Как я покупал по ипотеке квартиру в Германии. Квартира в германии в ипотеку

Как я покупал по ипотеке квартиру в Германии

Пару лет назад передо мной всерьез встал вопрос о покупке жилья. Я довольно давно живу и работаю в Германии, имею один из типов вида на жительство, и поэтому мог приобретать недвижимость, как настоящий немец - без каких-либо правовых ограничений. Живу в Мюнхене, где цены на недвижимость вполне сопоставимы с московскими. По этой причине жилье планировал покупать ближе к окраинам города, где цены не столь высоки. Поскольку жить удобнее ближе к работе и к центру города, купленную квартиру хотел впоследствии сдавать в аренду.

Начало

Началось все с того, что я стал регулярно откладывать деньги, стараясь с каждой зарплаты оставлять как минимум 25-30%. Итого, через какое-то время, подтянув все свои резервы, я собрал около 30.000 евро, которые потом стали моим первым взносом при покупке жилья. В Германии при приобретении недвижимости в первую очередь необходимо иметь средства на такие расходы:

- нотариус: около 1,5% от суммы сделки

- внесение нового владельца в земельный кадастр: около 0,5% от суммы сделки

- налог на покупку земельного участка под этой недвижимостью: от 3,5% в Баварии до 6,5% в Бранденбурге

- комиссионные маклеру (если вы пользуетесь его услугами) - от 3 до 6 процентов от суммы сделки (как правило 3,57%). Большинство квартир (но не все) продается через маклера.

Итого (для Баварии): от 5,5 до 9 процентов только на сопутствующие расходы (в зависимости от наличия маклера). Средства на эти цели лучше иметь сразу, так как банки очень неохотно дают кредиты больше, чем на 100% стоимости самого жилья. Таким образом, для покупки квартиры до 200.000 евро нужно иметь самое меньшее тысяч десять евро.

Поиски

Способы поиска жилья в Германии, как и везде, разнообразны - это и различные риэлторские фирмы, и интернет-сайты, и частные объявления в газете. Волею случая, я вышел на огромную фирму, распродающую жилые квартиры в Мюнхене и окрестностях без комиссионных.

Я выбрал двухкомнатную квартиру в пригороде Мюнхена на первом этаже в 60 квадратных метров с небольшим садом и гаражом - стоимостью 190.000 евро. В ней с середины 80-х годов (с момента постройки самого здания) живет немецкая семья - муж и жена, которые снимали квартиру в аренду у компании-продавца. При продаже сданной в аренду квартиры новый владелец обязан сохранить договор аренды в неизменном виде. В моем случае, я не имею права выселить жильцов в течение 10 лет с момента покупки. (В Германии закон всячески защищает квартиросъемщиков: в плане повышения арендной платы, сроков и вообще возможности выселения. К примеру, если жильцы покупаемой квартиры старше 60 лет, хозяин вообще не имеет права их выселить.) Поскольку квартиру я планировал сдавать, то этому обстоятельству был только рад: поиски новых жильцов процесс хоть и быстрый, но довольно сложный.

Надежные квартиросъемщики с постоянной работой - это вообще очень важно. В случае недобросовестности последних, владелец может столкнуться с очень большими проблемами.

После небольшого торга с компанией, цену удалось снизить более чем на 7.000 евро, а после обнаружения двух небольших недостатков, требующих впоследствии ремонта, - еще на 2.000 (по закону ремонт должен оплачивать владелец квартиры).

Теперь мне предстояло определиться с кредитом.

Банки

Ставки по ипотечным кредитам в Германии сейчас находятся на абсолютном историческом минимуме и колеблются в интервале между 0,8% и 2,5% годовых.

Банки оценивают потенциальных клиентов по огромному числу параметров, исходя из чего высчитывают годовой процент. Вот примерный список главных критериев.

1. Срок заключения договора. Банки выдают кредит на определенный срок, по истечении которого заемщик перезаключает кредитный договор на оставшуюся, еще не выплаченную, сумму с любым банком на актуальных на тот момент рыночных условиях. Стандарт - 10 лет. Можно заключить договор на 15 или на 20 лет, но каждые 5 лет прибавляют к процентной ставке около 0,5%.

2. Желаемая величина выплат. Чем быстрее клиент будет погашать тело кредита, тем меньше процентная ставка. Законодательный минимум - 1% в год. Средние значения - от 3 до 5 процентов.

3. Желаемая величина потенциальных досрочных выплат. Стандарт - 5% в год. Увеличение этого числа повышает процентную ставку.

4. Характеристики недвижимости, которая покупается. Поскольку сам объект - залог кредита, банку необходимо оценить свои риски в случае, если кредит не будет погашен. Чем новее объект, чем в более хорошем месте он расположен, тем ниже ставка кредита. Также имеет большое значение, с какой целью приобретается жилье - в случае сдачи его новым владельцем в аренду, риски банков уменьшаются и ставка падает.

5. Финансовое положение покупателя. Рабочий контракт, несколько последних зарплатных квитков, сведения о другом имуществе и активах покупателя и тому подобное дают банкам представление о платежеспособности клиента.

6. Кредитная история клиента. Официально ее можно запросить в специальном немецком ведомстве. В ней отображена вся финансовая деятельность граждан: от договоров сотовой связи до крупных покупок. Непогашенные кредиты, банкротства, судимости или иные проблемы с финансами могут плохо сказаться на процентной ставке или решении банка о выдаче кредита вообще.

Чтобы найти условия кредита получше, нужно вовсю пользоваться таким свойством рыночной экономики как конкурентность. Я позвонил в 10-12 банков, оставил им всю необходимую информацию и стал ждать ответов.

Ответы приходят не позднее следующего дня. Если есть более выгодные предложения, я честно сообщаю об этом банку. Некоторые раскланиваются, желая удачи при покупке, а другие обещают еще подумать и перезвонить. Естественно, чем больше банков, тем больше вероятность получения более выгодного предложения. В результате такого "соревнования" процентная ставка довольно сильно падает по отношению к первоначальной. Мне удалось договориться на 1,67% при том, что у меня, помимо средств на сопутствующие расходы, было только около 14% от стоимости объекта. В качестве небольшого бонуса я выторговал возможность бесплатного изменения ставки погашения тела кредита в пределах плюс-минус 1%, что может быть важно в случае, если мое финансовое положение существенно изменится. Мои знакомые с большим первым взносом брали кредит и под 1%.

После подписания договора с банком, клиента ждет только встреча с нотариусом - все остальные вопросы решаются по почте.

Итого

В итоге, арендная плата за купленную и сдаваемую квартиру полностью покрывает выплаты по кредиту. Дополнительный доход она приносит не только за счет довольно быстрого роста цен на недвижимость, но и за счет возможности (в случае сдачи квартиры в аренду) каждый год вычитать 2% ее стоимости (а также все сопутствующие расходы) из налогооблагаемой базы.

Согласитесь, неплохой вариант пассивного дохода.

www.kp.ru

Ипотека в Германии для россиян. Инструкция и советы для иностранцев

Американский кризис ипотечного кредитования 2008 года негативно отразился на рынке европейской недвижимости. И если раньше жилье в странах Европейского союза показывало устойчивый рост, то в настоящее время картина не столь радужная.

Лишь в Германии спрос на недвижимость значительно опережает предложение, а значит является отличным способ вложения капитала. Ипотека в Германии едва ли не единственный способ обзавестись собственным жильем в этой стране, так как практически все застройщики предпочитают работать с крупными банками, а не напрямую с покупателями.

Взять ипотеку в Германии не сложно. Вданной статье будет рассказано том, как правильно собиратьдокументы для ипотеки в Германии для россиян и какие требования предъявляются к желающим приобрести жилье.

Но прежде, чем начать, мы советуем Вам просмотреть видео, которое расскажет об особенностях немецкой ипотеки и нюансах ее получения нерезидентами страны:

Содержание:

1. Ипотека в Германии, как один из лучших способов инвестирования свободных денег2. Ипотека в Германии для нерезидентов страны. Основные требования к заемщикам3. Где найти подходящую недвижимость в Германии?4. Ипотека в Германии: какую недвижимость лучше всего приобрести на заемные средства?5. Какие документы необходимо собрать для оформления ипотеки в Германии?6. Оформление ипотеки в Германии в 5 простых шагов 6.1 Шаг №1. Подбор недвижимости 6.2 Шаг №2. Подготовка необходимых документов 6.3 Шаг №3. Выбор банка и открытие счета 6.4 Шаг №4. Заключение договора 6.5 Шаг №5. Выплата необходимых сборов и гонораров

7. Дополнительные расходы, возникающие при оформлении ипотечного кредита8. Как можно повысить шансы на одобрение ипотеки?9. Заключение

Квартира в Германии в ипотеку стоит достаточно дорого, но такая покупка более чем выгодна по следующим причинам:

Крайне высокая стоимость аренды

Квартира в Германии в ипотеку легко может быть сдана в аренду, и таким образом, жильцы будут выплачивать ежемесячные взносы почти полностью, и владельцу придется выплачивать лишь пару сотен евро.

Постоянно растущая цена жилья

Немецкие строительные компании попросту не справляются с количеством желающих приобрести себе дом или квартиру. Быстро распродаются даже жилье, которое будет сдано в эксплуатацию лишь через 2-3 года.

О росте стоимости на квартиры говорит то, что лишь за 2017 год прибавка составила порядка 4%, что является рекордом среди всех стран Евросоюза.

И если подобный темп роста сохранится, то уже через 10 лет недвижимость отобьет свою стоимость на 40%, а через 20 лет жилье практически полностью окупит себя.

Низкие проценты по кредиту

Проценты по ипотеке в Германии одни из самых низких в мире. И чем больше первоначальный взнос, тем ниже будет процентная ставка. В обычных условиях, ставка ипотечного кредитования составляет 3-4%, а если внести половину стоимость жилья в виде первоначального взноса, то ставка будет снижена до 2%!

Учитывая, постоянный рост арендной стоимости можно сдавать квартиру постояльцам и получать небольшой, но стабильный доход и покрывать процентную ставку банка.

Ипотека в Германии для россиян достаточно выгодна, и не стоит отказываться от возможности сделать свою жизнь лучше.

Взять ипотеку в Германии выходцам из постсоветского пространства более чем реально. Однако, стоит помнить, что немецкие банки крайне педантично подходят к выдаче кредитов и поэтому все поданные документы будут проверены со всей возможной скрупулёзностью. И если в них будут найдены какие-либо неточности или ложная информация, то с мечтами о жилье в Германии придется распрощаться.

Ипотека в Германии имеет свои особенности, которых нет в других странах Европы. К примеру, первое ипотечное кредитование происходит сложнее, чем последующие. И если Вы совсем недавно завели счет в немецком банке, то первоначальный взнос по ипотеки может составлять 40-50% от общей стоимости жилья.

Кроме того, к соискателям ипотечного кредита предъявляются вот такие требования:

Возрастной ценз.

Проще всего взять ипотеку в Германии в том случае, если Ваш возраст находится в диапазоне от 22 и до 60 лет. Причем людям старше 45 лет вряд ли одобрят кредит больше, чем на 10 -15 лет. А вот молодые люди могут рассчитывать на кредит сроком до 30 лет.

Стабильный банковский счет.

Огромным преимуществом будет банковский счет (срок открытия от одного года), куда регулярно вносятся крупные суммы денег. Идеальный вариант – счет, куда начисляется зарплата или доходы от бизнес-проектов. Обычно, в таких случаях банки никогда не отказывают своим клиентам, и предоставляют самые хорошие условия по кредитованию.

Подтвержденный «белый» доход.

Если Вы имеете стабильный доход на территории ФРГ, то это обязательно нужно задокументировать и указать в заявке на получение ипотеки. И чем выше доход, тем охотнее Вам одобрят ипотеку. Будет нужно предоставить справку о доходах за 6 месяцев, в противном случае будет отказ по кредиту.

Справка о расходах.

По немецкому законодательству у потенциального заемщика на уплату сборов, алиментов или кредитов не должно уходить свыше 35% от общей суммы заработка. Таким образом, если проценты по выплате ипотеки превышают этот предел, то в кредитовании будет отказано на основании данного закона.

Это интересно! Согласно немецким законам, недвижимость, приобретенная с помощью ипотечного кредитования, находится в полном распоряжении банка до выплаты последнего евро цента.

Хорошо знаете немецкий язык и ориентируетесь в реалиях жизни в Германии? Тогда можете поискать жилье на специальных интернет-порталах, которые специализируются на продажи недвижимости во всех регионах страны.

Так можно подобрать по-настоящему эксклюзивное предложение и сэкономить при этом, так как не придется оплачивать услуги посредников.

Если Вы, неважно ориентируясь в немецком рынке недвижимости и не можете похвастаться хорошим знанием языка, то придется обратится к маклеру за услугами по подбору дома или квартиры. Но не забывайте о том, что услуги агента по недвижимости стоят дорого. Обычно это 3-4% от стоимости жилья, что выливается в круглую сумму. Базовая ставка маклера – 3,57%, но, если планируется приобретать дорогой дом, она вырастет до 4%.

Наиболее доступный класс жилья – это квартиры. Приобрести небольшую студию можно и за 70 тысяч евро, но находится она будет на окраине города, а риск того, что банк не одобрит такую покупку достаточно велик.

Собственные коттеджи оцениваются в 150-250 тысяч евро в зависимости от размера и местонахождения.

Наиболее дорогостоящий вид недвижимости - старинные дома, некоторые из них представляют историческую ценность. Стоимость такой недвижимости – от 300 тысяч евро.

Это интересно! Старинные дома – это отличное вложение денег, но не самое лучшее место для проживания. Как правило, в таких домах очень плохие коммуникации, неразвитая система водоснабжения и устаревшая система отопления. А если дома представляют историческую ценность, то внутренняя перепланировка будет запрещена законодательством, а значит повысить уровень комфорта не получится.

Ипотека в Германии для россиян будет гарантировано одобрена если приобретать достаточно дорогое жилье. Поэтому, лучше всего остановить свой выбор на домах на две семьи. Это оптимальное сочетание цены и качества, которая не потребует астрономических сумм и предоставит очень высокий уровень комфортного проживания.

Ипотека в Германии для россиян начинается с формирования пакета документов, которые будут поданы на рассмотрение в коммерческий банк. В комплект документов входят:

Документы, подтверждающие личность.

Необходимо предоставить оригиналы и копии внутреннего российского и заграничного паспорта. Документы необходимо для подтверждения личности заемщика.

Независимая экспертная оценка недвижимости.

Заявку на получение займа оформляют лишь после того, как подходящая недвижимость подобрана и проведены переговоры с её собственником. Для того, чтобы избежать возможного мошенничества, принято проводить независимую экспертизу в специальном агентстве. Лишь после заключения экспертизы будет принято решение по ипотеки.

Выписка из банковского счета.

Внутренний банковский документ, который подтверждает, что на счету имеется сумма, который можно погасить первоначальный взнос по кредиту.

Декларация о налогах.

Полная налоговая декларация за последний учетный период. Не должно быть неуплаченных налогов и сборов.

Документы о размере зарплаты.

Справка с места работы о размерах заработной платы за три последних месяца. Крайне желательно, чтобы ежемесячная зарплата не опускалась ниже 1000-1200 евро (или эквивалентная сумма в другой валюте).

Заполненная форма, установленная банком. Как правило, заполняется в присутствии банковского работника или нанятого риелтора.

Перечень документов не окончателен. Он может меняться и корректироваться в зависимости от выбранного банка и данной конкретной ситуации. Проценты по ипотеке в Германии существенно зависят от данных указанных в этих документах.

Людям свойственно бояться всего незнакомого, но не следует бояться того, что может улучшить Вашу жизнь. Квартира в Германии в ипотеку может быть взята не только немцами, но и нерезидентами страны, которые имеют необходимые для этого деньги.

Следуя нашей простой и доступной инструкции, Вы сможете без проблем и сложностей оформить ипотечный кредит:

Шаг №1. Подбор недвижимости

Важный и ответственный этап. Как уже было сказано выше, лучше всего нанять профильного специалиста, который поможет и с выбором жилья, и с последующим оформлением документов.

Шаг №2. Подготовка необходимых документов

Полный пакет необходимых документов был указан выше. К сбору и оформлению бумаг следует подходить со всей ответственностью, так как во многом от них зависит не только процентная ставка, но и одобрение кредита в целом.

Документы должны быть предоставлены исключительно на немецком языке.

Если есть бумаги на русском, то будет правильным нанять переводчика, который переведет нужные документы с соблюдением специфической терминологии.

Шаг №3. Выбор банка и открытие счета

Мудрым решением будет выбрать банк из первой десятки рейтинга Германии. Это послужит гарантией того, что все условия сделки будут соблюдены в полном объеме, а процентная ставка по кредиту будет гуманной.

Для открытия счета в банке потребуется документ, подтверждающий личность, а также придется пройти небольшое собеседование. В дальнейшем потребуется перевести на этот счет первоначальный взнос. Сделать это можно исключительно с помощью безналичного расчёта.

Шаг №4. Заключение договора

После того, как Вы передали все документы в банк и открыли расчётный счет, будет принято решение об одобрении (или неодобрении) кредита. Срок рассмотрения заявки – 1 месяц. Если принято положительное решение, то банк и заемщик подписывают договор, в котором указана сумма кредита, способы выплаты и другие условия предоставления (и погашения) ипотечного кредита.

Шаг №5. Выплата необходимых сборов и гонораров

Последний и важный этап на котором предстоит вступить в право собственности, выплатить необходимые налоги и сборы (о них пойдет речь чуть ниже) и расплатиться с нанятым специалистом по недвижимости.

Проценты по ипотеке в Германии и первоначальный взнос – это не единственный деньги, которые придется заплатить, приобретая собственное жилье.

Дополнительные расходы связанные с оформлением ипотеки выглядят так:

Гонорар брокеру. Специалист, помогающий с подбором недвижимости и оформляющий документы,потребует за работу 3,57% от общей стоимости дома.
Налог на приобретение жилья.Зависит от места, где была приобретена недвижимость. Может колебаться от 3,5% и до 6,5% от стоимости дома.
Переоформление права собственности – 1%
Услуги нотариуса – 2%
Обслуживание счета – 150 евро в год.
Оформление кредита – 1% от его суммы.
Независимый аудит стоимости жилья – 1% от его стоимости.

Таким образом, недвижимость стоимость в 200 тысяч евро потребует 27 290 евро дополнительных расходов.

Во-первых, шансы на одобрение кредита существенно повышает размер первоначального капитала. И если Вы готовы единовременно выплатить 40% первоначального взноса, то с большой долей вероятности отказа по ипотеки не будет.

Во-вторых, стабильный и большой «белый» доход поможет получить ипотеку с минимальными процентами, так как банкиры очень уважают людей крепко стоящих на ногах.

В-третьих, хорошая кредитная история очень поможет делу. Уже выплаченные кредиты том-же банке охарактеризуют Вас с лучшей стороны.

Германия входит в пятерку стран с самыми низкими процентами по ипотеки. Все это вкупе с отличным качеством жилья и высоким уровнем жизни делает ФРГ прекрасным местом для проживания или учебы.

Ипотека в Германии выгодна и не обременительна, а если сдавать жилье в аренду, то можно серьезно снизить ежемесячные выплаты по процентам.

Не лишайте себя возможности проживать в хорошей европейской стране. Оформляйте ипотеку в Германии и почувствуйте на себе уровень европейской жизни.

reitinvest.top

Ипотека в Германии

У меня неоднократно интересовались относительно того, каковы условия приобретения недвижимого имущества в Германии. Людям было интересно, каково устройство ипотечной системы в банках, каковы процентные ставки и тому подобные вопросы. Потому мною принято решение просветить соотечественников относительно указанных аспектов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 550-72-15Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Для начала скажу, что в Германии не очень много собственников своего жилья. Скажу больше – заветной частной жилплощадью на правах собственности владеют далеко не все местные «бюргеры», не говоря уж о приезжих жителях. Каждая земля и каждый населенный пункт данной земли характеризуется своими отличительными особенностями в плане цен на недвижимость и ее условиями.

В моем рассказе речь пойдет о городе Мюнхене, а также о пригороде Мюнхена, потому как, прежде чем приобрести недвижимость, мною около трех лет объезжались практически все деревни вблизи данного города в надежде купить участок или дом.

Для понимания статистики отмечу, что практически 70% мюнхенцев арендуют свое жилье, а не владеют им на праве собственности. Данный статус жителя дома называется «Mieter». Если же вы жилье в аренду предоставляете, то вы уже называетесь «Vermieter». За ближайшие два десятка лет цена на аренду без остановки возрастала.

В то время, когда я сюда приехал, 2,5 комнаты вблизи центральной части города реально было арендовать за 750 марок за 1 месяц, что приравнивалось примерно к 300 евро. При съезде из данных «апартаментов» со стоны собственника уже запрашивалась сумма в размере 900 евро.

В условиях современности достойная жилплощадь на 2,5-3 комнаты (50-60м2) в центральной части Мюнхена обойдется примерно 1000-1200 евро за 1 месяц.

Стоит напомнить, что речь идет о стоимости аренды, не учитывая коммунальные услуги в виде отопления, водоснабжения, электричества, вывоза мусора) – эти блага цивилизации уже будут вами оплачиваться отдельно.

Конечно же, за сумму в 1200 евро в месяц данный дом сможет похвастаться бассейном, а возможно даже бассейном с сауной, но все же подобная сумма довольно велика для среднестатистического жителя города.

К примеру:

48°09’56.5″N 11°35’17.9″E

В данном доме, расположенном на Ungererstr. 18-19, проживал один мой знакомый мужчина. Он арендовал одну комнату, площадью не более 20 м2, оснащенную ванной, и платил за это 720 евро! На крыше данного дома имеется бассейн, предназначенный для пользования жильцами и их гостями, верхний же этаж вмещал фитнес-центр, и эти условия предоставлялись на безвозмездной основе – хотя корректнее было бы сказать, эти блага были включены стоимость месячной аренды.

Минусом данного дома выступала его беспрецедентная интернациональность, по причине которой там было постоянно довольно шумно и невозможно спокойно заснуть даже посреди глубокой ночи.

Кроме того, замечу, что данный дом оснащен лифтом, спускающимся вниз в помещение супермаркета, в котором я неоднократно мог наблюдать людей в домашней непритязательной одежде, комнатных тапках и прочем неофициальном «обмундировании».

Другой момент, что на этажах и между ними в «закутках» красовались пустые бутылки из-под пива, которые хоть и убирались со стороны уборщиков, но, все же, не раз попадались на глаза и портили всю идиллию.

Есть и частные дома за чертой города. К примеру, вот:

47°59’48.7″N 11°18’09.1″E

Если я не ошибаюсь, в данном доме некогда обитал мой коллега по первому месту работы. На тот момент он платил порядка 1100 евро в месяц за аренду данного жилья, однако, он мог похвастаться личным садом и отсутствием соседей, что создавало идеальные условия для уединения.

Уличная территория также была мало оживлена, а потому тиха в ночное, да и дневное время суток. Недостатком можно отметить отдаленность торговых точек (порядка получаса езды), однако, уровень тишины и покоя с лихвой перекрывал подобный минус.

Вспоминаю, что и у меня была некоторая дилемма относительно того, где мне и моей семье лучше обитать: в черте города или же за городом. В результате неоднократных диспутов на семейном «совете», мы пришли к общему мнению относительно выезда за пределы городской суеты. «Весы сомнения» перевесили в сторону загородного дома также по причине наличия шумных соседей, из-за которых я не мог выспаться в выходные дни после насыщенной трудовой недели.

Мы нашли подходящий дом. Он располагался в тихой местности, практически в лесу. Оплата за аренду в месяц составляла порядка 1200 евро – это, в принципе, было неплохо для трех комнат и маленького садика. Неподалеку от дома имелась станция электропоезда, что позволяло добраться в город примерно за 40-45 минут.

Однако как-то раз при общении в трудовом коллективе мне задали вопрос, по какой причине я не хочу приобретать жилье в свою частную собственность. Мой ответ мотивировался достаточно высокой дороговизной личного жилья, я пояснил, что это мне не совсем «по карману».

Затем товарищи рассказали мне об интернет страничке interhyp.de, а также предложили мне подсчитать, спустя какой период времени моя квартира сможет перерасти ипотеку, которая могла бы мною выплачиваться уже с настоящего времени.

Итого вышло, что в течение практически десятка лет я платил, как говориться, «дяде», хотя реально мог выплачивать сумму по ипотеке на свое жилье, в котором бы одновременно проживал. С данного времени в течение практически 3-х лет следил за рынком недвижимости, а также за ставкой по процентам ипотечных кредитов.

Как результат, я подсчитал и выяснил, что построить дом намного дешевле, нежели покупать готовый. Кроме того, получалось, что дом с землей обходился выгоднее апартаментов центральной части города. Также наблюдается такая картина, что ставка по процентам за последние 6 лет двигалась вниз с 8 до 2%, однако, цена на жилье возросла в довольно значительных объемах.

Если ранее 2,5 комнаты было реально приобрести за сумму 150-200000 евро, то на настоящий момент все та же «двушка» обойдется практически в 350-450000 евро. Однако есть среди моих аналитических трудов и позитивные результаты – я подсчитал, что на участке площадью около 500 м2 можно возвести жилой дом, и обойдется он примерно в 150000 евро. После этого я стал объезжать окраины Мюнхена в поисках оптимально подходящего по всем параметрам участка.

Как мною было выяснено, в северной части возле аэропорта имеются участки, стоимостью 200 евро за 1 м2, что в совокупности с домом выходило бы мне порядка 250000 евро. Однако не тут-то было. В последние годы довольно распространены прецеденты мошенничества в строительной сфере.

Суть в том, что для тебя возводят дом, на который представляют гарантию на срок 5 лет. После этого, через некоторое время дом, как правило, проседает, течет, его стены осыпаются, однако, вы уже не можете предъявить претензии к фирме-застройщику, поскольку она уже объявлена банкротом.

Относительно участков ситуация выходит еще комичнее и нелепее, поскольку ты осматриваешь их примерно 15 минут, после чего маклером собираются заказы на приобретение. Вы вправе задавать вопросы, на которые маклер вроде бы и отвечает, однако, не подтверждает свои слова в письменном виде, а потому в случае несовпадения слов с действительностью он не будет считаться виновным, поскольку земельные участки распродаются в стихийном порядке.

Потому может сформироваться ситуация, когда уютный участок земли в северной части Мюнхена является тихим лишь тогда, когда не садятся самолеты на находящуюся рядом посадочную полосу аэродрома, а лесок и поле находятся в девственном состоянии, пока через месяц на его территории не начнется «тихая» постройка автобана. А другой участок прекрасен лишь до наступления весенних паводков, при которых у тебя в подвале стоит 2 метра воды.

Однако участок вами выбирается только летом или в зимний период. Естественно, существуют специалисты, способные тебя проконсультировать, однако, их ценная консультация в действительности ценна – ни мало, ни много 80 евро за 1 час, + дорога. Потому подобного рода «смотрины» обойдутся вам довольно дорого.

В общей сложности за годичный период я накатал около 40000 км в поисках наиболее подходящего участка и местности его расположения, однако, не смог найти – подходящие были уже заняты запланированной постройкой детсада или же были уже проданы, но не застроены.

Касательно тех участков земли, которые находились в состоянии продажи, реализовались через маклеров, а потому я не мог успеть собрать сведения о конкретном участке до момента его продажи.

Но, к счастью, проблема была решена при помощи опытного каменщика, который подсказал, что при условии, что у меня не будет времени ежедневно находиться на стройке и контролировать процесс, а также не будет денежных средств для найма незаинтересованного прораба, который зовется Bauleiter’ом, то мне можно и не начинать строительство.

Это он объяснил тем, что в условиях современности нет того бывалого легендарного немецкого качества, а есть лишь польская халтура, которая меня точно не порадует. По этой причине я начал выстраивать свои планы заново.

Мною были предприняты попытки поиска уже выстроенного жилья. И в данном контексте образовалась следующая череда аспектов. В Германии есть дома с частным участком (дорогие дома) или же дома с арендованной землей (подешевле). По последнему варианту почти не реально заметить подвох, однако, мои коллеги меня просветили относительно основных «подводных камней» подобного предложения.

При условии, что у меня нет детей и я не имею в планах их заводить, то вариант Erbpacht может выступить выгодным предложением.

Суть такова: покупается дом по цене 250000, на который берется кредит, а к данной сумме выплачивается дополнительно от 300 до 600 евро в месяц в счет аренды земли, на которой возведена недвижимость.

Аренда земли длится от 70 до 120 лет. Смысла практически нет. Он есть лишь для собственника земли, который вправе поднять стоимость аренды в 10, 100 и 1000%, что не избавит вас от обязанности ее выплачивать – в ином случае вас «попросят» с территории участка. Дом при этом останется стоять на чужой земле. Вы сможете лишь получить за него выкуп, равный по размеру стоимости не самого дорогого автомобиля.

Следовательно, вариант один – подыскивать старые дома, построенные на приватных участках земли.

По кредитам.

При покупке жилья для личного проживания расчет таков:

Дом на участке стоит порядка 600000 евро. Ставка по кредиту исчисляется по вашему первоначальному авансовому платежу (Eigenkapital), сроку кредита, а также вашей потенциальной возможности погашать тело кредита. Также учитывается оценка объекта непосредственно банковским сотрудником.

Для банка важен объект ипотеки, однако, по данной причине он рассчитывает на погашение вами расходов по его покупке (услуги маклера, нотариуса, регистрационных затрат, подключение услуг коммунального характера).

Своим первоначальным взносом вы покрываете все данные затраты.

Размер подобных затрат составляет около 9-10% от цены на объект недвижимости.

Итак, согласно нашему примеру, с учетом стоимости дома в 600000 евро, вы должны будете потратить примерно 60000 (!!!) на проведение самой гражданско-правовой сделки. Банком выдается кредит на стоимость объекта недвижимости, а потому указанные 60000 евро вы должны подготовить как Eigenkapital.

Банком, конечно, могут финансироваться и подобные расходы, но есть другая сторона медали – баснословные процентные ставки, которые для многих граждан являются «неподъемными».

Учитывая вышеуказанные факты, для более успешной покупки дома (квартиры) соберите изначально свой Eigenkapital.

Процентная ставка будет намного ниже, если выплатить в пользу банка Nebenkosten + 5-10% от цены на саму недвижимость.

Далее определяемся со сроком кредита, он может составлять 5, 10, 15 или 20 лет. Длительность срока прямо пропорциональна размеру процентной ставки по кредиту и для банковского учреждения, как видно, наиболее выгодными выступают «долгосрочники». Однако размер ставки фиксирован и стабилен, а также защищен от различного рода кризисов и дефолтов.

Ежемесячная выплата, как правило, составляет 1,5-3,5%.

(600000 * 10% Nebenkosten – 120000 Eigenkapital ) * (2% + 2,5%) / 12 = 2025 EUR/m

Ищите, и выгодный вариант вам, все равно, подвернется!

+7 (499) 703-47-59Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 550-72-15Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

o-nedvizhke.ru

Как я покупал по ипотеке квартиру в Германии

Начало

- нотариус: около 1,5% от суммы сделки

- внесение нового владельца в земельный кадастр: около 0,5% от суммы сделки

- налог на покупку земельного участка под этой недвижимостью: от 3,5% в Баварии до 6,5% в Бранденбурге

Поиски

Теперь мне предстояло определиться с кредитом.

Банки

Итого

Согласитесь, неплохой вариант пассивного дохода.

www.smol.kp.ru

Как я покупал по ипотеке квартиру в Германии

Начало

- нотариус: около 1,5% от суммы сделки

- внесение нового владельца в земельный кадастр: около 0,5% от суммы сделки

- налог на покупку земельного участка под этой недвижимостью: от 3,5% в Баварии до 6,5% в Бранденбурге

Поиски

Теперь мне предстояло определиться с кредитом.

Банки

Итого

Согласитесь, неплохой вариант пассивного дохода.

www.donetsk.kp.ru

Ипотека в Германии: в помощь инвесторам

Недвижимость в Германии – это выгодная инвестиция в собственное будущее. Страна известна своими высоким уровнем жизни, правительство очень многое делает для социальной защищенности граждан, качественное образование и медицинское обслуживание, культурные и политические связи с Россией и другими странами СНГ.

Ипотека в Германии

По законам страны нерезиденты имеют одинаковые права с гражданами при покупке недвижимости.

Далеко не у всех есть возможность внести оплату полностью при покупке недвижимости в Германии. Брать ипотеку на приобретение зарубежной недвижимости в российских банках проблематично, к тому же ставки довольно высокие. Но выход есть: немецкие банки предоставляют ипотечный кредит иностранным гражданам на покупку дома или квартиры в Германии.

Немецкие банки по праву гордятся своей ответственностью перед клиентами. Прежде чем подавать заявку на получение ипотеки, потенциальный заемщик должен осознать, что и он в свою очередь обязан ответственно подходить к погашению платежей. Жилье в Германии, купленное с помощью ипотечного кредитования, по немецкому законодательству считается собственностью банка до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен.

Система ипотечного кредитования в Германии одна из самых основательных. Банкиры тщательно продумали, как защитить свои вложения, для этого разработано много вариантов страховки возможных рисков на случай, когда у заемщика возникнут непредвиденные проблемы с возвращением ипотечного займа.

Ставки по ипотечным займам в Германии вполне доступны людям среднего достатка: они не превышают 5,5%. Ставки в России выше – на приобретение готового жилья в Сбербанке (если брать кредит в евро) – 8,8 – 12,1%, в «Нордеа Банке» – 6,5% (в евро).

В условиях каждого немецкого банка есть свои небольшие отличия. Но везде выдвигаются одинаковые требования как к собственным гражданам, так и к иностранным инвесторам, желающим приобрести недвижимость в Германии по ипотеке. Сроки погашения ипотеки и кредитные ставки для резидентов и нерезидентов никак не разнятся.

Одно из важных условий, о котором необходимо знать покупателю дома или квартиры в Германии по ипотеке: кредит иностранцам на приобретение жилья выдается только в том случае, если недвижимость будет приносить доход (т.е. жить вы в ней не сможете, она должна сдаваться в аренду до полного погашения выданного кредита).

Ипотека в Германии: когда подавать заявку

Сайт «Место под Солнцем: обзор рынка недвижимости» рекомендует заранее узнать все про ипотеку в Германии: для этого можно воспользоваться услугами ипотечного брокера или же, если хорошо читаете на немецком языке, самостоятельно изучить информацию, представленную на сайтах банков. Данные стоит собрать до того, как примите решение ехать в Германию и вплотную заниматься поиском недвижимости. Владение информацией даст возможность самостоятельно прикинуть бюджет на покупку недвижимости в Германии.

На какой срок выдается ипотека в Германии физическому лицу

Минимальный срок, на который возможно взять ипотеку в Германии – 5 лет; максимальный – 20 лет.

Ипотека в Германии: требования к заемщику

Каждый немецкий банк сам формирует требования к потенциальному клиенту. Самостоятельно в них разобраться сложно. Подобрать лучшие для вас условия поможет специалист – ипотечный брокер.

Брокер сделает анализ предложений, подробно расскажет на какие условия по ипотечному кредитованию вы сможете рассчитывать. Анализ будет делаться исходя из стоимости выбранной квартиры в Германии и вашего финансового положения.

Будьте готовы к тому, что служба безопасности немецкого банка соберет на вас полное досье: кому и сколько вы должны в России, есть ли задолженности по уплате налогов и банковских кредитов и даже насколько регулярно вы выплачиваете алименты. В сумме все платежи, включая будущие выплаты по ипотеке в Германии, не должны превосходить 30-35% от общего ежемесячного дохода.

Вам будет легче получить ипотеку в Германии при ведении бизнеса на территории этой страны.

Сумма ипотечного кредита в Германии

Никто не назовет предельную сумму, которую банк сможет дать в счет ипотеки иностранному инвестору для покупки недвижимости в Германии. Есть только одно ограничение: у вас должны быть собственные сбережения, чтобы оплатить 50% покупаемого дома или квартиры. 50% от рыночной или оценочной стоимости жилья за вас внесет банк.

Ипотека в Германии: как делается оценка недвижимости

Перед покупкой оценка недвижимости осуществляется специалистами, работающими в оценочной компании. Делается это для того, чтобы получить точный расчет: какая сумма необходима для приобретения квартиры с помощью ипотеки.

Преимущество независимого оценщика состоит в том, что он не заинтересован искусственно занижать или завышать стоимость недвижимости и точно определит рыночную стоимость дома или апартаментов, проинформирует покупателя о возможных рисках, выскажет свое мнение по поводу того, насколько выгодна рассматриваемая недвижимость в том или ином регионе Германии для инвестиций.

Страхование недвижимости и ипотека в Германии

Покупаемая с помощью ипотеки недвижимость в Германии должна быть обязательно застрахована. Страховка жилья в серьезной компании – требование, выдвигаемое всеми банками. Будьте готовы к тому, что вас попросят застраховать и жизнь. Известны случаи, когда страховщики выставляли требование, чтобы заемщик прошел медицинскую комиссию. По закону пройти ее иностранный инвестор имеет право как в Германии, так и в стране постоянного проживания.

Автор статьи: Марина Ердякова (Aqvamarin)

© 2009 — 2016, Место под Солнцем: обзор рынка недвижимости. Все права защищены. При копировании и републикации статьи сохранение авторства и активная и НЕ закрытая ссылка на сайт http://mestopodsolntsem.ru обязательны.

mestopodsolntsem.ru

Процентная ставка для россиян при ипотеке в Германии

На сегодняшний день ипотека в Германии заинтересовывает многих иностранцев и, в частности, россиян. Эта страна считается одной из самых либеральных с точки зрения жилищного кодекса, поэтому приезжие часто остаются на постоянное проживание. Однако перед этим следует познакомиться с условиями, которые позволят целесообразность выбора зарубежной недвижимости. Все-таки банки предлагают различные варианты, требующие подробного разбирательства. Условия ипотеки в Германии для иностранцев

Содержание страницы

Условия ипотеки для иностранцев в Германии

На самом деле немецкие банки постоянно привлекают россиян и иных приезжих. Их ипотека отлично подходит для гостей, так как позволяет свободно получить великолепное жилье в Германии. Разумеется, главной причиной являются условия подписания договора.

Первоначальный взнос составляет 50%;
Процентная ставка не превышает 6%;
Небольшой пакет документов.

Такие условия подсказывают, что ипотека в Германии интересна по многим параметрам. Правда, к ней придется серьезно подготовиться, но после этого удастся быстро переехать в выбранную квартиру. Тем более что процент переплаты заинтересует даже россиян. Соответственно, полезно подробно описать каждый пункт.

Первоначальный взнос

Серьезной проблемой для всех покупателей становится первоначальный внос. Даже небольшой процент переплаты в Германии часто забывается, когда приходится подготовить половину стоимости приобретаемого жилья. Действительно, Суммы оказываются приличными, поэтому далеко не всегда человек готов к этому.

Такой большой взнос легко объясняется недоверием к приезжим. К ним местные власти не могут предъявлять никаким требованиям, поэтому ипотека в некоторых случаях превращается в потерю для финансовой организации. Из-за этого перед подписанием договора приходится передать крупную сумму, которая даст дополнительные гарантии банку.

Низкая процентная ставка

Сильнее всего заемщиков привлекает внимание низкий процент по ипотеке. В Германии первоначальный взнос высок, поэтому потери финансовых организаций сведены к минимуму. Вследствие этого им не приходится пополнять собственные активы за счет огромной переплаты. Так что ставка не превышает 6% неслучайно. Какова процентная ставка в Германии при ипотеке для россиян?После приобретения жилой недвижимости заемщику не приходится ежемесячно отдавать огромные суммы. Этот факт подтверждает низкий процент переплаты. Неудивительно, что сразу после переезда иностранцы в кратчайшие сроки задумываются о собственной квартире. В Германии она становится реальностью благодаря ипотеке, которая не заставляет забывать обо всем на свете на несколько десятилетий.

Небольшой пакет документов

Кроме того, перед подписанием договора придется собрать небольшой пакет документов. Он даже меньше, чем в России, хоть подают заявки иностранцы. Если оценить процент и сравнить необходимые бумаги, почувствуется разочарование в отечественной системе кредитования. Какие же документы потребуются для оформления?

Удостоверение личности;
Свидетельство о регистрации на территории страны;
Справка о доходах за 1 год.

В Германии не потребуются созаемщики или поручители, поэтому каждый человек сильно удивится. Есть лишь пара моментов, которые заставляют призадуматься. Хотя, если гость прибывает для постоянного проживания, никаких особых трудностей у него не будет. О чем идет речь?

Вместе с удостоверением личности необходимо предоставить свидетельство о регистрации. Разумеется, без него ипотека недоступна, но эта деталь нисколько не пугает никого из заемщиков. Ведь они прибывают на постоянное место проживания, а значит, в любом случае проходят регистрацию.

Правда, иностранцев немного удивляет справка о доходах за 1 год. Обычно она предоставляется всего за 3−6 месяцев в России, но в европейских странах такая практика встречается повсеместно. Проверка трудовой деятельности иностранца невозможна, а значит, кредитная комиссия должна получить подтверждение платежеспособности из его рук.

Как подыскать квартиру в Германии?

Теперь пора подумать, как подыскать подходящую квартиру. Конечно, в Германии также выдвигаются жесткие требования к жилью, так как до момента последней выплаты оно остается залоговой недвижимостью в соответствии с условиями договора с банком. Причем ставка невысока, поэтому опасность потери средств финансовой организации остается высокой.

В выборе квартиры на помощь часто приходят представители банков. Некоторые иностранцы полагают, что процент переплаты низкий лишь по причине прямого сотрудника с застройщиками. Причина не в этом, но все-таки существует определенный список, где представлено множество вариантов. Каждый из них подойдет тому или иному заемщику, а значит, не нужно тратить силы на самостоятельные поиски.

В Германии даже иностранцы получают отличные условия по ипотеке. Из-за этого пребывание на постоянное место жительства обретает реальные возможности. Через некоторое время после получения свидетельства о регистрации удастся подписать договор с банком, чтобы переселиться в комфортную квартиру. Так что беспокоиться о жилищных трудностях в европейской стране не следует.

Оценка статьи:

Загрузка...

moezhile.ru