Оцениваем квартиру перед тем, как сдать в аренду. Как оценивают квартиру

Как оценить квартиру? | Финансовый гений

Сегодня я расскажу вам о том, как оценить квартиру, какие способы и методики можно для этого использовать, чтобы наиболее точно рассчитать актуальную стоимость вашей недвижимости. Эта информация пригодится вам, если вы хотите продать квартиру, если вы хотите купить квартиру, или просто хотите знать финансовый эквивалент имущества, находящегося у вас в собственности.

Итак, какие способы оценки недвижимости существуют? Как узнать, сколько стоит квартира? Рассмотрим самые распространенные и действенные.

Способ 1. Сравнение, аналоги. Суть заключается в том, чтобы пересмотреть объявления о продаже недвижимости в местных газетах и интернете, выбрать среди них квартиры, в наибольшей степени схожие с вашей, выписать их цены, и на основании этого определить некую среднюю стоимость.

Подбирая аналоги, нужно учитывать как можно больше факторов схожести, среди которых:

Район;
Год постройки здания;
Этаж;
Площадь;
Планировка;
Ремонт и оборудование.

Этот метод хорош и удобен, но в нем есть свои недостатки. Например, стоит учитывать, что часто риэлторы, публикующие объявления, специально указывают заниженную стоимость, чтобы привлечь покупателей, а при реальном обращении оказывается, что “квартира уже продана, но есть другие варианты подороже”. С другой стороны – прямые собственники квартир могут, наоборот, несколько завышать их стоимость в надежде продать подороже, оставляя возможность для торга с реальными покупателями.

Способ 2. Онлайн-сервисы оценки квартир. В эпоху интернета узнать, сколько стоит квартира, можно при помощи онлайн-сервисов. Наберите в поиске “оценить квартиру онлайн” и получите множество калькуляторов, предлагаемых различными порталами о недвижимости и риэлторскими агентствами. Для повышения точности оценки используйте сразу несколько таких онлайн-калькуляторов, а затем высчитайте среднюю стоимость между полученными результатами.

Подобные сервисы работают на основе сравнения с аналогами, только в данном случае делают всю работу, описанную в способе №1, за вас. Недостаток этого метода заключается в том, что многие риэлторские онлайн-сервисы оценки квартир не выдают результат сразу, а предлагают прислать его на е-мейл. Таким образом, вы вынуждены передать им свои контактные данные, на которые в будущем вам будут приходить их рекламные рассылки. Кроме того, вы никак не можете знать, как работает алгоритм сервиса, и насколько можно доверять его результату (для этого и нужно использовать несколько сервисов одновременно).

Способ 3. Агентства недвижимости. Чтобы оценить квартиру достаточно точно и бесплатно, можно обратиться в агентство недвижимости (а для еще более точного результата – в несколько риэлторских фирм). Как правило, предварительную оценку стоимости недвижимости они делают бесплатно, в надежде, что вы выставите квартиру на продажу через их агентство.

Но вам не обязательно это делать. Вы можете просто поинтересоваться, за сколько можно продать квартиру, а когда они назовут вам примерную стоимость, сказать, что подумаете и уйти. Важно также, что из бесед с риэлторами вы узнаете, какие факторы на данный момент являются наиболее значимыми при оценке квартиры, от чего зависит стоимость.

Единственный минус этого способа – вам придется оставить агентствам свои контактные данные, и они далее могут не раз вам названивать. Однако, ничего не мешает потом сказать, что вы передумали продавать квартиру, или уже продали.

Способ 4. Экспертная оценка. Есть специальные фирмы-оценщики, имеющие аккредитацию и лицензии на проведение экспертной оценки недвижимости. Чтобы оценить стоимость квартиры, вы можете обратиться в такую фирму, и они проведут независимую оценку вашего жилья.

В этом случае вы получите на руки большую папку с отчетом, содержащим факторы, влияющие на оценку, методику расчета и непосредственно саму определенную стоимость. То есть, эта цена будет максимально точной и обоснованной.

Минус этого способа заключается в том, что за него придется заплатить и довольно немало, а работа экспертов займет определенное время (чтобы получить отчет быстрее – придется заплатить повышенный тариф). Тем не менее, услуги оценщиков пользуются спросом, а в отдельных случаях наличие экспертной оценки вообще обязательно, например, в некоторых банках при кредитовании под залог недвижимости часто требуют отчет независимого эксперта.

В заключение хочу обратить внимание на то, что при самостоятельной оценке стоимости квартиры лучше всего не руководствоваться исключительно какой-либо средней стоимостью квадратного метра жилплощади, поскольку на цену влияет множество факторов, а это очень усредненный показатель, который не даст вам точного результата.

Теперь вы знаете, как оценить квартиру: выбирайте любой понравившийся способ и действуйте. Возможно, вам также будет интересно, как оценить автомобиль.

Оставайтесь на Финансовом гении и повышайте свою финансовую грамотность. Делитесь ссылками на понравившиеся статьи в социальных сетях – этим вы поможете развитию сайта. До новых встреч!

fingeniy.com

Оцениваем квартиру перед тем, как сдать в аренду

Вы являетесь владельцем недвижимости и намерены сдавать ее? Однако, не знаете, как оценить стоимость аренды квартиры, размышляете над тем, какие критерии взять за основу? Сегодня мы расскажем, как правильно оценить квартиру для аренды, дабы сделка была выгодной.

Определяющие критерии для оценки

Чтобы итог оценки был актуальным, рекомендуем принять за основу ряд критериев, по которым сегодня целесообразно ориентироваться на рынке арендной недвижимости. К числу значимых фактов, прямым образом влияющих на арендную ставку, относятся следующие:

Территориальное местоположения
Этажность жилого дома (высотки считаются более предпочитаемым видом жилья, гораздо менее привлекательными являются типовые панельные пятиэтажки)
Этажность квартиры (жить на первых этажах мало кто предпочитает, равно как и на последних, золотой серединой может стать уровень с третьего по седьмой этажи)
Число комнат
Площадь квартиры
Состояние жилого помещения

Для того чтобы корректно оценить стоимость сдачи квартиры в аренду, можно обратиться к специалистам. Они сумеют обозначить именно ту сумму арендных платежей, которые будут способны адекватно подтвердить своей величиной все достоинства недвижимости. Полезно будет также понять, какие факторы могут способствовать снижению стоимости аренды.

О чем следует подумать заранее?

Верным шагом, при оценке квартиры перед сдачей ее в аренду, станет предупреждение долгов по коммунальным услугам. Дабы упростить себе задачу, старайтесь включать сумму оплаты электроэнергии и водоснабжения в ежемесячные платежи. Надежнее оплачивать услуги самостоятельно, потому как в случае нерадивого отношения со стороны квартиросъемщиков, Вы рискуете остаться с задолженностью и отсутствием порядка в бумажных квитанциях. Как вариант, можно включить в арендную платы фиксированную сумму (в счет оплаты коммунальных услуг).

Важно не упустить из виду перспективу проведения в квартире капитального и косметического ремонта. В договоре, желательно, прописать какой фронт работы за какой из сторон закрепляется. Как правило, косметические работы (отделка стен, покраска) отводится квартиросъемщикам. Тогда как капитальный ремонт остается на совести владельца жилья.

Обязательно оцените свою квартиру с позиции комфорта и необходимости проводить дизайнерские ремонтные работы в обозримом будущем, - от этого также будет зависеть арендная ставка.

Будьте критичны в оценке

Дабы сделка по аренде не заставила себя долго ждать, постарайтесь взглянуть на свою квартиру глазами обывателя. Это не всегда дается легко, и все-таки лучший способ оценить жилье справедливо, - отказаться от предвзятого отношения.

Поставьте себя на место будущего квартиросъемщика и посмотрите, насколько выгодным станет ваш вариант для потенциального новосела. Будет ли ему удобно добираться на работу, и к местам проведения досуга? Есть ли поблизости крупные торговые центры, супермаркеты? Хорошо ли развита социальная инфраструктура: школы, детские сады, больницы? Что станет ключевым моментом, позволяющим принять решение в пользу аренды именно вашей квартиры?

“Мы с супругой долго не могли сдать нашу квартиру на долгосрочный период, - рассказывает Клим. Казалось бы, расположенная в центре города, однокомнатная, с хорошим ремонтом, - она должна была сразу найти своих арендаторов. И какие бы уступки по цене мы не делали, жилье пустовало. Но проблема состояла в том, что мы не учли одного важного момента: будучи расположенной на втором этаже, квартира не была снабжена достаточной степенью звукоизоляции.

На первом же этаже находился продуктовый супермаркет, и работающие холодильные камеры добавляли дискомфорта тем немногочисленным жильцам квартиры, которых мы успевали найти. В основном же, люди предпочитали, прожив недолгое время, съезжать. Как правило, без объяснения причины. И лишь один арендатор рассказал, что ему мешает “шум холодильников”. Так мы с женой пришли к необходимости проведения дополнительных работ по ремонту и улучшению звукоизоляции.

Наверное, если бы мы сами жили в этой квартире прежде (она досталась нам в дар от бабушки с дедушкой), то понимали все “подводные камни”, с которыми может столкнуться будущий арендатор. А бабушка с дедушкой ни о чем таком нас не предупреждали, видимо, сказывались возрастные изменения слуха. Дедушка, напротив, был доволен тем, что супермаркет находится у них, в буквальном смысле, под ногами. С возрастом, долгие походы за продуктами его утомляли.”

Таким образом, важно понимать, что критичное отношение к сдаваемой в аренду квартире, позволит Вам установить стоимость в точном соответствии с характеристиками недвижимости. Как видите, удачное территориальное местоположение может уступить место не самому комфортному уровню шума в квартире, и, как следствие, проблемам со сделками по передаче жилья в наем.

Лучшая стоимость - золотая середина

В попытках определить наиболее выгодный уровень арендной платы, принимайте во внимание аналогичные предложения на рынке. И помните о том, что идеальным может стать тот самый вариант “золотой середины”. Пусть ваша квартира будет чуть дороже, нежели аналогичная, расположенная этажом ниже. Но, при этом, дешевле пары-тройки вариантов в соседних домах.

Определите также для себя предел суммы, которая будет возможна при условии торга. Если Вы уверены в конкурентоспособности предложения, закладывайте в сумму арендной платы сумму, которую смело можете уступить действительному квартиросъемщику. Особенно, если знаете о явных недостатках собственного жилища, которые будут явно заметны при осмотре.

Долгосрочные перспективы надежнее

Многие владельцы квартир надеются найти квартиросъемщика всерьез и надолго. Такой подход позволяет быть уверенным в завтрашнем дне. Особенно, если Вы инвестировали в недвижимость с целью последующей ее сдачи в аренду. Здесь универсальным решением станет индивидуальный подход. Внимательно выбирайте жильцов, и еще более внимательно подходите к вопросу ценообразования.

А самое главное, - будьте честны. Ничто так не привлекает, как порядочность и прозрачность расчетов. Потенциальному арендатору, как и Вам, важно иметь дело с ответственным, добропорядочным владельцем. Не исключено, что в процессе общения с арендаторами у Вас появится желание снизить стоимость арендной платы, или, по прошествии года аренды, не повышать стоимость, - все эти субъективные факторы также влияют на итоговую оценку стоимости. Не редкие случаи, что сумма может быть изменена “под конкретного жильца”.

Как видите, правильно оценить квартиру, перед тем как сдать ее в аренду, может оказаться не совсем просто. Но мы уверены в том, что ознакомившись с нашим сегодняшним материалом, Вы сумеете корректно определить величину арендной платы, поняв, какие критерии следует брать за основу, и на что обращать внимание. Кроме этого, наша площадка всегда открыта для Вас, и мы готовы помочь в поиске арендаторов.

sterium.com

Как правильно оценить квартиру на вторичном рынке

Необходимо обратить внимание на многие аспекты — от возраста дома до вида из окон.

Когда человек собирается продать свою квартиру, самое важное — это правильно оценить ее и выставить на реализацию по адекватной цене. Бывает, что хозяева вторички просят за квартиру на 20, а то и на 30 процентов больше, а потом очень сильно удивляются, что их недвижимостью никто не интересуется.

Итак, что же нужно для правильной оценки своей квартиры? Важно помнить, что есть основные факторы, которые положительно влияют на цену. Прежде всего, это новые коммуникации и возраст дома не более 5-7 лет. Также прибавит цену квартире на вторичном рынке такая опция как несколько лифтов в доме, консьерж, видеонаблюдение дома и придомовой территории.

Всегда повышают стоимость квартиры облагороженный двор, хорошие подъездные пути, а также наличие подземного паркинга и гостевой автостоянки. У покупателей всегда ценятся улучшенные планировки или узаконенные перепланировки, просторные изолированные комнаты, большая кухня, раздельный санузел, а также наличие балкона или лоджии. Положительно повлияют на ценообразование и большие подсобные помещения.

Впрочем, не стоит забывать, что есть характеристики, которые делают квартиру дешевле. Прежде всего, это возраст здания более 15 лет, ветхие коммуникации и деревянные перекрытия. Автоматически снизят стоимость вторичного жилья парадные и лестничные клетки в плохом состоянии, а также отсутствие лифта, плохие подъездные пути к дому, разбитые дороги, отсутствие двора, также сырость и холод в квартире.

Многие покупатели вторички обращают внимание на близкое расположения мусорного бака, парковки и прочих радостей под окнами, на шум с улицы и постоянно хлопающие двери парадной, а также излишняя темнота в комнатах из-за деревьев.

Известный адвокат Олег Сухов замечает, что если собственник собирается продавать квартиру, то необходимо правильно оценить ее стоимость. Даже если человек будете пользоваться услугами агентов недвижимости, знание основных нюансов оценки квартиры вам не помешает.

С чего же начать? Прежде всего, по мнению эксперта, нужно оценить среднюю стоимость квартиры, для чего необходимо умножить среднюю цену на квадратный метр в вашем районе на количество квадратных метров помещения. Это некая базовая стоимость жилища, которая будет меняться в зависимости от достоинств и недостатков квартиры и цены на них. Для начала необходимо оценить сам дом и его местоположение. Повышают стоимость квартиры новый дом (до 15 лет эксплуатации), закрытая территория, консьерж, тихий спокойный двор и контингент проживающих людей. Также стоит отметить доступность транспорта и близость зеленых зон — парков и водоемов.

“Следующее, что необходимо оценить — это сама квартира. Повышает ее стоимость улучшенная перепланировка, хорошие коммуникации, новый ремонт. Будет иметь значение наличие просторного санузла, кладовки, лоджии, встроенной кухни и гардероба. Также стоимость повышают оставляемые в квартире вещи и мебель. Для того, чтобы лучше понять, сколько может стоить ваша квартира по сравнению с аналогичными предложениями, можно сходить на несколько показов с риелторами и посмотреть предложения в вашем районе”, — резюмирует Олег Сухов.

realty.vesti.ru

Как самому оценить свою квартиру

Источник фотографии

Правильная оценка недвижимости – залог успешной сделки. Можно продавать квартиру годами, если назначить слишком высокую цену. Или, наоборот, обокрасть самого себя, назначив цену ниже рыночной. Конечно, чаще всего продавцы необоснованно завышают цену, и этому есть объяснение: своя квартира всегда самая лучшая, с ней связано столько воспоминаний, в нее столько вложено, и это нередко самая большая ценность для семьи. Но на рынке действуют свои правила, где эмоциям нет места.

- Оценить рыночную стоимость своей квартиры можно самостоятельно, - считает Алексей Портной, директор оценочной компании «Волга Оценка». - Сейчас достаточно много информационных ресурсов в интернете, на которых размещаются предложения объектов недвижимости.

Отфильтруйте квартиры, аналогичные вашей, по своему району. Предположим, их будет 10. Уберите три самых дорогих, и три самых дешевых. Возьмите оставшиеся 4 предложения и вычислите среднюю стоимость квадратного метра. Затем умножьте полученную цифру на площадь своей квартиры. Так вы получите примерную стоимость своей квартиры. Плюс-минус 10%.

Что будет плюсом?

• Дом расположен в престижном месте. Даже в одном районе (микрорайоне) есть более и менее привлекательные для проживания улицы. В центре района, жилье, как правило, наиболее дорогое.

• Хорошая транспортная доступность. Это когда «в двух шагах» остановка автобусов, троллейбусов, трамваев, идущих во все концы города, станция метро находится рядом.

• Наличие объектов социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности . При этом для одних покупателей будет особенно ценным близость детских учреждений, для других – спортивных центров и мест отдыха, для третьих – поликлиники и медицинских центров.

• Хорошая экология. Если поблизости нет промышленных предприятий, а окна не выходят на слишком оживленную трассу, ставим плюс. Также плюс находящийся рядом парк, сквер, зеленый двор.

• Дом, подъезд, прилегающая территория - в хорошем состоянии, т.е. дом не требует ремонта, подъезд также отремонтированный и чистый, во дворе есть детская площадка, места отдыха для взрослых, зеленые насаждения.

• Тип жилья. «Народная стройка», «хрущевка» сейчас непопулярны. Есть достаточно много доступных предложений по новостройкам с готовым ремонтом. И даже знаменитым и еще совсем недавно таким желанным «сталинкам» есть достойная альтернатива на первичном рынке. Поэтому плюс своей квартире можно поставить только в том случае, если она расположена в относительно новом доме.

• Материал стен. Кирпичные, монолитные строения всегда в фаворе, ставим плюс.

• Наличие организованной у дома парковки или подземного гаража также является преимуществом.

• Если в доме есть видеонаблюдение, консьерж, домофон, т.е. обеспечена определенная безопасность проживания, ставим плюс.

• Квартира отремонтирована, ухожена, с хорошей планировкой. Большая кухня, есть подсобные помещения, лоджия, балкон.

• Этаж. Обычно ниже ценятся первый и последний этажи. Но и здесь бывают исключения. Когда дом расположен на оживленной улице, первым этажом могут заинтересоваться бизнесмены. Есть и любители последних этажей, если из окон открывается панорамный вид на город, реку, да и к тому же в наличии техэтаж.

• Вид из окон тоже стоит денег. Согласитесь, гораздо приятнее смотреть на озеро или парк, чем на серую стену соседнего дома.

• Увеличить стоимость может юридическая чистота квартиры и готовность документов к продаже. Если история квартиры прозрачна, она не находится под залогом, в ней не прописаны несовершеннолетние дети, инвалиды и т.п., нет неоформленных перепланировок и долгов по коммунальным услугам, то смело можете поставить плюс.

Как видите, факторов объективных и чисто субъективных, которые могут увеличить стоимость вашей квартиры или уменьшить ее, очень много. Но, тем не менее, надеемся, стало понятно, сколько стоит накинуть или, наоборот, насколько уменьшить стоимость квартиры.

Правильно ли вы назначили цену – покажет рынок. Если после подачи объявления звонков и просмотров нет, значит, вы переусердствовали, считая плюсы. В таком случае совет: снижайте понемногу цену до тех пор, пока не появятся желающие приобрести вашу недвижимость.

- В основном за профессиональной оценкой к нам обращаются те, кто берет ипотеку, - объяснил Алексей Портной. - Банк должен иметь отчет об оценке, чтобы знать, сколько реально может стоить квартира. Оценщики, применяя специальные методики, делают расчет, максимально приближенный к рыночной стоимости недвижимости. Кроме того, оценщик, выходя на квартиру, отмечает неузаконенные перепланировки, которые впоследствии могут помешать в реализации предмета залога. Бывают также случаи, когда несколько собственников недвижимости, желая продать ее, не могут между собой договориться о цене. Поэтому им тоже потребуется независимый оценщик.

Но в большинстве случаев, чтобы определить примерную стартовую цену, с которой можно начинать продажу, нет смысла тратить деньги, обращаясь к оценщикам. Это под силу сделать самому.

news.ners.ru