ГлавнаяИпотеПокупка квартиры у юридического лица в ипотеку

Покупки квартиры у юридического лица в ипотеку с жилищным сертификатом. Покупка квартиры у юридического лица в ипотеку


Покупка квартиры в ипотеку у юр.лица

Здравствуйте. Я вам советую в данной ситуации нанять юриста чтоб он вам все нюансы посмотрел и сделал как нужно при покупке квартиры.

Вот вам основные нюансы.

Чтобы определить правовую основу сделки, следует знать, кто признается юридическим лицом.

«1. Юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

2. Юридическое лицо должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре юридических лиц в одной из организационно-правовых форм, предусмотренных настоящим Кодексом.

3. К юридическим лицам, на имущество которых их учредители имеют вещные права, относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения (ст. 48 ГК РФ)».

С юридическим лицом также можно заключить договор купли-продажи как в новостройке, так и на вторичном рынке недвижимости, а также оформить ипотечный кредит.

Особенность подобных сделок заключается в том, что:

Оформление сделки будет более трудоемким.

Сторонам придется собирать больше бумаг для заключения договора.

В остальном процедура заключения сделки схожа с договором с участием физического лица и включает:

Подбор недвижимости, отвечающий требованиям и финансовым возможностям покупателя.

Проверку жилплощади и учредительных документов продавца, имеющего статус юрлица.

Оформление и подписание соглашения.

Передачу финансовых средств.

Регистрацию права собственности.

✔ В новостройке.

Данный вид сделки является самым распространенным, потому что возведенное с нуля здание, как правило, принадлежит строительной компании, которая и реализует квартиры в нем. Однако, несмотря на такую популярность подобных покупок, необходимо проявлять особую бдительность, заключая договор с юридическим лицом.

При покупке квартиры в новостройке, с юрлицом можно заключить договор:

Купли-продажи, по которому приобретается квартира в уже готовом здании.

Участия в долевом строительстве (ДДУ), по которому здание будет строится на деньги дольщиков, соответственно, покупатель будет платить за еще не построенную квартиру.

Если первый вариант не имеет существенных отличий от стандартной купли-продажи, то во втором случае важно обращать внимание на все пункты договора. Так, застройщик может оставить за собой право в одностороннем порядке поднять стоимость жилья, прописать в тексте требование об оплате дополнительных услуг и т.д.

Важная особенность ДДУ – обязательная государственная регистрация сделки.

✔ На вторичном рынке.

Собираясь покупать квартиру на вторичном рынке у юридического лица, следует учитывать, что процедура проверки документов и оформления сделки может быть дольше, чем при участии физлица.

Особенности подобной покупки:

Продавцом может выступать не фактический владелец, а посредник, который должен иметь соответствующую доверенность.

Возможно, что инвестиционная компания приобрела часть квартир в новостройке и хочет продать их по договору уступки права. Здесь важно, чтобы в договоре присутствовала ссылка на первоначальное соглашение.

Важно учитывать основание для продажи недвижимости юрлицом, если причиной реализации является банкротство организации, стоит дополнительно проверить наличие не только существующих обременений, но и возможных (например, если под залог квартиры была взята ссуда).

✔ В ипотеку.

Процедура приобретения квартиры у организации с использованием заемных средств имеет следующие особенности:

Необходимо открывать аккредитив в банке-займодателе, с которого будет осуществляться расчет.

Несмотря на то, что первоначальный взнос должен производиться после заключения сделки, на практике большинство организаций требуют задаток до подписания договора.

Статус юрлица, выступающего в роли продавца, как правило, проверяется банком, выдающим ссуду, что уменьшает риск мошенничества.

○ Оформление сделки.

Несмотря на то, что процедура приобретения квартиры у юридического лица схожа с заключением сделки с физлицом, здесь имеются некоторые особенности. Большей частью они связаны с объемом документации, который требуется подготовить для сделки.

✔ Необходимые документы.

От покупателя требуется предоставить только:

Личный паспорт.

Письменное согласие супруга (при наличии зарегистрированного брака).

Доверенность (если сделка заключается не самим покупателем, а его представителем).

Перечь документов, который должна представить организация существенно шире:

Учредительные документы.

Выписка из ЕГРН с указанием наличия права собственности.

Протокол собрания учредителей, с принятием решения о продаже.

Письменное согласие всех учредителей на проведение сделки (оформляется в свободной форме.

Договор уступки права требования (если продавец приобрел квартиру по ДДУ).

Доверенность, подписанная руководителем организации.

Банковские реквизиты, на которые следует перевести средства.

Если речь идет о покупке квартир в новостройке, следует дополнительно проверить наличие разрешения на строительство и оформление прав посредника на сделки с недвижимостью.

✔ Выплата денежных средств.

Оплата за приобретенное имущество может производиться:

Наличными, при этом необходимо предоставление покупателю чека или расписки в получении финансовых средств.

Безналичным переводом на расчетный счет организации.

При помощи открытия аккредитивного счета, с которого будет произведена оплата банком после завершения сделки.

Последний способ считается самым надежным, потому что в данном случае банк выступает третьим лицом, которое регулирует правомочность процедуры расчета.

○ Риски.

Основной риск при заключении сделки с юридическим лицом – продажа по поддельным документам. Однако здесь подготовиться фальшивую документацию значительно проще:

Прокол собрания учредителей, проверить подлинность подписей всех его участников не представляется возможным, тогда как при наличии поддельного документа сделка будет признана недействительной.

Доверенность на проведение сделок, она оформляется руководителем и может быть подделана.

Даже если доверенность подлинная, есть риск, что разрешение на осуществление данного вида деятельности не прописано в нем (необходимо тщательно изучить все пункты документа).

Другие возможные риски:

Признание юрлица банкротом на момент сделки.

Ликвидация юрлица на момент заключения договора.

✔ Возможные махинации.

Наиболее распространенные схемы махинаций при покупке квартиры у юридического лица:

Создание однодневной компании, цель которой заключение сделки купли-продажи и последующая ликвидация.

Генеральная доверенность, дающая право на выполнение любых операций может быть получена под давлением, что приведет к признанию сделки недействительной.

Отсутствие приватизации жилья, что также ведет к признанию сделки ничтожной.

Указание в договоре оценочной стоимости БТИ вместо рыночной, которая меньше в несколько раз. Остальная часть денег передается наличными, то в итоге отражается на размерах налогового вычета и подлежащей к возврату суммы в случае признания сделки недействительной.

✔ Переплата.

При сделках с юридическим лицом покупатель может переплатить за:

Открытие аккредитива (заключение договора платное).

Комиссию за банковский перевод.

Привлечение нотариуса для заверения определенных документов.

Однако все эти финансовые траты являются обоснованными, потому что повышают надежность сделки.

○ Как избежать проблем?

Чтобы впоследствии не возникало проблем с приобретенной квартирой, покупателю нужно:

Получить доступ на собрание учредителей, где решается вопрос о продаже жилья.

Внимательно проверить все учредительные документы юрлица.

Запросить выписку из ЕГРН на предмет наличия ареста, обременений, установления собственника и т.д.

Привлечь к сделке нотариуса, который заверит необходимые документы.

Несмотря на то, что покупка квартиры у юрлица сопряжена с большим количеством рисков, их можно существенно снизить, если покупатель будет учитывать все нюансы оформления сделки.

www.9111.ru

Покупка квартиры у юридического лица

Покупатель, являясь физическим лицом, имеет право купить недвижимость у любого продавца, вне зависимости от его формы собственности. Заключая договор купли-продажи следует владеть дополнительными нюансами таких сделок и остерегаться неоправданных рисков. Фактически договоренность с юридическими представителями мало чем отличается от равноценной сделки между гражданами, но все же имеет ряд важных отличий.

Особенности покупки квартиры у юридического лица

Покупка недвижимости это всегда сложный процесс. Купля-продажа требует не только финансовых возможностей для оплаты жилья, но и определенной подкованности в вопросах оформления и регистрации покупки. Главными отличиями при совершении сделки между неравнозначными представителями собственности имеет следующие отличия:

  • Усложненная процедура подготовки купли-продажи и ее оформления;
  • Наличие дополнительных пунктов, без которых пакет документов будет неполный.

Риски покупки квартиры у юридического лица также возрастают. Наступают риски по той причине, что распоряжаться имуществом юридического лица, можно только коллегиально, при согласии всех учредителей. Малейшие нарушения данного правила могут привести к отмене совершенной сделки в судебном порядке.

Как правильно купить квартиру у юридического лица?

Заключить договор купли-продажи жилья, принадлежащего организации, можно по общей установленной схеме:

  • Выбирается подходящий объект;
  • Достигается первичная договоренность о приобретении;
  • Обеими сторонами подготавливаются документы для сделки;
  • Заключается договор;
  • Происходит передача денег;
  • Производится государственная регистрация нового владельца.

Важным аспектом является факт передачи денег. Денежные суммы можно отдать только по безналичному расчету, либо методом аккредитива.

Список документов для покупки квартиры у юридического лица:

  • Удостоверение личности;
  • Приобретение в кредит потребует от него бумаг, которые подтвердят его доход и платежеспособность;
  • При наличии оформленных брачных отношений, потребуется согласие на покупку второго супруга.

Фактически одинокому покупателю, у которого в наличии есть достаточная сумма средств, не нужно иметь ничего кроме паспорта.

В ипотеку

Покупка квартиры у юридического лица в ипотеку включает в оформлении сделки и третью сторону – банк.

Особенности такого оформления имеют также свои нюансы:

  • Покупатель должен иметь стабильную работу. Его доходы должны позволять такое приобретение;
  • Банк предварительно изучает документацию обеих сторон и выносит решение о предоставлении ипотеки или отказа в ней;
  • Перед оформлением проводится экспертиза, которая дает оценку стоимости жилья.

Договор купли — продажи будет составляться между юридическим и гражданином представителями. С банком у покупателя будет составлен дополнительный документ о залоге приобретенной в кредит квартиры.

По переуступке

Покупка квартиры у юридического лица по переуступке чаще всего требует участия в сделке третьих лиц. Покупка квартиры на правах переуступки это такой вид сделки, который проводится до момента фактического владения недвижимостью. В этом случае продавец не может продать помещение, так как документы на него еще не могут быть оформлены. Такие жилые помещения находятся еще на стадии строительства. Чем ближе сдача объекта в эксплуатацию, тем выше стоимость жилья по переуступке.

Застройщики зачастую документально имеют право на одобрение сделок по переуступке. Этот вопрос важно уточнить до момента оформления купли-продажи. Застройщик имеет полное право запретить заключение договора и фактическую смену собственника, либо потребовать свои комиссионные за его оформление. При покупке квартиры в ипотеку участие в заключении договора примет еще и банк — заемщик.

Образец договора купли-продажи квартиры между физическим и юридическим лицом

При любой продаже с участием юридического лица необходимо заключать договор.

В тексте договора необходимо указать:

  • Полные данные организации, с указанием платежных реквизитов;
  • ФИО покупателя;
  • Описать технические характеристики продаваемого объекта;
  • Указать условия передачи денег. По согласию сторон оплата может производиться единожды или частями, либо покупка производится в кредит;
  • Приложить согласия от всех учредителей на продажу квартиры.

Договор заверяется нотариально после проверки предоставленных документов и данных.

Скачать образец договора 

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):
  • +7 (499) 350-88-72 — Москва и обл.;
  • +7 (812) 309-46-73 — Санкт-Петербург и обл.;
  • +7 (800) 511-81-04 — все регионы РФ.

ahrfn.com

Покупка квартиры юридическим лицом: перечень документов

Многие юридические лица приобретают недвижимость в качестве капиталовложения. Оформление перехода прав собственности на квартиру ничем не будет отличаться от случаев, когда её приобретает физлицо. Однако существует ряд особенностей, которые нужно учитывать, в том числе и в вопросах налогообложения.

Ограничения при покупке квартиры

В случаях, если квартиру приобретает лицо, имеющее статус ООО, АО или ПАО и сделка будет считаться крупной, нужно согласие от всех членов (совладельцев, акционеров) юридического лица. Под крупной сделкой понимается приобретение имущества, стоимость которой превышает 25% активов предприятия. Оно оформляется в виде документа (например, протокола заседания акционеров или решения совета директоров), отражающего согласие всех членов юридического лица совершить эту сделку.

 Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам: Москва +7(499)653-60-87, Санкт-Петербург +7(812)313-26-64. 

Причиной необходимости получить такое одобрение от совладельцев предприятия кроется в высоких рисках, которые должны быть оценены совместными усилиями.

Без наличия согласия генеральный директор может оформить сделку в случаях, если юридическое лицо имеет только одного владельца (учредителя, акционера и т. п.) или когда стоимость сделки не превышает 25% стоимости активов компании.

В последнем варианте потребуется подтверждающий документ, например, решение о том, что сделка не является крупной.

На законодательном уровне иных ограничений на приобретение недвижимости юридическими лицами не предусмотрено. Однако они могут быть отражены в уставе и других учредительных документах предприятия.

 Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам: Москва +7(499)653-60-87, Санкт-Петербург +7(812)313-26-64. 

В том числе могут быть оговорены условия, при которых потребуется согласие всех учредителей юридического лица в случаях, если стоимость покупки ниже 25% стоимости активов компании.

Налоги

Статья № 149 НК (Налоговый кодекс) России не предусматривает обязанности уплаты НДС при покупке квартиры. Однако налогоплательщик в соответствии с п. 5 этой же статьи может самостоятельно отказаться от права на освобождение от выплаты НДС. В таком случае нужно написать заявление в органе налогового учёта, в срок не позже 1 числа периода, с которого появилось желание отказаться от освобождения выплаты по НДС.

Это значит, что приобретение квартиры юридическим лицом будет облагаться налогом только при желании членов этого юридического лица выплатить НДС.

Если недвижимость приобретается для последующей продажи, то организация должна будет оплатить налог на прибыль. Он рассчитывается с разницы между стоимостью покупки и продажи квартиры.

В некоторых случаях жилые помещения могут облагаться налогом, если недвижимость не учтена на балансе предприятия в качестве имущества, принадлежащего к основным средствам. Эта обязанность указана в статье № 378.2 НК России.

К примеру, с этим могут столкнуться юридические лица, которые занимаются куплей-продажей жилой недвижимости.

В таком случае квартира будет относиться к товару, а не к основным средствам и к ней будут применены налоги, предусмотренные для продажи товаров.

Дополнительной статьей расхода станет оплата налога на имущество юридического лица. Согласно статье № 374 НК России такая обязанность лежит на всех организациях нашей страны. Размер налогового сбора составит 2,2% от стоимости квартиры, которая указана в балансе предприятия.

Эти налоги предусмотрены при покупке квартиры юридическими лицами, использующими общий режим налогообложения.

Для организаций, работающих на упрощённой системе налогообложения (УСН), предусмотрены следующие сборы:

  • 6% от суммы договора при последующей продаже квартиры.
  • 15% от суммы разности между продажей и приобретением, в случае использования УСН «доход минус расход».

Документы

При покупке жилой недвижимости юридическим лицом потребуется следующий пакет документов:

  • Устав предприятия.
  • Свидетельство из ЕГРЮЛ.
  • Решение участников юридического лица о принадлежности или непринадлежности сделки к разряду крупных.
  • Документ, подтверждающий согласие участников лица на совершения купли-продажи объекта недвижимости.
  • Доверенность или иной документ (приказ, решение) на право совершения сделки от имени юридического лица.

Нюансы оформления долевой собственности

При покупке квартиры юридическим лицом, учредителями (акционерами) которого являются два и более человека, собственность будет считаться долевой. Размеры долевого участия будут определяться в соответствии с величиной вложений в уставной капитал компании.

Ограничений правоспособности в таком случае не предусмотрено. Иные формы распределения долей и права последующего распоряжения квартирой могут быть предусмотрены решением участников (акционеров) организации.

 Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже. 

zakonguru.com

Покупка квартиры у юридического лица. Нюансы, риски, оформление.

Если жилье приобретается у юридического лица, сделка имеет ряд особенностей, которые нужно учитывать при ее заключении. Мы подготовили для вас подробную инструкцию, как следует действовать при подобных соглашениях, как учесть все возможные риски сделки и каким образом их минимизировать.

 

 

 

○ Законодательное регулирование процедуры.

Договор купли-продажи недвижимости регулируется:

  • Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ).
  • Семейным кодексом РФ (далее СК РФ).
  • Жилищным кодексом РФ (далее ЖК РФ).
  • ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ (алее №214-ФЗ).
  • ФЗ «О государственной регистрации...» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее №218-ФЗ).

Главная особенность сделок с участием юридического  лица – признание сделки с недвижимостью крупной.  Поэтому необходимо учитывать еще один законодательный акт, регулирующий заключение подобных договоров – ФЗ «Об обществах…» от 08.02.1998 №14-ФЗ (далее №14-ФЗ).

  • «Крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом:
  • связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в том числе заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, в результате которых у общества возникает обязанность направить обязательное предложение в соответствии с главой XI.1 Федерального закона от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ "Об акционерных обществах"), цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату;
  • предусматривающая обязанность общества передать имущество во временное владение и (или) пользование либо предоставить третьему лицу право использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации на условиях лицензии, если их балансовая стоимость составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату (п. 1 ст. 46 №14-ФЗ)».

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Особенности процедуры.

Чтобы определить правовую основу сделки, следует знать, кто признается юридическим лицом.

  • «1. Юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
  • 2. Юридическое лицо должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре юридических лиц в одной из организационно-правовых форм, предусмотренных настоящим Кодексом.
  • 3. К юридическим лицам, на имущество которых их учредители имеют вещные права, относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения (ст. 48 ГК РФ)».

С юридическим лицом также можно заключить договор купли-продажи как в новостройке, так и на вторичном рынке недвижимости, а также оформить ипотечный кредит.

Особенность подобных сделок заключается в том, что:

  • Оформление сделки будет более трудоемким.
  • Сторонам придется собирать больше бумаг для заключения договора.

В остальном процедура заключения сделки схожа с договором с участием физического лица и включает:

  • Подбор недвижимости, отвечающий требованиям и финансовым возможностям покупателя.
  • Проверку жилплощади и учредительных документов продавца, имеющего статус юрлица.
  • Оформление и подписание соглашения.
  • Передачу финансовых средств.
  • Регистрацию права собственности.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ В новостройке.

Данный вид сделки является самым распространенным, потому что возведенное с нуля здание, как правило, принадлежит строительной компании, которая и реализует квартиры в нем. Однако, несмотря на такую популярность подобных покупок, необходимо проявлять особую бдительность, заключая договор с юридическим лицом.

При покупке квартиры в новостройке, с юрлицом можно заключить договор:

  • Купли-продажи, по которому приобретается квартира в уже готовом здании.
  • Участия в долевом строительстве (ДДУ), по которому здание будет строится на деньги дольщиков, соответственно, покупатель будет платить за еще не построенную квартиру.

Если первый вариант не имеет существенных отличий от стандартной купли-продажи, то во втором случае важно обращать внимание на все пункты договора. Так, застройщик может оставить за собой право в одностороннем порядке поднять стоимость жилья,  прописать в тексте требование об оплате дополнительных услуг и т.д.

Важная особенность ДДУ – обязательная государственная регистрация сделки.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ На вторичном рынке.

Собираясь покупать квартиру на вторичном рынке у юридического лица, следует учитывать, что процедура проверки документов и оформления сделки может быть дольше, чем при участии физлица.

Особенности подобной покупки:

  • Продавцом может выступать не фактический владелец, а посредник, который должен иметь соответствующую доверенность.
  • Возможно, что инвестиционная компания приобрела часть квартир в новостройке и хочет продать их по договору уступки права. Здесь важно, чтобы в договоре присутствовала ссылка на первоначальное соглашение.
  • Важно учитывать основание для продажи недвижимости юрлицом, если причиной реализации является банкротство организации, стоит дополнительно проверить наличие не только существующих обременений, но и возможных (например, если под залог квартиры была взята ссуда).

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ В ипотеку.

Процедура приобретения квартиры у организации с использованием заемных средств имеет следующие особенности:

  • Необходимо открывать аккредитив в банке-займодателе, с которого будет осуществляться расчет.
  • Несмотря на то, что первоначальный взнос должен производиться после заключения сделки, на практике большинство организаций требуют задаток до подписания договора.
  • Статус юрлица, выступающего в роли продавца, как правило, проверяется банком, выдающим ссуду, что уменьшает риск мошенничества.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Оформление сделки.

Несмотря на то, что процедура приобретения квартиры у юридического лица схожа с заключением сделки с физлицом, здесь имеются некоторые особенности. Большей частью они связаны с объемом документации, который требуется подготовить для сделки.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Необходимые документы.

От покупателя требуется предоставить только:

  • Личный паспорт.
  • Письменное согласие супруга (при наличии зарегистрированного брака).
  • Доверенность (если сделка заключается не самим покупателем, а его представителем).

Перечь документов, который должна представить организация существенно шире:

  • Учредительные документы.
  • Выписка из ЕГРН с указанием наличия права собственности.
  • Протокол собрания учредителей, с принятием решения о продаже.
  • Письменное согласие всех учредителей на проведение сделки (оформляется в свободной форме.
  • Договор уступки права требования (если продавец приобрел квартиру по ДДУ).
  • Доверенность, подписанная руководителем организации.
  • Банковские реквизиты, на которые следует перевести средства.

Если речь идет о покупке квартир в новостройке, следует дополнительно проверить наличие разрешения на строительство и оформление прав посредника на сделки с недвижимостью.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Выплата денежных средств.

Оплата за приобретенное имущество может производиться:

  • Наличными, при этом необходимо предоставление покупателю чека или расписки в получении финансовых средств.
  • Безналичным переводом на расчетный счет организации.
  • При помощи открытия аккредитивного счета, с которого будет произведена оплата банком после завершения сделки.

Последний способ считается самым надежным, потому что в данном случае банк выступает третьим лицом, которое регулирует правомочность процедуры расчета.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Риски.

Основной риск при заключении сделки с юридическим лицом – продажа по поддельным документам. Однако здесь подготовиться фальшивую документацию значительно проще:

  • Прокол собрания учредителей, проверить подлинность подписей всех его участников не представляется возможным, тогда как при наличии поддельного документа сделка будет признана недействительной.
  • Доверенность на проведение сделок, она оформляется руководителем и может быть подделана.
  • Даже если доверенность подлинная, есть риск, что разрешение на осуществление данного вида деятельности не прописано в нем (необходимо тщательно изучить все пункты документа).

Другие возможные риски:

  • Признание юрлица банкротом на момент сделки.
  • Ликвидация юрлица на момент заключения договора.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Возможные махинации.

Наиболее распространенные схемы махинаций при покупке квартиры у юридического лица:

  • Создание однодневной компании, цель которой заключение сделки купли-продажи и последующая ликвидация.
  • Генеральная доверенность, дающая право на выполнение любых операций может быть получена под давлением, что приведет к признанию сделки недействительной.
  • Отсутствие приватизации жилья, что также ведет к признанию сделки ничтожной.
  • Указание в договоре оценочной стоимости БТИ вместо рыночной, которая меньше в несколько раз. Остальная часть денег передается наличными, то в итоге отражается на размерах налогового вычета и подлежащей к возврату суммы в случае признания сделки недействительной.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Переплата.

При сделках с юридическим лицом покупатель может переплатить за:

  • Открытие аккредитива (заключение договора платное).
  • Комиссию за банковский перевод.
  • Привлечение нотариуса для заверения определенных документов.

Однако все эти финансовые траты являются обоснованными, потому что повышают надежность сделки.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как избежать проблем?

Чтобы впоследствии не возникало проблем с приобретенной квартирой, покупателю нужно:

  • Получить доступ на собрание учредителей, где решается вопрос о продаже жилья.
  • Внимательно проверить все учредительные документы юрлица.
  • Запросить выписку из ЕГРН на предмет наличия ареста, обременений, установления собственника и т.д.
  • Привлечь к сделке нотариуса, который заверит необходимые документы.

Несмотря на то, что покупка квартиры у юрлица сопряжена с большим количеством рисков, их можно существенно снизить, если покупатель будет учитывать все нюансы оформления сделки.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

 

✔ Оплатили стоимость квартиры, но документы так и не оформили.

Если есть подписанный договор, можно обратиться в суд с иском о признании прав собственности.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Возможно ли вернуть деньги, если стал жертвой мошенников?

Такой вопрос может быть решен только путем обращения в суд, который признает недействительность сделки и привлечет продавца к ответственности за нарушение условий соглашения.

Вернуться к содержанию ↑

 

Какие могут быть подводные камни при покупке квартиры у юридического лица? Об этом расскажет Иванова Ксения Львовна, партнер Санкт-Петербургской коллегии адвокатов «Ивановы и Партнеры», кандидат юридических наук.

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

www.topurist.ru

Покупки квартиры у юридического лица в ипотеку с жилищным сертификатом

Forbidden В связи с этим сделка отличается:

  • более сложной процедурой оформления;
  • большим пакетом необходимых документов.

Соответственно, времени на приобретение такого жилья уйдет существенно больше. Есть ли риск? Риски есть в каждой сделке по покупке квартиры, но в случае с приобретением жилья у юридического лица они более высокие. К наиболее вероятным рискам относятся:

  • возможность проведения сделки по поддельным документам;
  • расторжение сделки юридическим лицом после ее совершения через суд;
  • финансовые махинации и значительные переплаты.

Чтобы минимизировать подобные риски во время покупки, следует ответственно отнестись к проверке документов и самого объекта недвижимости. Также рекомендуется привлечь опытного риэлтора или агентство недвижимости, которые сделают практически всю работу за вас.

Покупки квартиры у юридического лица в ипотеку с жилищным сертификатом

Далее Договор купли-продажи жилья и Свидетельство о собственности должны быть переданы в уполномоченный банк, где был открыт банковский счет. Сотрудник уполномоченного банка в течение 3 (трех) рабочих дней с даты получения договора и свидетельства (свидетельства) осуществляет их проверку и принимает договор для оплаты.

Допускается принятие договора купли-продажи для оплаты в случае, если стоимость приобретаемого жилого помещения (жилых помещений) не более размера социальной выплаты, указанного в сертификате. Уполномоченный банк в течение 1 (одного) рабочего дня с даты принятия решения о приеме Договора для оплаты направляет государственному заказчику подпрограммы заявку на перечисление средств федерального бюджета в счет оплаты договора на жилое помещение (далее — заявка банка). 3.5.

Post navigation

Внимание Чтобы определить правовую основу сделки, следует знать, кто признается юридическим лицом.
  • «1. Юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
  • 2.
Юридическое лицо должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре юридических лиц в одной из организационно-правовых форм, предусмотренных настоящим Кодексом.
  • 3. К юридическим лицам, на имущество которых их учредители имеют вещные права, относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения (ст.
    • 48 ГК РФ)».

    С юридическим лицом также можно заключить договор купли-продажи как в новостройке, так и на вторичном рынке недвижимости, а также оформить ипотечный кредит.

    Риски покупки квартиры у юридического лица

    Требования к квартире, которую покупают по жилищному сертификату:

    1. Продажа квартиры в доме, сданном в эксплуатацию.
    2. Жилье оформлено в собственность продавца.
    3. Квартира благоустроена. Нормальное санитарное и техническое состояние.

    Продажа квартиры происходит по договору.

    Договор купли-продажи нужно правильно составить, и прописать в нем информацию:

    Жилищные сертификаты для военнослужащих

    • Доверенность (если сделка заключается не самим покупателем, а его представителем).

    Перечь документов, который должна представить организация существенно шире:

    • Учредительные документы.
    • Выписка из ЕГРН с указанием наличия права собственности.
    • Протокол собрания учредителей, с принятием решения о продаже.
    • Письменное согласие всех учредителей на проведение сделки (оформляется в свободной форме.
    • Договор уступки права требования (если продавец приобрел квартиру по ДДУ).
    • Доверенность, подписанная руководителем организации.
    • Банковские реквизиты, на которые следует перевести средства.

    Если речь идет о покупке квартир в новостройке, следует дополнительно проверить наличие разрешения на строительство и оформление прав посредника на сделки с недвижимостью.

    Купля-продажа квартиры по сертификату

    Важно Покупка квартиры у юридического лица Порядок приобретения квартиры у юридического лица во многом схож с покупкой жилья у физических лиц. Сюда входит:
    • подбор подходящего под личные требования объекта недвижимости;
    • проверка квартиры и документов юридического лица;
    • составление и подписание договора;
    • передача денег в качестве оплаты;
    • регистрация собственности.

    В зависимости от конкретного случая покупки недвижимости указанный ранее порядок может несколько изменяться или дополняться, и такие случаи будут подробно рассмотрены ниже.

    В новостройке По своей сути покупка жилья в новостройке практически всегда является сделкой с юридическим лицом – застройщиком или агентством недвижимости.

    Государственный жилищный сертификат, что это такое

    В случае выявления несоответствия данных, а также в случае истечения указанного выше срока подачи Жилищного сертификата, сотрудник уполномоченного банка возвращает Жилищный сертификат его владельцу. 2.3. В договоре банковского счета оговариваются основные условия обслуживания банковского счета, порядок взаимоотношений Банка и Владельца Жилищного сертификата, на имя которого открыт банковский счет (далее — распорядитель счета). В договоре банковского счета может быть указано доверенное лицо распорядителя счета. 2.4. В соответствии с этим же договором уполномоченный банк осуществляет перечисление денежных средств, с банковского счета, в счет оплаты договора (договоров) купли-продажи жилого помещения либо оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита, либо на погашение ипотечного кредита. 2.5.

    Инфо

    Пропущенный срок на подачу сертификата можно восстановить Для этого нужно написать заявление в орган, выдавший сертификат. 5. Стоимость квартиры может превышать сумму социальной выплаты Если денег на покупку жилья не хватает, можно вложить заемные средства или материнский капитал.

    6.

    Квартира, купленная по сертификату, оформляется в общую собственность всех членов семьи 3 момента для работы с банком:

    1. Банк проверяет данные о владельце сертификата. Уточняет, действительно ли владелец имеет право на сертификат.

      Только после проверки открывается договор банковского счета.

    2. Порядок взаимоотношений с банком регулируется договором банковского счета.
    3. Сам сертификат, после сдачи в банк, владелец обратно не получает.

    Важно! Вы не можете купить по сертификату жилье, какое пожелаете. Для недвижимости установлены четкие требования.

    Покупки квартиры у юридического лица в ипотеку с жилищным сертификатом

    Или попросите дать справки из психоневрологического диспансера. Мы советуем, это сделать, чтобы у вас были козыри в суде, если продавец решит оспорить сделку. 5. Жилье получено в наследство или в дар. Документы, подтверждающие права на квартиру, требуют тщательного анализа. Нужно уточнить: есть ли другие наследники, обстоятельства дарения, не претендуют ли другие родственники на наследство. Покупка жилья по сертификату – сложная сделка. Владельцы квартир неохотно идут на сделку с покупателями по сертификату. На это есть причины. Деньги перечисляются не сразу, как при обычной продаже. Есть случаи, когда банки затягивали перечисление денег и срывали сделку. Такая ситуация подходит не всем продавцам. Проблемы покупки жилья с использованием ГСЖ 1.

    Новосибирский областной суд признал незаконным отказ банка в перечислении социальной выплаты по договору на покупку квартиры. Истцы подали в банк все документы (Апелляционное определение от 13 ноября 2014 года, дело № 33-9581/2014).

    2. Исключение из участия в программе Хабаровский краевой суд признал, что истца незаконно исключили из участия в программе (Апелляционное определение от 3 октября 2014 г., дело № 33-6165/14). Суд разъяснил: есть одно основание исключить участника из программы – оплата государством сертификата. Получение сертификата означает реализацию права на жилье. Основание для исключения из программы – получение сертификата. Других оснований для исключения нет. Военный городок исключен из перечня закрытых, но это не значит, что из участия в программе нужно исключить. Заключение: исключение из очереди незаконно. Восстановить истца в очереди на получение ГСЖ.

    1privilege.ru