Как проверить квартиру на юридическую чистоту. Как можно проверить квартиру на юридическую чистоту
Как проверить квартиру на юридическую чистоту
Проверка юридической чистоты квартиры не случайно одна из популярных услуг риэлторов. Все покупатели квартир с подозрением относятся к продавцам, и, к сожалению, поводы для такого отношения есть. Проверять "чистоту" квартиры нужно во всех случаях покупки недвижимости, причем, как на вторичном, так и на первичном рынке.
Риски при покупке квартиры на первичном рынке
Если речь идет о новостройке, значит, свидетельства о праве собственности еще нет, а есть договор, который и перепродается. Если это договор долевого участия, он полностью защищает интересы покупателя и гарантирует, что его права на данную недвижимость будут зарегистрированы в Едином Государственном реестре. То есть, если квартира продается по 214-ФЗ, то можно ничего не проверять. Любой другой договор по сути представляет собой ту или иную обходную схему 214-го закона, и в этом случае на юридическую чистоту сделки надо обращать не самое пристальное внимание. Покупка любой "схемной" квартиры на этапе незавершенного строительства достаточно рисковано.
Как правило, по схемам квартиры продаются не напрямую от застройщика, а через какую-то посредническую компанию. Это может быть либо аффилированная с застройщиком фирма, либо независимое юридическое лицо, которое купило в свое время у застройщика оптом часть квартир на этапе строительства с целью заработать и потом продает их населению. Так вот, иметь дело с таким юридическим лицом может быть рискованно, ведь мы не знаем отношений между застройщиком и этим инвестором – полностью ли он рассчитался за приобретенные квартиры или нет?
Если нет, то застройщик может расторгнуть договор между ними, после чего он имеет право получить назад свои оставшиеся квартиры (на ту сумму, по которой инвестор не рассчитался). А эти квартиры уже могут быть проданы инвестором. Так и возникают "задвоенные" договоры или "сдвоенные" продажи, когда одну и ту же квартиру продают дважды. Такие схемы были, есть и будут. Поэтому покупателю нужно восстановить всю цепочку – от застройщика до лица, которое продает квартиру и понять суть взаимоотношений между застройщиком и компанией-продавцом. Это и есть юридическая проверка чистоты квартиры.
Существуют и другие риски при покупке квартиры в новостройке. Важно ...
Читать далее на http://riarealty.ru/www.realto.ru
Как проверить квартиру на юридическую чистоту
После того, как вам удалось найти квартиру, предстоит один из главных этапов. Вам необходимо проверить документы на предмет юридической чистоты квартиры. Покупателю необходимо обратить внимание на наличие свидетельства о регистрации права на жилое помещение и правоустанавливающие документы к нему, к которым относятся договоры: мены; купли-продажи; дарения; ренты; долевого участия в строительстве; свидетельства о праве на наследство по закону или завещанию; судебные решения и определения суда; распорядительные акты органов власти. "Покупателю рекомендуется проверить документы на происхождение, а также сверить паспортные данные владельца собственности с паспортными данными того лица, которое показывает документы на квартиру", - говорит генеральный директор юридической компании «Бергер и Партнеры» Юлия Кондратенко.
Видео. Гульнара Рахмангулова, генеральный директор экспертного риэлт-бюро "Тактик&Практик" о рисках при покупке квартиры на вторичном рынке
У риэлторской компании такие документы должны быть от собственника.
Чтобы установить юридическую чистоту квартиры, необходимо проверить:
а) историю перехода права собственности на нее;
б) историю перехода прав проживания в квартире иных, кроме собственников, лиц для исключения возможности возникновения правопритязаний третьих лиц на проживание в квартире;
в) проверить на отсутствие фактов нарушения прав детей и иных находящихся под опекой или попечительством лиц в период совершения приватизации и любых иных сделок с квартирой;
г) проверить квартиру на наличие запретов, арестов, обременений на совершение сделок с ней (для этого обратиться в УФРС за выпиской из ЕГРП).
д) удостовериться, что собственники квартиры не лишены дееспособности и не имеют заболеваний, препятствующих им в совершении сделки; (как это сделать? 1. Обратиться к нотариусу для удостоверения договора купли-продажи (напомним, что это необязательно) - нотариус обязан проверять дееспособность лиц, участвующих в сделке. На самом деле, обычно нотариусы ограничиваются написанием стандартной фразы. 2. Попросить продавца (продавцов) принести справку из псих- и наркодиспансера о том, что он не состоит на учете. - Примечание RB.ru.)
е) удостовериться, что нет оснований, предусмотренных законодательством в данной сделке, по которым ее впоследствии можно признать недействительной (например, порок воли и волеизъявления продавца)
На этом этапе вам не обойтись без помощи независимого юриста.
В момент осмотра квартиры специалисты из БН «Агент 002» советуют обратить внимание на следующее: требуется ли косметический ремонт (а если ремонт сделан, то какой: евроремонт при продаже оценивается в сумму, составляющую 20- 30 % от вложенных в него средств), нуждается ли квартира в капитальном ремонте, если жилье после пожара, это ощутимо снижает цену, так как необходимо счищать все вплоть до бетона. Квартиры со свободной планировкой или с возможностью перепланировки стоят значительно дороже, чем остальные. Все изменения, проведенные в квартире, должны быть официально оформлены в соответствующих органах. Ещё один совет: если вы собираетесь делать ремонт в свежекупленной квартире, будет полезным для начала убедиться, что дом не подлежит сносу или реконструкции.
Источник: Бюро недвижимости "Агент 002"
Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter
rb.ru
Как проверить юридическую чистоту квартиры?
В современной России наиболее прагматичный вариант – это приобретение новой квартиры. С этим утверждением не станет спорить ни один российский юрист, так как приобретение жилья на вторичном рынке заведомо таит в себе риск приобретения квартиры с пороками и обременениями, о которых покупателю на момент совершения сделки не будет известно.
Некоторые ушлые собственники сознательно будут продавать ущербную квартиру, тогда как другие владельцы жилья могут попросту не знать о наличии каких-либо юридических проблем с их жильем. В любом случае при ошибке будет страдать в первую очередь именно покупатель. Так как согласно нормам действующего российского законодательства любые претензии относительно жилья будут предъявляться в этом случае к владеющему жильем собственнику.
Тем не менее, если вы все-таки решили приобрести квартиру на вторичном рынке, то вам просто необходимо выполнить ряд проверочных мероприятий, которые позволят избежать массы неприятностей в будущем. О них мы и поговорим в предлагаемой статье.
Юридическая чистота квартиры
В настоящее время не существует какого-либо четкого и единого механизма проверки юридической чистоты приобретаемого жилья. Поэтому каждый специалист может проводить эту процедуру по-своему. Профессиональные юристы могут пользоваться как законными методами, так и относительно законными. В последнем случае часто задействуются «связи» в правоохранительных и других компетентных органах, что позволяет не только убыстрить проверку, но и провести ее как можно более тщательно.
Однако откроем секрет, что даже самая тщательная проверка не гарантирует покупателя от неприятностей. А стопроцентная гарантия некоторых адвокатов – это обычный рекламный трюк для привлечения клиентов. Однако гонорары за подобную проверку адвокаты требуют не малый.
В случае же действий обычного человека набор возможностей существенно ограничивается. Однако, несмотря на это, качество действий обычного человека может не уступать работе маститого адвоката.
Перед началом проверки будущему покупателю необходимо знать, что вся работа ведется по двум направлениям:
- Выяснение фактического положения с жильцами и иными обременениями квартиры;
- Уяснение юридической судьбы квартиры, то есть проверка истории сделок с ней.
Проверка по двум этим направлениям может и должна проводиться параллельно. О тонкостях методах проведения такой проверки расскажем подробнее.
Проверка наличия обременений квартиры
На сегодняшний день широко распространена практика получения кредитов с их последующим не возвратом. Соответственно, квартира может являться предметом залога, судебного разбирательства, либо на нее может быть наложен арест.
Подобные обстоятельства довольно сложно утаить, да и в большинстве случаев подобную сделку попросту не зарегистрируют, так как, например, при залоге квартиры ее отчуждение невозможно без согласия банка в силу требований части 2 статьи 346 Гражданского кодекса РФ.
Покупателю необходимо знать, что все обременения подобного рода подлежат обязательной фиксации Росреестром, а, следовательно, узнать о них можно путем получения соответствующей справки в отделе Росреестра по месту нахождения квартиры или в многофункциональном центре. Сведения относительно обременения жилья общедоступны и могут быть получены любым заинтересованным лицом.
Второй момент, который стоит проверить – это жильцы квартиры. Стоит отметить, что согласно действующему законодательству РФ справка о составе семьи для регистрации сделки не требуется. А потому всю работу придется выполнять покупателю самостоятельно.
Перед началом работы на данном направлении необходимо внимательно изучить требования статьи 292 Гражданского кодекса РФ. В принципе после ее прочтения уже понятно, что необходимо делать. Тем не менее, отметим, что проверять квартиру следует на наличие несовершеннолетних детей, которые там постоянно зарегистрированы, а также граждан, которые участвовали в приватизации, но не приобрели свою долю в недвижимости. Выявление перечисленных граждан необходимо потому, что их право на проживание не может быть прекращено с переходом право собственности на квартиру к новому собственнику. Всех остальных граждан новый собственник может выписать и выселить без каких-либо особых проблем.
Для фактической проверки перечисленных обстоятельств необходимо иметь действующую справку о составе семьи, а также архивную выписку о составе семьи на момент приватизации квартиры. Получить такие справки сегодня можно через все тот же многофункциональный центр. Сравнение этих двух документов и даст все необходимые ответы относительно проживания несовершеннолетних и граждан, участвовавших в приватизации.
Еще одна деталь, которую стоит упомянуть – это состояние продавца квартиры в браке. Хотя данный момент и проверяется сотрудниками Росреестра, покупателю необходимо помнить, что в большинстве случаев требуется согласие второго супруга на продажу квартиру.
Опытные юристы не гнушаются требовать у продавца квартиры справку о наличии у него психических заболеваний. Не секрет, что сделка, совершенная лицом, которое не понимало значения своих действий, может быть признана недействительной. И хотя подобные прецеденты не часто встречаются на практике, да и требование подобного документа может показаться оскорбительным, забывать о такой возможности не стоит.
На практике распространены ситуации, когда от имени продавца действует другое лицо на основании доверенности. Такая ситуация сама по себе является вполне нормальной, однако покупателю стоит удостовериться, что реальный продавец жив и здоров. Потенциальному покупателю стоит помнить, что согласно нормам Гражданского кодекса РФ доверенность прекращает свое действие в случае смерти доверителя. Соответственно и сделка, заключенная в такой ситуации, будет недействительной.
Если же покупатель сталкивается с передоверием, когда поверенный сам выдает доверенность еще одному лицу, то от такой сделки лучше всего отказаться сразу во избежание потенциальных неприятностей.
Проверка юридической судьбы квартиры
Юридической судьбой вещи (квартира не исключение) принято считать все историю переходов прав собственности на нее с момента создания и до заключения конкретной сделки.
Подобная проверка начинается с выяснения обстоятельств приобретения жилья нынешним собственником. Необходимо знать, что основания приобретения могут быть различными. Так квартира может быть приватизирована, унаследована, куплена, получена в дар или приобретена иным способом.
Наиболее распространенный случай приобретения жилья в нашей стране – это приватизация. О ней мы уже упоминали в первой части статьи. Однако помимо наличия жильцов также стоит обратить внимание на законность проведения самой приватизации и наличие граждан, которые на момент приватизации проживали в квартире, но по каким-то причинам в приватизации не участвовали. Для этого необходимо поднимать архивные выписки о составе семьи на момент приватизации, а также запрашивать сведения в муниципалитете о гражданах, которые действительно участвовали в процедуре приватизации.
Вообще подобная проверка – это обязанность приватизационной (муниципальной) комиссии. Поэтому возможные ошибки и злоупотребления здесь маловероятны. Тем не менее, для абсолютной уверенности проведение такой проверки вовсе нелишне.
В том случае, если жилье приобретено по другим основаниям, то проведение проверки чистоты квартиры будет сложнее. Поэтому здесь действует несколько простых правил, которыми пользуются опытные юристы:
- Чем больше с квартирой совершалось сделок, тем запутаннее ее юридическая судьба и тем больше вероятность совершения нечистоплотных сделок;
- Чем дольше квартирой владеет последний собственник, тем лучше. При этом наиболее безопасен такой вариант, когда срок такого владения превышает 3 года.
Логичность перечисленных правил вполне естественна, так как все ранее совершенные сделки были зарегистрированы, поэтому найти явные ошибки или злоупотребления, имея обычный набор документов, будет непросто даже специалисту. Однако стоит помнить, что первый сигнал о возможных неприятностях с квартирой – это наличие значительного числа сделок с ней в довольно короткий промежуток времени. Часто именно таким приемом пользуются мошенники, чтобы замести свои следы, ведь большинство из них прекрасно знает, что в случае чего крайним останется последний владелец недвижимости, а они с высокой долей вероятности выйдут сухими из воды.
Правильность второй рекомендации напрямую подтверждается нормами закона. Ведь именно 3 годами исчисляется срок исковой давности, то есть именно тот срок, в течение которого предыдущему владельцу могли быть предъявлены претензии.
Однако данный срок не в полной мере распространяется на случаи с приватизацией. Поэтому даже если квартиру приватизировали 10 лет назад, у граждан, чьи права были нарушены при ее проведении, даже в течение этого периода остается право на защиту. А значит, приватизационные процедуры следует проверять независимо от их давности.
И наконец, последний момент, на который необходимо обратить внимание – это его величество случай. Так как даже самая тщательная проверка не даст гарантии, что, к примеру, 10 лет назад интересующая квартира не была объектом пристального внимания «черных риэлторов», а пожилой или пьющий собственник преждевременно не закончил свое бренное существование в этом мире.
Подобные ситуации вскрываются крайне редко да еще и по прошествии значительного времени, то даже Господь Бог не даст гарантии, что тот самый риэлтор не захочет облегчить душу следователю по данному эпизоду. И следователь будет обязан возбудить уголовное дело, пострадает от которого, прежде всего, нынешний владелец квартиры, которую у последнего попросту заберут. Ибо интересы добросовестных приобретателей недвижимости в нашей стране практически не защищены.
Стоит почитать
about-realty.net
