Адвокат юридической консультации Пуховичского района
Как в Беларуси узаконить «ничейную» недвижимость.
Непростую историю с наследством рассказали tut.by читатели:
— Умер отец, и после его смерти мне осталась квартира в Минске и домик в деревне. Но когда я проходила все процедуры у нотариуса, чтобы вступить в права наследника, выяснилось, что домик принадлежит совершенно постороннему человеку, а не моему отцу. Дело в том, что в середине 1990-х годов дом перешел по наследству состоятельному человеку с рядом другой недвижимости, которому деревенский дом был не нужен. Этот наследник даже не хотел заниматься продажей имущества — для него это были копейки, получить которые стоило большой мороки. Он и в наследство вступал только потому, что в комплекте с домиком шла квартира в Минске. В это же время мой отец как раз искал для себя дом. Прямо напротив этого мужчины жил дядя моего отца. Дядя с папой подсуетились и договорились с хозяином дома, чтобы он стал нашим. Но после «сделки» хозяин исчез бесследно, и никогда ни у кого не было сомнений в том, что хозяин дома — мой папа.
Сначала мы все туда просто приезжали по выходным и праздникам, проводили отпуска. Когда папа вышел на пенсию, он переехал жить в этот домик, мы стали приезжать к нему в гости еще чаще. Надо ли говорить, что все это время именно мы платили за дом, ухаживали за ним, достраивали, облагораживали участок. Но при передаче дома моему отцу никакие документы не составлялись. Поэтому сейчас с оформлением дома не может помочь ни нотариус, ни БТИ. В БТИ посоветовали найти собственника дома, который указан в документах, и попробовать договориться. Через односельчан мы с мужем выяснили, что хозяин дома давно умер, разыскать удалось только его наследников. Те готовы были мне помочь, но как начали разбираться, так выяснилось, что их отец все свое имущество подарил им еще при жизни, то есть в наследство им вступать было не нужно, они и не делали этого. А это значит, что у них теперь юридических прав на дом нет, как нет их и у меня. В госорганах уже развели руками и посоветовали жить в этом доме, пока никто не выгоняет, а как начнут — тогда и разбираться. Но я этого не хочу: дом наш, мой отец вложил в него свою душу, моя мама в него часто приезжала, я сама столько лет вкладывала в него силы и деньги. Этот дом — не просто жилище, это память. Плюс он, конечно, хорошо сохранился, но уже хочется его подремонтировать, освежить. Я готова работать, но я хочу быть уверена, что потом смогу оставить дом своим детям, внукам. В деревню планируют подвести газ, а это значит, что в доме могли бы появиться все удобства. Но без документов мы можем даже не рассчитывать на газ. Нам эта ситуация кажется безвыходной, но, может быть, вы как специалист увидите в ней хоть какую-то возможность узаконить недвижимость?
— Ситуация, в которой оказалась автор обращения, действительно, относится к категории непростых. Однако разрешить сложившуюся ситуацию возможно, что достоверно усматривается из норм действующего гражданского законодательства и подтверждается имеющейся судебной практикой.
Так, на практике к ситуациям, подобным той, которая изложена в обращении, применяется норма п. 1 ст.235 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК Республики Беларусь), исходя из смысла которой гражданин, в собственности которого не находится имущество, но который добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность; запомните данное понятие, поскольку мы будем неоднократно возвращаться к нему по тексту данной статьи).
Важно: добросовестность предполагает, что лицо не знает и не должно знать о том, что его владение незаконно; открытость предполагает, что лицо не скрывает своего владения имуществом, а непрерывность предполагает, что срок давности владения не прерывался посредством истребования имущества законным собственником, а равно посредством совершения прочих схожих действий.
Для подтверждения каждого из указанных обстоятельств необходимо запастись допустимыми, относимыми, достоверными и достаточными доказательствами. В случае если дело дойдет до суда, рекомендую обратить особое внимание на свидетельские показания ваших односельчан, а также на показания предполагаемых наследников титульного собственника дома. Как показывает практика, показания последних имеют существенное значение при принятии решения по делу, поскольку именно они позволяют убедиться в законности и бесспорности вашего требования.
Следует знать: исчисление срока давности владения недвижимым имуществом для установления факта приобретательной давности имеет свои особенности.
Обратите особое внимание: течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии с действующим законодательством, начинается со дня, следующего за днем истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям (п. 4 ст.235 ГК Республики Беларусь).
Справочно: в соответствии со ст. 197 ГК Республики Беларусь, общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Таким образом, в отношении недвижимого имущества 15-летний срок приобретательной давности фактически превращается в 18-летний.
В рассматриваемой ситуации очевидно, что вы не владеете домом на протяжении столь длительного периода времени.
Однако в вашем случае следует обратить внимание на п. 3 ст.235 ГК Республики Беларусь, в соответствии с которым лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
Таким образом, ко времени своего владения домом вы вправе присоединить время владения домом вашим отцом, чьим наследником, как усматривается из обращения, вы являетесь.
Необходимо отметить, что согласно ст. 1144 ГК Республики Беларусь, действие ст. 235 ГК Республики Беларусь, касающейся приобретательной давности, распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 июля 1999 года и продолжается в момент вступления в силу ГК Республики Беларусь.
Следовательно, с учетом данной нормы, а также содержащейся в обращении информации о том, что дом поступил в собственность вашего отца в середине 1990-х и на протяжении всего последовавшего за этим периода времени титульный собственник дома не предпринимал попыток вернуть свое имущество, фактически отказался от него, в вашем случае соблюден вышеуказанный срок владения недвижимым имуществом, необходимый для установления приобретательной давности.
Следует знать: право собственности на недвижимое имущество возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации (п. 1 ст.235 ГК Республики Беларусь).
В этой связи важно понимать, что одного только истечения установленного срока давности владения будет недостаточно для признания права собственности на недвижимое имущество в порядке приобретательной давности. Достичь данную цель можно только посредством прохождения определенной предусмотренной законодательством процедуры. Так, подтвердить приобретательную давность можно:
Во-первых, в административном порядке.
Справочно: в соответствии со ст. 56 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 года № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», документом, являющимся основанием для государственной регистрации возникновения права собственности на недвижимое имущество по приобретательной давности, является, в том числе, решение местного исполнительного и распорядительного органа, подтверждающее приобретательную давность.
Инициировать рассмотрение местным исполнительным и распорядительным органом данного вопроса следует посредством подачи соответствующего заявления, содержащего сведения, подтверждающие факт добросовестного, открытого и непрерывного владения недвижимым имуществом в течение 15 лет (п. 22.8 Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 года № 200).
Во-вторых, в судебном порядке.
Необходимо отметить, что законодательством предусмотрены две возможные процедуры установления факта приобретательной давности в судебном порядке:
1. особое производство
Обращаться в суд с заявлением об установлении факта приобретательной давности в рамках особого производства следует в том случае, если подтвердить приобретательную давность в административном порядке не представляется возможным (например, отсутствует достаточное количество доказательств в подтверждение данного обстоятельства), однако требование заявителя носит очевидно бесспорный характер. В данном варианте выхода из сложившейся спорной ситуации в сравнении с административным путем существует возможность использовать свидетельские показания при доказывании добросовестного, открытого и непрерывного владения недвижимым имуществом в течение установленного срока.
2. исковое производство
Требование об установлении факта приобретательной давности рассматривается в исковом производстве в ситуациях, когда в отношении жилого помещения существует спор о праве. В этом случае в исковом заявлении одновременно с установлением факта приобретательной давности могут быть заявлены требования о признании права собственности на жилое помещение (п. 10 постановления пленума Верховного суда Республики Беларусь от 26.03.2003 года № 2 «О применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения»).
Таким образом, вашу ситуацию можно разрешить тремя вышеперечисленными способами.
Личный совет: обратите внимание, что отказ местного исполнительного и распорядительного органа в подтверждении факта приобретательной давности не препятствует последующему обращению в суд с заявлением об установлении факта приобретательной давности в порядке особого производства. Кроме того, в случае если в ходе рассмотрения дела в порядке особого производства возникает подведомственный суду спор о праве, то соответствующее требование может быть рассмотрено в исковом производстве. Поэтому, поскольку в вашем случае законодатель предоставляет возможность разрешить возникшую ситуацию во внесудебном порядке и тем самым минимизировать свои расходы, рекомендую воспользоваться данной возможностью, т.е. первоначально обратиться в местный исполнительный и распорядительный орган. Если же узаконить домовладение в административном порядке не представится возможным, рекомендую последовательно защищать свои права на дом в судебном порядке (сначала в рамках особого производства, а впоследствии, при необходимости, и в рамках искового производства). Из своей личной практики отмечу, что вашу позицию существенно усилят показания потенциальных наследников собственника дома в том случае, если они подтвердят суду, что только вы является реальным собственником дома, а они, в свою очередь, на данное имущество не претендуют. В этом случае у суда будут все основания разрешить ваше требование в рамках особого производства, и, возможно, за одно судебное заседание.
Для достижения желаемого результата рекомендую прибегнуть к помощи адвоката.
Чем поможет адвокат: обсудив сложившуюся ситуацию более детально, изучив имеющиеся документы и получив ответы на вопросы, оставшиеся за рамками обращения, адвокат порекомендует оптимальную для вас позицию, подскажет, как и какими доказательствами необходимо запастись для достижения максимального результата в вашем случае. В случае необходимости подготовит письменные документы: запросы, ходатайства, заявления, исковое заявление, юридическое обоснование вашей позиции и проч. Будет отстаивать вашу позицию, сможет вести дело в суде, а также выступать в качестве представителя в иных государственных органах.
Важно знать: исходя из своего опыта работы, обращаю ваше внимание, что зачастую мелкие детали и незначительная информация, которым клиенты не придают значения, способны существенным образом повлиять на ход событий, а порой и изменить его коренным образом.
kleotur.info
.jpg)
