Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость? Как перевести апартаменты в жилой фонд

как перевести апартаменты в жилой фонд

Апартаменты — сравнительно новый формат недвижимости на первичном рынке России. Потенциальные покупатели готовы вложиться в необычное жилье, но их интересует вопрос: апартаменты и квартира — в чем разница? Формально такой вид помещений относится к нежилому фонду. Ряд норм, существующих в законодательстве для жилых помещений, в случае апартаментов недействителен.

Что такое апартаменты и как в них «прописаться»

Приказ Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 No 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии…» юридически определяет этот тип недвижимости. Это 2 и более жилые комнаты с кухней и санузлом общей площадью не более 40 кв.м. Подобные помещения рассматриваются законом исключительно как комфортабельный номер в гостинице, пансионате или санатории, предназначенный для временного проживания.

На практике существуют кондо-отели, помещения в которых можно приобрести в собственность. Кондо-отели, часть номеров в которых арендуется, а часть продается, управляются менеджерами под сетевым брендом. Инвесторы отеля могут приобрести не акции, а юниты в виде студий или квартир. Однако существующее отличие апартаментов от квартиры способно ввести в замешательство граждан, заинтересованных в новинке.

Поскольку такой объект юридически относится к нежилым, его владелец не может в нем прописаться. Можно оформить только временную регистрацию, но лишь в том случае, если помещение закреплено за гостиницей. Что можно, а что нельзя с временной регистрацией?

Гостиничная регистрация нуждается в возобновлении через 5 лет.

Другие отличия

Разница между квартирой и апартаментами заключается также в особом подходе к налогообложению. Главная проблема — невозможность получить возмещение 13% налога на покупку квартиры. Кроме того, если здание является торговым комплексом или административно-деловым центром, то налог достигнет 2% (ст. 1 Закона г. Москвы от 23 октября 2002 г. No 47 «О ставках налога на имущество физических лиц», пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ). В ином случае (к примеру, если жилье находится в гостинице) жилищный налог составит 0,5%. Для сравнения, налог для обычной квартиры — 0.1% согласно пп. 1 п. 2 ст. 406 НК РФ.

Кадастровая стоимость апартаментов в среднем ниже, чем у обычной квартиры, разница составляет около 20%. Такое жилье интересно для инвесторов с целью сдачи в аренду. В среднем доходность подобного проекта колеблется от 5 до 9%. Различие сдачи в аренду апартаментов и площади в стандартном доме заключается в быстрой окупаемости первых.

Компания, которая управляет зданием, где расположены апартаменты, устанавливает тарифы самостоятельно. Платежки за услуги ЖКХ в нестандартном и стандартном жилье могут значительно разниться — до 15%.

Выбирая, апартаменты или квартира, нужно учесть множество нюансов. Не в последнюю очередь владельцев «нежилого жилья» может разочаровать, что на их покупку не влияют нормы СанПиН, регламентирующие освещенность, шумоизоляцию и инсоляцию. За стеной у семьи с маленькими детьми может находиться «громкий» офис или спортзал. Но если для покупателя важна близость к месту работы, то проживание в одном комплексе с офисом — идеальный вариант.

Иногда продажа помещений (лофтов) производится в реконструированных промышленных зданиях. В чем отличие лофтов от другого типа апартаментов? В потенциальной опасности. Если в здании размещалось вредное или химическое предприятие, стоит помнить, что ядовитые вещества могут сохраняться во всей конструкции и иметь период распада до нескольких сотен лет.

В худшую сторону может отличаться и инфраструктура здания и района — санитарные нормы не требуют должным образом благоустраивать территорию, относящуюся к не приспособленным для проживания зданиям. Поэтому при покупке такого объекта следует быть предельно внимательным к деталям.

Что можно делать с апартаментами

С апартаментами возможно провести ряд манипуляций, которые регулируются законодательством РФ.

Перепланировка потребует минимума согласования. Поскольку правила и нормы для нежилого помещения не столь жесткие, как для обычной квартиры, фантазия архитектора и дизайнера ограничена только регламентом управляющей компании.
Регистрация по данному адресу юридического лица (ст. 54 ГК РФ) предоставляет широкие возможности для бизнесменов, желающих сэкономить. Однако некоторые девелоперы ограничивают жильцов в этом, в частности, выдачей лимитированного количества автомобильных пропусков на территорию комплекса.

Продажа не потребует согласия дольщиков — как любой коммерческий объект, апартаменты могут быть проданы или обменяны.
Возможен также перевод апартаментов в жилой фонд.

Как сделать апартаменты квартирой? Перевод апартаментов в квартиру возможен, но на особых условиях. Чтобы нежилое помещение превратить в квартиру, необходимо соблюдение основных требований.

Развитая инфраструктура или готовность застройщика создать новые социальные объекты.
Соответствие санитарным требованиям, которые выдвигает Жилищный кодекс к стандартному жилью (нормативам по минимальному метражу комнат, ширине проемов в несущих стенах, пожарной безопасности, инсоляции и инженерным системам).
Отсутствие наложенных другими лицами обременений.

Главным критерием перевода специалисты называют двухчасовой интервал ежедневного попадания солнечного света в жилые комнаты. Если окна выходят на атриум или в «колодец», такое помещение не может стать жилым. По вопросу смены статуса апартаментов нужно обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда, и предоставить:

правоустанавливающие документы;
заявление о переводе;
технический паспорт БТИ;
поэтажный план здания;
проект перепланировки/переустройства помещения.

Массовое обращение жильцов к застройщику с просьбой осуществить перевод здания в целом позволит сократить срок ожидания события. А некоторые девелоперы решают вопрос перевода апартаментов в жилье еще до ввода дома в эксплуатацию.

sovetyuristov.ru

Перевод апартаментов в жилой фонд

Сегодня на рынке недвижимости появляется все больше проектов, включающих в себя как квартиры, так и апартаменты. Не секрет, что последние более привлекательны для покупателей, так как они значительно дешевле. Многие стараются приобрести апартаменты и впоследствии перевести их в статус жилой недвижимости.

На рынке элитной недвижимости, прежде всего, обращают внимание на стоимость, а так же на сумму налога. Отличие в стоимости эксплуатационных услуг уже не так важно. В этом случае большинство покупателей не заботит вопрос прописки, социальной инфраструктуры – они уже имею жилплощадь, и вопрос со здравоохранением, детскими садами и тд. уже решен.

В сегментах «комфорт» и «эконом» стоит задуматься. Если выгода в стоимости, которую он имеет в момент приобретения, оправдывает его последующие траты и отсутствует необходимость оформления прописки, то апартаменты можно покупать. Стоит учесть так же и выгоду от налогообложения, так как кадастровая стоимость нежилого помещения значительно ниже квартир. Перевод апартаментов в жилье в данном случае не оправдан, иногда сумма перевода перекрывает разницу в стоимости покупки.

Существует ряд требования для перевода апартаментов в жилой фонд. Необходимо, чтобы помещение отвечало требованиям законодательства к жилым помещениям. Наиболее важными критериями являются – необходимый метраж комнат, освещенность (в комнаты должен попадать дневной свет), тепловой контур, инженерные системы. Например, апартаменты с окнами в «колодец» перевести в жилой фонд будет невозможно. Так же, в соответствии с законодательством РФ, невозможно осуществить перевод, если данное помещение имеет обременения, наложенные третьими лицами.

Как это делается

Чтобы осуществить перевод апартаментов в квартиру, необходимо обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда, предоставив комплект документов, включающих в себя технический паспорт БТИ и поэтажный план здания, в котором располагается помещение. Если будет осуществляться перепланировка, необходимо предоставить проект переустройства. На первый взгляд все легко, но практика показывает, что на осуществление перевода может уйти достаточно большое количество времени. Собственнику придется предоставить более двух десятков документов из различных госучреждений. При этом успешность проведения данного мероприятия не гарантирована. Больший успех ждут массовые обращения собственников к застройщику. В качестве примеров можно привести компании KR Properties, Vesper и Capital Group. Как правило, ряд девелоперов стараются решить вопрос с переводов еще до того, как дом будет сдан в эксплуатацию. Таким образом, повышается интерес к объекту и растет скорость его продажи.

Можно ли назвать классические квартиры и апартаменты конкурентами в условиях кризиса? Изменение статуса помещения с нежилого на жилое — это не панацея для застройщиков в кризисное время, а, скорее, один из вариантов повышения спроса. В кризисных условиях многие проекты приостановят свое развитие. Продаваться будут только грамотные проекты с правильной концепцией, которая отвечает сегодняшним требованиям.

Проконсультируйтесь со специалистом

На сегодняшний день мы готовы предложить Вам качественную юридическую помощь. Обращайтесь к юристам Агентства недвижимости Московско-парижского банка и мы поможем Вам разобраться с Вашей ситуацией минимизируя затраты и нервы.

www.mosflat.ru

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

— Насколько сегодня сложно перевести квартиру в жилом доме из жилой в коммерческую недвижимость и что делать, если эта квартира сейчас в ипотечном займе? Жить там не собираюсь, а сдавать смысла нет, за нее квартиранты будут платить копейки.

StockRocket/Fotolia

Отвечает генеральный директор консалтинговой группы «Апхилл» Алексей Сёмин:

Сейчас переводить жилое помещение в нежилое стало намного сложнее, даже в случае, если недвижимость находится в собственности. Ужесточение регламента сделано для защиты жильцов, так как ранее многие подделывали подписи соседей или даже подкупали госслужбы для получения разрешения. В новостройках дела обстоят лучше: здесь обычно отводится определенный процент помещений на первых этажах, предназначенных для коммерческих целей и уже оборудованные отдельными подъездами, козырьками и т. д.

Если кредит за объект еще не выплачен, то переделать его в нежилой в принципе невозможно – обычно в ипотечном договоре содержится условие о запрете изменять назначение объекта и даже делать перепланировки. Нарушая эти условия и не оповещая об этом банк, заемщик сильно рискует – залоговые службы банка могут нагрянуть с проверкой, и тогда последуют штрафы, требование досрочного погашения кредита или возвращения жилья в первоначальный вид. Банк редко когда дает добро на подобные действия, так как объект в таком случае может потерять свою ликвидность. Ведь банк, в первую очередь, заинтересован в быстрой его реализации и возмещении кредитной суммы. Также необходимо поставить в известность муниципальные госструктуры, в которых зарегистрировано помещений – и они также вряд ли дадут разрешение, поскольку объект с обременением.

Получает ли ТСЖ доход от коммерческих организаций в доме?

Можно ли убрать забор вокруг многоэтажки?

Помимо всего этого сложностью является получение согласия двух третей жильцов дома. Как раз по новому разрабатываемому регламенту необходимо будет предоставлять не просто выписку с результатами опросов жильцов, а полноценный отчет с подписями, а также чиновники будут проверять достоверность путем обзвона.

Стоит отметить, что сама процедура переделки в нежилое помещение выходит недешево – перепланировки, строительство отдельного входа (который обычно делают, прорубая окно) и пандусов для инвалидов. В таком случае выгоднее будет сдавать в аренду – это покроет часть выплат по кредиту, а также шанс сделать все законно намного выше.

Отвечает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Оксана Моисеева:

С 1 января 2016 ужесточилась процедура перевода квартир, расположенных на первых этажах жилых домов, в нежилой фонд. Подобная ситуация связана с наличием жалоб от недовольных жителей. В качестве проблем указывается вырубка деревьев, беспорядок на придомовой территории, соседство с точками продаж алкогольной продукции, а также запахи, появляющиеся во время приготовления пищи. Ограничения вводили по виду деятельности, поэтому в первую очередь запретили открывать кафе, магазины продовольственных товаров.

Вторая проблема заключается в необходимости предоставить протокол согласования с жильцами. Как минимум две трети жителей должны согласиться с наличием нежилого помещения на месте бывшей квартиры. Поэтому проводятся очные и заочные собрания, в рамках которых нужно получить согласие жителей на такое изменение. Следующий этап – обращение к муниципальным депутатам, которые проверяют заявку на легитимность. Еще одна сложность заключается в том, что раньше одобрения выдавала Москомархитектура. Теперь данный вопрос находится в ведении ДГИ. Из-за структурных изменений все процессы еще не до конца отработаны.

В вашем случае перевод в нежилой фонд невозможен, так как квартира находится в залоге банка (обременение в виде ипотеки). Чтобы осуществить процедуру перевода, нужно погасить существующий долг. Банк не согласует перевод жилья в коммерческую недвижимость, что связано с опасением за ликвидность залога.

Как узнать, законны ли коммерческие организации на 0-м этаже?

Как не платить за ЖКХ офисов и кафе в нашем доме?

Отвечает руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co Евгения Владимирова:

Перевод жилого помещения в нежилое в настоящее время является частой и понятной процедурой. Схема перевода регулируется 3 главой Жилищного кодекса «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение». В статье 22 Жилого кодекса уточняется, что при переводе в нежилой фонд квартира должна быть расположена на первом этаже, либо над нежилым помещением. Также важно, чтобы помещение имело отдельный вход, в нем никто не проживал и не был прописан. Стоит отметить, что после перевода все помещение должно стать полностью нежилым, то есть нельзя оставить одну комнату для постоянного проживания.

Если все требования для перевода соблюдены, владелец квартир должен обратиться с заявлением в отдел муниципалитета, который занимается изменением статуса помещений (Департамент жилищной политики в Москве). Нужно предоставить в орган пакет необходимых документов, которые перечислены п.2 статьи 23 ЖК РФ.

С переводом в нежилой фонд квартиры, которая обременена ипотекой, дело обстоит куда сложнее. В статье 22 ЖК РФ указано, что квартира не должна находиться под арестом, быть в залоге или в аренде. А, как известно, при оформлении ипотеки банк является залогодержателем недвижимости до тех пор, пока выплаты по займу не будут полностью погашены. Однако на практике перевод ипотечной квартиры в нежилое помещение встречается. Для этого, в первую очередь, требуется получить письменное согласие банка на осуществление этой процедуры и на рефинансирование кредита. Далее требуется снять обременение, поменять назначение недвижимого имущества, переоформив всю документацию, и заложить уже нежилое помещение в обеспечение обязательств по новому кредиту. Между тем стоит предупредить, что иногда не спасает даже согласие банка – контролирующие органы, занимающиеся переводом, отказывают, ссылаясь на статью 22 ЖК РФ.

При желании приобрести квартиру в ипотеку и перевести ее в нежилой фонд лучше ориентироваться на специальные банковские программы. Они позволяют получить кредит на покупку квартиры на первом этаже жилого дома и перевести ее в нежилой фонд (или же кредит под залог имеющейся квартиры с дальнейшим переводом помещения в нежилой фонд в период действия ипотеки). Ставки по таким программам будут выгоднее, чем при оформлении кредита на покупку коммерческой недвижимости.

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне на адрес: [email protected]. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как узаконить перепланировку в квартире после покупки?

Как открыть магазин: выбор помещения под аренду

Узнайте за 2 минуты, сколько стоит ваша квартира

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

www.domofond.ru

Как перевести квартиру в жилой фонд

Как перевести квартиру в нежилой фонд, и что ожидает тех, кто ведет бизнес в жилом помещении

Необходимость согласования данного акта предусмотрено в Административном регламенте предоставления муниципальной услуги «Прием заявлений и выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения», издаваемого администрациями субъектов РФ.

В течение 45 дней комиссия обязана рассмотреть поданное заявление и уведомить заявителя о своем решении. В случае, если межведомственная комиссия при Департаменте управления имущества дала отказ без указания причины, то такой отказ считается немотивированным и может быть обжалован в суде. Деятельность и сроки рассмотрения регулируются местными постановлениями правительства.

Как перевести квартиру из жилого фонда в нежилой

Какие документы понадобятся перед выводом квартиры из жилого фонда? Во-первых, необходимо предоставить заявление на право проведения работ по реконструкции помещения. Во-вторых, вы должны будете иметь при себе пакет документов, который подтверждает право собственности на квартиру, свидетельство о купле-продажи квартиры, паспорт собственника, технической паспорт самой жилплощади, поэтажный план дома, план-экспликация, проект переоборудования помещения. В-третьих, нужно обязательно заполнить Акт согласования. И вот тут-то придется побегать. В акте должны будут указаны заключения Санэпидемстанции, пожарной службы, ЖКХ. Только тогда, когда все подписи будут собраны, вы сможете предоставить данный акт в мэрию города.

Начало приватизации в 1998 г. явилось толчком для образования рынка недвижимости. За время приватизации жилая недвижимость в Томске была приватизирована гражданами более, чем на 70% от количества подлежащих передаче в частную собственность. По этому, наряду с первичным рынком недвижимости начал развиваться и вторичный рынок.

Как перевести жилое помещение в нежилое

Заявление о переводе помещения в нежилое.
Правоустанавливающие документы.
Технический план самого помещения и его паспорт. Учитывать следует то, что он имеет ограниченный срок своего действия – лишь один год с момента его выдачи.
Оформленный в необходимом порядке проект перепланировки квартиры, если такая перепланировка является необходимостью для перевода данного объекта недвижимости в нежилой формат.
Поэтажный план самого дома.

к содержанию ↑

должен быть предусмотрен полностью отдельный вход или же присутствовать техническая возможность по оборудованию данного входа в квартиру;
в квартире не могут проживать какие-либо граждане, а также никто не может быть прописан в таком помещении;
объект не вправе являться составной частью конкретного жилого помещения;
объект не может находиться под обременением иных лиц.

Перевод квартиры в нежилой фонд

Это три самые распространенные причины, по которым нужен перевод помещений в нежилой фонд. Но не забывайте, что данная процедура по времени и деньгам может стать для вас довольно затратной: перевод недвижимости в нежилой фонд вашими силами займет от нескольких месяцев до одного года. Чтобы ускорить и упростить процесс, лучше всего нанять профессионалов, но это обойдется дороже.

Если после реконструкции ваше помещение захватывает общественное пространство дома, вам придется получить согласие всех жильцов вашего дома. Перевод жилого имущества в нежилое осуществляется на основании статей 22-24 в Жилищном кодексе РФ, поэтому внимательно ознакомьтесь с Главой 3 Жилищного кодекса РФ. http://kzrf.ru/gilkrf_head_03.html

Как перевести апартаменты в жилой фонд (квартиру)

Также формально можно разделить всю квартиру надвое, при этом одна будет освещенной по всем нормативам, вторая – как прежде. Первую можно легко перевести в формат жилого помещения – где, соответственно, и прописаться. Но здесь ждет волокита: не суть жилое/нежилое, помещение обязательно должно комплектоваться собственными кухней и санузлом. Поэтому, если разделить вывод стояка или газовую магистраль по плану не удается, есть последний, самый радикальный вариант: снести все внутренние стены, переведя апартаменты в статус студии.

В то же время СНИП 2.04.05-91 допускает объединение жилого помещения с производственными единой вентсистемой, только если последние не являются местом массового скопления людей. Условие для коммерческого помещения в центре города практически невыполнимое, и потому без коренных изменений апартаменты в квартиру так перевести не удастся.

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость

Как перевести дом из нежилого фонда в жилой

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.

Как перевести квартиру или дом из жилого в нежилой фонд

Компания «BRONA» занимается всеми вопросами, которые касаются перевода из жилого в нежилой фонд квартир, а также жилых домов. Наши специалисты обладают высокой квалификацией и большим опытом в этом направлении. Мы консультируем и помогаем осуществить перевод из жилого в нежилой фонд в Харькове в самые кратчайшие сроки.

В случае отнесения дома к памятнику архитектуры, что характерно для исторической части Харькова, мэрия направляет запрос в управление градостроительства и архитектуры облгосадминистрации, с целью получить информацию о возможности перевести помещение из жилого в нежилое.

Как перевести квартиру из жилого в нежилой фонд

Возникают ситуации по необходимости перевода жилого помещения в нежилое. Это в корне изменяет статус недвижимости с юридической точки зрения. Ведь когда-то в нем проживали люди, а теперь его необходимо оборудовать под офис или магазин. Обычно этот вид перевода используют коммерсанты. Такие люди не обладают собственными денежными средствами для покупки офиса или аренды. Решение одно — превратить свое жилое помещение в предпринимательскую деятельность.

Можно сотрудничать с профессиональной организацией. Для этого воспользуйтесь бесплатной консультацией, а затем подпишите договор. Нотариально оформляется доверенность. Она позволяет специалистам действовать от вашего лица. Составляется и согласовывается проект, собирается пакет бумаг, получаются различные ограничения и справки.

Как перевести жилое помещение в нежилое

Первое, о чем вы должны знать – жилье нельзя использовать для коммерческой деятельности . Если вы решили организовать небольшой бизнес и в качестве стартовой площадки использовать площадь жилого помещения, принадлежащего вам, значит, необходимо вывести объект из жилого фонда, то есть официально сделать его нежилым.

Если дом, в котором переводится помещение, является объектом культурно-исторического наследия.
Если дом стоит на учете в штабе по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций. В этом случае увеличится стоимость объекта при экспертной проверке.
Если помещение не подключено к основным инженерным коммуникациям.
Целевое назначение планируемого нежилого помещения не соответствует допустимым нормам зонирования (ограничения в жилых зонах по градостроительно му законодательству ).

uristsos.ru