Ценовая политика на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и ее особенности

Когда заходит речь об оценке недвижимости в мегаполисах, поневоле начинаешь удивляться: разбежка в цене оказывается столь внушительной, что рядовой потребитель начинает теряться и искать подвох. Санкт-Петербург в этом списке не исключение! Квартиры в городе можно найти как за 70 000 рублей за квадратный метр, так и за 600 000 рублей. Почему так сложилось?

Тенденции рынка

Рынок недвижимости крайне неоднороден. Цены все врассыпную. И не от того, что кто-то успел уследить падение, а от размеров города. Согласитесь, что бессмысленно продавать на далекой окраине города убитую трешку старой планировки за 100 000 квадратный метр. Хорошо, если найдется покупатель на такую недвижимость, готовый платить по 70 000-75 000 рублей! Ремонт, инфраструктура района, близость торговых сетей и магазинов, транспортная доступность и другие факторы неизбежно сказываются на стоимости квадратного метра.

Бесспорно, покупатели отдают предпочтение квартирам с хорошей планировкой, ремонтами и в удобных для себя районах.

На сегодняшний день лидерами спроса считаются Приморский и Калининский районы Санкт-Петербурга. Они-то и являются законодателями цен в городе на вторичную недвижимость. Цена метра варьируется в зависимости от ремонтов, но в среднем составляет 92 000 рублей. Неизменно высок спрос на квартиры в Московском районе. А вот едва ли не самое дорогое жилье вы найдете в Кировском районе. Открытый дефицит квартир в продаже взвинтил цены, и покупатель будет рад, если найдет квартиру по 98 000 за квадратный метр со сносным ремонтом. Правда, некоторые участки все же не столь привлекательны для покупателей, ведь рядом расположен промышленный район.

Где искать низкие цены и что значит «депрессивность»?

У риэлторов есть интересный термин, который отражает суть районов, которые находятся в «плохих» местах. Их называют депрессивными. Цены на квартиры там ниже, но и с транспортной доступностью там могут быть проблемы. Однако в последние годы наблюдается любопытная тенденция: как только в депрессивном районе появляется группа новостроек, в мгновенье ока он приобретает в глаза потенциальных покупателей существенно больший вес. Тем не менее, на стоимости квадратного метра это не сказывается. Правда, до поры, до времени.

Долгие годы питерский район Остоженка риэлторы величали депрессивными. Продавцам недвижимости сулили долгую и мучительную продажу по бросовой цене, а покупателям рассказывали об ужасах выбранного района. В итоге квартиры со скрипом, но продавались. Но стоило на Остоженку прийти застройщику, как картинка поменялась. И сегодня вряд ли в каком-то агентстве недвижимости этот район назовут депрессивным и недостойным внимания. Цены за квадратный метр выросли существенно — на 10 % в среднем.

К районом с низкой транспортной доступностью можно и нужно относить Красносельский. Метро там нет, а автобусы буквально ходят, как придется. Жилье там также стоит дешевле, чем в целом по городу. В Красногвардейском с транспортом тоже есть вопросы. Особенно если говорить о Ржевке, но они постепенно устраняются. Если же есть личный автомобиль, можете смело подыскивать квартиру для себя вот в таком депрессивном районе.

Риэлторы скупы на описания и рассказы. И нередко забывают упомянуть, что в так называемых «депрессивных» районах есть и свои плюсы. Например, масса зелени, места на стоянках, уютные дворики, в которые не страшно отпустить гулять детей.

Как старый жилфонд повлиял на цены

Власти Санкт-Петербурга давно взялись за хрущевки. Капитальные ремонты в изрядно изношенных домах шли быстрыми темпами. Вот только жильцам приходилось немало усилий потратить и нервов истрепать, чтобы пережить довольно длительный период такого ремонта. Квартиры превращались буквально в груду песка, кирпича, бетона. Стоит ли удивляться, почему многие спешили избавиться от квартир и купить себе новые? Покупатели же готовы были ждать сколько нужно, чтобы потом продать уже обновленные квартиры и заработать большие деньги.

В свое время такие продажи стали выделять в тенденцию так, что сказались на стоимости квадратного метра. Правда, несущественно.
И пока Москва методично избавлялась от жилья эпохи советского застоя, власти Северной столицы тратили средства на его ремонт. Что сыграло на руку многим покупателям. Купив старую хрущевку, многие смогли заработать. И знали, что дом пойдет либо под снос и владелец получит новое, либо почти бесплатно в квартире будет сделан ремонт.

Сегодня говорить о влиянии хрущевок на среднюю стоимость квадратного метра не приходится. Это давно не так! Например, в 2014 году под программу попало всего четыре квартала, хотя в некоторые годы эта цифра могла достигать 20!

Агентства недвижимости и динамика цен

Наверняка вам неоднократно приходилось видеть динамику цен, составленную самыми разными агентствами недвижимости. И у каждого — свои цены, свои популярные районы и свои тенденции. Как бы там ни было, и продавец, и покупатель, станут посещать те агентства, которые расположены ближе к дому. Тем не менее, средние цифры все же более или менее правдивы!

Но чаще случаются любопытные казусы.

Когда в агентство приходит продавец, его стараются убедить в том, что квартира стоит дороже заявленной стоимости, так как итоговая комиссия получается выше. Когда на пороге появляется покупатель, ему вливают в уши, что в этом районе такую замечательную квартиру, как мы вам предложили, дешевле уже не купить. Мол, продавцу деньги срочно нужны, вот он и спешит избавиться от квадратных метров. Увы, современный покупатель ленив и инфантилен, а потому не станет размещать объявление и проверять, так ли на самом деле все жутко и страшно, и цены растут.

Так что виной росту цен бывают вовсе не какие-то всплески на рынке, а агентства недвижимости, которые вливают в уши, что квартиры стоят дороже. На практике же оказывается, что вполне реально в Санкт-Петербурге найти квартиры за 50 000-70 000 рублей в так называемом «нормальном состоянии». Без ремонта, пластиковых окон и красивых дверей. Но, дешево! И если у вас есть время на поиски, то, быть может, есть резон потратить месяцок-другой на поиск сносного варианта, по цене существенно более низкой, чем вам могут предложить господа-риэлторы!

Ипотека как ушат воды для вторички

Аппетиты продавцов стали падать после того, как на рынке появились застройщики с рассрочками платежей. Зачем покупать квартиру средней руки по 85 000 за квадрат, если застройщики предлагают по 100 000 новое жилье? Недостающую сумму можно взять в ипотеку, но так вы будете избавлены от текущих кранов, проблем с сантехникой, плохих ремонтов и прочих проблем, которые рано или поздно будут возникать в квартире, купленной на вторичке.

Продавец квартиры не может предложить рассрочку, не дает гарантий, рассказывает много, но не всегда правду (особенно если речь заходит о «тихих» соседях, «качественном» ремонте и «идеальном» доме). Покупая новое жилье, вы, конечно, тоже рискуете, ведь не все застройщики чисты на руку. Но новое, оно и есть новое!

Особенности ценообразования

Чтобы понять, как формируются цена на недвижимость в Санкт-Петербурге, надо понять те процессы, которые сегодня происходят в строительстве. В старых обжитых районах в центре стоимость квадратного метра может варьироваться от 200 000 рублей за квадратный метр до 600 000, и даже больше. Эта недвижимость не оказывает серьезного влияния на средние цены на жилье по городу. В центре квартир продается очень мало, а число желающих избавиться от метров с выгодным местоположением не прибавляется. И это как раз тот случай, когда спрос предложения не рождает!

Новостройки вносят свою лепту в ценообразование. Правда, многие покупатели настороженно относятся к приобретению: красивые дворики напоминают колодцы со стенами без единого деревца. И пока выглядят очень неуютно. С инфраструктурой также неизбежно возникают вопросы. Жилье в новостройках в новых районах стоит дешевле аналогичного в уже заселенных частях городской среды.
Как бы там ни было, значительная часть квартир в городе — это вторичное жилье с самыми разными потребительскими качествами: от помпезных ремонтов с канделябрами и серебряными дверными ручками до убогих хрущевок с ободранными стенами и прогнившими полами. Безусловно, и здесь будет наблюдаться огромная разбежка в ценах.

Статистика она и есть — статистика

Когда речь заходит о статистических отчетах, поневоле вспоминается фраза «о средней температуре по больнице»: кто-то в морге холодный, а кто-то в лихорадке с 40 градусами. Но в среднем, если посчитать, будет норма. На рынке недвижимости примерно такая же ситуация. По сути, статистические отчеты предлагают только реэлторские агентства. И каждое озвучивает цены со своей «колокольни». Это как раз и задает тон переменам, подстегивает продавцов повышать цены, а покупателей платить дороже. Но стоит лишь уйти в стороны от статистики, как понимаешь: купить жилье можно дешевле, в хорошем районе и с ремонтом, в который можно въезжать.

Когда покупатель отказывается от услуг агентства, он тратит время: ему самому нужно отыскать сходные варианты, подобрать районы, ездить на просмотры (нередко впустую), проверять историю квартиры. Последняя услуга, к слову, входит в обязанности риэлторов, да вот мало кто занимается проверкой. Покупателю сообщают: жилье чистое, и принимаются заключать сделку. В плане «чистоты» истории квартир Санкт-Петербург чище Москвы и Екатеринбурга. Но это тоже статистика!

По большому счету, проверить историю квартиры можно и самостоятельно, сделав соответствующий запрос.
На практике оказывается, что при неспешном поиске покупатель без труда сможет в течение 3-4 месяцев подыскать для себя квартиру в нужном районе по цене, которую готов заплатить! У риэлторов же именно покупатель оплачивает комиссионные. А иногда — еще и продавец. И оба не знают, что заплатили! Да-да, такое явление редкостью не является.

При покупке дешевой квартиры комиссия агентам составит 5-10 %, дорогой — 3-5%. За меньшие деньги ни одно агентство вам помогать не станет. И как раз эти проценты влияют на среднестатистическую стоимость квадратного метра! То есть отнимите от цены примерно 7,5 %, и вы узнаете, сколько стоит квадратный метр типового жилья на самом деле.

«Честные» риэлторы даже комиссию свою снижают до 3-4%, когда речь заходит о покупке жилья с отягощением, обременением и проблемами с оформлением. Увы, все проблемы по итогу разгребать будет тот, кто купил, а не тот, кто содействовал продаже!

Готовы ли вы, идя на поводу у статистики, отдать 10 своих зарплат за услуги, в которых, по сути, не нуждаетесь? Часто обращение людей в агентства недвижимости — это блажь и дань моде, стремление не тратить время.

Благо, сегодня есть Интернет, который упрощает поиск жилья от владельцев без посредников. Какой метод поиска выберите вы — решайте сами!

Цены пока падают. Как долго это будет происходить, зависит от экономической ситуации в стране и политики застройщиков, которая становятся все лояльнее к покупателям. Большой кусок жильевого пирога уже успела отхватить загородная недвижимость, которая нынче становится приоритетной у людей, уставших от городской суеты.

Есть мнение, что в ближайшие годы сохранится интерес покупателей к домам в пригородных поселках: сады и школы, поликлиники и салоны, инфраструктура, транспорт и всяческие блага цивилизации, как оказалось, в коттеджные поселки приходят раньше, чем оказываются на городских окраинах. А это, в свою очередь, тоже внесет корректировки в стоимость квадратного метра питерском рынке вторичного жилья.
Как будет — покажет время.