Концепция торгового центра - БЕСПЛАТНЫЙ экспресс-анализ. Редевелопмент промышленных территорий

Редевелопмент промышленных территорий

Редевелопмент – это процесс перепрофилирования объекта недвижимости под новое направление. Редевелопмент промышленных территорий, как правило, бывает двух видов:

когда существующие здания на промышленной территории не сносятся, а только реконструируются и перепрофилируются
когда производится полный или частичный демонтаж зданий и сооружений на территории промзоны, а на их месте строятся новые объекты недвижимости.

В первую очередь необходимо отметить, что процесс редевелопмента промзон значительно сложнее, чем девелопмент неосвоенных территорий. Связано это с тем, что собственнику объекта необходимо определить несколько ключевых моментов:

Можно ли использовать существующий объект (здание или участок) каким-то более эффективным образом
Если да, то под какое направление (торговый центр, офисное здание, спортивный комплекс, рынок, лофт, жилая застройка и пр.)

Что лучше: произвести демонтаж (снос) существующих строений или осуществить реконструкцию без сноса.

Мы часто видим ситуацию, когда собственники, принимают решение о перепрофилировании объекта, без предварительного анализа местоположения и оптимального использования, как правило, это приводит к тому, что новый объект становится невостребованным. Второй часто встречающейся ошибкой становится непонимание того что выгоднее, снести здание или реконструировать. Мы также неоднократно видели, как промышленное здание переформатировалось в торговый центр, при этом стоимость реконструкции была сопоставимой со строительством нового объекта, но самое главное планировка таких зданий не соответствовала современным стандартам торговых объектов, что приводило к сложностям с поиском арендаторов и низкому трафику посетителей. Именно поэтому важно перед началом процесса редевелопмента провести анализ по определению наилучшего варианта использования объекта, а также проанализировать пригодность существующей конструкции под выбранное направление.

На сегодняшний день в крупных городах России и стран СНГ практически не осталось свободных земельных участков пригодных для строительства объектов коммерческой недвижимости (чаще всего не хватает целевой аудитории, слишком маленькая площадь участка, близко расположен сильный конкурент и пр.). При этом с советских времен осталось множество промышленных предприятий и промзон , которые не могут функционировать как раньше, но при этом занимают очень хорошие с точки зрения местоположения участки, где возможно строительство как коммерческих, так и жилых объектов. В такой ситуации, бесспорно, лучше инвестировать в редевелопмент промышленных территорий, чем в приобретение плохих, но еще не застроенных участков.

Следующим этапом, играющим важнейшую роль в редевелопменте промышленных территорий, будет разработка концепции. Именно концепция позволяет определить, каким будет новый объект и на кого он должен быть ориентирован. Более подробно об этом можно прочитать в разделе разработка концепции.

После того как концепция разработана и, если речь идет о перепрофилировании под объект коммерческой недвижимости, то необходимо провести предброкеридж (переговоры с потенциальными арендаторами), с целью выявления реального интереса к объекту. Далее проводится корректировка концепции, если это необходимо по итогам предброкериджа, и только после этого начинаются действия по самому редевелопменту: строительные работы по реконструкции зданий или снос и строительство новых.

Наша компания оказывает полный спектр услуг по редевелопменту промышленных территорий, от определения оптимального варианта использования до запуска нового объекта.

concept-development.ru

Редевелопмент по-петербургски - ЭкспертРУ - Новости дня

Отсутствие у города комплексной стратегии развития «серого пояса» приводит к хаотичной точечной застройке жилыми кварталами

Успешные проекты комплексного редевелопмента промышленной части крупных городов – лондонский Доклэнд, гамбургский Хафенсити, роттердамский Кол Ван Зюйд – осуществлялись по схожему сценарию. Сначала определялась стратегическая цель – развитие депрессивной территории, затем принимались соответствующая программа и план преобразований. Город формировал различные механизмы финансового участия. Мог напрямую оплачивать из бюджета возведение общественно значимых объектов – университетов, музеев, филармоний. Мог продавать участки девелоперам, а вырученные средства вкладывать в строительство инженерной и транспортной инфраструктуры нового района. Мог задействовать рычаги косвенного поощрения: создать особую экономическую зону либо просто предоставить налоговые преференции инвесторам и будущим арендаторам офисных помещений. Наиболее часто механизмы поддержки использовались комплексно.

В Санкт-Петербурге с его масштабным «серым поясом» редевелопмент промышленных территорий идет не по мировым канонам. Стратегическое решение изменить облик промышленных территорий не принято, единая концепция их преобразования отсутствует, готовность государства к финансовому участию близка к нулю. «Я не могу припомнить ни одного проекта редевелопмента, в котором город участвовал бы финансово. Практически все проекты реализуются на деньги частных девелоперов. Город может участвовать другим образом, например в рамках крупного стратегического проекта обеспечить строительство дороги или развязки, то есть развитие непосредственно городской инфраструктуры», – подтверждает генеральный директор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.

Как следствие, редевелопмент «серого пояса» идет точечно – там, где это интересно застройщику, а не городу, что грозит превращением выгодно расположенных территорий в спальные анклавы.

Не на месте

«Серый пояс» занимает значительную часть города. На круглом столе в рамках подготовки к форуму «Будущий Петербург» заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский отметил: «Если в среднем европейском городе промышленные предприятия занимают около 10% общей площади, то в Санкт-Петербурге на „серый пояс“ приходится более 40% центральной части». Эта цифра звучит в общественных дискуссиях часто и производит ошеломляющее впечатление. Но, как выясняется, участков, действительно пригодных для редевелопмента, в Северной столице не так уж много.

На территории Петербурга можно выделить 57 промышленных зон. По действующему Генеральному плану, 27 из них будут и дальше использоваться в нынешнем качестве, остальные подлежат градостроительному преобразованию и выводу предприятий. «Общая площадь зон под преобразование – около 5,8 тыс. га, что составляет 10-15% основной городской части Санкт-Петербурга (без Пушкина, Павловска, Сестрорецка и т.д.), или 30-35% его центральной части», – рассказывает генеральный директор компании PETERLAND Юрий Зарецкий.

Но потенциальная возможность неравнозначна реализации: большая часть этих участков остаются промзонами. «Когда государство и власть не принимают участия в редевелопменте, освоение идет стихийно, и только в тех местах, где можно быстро реализовать проект и вернуть вложения», – говорит Зарецкий. PETERLAND с учетом четырех критериев проанализировала, какие из 27 промышленных зон могут заинтересовать инвестора, и прежде всего в расчет принималась маркетинговая привлекательность локации. Львиная доля, а именно – 65% доступных для редевелопмента земель, сосредоточена в Невском, Калининском, Кировском и Московском районах. Из них только последний безусловно притягателен для девелоперов. На самые интересные с точки зрения близости к центру и к местам исторической застройки районы (Адмиралтейский, Василеостровский, Центральный, Петроградский) приходится от 100 до 500 га промзон.

Само по себе расположение в одном из центральных районов – еще не гарантия успешной локации. «Для девелопера при выборе пятна, безусловно, важно, как быстро можно достичь центра от места предполагаемого строительства. Речь идет не об удаленности от центра: на карте участок может находиться близко, но добираться можно часами. Хорошим считается показатель не более 15 минут на машине в обычное время и не более 40 минут в час пик», – поясняет генеральный директор компании «Леонтьевский мыс» Игорь Оноков. Дополнительные плюсы дает близость участка к метро.

Самые выгодные места, на взгляд экспертов PETERLAND, тяготеют к набережным, а также к одной из главных транспортных артерий города – Московскому проспекту, по обе стороны от которого располагаются глобальные бывшие промзоны – «Измайловская перспектива» и «Лиговская». При этом близость к воде не всегда обеспечивает промзоне внимание инвесторов. Например, Октябрьская набережная из-за сравнительной удаленности от центра и проблем с транспортным сообщением пока не считается лакомым куском. Как полагает глава строительного холдинга RBI Эдуард Тиктинский, это сильно недооцененная территория, которая в перспективе может стать «витриной» современных архитектурных шедевров. Но ее развитие начнется только тогда, когда будет построен предусмотренный действующим Генпланом Санкт-Петербурга мост в створе Фаянсовой и Зольной улиц.

Меньше, чем кажется

Второй критерий – функциональное зонирование территории – зачастую перевешивает первый. Например, промышленная зона в районе Финляндского вокзала и Арсенальной улицы, несмотря на высокие баллы за локацию (набережная, прекрасный вид на старый город, связь с центром, метро), не слишком притягательна для частного бизнеса. В соответствии с Генпланом, в районе Арсенальной улицы под жилье отводится не более 10%. Строить торговые центры без населения также бессмысленно.

Остаются бизнес-центры и экологически чистые производства, которые не слишком вдохновляют застройщиков. «Поскольку объем поглощения новых площадей на офисном рынке составляет порядка 200 тыс. кв. м в год, а на жилом – около 2 млн, совершенно очевидно, что основная точка приложения девелопмента в целом и редевелопмента в частности – жилые проекты», – уверен Николай Пашков.

Различаются потенциальные участки и по уровню инженерной подготовки. Сети и головные источники, как правило, присутствуют везде, где ранее работали предприятия. Но степень обеспеченности ресурсами зависит от профиля промзоны. «В районе Лиговского проспекта сосредоточены пищевые предприятия, технологической особенностью которых является большое потребление воды. Промышленные объемы воды и соответствующие канализационные стоки обеспечивают потребности будущего жилья. А вот вдоль Выборгской набережной возводились заводы, которые в силу технологической особенности были обеспечены большим количеством электроэнергии. Зато их лимитов питьевой воды порой недостаточно для обеспечения жилого комплекса», – приводит примеры Юрий Зарецкий.

Наконец, во внимание принимается такой фактор, как готовность предприятия освободить территорию. По словам вице-президента Банка ВТБ Александра Ольховского, передислокация занимает до пяти лет. Если готовности нет или пятно принадлежит нескольким владельцам, история может затянуться до бесконечности. Практически обязательное условие – наличие одного владельца земли. «В условиях российской реальности девелоперы и инвесторы крайне неохотно входят в совместные проекты, где есть несколько собственников земли, поскольку это очень рискованно. Практически всегда проектом редевелопмента должна управлять одна компания. Есть случаи, когда собственник участка входит в проект землей, привлекает инвестора, который финансирует и строит, но, как правило, контроль все равно должен находиться в одних руках», – комментирует Пашков.

Проанализировав все территории, потенциально пригодные для редевелопмента, PETERLAND пришла к выводу, что их индекс инвестиционного потенциала равен 0,34. То есть по интегральному показателю для частного бизнеса интересны не более трети предназначенных для редевелопмента петербургских промзон, или около 2 тыс. га. Пока площадь преобразованных территорий составляет около 500 га. В ближайшие годы могут быть освоены еще около 1 тыс. га из числа наиболее привлекательных участков, отмечает Зарецкий.

Хаос от застройщика

В список наиболее инвестиционно привлекательных попали 12 из 27 промзон. Но мнения застройщиков и аналитиков не всегда совпадают: сравнительно активный редевелопмент идет только в половине из них. Это «Леонтьевский мыс», «Петровский остров», «Москва-Товарная», «Выборгская», «Вдоль Петроградской набережной», «У Кантемировского моста». Зато к быстро преобразующимся относится промзона «Полюстрово», чья инвестиционная привлекательность теоретически оценивается как умеренная. На практике же девелоперы дружно осваивают участки Калининского района, удаленные от набережных, центра города и станций метро. Зона «Полюстрово» не перегружена промышленными предприятиями, одной из самых больших проблем там была высоковольтная ЛЭП, после переноса которой практически вся территория была переведена под жилую функцию и начала застраиваться жильем среднего и эконом-класса.

Зона «Полюстрово» наглядно иллюстрирует доминирующий мотив частного бизнеса при освоении промышленных территорий: не так важно, где строить, главное – что. Если есть возможность возвести жилье, остальные критерии отступают на второй план. «Локация устраивает любая, если только участок не окружен со всех сторон производствами. Степень готовности должна быть высокой: предприятие либо переехало, либо находится в таком состоянии, что и перевозить нечего. Минимальный размер участка – от 1 га, если он расположен в уже осваиваемой другими застройщиками промзоне», – объясняет генеральный директор ГК «ЦДС» Михаил Медведев.

Единственный сдерживающий момент – нежелание быть первым, так как на первопроходца ложатся все трудности по юридической и инфраструктурной подготовке участка под застройку. Генеральный директор компании «Старт Девелопмент» Андрей Назаров убежден, что освоение промышленных территорий будет идти постепенно, естественным путем: «Первые построят элитное жилье вдоль набережных. Следом придут те, кто будет застраивать промзоны вглубь домами более низкого класса».

Однако сами застройщики не в восторге от того, каким образом осуществляется возрождение депрессивных территорий по-петербургски. «Правильнее, когда редевелопмент проводится на большом пятне как проект комплексного развития. Иначе город становится похож на лоскутное одеяло. „Серый пояс“ не должен застраиваться только жильем, так как в этом случае в центре Петербурга ничего не останется – мы получим спальный район», – рассуждает Игорь Оноков.

Оптимальный порядок действий государства описал на круглом столе Александр Ольховский. Задача первого этапа – консолидировать территории, принадлежащие огромному количеству собственников, и определить оптимальный размер участка, который может находиться в руках одного девелопера. Второй этап – разработка комплексной стратегии развития той или иной территории. «Не нужно работать с отдельно взятыми зданиями, – резюмировал Ольховский. – Это неправильно. Нужно работать с территориями».

Санкт-Петербург

expert.ru

Нешаткий редевелопмент - ЭкспертРУ - Новости дня

Начавшийся при бывшем губернаторе Петербурга Валентине Матвиенко процесс редевелопмента промышленных территорий сначала затормозился из-за смены управленческой команды, а теперь перспективы освоения серого пояса подрывает кризис. Развитие промышленного пояса города девелоперы и застройщики обсудили в рамках круглого стола «Редевелопмент промышленных территорий».

Редевелопмент – главный инструмент развития центра города, так как готовых пятен под застройку в центральных районах уже не осталось, а стоимость расселения и реконструкции исторического здания настолько высока, что такой проект преобразовывают исключительно под элитное жилье.

На период 2014 года общая площадь промышленных и коммунально-складских зон в Санкт-Петербурге составляет 18,7 тыс. га, это 13,5% от всей городской территории. Для примера, в Москве промышленные зоны занимают порядка 16% территории «Большой Москвы».

За последние десять лет площадь промышленных территорий сократилась примерно на 9%. В основном это произошло за счет интенсивных процессов редевелопмента территорий промышленных предприятий. За этот период полностью прекратили свою деятельность такие в свое время знаковые для Санкт-Петербурга предприятия, как «Красный Треугольник», «Россия», «Красное знамя» и другие, на которых в советские времена трудились десятки тысяч ленинградцев.

Но следует отметить, в этот же период в категорию промышленных были переведены несколько сотен гектаров земель сельхозиспользования, например в Шушарах. За последние 10-15 лет полному редевелопменту подвергнуто в центральной части города и районах, к нему прилегающих, более 50 крупных промышленных площадок общей площадью более 250 га.

На территориях более 220 предприятий идет процесс так называемого частичного редевелопмента, где бывшие производственные здания через реконструкцию приспосабливаются под функции общественно-делового использования.

В основном преобразуемые промышленные территории используются под реализацию проектов общественно-деловой застройки. Это прежде всего офисные и многофункциональные деловые центры. Доля подобных площадей составляет более 60% от всего объема построенной недвижимости на территориях, подвергнутых редевелопменту.

Власть тормозит

Сейчас, по словам девелоперов, главный тормоз процесса редевелопмента – это городские власти. «Весь бизнес Петербурга для власти – это помеха. Большая проблема в том, что непрерывно происходят какие-то изменения. В ПЗЗ, в Генплан. Закон № 820 вступил в силу, а потом оказалось, что неправильно вступил. Для бизнеса было бы лучше, если бы власти остановились на какой-либо точке. Любой», – объяснил гендиректор компании «Теорема» Игорь Водопьянов. «Что касается политики города, то тут нет никакой логики. Это какие-то параллельные миры. В концепции развития города промышленности нет вообще. А насчет переезда производства нам говорят: сначала переезжайте, а потом мы построим вам коммуникации», – добавила заместитель генерального директора ООО ЛОМО Марина Зверева.

Эксперты также отметили трудности с продажей бывших промышленных территорий. «Зачастую под заводами располагаются убежища Минобороны, которые трудно перевести в иную категорию недвижимости. Бывает и так, что убежища уже давно нет, но оно значится в реестре. Иногда коммуникации завода принадлежат другим собственникам. Чтобы развивать промышленные площадки, нужно менять Генплан и функциональное зонирование города. При этом 90% поправок девелоперов о переводе таких участков из промышленных зон в зоны деловой и жилой застройки были отклонены комиссией по внесению изменений в Генплан Петербурга осенью прошлого года», – считает генеральный директор «БестЪ» Георгий Рыков.

Нет у властей понимания, нужна ли сейчас вообще промышленность в центре города. «Промышленность в Петербурге должна существовать: город слишком большой, чтобы выживать только на туризме. С другой стороны, промышленный пояс – важнейшая градостроительная проблема, которую нужно решать прямо сейчас. Она приводит к растяжке транспортных путей, инженерных коммуникаций – эти косвенные потери чудовищны и с точки зрения логистики, и с точки зрения работников, которым приходится ездить на производство через весь город», – обрисовал ситуацию заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский. С ним не согласен Георгий Рыков. «Мне кажется, город станет только лучше, если все эти трубы исчезнут. Уже ХХI век, а у нас в центре до сих пор стоят массивные советские заводы. Я вот был недавно в Германии. Там рядом с детским садиком стоит маленький завод по производству клея для радиодеталей, который продают по миллиону за один килограмм», – рассказывает он.

Комплексные решения

Активность девелоперов в сфере редевелопмента промышленных территорий в Петербурге значительно увеличилась, однако стремления к комплексному решению проблемы существования серого пояса, как в Москве, пока нет. Отсутствие единой стратегии редевелопмента промзон может привести к тому, что наиболее интересные объекты девелоперы возьмут в работу, в то время как проблема существования серого пояса решена не будет – менее привлекательные активы так и останутся никому не нужны.

По мнению генерального директора «БКН Девелопмент» Левана Харазова, к решению проблемы редевелопмента серого пояса надо подходить комплексно. «Иначе мы получим разрозненные бизнес-центры и кусочки предприятий. Город должен создавать некое комплексное видение, преференции тем, кто готов развивать и двигать. И речь идет о промышленниках, а не девелоперах. Промышленность разная, тяжелые производства – силовые машины, конечно, должны находиться за чертой города, пищевая, легкая – внутри города. Этим мы обеспечиваем и работу внутри города, и разделение. Государство должно создавать условия для этого», – считает он. «Многие предприятия видят в производстве техническую часть, главное – это бренд. Завод «Кока-Кола» не принадлежит им, они занимаются маркетингом, бренд создается в лабораториях. Как можно вывести крупный фармацевтический завод в Выборг? Где там найти квалифицированные кадры? Как вообще вынести предприятие? Это разрушить одно и построить другое?» – задается вопросами собственник компании SoloFarm Олег Жеребцов.

«Недавно был в командировке в Индии. Там такая политика: заводы распределяют по территориям в зависимости от их населенности. При этом производителям дают субсидии, льготный кредит и налоговые каникулы. Как делается у нас – даже говорить не буду. Вот пришел я в банк – была ставка по кредиту 12%. Через три дня – 15. И потом 17-19», – сказал гендиректор компании «Пласткон» Евгений Кокурошников. При этом участники рынка подчеркивают, что, если промышленность стремится на окраины, значит, это выгодно. Но не всегда такой вариант – лучший. «Если мы переезжаем в область, то я теряю кадры. Специалисты, которые работают на предприятиях по 15 лет, туда не поедут. А те, что сейчас приходят из университетов, они даже не знают виды резьбы, например. Наши молодые рабочие не хотят развиваться. Я это знаю и могу так говорить, потому что сам начинал с рабочего», – отметил Евгений Кокурошников.

Привлекательный пояс?

По данным директора по продажам УК Docklands Екатерины Запорожченко, девелоперам потенциально интересны примерно 650 га серого пояса.

Редевелопмент предполагает целый цикл работ, от которых зависит себестоимость строительства и экономика проекта в целом. В каждом конкретном случае себестоимость различна. Пока девелоперы все еще снимают сливки, не подбираясь к участкам, где их ждет большая работа. Выбирают самые интересные места – с видовыми характеристиками, на набережных, пригодные для строительства дорогого жилья. Чем легче готовить площадку, тем охотнее на нее идут девелоперы.

Обычно подготовка площадки под строительство предполагает не только рекультивацию, но и снос. Причем снос, как правило, необходим, поскольку реконструкция не позволяет вписаться в современные требования по инженерии и планировке помещений. Затраты на снос и реконструкцию зданий в структуре затрат на строительство в рамках среднестатистических проектов редевелопмента занимают 0,5-2%, затраты на рекультивацию обычно не превышают 5%. При этом увеличение себестоимости строительства на индустриальных территориях варьируется от 10 до 40% – все зависит от затрат на подготовку площадки.

Но есть отдельная статья расходов – перебазирование действующего предприятия на новую площадку. Это, признают участники рынка, довольно серьезные затраты. Выделение нового земельного участка, технических мощностей, поддержка перевода производства и т.п. – все это нельзя сделать оперативно и на льготных условиях без государственного участия. По-видимому, поэтому таких примеров в городе не так уж много.

Кроме того, есть абсолютно индивидуальные случаи, вроде большой когорты собственников, что усложняет процедуру покупки земельного участка. Есть фактор КГА – в виде архитектурных ограничений, которые выливаются в финансовые обременения, и т.д. Средняя длительность проекта редевелопмента в Санкт-Петербурге на конец 2014 года составляла пять лет. Большую часть времени занимает перевод участка под жилую или коммерческую застройку, оформление документов, комплекс мер по подготовке земли под строительство. Редевелопмент может удорожать конечную стоимость проекта до 50%. «Многие площадки имеют десятки, а то и сотни мелких владельцев и арендаторов, договориться с ними сложно», – говорит руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев. «Тратить деньги и время на разработку проектов редевелопмента, когда у города нет комплексной стратегии по серому поясу, – себе дороже», – считает Екатерина Запорожченко. «Но участков в популярных районах города с инженерной подготовкой, согласованным градпланом и утвержденным ППТ почти не осталось», – констатирует исполнительный директор ЗАО «Ойкумена» Роман Мирошников.

Перспективным с точки зрения редевелопмента специалисты считают Петроградский район, в частности, Петровский остров. В Центральном же районе, на Крестовском и Каменном островах промышленных участков, пригодных к редевелопменту, осталось единицы. По словам экспертов, в редевелопменте нуждается подавляющее большинство набережных на левом берегу Невы, на участке от Большеохтинского до Володарского моста, а также на правом берегу Невы, на участке от Большеохтинского до Литейного моста. На левом берегу Невы участок между Володарским мостом и мостом Александра Невского занят действующими предприятиями, вывод которых хоть и планируется, но без конкретных сроков. На правом берегу Невы в работе несколько проектов, однако Свердловская и Синопская набережные ждут своего часа. Редевелопмент якорных объектов может оживить и прилегающие к ним, нерационально используемые территории, уверены участники рынка. Подобные проекты могут вырасти в новые деловые или жилые кварталы – по принципу arrondissement (округов) во Франции, когда развитие идет по районам, жители которых имеют в пешеходной доступности всю необходимую инфраструктуру для современной и комфортной жизни.

Согласно положениям Генерального плана, до 2025 года на территории СПб сокращению общей площади территорий, занимаемых объектами производственного назначения, а также объектами инженерной инфраструктуры и железнодорожного транспорта подлежит 3,5-4 тыс. га, в том числе 2-2,5 тыс. га за счет перебазирования промышленных предприятий из центра Санкт-Петербурга.

Объекты редевелопмента в Санкт-Петербурге

expert.ru

Что такое редевелопмент

Сегодня в лексиконе риэлтеров появился новый термин «редевелопмент», под которым понимают реконструкцию старых промышленных и коммерческих объектов, часто со сменой целевого назначения. В российских реалиях эту тенденцию можно разделить на два направления – точечный и комплексный редевелопмент. Как правило, комплексного подхода требуют те участки, которые высвобождаются после выведенного производства. На такой территории необходимо создание целого района со всей необходимой инфраструктурой.

Что касается точечного редевелопмент, то здесь все намного проще. Такие объекты уже вписаны в имеющуюся инфраструктуру – это, например, здания бывших НИИ и других государственных организаций, которые были построены в основном в советские времена. Площадь их составляет 10-20 тысяч кв.м. Так что они привлекают корпоративных инвесторов как для переоборудования в современные коммерческие объекты, так и для переделки в жилые апартаменты. Особый интерес представляют старые объекты, построенные на рубеже 19-20 веков и не являющиеся историческими и архитектурными памятниками. Это, если можно так сказать, дома с прошлым, которое можно интересно обыграть.

Редевелопмент таких зданий имеет множество преимуществ. Во-первых, здание приводится в порядок – а это означает и ремонт коммунальных сетей, и восстановление инфраструктуры. В результате, поскольку масштаб заселения не такой, как при строительстве нового микрорайона, разгружается городская транспортная система, снижается плотность населения в этом районе, следовательно, улучшается экологическая обстановка в крупных мегаполисах. Во-вторых, грамотно проведенный редевелопмент часто позволяет получить гораздо более комфортабельные апартаменты, чем это возможно при строительстве нового жилого дома.

Вышеперечисленные достоинства этого метода обусловили его популярность среди инвесторов и рядовых потребителей. Интересно, что на Западе апартаменты в таких домах часто покупают студенты и творческая интеллигенция. Но в крупных российских мегаполисах среди покупателей немало иностранных (или просто иногородних) бизнесменов, которые приобретают такое жилье в качестве служебной квартиры, поскольку редевелопменту обычно подлежат здания в деловых районах мегаполисов.

reguide.ru

Редевелопмент или вторая жизнь производственных территорий

Весной в Госдуме РФ рассматривался законопроект о комплексном развитии заброшенных промзон. Необходимость редевелопмента этих территорий давно назрела, но достаточной правовой базы для начала масштабной работы по развитию подобных земель до сих пор нет. Предложенный проект предполагал, что промзоны можно будет использовать под редевелопмент, если не менее половины капитальных объектов на их территории повреждены более чем на 30%, или же если использование не менее 50% подобных земельных участков не отвечает нормам сегодняшнего законодательства.

Промзоны Петербурга ждут редевелопмента

Так называемый «серый пояс» Санкт-Петербурга занимает около 13,6 % городской земли. По оценкам экспертов сегодня только на территории исторического центра Северной столицы порядка 2,2 тысяч гектаров земли (почти половина площади центра) заняты промышленными предприятиями, износ которых составляет порядка 70%. Причем этот процент только увеличивается.

По информации агентства NAI Bekar в Санкт-Петербурге насчитывается 32 крупные промышленные зоны, которые в той или иной степени могут рассматриваться как площадки для потенциального редевелопмента. При этом они по разным причинам остаются неиспользованными, либо редевелопмент затронул их лишь частично. Наибольшие по площади из них, это:

Шушары - 2 376Га;
Ижорские заводы - 1 303,9Га;
Предпортовая-3 - 970Га;
Металлострой - 789,9Га;
Кaменкa — 760Га.

«К сожалению, текущая ситуация такова, что из всех видов недвижимости девелоперы заинтересованы только в реализации проектов жилья комфорт-класса и транспортно-пересадочных узлов, имеющих большую коммерческую составляющую, — отметила управляющий директор департамента управления активами (Asset Management) NAI Becar Ольга Шарыгина. - Кроме того, я считаю, что немногочисленные действующие производства необходимо сохранить, сделав их современными и качественными».

Конечно, далеко не все промышленные зоны города в ближайшее время могли бы быть перестроены. Однако ряд весьма выгодных локаций до сих пор не переосваивается в тех объемах, в каких могли бы.

Производственная зона Коломяги (231,2 Га, Приморский район) - считается одной из самых перспективных территорий для градостроительного развития Санкт-Петербурга. Приморский район развивается, а в непосредственной близости к данной локации находятся Нoвooрлoвский лесопарк и система Суздальских озер. Правда наличие поблизости озер палка о двух концах, так как они серьезно осложняют гидрогеологическую ситуацию в локации и влияют на возможную застройку. Добавят сложностей потенциальным проектировщикам и застройщикам, которые возьмутся здесь за работу, непростой рельеф и историко-культурные факторы.

Выгодным географическим положением обладает производственная зона «Предпортовая-2» (155Га, Московский район). Она граничит с другой промзоной (Предпортовая-1), территориями аэропорта Пулково, Пулковским шоссе и балтийским направлением Октябрьской железной дороги. Она расположена между участком железной дороги «река Славянка» – ЛЭП – река Попова Ижорка» (Московское направление железной дороги) и рекой Слaвянкa.

Несмотря на удаленность от центра Петербурга, высокую инвестиционную привлекательность специалисты отмечают у промзоны Ижорские заводы (1 303,9Га, Колпинский район). Она расположена между участком железной дороги «река Славянка» – ЛЭП – река Попова Ижорка» (Московское направление железной дороги) и рекой Слaвянкa.

Частичный редевелопмент промзоны Кaменкa (760Га, Выборгский район) уже осуществляется, однако территории для потенциального переосвовения здесь еще хватает. Каменка-Парголово — единственная промзона города, в границах которой пересекаются КАД и ЗСД. Во многом поэтому проект по освоению данной локации признан стратегическим инвестиционным проектом.

Промзона Юго-Западная (776,8Га, Красносельский район) на сегодня уже активно застраивается. Здесь идет как жилищное строительство, так и возведение объектов социальной инфраструктуры, магазинов, торговых и парковочных комплексов. Однако территория зоны достаточно велика и на ней по-прежнему остается множество серых пятен, которые могли бы быть интересны девелоперам.

Новостройки вместо фабрик и заводов

Редевелопмент промышленных территорий в городе, безусловно, происходит. Однако его темпы высокими назвать нельзя.

Наиболее востребованные проекты, построенные или строящиеся на территориях бывших промзон:

Жилой комплекс	Застройщик	Бывшая территория	Район	Класс	Площадь участка	Общая площадь квартир
«Две эпохи»	EKE-Yhtiöt	завода «Эскалатор»	Василеостровский	комфорт	10 098 кв. м	25937,53 кв.м
Lake House	Setl City	прядильной фабрики	Выборгский	комфорт	5 968.7 кв. м	7 356.4 кв. м
«Атланта»	Setl City	завода «Aвaнгард»	Калининский	комфорт	15 584 кв.м.	24 114,2 кв.м
«Атланта 2»	Setl City	завода «Aвaнгард»	Калининский	комфорт	15 669 кв. м.	35 900,87 кв.м
Stockholm	Setl City	завода «Редан»	Приморский	элита	19 268 кв.м.	24 114,2 кв.м
Riverside (2 очередь)	Setl City	«Ленинградского Северного завода»	Приморский	элита	68 404 кв. м.	51 021,09 кв.м
«Времена года»	«Меридиан Девелопмент»	завода «Петмол»	Адмирaлтейский	комфорт	54 996 кв.м.	26349,9 кв. м.
«Смольный проспект»	«ЮИТ Санкт-Петербург»	фабрики «Мягкая мебель»	Цeнтрaльный	элита	26 085 кв. м.	41 603,0 кв. м.
«Европа Сити» (3 очередь)	«ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад»	завода «Электрик»	Петроградский	бизнес	73 576 кв.м	27 021,06 кв. м.
«Московский квартал»	«СМ-Девелопмент»	завода «Электросила»	Московский	бизнес	21 686 кв.м	46 084,89 кв.м
«София»	«ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад»	кирпичного завода «Керамика»	Фрунзенский	комфорт	48 282 кв.м	235 911,28 кв.м
«Леонтьевский Мыс»	«Леонтьевский Мыс»	завода «Вулкан»	Петроградский	элита	27 254 кв.м	57 226 кв.м
«Царская столица»	«Эталон»	станции Московская-Товарная	Центрaльный	комфорт	27 139 кв. м	206 000 кв.м.

Промышленная зона Парнас — на сегодня наиболее подверженная редевелопменту и популярная у застройщиков территория Санкт-Петербурга. Она является лидером по количеству квадратных метров жилья, которые здесь уже возведены или будут возводиться в обозримом будущем. Такие данные привела руководитель отдела аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Мaринa Чижкова.

В полном виде статистика по наиболее активно осваиваемым промзонам выглядит следующим образом (данные предоставлены ГК «Бюллетень Недвижимости»):

Промзона	Район	Примеры ЖК	Застройщики	Кол-во квартир	Общая площадь квартир
«Пaрнaс»	Выборгский	«Северная долина», «Бумеранг», «Миллениум», «Моя стихия», «На Заречной», «Паркола», «Прагма City», «Три Апельсина», «Шуваловский дуэт»	«Главстрой-СПб», «Трест-36», «O2 Development», «Normann», «Патриот-Нева», «Прагма», «Прок»	36400	1 705 000 кв.м.
Завод «Авaнгaрд», Артиллерийский ремонтный завод	Калининский	«Атланта», «Атланта 2», «Панорама», «Кантемировский», «Иван-да-Марья», «Калина-Парк 2», «Калина-парк», «Утренняя звезда», «Медалист», «Город мастеров», «Cinema», «Ландыши», «Маршал», «Пифагор», «Фламинго»	«Setl City», «Строительный трест», «ЦДС», «КВС», «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад», «РосСтройИнвест», «Лидер Групп», «Эталон», «Л1», «Графит», «КапСтрой»	18000	806 400 кв.м.
Завод «Керамика»	Фрунзенский	«София»	«ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад»	5300	275 000 кв.м.
Завод «Петмол»	Адмирaлтейский	«Времена года», Новомосковский, Тапиола, Дом на Фрунзенской	«Меридиан Девелопмент», «ЮИТ Санкт-Петербург», «Лемминкяйнен Рус», «AAG»	4200	235 000 кв.м.
Станция Московская-Товарная	Центральный	«Царская столица»	«Эталон»	3200	206 000 кв.м.
«Ленинградский Северный завод»	Приморский	Riverside	«Setl City»	1400	110 000 кв.м.
«Электросила»	Московский	«Московский квартал»	«СМ-Девелопмент»	1600	107 000 кв.м.
Завод «Электрик»	Петроградский	«Европа Сити»	«ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад»	1600	104 000 кв.м.
Территории завода им. Калинина	Василеостровский	«Самоцветы»	«Эталон»	1300	86 000 кв.м.
НПО «Пигмент»	Московский	«Граф Орлов»	«Л1»	1000	72 000 кв.м.
Завод «Красное знамя»	Петроградский	«Леонтьевский Мыс»	«Леонтьевский Мыс»	400	57 000 кв.м.
Завод «Редан»	Приморский	«Stockholm»	«Setl City»	300	24 000 кв.м.

Сейчас процесс редевелопмента промышленных территорий замедлился в связи с текущей экономической ситуацией, вынуждающей девелоперов занять выжидательную позицию, — считает Ольга Шарыгина. - Примеры ярких проектов, имеющих разработанный план, концепцию и архитектурные решения, отсутствуют: в настоящий момент завершаются те проекты, работы над которыми начались несколько лет назад Данные объекты преимущественно относятся к рынку жилой недвижимости».

Неблагоприятная экономическая обстановка далеко не единственная причина замедления темпа редевелопмента промышленных территорий в Санкт-Петербурге. Как уже говорилось выше, отсутствие полноценной нормативно-правовой базы зачастую вынуждает девелоперов отказываться от борьбы за перестройку промышленных территорий и подталкивает делать выбор в пользу более удаленных, но при этом свободных площадок.

Территория «Ленинградского Северного завода», где сейчас располагается ЖК Riverside

«Реализации проектов редевелопмента препятствует и принципиальная позиция губернатора Петербурга, установившего чёткий курс на сохранение имеющихся промышленных площадок, — продолжает Ольга Шарыгина. - Успешно пройти этап административных согласований в последнее время стало гораздо сложнее. Я считаю, что действующее производство должно быть идеальным (иметь современный вид, быть загруженным и т.д.), а сохранять неиспользуемые промышленные территории в их сегодняшнем состоянии нерационально. Следует предоставить возможность переделать их под что-то нужное и экономически эффективное для инвесторов и города».

Сложности для застройщика, безопасность для жильцов

Проживание на месте где раньше располагался завод или фабрика, кому-то может показаться не слишком благоприятным. И действительно, неизвестно какое производство здесь велось, какие вредные вещества впитала почва, что сливалось в водоемы.

Рассуждая в таком ключе, не стоит забывать, что требования к редевелопменту промзон довольно строгие. Застройщик не сможет получить разрешение на строительство без должной обработки территории, которая обеспечит ее экологическую безопасность.

«При строительстве жилого объекта на территории бывшего промышленного участка необходимо провести экологическую экспертизу и определить санитарные зоны, так как рядом могут находится другие производственные объекты, — рассказал региональный директор EKE-Yhtiöt в России Андрей Хитров, чья компания возводит ЖК «Две эпохи» на бывшей территории завода «Эскалатор». - В обязательном порядке проводится рекультивация земли. Почва на территории некогда производственного назначения может быть загрязнена дизельным топливом, машинным маслом, химикатами. Чтобы устранить эту проблему вывозится 2-3 метра грунта. Самый глубокий слой грунта при редевелопменте вывезла компания «ВТБ Девелопмент» в рамках проекта «Набережная Европы».

В портфеле проектов компании Setl City есть ряд как уже реализованных проектов редевелопмента промышленных территорий, введённых в эксплуатацию в 2009-2014 годах, так и строящихся в данный момент.

«Главная особенность реализации проектов редевелопмента – это длительная проектная стадия, — подчеркнула начальник отдела подготовки проектов Setl City Ирина Тимофеева. - Необходимо перевести земли из одной категории в другую, получить дополнительные согласования и экспертизы в КГИОП, провести испытания фундаментов близкорасположенных зданий. Всё это требует гораздо больше времени по сравнению с проектами «в поле». Важно учитывать, что проект редевелопмента редко бывает небольшим. Как следствие, у застройщика появляются обременения в виде строительства социальных объектов».

«Закономерно, что дополнительных расходов также требует демонтаж (полный или частичный) существующих зданий и вынос сетей из-под пятна застройки — продолжает Ирина Тимофеева. - Кроме того, иногда есть необходимость рекультивации. В портфеле нашей компании есть только один проект, когда была необходима рекультивация - Riverside на Ушаковской набережной. Однако мы приступили к реализации этого проекта, когда она уже была проведена предыдущими собственниками участка. Помимо этого, зачастую такие участки расположены в обжитых и центральных зонах города, вдали от КАД. Это затрудняет поставку стройматериалов, накладывает ограничения на размещение строительного городка, что в конечном итоге сказывается на сроках и стоимости строительно-монтажных работ».

www.novostroy.su

Редевелопмент промышленных территорий

Редевелопмент в современном мире понимается как один из наиболее эффективных способов оживления пришедших в упадок отдельных объектов или нерационально используемых территорий. Российский рынок недвижимости развивается быстрыми темпами и во многих сегментах близок к стадии насыщения.

Особенно остро это ощущается в крупнейших городах, где совершенно четко просматриваются неэффективно-использующиеся территории и отдельные объекты.

Редевелопмент задача не только комплексная, но и всегда уникальная, требующая специалистов способных комплексно решать нестандартные задачи, находящиеся на стыках различных областей, например, таких как, согласования, строительство, проектирование, экономический анализ, логистика и маркетинг. Именно, наличие слаженной команды разносторонних специалистов и позволяет Нам успешно решать подобные задачи. Подобные проекты требуют предварительной проработки идеи-концепции развития территории.

Имея большой опыт работ по реорганизации промышленных территорий в Москве, компания Vesco Consulting предлагает своим клиентам спектр услуг по редевелопменту и реновации территорий как в Москве так и в региональных центрах России и странах бывшего СНГ. На сегодняшний день мы имеем проверенную схему разработки проекта редевелопмента депрессивных территорий и готовы осуществить квалифицированное управление проектом на всех стадиях его реализации.

Зоны городов, сформировавшиеся под влиянием экономических и политических условий другого времени, предоставляют широкие возможности для редевелопмента: зданий, используемых с недогрузкой и пригодных для реконструкции, а также земельные участки для реализации точечного редевелопмента. Интенсивное строительство последних лет привело к практически полному заполнению свободных земельных участков на территории крупнейших городов России.

Логическим продолжением преобразования городской недвижимости является остаточная точечная застройка отдельных пятен земли и параллельно реализация все более сложных проектов реконструкции существующих зданий или редевелопмента сложившихся территорий крупных промышленных комплексов:

Редевелопмент зданий предприятий, не использующих высокие технологии, с тем, чтобы переориентировать их на использование под административные цели и научно-исследовательскую работу, связанную с высокими технологиями.
Реконструкция старых крупных предприятий для дальнейшего использования в качестве складских и модернизированных офисно-технологических зданий.
Снос объектов тяжелой промышленности и последующее использование земли под строительство жилых кварталов или коммерческой недвижимости.
Перепрофилирование неэффективно используемых территорий, на которых располагаются гаражно-строительные кооперативы (ГСК), малые промышленные предприятия, снегосвалки.

Реконцепция объекта недвижимости

1. Системный анализ рынка недвижимости:

Общие тенденции рынка недвижимости.
Состояние сегментов рынка недвижимости.
Прогноз развития рынка недвижимости.

2. Полная и всесторонняя оценка объекта недвижимости по направлениям:

Функциональная принадлежность объекта недвижимости (производственная, коммунально-складская, деградированные территории, автобазы и т.д.).
Привлекательность территории (экономическая, градостроительная, ландшафтная, экологическая и т. д.).
Степень отрицательного воздействия на окружающую среду.
Анализ культурной, исторической, архитектурной ценности территории и зданий (памятники, рядовая застройка, уникальная современная архитектура).
Форма собственности.
Рентабельность.
Капитальность и физическое состояние зданий.

3. Формирование стратегии, концепции и команды проекта:

Концепция включает: новое функциональное использование, архитектурные требования, потребительские требования, инженерные, инвестиционные аспекты, юридические параметры.
Формирование профессиональной команды исполнителей предполагает: проведение тендера среди различных специалистов, проектировщиков, консультантов, подрядчиков; разработку тендерной документации.

4. Инвестиционный анализ

Основные допущения и нормативы для финансово-экономических расчетов.
Организационный план (Этапы и сроки реализации проекта).
Смета затрат на проект в соответствии с основными составляющими.
Расчет доходов (план продаж).
График освоения инвестиций.
Источники, объемы и сроки финансирования.
Отчет о движении денежных средств.
Прогнозный баланс.
Отчет о прибылях и убытках.
Разработка различных сценариев бюджета проекта, включая оценку и прогноз.
Разработка бизнес-плана.

По вопросам организации и проведения работ по редевелопменту и реновации объектов недвижимости Вы можете обращаться:

Алексеева Татьяна Павловна

Заместитель Генерального директора,Руководитель отдела исследованийи консалтинга

Тел.: +7 (495) 215-24-71

Моб.тел.: +7 (925) 773 09 95

Email: [email protected]

vesco-consulting.ru

Редевелопмент дает столичным городам новые возможности для развития — Российская газета

Редевелопмент — один из самых эффективных способов развития столичных городов, так как свободных пятен под застройку в центральных районах почти не осталось, а промышленные предприятия на огромных территориях уже не функционируют.

Проекты редевелопмента - хорошая альтернатива объектам, расположенным на окраинах и за чертой двух столиц. Эти проекты становятся все более масштабными и по-настоящему привлекательными для покупателей недвижимости.

Кто и как выбирает участок?

Редевелопменту подвергаются два основных формата объектов. Первый - это ветхий фонд строительства XIX-XX веков, который включает в себя памятники архитектуры, второй - промзоны. Сотни тысяч квадратных метров заброшенных цехов - удручающий индустриальный пейзаж на огромных участках дорогой столичной земли - отлично подходит для сбалансированных проектов строительства жилой и коммерческой недвижимости.

Участок под редевелопмент выбирает застройщик. Среди критериев, которые он должен учитывать, на первое место, как правило, выходят экономические причины: конечная прибыль компании от реализации готовых квартир. Однако, по словам генерального директора Группы "Эталон" Вячеслава Заренкова, все не так очевидно. "Участки под редевелопмент сильно отличаются, - рассказывает он. - Есть территории, которые довольно сложно подготовить под жилую застройку, есть и более привлекательные "пятна", на которых размещены автостоянки, гаражи, здания хозяйственного назначения. В любом случае важно создать на территории бывшей промзоны полноценную жилую среду. В СВАО Москвы, вблизи набережной Яузы, мы возводим ЖК "Нормандия" на месте складской зоны авторемонтного завода. Проект соответствует выбранному столичными властями направлению развития бывших промышленных территорий с учетом необходимости решения проблем в прилегающих районах, например, дефицита социальных объектов, озеленения, парковок, рабочих мест".

В Петербурге на месте промзон можно построить 12-14 миллионов квадратных метров недвижимости

В крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, привлекательных участков под редевелопмент с каждым годом становится все меньше - застройщики борются за хорошую землю. Тем не менее потенциальный объем жилья, который можно построить на месте существующих промзон, составляет миллионы квадратных метров.

Столичный потенциал

"Сегодня в Петербурге на месте промзон можно построить около 12-14 миллионов квадратных метров недвижимости. У нашей компании большой и успешный опыт в реализации таких проектов в Северной столице. Мы построили ЖК "Галант", расположенный на территории бывшего машиностроительного завода, в 2016 году завершили "Царскую столицу" - проект квартальной застройки бывшей промышленной территории за Московским вокзалом. Сейчас заканчиваем строительство жилого комплекса "Самоцветы" на набережной реки Смоленки на Васильевском острове - нам удалось идеально вписать проект в архитектурный облик района. Полным ходом идет строительство нашего крупнейшего на сегодня проекта в Петербурге - квартала "Галактика", который возводится на месте бывшей Варшавской железной дороги. Уверен, он вдохнет новую жизнь в эту территорию, даст новый толчок к развитию района", - отмечает Вячеслав Заренков.

В Москве потенциальный объем жилья, который можно реализовать с помощью редевелопмента территорий, также исчисляется миллионами квадратных метров. При этом в центральной части столицы свободных пятен под застройку нет в принципе. Редевелопмент в Москве, по сути, является единственным вариантом освоения застройщиками территории, близкой к центру города.

Крупным застройщикам, ставящим своей целью гораздо более амбициозные задачи, чем просто получение прибыли от продажи квартир, интересны большие по площади участки промзон. На их месте можно создать полноценную среду для жизни, работы и отдыха. Охраняемые объекты на таких территориях могут стать стартовой площадкой для современного бизнеса, а покупатели жилой недвижимости сегодня уделяют большое внимание инфраструктурно развитым проектам с качественными характеристиками зданий и "умной" инженерией.

Цена вопроса

По сравнению с обычным строительством редевелопмент - процесс сложный и затратный, поэтому такие проекты встречаются в портфеле лишь опытных, уверенных в своих силах компаний, работающих на рынке долгие годы. Стоимость проектов редевелопмента зависит от многих факторов, ключевые из которых технические и правовые. Это напрямую влияет на объем подготовительных работ. Дело не только в необходимости детального планирования подведения инженерных коммуникаций. Девелоперы сталкиваются с юридическими сложностями, много времени уходит на разработку и согласование проекта планировки всей территории.

Не нужно рассматривать объекты культурного наследия на участке строительства как обременение

Свои нюансы есть и у редевелопмента сложных объектов с богатым историческим прошлым, когда необходима реконструкция и сохранение облика исторических построек. Такие проекты считаются наиболее перспективными, однако с точки зрения согласования строительных работ все не так просто. Застройщиков и потенциальных инвесторов, тем не менее, эти трудности не пугают.

"Безусловно, на проведение реконструкции объектов архитектурного, культурного и исторического значения уходит много средств. Вместе с тем это открывает большие возможности для разработки архитектурной концепции. На выходе получается объект с совершенно уникальным обликом и статусом, что придает ему дополнительную привлекательность в глазах клиентов. Не нужно рассматривать объекты культурного наследия на участке строительства как обременение. Они могут стать ярким акцентом, выделяющим проект на фоне других. Так, в нашем проекте бизнес-класса "Серебряный фонтан", строящемся в Алексеевском районе Москвы, мы сохранили краснокирпичные здания Алексеевской водоподъемной станции с красивым белоснежным декором, созданные мастером промышленной архитектуры М.К. Геппенером. В IV квартале 2022 года мы планируем полностью завершить этот довольно крупный проект, общей реализуемой площадью 227 тысяч квадратных метров", - говорит Вячеслав Заренков.

Стоимость жилья в таких проектах для конечного потребителя при этом ненамного отличается от стоимости квартир, расположенных в жилых комплексах, удаленных от центра города. Если учитывать все факторы - класс жилья, инфраструктуру района, доступность культурно-досуговых центров, близость исторических памятников и саму атмосферу вокруг, становится ясно, что стоимость жилья в домах, созданных в рамках редевелопмента, вполне оправданна. Вместе с повышением привлекательности условий ипотечных кредитов и постепенным снижением процентных ставок такое жилье становится еще более доступным, и интерес к нему продолжает расти.

rg.ru