В Интернете так много споров о преимуществах и недостатках квартир в новых домах и старом жилом фонде, что мимо этой темы пройти невозможно. Оба типа жилья имеют как недостатки, так и преимущества. Попробуем вместе посмотреть, чем чревата покупка того или иного типа квартиры, и какие блага она может сулить.
В Санкт-Петербурге строится много жилья. В том числе и в старых районах, где располагаются дома, построенные еще в прошлых веках. Покупатель может найти жилье по душе и в обжитых зеленых районах, и в минималистичных пока по структуре микрорайонах. Так что рассматривать географическое расположение дома как отдельный аргумент нет смысла.
Планировка
Первое, что интересует человека, который уже определился с районом, это планировка квартиры. Наличие просторной кухни, удобного и большого санузла, компактных комнат очень важно для современного покупателя.
Преимущества планировки в новостройках
В новостройках учтены все особенности и требования покупателей. Планировка существенно отличается от жилья старого жилого фонда.
Если квартира большая (от 100 квадратных метров), то в ней будет два санузла, большая кухня (10-15 квадратных метров). Не исключено наличие второго яруса. Лоджии в новостройках всегда теплые и большие. Вы не найдете новые дома с крошечными балконами, назначение которых вызывает много вопросов. Наличие гардеробных комнат в последние годы стало стандартом для любой новостройки. Так называемы французские окна от пола до потолка на высоких этажах — также своего рода современный стандарт.
Свободная планировка в новостройках дает практически неограниченные возможности для максимально комфортного обустройства жилья. Высота потолков приближена к трем метрам, что позволяет избежать визуальной тесноты и ощущения жизни в коробке.
Как видите, преимуществ у новостроек более чем достаточно!
Недостатки планировки в новостройке
Какой бы удобной ни была планировка в новостройке, недостатков все равно много. В первую очередь, это высокая стоимость квартиры в доме со свободной планировкой. Стремление к большим размерам, изысканным стилям и перманентной барщине вынуждает застройщиков строить квартиры от 100 квадратных метров. Рядовому покупателю такое уже не по карману. Более того, свободная планировка подразумевает дополнительные траты, так как в квартире предстоит делать совсем недешевый ремонт.
Слишком большие комнаты — вот еще один бич современной планировки. Согласитесь, что нет смысла покупать семье, которая планирует детей, однокомнатную квартиру с огромной кухней и спальней на 25 квадратных метров.
Свободная планировка в данном случае может расцениваться и как преимущество, и как недостаток. Если квартира покупалась в долг или с помощью ипотеки, придется дополнительно искать деньги, чтобы подготовить план расположения комнат и возвести стены.
Преимущества планировки в квартирах старого жилого фонда
В квартирах старого жилого фонда не так много планировочных вариаций, однако все комнаты достаточно компактны. Небольшой размер позволяет выделить отдельное помещение каждому домочадцу.
Ремонт делать в таких квартирах всегда просто: достаточно открыть страницу в сети Интернет, и появится сотни вариантов дизайна и выгодных интерьерных решений. По сути, дизайнеры в таких случаях предлагают типовые проекты, так что самый современный ремонт в квартире старого жилого фонда будет стоит дешевле, чем в новостройке. Правда, с оговоркой: если стены, полы и потолки приведены в порядок.
В большинстве случаев неотапливаемые балконы можно переделать и увеличить за их счет как площадь кухни, так и любой комнаты.
Наличие кладовок — бесспорное преимущество. Их без труда можно переделать в небольшие гардеробные комнаты.
Недостатки планировки в старых квартирах
Сразу оговоримся, что недостатков все равно гораздо больше, чем преимуществ.
Первое — это маленький санузел, зачастую совмещенный. Для небольшой семьи совмещенный санузел большим недостатком не будет: места для установки стиральной машины там наверняка найдется. И даже душевую кабину после небольшой перепланировки удастся поставить. При раздельном санузле даже большая ванна будет роскошью. От силы поместиться стандартная ванна до 170 см и небольшая стиральная машина. Никаких сушильных машин, душевых кабин, сушек для белья и удобных полок в ванной в старой квартире установить не получится!
Второй важный момент, который учесть придется, — это крошечные кухоньки. В старом жилом фонде их площадь не превышает и 10 квадратных метров. В большинстве случаев будет 6-8 квадратов.
Маленькие комнаты, пожалуй, тоже стоит назвать недостатком. Для них придется заказывать мебель по индивидуальным проектам. Здесь не поместятся нынче модные угловые диваны с атаманками, большие секции, красивые комплекты мебели в спальню.
Для детей в комнате придется устанавливать двухъярусные кровати, иначе места для игр и стола просто не останется!
Цены
Только на первый взгляд может показаться, что жилье в старом фонде стоит дешевле. Да, при общей стоимости квартиры именно так получается. Но если считать по квадратам, получается принципиально иная картина.
Стоимость квадратного метра в новостройке в Санкт-Петербурге в среднем составляет 90 000 рублей. При этом в старой квартире стоимость квадрата может достигать в среднем 120 000 рублей. Но есть один нюанс: квартиры на вторичке стоят существенно дешевле, чем новостройки. В старых квартирах маленькая площадь обусловливает невысокую итоговую стоимость, а в новых — цена за квадрат хоть и ниже, но площадь большая. Как мы уже отметили выше, застройщики строят большие квартиры, так как продавать их выгоднее.
При учете ценовых особенностей, нельзя забывать о состоянии жилья перед продажей. 120 000 рублей за метр на вторичке — цена средних по качеству квартир. Ни хорошего ремонта, ни удобной инфраструктуры в этом случае ждать не стоит!
Надо понимать, что на ремонт и приведение в порядок одних только коммуникаций в старой квартире придется потратить целое состояние.
В новостройке при цене 90 000 рублей за квадратный метр достаточно сделать косметический ремонт, и можно заселяться.
Так что в этом плане выгоднее покупать именно новое жилье.
Особенности национальных продаж
При всех негативных моментах, с которыми ранее приходилось сталкиваться покупателям квартир в новостройках, покупка недвижимости в старом жилом фонде несет ничуть не меньшие риски. И даже большие, так как 1 января текущего года вступили в силу поправки к закону о долевом строительстве. Сегодня застройщики связаны таким числом ограничений, что возможность махинаций с недвижимостью практически сведена на «нет». Чего не скажешь о квартирах в старом жилом фонде. Там, как ни правь, какие законы не принимай, все равно в больших городах махинации будут продолжаться.
Неприятные неожиданности
После покупки и оформления недвижимости, самой безобидной неприятной неожиданностью может стать несоответствие данных о квартирах реальному фактическому состоянию. В новостройках с такими моментами покупатели сталкиваются редко: застройщики дорожат своей репутацией и стараются выполнять свои обещания.
В старом жилом фонде «подводных камней» будет гораздо больше.
Не все продавцы честно указывают информацию о состоянии квартиры. Многие даже ремонты делают накануне продажи. Особую бдительность нужно проявить при покупке жилья через сотрудников агентств недвижимости. Они любят приврать!
Если в квартире сделан косметический ремонт, не стоит верить каждому слову продавца. Под фразой «заменены трубы» может скрываться замена частей трубы. За свеженькими обоями будут скрываться наспех заделанные неровности, и если смотреть квартиру в вечернее время, изъяны вы увидите вряд ли!
Ремонт квартиры перед продажей сильно отличается от того, который владельцы недвижимости делают для себя. При покупке квартиры в старом жилом фонде на это нужно обратить внимание. Если ремонт делался «для себя», владелец наверняка покупал качественные строительные материалы, нанимал опытных отделочников. Перед продажей квартиры «от бабушки» все ремонты делаются наспех, используются дешевые материалы, и все для того, чтобы создать картинку приличного жилья. И не исключено, что буквально месяц назад тут располагался притон, а после легкого косметического ремонта квартира приобрела вполне привлекательный внешний вид.
Продажа в результате махинаций
В новостройках махинаций с квартирами становится все меньше, а вот в старом жилом фонде их число сокращается гораздо медленнее.
Жильцы, которых не выписали из квартиры в результате продажи; признание сделки недействительной
Стоит подчеркнуть, что в последние годы махинаций с недвижимостью становится все меньше.
«Тихие соседи», «спокойный район», «всегда свободные места на парковке»
Этими фразами пестрят рекламные объявления. А еще продавец будет утверждать, что в школах и садах полно свободных мест, до станций метро добраться неспешным ходом можно за 3 минуты, транспорт ходит постоянно. В случае с новостройками проверить информацию будет очень просто. На сайтах застройщиков все преимущества расписаны детально. И информацию стараются давать точную, так как потенциальные покупатели быстро увидят несоответствия и уличат в сокрытии фактов.
В случае с покупкой жилья в старом жилом фонде придется проверять, все ли так хорошо, как написано в объявлении. Зачастую оказывается, что перечисленные преимущества — уловка продавца. По факту может не оказаться мест в школе и саду, до метро придется бежать 10 минут вместо неспешной трехминутной прогулки, а места на парковке будут заняты гостями ночного клуба, расположенного в 100 метрах от дома.
В плане чистоты сделки выгоднее покупать новостройку.
Состояние коммуникаций
Тот, кто жил в старой квартире без капитального ремонта, прекрасно знает, чего может стоить невинно капающий кран или немного прохудившаяся прокладка. Старые трубы просто не в состоянии справляться с теми нагрузками, которые навлекает на них современный человек.
Бесспорным преимуществом новостройки является наличие новых коммуникаций: от водопроводных и газовых труб до многочисленных кабелей для обеспечения высокоскоростног
В старом жилом фонде часто приходится самостоятельно менять трубы, устанавливать разветвители, и даже менять электропроводку. Стихийным бедствием для покупателя может стать капитальный ремонт дома. При замене труб в стояке работники разрушают стены в санузле и на кухне. По срокам ремонт может отнять несколько месяцев. Словом, приятного будет мало!
Прокладка кабелей и подключение Интернета в старых домах не всегда бывает быстрой.
Помните, что в старой квартире проводку придется менять. А это не только затраты финансовые и временные, но еще и бесконечные скандалы с соседями, которые хотят тишины!
Особенности конструкции
Знаете ли вы, что от особенностей конструкции зависят потребительские качества дома? Стеклопакеты, типы плит, толщина стен, наличие утеплителей — все это сказывается на тепло- и звукоизоляции. В современных новостройках межэтажные перекрытия изготавливаются из пустотных плит, которые обеспечивают практически полную изоляцию квартиры от соседей снизу и сверху.
От толщины стен зависит температура внутри дома. В старом жилом фонде в домах из плит стены промерзают, температура зимой невысокая, есть вероятность появления плесени. В новостройке толщина стен большая, а потому температура и зимой, и летом, остается комфортной.
Невзирая на то, что застройщики стремятся экономить, и балконные рамы, и стеклопакеты в новых квартирах ставятся качественные. Застройщик обязан давать гарантию на все элементы, так что ему невыгодно работать с неблагонадежными изготовителями и поставщиками дверей и окон для новостроек. В старом жилом фонде при покупке квартиры для перепродажи устанавливается все самое дешевое.
В старых домах столкнуться с перепадами температур, высокой слышимостью и другими проблемами вероятность намного выше, чем в новостройках.
Социальная однородность
Этот фактор при покупке недвижимости стараются учитывать все покупатели. Хочется, чтобы рядом жили люди примерно с таким же достатком и жизненными ориентирами. В новостройках именно так и получается.
В старом жилом фонде о социальной однородности говорить не приходится. В одном подъезде могут жить асоциальные элементы, многодетные семьи, пожилые люди и студенты. Соответственно, покой тут будет только сниться!
Если вам важно наличие адекватных соседей, то выбирать придется квартиру в новостройке. Но помните, что первый год как минимум со всех сторон будут доноситься звуки строительного инструмента. Ремонты никто не отменял! Пыль, мусор, шум и ссоры наверняка будут.
Инфраструктура и экология
Она играет не последнюю роль в процессе оценки недвижимости. Ранее считалось, что старые обжитые районы Санкт-Петербурга обладают достаточной инфраструктурой для комфортного проживания. Но стандарты поменялись, и теперь покупатель хочет видеть рядом с домом не только продуктовый магазин и школу. Теперь нужны спортивные и тренажерные залы, бассейны, аптеки, поликлиники, торговые и развлекательные центры. Разместить все это в пределах маленькой городской локации в центре невозможно. Зато в микрорайоне с новостройками найдется место и для увеселительных заведений, и для требующейся инфраструктуры.
Важно напомнить покупателям недвижимости и о наличии мест на парковке. В старом жилом фонде с этим всегда есть проблемы. Не спасают ни чипы, ни закрытые дворы. В былые времена дворы не рассчитывались на нынешнее число транспорта — автомобили были большой редкостью!
Есть мнение, что наличие баров, ресторанов и музеев рядом с домом — огромный плюс. На самом деле ничего хорошего в этом нет. Вряд ли покупатель недвижимости в центре даже раз в месяц станет выбираться в ресторан на ужин или в музей. Зато толпы туристов наверняка мешать спокойной жизни будут!
Инфраструктура в старых жилых районах сегодня сознательно перестраивается под нужды офисных работников. Квартиры на первых этажах уже давно стали офисными помещениями, детские сады за ненадобностью закрываются, исчезают продуктовые магазины и школы. Центр города постепенно становится непригодным для жизни.
Не последнюю роль играет и экологическая обстановка. Как ни странно, но самым загрязненным районом в Санкт-Петербурге по результатам исследований стал угол Садовой и Невского. Бесконечные потоки транспорта становятся причиной чрезмерной загазованности. Добавьте работающие рядом предприятия, и станет понятно, что экология в центре города плохая!
Старость — не красит
Когда эксперты говорят о плюсах и минусах новостроек и старого жилого фонда, они как бы невзначай забывают упомянуть, что старые дома частенько возводились из смеси глины и песка. Если внутри квартиры не было качественного ремонта, вам придется столкнуться с проблемой осыпающейся штукатурки и падающей лепнины. Старость не красит здания. Фасады приводят в порядок городские власти, а вот внутреннее состояние жилья зависит только от жильцов.
В новостройке стены гарантированно простоят 50 лет и трещин не дадут. В старых квартирах вам придется постоянно следить за их состоянием. Ремонты в таком жилье делать сложно.
Вектор популярности сменился. Если 10 лет назад каждый третий покупатель мечтал приобрести квартиру в старом доме в историческом центре, то сегодня предпочтение стало отдаваться новостройкам и домам в коттеджных поселках. Если опустить дифирамбы одетым в гранит мостовым, прекрасным видам и престижу проживания в центре, не останется почти ничего! Центр города — это всегда шумно, всегда многолюдно и не слишком комфортно.
Перед покупкой недвижимости обязательно оцените все плюсы и минусы старого жилого фонда и новостроек. Только так получится сделать правильный выбор!
