Раздел ипотечной квартиры при разводе: что нужно знать обеим сторонам. Раздел ипотечной квартиры

Раздел ипотечной квартиры и кредита взятого в браке при разводе (2018 год)

Бракоразводный процесс всегда связан с юридическими проблемами, которые касаются раздела совместно нажитого имущества.

Если данное имущество было приобретено еще и в ипотеку, ситуация заметно усложняется.

Иногда раздел ипотечных обязательств отнимает много сил и времени. Именно поэтому перед тем, как отправиться в ЗАГС для расторжения брака, следует изучить все нюансы этих обязательств.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

к содержанию ↑

Как делится имущество при разрыве отношений?

Современное законодательство определяет, что все совместно нажитое имущество в браке, делится поровну при его расторжении.

Это касается не только недвижимости, но и приобретенной мебели, техники и так далее.

Если имеющаяся у супругов квартира приобретена в ипотеку, в дело вступают интересы третьей стороны, то есть банка.

Обычно, в таких ситуациях делятся и ипотечные обязательства. Таким образом, даже если люди разводятся, это обстоятельство не освобождает две стороны от ежемесячных выплат.

Имущество может быть разделено в ином порядке, в том случае, если между супругами заключался брачный договор. В таком случае, суд, вынося свое решение, будет опираться именно на нюансы данного документа.

В брачном договоре обычно оговаривается, кто остается собственником недвижимости в случае развода. Также в данном документе могут оговариваться и суммы отступных, если одна из сторон нарушит пункты брачного договора.

В том случае, если у пары имеются дети, при разделе имущества суд принимает решение в интересах детей.

к содержанию ↑

Особенности и порядок раздела ипотечной недвижимости и банковских кредитов

Практически все банки в договорах на оформление ипотеки указывают пункт о том, что развод супругов-созаемщиков не меняет условия предоставления кредита.

Следовательно, после расторжения брака супруги обязаны также как и раньше платить ипотеку. Если же один из них перестает делать выплаты, подобные обязательства полностью ложатся на второго заемщика.

к содержанию ↑

Развод и ипотека. Что делать?

Продолжать жить в квартире и заниматься ежемесячными выплатами по ипотеке.
Отыскать недостающую сумму и погасить ипотеку заранее, попутно продав недвижимость и разделив полученные деньги.
Продать квартиру с разрешения банка.
Составить письменный договор о разделении ипотечных обязательств между друг другом.

Если бывшие супруги выбирают последний вариант, то стоит помнить, что действительным считается лишь тот договор, что составлен юридически точно и заверен у нотариуса.

В том случае, если у пары имеется ребенок, бракоразводный процесс заметно усложняется.

В соответствие со ст.21 п.1 Семейного Кодекса «Расторжение брака производится в судебном порядке при наличии у супругов общих несовершеннолетних детей»

Следовательно, оформляя развод в судебном порядке, можно решить и споры по ипотеке.

Обычно суд всегда принимает решение в пользу того родителя, который останется основным опекуном ребенка. Так, при разрыве брака преобладающая доля квартиры может достаться супруге с ребенком, а бывший глава семьи вправе потребовать материального взыскания.

Если ипотечный договор был заключен до того, как пара вступила в брак, значит при разводе разделу подлежат все кредитные совместные выплаты.

к содержанию ↑

Порядок раздела кредита, взятого в банке, при расторжении брака

Порядок раздела долгов по ипотечному кредиту имеет два варианта решения:

либо супруги самостоятельно смогут прийти к решению о разделе,
либо подобным делом займется суд.

Первый вариант, разумеется, предпочтительней, ведь супругам удастся избежать долгосрочной судебной волокиты.

При самостоятельном разделе имеющихся кредитных обязательств, следует сразу заключить договор, подкрепляющий размер и сроки выплат. Без подобного документа, заключенная на словах договоренность легко может быть нарушена.

Если супругам не удалось найти компромиссное решение вопроса, следует подать Исковое заявление о разделе совместного долга (кредита) в суд. Скачать бланк заявления здесь.

к содержанию ↑

Раздел квартиры в ипотеке через суд: какие нужны документы?

Зачастую бывшие супруги не могут прийти к элементарному согласию по поводу выплат.

В таком случае, им следует обратиться к юристам и в соответствующие судебные инстанции. Чтобы подтвердить свои права на ипотечную квартиру, необходимо предоставить целый спектр документов.

Итак, какие же бумаги понадобятся, чтобы разделить ипотеку?

Все документы от банка на недвижимость.
Копии и оригиналы документов, подтверждающих личность бывших супругов.
Свидетельство о разводе, подтверждающее новый статус заемщиков.
Выписка из банка, свидетельствующая о степени погашения ипотечного кредита.

Это основные документы, которые понадобятся бывшим супругам. Обычно раздел ипотечных долгов происходит поровну, если у двух сторон нет никаких обстоятельств, меняющих судебное решение.

Так, например, при наличии у пары ребенка решение суда касательно раздела долгов может измениться.

Если между супругами был составлен брачный договор, соответствующее решение судебных инстанций принимается с учетом пунктов брачного договора, касающихся ипотечных долгов.

к содержанию ↑

Судебная практика: определение долей имущества

Как правило, в судебной практике, раздел ипотечных долгов происходит вместе с определением доли имущества для каждого собственника.

Как делится недвижимость при разводе? Обычно, квартира или дом делятся пополам.

Если же у пары есть ребенок, то основной опекун получает дополнительную долю недвижимости (то есть, 2/3 или более в зависимости от количества детей).

Также возможен вариант, при котором один из собственников полностью откажется от доли в недвижимости за определенную материальную компенсацию. Размер такой компенсации и нюансы отказа от квартирной доли также можно определить в судебном порядке.

к содержанию ↑

Основные сложности, возникающие при разделе квартиры

Конечно, вопросы раздела совместно нажитого имущества часто занимают умы тех, кто решил развестись.

В том случае, если квартира супругов еще и взята в ипотеку, а обязательства перед банком не погашены до конца, ситуация дополнительно усложняется.

О порядке раздела имущества при разводе в соответствие с Семейным Кодексом РФ можно прочитать здесь.

Какие же основные проблемы могут возникнуть в такой ситуации?

Один из супругов откажется выплачивать свою долю по ипотеке, в результате чего кредитные обязательства лягут только на одного собственника.
Банк не согласится на продажу ипотечной квартиры, что заставит супругов даже после развода совершать выплаты за недвижимость.
Из-за неурядиц и проблем бракоразводного процесса пара не будет выплачивать взносы по ипотеке, а банк, в свою очередь, заберет недвижимость за долги.
Составленный договор о совместных выплатах за квартиру окажется юридически недействительным.

Сложностей может быть очень много, и выход из них один — обращаться в суд и отстаивать свои права.

В том случае, если будущие супруги не уверены, что смогут прожить вместе до конца дней, им следует заключить обоюдно выгодный брачный договор, в котором отметятся все нюансы раздела совместно нажитого имущества. Такой договор заметно упростит процесс раздела ипотечных обязательств.

Рекомендуем посмотреть видео о том, как делится кредитная недвижимость при разрыве брака:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно!

2supruga.ru

Раздел ипотечной квартиры при разводе: судебная практика

В наше время приобрести жилье, не беря на себя долговых обязательств, может далеко не каждый. Большинство семей при покупке квартиры оформляют ипотечные кредиты. Если через какое-то время супруги принимают решение развестись, то одной из самых больших проблем при разделе общего имущества является как раз раздел квартиры, находящейся в ипотеке. В этой ситуации сразу возникает масса вопросов. Наиболее волнующие из них:

Кто должен платить по ипотеке в дальнейшем после развода?
Как разделить жилплощадь, пребывающую под залогом? Банки, как правило, выступают категорически против раздела залогового имущества.
Как разрешить все вопросы со сторонами, участвовавшими в займе?

Поэтому единственным путем решения подобных проблем, является обращение в суд.

Особенности судебной практики

Каждая конкретная ситуация, затрагивающая раздел ипотечного имущества, имеет массу нюансов и, соответственно, однозначный универсальный алгоритм действий здесь не может быть выработан. Более того, на сегодняшний день судебная практика не имеет даже примерных ориентиров, на которые может опираться суд при вынесении решений. Поэтому очень часто при рассмотрении на первый взгляд похожих дел суды часто выносят не просто разные, а противоположные решения. Подобная ситуация наблюдается также в практике, где рассматриваются дела о взыскании алиментов в твердой денежной сумме. Сложность ситуации состоит еще и в том, что кроме бывших или находящихся в процессе развода супругов в деле о разделе квартиры участвует и третья сторона – банк. В этой ситуации найти решение, которое удовлетворило бы сразу все стороны, достаточно сложно. Судебная практика по разделу совместно нажитого имущества в гражданском браке или в обычном куда однозначней, к тому же она затрагивает интересы только членов (пусть бывшей), но семьи. Поэтому сторонам гораздо проще прийти к компромиссу. В случаях, когда происходит раздел квартиры, находящейся в ипотеке, чаще всего хотя бы одна сторона, но оказывается в проигрыше. Это может быть заемщик, лишенный после развода права на квартиру, но вынужденный продолжать выплачивать долг. Также это может быть кредитная организация, которая при продаже квартиры, находящейся в залоге, в случае, если ипотека не погашается, узнает, что вместо одного собственника таковых уже два и более.

Правовое регулирование

Все сложности, возникающие в судебной практике по разделу ипотечной квартиры при разводе супругов, связаны с тем, что правовое регулирование этого вопроса развито на низком уровне. Рассматривая подобные дела, суды руководствуются нормами ФЗ «Об ипотеке», Семейным и Гражданским Кодексами и, конечно, договором ипотеки. Исходя из принципа, по которому происходит раздел имущества при разводе, в том числе и квартиры в ипотеке, вытекающего из всех указанных законодательных актов, квартира или другое жилье, приобретенное с помощью ипотеки в то время, когда супруги пребывали в браке, является имуществом, нажитым совместно, и подлежащим разделу в равных частях. Исключение составляют случаи, когда все условия раздела прописаны в брачном договоре. Для суда не имеет значения, кто выступал заемщиком при оформлении договора, один из супругов или оба, так как взятые обязательства также делятся пополам. Обзор судебной практики свидетельствует о следующем: раздел квартиры, находящейся в ипотеке, достаточно сложен именно из-за того, что она является залоговым имуществом и ее владельцы ограничены вправе совершать с ней какие-либо действия. Организации, предоставляющие ипотечные кредиты, для защиты своих интересов учли опыт судебных разбирательств, и при оформлении договора делают супругов совместными заемщиками, упоминая в договоре ипотеки фразу, что в случае их развода условия соглашения не подлежат изменению. Этот пункт является для банка дополнительной гарантией, что если один из супругов после развода откажется платить по долгам, ответственность за всю сумму обязательства ляжет на плечи другого. Следует отметить, что эта норма выгодна и защищает интересы только кредитора. Супругам все так же надо будет искать оптимальное для обоих решение ситуации.

Совет: анализ судебной практики говорит о том, что солидарная ответственность по ипотечному соглашению достаточно часто неудобна для одной из сторон. Как правило, причина кроется в несоизмеримой разнице в доходах супругов. Для одного долг по кредиту не является проблемным и он мог бы без труда выплатить его и раньше срока, а для второго – он является непосильной ношей. В таком случае супругам стоит прийти к соглашению о разделе долей без вмешательства суда.

Пути решения проблемы

Судебная практика свидетельствует о том, что случаи, когда супругам удается заранее договориться о разделе имущества (в том числе и ипотечного), встречаются достаточно часто. Тогда им не приходится обращаться за помощью судьи, как к арбитру, а просто необходимо изложить в суде свое видение решения проблемы и получить судебное заключение, закрепляющее соглашение о разделе. Разводящиеся супруги могут пойти по одному из трех возможных вариантов решения проблемы по разделу ипотечной квартиры:

Пропорционально присужденным долям в имуществе. Это означает, что супруги независимо от того, пребывают они в браке или уже нет, оставаясь совместными заемщиками, несут перед кредитором солидарную ответственность по взятым кредитным обязательствам или в пропорциональной зависимости от размера доли, полученной от имущества.
Взять долговые обязательства на себя. Этот вид решения проблемы заключается в том, что один из супругов может переоформить все обязательства по выплате ипотеки на себя, в случае если вторая сторона отказывается или не в состоянии платить по кредиту. Отказавшаяся сторона должна выплачивать компенсацию. Подобный вариант решения проблемы следует оформлять исключительно в суде, так как часто при устном или добровольном соглашении одна из сторон меняет свою позицию через некоторое время. Неисполнение приговора суда влечет за собой более серьезные риски.
Продажа квартиры и погашение долгов. Нередки случаи, когда после развода супруги не желают иметь друг с другом ничего общего, а тем более выступать сторонами по долговым обязательствам. Оптимальным решением подобной ситуации будет продажа квартиры. Осуществить операцию можно двумя способами:

— Найти сумму, которой хватит для погашения долга перед банком, и выплатить ипотеку досрочно. После чего продать квартиру, разделив деньги согласно договоренности. Этот же вариант решения проблемы является наиболее приемлемым в случае, когда происходит неисполнение, включающее в себя и квартиру, находящуюся в ипотеке.

— Провести продажу с ведома кредитора. Это более сложная и длительная процедура, так как прежде всего требует получения согласия банка на продажу залогового имущества. В судебной практике рассматривались случаи, когда кредитор не шел на уступки и выступал против продажи имущества, обязывая супругов или погашать ипотеку досрочно, или продолжать выплачивать ее без проведения операции продажи.

Если одобрение все же было получено, перед супругами появляется задача найти покупателя на квартиру, которая находится в залоге (с обременением), а это достаточно сложно, так как все последующие процедуры, связанные с продажей, погашением ипотеки, переоформлением права собственности, снятия обременения потребуют времени и таят в себе дополнительные риски. Чтобы продать квартиру в ипотеке супругам чаще всего приходится существенно уступать в цене.

Какой бы вариант решения проблемы раздела ипотечного имущества ни был выбран, стороны развода должны помнить о том, что пока идут разбирательства им не следует прекращать выплаты по своим обязательствам и процентам, чтобы не допустить возникновения повода для начисления штрафных санкций и роста задолженности.

sudebnayapraktika.ru

Как разделить ипотечную квартиру при разводе по закону РФ?

Как правило, ипотеку берут на длительный срок. Вступая в брак, супруги надеются прожить вместе до конца дней. Но на деле все оказывается не так просто, и совсем не каждый брачный союз выдерживает хотя бы тот период времени, за время которого должна быть погашена ипотечная задолженность.

Зачастую ситуация складывается таким образом, что муж и жена покупают жилье в ипотеку, но впоследствии их семья рушится, и стороны не способны расстаться, полюбовно решив имеющиеся вопросы. Поделить имущество оказывается довольно сложно и проблематично.

Что же делать, когда помимо приобретенной собственности требуется раздел общих долгов, и каким образом они будут делиться при расторжении брака?

Как делится квартира в ипотеке при разводе

По каким принципам производится деление купленного объекта недвижимости и распределяются ипотечные обязательства?

Раздел ипотечной квартиры

В соответствии с нормами статьи 256 Гражданского кодекса РФ, имущество супругов, которое было нажито ими в период брака, считается их совместной собственностью. Такое же правило содержится и в пункте 1 статьи 33 Семейного кодекса РФ. Несмотря на то, что квартира обременена ипотекой, она признается для сторон совместной супружеской собственностью.

Когда супруги приходят к решению о разделе такой собственности, доли их в имуществе считаются равными, согласно предписанию пункта 1 статьи 39 Семейного кодекса РФ.

При этом, за мужем и женой также сохраняется право разделить квартиру по своему усмотрению. Обосновано это положением пункта 2 статьи 38 Семейного кодекса РФ, согласно которому супругам предоставлено право поделить принадлежащее имущество по собственному решению, составив соответствующее соглашение. То же самое допустимо и в отношении задолженностей супругов.

Соответствуют сказанному и нормы Федерального закона «Об ипотеке», статьей 7 которого предусмотрено, что общая совместная собственность супругов может быть обременена ипотекой, при условии, что имеется письменное согласие его собственников.

По той причине, что супружеские доли в совместно нажитом имуществе признаются равными, разделение квартиры, купленной с использованием ипотечного кредита, также производится поровну.

Раздел ипотечного долга супругов

Совместная задолженность, также как и совместно приобретенное имущество, делится в равных частях. Это означает, что долги по кредитам подлежат оплате супругами в одинаковом размере.

Как происходит на практике расторжение брака при наличии ипотеки? Теоретически все кажется вполне ясным и довольно простым. Тогда, по каким же причинам на деле все складывается гораздо сложнее? В первую очередь, это объясняется тем, что стороны вынуждены помимо имущества разделять и материальные обязательства.

Кроме того, кроме заинтересованности разводящихся, есть еще и третье заинтересованное лицо — кредитная организация, так как:

квартира, приобретенная супругами, находится в залоге у банковской организации;
участники бракоразводного процесса имеют задолженность перед финансовым учреждением.

По этой причине все действия, которые производятся в отношении обремененной ипотекой квартиры, будь то отчуждение ее после расторжения брака или раздел ежемесячных выплат сторонами, могут производиться лишь при наличии согласия кредитной организации.

На основании пункта 1 статьи 391 Гражданского кодекса РФ, перевести долг с одного супруга на другого, можно только при согласии на это кредитора, то есть банка. Зачастую подобного рода заявления о переводе и внесении изменений в договор ипотеки отклоняются кредитными организациями и не подлежат удовлетворению. Некоторые пытаются поделить обремененную ипотекой квартиру и соответствующий долг через суд, без одобрения банковского учреждения, но они также не приносят ожидаемого результата.

По какой причине банки не соглашаются на принятие заявлений о разделении долговых обязательств? В соответствии с условиями кредитного договора, кредитор вправе потребовать выплаты задолженности от каждого должника отдельно, либо полностью, либо в части. Деление подобного обязательства приводит к значительным изменениям условий заключенного договора, так как происходит переход от солидарной к долевой ответственности обязанных сторон.

Однако разногласия супругов еще не являются поводом для внесения изменений в договор ипотеки и ограничения правомочий банка. В силу этого, финансовые учреждения отказываются делить обязательства по кредиту между разводящимися.

Ввиду указанного, возможен ряд наиболее приемлемых способов деления ипотечной задолженности после расторжения брака:

Отчуждение обремененной ипотекой квартиры, выплата задолженности из полученных от продажи денег, и разделение оставшейся суммы бывшими мужем и женой. Такой подход к ситуации очень удобен, так как он позволяет сторонам не продолжать совместное проживание на одной территории и помогает избавиться от кредитных обязательств. Но возможность решить ситуацию таким образом не всегда имеется. Объясняется это следующим:
Необходимостью получения одобрения соответствующей кредитной организации на совершение подобной сделки, а она, в свою очередь, идет на это не всегда. Происходит это потому, что в таком случае банк лишается значительной части процентов, начисленных за пользование денежными средствами. Однако если обе стороны способны нести материальную ответственность, то финансовое учреждение может одобрить такой способ погашения задолженности и посоветовать сторонам по окончании сделки направить полученные деньги на оплату первого взноса на приобретение двух других объектов недвижимости и оформление отдельной ипотеки для каждого;
Найти покупателей, согласных приобрести недвижимость, обремененную ипотечным обязательством, достаточно сложно;
Для осуществления продажи приобретенного совместно жилья разводящимся необходимо участвовать в процессе вместе, а далеко не все согласны встречаться и идти на контакт.

Второй способ поделить приобретенную в ипотеку квартиру выглядит так: ипотечные взносы разделяются между сторонами в равных частях. Тогда каждая из них становится не солидарным должником, а индивидуальным плательщиком задолженности.

Согласно действующему законодательству, бывшие муж и жена являются сособственниками жилья, и при этом должны совместно погашать задолженность, но только в своей части. Такой способ не всегда приемлем, тем более, когда стороны не имеют другого места для проживания и вынуждены существовать вместе.

Бывают такие моменты, когда одна сторона просто прекращает производить оплату взносов в отношении своего долга, по таким причинам:

лицо не проживает на данной жилой площади и думает, что не должно производить выплаты за указанный объект;
умышленно избегает оплаты долга для того, чтобы обремененная квартира была выставлена финансовой организацией на торги;
не располагает необходимыми материальными ресурсами и прочее.

В первых двух ситуациях сторона, являющаяся добросовестным плательщиком по кредиту, должна иметь в виду, что такой ход событий ей отчасти полезен. Если она при этом будет выплачивать свою половину долга, а также и половину другой стороны, возникает возможность в будущем требовать получения большей части ипотечной квартиры.

Таким образом, необходимо в любом случае производить оплату долга полностью. Делать это следует во избежание возникновения неприятных обстоятельств, о которых речь пойдет далее.

Тот разводящийся, который не желает вместе проживать с бывшим супругом на территорий обремененной квартиры, может целенаправленно прекратить производить оплату по обязательству. Последствием отказа от выплат может стать обращение кредитора в судебные органы для вынесения решения, предписывающего принудительное изъятие и последующее отчуждение ипотечного жилья.

После того, как квартира будет продана на торгах, разводящиеся рискуют оказаться в неблагоприятной для обеих ситуации, так как продажная цена ее будет значительно меньше, чем рыночная стоимость. Конечно, для того супруга, который пошел на такой шаг, это отличная возможность избежать совместного проживания раз и навсегда.

Также имеет место ситуация, при которой одна сторона погашает свою половину задолженности раньше оговоренного договором срока. В этом случае другой супруг выступает в роли единственного плательщика, что подразумевает его единоличную обязанность по выплате долга.

В такой момент трудно понять, каким образом произвести раздел ипотечной квартиры, и что будет с этим объектом недвижимости впоследствии, точнее сказать, будет ли она и далее являться совместной собственностью, ведь то из бывших супругов, который исполнил обязательство ранее срока, не имеет распоряжаться принадлежащей ему долей до тех пор, пока ипотека с квартиры не будет снята.

Следует знать, что в подобном случае кредитная организация непременно проверить материальные возможности каждой стороны с особой внимательностью. Только лишь после того, как будет установлена платежеспособность обоих, дающая возможность выплачивать каждый свою сумму задолженности, банк может одобрить раздел ипотечных выплат.

Одна из сторон может отказаться от прав на обремененный ипотекой объект в пользу другой, таким образом освобождаясь от обязанности уплаты долга.

Таким путем решить вопрос вполне приемлемо в случае, если выплатить сумму долга или произвести отчуждение ипотечной квартиры не удается, а супруг, который отказался от прав, имеет другое жилье. Банк, предоставивший ипотеку, имеет возможность дать согласие на подобное решение только тогда, когда один оставшийся плательщик, является способным производить выплаты.

Нужно учитывать, что за услуги по изменению условий кредитного договора, финансовым учреждением может взиматься дополнительная оплата в размере 0,5- 1% от суммы существующей на данный момент задолженности. Однако в целом банк соглашается на переоформление ипотечного договора неохотно.

Прочие варианты

Самым оптимальным решением, которое вполне приемлемо и для банковских учреждений, и способно упростить процесс разделения недвижимости при расторжении брака, это досрочное погашения кредита.

Во исполнение такой цели нужно получить требующуюся сумму одним из перечисленных способов:

продать какое-либо имущество, нажитое в браке;
получить одной из сторон денежный заем;
произвести отчуждение квартиры, находящейся в ипотеке и так далее.

Следует иметь в виду, что иногда банки, получая информацию о расторжении брака между должниками и ин намерениях поделить свои денежные обязательства по кредиту, могут потребовать досрочно ликвидировать имеющуюся задолженность. Такой момент может быть изначально представлен в ипотечном договоре.

Кроме того, финансовые учреждения, при оформлении ипотеки могут поставить сторонам условие о необходимости заключения брачного договора, чтобы подстраховаться от лишних затруднений в отношении кредита в будущем. Причем на сегодняшний день такая практика становится все более распространенной.

Бывает и так, что бывшие супруги решают ничего не менять в отношении оформленных обязательств и дальше выплачивают долг по кредиту. Такое уместно в ситуациях, когда стороны сохранили хорошие отношения, они также проживают в приобретенной на заемные средства квартире или оплачивают задолженность за объект недвижимости, в котором живет один из совместных детей.

Раздел квартиры в ипотеке, если есть ребенок

При рассмотрении подобного спора в суде, решение может принято без учета правила, гласящего о том, что доли супругов доли быть равны. Имущество может быть разделено в различном соотношении в том случае, когда одна сторона процесса будет жить вместе с совместными малолетними детьми.

Исходя из данного факта, мать вполне может рассчитывать на большую половину, чем отец, несмотря на то, что задолженность оплачивают обе стороны в равных частях.

Бывает, что для того, чтобы выплатить ипотечную задолженность полностью или в части, приходится обращаться к средствам мат капитала. При таких обстоятельствах дети должны выступать в качестве сособственников обремененного ипотекой объекта после погашения долга.

Тогда порядок разделение жилья для разводящихся становится другим, так как один супруг продолжает жить с детьми за счет принадлежащих им долей.

Обязательно помнить, что если несовершеннолетние дети прописаны в ипотечной квартире, то перед отчуждением ее необходимо получить разрешение от органа опеки и попечительства.

Чтобы это сделать, следует подтвердить тот факт, что детям будут предоставлены необходимые жилищные условия после совершения сделки. Если условие не будет соблюдено, то родителям грозит административное наказание или даже лишение родительских прав.

Как при разводе разделить ипотечную квартиру с материнским капиталом

Наиболее проблематично разрешить вопрос раздела в случае, когда с использованием материнского капитала был приобретен или построен объект недвижимости. Жилье, приобретенное на средства семейного капитала, при расторжении брака подвергается разделу, как и прочие ценные вещи.

Когда используется такое пособие, квартира должна регистрироваться по следующим правилам:

муж и жена должны иметь равные доли на объект недвижимости;
каждая сторона обязана выделить доли детям;
ранее не предоставлялось возможности передать долю другим членам семьи, но на нынешний момент этот принцип не действует.

Поэтому, когда требуется поделить приобретенную по материнскому сертификату квартиру, раздел производится исходя из учета долей, принадлежащих родителям.

Отчуждение недвижимости — не главный момент, в случае возможности одной из сторон компенсировать долю второго следующим образом:

выплатой денежного возмещения;
предоставлением равноценного имущества.

Когда супруги приходят к выводу о необходимости продать жилье, им надлежит принять во внимание наличие зарегистрированных в квартире детей, владеющих долями, и факт использования материнского капитала. По этой причине разделение в момент развода производится с участием органов опеки и попечительства, которые следят за соблюдением детских интересов.

Как правило, в таком случае необходимо предъявить нотариально удостоверенное обязательство, в котором обозначен срок для осуществления намерений по выделению равноценной доли в другом объекте недвижимости.

Каким образом следует поступить, когда средства мат капитала направлены на погашение ипотечного кредита? В первую очередь, желательно пересмотреть заключенный с банком договор, в котором супруги участвуют в роли созаемщиков.

Невзирая на то, кто из них является главным, их ответственность будет одинаковой, а приобретенная недвижимость распределяется в равных долях между родителями и детьми. При этом размер задолженности в любом случае остается равным — он делится напополам между супругами. Рекомендуется обязательно извещать банковское учреждение о разводе, иначе это грозит требованием досрочной выплаты долга.

Когда квартира в ипотеке не делится

Существуют особые ситуации, при возникновении которых деление ипотечного жилья, а также выбранных банком денежных средств на его покупку не производится. К такой ситуации относится получение личной ипотеки, когда объект недвижимости приобретается на собственные средства одной из сторон до момента регистрации отношений либо в период брака.

Статья 36 Семейного кодекса РФ устанавливает, что такая собственность не может быть совместно нажитой и не подвергается разделению при разводе.

Такого рода имущество и денежные средства включают в себя те финансы, которые возникли у супруга до регистрации брака или те, которые появились в браке, но посредством отчуждения собственности, приобретенной до вступления в семейные отношения. Также в этот круг входят деньги и объекты недвижимости, полученные стороной по наследству либо по безвозмездной сделке, например, в порядке приватизации.

Второй момент состоит в вопросе, касающейся военной ипотеки. Здесь ситуация сложнее, чем с личным имуществом. К примеру, некоторые правоведы утверждают, что в данной ситуации подлежит применению статья 34 Семейного кодекса РФ, устанавливающая, что к числу совместно нажитого имущества следует относить любые доходы от трудовой деятельности, интеллектуальную собственность и прочее. Сюда же они включают все материальные средства, у которых нет особого назначения.

Другие же толкователи права полагают, что финансовые средства, направляемые военным по специальной программе, нельзя считать совестно нажитыми, так как они имеют целевую направленность. Поэтому супруг, не состоящий на военной службе, не имеет права на долю в приобретенном таким способом жилье.

Казалось бы, все тут правомерно и просто, но есть один нюанс. Когда для покупки такой недвижимости привлекались другие финансы, которые считаются совместно нажитым имуществом, то на них данное правило не распространяется. Это означает, что муж или жена вправе заявлять требования на часть таких денег. Существуют и ситуации, когда денежная сумма была получена из иной, совместно нажитой собственности.

Например, супруг, являющийся военнослужащим, вступает в военную ипотеку, а его супруга предоставляет средства для ее оплаты, которые она, в свою очередь, получила в порядке наследования. При таких обстоятельствах она может требовать получения вложенной денежной суммы. Но когда полученные по наследству финансы направлял непосредственно супруг, то жена не будет иметь права ни на жилье, ни на деньги.

uropora.ru

Раздел в суде квартиры, находящейся в ипотеке

Выходим на финишную прямую. Не загадываю, конечно, но думаю, это будет не последняя статья о разделе общего имущества супругов. Нюансов в этой сфере очень много, несмотря на всю простоту и прямолинейность темы семейных споров.

Порою на консультациях я начинаю много говорить, и вроде бы, говорю простые и понятные вещи, но клиенты как-то начинают округлять глаза и «зависать». Вообще я понял, что институт брака и семьи он как-то странно пустил свои корни в наше общество. Такое впечатление, что в массовом сознании суть заключения брака сводится только к трем вещам: обручальное кольцо, штамп в паспорте и общая фамилия. О том, что есть масса дополнительных прав, обязанностей и прочего-прочего, большинство пар попросту не задумываются.

Такой вывод я сделал на основании многочисленных консультаций своих клиентов по семейным спорам. Вот и думай потом, все ли так просто в этой теме и достаточно ли понятно я Вам расписываю все эти тонкости взаимоотношений, пардон, правоотношений.

Как бы то ни было, мы продвигаемся вперед. Вчера Вы должны были узнать о разделе залогового имущества, в частности, автомобиля. Надеюсь, это было понятно. Сегодня же, я хочу рассказать о разделе недвижимого имущества, находящегося в залоге. И самый простой пример – это раздел супругами квартиры, находящейся в ипотеке. Поехали.

Сперва термины. Ипотека – это залог недвижимого имущества. В свою очередь залог – это способ обеспечения исполнения обязательства. Самый распространенный пример — это кредитный договор, как основное обязательство, и договор об ипотеке – как обеспечение исполнения основного обязательства.

Такая схема предполагает следующие последствия: заемщик прекращает погашать кредит, и банк получает право обратить взыскание на предмет залога – квартиру. Про ипотечные кредиты Вы можете почитать в отдельной статье. Отношения в сфере залога недвижимости регулируются специальным законом ФЗ «Об ипотеке».

Квартира в нынешние времена может попасть в ипотеку двумя способами:

1) квартира приобретена на кредитные средства и отдана в залог банку;

2) заемщик взял кредит на собственные нужды, а в качестве обеспечения исполнения своего обязательства передал в залог банку свою квартиру.

Результат в обоих случаях один – квартира остается в собственности заемщика, но банк приобретает право обратить на нее взыскание, если заемщик прекратит погашать кредит.

Так вот вопрос сегодняшней статьи: можно ли разделить между супругами такую квартиру?

Конечно можно! Право разделить общее имущество принадлежит супругам на основании Семейного кодекса. И нет другого Закона, который мог бы их этого права лишить.

Процедура раздела общей квартиры ничем не отличается от раздела недвижимого имущества в судебном порядке. Об этом Вы можете прочитать в одноименной статье. Однако, в случае с ипотечной квартирой, тут будут нюансы.

Участие в суде банка

В деле о разделе общего имущества супругов, если среди имущества есть ипотечная квартира, обязательно будет участвовать банк. Статус представителя банка в этом случае – третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований. Однако, несмотря на свой статус, банк будет активно возражать против удовлетворения иска и раздела квартиры, переданной банку в залог. При этом, банк может оперировать нормами права, судебной практикой и прочими «весомыми» аргументами.

Главное, не поддаваться панике, ведь, как я уже сказал, Ваше право на раздел общего имущества даровано Вам Семейным кодексом, и банк против него – никто и ничто.

Как правило, суды без проблем удовлетворяют такие иски, и разделяют квартиру между супругами. Хотя, я не исключаю всяческие курьезы, которые иной раз могут возникать в судебной практике. Но, это Россия, на это надо делать скидку.

Регистрация права собственности

Самая, на мой взгляд, реальная проблема, с которой вы точно столкнетесь после раздела квартиры – это регистрация перехода права собственности. По факту, на момент подачи иска о разделе квартиры, ее собственником является один из супругов, он же является и залогодателем. После раздела, собственников становится двое, причем, теперь они – долевые.

А как я уже рассказывал ранее, все сделки с недвижимостью требуют государственной регистрации. Ну, или, в настоящее время, государственной регистрации перехода права собственности. Не суть важно. Главное, что пока Вы не произведете регистрацию в органах Росреестра, Вы как-бы и не считаетесь собственником своей доли в квартире.

А тут стена. Пока на квартире «висит» ипотека, Вы без согласия банка не имеет права проводить в отношении этой квартиры ни регистрационные действия, ни сделки по ее отчуждению. То есть, зарегистрировать свое право собственности на долю в квартире Вы сможете только после полного погашения кредита и снятия с квартиры обременения.

Риск получить квартиру в ипотеке, если Вы не заемщик

Все, что я описывал раньше – это сложности, да, но сложности решаемые и не смертельные. Подумаешь, нельзя зарегистрировать свое право. Но у Вас на руках есть решение суда, которое не имеет срока действия. И Вы без проблем сможете зарегистрировать свое право собственности и через год, и через 5 и через 20 лет.

Вот что я расскажу сейчас – это реальный риск потерять квартиру либо долю в квартире.

Смотрите, Вы разделили квартиру с мужем пополам. Заемщик по ипотечному кредиту – Ваш муж. А теперь такая ситуация: вы разошлись со скандалом, в «кровавом» споре в суде отбили у мужа половину квартиры и много чего еще полезного. Кроме того, Вы остались проживать в этой квартире, а муж съехал. На мой взгляд, стандартная ситуация. И вот, что может произойти дальше.

Муж, обиженный на Вас, перестает погашать кредит за квартиру. Конечно, зачем ему платить, если он там не живет. Проходит месяц, два, три, пять. В конце-концов, банк теряет терпение, и подает на мужа в суд. По ипотечным кредитам, банки в первую очередь обращают взыскание на заложенные квартиры, а уже потом взыскивают с Вас остатки. Уловили мысль?

Говоря по-русски, Вы рискуете потерять квартиру, так и не зарегистрировав на себя право собственности. Поэтому еще раз повторю: прежде чем начинать войну, просчитайте все ЗА и ПРОТИВ, взвесьте все аргументы, переберите все варианты. Я же, как юрист, практикующий в том числе и по разрешению семейных споров, однозначно скажу Вам: единственным решением в такой ситуации, которое максимально сможет обезопасить Ваше имущество будет: а) обращение к юристу или адвокату, и б) заключение мирового соглашения с супругом. Вот в этом кроется залог Вашего успеха! Без дураков.

www.rostovjurist.ru

Как делится квартира в ипотеке при разводе с ребенком: супруги купили до брака

Как делится квартира в ипотеке при разводе?

Казалось бы, законодательная база Федерации дает понятие, как делить квартиру в случае развода, то есть пополам, если нет других договорных обязательств между супругами, например, в случае заключения брачного договора.

И Семейный Кодекс это подтверждает в п.1 ст. 39: «доли общенажитого супругами имущества признаются в равных пропорциях».

Все это относится к жилищу, но что делать с кредитом, как его погашать?В п.3 части 39 говориться: «имеющуюся задолженность распределяется между супругами согласно их долям в общем имуществе».

Вроде бы все правовое урегулирование склоняется к разделу ипотечной квартиры в равных долях, но отчего же возникают сложности при разделе?

Не нужно забывать, что квартира еще не стала полноценной собственностью, и она находится в залоге у банка.

А это означает, что никакие сделки с ней невозможны без согласия кредитной организации, то есть ни продать заложенное имущество, ни разделить или перевести долг на кого-то из супруг без разрешения не получиться.

Иногда можно получить согласие на продажу квартиры, заложенной в банке, это действие очень хлопотное, но во многих случаях помогает разрешить сложный процесс раздела.

Перевести задолженность на одного супруга можно только с разрешения кредитной организации, если он будет отвечать требованиям банка. Этот регламент прописан в ГК РФ в п.1 статьи 391.

Стоит отметить, что есть вариант выделения долей каждого супруга в общей ипотечной квартире, и тогда каждый будет оплачивать банку свои долги.Но это возможно только в том случае, если в квартире несколько отдельных комнат.

С однокомнатной квартирой такой вариант не пройдет, поскольку относится к неделимой вещи, и не может выступать как отдельная доля в общем имуществе.

Это указано в п.4 статьи 5 ФЗ об ипотечном кредитовании. Этот момент отрицательно сказывается на включении супруга как на 2 заемщика, сделать это невозможно, так как у него нет свой личной доли для обеспечения кредита.

И разделить платеж пополам также не получиться: банку не нужны лишние должники по одному и тому же кредиту, у него есть право наложить запрет на эти действия.

Как избежать проблем при разделе?

Если супруги могут договориться между собой, то разделить квартиру можно, но такое случается весьма редко.

Что же делать, если договориться не получается?

Квартира с разрешения банка продается. Полученными средствами от продажи погашают долг перед банком, а если остались деньги, то они делятся между супругами пополам.
Можно разделить платежи поровну, и тогда каждый будет вносить свою долю в качестве платежа по кредиту.
Можно договориться между собой и установить единственного собственника квартиры, вторая половина должна получить за это денежную компенсацию.
Часто ипотечную квартиру оформляют сразу на обоих супругов, то есть в общую собственность. Это предполагает солидарную ответственность за уплату кредитных средств, то есть квартира им принадлежит в равных долях. И при разводе они должны самостоятельно принять решение о способе раздела имущества.
Не нужно бояться оформления кредита на кого-то из супругов: некоторые могут подумать, что если он оплачивает кредит, то и квартира достанется ему. Нет, это не так: все имущество, нажитое во время брака, принадлежит обоим супругам, и делиться пополам.
Если ипотека была взята до брака, то при разводе учитываются все проведенные платежи, поскольку это считается общим доходом, и подлежат разделу между супругами: вторая половина должна их компенсировать. Даже если проводилась оплата из личных сбережений, доказать обратное практически невозможно и компенсировать все-таки придется.

Несколько нюансов, которые нужно знать.

Например, был взят ипотечный кредит на покупку квартиры в строящемся доме на стадии котлована. Был уплачен первый взнос и последующие платежи за время строительства.

Но вдруг решил сыграть свадьбу перед самым вселением в квартиру.И если затем наметиться развод, то придется квартиру разделить, поскольку свидетельство о собственности оформлялось уже на женатого человека. И даже если большую часть, если не всю, оплачивал один супруг, то квартира подпадает по общенажитое имущество.

Нужно в этом случае просто договориться с супругой на оформление права собственности на того, кто и оплачивал строящуюся квартиру.

Очень часто первоначальный взнос по ипотечному кредиту уплачивают подаренными на свадьбу деньгами или теми средствами, которые возникли от продажи имущества, полученного по наследству.

Если обратиться к Закону, то эти средства не могут относиться к совместному имуществу, но чтобы доказать их происхождение нужны веские доказательства.И хорошей доказательной базой будут проведенные банковские операции, то есть все нужно проводить через банковскую структуру, и было бы хорошо, если этот банк и оформлял ипотечный кредит. Доказать наличные расчеты порой бывает невозможно, а доказать, что деньги были подарены так же.

Если не были оформлены отношения в ЗАГСе, то есть люди просто жили совместно в так называемом гражданском браке, то если отношения прекращаются, то имущество не подлежит разделу. Все права на квартиру переходят на того, кто оформлял ипотечный кредит.

Чтобы избежать этой мрачной ситуации, заключите брачный договор, в котором точно определите права и обязанности при разводе: кто и что должен получить в случае разрыва отношений. Он будет иметь законную силу, если его зарегистрировать, или оформить у нотариуса, не забывайте об этой особенности.

Какие действия могут быть у банковского учреждения?

Если супруги хотят разделить ипотечную квартиру, и уплачивать банку только свою долю, то нужно обратиться в кредитное учреждение и написать об этом заявление.

Но банку такая позиция может и не понравиться, и для этого есть сразу несколько причин. Может случиться так, что кто-то из супругов стал неплатежеспособным, и его доходы не позволят уплачивать кредит.

Любое кредитное учреждение предпочитает солидарную ответственность по уплате долгов, а не одного супруга. Также разделить однокомнатную квартиру на двоих нельзя.

Если банк не разрешает раздел квартиры, и на это нет веских оснований, то можно обратиться в судебные органы для отмены решения банка.

Но судебным решением может быть вынесен такой вердикт, который не устроит кого-то из супругов: доли могут быть неравными. На судебное решение может повлиять наличие маленьких детей, и присудить большую часть тому, с кем они будут жить в дальнейшем.

Если во время брака у супруга не было постоянного дохода или он тратил семейные деньги на свои не совсем приличные нужды, то суд встанет на сторону другого супруга и может значительно уменьшить его долю в квартире. Решение судебных органов обязательно к исполнению банком.

Но и после вынесения судебного решения о разделе, общедолевая зависимость перед банком остается. Если кто-то перестает уплачивать долг по каким-то причинам, то банк может выставить квартиру на продажу или ее неоплаченную часть. И другой супруг в этом случае страдает от недобросовестного действия своей «половины».

Здесь лучшим решением будет оплата долгов по ипотеке за должника, и уже в судебном порядке добиться передачи доли, чтобы стать владельцем уже всей квартиры.

Можно договориться о безвозмездной передаче доли во владение другому супругу, и опять же, нужно предупредить об этом банк. Если у банка не будет сомнений по уплате кредита, то договор переоформляется, но банк возьмет за эти действия свой процент, он может составлять от 0,5 до 1% от суммы долга.

Можно ли не платить по ипотеке после развода?

Да, можно, но если вы полностью отказывается от своих обязательств перед банком. Тогда бремя платежей ляжет на другого супруга, и можно в этом случае потерять свою долю в квартире. Но если и второй супруг не желает расплачиваться по долгам, то у банка не останется других вариантов, ка продать квартиру.

Бывают случаи, когда продажа не покрывает всех долгов, и тогда все равно придется расплачиваться с долгом перед банком, если этого не сделать, то банк обращается в суд за покрытием.

Решение суда будет однозначно в пользу банка, и могут наложить арест на другое имущество, находящиеся в общей или частной собственности. Лучше этого не делать, а постараться рассчитаться перед банком, а уже потом разделить общее имущество по долям.

Советы юристов о разделе ипотечной квартиры

Ситуация.

Квартира взята по ипотечному кредиту, она разделена на доли в отношении жены, мужа и несовершеннолетнего ребенка. Супруг не желает платить долг перед банком, но при этом долю в квартире хочет сохранить.

В этой связи вопрос: можно ли принудительно заставить супруга оплачивать взятый кредит или отказаться от его доли? Может ли жена продать квартиру в случае невозможности погашать кредит?

Ответ.

Если наступил развод, то делится пополам все, в том числе и существующие долги перед банком. Нужно обращаться в суд, подавать исковое заявление. Своим решением суд может обязать супруга оплачивать долг перед банком согласно своей доле, и тогда его доля будет сохранена.

Можно поступить так: заключить добровольное соглашение на раздел нажитого в совместном браке имущества, и там прописать, что муж отказался в вашу пользу от своей доли. Ну а продаже можно будет подумать после окончательного расчета с кредитной организацией.

Как делить ипотеку при разводе через суд?

Договор об ипотечном кредитовании не содержит изменения в случае развода супружеской пары, но обязательства по оплате остаются в любом случае. Но если у них родился ребенок, то раздел общего имущества, в том числе и ипотечной квартиры, должно осуществляться только по судебному решению.

Суд перераспределяет доли с учетом ребенка, и присуждает его долю тому родителю, с кем он будет жить. Но у другого супруга есть право требования на компенсацию за ущемление его прав на квартиру.

Во многих случаях к разрешению спора по разделу заложенной квартиры привлекают и кредитную организацию. Это обстоятельство может плохо сказаться на самом разделе, ведь банк может попросту отобрать квартиру, если обязательства по кредитному договору не исполняются в полной мере.

Супруги просто могут лишиться и вложенных средств и жилого помещения, лучше всего не доводит дело до суда.

Как разделить имущество по ипотеке наиболее выгодно?

Договоренность приветствовалась всегда, лучше добрый мир чем вражда. Можно подойти к этому вопросу с точки зрения практичности: пусть кто-то будет полноправным владельцем, а кто-то получит денежную компенсацию. Но при переоформлении договора кредитования бремя по оплате ляжет на одни плечи.

Если супруги заключили между собой брачный контракт, то раздел общего имущества осуществляется только согласно описанным в контракте пунктам, и очень часто квартира по ипотеке может принадлежать только одному из них.

Исключения из общего случая, когда квартира на двоих не делится

Есть несколько причин, по которым никогда квартира, оформленная по ипотечному кредиту, разделена не будет:

По военной ипотеке

Эта квартира приобретается в кредитной организации, куда перечисляются целевые выплаты военнослужащему, то есть копит на квартиру, а банк добавляет недостающие средства для ее приобретения.

И гаситься долг также будет из положенных выплат, то есть фактически только один из супругов приобретает недвижимость. Но если для приобретения были вложены собственные средства, то это правило не будет действовать при разделе квартиры.

Приобретение по ипотечному личному кредиту

Этот вариант также распространен, когда один из супругов использовал личные средства для покупки квартиры, хотя он находился в браке. Такое имущество будет личным, и делиться не будет.

Мы рассмотрели типичные случаи раздела и невозможности раздела квартиры, приобретенной на кредитные средства. И прежде чем оформлять кредит, следует хорошо подумать, а что же может случиться после развода, если квартира была приобретена во время законного брака?

Дмитрий Баландин

Специалист по недвижимости. Автор публикаций по вопросам ипотеки, материнского капитала, покупки и продажи квартир. Консультирует по юридическим вопросам, связанным с ТСЖ и ЖКХ

property911.ru

как решить все вопросы быстро и мирно

Современным законодательством определено, что все, что нажили люди в браке, должно быть поделено в равных долях в случае их развода. Имеется ввиду не только недвижимость (дома, квартиры, гаражи), но и приобретенная мебель, техника и др.

Если супруги являются владельцами квартиры, причем, приобретенной по ипотеке, то им приходится сталкиваться с интересами еще одной стороны. Ею выступает банк, выдавший ипотеку.

Раздел ипотечной квартиры при разводе предполагает и деление ипотечных обязательств. То есть, люди, принявшие решение развестись, не освобождаются от необходимости вносить ежемесячные платежи.

Особенности раздела ипотечной квартиры

Раздел ипотечной квартиры после развода. Фото № 1

Начать же лучше всего с изучения всех тонкостей процедуры раздела. Обычно она затягивается на длительный период: супруги выясняют, с кем останутся дети, оформляют бракоразводные бумаги, договариваются, кто будет платить. На это может уйти не один месяц.

Задерживать же выплаты не стоит: если они не производятся на протяжении трехмесячного срока, у банка есть все законные основания распоряжаться квартирой на свое усмотрение.

Поэтому любой человек должен быть заинтересован в максимально быстром завершении процесса. Для этого нужно ответить на ряд основных вопросов, среди которых такие, как:

Был ли заключен брачный контракт?
Взята ипотека до вступления в брак или же после?

Данные моменты и повлияют на дальнейшую схему действий.

Как делить ипотеку, полученную одним из супругов до брака

Кредит по ипотечной квартире выплачивают оба супруга

Каждый из супругов имеет право на долю ипотечной квартиры. Фото № 2

В этом случае не обойтись без внимательного изучения семейного кодекса. По его нормам все то имущество, которое было нажито человеком до вступления в брак, называется личным. Поэтому оно не делится при бракоразводном процессе.

Но этот же самый документ дает бывшему супругу право рассчитывать на свою долю. Ведь выплачивался кредит из общих доходов.

И даже не имеющий работы человек вправе обращаться с подобными требованиями: заработок хотя бы одного супруга – это, как ни крути, общий семейный бюджет.

Если обратиться к судебной практике, то окажется, что такой супруг обычно выигрывает процессы, тем более, если успевает подготовить хорошую доказательную базу (речь идет о наличии чеков, выписок и т. д.) и заручиться поддержкой опытного адвоката.

Более сложная ситуация складывается с тем жильем, которое было куплено по ипотеке в новостройке. Законодательно оно переходит в собственность после того, как объект сдается в эксплуатацию. Поэтому при развитии ситуации нужно быть готовым к одному из двух вариантов:

Заемщику, состоящему в браке, вероятнее всего придется по решению суда заняться выделением доли второй половине (уже бывшей).
Если свидетельство получено после расторжения брака, то опять-таки по судебному решению придется компенсировать денежные затраты бывшего мужа/жены, ведь выплаты осуществлялись совместно.

Брачный контракт: панацея или нет?

Не все пары задумываются об оформлении брачного договора. А нужно бы. Ведь этот документ включает в себя все стороны деления недвижимого имущества, в том числе, и ипотечные обязательства. Пусть даже они заключались до женитьбы/замужества.

Этот документ, заверенный нотариально, будет решающим при судебных разбирательствах. При наличии брачного договора, раздел ипотеки будет происходить согласно ему. При его отсутствии – вопрос понадобится решать в судебном порядке.

Бывшие супруги – созаемщики

Ипотечный кредит оформлен в период пребывания в браке. Фото № 3

Статистические данные – вещь серьезная. Именно они говорят о том, что в свыше чем 70% ситуаций супруги оказываются созаемщиками.

Выход есть и в этом случае. Важно, чтобы еще до того, как встанет вопрос про раздел ипотечной квартиры при разводе, продумать возможные пути и предпринять попытку все решить мирно. Тогда судебные тяжбы, невыплаты по кредиту и иные неприятные моменты сторон не коснутся. Итак, мирное урегулирование предполагает:

Дальнейшие совместные ипотечные выплаты.
Отказ одного из супругов от ипотеки и жилья в пользу второго.
Продажа квартиры с согласия банковской организации и разделение поровну вырученных средств.
Выплата ипотеки в полном объеме, последующая продажа квартиры и разделение средств.

Последний случай наиболее выигрышен в части оформления, так как не нуждается в долгих разбирательствах. Но такое решение проблемы выбирается не часто.

Склонившись к первому варианту, следует обратиться к банковским специалистам: они составят новый договор, облегчающий выплаты. В итоге каждым заемщиком его доля оставшегося ипотечного кредита будет вноситься отдельно.

Продажа ипотечной квартиры

Продажа квартиры с невыплаченным кредитом возможна. При условии, что даст на это добро банк. Ведь у него квартира находится в залоге до окончательного погашения ипотеки.

Если квартира продается, то каждый из супругов может рассчитывать на ее часть или же соразмерную денежную выплату.

Неудобства данного способа заключаются в дополнительных сложностях с кредитной организацией и уменьшением стоимости квартиры. Ведь не каждый покупатель подобного жилья согласится заниматься его дополнительными юридическими проверками.

Что делать парам, если в браке есть дети

При наличии несовершеннолетних детей изменение доли собственности в квартире коснется той стороны, с которой они будут жить. Это правило и берется в расчет при дальнейшем разделе ипотеки. Нужно помнить еще об одном моменте: если дети в продаваемой квартире прописаны, то придется позаботиться об их срочной выписке. Иначе ситуацией и незадачливыми родителями, не способными позаботиться о нормальных условиях проживания детей, заинтересуются органы опеки.

Отказ одного из супругов от выплат своей доли

Нередки и такие ситуации, когда кто-то из распадающейся семьи отказывается от выплат своей доли. Тогда происходит переоформление договора на платёжеспособную сторону. Отказавшийся супруг при этом избавляется от тяжб по выплатам – это плюс. Минус – он лишается права претендовать на свою долю в данном жилье.

В случае отказа одного из созаёмщиков производить ипотечные выплаты на протяжении трехмесячного срока, но при этом не спешащего подписывать отказ, можно решить проблему двумя способами:

Погасить кредит другой стороной.
Продать жилье (делает это банк). Вырученная сумма пойдет на оплату задолженности. Обычно продажа осуществляется по заниженной стоимости, приравненной практически к сумме долга. Таким образом существенно ускоряется процесс.

Раздел ипотечной квартиры при разводе через суд: процедура, документы

Разрешение вопроса раздела ипотечной квартиры в суде. Фото № 4

Часто супругам бывает сложно договориться насчет ипотечных выплат. Один из путей решения такой ситуации – обращение к юристам и в суд. При этом должен быть подготовлен пакет документов для раздела ипотечных долгов:

Все банковские документы на жилье.
Документы, подтверждающие личность супругов (должны быть копии и оригиналы).
Свидетельство о расторжении брака.
Выписка из банковской организации, которая показывает, на какой стадии находится погашение кредита.

Жилье, оформленное по военной ипотеке, и развод супругов

При делении имущества, оформленного по военной ипотеке, есть свои нюансы. Главный из них – это несение обязательств по выплатам не самими супругами, а Министерством обороны. Участвует в программе, так же как и становится в дальнейшем владельцем жилья, военнослужащий. Не играет роли, есть у него супруг/супруга или дети. По этой причине и к разделу ипотеки они не будут иметь никакого отношения.

У участника нет права переоформить кредитный договор, даже если речь зашла о разделе квартиры, которая была приобретена по военной ипотечной программе.

Необходимо остановиться и на другой стороне вопроса: если не исполняются условия договора целевого жилищного займа (происходят невыплаты, возможно, имеются другие форс-мажорные обстоятельства), то о возврате взятых по программе денежных средств придется позаботиться самому военнослужащему, но в коем случае не его второй половине, хотя и бывшей.

Аренда ипотечной квартиры: законен ли этот вариант?

Может ли быть сдана в аренду ипотечная квартира. Фото № 5

Для некоторых разведенных супругов одним из вариантов поиска финансов для выплаты кредита на жилье становится сдача последнего в аренду. Но, к сожалению, никакой законности в подобном решении нет. Ведь жилье находится в банковском залоге.

Значит, заключить договор аренды, не получив на это разрешение банка, нет возможности.

Рассчитывая на положительный исход при разделе ипотеки, следует более ответственно отнестись к данному вопросу. Решение его мирным путем позволит сэкономить время и силы.

Если сделать так не удается, нужно собрать те бумаги, которые доказывают участие в кредитных выплатах. Не помешает и хороший адвокат.

Более детально о разделе ипотеки при разводе смотрите в видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Смотрите также Телефоны для консультации 12 Дек 2016 kasjanenko 64 Поделитесь записью

pravozhil.com

Раздел имущества при ипотеке при разводе супругов с детьми, если военная ипотека

В такой ситуации расставшиеся или только планирующие это пары могут подписать письменное согласие о том, как разделить ипотечную квартиру при разводе или как платить ипотеку. В случае, если самостоятельно договориться невозможно, им придется обратиться в судебные инстанции с иском о разделении недвижимой собственности. Как оплачивается ипотека при разводе супругов с детьми? Как оплачивается ипотека, если бывшие супруги — созаемщики или , если ипотека была оформлена на одного из супругов еще до брака? Постараемся ответить на эти вопросы в нашей статье.

Раздел имущества при ипотеке — как делится квартира в ипотеке при разводе

Раздел имущества при ипотеке производится согласно нормативам гражданского кодекса, например, статья 256 говорит, что совместно нажитое имущество пары принадлежит им по праву совместной собственности. То же самое прописано в 1 пункте 33 статьи СК РФ. Несмотря на то, что недвижимость приобретена под проценты, она является общим семейным имуществом. Поэтому когда у пары возникает вопрос как делится квартира в ипотеке при разводе, их доли будут одинаковыми, гласит 1 пункт 39 статьи СК РФ.

Читайте дополнительно отдельную статью: как происходит раздел имущества при разводе.

Раздел квартиры при ипотеке

Но 2 пункт 38 статьи СК РФ уточняет, что при возникновении вопроса, как разделить ипотечную квартиру при разводе, бывшие супруги сами могут поделить то, чем владеют, по своему желанию – подписав согласие. Точно так же это относится к задолженностям пары. Федеральный закон «Об ипотеке» также это подтверждает, по 7 статье которого на владения в общем совместном владении пары, при письменном одобрении на это владельцев, может быть выдан ипотечный займ. Так как долевые части супругов в общем владении одинаковые, оформленная в ипотеку недвижимость тоже должна быть поделена между участниками процесса 50/50.

Как показывает судебная практика дележ ипотечной недвижимости реален только в том случае, если она имеет несколько помещений, так как она сохраняется в совместном владении пары, а доли выделяются в натуре. Поэтому если ипотечная недвижимость состоит только из одного помещения, поделить ее на пополам никак не получится, поэтому и ипотечный займ не подлежит разделению. 5 статья федерального закона «Об ипотеке» четко регламентирует, что невозможно произвести выделение части из недвижимого владения в роли объекта ипотечного займа, если такое выделение не соответствует назначению недвижимости. Таким образом, если квартира в ипотеке, то как ее делить при разводе, решают сами бывшие супруги: по-хорошему, подписав соглашение о разделе имущества, или же через суд.

Как платить ипотеку при разводе

Совместные задолженности, как и совместная собственность пары, так же распределяются одинаково. Что означает, что обязательства семейной четы по возврату займа банку – одинаковы.

Сложность разделения задолженности заключается в том, что помимо интереса бывшей супружеской четы наличествует интерес третьей стороны – кредитной организации: в залоге у которой находится совместная недвижимость, перед которой у пары есть обязательства по займу. Любые действия с ипотекой (продажа жилья, передача задолженности одному из четы, распределение ее и разделение помесячного платежа между экс-супругами) должны проводиться с одобрения кредитора. 1 пункт 391 статьи ГК РФ предписывает, что переложение задолженности с одного лица на другое невозможен без позволения кредитного учреждения. Как правило, заявления семейной пары о записи поправок в ипотечные документы не удовлетворяются кредитором. Без его согласия разделить ипотечную жилплощадь и займ в судебных инстанциях также не получится.

В документах займа прописывается, что банк может истребовать возвращения задолженности от всех участников и от каждого по отдельности (полностью или частично). Для разделения долга необходимо сильно изменить кредитное соглашение, так как общее поручительство должников становится долевой. Но раздор в семейной чете не является основанием менять документы по займу и ущемлять права кредитной организации. Поэтому банковские организации отказывают в разделении ипотечного займа между экс-супругами. С учётом этого можно выделить несколько вариантов того, как платить ипотеку при разводе.

Если супружеская пара подписала соглашение, закон предоставляет парам возможность самим договориться о своем владении общей собственностью, разделение которой прописывается в письменном согласии, как в женатый период, так и после. Если экс-супруги предъявят документальное соглашение, о том, кто берет на себя погашение задолженности перед банком, кому достанется недвижимость, судья не будет тратить время на разделение ипотечной недвижимости и распределение ипотечного займа.

Если же такого письменного согласия у экс-супругов нет, раздел квартиры при ипотеке будет решаться в судебной инстанции.

Дополнительно рекомендуется прочитать: что делать, если кредит взят без согласия супруга.

Разделение ипотеки с участием судебной инстанции и кредитной организации

Если прийти к согласию не получается, одному из экс-супругов придётся пойти в суд с иском о разделе имущества при ипотеке: требование в судебном порядке остановить право совместного владения. При этом разделение ипотечного займа истец не требует, так как суд занимается спорами только в рамках 3 пункта 196 статьи ГПК РФ. Одобрение кредитора для этого не требуется, так как его интересы не страдают (залоговая собственность остается под залогом, а договор займа без изменений, задолженность по нему не передается с одного участника на другого). Хотя иногда в договорах займа прописано обязательное требование для семейных пар-созаемщиков: сообщать банку обо всех крупных поворотах в судьбе (смена места жительства или работы, расторжение брачных уз, появление детей). Если таковое зафиксировано в контракте, придется предупредить кредитора о планирующемся бракоразводном процессе.

Варианты разделения ипотеки при разводе: бывшие супруги — созаемщики

Основываясь на судебном решении о разделении ипотечного жилья, экс-супруги могут подать исковое заявление в кредитное учреждение о переписи долга. При согласии заемщика документы займа меняются: или все переписывается на одного из экс-супругов или в два отдельных новых документа займа. Банк при этом может потребовать комиссию 0,5- 1% от суммы задолженности.

Ипотека при разводе, если бывшие супруги — созаемщики, делится с одобрения банка двумя путями:

1) общее поручительство по займу заменяется на долевое (раздельное) каждого из супружеской пары по выплате его доли задолженности. Но банки не очень радостно соглашаются на такой вариант, потому что теряет плюсы общей ответственности семейной четы (например, истребование задолженности с одного из супругов или с обоих сразу).

Итак, с позволения кредитора общий ипотечный займ раздваивается на отдельные займы, при этом, обычно, остаток задолженности поделен поровну, каждый из пары выплачивает свою долю. Имейте в виду: платежеспособность каждого из экс-супругов будет проверена самым тщательным образом. И только если оба смогут убедить, что в состоянии регулярно и вовремя осуществлять кредитные платежи, изначальный договор будет изменен. Далее они делят ипотечную недвижимость поровну или согласно договоренности, получают во владение не совместную, а долевую собственность, после этого продолжают погашать задолженности соответственно своим долям. Для семейной пары в разводе этот выход не очень желателен, так как если другой жилплощади у них нет, придется уживаться на одной жилплощади, хоть и в разных помещениях.

Если экс-супруги смогут разделиться и жить отдельно, всегда есть вероятность, что кто-то из них перестанет погашать задолженность, например, проживающий в другом месте и не чувствующий себя должным расплачиваться за нее, или просто не располагает нужными средствами. Если второй участник процесса не начнёт в полной мере платить за обоих, скорее всего, кредитор через суд добьется разрешения на продажу ипотечной недвижимости с аукциона, тогда все созаемщики потеряют ее и вложенные средства.

2) Ипотечный займ перерегистрируется на одного из экс-супругов, а второй – письменно у нотариуса отказывается от претензий. При таком раскладе один из пары берет на себя полную ответственность по погашению займа, при этом второй экс-супруг теряет право владения недвижимостью. И конечно, этот путь реален только с одобрения кредитора. А это получится исключительно, если один из созаёмщиков признается платежеспособным и в состоянии самостоятельно покрыть задолженность.

Если кредитор отказал во внесении изменений в ипотечный договор

Раздел имущества при ипотеке при разводе супругов с детьми, если военная ипотека

Такое развитие событий очень вероятно, потому что кредитные учреждения совсем не рады растущему числу займов, так как увеличивается риск не возврата, поэтому они часто отказывают в разделении одного займа на несколько, на много выгоднее иметь несколько должников по одному ипотечному договору. Поэтому кредиторы используют свое право на запрет и сохраняют все, как было. При запрете переписи документов займа, оба экс-супруга сохраняют статус солидарных должников по ипотечному займу, даже если по согласию или судебному решению залоговая недвижимость будет разделена между ними не пополам или полностью передана во владение одного из них.

Что можно предпринять в этой ситуации?

1) как и до этого погашать задолженность;

2) параллельно искать средства для полной выплаты, затем квартиру продать, а деньги разделить;

3) продать ипотечную недвижимость с согласия кредитной организации и погасить займ;

4) обжаловать запрет кредитора в судебной инстанции.

В любом случае экс-супругам необходимо найти общее приемлемое решение касательно совместной ответственности по займу и исполнять свои обязательства. Иначе на ипотечную недвижимость будет наложено взыскание, что приведет к потере имущества и сделанных платежей по займу.

Ипотека до брака при разводе

Ипотека до брака при разводе судебная практика — если ипотечный займ был получен одним из экс-супругов до регистрации брачных уз, то заемщик должен по-прежнему погашать долг. Если при этом он расходует только свои деньги, то после расставания добрачный заем считается личным обязательством экс-супруга, а недвижимость – соответственно его личной собственностью, и такой проблемы. как разделить ипотечную квартиру при разводе. не возникает. Если же были задействованы общие средства пары, то при расставании второй экс-супруг может истребовать свою часть залоговой недвижимости. А если не хочет совместного владения – будет освобожден от долговых обязательств, а также вправе вернуть вложенные денежные средства.

Еще один вариант развития событий, отличный от ипотеки до брака при разводе: приобретение недвижимости в ипотеку уже в браке, но для начального взноса были задействованы личные накопления кого-то из пары. Этот момент необходимо принимать во внимание при перерасчете долей или разделении остатка долга между экс-супругами. Чтобы обойтись без ссор, лучше всего оформить брачного контракт, с условием, что добрачная ипотека остается во владении заемщика.

А если заемщик согласен на участие своей второй половины в погашении задолженности, ему нужно известить кредитора о своем новом семейном статусе и зарегистрировать общую ответственность, то есть сделать супруга созаемщиком или поручителем. Если же вторая половина не хочет подписывать брачный контракт или брать на себя 50% ипотечного долга, паре придётся найти альтернативу. Например, продать объект недвижимости, закрыть задолженность, поделить деньги.

Если экс-супруги-созаемщики не могут договориться о дальнейшей судьбе задолженности, если основной заемщик не может погасить её сам, если нет одобрения кредитного учреждения о переписи её на другого из семейной пары, то остаётся только недвижимость продать, заем полностью выплатить, остаток полученных средств разделить между экс-супругами. Но и в этом случае так же необходимо позволение кредитного учреждения. И оно не охотно его даст, так как при погашении займа заранее лишается части процентов. К тому же, нужно помнить, ипотечное жилье — владение с обременением, что часто означает, продажу по заниженной стоимости.

Единственный способ уклониться от утомительных и часто бесперспективных встреч с кредитным учреждением и максимально облегчить процедуру деления ипотеки — это преждевременная выплата займа. Самое трудное — найти средства в таком большом объеме. Бывает, что соответствующее условие прописано в договоре займа и банки сами требуют заранее погасить долги в случае окончания брачных отношений супругов-созаемщиков.

Существует и такой одновременно простой и сложный, требующий умения к компромиссам путь: не выполнять раздел квартиры при ипотеке и не перерегистрировать ее, как и прежде покрывать займ после развода. Чаще всего, таким образом действуют пары, которые и после расставания вынуждены проживать в ипотечном жилье, или если там остались только один с экс-супругов с общим потомством.

Ипотека при разводе супругов с детьми

В этом случае судья может не придерживаться принципа равенства частей экс-супругов и произвести раздел на неравные доли в пользу родителя, с которым остаются проживать отпрыски пары. При этом кредитные обязательства будут поделены пополам.

Если для выплаты ипотеки при разводе супругов с детьми полностью или частично расходуется материнский капитал, потомству причитается доля от площади недвижимости после погашения задолженности. Поэтому разделение метров может быть еще более неравным для родителей, так как один из них остается проживать с отпрысками, а второй отдельно. Важный момент заключается в том, что если несовершеннолетние прописаны на жилплощади, то ее продажа исключена без согласия органов опеки и попечительства. Им необходимо подтвердить, что отпрыскам будут предоставлены адекватные условия для проживания после продажи. Иначе родителям грозит административная ответственность и даже лишение родительских прав. Какие еще основания для лишения родительских прав могут быть установлены в России?

Почитайте статью, с кем остается ребенок после развода родителей.

Уклонение от платежей по ипотечному займу после распада семьи

Случаи, когда после бракоразводного процесса экс-супруги по разным причинам перестают вносить деньги в счет погашения займа. В следствии несвоевременности платежей начисляются и накапливаются пени на обоих, независимо от того, кто уклонист. Просрочка или неполное закрытие тела займа, процентов, пени по нему ведет к увеличению задолженности, размер которой может стать таким, кредитное учреждение в судебном порядке получит разрешение продать залоговую недвижимость, а собственники останутся без нее и без денег.

Что предпринять одному экс-супругу, если второй уклоняется от платежей

Переоформить документы займа на платежеспособного заемщика и снять кредитные обязательства вместе с правом на владения с уклониста.
Заранее одному из заемщиков выплатить весь займ, продать собственность и разделить выручку с экс-супругом. Таким образом полностью удастся избежать такой непростой проблемы, как раздел квартиры при ипотеке и не платить ипотеку при разводе.

Подпишитесь на свежие новости

bukvaprava.ru