Строительный бум в Санкт-Петербурге, кажется, никогда не заканчивается. Стройки растут, как грибы после летнего дождичка, отхватывая самые лакомые куски городской среды, которая доселе принадлежала медлительные старушкам, женщинам с детьми и велосипедистам. На месте лесочков и парков, старых домиков и ветхих хрущевок вырастают кварталы, которые поражают глаз и воображение. Город растет и меняется на глазах. А с ним растут и цены на жилую недвижимость.
Северная столица как пристанище элитных застройщиков
Пока в центре Санкт-Петербурга имелись обширные площади для редевелопмента, цены менялись, подрастали, но активного или лавинообразного роста не наблюдалось. Сегодня картина поменялась. Во-первых, для получения участка под многоквартирную застройку, нужно получить массу разрешений, согласовать с множеством органов планы микрорайонов, чтобы они органично вписались в общую картинку. Во-вторых, предстоит пройти конкурс, так как застройщиков, претендующих на свободные площади, намного больше, чем квадратов.
Так вот, на протяжении нескольких лет кряду, пока велась активная застройка центра города, стояла тишина и наблюдалось относительное спокойствие. Но как только обнаружился дефицит участков, цены сделали резкий скачок вверх.
Земля с обременением: решить чужие проблемы и заработать на этом
Отчасти рост цен обусловлен был тем, что застройщики стали получать так называемые земельные участки с обременением: небольшими предприятиями, которые нужно было выселить и помочь перебраться в другие районы города, и с частными домами или хрущевками, владельцев которых требовалось расселить, здания снести по всем правилам, и только потом начинать строительство. А это уже и временные, и нешуточные финансовые затраты. Итог: + 30 % к стоимости квадратного метра в такой вот «элитной» новостройке.
Стоит ли рассказывать, что, увидев цены на квартиры в соседнем новом доме, владельцы вторички тоже оказываются «сами с усами» и поднимают цену, чтобы не утрачивать возможную прибыль?
Как только подрастают цены на жилье в центре города, спешно подтягиваются и другие районы. В течение буквально двух-трех месяцев цена может поменяться во всем городе и основательно!
Ценовая истерия, затеянная застройщиками, утихает только после того, как резко падает спрос.
Elite, De lux и Premium как синонимы дороговизны
Нынче модно строить все, к чему можно добавить префиксы «Elite», «De lux» и «Premium». Басни об отменном качестве строительства и едва ли не золотых ручках на дверях и серебряных канделябрах застройщики рассказывают всем. Сайты пестрят оборотами в превосходной форме: «отличнейший дизайн», «наилучший ремонт», «красивейшие виды из окна». Искушенный покупатель убежден: если дорого и элитно, то надо брать! И покупает то, что компании строили кое-как, замазывая наспех трещины и залепляя дыры растворами сомнительного качества.
Купить квартиру в престижном районе в модном доме с элитным ремонтом — вот мерило успеха. И если ты владелец бизнеса и хочешь слыть богатым и успешным, то без такой квартиры в ранг мощного бизнесмена тебя не возведут никогда. Таковы реалии: покупателей подсадили на иглу элитности и премиальности того, что в нормальном мире называется хорошим ремонтом для комфортного проживания. И как только в рекламе появляются фразы типа «Elite», продавец получает право в буквальном смысле взвинтить цену! И не важно, что ремонт будет посредственным, стеклопакеты дешевыми, потолки кривыми. Суть ведь не во внешнем виде, а в слове!
Выходит, что застройщикам проще получить участок в хорошем районе, построить дом, назвать его красивыми модными словами и все — сверхприбыли обеспечены. Если в классической новостройке в жилом районе с хорошей инфраструктурой покупатель готов заплатить 100 000 рублей с большим скрипом, то в «элитной», «люксовой» и «премиальной» он отдаст все 300 000 рублей за квадратный метр, и сочтет это дешевым!
Дело-то на самом деле не в качестве строительства, а в позиционировании! И реклама тут и двигатель торговли, и метод удачного навязывания стереотипов, и возможность заработать в несколько раз больше, чем можно было изначально.
Что становится причиной роста цен на квадратный метр новостройки?
Многое, очень многое! Больше всего проблем ждет тех застройщиков, которые взялись за расселение и редевелопмент промзон. Кажется, дело это благородное, однако стоимость квадратного метра оно повышает ощутимо!
Если с новостройками в центре все и так понятно, то как объяснить резкий рост цен на недвижимость за городской чертой в так называемых мини-городах? Почему так цены растут еще быстрее, чем на элитное жилье?
Чтобы понять, как происходит сам процесс удорожания, предлагаю рассмотреть схему прихода застройщиков.
В самом начале по градостроительному плану есть районы, которые нужно застроить. И часто бывает так, что это совершенно неприспособленные для городской среды земельные участки: без коммуникаций и инфраструктуры. Застройщик, готовый там возвести квартал или группу домов, сильно рискует своими капиталами, а потому землю берет буквально за бесценок. Далее следуют мучительные согласования, проектирование, освоение и все-все прочее. Проходит несколько лет, и пред взором покупателей встают новостройки хорошего качества с приемлемым расположением, но слабой инфраструктурой. Но зато с очень привлекательными ценами. Квартиры раскупаются, появляются сады, школы, магазины. Следом приходят другие застройщики в надежде отхватить и себе лакомый кусок. И тут выясняется, что земля в этой районе стоит дороже как минимум на четверть, ведь район обжитой! Да и стоимость новых квартир в уже сданных домах в течение полутора лет с момент сдачи вырастает тоже примерно на четверть: с 50 000 до 62-65 000 рублей.
Прихлебатели с большой ложкой и рекламодатели с сошкой
Консалтинг и риэлторские компании, агентства недвижимости и рекламные агентства, эксперты рынка и гуру продаж… Все они сидят и ждут, когда объявится новый застройщик, чтобы предложить ему свои услуги, навязать сервис и рассказать, как быстро и эффективно продать квартиры с большой выгодой.
Нынче многие застройщики стали обзаводиться собственными отделами маркентинга, чтобы не тратить средств на услуги сторонних «специалистов», усилиями которых стоимость каждого квадратного метра вырастает на несколько процентов! Рекламные агентства берут около 1% от бюджета дома (сайт, реклама на ТВ, в изданиях и Интернете, на рекламных щитах и в метро, сопровождение, продвижение, дополнительные услуги в наш век коммерции и прогресса отнимают ну очень много средств!). С маркетологами еще хуже ситуация — эти могу запросить все 2, а то и 3 % от стоимости, мотивируя тем, что выгода все равно получится больше ожидаемой. И, наконец, агентства недвижимости с их ставками за продажу от 5 %. А это уже почти 10 % прироста к желаемой стоимости квадратного метра от застройщика. Девелоперы тоже берут много. Так что рядом с застройщиками находится множество прихлебателей, готовых пустить клиента по миру во имя прибыли для себя.
Умудренные опытом застройщики сегодня не хотят видеть посредников рядом. Выполняя весь объем работ от проектирования до девелопмента, они избавляют себя от лишних трат и снижают цены. Увы, для Санкт-Петербурга это пока не тенденция, а всего лишь некое исключительное явление.
Что есть ценовая истерия на рынке недвижимости? Это сложное явление, обусловленное стоимостью земли, затратами, наличие тех, кого мы чуть выше назвали «прихлебателями». Как и в любой другой сфере, в строительстве недвижимости есть крупные игроки, а есть те, которые не в состоянии без посторонней помощи завершить ни один проект. В итоге у первых цена квадратного метра выходит 90 000 рублей за квадрат, а те, что послабее, используют маркентинг и красивые слова, чтобы поднять цену до 250 000 рублей за квадратный метр, дабы окупить колоссальные затраты на услуги, которые, по сути, не нужны.
