Москвичей хотят загнать в новостройки, которые никто не покупает. Реновация в интересах москвичей или застройщиков
Политика, экономика, общество (без банов) Newsland – комментарии, дискуссии и обсуждения новости.
15 мая, на три дня раньше срока, на портале «Активный гражданин» и в многофункциональных центрах госуслуг столицы началось голосование москвичей по сносу пятиэтажек.
Мэр Москвы Сергей Собянин в соцсетях заверил горожан: «Внимательно отнесемся ко всем содержательным заявлениям, прозвучавшим на митингах в Москве по программе реновации, в том числе противников программы. В ходе работы над проектом мнения москвичей будут максимально учтены».
Между тем, митинг против реновации жилого фонда, прошедший 14 мая в Москве, собрал, по данным МВД, около 8 тыс. человек.
По данным активистов организации «Белый счетчик», стоявших у рамок на вход – 20 тысяч.
Собственники и жильцы старых домов, эксплуатация которых была рассчитана в среднем на 25 лет, протестуют против расселения в комфортное современное жилье.
Почему?
Интернет разрывается от негодования нестоличных жителей: москвичи зажрались в своей Первопрестольной.
«Зажрались» оставим за скобками.
Тезисно о том, что происходит:
1. Налицо самое настоящее проявление демократии.
Люди, недовольные планами московского правительства, свободно вышли на митинг протеста.
Либералам на заметку.
2. Мэр Москвы, несмотря на все потуги, не смог убедить горожан, что реновация планируется, прежде всего, в интересах граждан, а не неких чиновников и представителей строительных компаний.
3. Люди боятся.
Нас долго убеждали, что Собственник – это звучит гордо.
И теперь счастливые обладатели пресловутых «квадратов» в разваливающейся «хрущевке» боятся потерять ставшие священными метры.
Зачастую собственный угол с пятиметровой кухней – единственное имущество за всю жизнь.
А вдруг обманут?
4. Из 3-го вытекает четвертое: граждане не верят власти.
Одно из популярных мнений: переселят из центра в Новую Москву, на границу с Калужской областью.
А что, тоже столица!
Заверения мэра пока не сильно помогают.
Однако, многие жильцы обветшалых домов с удовольствием бы переехали в новые квартиры.
Но согласные редко выходят на митинги.
Митинг – удел протеста!
Параллельно возникает вопрос: почему действительно ветхое жилье, коммуналки с коридорной системой – да, да, остались еще и такие – не попали в списки на расселение?
Это рождает мотивированные подозрения в заинтересованности потенциального инвестора или застройщика в конкретных районах на карте города.
Поражает скорость, с которой Москва кинулась в пучину программы реновации. Еще недавно, 21 февраля, Сергей Семенович Собянин докладывал об идее Президенту, а сегодня уже определен бюджет, готовы списки, показан внешний вид домов и планировки квартир, озвучена этажность, хотя еще ни одно архитектурное бюро не разработало проект, соответствующий требованиям московского правительства.
Так что вопросов, как всегда, больше, чем ответов.
Никто не спорит, что город должен меняться.
Главное, чтобы в спешке не наломали дров.
Форсируя события, еще до принятия федерального закона, позволяющего проводить реновацию, Мосгордума 17 мая рассмотрела законопроект о дополнительных гарантиях для граждан, чьи дома попадут под программу расселения, сообщает Business FM.
Документ дает гарантии переселения в границах одного района, а не округа, как говорилось раньше.
К тому же, если две трети собственников решат, что реновация дому не нужна — сносить его никто не будет.
Поправки также обещают, что собственник, отказавшийся переезжать в предложенную квартиру, может получить денежную компенсацию, исходя из рыночной стоимости.
Это еще не панацея, но первый шаг в правильном направлении.
Кстати, любителям вспоминать, что раньше такого не было, видео с неподражаемой Фаиной Раневской...
&feature=youtu.be
newsland.com
Новости дня: Москвичей хотят загнать в новостройки, которые никто не покупает - Свободная Пресса
Сторонники поголовной реновации столичных пятиэтажек, пусть и в довольно грубой, безапелляционной форме, но заявляют о своей позиции достаточно громко. Не менее активно и открыто защищают свою точку зрения москвичи, считающие не саму идею сноса ветхого жилья, а саму эту новацию фикцией, обманом и нарушением Конституции. Естественно, во всю мощь задействовали свои административные ресурсы чиновники. А вот девелоперы, которые, по идее, должны резвым аллюром выстраиваться в очередь на сотрудничество с властями столицы в этом вопросе, почему-то держатся обособленно, не критикуя, но и не превознося новацию. С чего бы это? Ведь речь идет о миллионах квадратных метров жилья и огромных престижных территориях, казалось бы, строй — не хочу.
«СП» решила задать несколько вопросов представителям сообщества застройщиков, зарекомендовавших себя солидными игроками на столичном рынке недвижимости.
«СП»: — В чем, по вашему мнению, заключается главный плюс активно обсуждаемой сейчас программы реновации столичного жилья?
— Это превентивное решение проблемы, которая может встать во весь рост уже через 10−15 лет, — считает управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Несмотря на то, что панельные пятиэтажки второго периода индустриального домостроения более долговечны, чем уже снесенные в «нулевые» дома, их ресурс также ограничен, как и возможность капитального ремонта. Поэтому власти города решили провести реновацию сейчас, пока проблему можно решить постепенно, а не в авральном режиме. Соответственно, появляется возможность проводить взвешенную и грамотную градостроительную политику, которая в конечном счете поможет разрешить ряд проблем, мешающих сегодня в том числе и строительному комплексу. К ним относится — перегруженность дорог, недостаток социальной инфраструктуры, старение коммунальных сетей. Иными словами, реновация создаст более благоприятную среду для реализации современных проектов жилого комплекса.
Читайте также
Митинг на Сахарова: Собянин безопасность не обеспечил
Спецслужбы и городские власти словно забыли о терактах в Волгограде и в аэропорту Домодедово
— В долгосрочной перспективе, — дополняет коллегу управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский, — программа реновации введет в оборот строительной отрасли огромное количество перспективных и ликвидных участков под новые проекты. И если прошлая волна сноса, скорее, спровоцировала спорадический рост точечных проектов в хорошо обжитых локациях, то квартальный метод застройки в нынешних условиях действительно позволит обновить облик города. Напомню, что освоение малопригодных для строительства участков (заброшенных набережных, промзон) — это вынужденная мера в условиях нехватки новых земель в старых границах Москвы. Снос «хрущевок» позволит девелоперам (как предполагается, они будут привлечены к реновации после 2020 года) начать реализацию проектов в локациях с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурной сетью.
«СП»: — Как известно, абсолютно непогрешимых решений не существует. В чем же тогда, на ваш взгляд, состоят слабые места предлагаемой властями города программы?
— Властям, — полагает Андрей Колочинский, — необходимо учитывать текущую ситуацию на «первичке», чтобы реновация в конечном итоге не отразилась негативно на отрасли. Дело в том, что сегодня в столице экспонируется более 40 тысяч лотов в продаже. По некоторым данным, доля непроданных квартир в сданных в эксплуатацию новостройках достигла 26%. При этом власти не скрывают, что объем построенного жилья будет в 2−2,5 раза превышать площадь, необходимую для расселения жителей панельных пятиэтажек. Впоследствии при участии застройщиков также потребуется увеличить площадь заселения в новых кварталах, чтобы участие «частников» окупилось за счет реализации дополнительных «квадратов». Таким образом, на рынке может усугубиться превышение предложения над спросом, что может привести к обвалу цен или банкротству застройщиков.
Мария Литинецкая убеждена, что главный минус новации — это спешка, с которой власти принялись избавляться от хрущевок. Она породила мощную оппозицию городской инициативе (прежде всего, со стороны самих жителей «хрущевок»). В свою очередь, реакция жителей спровоцировала власть на отступление в одном из главных принципов программы — квартальной застройке.
— Если дома будут сносить исключительно по желанию собственников, — утверждает она, — то в город, скорее всего, вернется точечная застройка, но на этот раз массовая. Полагаю, что властям следовало провести долгую подготовку к вынесению своей инициативы на обсуждение, предложить жителям пятиэтажек максимально детализированный план расселения, варианты альтернативного жилья, конкретные проекты и сроки. В этом случае удалось бы избежать ненужной суматохи и завоевать больше сторонников.
Кроме того, директор по инвестициям девелоперской группы «Сити-XXI век» Сергей Нотин обращает внимание на тот факт, что в настоящее время отсутствует публичная информация о возможных формах участия девелоперов в программе.
— Представляется, — думает он, — что если город, как оператор программы, не намеревается в перспективе выступить серьёзным конкурентом частных девелоперов, он должен выработать адекватные формы их участия в ней, поддержав тем самым рынок.
«СП»: — А насколько перспективным, с точки зрения условного девелопера, будет его участие в такой программе?
— Сама возможность получения подряда на работы и продажи квартир для переселяемых жителей, — уточняет Сергей Нотин, — интересна не всем, поскольку не все девелоперы готовы выступать городскими подрядчиками, и не у всех могут оказаться квартиры в требуемых локациях по нужным ценам. К тому же, если не говорить о расселении силами девелоперов, примеров которого на московском рынке было достаточно, то город, например, может продавать с торгов освобождённые после сноса пятиэтажек территории, компенсируя таким образом свои затраты.
В конечном итоге, считает Андрей Колочинский, перспективность участия во многом будет определяться конкретным участком, который достанется застройщику в разработку:
— Кварталы панельных пятиэтажек разбросаны по всей Москве в самых разных районах — как более, так и менее удачных. Потенциал доходности у всех проектов реновации будет сильно различаться: одни кварталы «зажаты» между железнодорожными путями и автомагистралями, а другие — находятся среди зеленых «островов» в престижных уголках столицы. Кроме того, конкурентная ситуация в некоторых локациях не всегда располагает к реализации новых проектов. Так, на Юго-Восточный административный округ приходится 25% всего предложения массового первичного жилья в Москве. Каждый последующий проект на месте местных пятиэтажек (а здесь их предостаточно в Выхино, Кузьминках, Рязанском районе) будет до предела обострять конкуренцию.
«СП»: — Сложно ли будет работать в сложных условиях плотной городской застройки? Легко ли будет наладить логистику?
— Большинство столичных застройщиков, — полагает Литинецкая, — обладает необходимым опытом работы в самых непростых условиях и сложных для освоения площадках. Пожалуй, главная сложность может быть связана со сроками, в которые власти планируют провести реновацию. Если в проект будут заложены «стахановские» темпы расселения и строительства, то город рискует превратиться в одну огромную стройку, что, скорее осложнит жизнь москвичам, а не застройщикам.
Читайте также
Москвичи требуют не «собянить» столицу
Десятки тысяч негодующих горожан выступили против реновации пятиэтажек
«СП»: — Насколько вообще затратным может оказаться участие девелоперов в программе? И какую, в конце концов, выгоду они впоследствии могут получить?
— Полагаю, — говорит Мария Литинецкая, — что для привлечения застройщиков власти постараются создать более выгодные условия работы, чем обычно. К примеру, может быть обеспечено ускоренное и льготное технологическое подключение, а также особые условия получения земельных участков. В совокупности это позволит снизить себестоимость строительства квадратного метра на 20−30%, а значит — создать более бюджетный продукт для покупателей при сохранении качественных характеристик.
svpressa.ru
Реновация, или депортация москвичей | РОТ Фронт
Чем грозит жителям столицы принятие нового закона?
В 2018 году заканчивается программа по сносу пятиэтажек, успешно действовавшая в Москве почти 20 лет. Действительно, многие «хрущёвки» сложно назвать комфортным жильём: они обладают плохой звукоизоляцией и низкой энергоэффективностью, в них неудобная планировка, маленькие кухни и низкие потолки, нет лифта и мусоропровода. Поэтому многие жители пятиэтажек с радостью переезжают в новые дома, а город освобождает землю для того, чтобы продать её под возведение строений с большей этажностью. Казалось бы, вот оно — взаимовыгодное сотрудничество граждан и государства, простых трудящихся и крупного строительного бизнеса.
20 апреля 2017 года Государственная дума приняла в первом чтении законопроект № 120505-7, внесённый группой депутатов во главе с лидером московского отделения «Единой России» Н. Н. Гончаром. Как следует из пояснительной записки, основными его задачами «являются создание прозрачных правил при реализации проекта реновации жилищного фонда в городе Москве, обеспечение жилищных прав граждан при их переселении и максимальное сокращение сроков строительства нового жилищного фонда взамен старых пятиэтажек». Согласно этому законопроекту, собственнику квартиры в расселяемом доме должна быть предоставлена квартира в том же или смежном районе, а если дом находится в Центральном округе, Зеленограде или «Новой Москве», то в том же округе. Квартира, предоставляемая взамен изымаемой, должна иметь столько же комнат, обладать не меньшей жилой площадью и не меньшей общей площадью, чем изымаемая. И действительно, квартиры в типовых домах, предполагаемых к строительству, обычно на 3-4 квадратных метра больше, чем квартиры в типовых пятиэтажках. Аналогичным образом регулируются и отношения с людьми, пользующимися квартирами по договору социального найма.
1. По действующему Жилищному кодексу для принятия решения о сносе жилого дома необходимо, чтобы за снос проголосовали собственники 2/3 общей площади жилого дома. По новому законопроекту принятие решения о включении дома в программу реновации будет принимать мэрия с учётом мнения жильцов, причём порядок учёта этого мнения отдаётся на усмотрение самой мэрии. Принятие специального решения о сносе дома, включённого в программу реновации, уже требоваться не будет.
Представители городских властей заявляют, что учёт мнения жителей будет проводиться с 15 мая по 15 июня, авсе не принявшие участие в этом «учёте» будут считаться выступившими за включение своего дома в программу реновации. Таким образом, жителям предлагается высказаться заведомо до принятия закона в окончательном виде. И уж тем более жители в момент голосования не узнают, куда их намерены переселить городские чиновники. Стоит отметить, что доля голосов, позволяющая расселить дом, также устанавливается мэрией, поэтому даже если большинство собственников квартир одного дома лично придут в МФЦ с требованием оставить их дом в покое, закон им ничего не гарантирует.
2. При подготовке проектной документации для новых домов законопроект разрешает «отступление от
Радужное будущее, которое нам обещают
требований, установленных техническими регламентами, сводами правил, в том числе от санитарно-эпидемиологических требований, требований пожарной и иной безопасности». То есть строения, предназначенные для переселения жителей, по закону могут быть вообще какого угодно качества. Вряд ли дело дойдёт до переселения людей в непригодные для жизни помещения, но, например, плотность застройки может быть сколь угодно большой.
3. После принятия решения о расселении дома его жители будут обязаны в течение 60 дней подписать предложенный городскими властями договор и убраться со своей жилплощади. Форма договора и его содержательные условия — сроки предоставления нового жилья, наличие в нём отделки и т. д. отдаются на усмотрение московскому правительству. Жильё, которое будет предоставлено взамен изымаемого, также определяется московским правительством: никакого выбора предоставляться не будет. Тратиться на переезд тоже придётся самим переселенцам: Собянин обещает компенсировать их только пенсионерам и малоимущим. Если же собственник откажется подписать договор, за него это сделает суд, решение которого будет подлежать немедленному исполнению. Это далеко не полный перечень открывающихся для городских властей возможностей для злоупотреблений.
Начальную стадию этого проекта будет финансировать городской бюджет. Коммерческим организациям незачем будет тратиться на строительство новых домов для переселения жителей: это за них сделают городские власти. А уж потом, когда ценную московскую землю освободят от проживающих на ней москвичей, её вполне можно будет отдать под коммерческую застройку аффилированным с властью строительным компаниям.
Не лишнем будет заметить, что обновление жилищного фонда будет неизбежно сопровождаться повышением этажности и, как следствие, существенным повышением плотности населения. Несмотря на запуск пассажирского движения по МКЖД, строительство новой кольцевой линии метрополитена и нескольких автомагистралей, транспортные артерии города вряд ли справятся с увеличившейся нагрузкой. Будут ли новые дома вовремя обеспечены необходимым количеством медицинских и образовательных учреждений и где найти нужное число специалистов для работы в них, учитывая, что ранее приглашённых для работы в Москве учителей и врачей мэрия попросту кинула с жильём — тоже большой вопрос.
И всё-таки в Москве сейчас строится много новых жилых кварталов. Уютный огороженный двор, многоярусная 
подземная парковка, находящиеся внутри квартала школа и детский сад… Наверняка кто-то надеется, что взамен старой квартиры в «хрущёвке» он получит что-то подобное. Забудьте! Эти кварталы — не для нас с вами. Они для чиновников и бизнесменов, судей и прокуроров, офицеров ФСБ и нацигвардии, директоров бюджетных учреждений и прочих столпов властной вертикали. Взамен пятиэтажки вы получите дом, построенный с нарушением любых технологических норм, в квартале с плохой транспортной доступностью или, наоборот, вплотную прилегающий к оживлённой автомагистрали. Жителей 22 домов около станции метро «Щукинская», расположенных в районе Покровское-Стрешнего могут отправить в смежный район – Митино. Жители Богородского, проживающие около станции метро «Бульвар Рокоссовского», рискуют получить дома около МКАДа в Гольяново, откуда будут вынуждены добираться на автобусе до и без того перегруженной станции метро «Щёлковская». Жители домов около станции метро «Филёвский парк» (район Фили-Давыдково) вполне могут получить квартиры в находящемся за МКАДом посёлке Рублёво, формально входящем в смежный с Фили-Давыдково район Кунцево. И это – в строгом соответствии с законом. Скорее всего, так и будет, ведь рыночную стоимость квартиры постараются сделать как можно ниже, а в хороших и удобных микрорайонах гораздо выгоднее построить ещё один квартал элитного жилья для нуворишей.
Конечно, найдутся такие дома, жители которых с радостью переедут в новые квартиры, где бы они ни находились. Если жители отдельных домов массово выступят за сохранение своего жилья, у них есть все шансы остаться в нём: в программу реновации предполагается включить более 4500 домов, и исключение из неё нескольких десятков зданий не нарушит планы мэрии и не ущемит интересы застройщиков, интересы которых выражают городские власти. Но никакими голосованиями, и тем более на «Активном гражданине», нельзя заставить власть изменить своё отношение к людям. Хотите, чтобы к вам относились с уважением, а не как к скоту, — боритесь за установление власти трудящихся вместо власти капитала.
Илья Шмелёв
www.rotfront.su
Экономика и бизнес Newsland – комментарии, дискуссии и обсуждения новости.
Сторонники поголовной реновации столичных пятиэтажек, пусть и в довольно грубой, безапелляционной форме, но заявляют о своей позиции достаточно громко. Не менее активно и открыто защищают свою точку зрения москвичи, считающие не саму идею сноса ветхого жилья, а саму эту новацию фикцией, обманом и нарушением Конституции. Естественно, во всю мощь задействовали свои административные ресурсы чиновники.
А вот девелоперы, которые, по идее, должны резвым аллюром выстраиваться в очередь на сотрудничество с властями столицы в этом вопросе, почему-то держатся обособленно, не критикуя, но и не превознося новацию. С чего бы это? Ведь речь идет о миллионах квадратных метров жилья и огромных престижных территориях, казалось бы, строй — не хочу.
«СП» решила задать несколько вопросов представителям сообщества застройщиков, зарекомендовавших себя солидными игроками на столичном рынке недвижимости.
«СП»: — В чем, по вашему мнению, заключается главный плюс активно обсуждаемой сейчас программы реновации столичного жилья?
— Это превентивное решение проблемы, которая может встать во весь рост уже через 10−15 лет, — считает управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Несмотря на то, что панельные пятиэтажки второго периода индустриального домостроения более долговечны, чем уже снесенные в «нулевые» дома, их ресурс также ограничен, как и возможность капитального ремонта. Поэтому власти города решили провести реновацию сейчас, пока проблему можно решить постепенно, а не в авральном режиме. Соответственно, появляется возможность проводить взвешенную и грамотную градостроительную политику, которая в конечном счете поможет разрешить ряд проблем, мешающих сегодня в том числе и строительному комплексу. К ним относится — перегруженность дорог, недостаток социальной инфраструктуры, старение коммунальных сетей. Иными словами, реновация создаст более благоприятную среду для реализации современных проектов жилого комплекса.
— В долгосрочной перспективе, — дополняет коллегу управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский, — программа реновации введет в оборот строительной отрасли огромное количество перспективных и ликвидных участков под новые проекты. И если прошлая волна сноса, скорее, спровоцировала спорадический рост точечных проектов в хорошо обжитых локациях, то квартальный метод застройки в нынешних условиях действительно позволит обновить облик города. Напомню, что освоение малопригодных для строительства участков (заброшенных набережных, промзон) — это вынужденная мера в условиях нехватки новых земель в старых границах Москвы. Снос «хрущевок» позволит девелоперам (как предполагается, они будут привлечены к реновации после 2020 года) начать реализацию проектов в локациях с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурной сетью.
«СП»: — Как известно, абсолютно непогрешимых решений не существует. В чем же тогда, на ваш взгляд, состоят слабые места предлагаемой властями города программы?
— Властям, — полагает Андрей Колочинский, — необходимо учитывать текущую ситуацию на «первичке», чтобы реновация в конечном итоге не отразилась негативно на отрасли. Дело в том, что сегодня в столице экспонируется более 40 тысяч лотов в продаже. По некоторым данным, доля непроданных квартир в сданных в эксплуатацию новостройках достигла 26%. При этом власти не скрывают, что объем построенного жилья будет в 2−2,5 раза превышать площадь, необходимую для расселения жителей панельных пятиэтажек. Впоследствии при участии застройщиков также потребуется увеличить площадь заселения в новых кварталах, чтобы участие «частников» окупилось за счет реализации дополнительных «квадратов». Таким образом, на рынке может усугубиться превышение предложения над спросом, что может привести к обвалу цен или банкротству застройщиков.
Мария Литинецкая убеждена, что главный минус новации — это спешка, с которой власти принялись избавляться от хрущевок. Она породила мощную оппозицию городской инициативе (прежде всего, со стороны самих жителей «хрущевок»). В свою очередь, реакция жителей спровоцировала власть на отступление в одном из главных принципов программы — квартальной застройке.
— Если дома будут сносить исключительно по желанию собственников, — утверждает она, — то в город, скорее всего, вернется точечная застройка, но на этот раз массовая. Полагаю, что властям следовало провести долгую подготовку к вынесению своей инициативы на обсуждение, предложить жителям пятиэтажек максимально детализированный план расселения, варианты альтернативного жилья, конкретные проекты и сроки. В этом случае удалось бы избежать ненужной суматохи и завоевать больше сторонников.
Кроме того, директор по инвестициям девелоперской группы «Сити-XXI век» Сергей Нотин обращает внимание на тот факт, что в настоящее время отсутствует публичная информация о возможных формах участия девелоперов в программе.
— Представляется, — думает он, — что если город, как оператор программы, не намеревается в перспективе выступить серьёзным конкурентом частных девелоперов, он должен выработать адекватные формы их участия в ней, поддержав тем самым рынок.
«СП»: — А насколько перспективным, с точки зрения условного девелопера, будет его участие в такой программе?
— Сама возможность получения подряда на работы и продажи квартир для переселяемых жителей, — уточняет Сергей Нотин, — интересна не всем, поскольку не все девелоперы готовы выступать городскими подрядчиками, и не у всех могут оказаться квартиры в требуемых локациях по нужным ценам. К тому же, если не говорить о расселении силами девелоперов, примеров которого на московском рынке было достаточно, то город, например, может продавать с торгов освобождённые после сноса пятиэтажек территории, компенсируя таким образом свои затраты.
В конечном итоге, считает Андрей Колочинский, перспективность участия во многом будет определяться конкретным участком, который достанется застройщику в разработку:
— Кварталы панельных пятиэтажек разбросаны по всей Москве в самых разных районах — как более, так и менее удачных. Потенциал доходности у всех проектов реновации будет сильно различаться: одни кварталы «зажаты» между железнодорожными путями и автомагистралями, а другие — находятся среди зеленых «островов» в престижных уголках столицы. Кроме того, конкурентная ситуация в некоторых локациях не всегда располагает к реализации новых проектов. Так, на Юго-Восточный административный округ приходится 25% всего предложения массового первичного жилья в Москве. Каждый последующий проект на месте местных пятиэтажек (а здесь их предостаточно в Выхино, Кузьминках, Рязанском районе) будет до предела обострять конкуренцию.
«СП»: — Сложно ли будет работать в сложных условиях плотной городской застройки? Легко ли будет наладить логистику?
— Большинство столичных застройщиков, — полагает Литинецкая, — обладает необходимым опытом работы в самых непростых условиях и сложных для освоения площадках. Пожалуй, главная сложность может быть связана со сроками, в которые власти планируют провести реновацию. Если в проект будут заложены «стахановские» темпы расселения и строительства, то город рискует превратиться в одну огромную стройку, что, скорее осложнит жизнь москвичам, а не застройщикам.
«СП»: — Насколько вообще затратным может оказаться участие девелоперов в программе? И какую, в конце концов, выгоду они впоследствии могут получить?
— Полагаю, — говорит Мария Литинецкая, — что для привлечения застройщиков власти постараются создать более выгодные условия работы, чем обычно. К примеру, может быть обеспечено ускоренное и льготное технологическое подключение, а также особые условия получения земельных участков. В совокупности это позволит снизить себестоимость строительства квадратного метра на 20−30%, а значит — создать более бюджетный продукт для покупателей при сохранении качественных характеристик.
newsland.com
чего хотят и боятся жители пятиэтажек и их соседи :: Политика :: РБК
Жители московских пятиэтажек и их соседи по-разному относятся к реновации, но вместе опасаются масштабного строительства в своих районах, выяснил Левада-центр в ходе исследования, проведенного по заказу РБК
Фото: Анастасия Диева / ТАСС
Соседи против реновации
Почти две трети москвичей, живущих рядом с домами, которые снесут по программе реновации, не хотели бы присоединяться к программе. Таковы результаты исследования, проведенного Левада-центром по заказу РБК. Жителей домов, расположенных по соседству со сносимыми пятиэтажками, спросили, поддерживают ли они включение их дома в программу. 64,5% из тех, кто согласился ответить, сказали, что не поддерживают, еще 35,5% хотели бы, чтобы их дом вошел в программу.
Исследования настроений москвичей, живущих по соседству со сносимыми домами, до этого не публиковались. В апреле ВЦИОМ опрашивал жителей включенных в программу пятиэтажек, и 80% поддержали реновацию. В мае вышел опрос жителей предполагаемых районов реновации — 74% из них выразили желание участвовать в программе. В июне было объявлено, что 67% москвичей в целом поддерживают реновацию.
Опрос Левада-центра проводился в июне 2017 года среди 1 тыс. человек в возрасте от 18 лет и старше, проживающих в Москве. В опросе приняли участие только респонденты, которые являются собственниками (законными представителями несовершеннолетних собственников) или нанимателями по договору социального найма. В исследовательских целях выборка была разделена на две части: 500 жителей домов, предварительно вошедших в программу реновации, и 500 жителей соседних домов, не входящих в программу реновации (по состоянию на 1 июня 2017 года). Поквартирный опрос проводился методом личного интервью среди жителей 50 районов города с наибольшим количеством домов, предложенных мэрией Москвы на голосование по вопросу реновации. В каждом районе опрашивались жители двух домов: предварительно вошедшего в программу реновации и расположенного рядом. Адреса домов, входящих в программу реновации, отбирались случайным образом.
За снос уже проголосовал 4161 дом, еще 1,5 тыс. провели общие собрания собственников, на которых также высказались за реновацию. Таким образом, в программу могут войти 5,5 тыс. домов. При этом она затронет еще тысячи домов поблизости, утверждают эксперты. Таких домов будет не меньше, чем сносимых, полагает профессор МАРХИ Алексей Крашенинников. Программа реновации может так или иначе затронуть половину города, говорит директор Института региональных исследований и городского планирования ВШЭ Ирина Ильина. «Таких зданий точно будет более 10 тыс. Пятиэтажки расположены практически по всему городу, в сложившихся районах», — пояснила Ильина. Всего в столице 40 тыс. жилых многоквартирных домов. Дома будут сносить в 82 районах, общее население которых составляет 8,3 млн человек, подсчитал РБК, или две трети от официальной численности жителей города.
Стройка пугает всех
Главными проблемами реновации жители соседних домов считают масштабное строительство, которое развернется в рамках программы (34%), низкое качество новых домов (26%) и насильственное переселение москвичей из престижных районов на окраины (23%). Противники реновации в первую очередь отмечают плохое качество новых домов и выселение москвичей, эти варианты выбрали по 34% респондентов. Шум, грязь и другие последствия стройки чаще всего называли проблемой реновации все респонденты Левада-центра (31%) — жители и хрущевок, и соседних домов. Еще 24% предсказывают транспортные проблемы, в том числе нехватку парковок.
На вопрос, в чьих интересах проходит программа реновации, жители несносимых домов чаще всего называли застройщиков — такой вариант выбрали 49% опрошенных. Вице-мэр Марат Хуснуллин в мае заявлял, что Москва «не видит» девелоперов в программе, однако министр строительства России Михаил Мень заявил, что частные застройщики будут участвовать. По данным РБК, к реновации, в частности, может подключиться группа компаний ПИК. Заметная доля соседей пятиэтажек (41%) считают главными бенефициарами реновации московские власти. При этом 44% жителей несносимых домов все же полагают, что программа будет реализована в интересах переселенцев. С тем, что реновация в интересах всех москвичей, согласны только 9%.
Среди всех опрошенных — жителей как хрущевок, так и несносимых соседних домов — самым популярным оказалось мнение, что реновация пройдет в интересах жителей пятиэтажек. Так считают половина опрошенных. При этом 47% полагают, что она будет в интересах застройщиков. 37% респондентов считают выгодополучателями власти; только 11% верят, что программа будет проводиться в интересах всех москвичей.
«Близлежащие дома более современные, многоэтажные, поэтому их жители чаще довольны состоянием своих жилищных условий», — пояснил РБК социолог Левада-центра разницу в отношении к реновации жителей пятиэтажек и соседних домов.
Жить рядом с пятиэтажками более комфортно, чем рядом с домами, которые построят вместо хрущевок, говорит ведущий эксперт по жилищному праву и ЖКХ движения «За права человека» Виктор Федорук. Новые дома будут выше, население района увеличится, зеленые насаждения сократятся. Поэтому большинство соседей отрицательно относятся к реновации. «Люди не хотят менять свой образ жизни из-за соседних домов и испытывать дискомфорт за счет других», — пояснил РБК Федорук. Некоторые жители несносимых домов пытались добиться права участвовать в голосовании о сносе пятиэтажек, потому что не хотели, чтобы их район на пять—десять лет превращался в стройку, рассказал РБК член Московской коллегии адвокатов Артур Айрапетов.
Хрущевки верят властям
Мнение жителей домов, которые будут участвовать в реновации, сильно отличается от точки зрения их соседей. 85,5% жильцов домов, попавших в предварительный список реновации, голосовали за снос, говорится в исследовании Левада-центра. Основная причина — желание переехать в более комфортное жилье. Большинство голосовавших за снос (70%) сказали, что их дом находится в аварийном состоянии и при переезде они улучшат жилищные условия. Более половины сторонников переезда (52%) ссылаются на то, что дом устарел конструктивно, в нем нет лифтов, балконов или мусоропроводов. Кроме того, 46% сторонников сноса надеются получить квартиру большей площади. Только 30% жителей пятиэтажек, проголосовавших за переезд, оценили качество ремонта в своей квартире как «хорошее» и «очень хорошее».
Среди жильцов хрущевок, голосовавших против сноса, а это 14,5%, наоборот, большинство довольны ремонтом в своей квартире (71,2%). В целом противников реновации устраивают их жилищные условия, и они не хотят ничего менять — об этом заявил 71% опрошенных. Состояние дома 54% из голосовавших против сноса считают «хорошим» и «очень хорошим». Средняя площадь жилья у противников реновации — 54 кв. м, тогда как у сторонников расселения — 44 кв. м. Минимальная площадь у противников реновации — 26 кв. м, у сторонников — 9 кв. м. Срок проживания в Москве и наличие автомобиля не влияли на выбор жителей.
Опрос показал, что 59% голосовавших против сноса своего дома опасаются, что их переселят в другой район, а 48% боятся переехать в пределах своего района, но дальше от транспортной инфраструктуры и социальных объектов. К слову, страх переселения в другой район отмечается у трети (33%) всех жителей пятиэтажек, а практически каждый четвертый (23%) опасается переехать в пределах своего района в место с худшей инфраструктурой.
«В принципе фиксируется высокое доверие властям и информации о программе, которую доносят до населения и в которой говорят, что «станет лучше», — отмечает социолог Левада-центра Степан Гончаров. Он подчеркивает, что один из основных источников новостей о программе — телевидение. «Протестное» голосование среди жителей пятиэтажек связано в первую очередь с недоверием властям: противники реновации считают, что программа проводится только в интересах застройщиков и выиграет от нее лишь небольшая часть населения, пояснил Гончаров.
Безусловно, повышение комфортности проживания — это основной мотив изменить жилищные условия, говорит директор направления «городское хозяйство» Института экономики города Владилен Прокофьев. Речь идет как о жилых помещениях, так и о придомовой территории. Жители, которые потратили деньги на ремонт квартир, разумеется, меньше хотят переезжать. «Если человеку комфортно проживать в своем доме, он никогда не будет голосовать за снос», — уверен Прокофьев. Судя по результатам опроса, большинство жителей пятиэтажек полагают, что город решит их жилищные проблемы, отметил Прокофьев. Эксперт полагает, что столичные власти заранее проводили некие социологические исследования, прежде чем принимать решение о реновации. Как пояснял Сергей Собянин, в список для голосования включали пятиэтажки в неудовлетворительном техническом состоянии, в них заранее провели телефонный опрос, и большинство жителей выразили желание участвовать в реновации.
42% за новый срок Собянина
Благодаря программе реновации москвичи стали лучше относиться к президенту России Владимиру Путину, следует из результатов исследования Левада-центра. 23% всех
www.rbc.ru
МОСКВИЧЕЙ ЖДЕТ БИТВА ЗА КВАРТИРЫ, Открытый город / OpenTown.org
Чего следует ожидать жителям московских пятиэтажек, которые будут снесены в рамках проекта реновации жилой застройки города? Кто выиграет от этой затеи - москвичи или крупные строительные компании?
Об этом первый заместитель главного редактора «Мира Новостей» Андрей Авдонин беседует с экспертом Общественной палаты РФ в сфере жилищной политики Владимиром САМОШИНЫМ.
ЗАКОНОПРОЕКТ НАПИСАН «НА ВЫРОСТ»
- Большинство экспертов жестко раскритиковали опубликованный недавно законопроект о реновации жилой застройки. Что вы думаете по этому поводу?
- Нам хорошо известно, как работает Дума, как от первого чтения к третьему меняются законы. Они перерождаются, выхолащиваются, меняется их суть. Поэтому в итоге мы можем получить совершенно иной документ, который не будет похож на тот, что мы имеем сейчас. Можно сказать, что сегодняшний вариант написан «на вырост».
Давайте просто пробежим по тексту. Мы видим 6 страниц пояснительной записки и 33 страницы самого законопроекта. Все перевернуто с ног на голову. Обычно пишется развернутое обоснование и лаконичный закон, который не предусматривает непонятных определений, дающих возможность трактовать их по-разному.
Сегодня ситуация обратная. Пояснительная записка куцая и пустая, законопроект раздутый, предусматривающий различные детали. Такой грандиозный проект с деталей начинать нельзя, важны прежде всего стратегия, общая концепция. Это прописывается в первую очередь, а потом обсуждается на общественных слушаниях.
- Вы считаете, что принципиальное изменение законодательства было необходимо?
- Сейчас проводить реновацию можно с помощью двух рычагов. Это развитие застроенных территорий и комплексное развитие территорий. Этих двух механизмов оказалось недостаточно, чтобы провести реновацию Москвы.
Вспомним аналогичный питерский проект. В 2008 году власти хотели перекроить 23 квартала, предполагали, что сделают это легко. Но за 10 лет программа выполнена всего на 0,5 процента. Администрация города смогла заменить только 100 домов. Этот опыт показал, что действующего законодательства недостаточно, для того чтобы находить общий язык с населением.
ПЕРЕСЕЛЕНИЕ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ?
- Но чиновники заявляют, что люди получат большее жилье, чем имеют, поэтому должны быть довольны. Это так?
- Утверждается, что стоимость квартир увеличится на 30-35 процентов, метраж возрастет на 20 процентов. Скажу сразу, это лукавство. В хрущевках маленькие кухни и коридоры, в новых домах таких квартир нет. Вот за счет «кухонных и коридорных» метров и увеличатся квартиры. Этот показатель могут улучшить и сами переселенцы, когда вынуждены будут брать ипотечные кредиты и покупать дополнительные метры.
Еще одна тонкость: чтобы принять решение и подписать договор, выделяется два месяца. В противном случае переселение произойдет в судебном порядке. Сама процедура выселения через суд у нас уже достаточно отработана. Есть такая норма, как «взыскание по судебному приказу». Это значит, что суды даже не встречаются с теми, кого это касается, а принимают решение заочно. Учитывая практику сноса гаражей в столице, сегодня очень легко принимаются решения в пользу власти.
Очень не повезет жителям ЦАО, Зеленограда и Троицкого и Новомосковского районов. Их будут расселять не в районе проживания, а в пределах округа. Жители не смогут даже формально оспорить это решение в суде, так как оно прописано в законодательстве.
ВЛАСТИ ОТМЕНЯЮТ ЧАСТНУЮ СОБСТВЕННОСТЬ
- В 2015 году Москва перешла на кадастровую, или рыночную оценку недвижимости, поэтому все знают рыночную стоимость своего жилья. Это будет серьезным осложнением для властей, потому что новое жилье окажется гораздо дешевле. Но не исключено, что заявленная стоимость построенной недвижимости окажется умышленно завышенной. Это сделают для того, чтобы убедить людей в том, что они приобретают более дорогой актив. Правда станет известна позже, когда люди решат продать «новые квартиры» и им сообщат истинную стоимость недвижимости.
Сильно пострадают собственники нежилых помещений. Им предоставят площадь в любом другом округе Москвы. Например, хозяину кафе на Якиманке могут предложить место где-нибудь в Бескудникове, к этому надо быть готовыми.
Если закон примут, то изменятся действующие санитарные, экологические, противопожарные и прочие действующие нормы в сторону ухудшения и уплотнения. Но самое главное в том, что неожиданно распоряжение нашей собственностью оказалось в руках городской администрации. Как выяснилось, у нас есть только право пользования. Московская власть практически отменила частную собственность.
- Многие москвичи надеются, что если живут в хорошем кирпичном доме, то снос их минует.
- Речь идет о поквартальном сносе. Новый законопроект разрешил городу самостоятельно решать, какие постройки должны быть уничтожены. Если даже очень хороший дом попадет в зону застройки, он разделит судьбу пятиэтажек. Большие земельные участки, детские сады, школы, озеленение - все пойдет под нож бульдозера с целью зарабатывания денег.
- Власти собираются применять волновой метод расселения. Это значит, что аварийный дом сносится, на его месте строится новый, в который переселяются жители из других домов, подлежащих сносу. Но возникает вопрос: а куда поедут самые первые переселенцы?
- В первую очередь заселят уже построенные, но пустующие новостройки. Конечно, квартиры там больше, чем в хрущевках. Платить за переселенцев город не собирается. Поэтому чиновники договорятся с застройщиками продать им часть жилья по дешевке, но закроют глаза на то, что в новом доме, который построит эта компания на освобожденном от пятиэтажек участке, стоимость коммерческих квартир окажется в разы завышенной.
Стройкомплекс, который уже много десятилетий является истинным хозяином в городе, переживает тяжелые времена. Недвижимость не раскупается, поэтому эту отрасль надо спасать. Чиновникам надо, чтобы бизнес не простаивал, а приносил доход.
- У москвичей есть возможность как-то бороться за свои права?
- Председатель Мосгордумы Алексей Шапошников говорит, что ситуация с каждым домом будет решаться индивидуально. Но он не договаривает, что индивидуальные подходы здесь не пройдут. Будет какая-то форма опроса, и если половина собственников выступит за снос, то к остальным применят репрессивные меры.
Мы знаем, как сейчас проходят общественные слушания. Как активно власть добивается через мнимые собрания жильцов принятия нужного решения. Поэтому важно, чтобы в самом начале были подключены по-настоящему народные общественные силы, отражающие интересы москвичей.
Это сложно. Есть общественники, обслуживающие муниципальные власти. Это так называемый ЖКХ-контроль, который организован для того, чтобы помогать власти. Будут использоваться советники многоквартирного дома при управе, которые появились специально для того, чтобы стать посредниками между жителями и чиновниками.
Я не верю, что существующие провластные общественные силы могут помочь москвичам. Надо привлекать профессионалов - градостроителей, проектировщиков, урбанистов, то есть применять силы компетентных специалистов, не заинтересованных в результате реновации лично.
ЗАКАЗЧИК И ЗАСТРОЙЩИК В ОДНОМ ЛИЦЕ
- Очень много вопросов вызывает созданный Фонд содействия реновации жилищного фонда. Какие полномочия будут у этой организации?
- Фонд станет заказчиком строительства и застройщиком в одном юридическом лице. Это очень опасно. Здесь существует серьезная коррупционная связь: сам заказал, сам буду строить. Конечно, чиновники выберут наиболее дорогой проект и начнут работать под извлечение прибыли.
Мало кто обратил внимание на то, что по новому закону фонду может предоставляться земля в аренду без торгов в безвозмездное пользование. Это хорошо, если речь идет о социальном жилье. Тогда стоимость земли не надо закладывать в стоимость квартир.
Но если застройщик и заказчик будут освобождены от платы за землю, но потом продадут жилье с учетом коммерческой стоимости земли под домом, то вся нагрузка по этому активу будет лежать на новом собственнике, а прибыль достанется застройщику.
Москвичи же не выиграют ничего: кроме улучшенных планировочных решений новые дома от сносимых не будут отличаться в положительную сторону ни по безопасности, ни по эксплуатационной экономичности и денежному содержанию, ни по эффективности управления, а, наоборот, станут более затратными и налогооблагаемыми.
ТАСС/А. Новодережкин
www.opentown.org
Новые вводные по реновации человеческим языком – Варламов.ру
Сегодня Москва утвердила очень важную бумажку – постановление "О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве". Месяц назад уже был принят федеральный закон, теперь на его основе сделали уточняющий документ "на месте". Город утвердил число домов, этапы программы, разграничил полномочия и закрепил базовые принципы реновации. В дальнейшем ответственные департаменты города должны будут принять нижестоящие документы, детально раскрывающие принципы реновации. Ниже перевожу вам с языка чиновников на язык человеческий, что мэрия приняла и по чему будет работать:
Сроки
Постановление закрепляет, что:
– с 1 августа 2017 г. собственники сносимой недвижимости перестанут платить взносы за капитальный ремонт;
– до 1 октября 2017 г. будут определены кварталы для строительства первых домов в рамках программы реновации. Строительство начнётся в этом году и продлится до конца 2019 года. С этих домов начнётся волновое переселение: людям дадут жильё, их старые дома снесут, на этом же месте построят новые, куда переселят следующих жильцов, и так по цепочке;
– до 1 января 2018 г. ответственные департаменты будут принимать регулирующие нормы для старта программы. На основе этих документов будет разрабатываться градостроительная документация;
– до 1 августа 2019 г. Москомархитектура должна будет создать эту самую градостроительную документацию. В рамках этого этапа мы наконец-то сможем увидеть проекты новых районов;
– не позднее 31 декабря 2019 г. будут детальные списки со сроками на снос и строительством кварталов реновации.
Всего программа реновации рассчитана на 15 лет – до 2032 года.
Сносимые дома и жители
По итогам голосований в "Активном гражданине" и общедомовых собраний, в перечень программы вошли 5144 дома. Реновация затронет 16 миллионов кв. м жилья – это около 1 миллиона москвичей, проживающих в более чем 350 тыс. квартир.
Самой масштабной будет реновация в Восточном административном округе, где сносить будут 1055 домов, а меньше всего она затронет Зеленоград с 34 домами. Из всех районов больше всего домов снесут в Кузьминках – 284 хрущёвки. Жители ЦАО к идее реновации отнеслись ожидаемо: в районах Арбат, Хамовники и Замоскворечье согласились на переезд по 1 дому.
В этот список вошли не только панельки, но и более ранние или поздние дома – это нужно для формирования полноценного квартала. Из-за этого было много оправданных споров, ведь ставить на одну полку панельную хрущёвку и сталинку глупо и неоправданно. С этим будут разбираться по ходу работы индивидуально: жителей этих домов всё равно переселят или выплатят компенсацию, но что делать с самим домом, если он архитектурно или исторически важен, будут решать индивидуально. Представляющие ценность дома отремонтируют и сносить не будут. Лично мне не очень понятно, зачем переселять людей из домов, которые ну будут сносить... В общем, по этому пункту есть вопросы.
Это не финальные цифры: по многим домам идут суды, где жители оспаривают решения собраний собственников жилья. Если суд признает протокол собрания законным, то дом имеет шансы войти в программу. Но значительно это не повлияет на общее распределение домов по городу.
Зато у жителей появилась возможность соскочить с поезда реновации до старта заключения договоров на предоставление квартир или денежной компенсации. Если жители второй или третьей волны увидят плохие первые дома, то смогут общим собранием собственников отказаться от участия в программе.
Для пенсионеров, многодетных семей и других льготников предусмотрена помощь в переезде.
Гарантии появились и у частного бизнеса – предпринимателю обещают новые помещения, если он арендовал квадратные метры у города, без торгов. Если недвижимость была в собственности, то город обещает предварительное и равноценное возмещение для юридических лиц. Как это будет выглядеть на деле, должно определиться позже.
Новые районы
Будут делать в основном кварталы. Это не обязательно дворы-колодцы: за счёт планировок домов можно играть с этажностью и формой. Зато будет свой двор и понятная улица с разнообразными магазинами и сервисами. Если верить тому, что заявляют сейчас чиновники, Москва возвращается от азиатского типа города к европейскому. Что конкретно будут строить обещают показать в ближайшее время. Пока обсуждать нечего.
Застройка будет смешанной, чтобы сделать районы самодостаточными, а город в целом – полицентричный. Иными словами, район не будет вымирать днём, когда все жители уезжают на работу в центр.
Планировки квартир будут разными. По этому вопросу было много вопросов, потому что показанные на Урбанфоруме квартиры не были продуманы с точки зрения планировок – хорошо, что разнообразие квартир закрепили на уровне города.
Дома будут лучше держать тепло и экономить ресурсы: в подъездах будут датчики движения, автоматизированные индивидуальные тепловые пункты, терморегулирующие клапаны на батареях и так далее.
Балконы будут стеклить сразу, как и вешать ящики для кондиционеров на фасад. Первые этажи будут нежилыми. Закреплена возможность там же размещать социальные объекты.
Надеюсь, застройщики сумеют создать доступную городскую среду от квартиры до улицы. Москве и в жилых районах нужны общественные пространства с бульварами, улицами, летними кафе и прочими атрибутами города.
________
За счёт такой истории город хочет идти на опережение ветшанию домов, а не ждать 10-15 лет, когда нужно будет делать капитальный ремонт панелек. Тем более, судя по документу, с первыми панельками это делать сложно, и легче просто построить новый дом (что, собственно, и собираются делать). В ходе осуществления программы Москва планирует обновить коммуникации и инфраструктуру, повысить число квадратных метров на каждого жителя, снизить маятниковую миграцию, улучшить архитектурный облик и сделать город в целом комфортнее для жизни.
Вот такой документ сегодня приняли.
Верите заявленному? Что думаете?
Подготовлено в рамках коммерческого сотрудничества с Москомархитектурой
varlamov.ru
