И снова перепланировка. Практика оценки квартиры с перепланировкой. Как договориться с оценщиком квартиры для банка
Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски покупателя
Упросить продавца указать в договоре купли-продажи цену, которая на 10-20% превышает оговоренную сумму сделки – способ купить жилье в ипотечный кредит без первоначального взноса. Но какие риски покупателя таит завышение стоимости квартиры при ипотеке?
Что значит «без первоначального взноса»
Разобраться с процедурой покупки квартиры в ипотеку с завышением стоимости поможет понимание, почему практически каждый банк так настаивает на пресловутом первоначальном взносе.
На это есть две серьезные причины:
- Кредитная организация страхует себя от убытков.
- Банк заинтересован давать кредиты только по-настоящему платежеспособным лицам.
Рассмотрим обе причины подробнее:
- Банк опасается давать займы в размере 100% рыночной стоимости залогового имущества. Ведь если заемщик по каким-либо причинам не будет платить по кредиту, а предмет залога подешевеет, кредитор не сможет вернуть свои деньги.
- Клиент, у которого нет сбережений на первоначальный взнос, для банка - это либо человек нерационально распоряжающийся своими доходами, либо имеющий очень скромные доходы. Стоит ли давать кредит такому лицу? Тем более практика свидетельствует, что самые недобросовестные плательщики – это именно заемщики, получившие ипотеку без первоначального взноса.
Первая причина весомее второй, к тому же ипотека с завышением обычно привлекает покупателей недвижимости, которые имеют деньги, но делать первоначальный взнос не хотят. Доказать свою платежеспособность такой заемщик может, его задача – добиться, чтобы банк одобрил ипотеку в размере 80-90% стоимости квартиры.
Как работает завышение для ипотеки
Ипотека без первоначального взноса с завышением обычно берется по следующей схеме:
- Покупатель просит продавца завысить стоимость квартиры в договоре купли-продажи (ДКП) и написать расписку, что продавец получил от него деньги в сумме разницы между фактической и завышенной ценой в качестве первоначального взноса.
- Покупатель, в свою очередь, дает расписку продавцу, что взял у него эту же сумму в долг. Таким образом продавец страхует себя от расторжения сделки, при котором он обязан вернуть покупателю всю сумму средств, указанную в ДКП.
- Покупатель предъявляет расписку продавца сотрудникам банка, получает ипотеку и уплачивает продавцу сумму, равную 100% фактической стоимости жилища.
Проблемы покупателя при завышении
Самое слабое место в этой схеме – обязательная оценка объекта жилой недвижимости, без которой банк не примет решения об ипотечном займе. Покупателю нужно договориться о завышении стоимости жилища не только с продавцом, но и с оценщиком. А это сделать непросто, поскольку:
- кредитные организации прекрасно знают о завышении цены при ипотеке;
- они предпочитают иметь дело с клиентами, заказавшими оценку в компании, аккредитованной банком-кредитором;
- аккредитованные оценщики не хотят обманывать банк, чтобы не лишиться аккредитации, а с ней и львиной доли заработка.
Если же заемщик закажет оценку независимым экспертам, банк вправе проверить ее правильность. В случае негативного результата он либо откажет в ипотеке, либо одобрит сумму, гораздо меньше желаемой, которой не хватит на приглянувшуюся квартиру.
Другой риск покупателя заключается в том, что после завершения сделки продавец предъявит ему его расписку и потребует вернуть долг – всю сумму или ее часть. Это возможно в случае, если покупатель сильнее боится расторжения сделки, чем продавец. Если последнему с трудом удалось продать жилище, которое никто не хотел брать, риска для нового собственника нет.
Третья проблема, которую сулит завышение стоимости квартиры при ипотеке – купив жилую недвижимость в кредит без первоначального взноса, заемщику придется платить проценты на более высокую сумму. Так что переплата по ипотечному займу будет гораздо выше.
И еще один серьезнейший риск возникает при попытке получить налоговый вычет – если должностные лица раскроют факт покупки жилья по завышенной цене, покупателя могут привлечь к уголовной ответственности за мошенничество.
proipoteku24.ru
Центр независимой оценки
Подведя приблизительный подсчет количества заказов по оценке "проблемных" квартир из общего перечня заказов компании, оказалось, что примерно 9% всех наших клиентов так или иначе готовы приобретать жилье с неузаконенной перепланировкой.
Такой вывод озвучил наш эксперт по оценке жилой недвижимости в Москве. Что же это за "проблемные" квартиры? Почему они так классифицируются в нашем реестре заказов, а самое главное - почему их так много? Ответ на этот вопрос дал тот же эксперт:
- "Проблемным" заказом в нашем отделе называется заказ, над оценкой которого придется поломать голову, чтобы не нарушать закон и предоставить банку реальную стоимость. В 99% случаев такие заказы от покупателей квартир на вторичном рынке, когда в планировку квартиры внесены какие-либо изменения. В большинстве случаев заказчик сам не знает является его перепланировка нарушением или нет, надеется на "авось", и немало удивляется, когда узнает что Сбербанк (или другой банк) не примет его отчет. Причем узнает он это от нашего сотрудника, вместе с отказом в проведении оценки.
Действительно, мало кто знает что перепланировка в квартире бывает двух типов - законная и незаконная. В свою очередь законная перепланировка также делится на два подвида, различающиеся между собой способом оформления. Рассмотрим каждый из них по очереди:
Перепланировка по проекту
Если были внесены изменения в несущие стены, объединен санузел, затронута зона кухни - то такую перепланировку возможно согласовать только с участием проектной организации. Владелец квартиры обязан привлечь проектировщика, разработать проект перепланировки с обоснованием безопасности внесенных изменений.
Перепланировка по эскизу
Если в результате перепланировки в вашей квартире произошел сдвиг перегородки, либо изменена форма проема в перегородки, либо демонтирован встроенный шкаф (имеющийся на плане БТИ), то такую перепланировку не требуется оформлять через проект, достаточно нарисовать эскиз новой планировки квартиры и предоставить его в БТИ. Инспектор придет в квартиру, ознакомится с реальным положением дел, подпишет факт соответствия эскиза положению стен в квартире, и через 2-3 недели Вы получите на руки новенький паспорт на квартиру с новой планировкой.
Перепланировка "потом"
Если ситуация с покупкой квартиры не позволяет проводить процедуру согласования перепланировки сейчас, то можно это сделать позже. Для этого в банк отправляется официальное письмо. заверенное нотариусом, в котором сказано что перепланировку собственник обязуется либо согласовать, либо вернуть все стены в исходный вид в срок до... числа. Как правило отсрочка составляет месяцев.
Практика оценки квартиры с перепланировкой
Часто заказчики оценки пытаются убедить оценщика в необходимости не указывать в отчете об оценке квартиры наличие перепланировки, даже не зная что не нужно ничего скрывать от банка, если перепланировка незначительна. Правда, написанная экспертом-оценщиком в отчете, ценится банком гораздо выше чем даже обоснование всех вносимых корректировок. Мало того, нарушение правил оценки со стороны оценочной компании может привести ее к лишению аккредитации в банке, а иногда и к судебному разбирательству, с материальной ответственностью за причиненный ущерб кредитной организации. Об аккредитации оценочных компаний в Сбербанке и других банках России читайте здесь.
Хочу обратиться к нашим клиентам:
Не скрывайте перепланировку! Показывая банку картину "как есть", вы имеете гораздо больше шансов получить одобрение кредитного комитета, чем если бы перепланировка была скрыта от банка. Наши эксперты обладают опытом грамотных формулировок в отчетах об оценке, благодаря которым Ваша перепланировка не будет причиной в отказе от получения ипотечного кредита!
www.centr-i.ru
как договориться с оценщиком квартиры для банка
В разделе Недвижимость, Ипотека на вопрос Покупаем квартиру, возникла проблема с оценщиком! заданный автором Индира лучший ответ это Что за бред?Покупка в ипотеку? Или какова причина проведения независимой оценки?Если ипотека, то банк может потребовать провести оценку у аккредитованных оценщиков. Делается это для определения возможной суммы кредита. Берется минимальное значение между договором и оценкой. Это раз.Нотариус уже давно не принимает участие в заключении сделок с недвижимостью. Только регистрационная палата. Договор составляется в простой письменной форме, на обычной бумаге и не более, чем на двух страницах (один лист). Никаких гербов и прочей хрени. Это два.>покупать за ту цену за которую хотимэто вообще как? купите за ту цену, которую предложит продавец и которая вас устроит.
Привет! Вот подборка тем с ответами на Ваш вопрос: Покупаем квартиру, возникла проблема с оценщиком!
Ответ от Esmeralda[гуру]оценщики оценили - пусть они и продают за эту цену, ищите дешевле
Ответ от Лена Кузнецова[гуру]Не понятно, откуда эти оценщики? Из БТИ или нет? Если нет, то и заверять договор у нотариуса не нужно. Главное - зарегистрировать собственность в Регистрационной палате.
Ответ от Alex[гуру]А с какого боку оценщик ?Купля продажа ( прямая) -это Продавец и Покупатель. На сколько договоритесь - такая цена и будет.Или у вас что то с подвыподвертом ?
Ответ от Милана[гуру]А при чем тут оценка, оценщик? У вас разговор с продавцом, а оценщик это так формальность... у нас оценщик из БТИ был... оценил в 145 тысяч... оценка от рыночной отличается в десть раз! Но купили мы ее за миллион 450 тысяч....
Ответ от Львица[гуру]Наверное, вы чего-то не договариваете. Кто заказывал и оплачивал оценщика? У вас ипотечный кредит?Если хотите получить полный ответ - не надо давать упрощённый вопрос.Продавец и покупатель договариваются о цене, третий - оценщик - лишний.
Ответ от Irsen[гуру]При чем тут оценщик? Разве он вам квартиру продает. Во сколько договорились с продавцом, за столько и покупайте1
Ответ от Єорумчанка[гуру]не парьтесь, имеете право покупать за ту цену которую оговорили, даже если это для банка, пофиг
Ответ от Ѐоман[активный]оценщик вам точно не нужен. да и нотариуса необязателно заверять договор. закон этого не требует.если сомневаетесь - возьмите сопровождение риэлторское. уж точно лишнего не наболтают
Ответ от 2 ответа[гуру]Привет! Вот еще темы с нужными ответами:
Ответить на вопрос:
22oa.ru
