ГлавнаяИпотеПредмет ипотеки

Что нужно знать об ипотеке? Часть 1. Основные положения. Предмет ипотеки


что это такое, каким может быть?

Ипотечное кредитование на протяжении последних нескольких лет остается одним из самых бурно развивающихся направлений деятельности российских кредитных учреждений. Одним из основополагающих понятий кредитных отношений выступает предмет ипотеки, вопросы которого сегодня четко регламентированы действующим законодательством.

Что говорит законодательство?

Предмет ипотеки: что это такоеВопросы ипотечного кредитования сегодня законодательно регламентируются Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке». Сегодня законодатель установил равенство между ипотекой и залоговой недвижимостью, что отражено в полном названии данного закона.

Согласно общепринятым понятиям выделяют объект и предмет кредитования, которые не представляют собой равнозначные термины. Общепринятой трактовкой считается следующее:

  • предмет ипотеки — это помещение жилого назначения, право владения которым зарегистрировано согласно законодательно установленным правилам с обязательным прохождением регистрации в уполномоченном органе;
  • под объектом ипотеки понимается право владения недвижимостью, отнесенной к группе жилья.

В качестве предмета ипотечного кредитования в соответствии с действующими нормами может являться только недвижимая категория имущества. Соглашение в обязательном порядке содержит информацию, касающуюся предмета ипотечных отношений, результаты оценки недвижимости, суть договоренностей, сроки исполнения кредитных обязательств.

Что может выступать в качестве предмета ипотеки?

Перечень объектов, которые вправе выступать в виде предмета ипотеки, четко определен федеральными законами. Что может быть предметом ипотеки:

  • частные дома;
  • квартиры в многоэтажных объектах;
  • определенная доля в помещении;
  • объекты на стадии возведения;
  • право требования при оформлении соглашения по варианту долевого строительства.

Все существующие виды залогового жилого имущества можно разделить на два типа — индивидуальные строения и многоквартирные строения. При участии в ипотечном кредитовании многоквартирного дома, определенные части которого принадлежат физическим лицам в виде долевой собственности, заложенной считается соответствующий размер в праве общего владения.

К индивидуальному виду относится жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи согласно всем установленным нормам. Такое строение может состоять как из одной комнаты, так и из нескольких разделенных помещений. Если закладывается частный дом, то земельный участок, функционально обеспечивающий строение, также выступает в качестве предмета ипотеки.

Действующие правила дают возможность рассматривать в качестве предмета ипотеки следующие объекты:

  • гостиницу;
  • дачу;
  • садовые дома;
  • помещения, не предназначенные для постоянного проживания.

При этом правила, которые установлены в отношении многоквартирных домов, на такие строения не распространяются.

Особые нюансы

Предмет ипотеки: что это такоеВ большинстве случаев предметом залога по кредиту является жилое имущество, но согласно действующим правилам допустимы иные варианты. Банк вправе принять в виде залогового имущества следующие объекты:

  • земельные наделы, статус которых позволяет заключать кредитные соглашения;
  • производственные здания, имущество, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;
  • многокомнатные жилые помещения;
  • конструкции потребительского назначения, включая садовые конструкции;
  • воздушные средства, плавательные средства;
  • машинные места.

Залогом может являться жилая недвижимость, которая приобретается на кредитные средства, при этом нет ограничений на степень готовности помещения. Допускается участие в процессе кредитования готового и строящегося жилья. В последнем случае кредитные организации часто выдвигают требование в виде определенного процента возведения конструкции (не меньше 30%). Сегодня распространены кредитные предложения, по которым банк не только является залогодержателем строящейся недвижимости, но и участвует в строительстве финансово, предоставляя займы застройщикам. Это позволяет им обеспечить сохранность выделяемых средств. Чаще всего применяется следующая модель взаимодействия: банк аккредитует определенных застройщиков и предлагает клиентам-заемщикам наиболее выгодные условия кредитования в строящихся домах своих партнеров.

В качестве залога часто выступает жилье, принадлежащее заемщику на праве собственности. Не запрещено использовать в качестве залога долю в помещении, но в большинстве случаев банки готовы идти на сделку, если приобретаемая на кредитные средства часть квартиры является последней.

При невозможности заемщиком своевременно погасить кредит, на залоговое имущество банк вправе наложить взыскание. Процедура отчуждения проводится только на основании решения судебного органа в виде продажи с торгов или аукциона.

Ипотека каких объектов не допускается?

Несмотря на то, что в качестве предмета ипотеки может выступать недвижимое имущество, существует ряд ограничений в отношении возможных жилых объектов. Такое обстоятельство необходимо учитывать и понимать, ипотека каких из перечисленных объектов не допускается.

Не могут выступать в таком качестве недвижимое имущество следующего вида:

  • находящееся в государственной собственности;
  • являющееся муниципальной собственностью;
  • помещения, относящиеся к категории служебных;
  • жилье, отнесенное к специализированным жилищным фондам.

Согласно действующим правилам не допускается залог незначительной части участка земли, площадь которого менее минимума, установленного нормативными документами ипотечного кредитования конкретного субъекта РФ.

Все ли объекты жилого имущества могут выступать в качестве предмета ипотеки?

Наряду с ограничениями законодательного характера в части того, что может выступать в качестве предмета ипотеки, существует ряд определенных требований банков. Связана такая ситуация с тем, что кредиторы хотят получить ликвидное имущество и при необходимости иметь возможность быстро реализовать залоговую недвижимость. В различных кредитных учреждениях правила кредитования могут незначительно отличаться.

Основные требования банка к жилой недвижимости выглядят следующим образом:

  • соответствие года постройки правилам кредитной организации;
  • удовлетворительное состояние жилья, отсутствие его в списке аварийной недвижимости;
  • отсутствие незарегистрированных перепланировок;
  • достаточная степень ликвидности объекта на протяжении всего срока кредитования;
  • требование к конструкции помещения в виде отсутствия деревянных перекрытий, стен из кирпича, камня или железобетона;
  • отсутствие препятствий для имущественных сделок в виде обременения.

Некоторые кредитные организации требуют, чтобы в помещении были разделены кухня, санузел. В большинстве случаев в правилах предоставления займа прописано наличие работающих систем водоснабжения, канализации, электричества и иных инженерных конструкций.

Для банка желательно отсутствие иных владельцев. При желании предоставить в качестве предмета залога коммунальную квартиру, помещение с прописанными несовершеннолетними детьми, инвалидами, с большой долей вероятности банк не примет такое обеспечение по кредиту.

Заключение

Понятие предмета ипотеки сегодня четко закреплено законодательно, а список таких объектов четко регламентирован. Со стороны кредитных учреждений в отношении допустимых для ипотеки предметов выдвигаются определенные специфичные требования, которые в разных банках могут незначительно отличаться.

onedvizhke.ru

62.Ипотека

  1. Ипотека: понятие, предмет, форма. Общая характеристика законодательства об ипотеке.

Ипотека является видом залога, получившим заметное распространение в современном имущественном обороте. Она используется при предоставлении крупных кредитов, а также приобретении жилья с рассрочкой платежа. Предмет ипотеки - недвижимое имущество, которому присущи правовые особенности. 

Необходимость принятия специального закона об ипотеке предусмотрена п. 2 ст. 342 ГК, и такой закон был в середине 1998 г. принят. Закон об ипотеке содержит развернутую регламентацию ипотеки (78 статей), его положения как специальные нормы имеют преимущество перед общими правилами ГК о залоге, и это прямо предусмотрено в п. 2 ст. 334 ГК.

Ипотека как обеспечительный институт - это право залогодержателя получить удовлетворение его денежных требований к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой, из стоимости заложенного недвижимого имущества (п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке). Особенности ипотеки предопределяют ее предмет, которым может быть только недвижимое имущество, и введение особой формы для договора об ипотеке - закладной, представляющей ценную бумагу (об этом далее).

По договору об ипотеке может быть заложено только недвижимое имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения и права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если предметом ипотеки является недвижимое имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие или разрешение требуется для ипотеки этого имущества. Если ипотека устанавливается на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников), в том числе квартиры и нежилые помещения в жилых домах, требуется наличие письменного нотариально удостоверенного согласия на это всех собственников.

Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:

  1. ипотека, как и всякий залог, - это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

  2. в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» уточняет, что предметом договора ипотеки могут быть: - земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земельных участков, размер которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления для земель того или иного целевого назначения и разрешенного использования; - предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности; -жилые дома, квартиры, изолированные части жилых домов и квартир; -дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; -воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

  3. предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время залогового периода.

  4. договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом - закладной, которая сопровождается государственной регистрацией. Сейчас отменили нотариальное удостоверение. –

  5. при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т. е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.

В случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Можно выделить следующие формы ипотеки: ипотека первичного рынка недвижимости, ипотека вторичного рынка недвижимости, ипотечный кредит, ипотека земельных участков, ипотека для молодых семей, ипотека для военнослужащих.

Основными актами, регулирующими вопросы ипотеки, являются в настоящее время Гражданский кодекс Российской Федерации (ред. от 27.12.2009), Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. N. 2872-1 (ред. от 19.07.2007), Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 20 июля 1998 г. N. 102-ФЗ (с изменениями на 30 декабря 2008), Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N. 122-ФЗ (ред. от 23.11.2007) и другие. Активное нормотворчество ведется и на уровне субъектов РФ. Нормы об ипотеке присутствуют в актах международного права: например, в Международной Конвенции о морских залогах и ипотеках, которая была заключена в Женеве 06 мая 1993 года (в данной Конвенции участвует и Россия).

2

studfiles.net

Что нужно знать об ипотеке? Часть 1. Основные положения | Законы и безопасность

Возникновение ипотеки и ее регулирование

В России порядок осуществления ипотеки регулируется Гражданским кодексом, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными актами.

Субъектами ипотечного правоотношения являются залогодатель и залогодержатель. При этом залогодатель предоставляет недвижимое имущество в залог, а залогодержатель принимает это имущество в залог.

Стоит отметить, что в роли залогодержателя может выступать только сам кредитор, а вот залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве, обеспеченном ипотекой (третье лицо). При этом третье лицо заключает договор ипотеки от собственного имени, а не от имени должника, а отношения между третьим лицом (залогодателем) и должником по основному обязательству не являются ипотечными.

То есть эти отношения могут регулироваться отдельным договором, в котором может предусматриваться право третьего лица (залогодателя) на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. Если такой договор между последними лицами отсутствует, то третье лицо (залогодатель) в случае обращения взыскания на заложенное имущество вправе требовать от должника возмещения убытков, руководствуясь правилами о неосновательном обогащении.

Ипотека относится к числу тех разновидностей залога, при котором заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательств по другим договорам. Наиболее распространенными из них являются кредитный договор и договор займа. Общим признаком для всех этих договоров является денежный характер обязательства. Это означает, что ипотекой не могут обеспечиваться обязательства по выполнению работ, оказанию услуг и т. д.

Требования, обеспечиваемые ипотекой

Требования, обеспечиваемые ипотекой, законодатель подразделил на основную сумму долга и дополнительные суммы, причитающиеся залогодержателю. Под дополнительными суммами в данном случае понимаются причитающиеся кредитору проценты за пользование кредитом (заемные средства).

Также договором об ипотеке обычно предусматривается неустойка — денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения.

Предмет ипотеки

Предметом договора об ипотеке является недвижимое имущество. К отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей.

Так, законодатель определяет следующее недвижимое имущество, которое может быть заложено по договору об ипотеке:

«- земельные участки, за исключением участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также часть земельного участка, площадь которого меньше установленного нормативными актами минимального размера; — предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;  — жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; — дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения; — воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты».

Ипотека имущества, находящегося в общей собственности

Право общей собственности — это право собственности на одну и ту же вещь нескольких лиц, каждый из которых является собственником, а совместно они именуются сособственниками. Общая собственность бывает как с определением долей и называется долевая собственность, так и без определения долей — совместная собственность участников.

Соответственно, различают право общей долевой собственности и право общей совместной собственности.

Общая собственность именуется долевой в том случае, когда каждый из ее участников обладает определенной долей, выраженной в виде арифметической дроби (например, ½).

При общей совместной собственности доли участников не определены. Участники совместной собственности сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Действующее законодательство позволяет заключать договор об ипотеке на имущество, находящееся как в общей совместной, так и в общей долевой собственности.

При этом участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве общей собственности без согласия других собственников. А вот участник общей совместной собственности, может заложить имущество только при наличии письменного согласия на это всех собственников.

shkolazhizni.ru

Особенности предмета и объекта ипотеки жилых помещений

УДК 347.27 Е.Ю. РУДЕНКО,соискатель Волгоградской академии государственной службы Статья посвящена вопросу об объекте и предмете договора ипотеки. Исследуется соотношение терминов «здание», «строение», «помещение». Рассматривается жилое помещение как предмета залога;  высказывается мысль о том, что  залог частей жилого помещения  возможен  только в случае признания этих частей самостоятельными объектами гражданского права.This article is devoted the question about objects and subjects of mortgage contract, including research parities of the terms: «building», «structure», «premise». The author answer the question about term «premises» like pledge subject, opportunity of pledge the pieces of premise, which is possible in case of recognition this pieces like an independent objects of civil law. Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.В  законе, помимо термина «предмет», обозначающего то, что может быть заложено, используется также термин «объект». Более того, ранее в  ст. 69 Закона об ипотеке фигурировал еще термин «закладываемый объект»[1]. В ГК РФ также  применялись два термина. Так, в п. 3 ст. 340 ГК РФ (в ред. от 30.12.2004. — Примеч. ред.) речь шла о «закладываемом объекте», в остальных случаях законодатель оперировал термином «предмет залога». Наиболее терминологически непротиворечив Закон РФ от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге», в котором последовательно применяется термин «предмет залога».По нашему мнению, законодателем не случайно введены два различных термина. Залоговые отношения и, соответственно, ипотека жилого помещения — это гражданские правоотношения, а элементами гражданского правоотношения являются его объект и предмет.По поводу определения данных понятий в науке гражданского права нет единства мнений. В качестве предмета и объекта гражданских правоотношений называют как вещи, так и право собственности на них.Однако указанные понятия не следует смешивать. Объект ипотеки —  это право собственности на недвижимое имущество. Предмет ипотеки — имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Уточнение относительно государственной регистрации прав сделано не случайно. По смыслу ст. 130 ГК РФ к недвижимости может быть отнесено имущество, права на которое зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) или могут (должны) быть зарегистрированы в ЕГРП[2]. Вместе с тем предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество, права на которое уже зарегистрированы. Следовательно, нельзя заложить жилое помещение, которое залогодатель приобретет в будущем. Последнее неоднократно подчеркивается правоведами[3].Представляет интерес позиция В.М. Ланцова, утверждающего, что «предметом ипотеки является залог недвижимости… и прав на нее. Последняя добавка (прав на нее) является принципиальной!»[4]. Мнение ученого считаем спорным по следующим соображениям. Фактически автор определяет понятие предмета ипотеки «само через себя», что недопустимо по законам логики. Ипотека — вид залога и, соответственно, ее предметом не может быть сам залог. Как справедливо отмечает Д.И. Мейер, «залог залога — это залог права залога», «в нашей практике не встречается отдельно залог права залога, а обыкновенно закладывается сама претензия, обеспеченная залогом»[5].Объект ипотеки жилых помещений — это право собственности на жилое помещение. Как отмечает В.М. Ланцов, «ипотека является не чем иным, как отсроченной операцией уступки существующих прав собственности»[6]. Не оспаривая, что в приведенном высказывании присутствует рациональное зерно, заметим, однако, что данное положение не абсолютно. Основное обязательство, в обеспечение исполнения которого заключается договор об ипотеке жилого помещения, может быть исполнено, а ипотечное правоотношение в этом случае прекращается. В подобной ситуации речь не идет об уступке права собственности на заложенную вещь.Предметом ипотеки жилых помещений на основании подп. 3 п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке являются жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Однако наряду с данными терминами в Законе об ипотеке фигурирует термин «жилое помещение», который никак не определен. Так, исходя из логического толкования ст. 75 Закона об ипотеке, можно сделать однозначный вывод, что законодатель отождествляет термины «квартира» и «жилое помещение». В остальных нормах, например, в п. 3 ст. 77, п. 3 ст. 53 указанного закона, законодатель оперирует термином «жилое помещение». В этой связи возникает вопрос: почему законодатель не использует термин «жилое помещение» при определении предмета ипотеки жилых помещений в ст. 5, применяя его в других нормах Закона об ипотеке?В связи с неопределенностью рассматриваемых терминов в гражданском праве мы вынуждены обратиться к нормам жилищного права в целях уяснения их смысла и определения понятий. Тем более что жилищное право — часть гражданского права.Согласно ч. 1 ст. 16 ЖК РФ жилой дом и его часть, квартира и ее часть, а также комната являются разновидностями жилого помещения. Сам термин «помещение» в настоящее время не имеет легального определения. Ранее, в ст. 1 Федерального закона от 15.06.1996 № 72-ФЗ«О товариществах собственников жилья» «помещение» определялось как единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.Данное определение нельзя принять как основополагающее. Исходя из его смысла, помещение представляет собой часть здания. Однако как быть с жилыми домами, например с коттеджами? Последние, кстати, называют зданиями. Вспоминается и другой термин — «сооружение». Возникает вопрос о соотношении терминов «здание», «сооружение», «помещение».Среди цивилистов на этот счет нет единого мнения. Некоторые полагают, что помещение — это часть здания и сооружения[7], другие настаивают на тождественности терминов «помещение», «здание», «сооружение»[8]. Имеется и иная точка зрения, согласно которой здания и сооружения существуют как самостоятельные объекты недвижимости наряду с входящими в них помещениями[9].Что представляют собой сами здания и сооружения? По мнению разработчиков Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, термины «здание» и «сооружение» тождественны и означают «сооружение (созданное заново или приспособленное), укрепленное на поверхности земли или в ее недрах, признанное в установленном порядке пригодным для использования в соответствии с тем или иным назначением»[10]. Иной позиции придерживается С.П. Гришаев, к мнению которого мы присоединяемся. Принимая во внимание, что действующее законодательство не проводит разграничения между рассматриваемыми понятиями, он пишет: «…в общепринятом смысле различие заключается в том, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или осуществления какой-либо деятельности, тогда как сооружения служат чисто техническим целям и люди находятся в них временно»[11].Указанные теоретические проблемы неслучайны. Вследствие их разрешения мы получим ответ на вопрос о соотношении понятий жилого помещения как предмета залога и части жилого помещения, залог которой возможен только в случае признания этой части в качестве самостоятельного объекта гражданского права.Думается, термин «помещение» следует рассматривать в зависимости от контекста. Наше мнение основано на анализе норм гражданского и жилищного права. Так, в ряде случаев законодатель употребляет этот термин как обобщающее понятие. Например, по смыслу ст. 673 ГК РФ жилой дом и  квартира —  это разновидности жилых помещений. В ч. 1 ст. 16 ЖК РФ жилой дом, квартира и комната, как указано выше, также названы видами жилого помещения.Жилым домом, согласно ст. 16 ЖК РФ, признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.Квартирой является структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.По нашему мнению, когда речь идет о жилом доме, термины «здание» и «жилое помещение» полностью совпадают.Сегодня возможна регистрация двух и более прав собственности в отношении одной вещи (на здание и на помещение в нем). Из смысла абзаца второго п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации прав) следует, что возможна одновременная регистрация права собственности на здания, сооружения и помещения в них. В.А. Алексеев отмечает, что «параллельное существование двух видов объектов создает слишком много проблем»[12]. В целях решения этих проблем он предлагает исключить возможность признания помещений самостоятельными объектами гражданского права. Позиция ученого представляется спорной. Как в таком случае надлежит оформлять право собственности на квартиру в многоквартирном доме? Следуя логике правоведа, у дома будет только один собственник, что приведет к неблагоприятным экономическим последствиям: уменьшению количества собственников жилых помещений, снижению объемов ипотеки вторичного жилья. Законодатель не запрещает регистрировать в отношении одной и той же вещи (на здание и на помещения в нем) два и более права собственности, что не противоречит общим принципам гражданского права, поскольку квартиры как обособлены технически, так и оформлены отдельно юридически.Квартира, как жилое помещение, представляет собой часть здания — многоквартирного дома, который не всегда является объектом гражданских прав. Многоквартирные дома, построенные до начала процесса приватизации, квартиры в которых изначально находились в муниципальной собственности, остаются в муниципальной собственности, а во вновь строящихся многоквартирных домах квартиры сразу распределяются в будущую частную собственность граждан после сдачи дома в эксплуатацию при условии полной оплаты, если иное не предусмотрено договором.В любом случае предметом ипотеки жилых помещений может быть только квартира, но не многоквартирный дом. Возникает вопрос: почему многоквартирный дом не может быть предметом ипотеки жилых помещений, если он назван в качестве такового в п. 1 ст. 74 Закона об ипотеке. На наш взгляд, в данном случае есть законодательная недоработка. В ст. 74 говорится буквально об индивидуальных и многоквартирных жилых домах, т. е. по смыслу Закона об ипотеке многоквартирный дом признается жилым помещением. Это, по нашему мнению, не верно. Жилое помещение имеет специфическое назначение — оно предназначено для проживания. Более того, термин позаимствован из жилищного права и, следовательно, должен толковаться в соответствии с его положениями. Жилищное право не признает многоквартирный дом объектом жилищных прав и не называет его «жилым помещением». Из этого следует, что многоквартирный дом сам по себе не жилое помещение и, соответственно, не может быть предметом ипотеки жилых помещений.Сказанное выше подтверждается также ст. 23 Закона о регистрации прав, где говорится о регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом — жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирных домах. В главе 18 ГК РФ многоквартирный дом указан в качестве объекта эксплуатации, но не в качестве объекта вещных прав. Таким образом, объекты гражданских прав и сделок — это объекты недвижимости в многоквартирных домах, а не сами дома. Библиография1 Не действующая ныне редакция от 18.12.2006. — Примеч. ред.2 См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исслед. центр частного права / Под общ. ред. В.В. Витрян-ского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. — М., 2004. С. 48.3 См., например: Прокофьев С.В. Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости) в российском праве: Дис.… канд. юрид. наук. — М., 2000.  С. 91.4 Ланцов В.М. Ипотека — прогресс или экономическое оружие? (практический анализ российского опыта). — Казань, 1996. С. 5.5 Мейер Д.И. Русское гражданское право. — М., 1997. С. 205—206.6 Ланцов В.М. Указ. соч. С. 34.7 См., например: Степанов С.А. Составная недвижимая вещь // Журнал российского права. 2004. № 8. С. 55.8 См., например: Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Законодательство. 1999. № 12. С. 12.9 См., например: Козлова Е.Б. Аренда как договорное обязательство // Юридический мир. 1999. № 11. С. 44.10 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 48—49.11 Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». — М., 2004. С. 143.12  Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью. — М., 2005. С. 19. 

www.sovremennoepravo.ru

Предмет ипотеки

ИпотекаПо договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: 1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона; 2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; 4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; 5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62.1 настоящего Федерального закона. Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФи, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений. Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных Договор об ипотекедомов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством Российский Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.

www.raut.ru

Какие объекты могут выступать предметом ипотеки?

Ипотека является способом обеспечения кредитных обязательств, когда предметом залога выступает недвижимое ликвидное имущество либо принадлежащие заемщику права собственности на недвижимое ликвидное имущество.

Предмет ипотеки относится к ликвидным видам собственности, приобретённым за счёт ипотечного займа или ранее имеющимся в наличие у ипотекодателя. По условиям кредитования предметом ипотеки могут выступать здания, домостроения, квартиры, земельные участки, права на которые, как на самостоятельный объект ликвидного недвижимого имущества, были зарегистрированы собственником в установленном порядке. Предметом ипотеки может также выступать завершенное и незавершенное строительство, рассматриваемое как недвижимое ликвидное имущество, возводимое на отдельном земельном участке. Согласно закону об ипотеке при предоставлении ипотечного займа на строительство в договоре ипотеки может быть отмечено обеспечение обязательств незавершенным строительством, а также принадлежащими залогодателю на правах собственника оборудованием и материалами, приготовленными для данного строительства.

Предметом ипотеки также может выступать доля в праве собственности на земельный надел. Такая ипотека осуществляется без раздела земли и выделения из земельного участка указанной доли. Более детально определиться с понятием предмета ипотеки потенциальный заемщик может на сайте нашего ресурса, обширная информационная база которого позволит претенденту на кредитование разобраться с самыми сложными вопросами ипотечных кредитов.

Клиент должен знать, что предметом ипотеки не могут выступать самовольные постройки, изъятая из оборота недвижимость, а так же ликвидное имущество, на которое в соответствии с законодательством не может быть обращено взыскание. Также им не может быть имущество, на которое в установленном законодательством порядке наложен запрет приватизации, а также земельные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности.

В заключение следует напомнить, что самостоятельным предметом ипотеки не может выступать та часть имущества, раздел которого не возможен в натуре без изменения его назначения.

www.creday.com

предмет ипотеки - это... Что такое предмет ипотеки?

 предмет ипотеки

1) General subject: subject of the mortgage, object of the mortgage

2) Economy: property to be mortgaged

3) EBRD: mortgaged property

Универсальный русско-английский словарь. Академик.ру. 2011.

  • предмет инвентарного имущества
  • предмет иска

Смотреть что такое "предмет ипотеки" в других словарях:

  • Обязательность предупреждения залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки — при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного… …   Энциклопедический словарь-справочник руководителя предприятия

  • Договор ипотеки — – соглашение о залоге недвижимого имущества между залогодержателем (кредитор) и залогодателем (заемщик). Законодательство предусматривает определенные требования к содержанию договора ипотеки. Согласно ст. 9 федерального закона № 102 ФЗ от 16… …   Банковская энциклопедия

  • Оформление договора ипотеки — (см.: Ипотека). Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений статьи 8 Федерального закона Об ипотеке (залоге недвижимости) . Оформление ипотеки в настоящее время… …   Жилищная энциклопедия

  • Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу — лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место… …   Энциклопедический словарь-справочник руководителя предприятия

  • Рефинансирование ипотеки — Даже при небольшой разнице в размере процентных ставок по действующему и новому ипотечному договору рефинансирование позволяет существенно сократить размер итоговой переплаты за счет срока кредитования. Заемщик может минимизировать переплату,… …   Банковская энциклопедия

  • Институт залога недвижимости — (см.: Ипотека) является одним из древнейших в гражданском праве европейских государств. Он был известен еще в римском праве, но особенное значение во всем мире он приобрел в XX веке в странах с развитой рыночной экономикой. Залог недвижимости… …   Жилищная энциклопедия

  • Жилищное кредитование — Ипотека  это залог недвижимого имущества. Залог, в свою очередь,  один из способов обеспечения исполнения обязательства денежного требования кредитора залогодержателя к должнику (залогодателю). Как способ обеспечения надлежащего исполнения… …   Википедия

  • Ипотечный кредит — Ипотека  это залог недвижимого имущества. Залог, в свою очередь,  один из способов обеспечения исполнения обязательства денежного требования кредитора залогодержателя к должнику (залогодателю). Как способ обеспечения надлежащего исполнения… …   Википедия

  • Этапы ипотечного кредитования — (см.: Ипотека). Договор о залоге недвижимого имущества (договор об ипотеке)  это договор в котором одна сторона  залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных… …   Жилищная энциклопедия

  • Договор о залоге недвижимого имущества — (англ. contract of mortage) в РФ гражданско правовой договор, вид договора о залоге, в соответствии с которым одна сторона залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих… …   Большой юридический словарь

  • Договор о залоге недвижимого имущества — (англ. contract of mortage) в РФ гражданско правовой договор, вид договора о залоге, в соответствии с которым одна сторона залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет …   Энциклопедия права

universal_ru_en.academic.ru