ГлавнаяКакКак проходит сделка

Как проходит сделка в агенстве при покупке жилья. Как проходит сделка


Как проходит сделка в агенстве при покупке жилья

Поиск клиента Каким образом искать покупателя? Следует обнародовать ваше решение о продаже жилья через максимально большее количество источников информации. Разместите объявление в наиболее популярных СМИ, на интернет-сайтах соответствующей тематики. Над текстом его тоже следует поработать. Ваше предложение должно быть сформулировано конкретно, лаконично, включать основные технические характеристики продаваемой квартиры и обязательно упоминать о конкурентных преимуществах на жилищном рынке. Иногда владельцу, особенно занятому, удобнее обратиться в риелторское агентство и перепоручить все хлопоты специалистам. Продажа квартиры, документы и порядок сделки, тонкости оформления, проверка юридической чистоты недвижимости — эти и многие другие моменты специалисты по недвижимости способны урегулировать на профессиональном уровне — разумеется, не бесплатно.

Как происходит типовая сделка купли-продажи обычной квартиры

Кредитор будет отстаивать собственные интересы – объект, жизнь (а иногда и титул) заемщика будут застрахованы, а его обязанность полностью погасить задолженность (если страховых выплат окажется недостаточно) прописана в договоре. Важно: при проверке перечня лиц, что когда-либо были зарегистрированы на данной территории, нужно уточнять:

  • были ли соблюдены права всех зарегистрированных на момент приватизации, особенно несовершеннолетних и недееспособных;
  • круг наследников, если жилье было унаследовано, и были ли какие-либо вопросы.

Подозрения помогут развеять справки из психдиспансера и органов опеки, но получить их может только владелец жилья.

Покупка квартиры через агентство недвижимости

У реального продавца на руках должны быть подлинный набор документов, а не копии, пусть даже и заверенные нотариально. Во-вторых, нужно обязательно уточнить, нет ли на эту жилплощадь какого-то обременения, то есть имеет ли перед вами стоящий человек право заключать договора и заниматься продажей этой недвижимости. В этом вопросе очень поможет домовая книга, где указаны все сведения о жильцах, равно как и собственниках квартиры.

В-третьих, явно нелишним будет собрать заявления (продавцу или покупателю) с других собственников жилья об их согласии на сделку, если последние имеются. Такой документ должен быть обязательно заверен нотариально. Ну и последнее: если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, то необходимо приложить разрешение на продажу, выданное органами опеки и попечительства.

Схема проведения сделки купли-продажи квартиры

Осматривая квартиры, не ленитесь поговорить с соседями, от них можно узнать об особенностях двора, о наличии шумных компаний у подъезда или о неблагополучных соседях, традиционно устраивающих посиделки по ночам. Осмотрите прилегающую к дому территорию, оцените благоустройство двора, его ухоженность. Отметьте, все ли необходимые Вам объекты инфраструктуры находятся поблизости: магазины, аптеки, детские сады, школы. При осмотре квартиры, оцените состояние напольных покрытий, а также осмотрите потолки и стены на наличие на них свежих потеков. На этом этапе также необходимо убедиться, что в квартире не производилось незаконных перепланировок. Остановив выбор на одном из вариантов, следует навести справки о жильцах. Это необходимо для заключения сделки (Подробнее см. Как проверить квартиру перед покупкой (нюансы сделки, документы)?).

Покупка квартиры через агентство недвижимости — что нужно знать

Но данная политика вряд ли оправдана, когда цены на жилищном рынке растут на глазах, например, в периоды бурной инфляции. Тогда продать квартиру быстро и дешево означает продать ее себе в убыток. Подготавливаем квартиру На следующем этапе мы готовим наше жилье к продаже, а также собираем нужный комплект документов.

Вниманиеattention

Придать квартире презентабельный вид можно путем небольшого косметического ремонта. Это сразу же сделает ее более конкурентоспособной по сравнению с аналогами. Иногда таким образом, затратив совсем небольшие средства, можно существенно увеличить стоимость продаваемого жилья.

На момент начала продажи вывезите мебель и прочие вещи, оставьте квартиру максимально свободной, просторной, не захламленной. Пустая аккуратная квартира выглядит презентабельнее, эффектнее в глазах потенциальных покупателей.По убранству подъезда или по отсутствию такового легко определить чистоплотность будущих соседей и как относится к дому обслуживающая жилищная компания. Обязательно обратите внимание на стены и плинтусы. В особенности это касается первого этажа, где нередко можно увидеть плесень, – рассадник болезней. Если вы рассматриваете вариант с последними этажами, то необходимо досконально рассмотреть потолки и качество стен. Инфоinfo

Наличие хотя бы малейших следов подтекания говорит о том, что вы будете мучиться с ремонтом жилплощади до тех пор, пока не будет нормально отремонтирована крыша дома. Поэтому отнеситесь с особой осторожностью к обилию ковров или новеньким обоям. Как правило, без подвоха здесь не обходится: делать ремонт в квартире перед продажей согласится не каждый, потому как эти деньги можно потратить на благоустройство другого, то есть своего будущего жилья.

Покупка квартиры: пошаговая инструкция. порядок покупки квартиры

Сколько придется заплатить агенту, когда и почему эта сумма окупится? Стоимость риэлторских услуг чаще всего составляет 5% от стоимости сделки. В принципе цена на услуги риэлтора может колебаться в зависимости от:

  • профессионализма риэлтора;
  • условий договора;
  • опыта работы на рынке агента.

Сколько платить риэлтору за совершения сделки зависит от того, насколько он профессионально сработал, и заключил выгодную сделку как для продавца, так и для покупателя. Если в заключении участвуют два посредника, то стоимость будет значительно выше.

Клиент, приходя в агентство, может заключить договор, где нужно прописать фиксированную сумму комиссионных. Выгодно ли выставлять фиксированные комиссионные за сделку? Не всегда. Возможно, проще будет прописать, что сумма вознаграждения зависит от скидки.

Как происходит сделка купли продажи квартиры — порядок оформления

Важно помнить, что при заключении договора необходимо обязательно оговорить пункт, касающийся погашению долгов по коммунальным платежам.При не выполнении, таких обязательств, остаток долга за квартиру не должен быть возвращен. Что лучше: покупать квартиру через агентство или через нотариуса? Лучше всего заключать договора по покупке или продаже недвижимости через нотариальную контору – это позволит совершить сделку на законных основаниях и без каких-либо подводных камней. Процедура оформления сделки через нотариуса:

  1. Во время оформления договора купли-продажи у нотариуса ни в коем случае не передавайте деньги третьим лицам.
Важноimportant

Если Вы решили обзавестись собственными квадратными метрами, но не готовы оплачивать услуги риэлтора, подготовиться к покупке придется основательно. Первое, что Вам нужно узнать – каков порядок покупки квартиры. Итак, ниже вы найдете подробную информацию о порядке покупки квартиры без посредников.

Покупка квартиры без риэлтора Покупка квартиры без услуг риэлтора позволит Вам сэкономить значительную сумму, однако, нужно понимать, что Вы и при этом рискуете (См. Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке?). Если верить данным статистики, то из числа неудачных сделок с недвижимостью всего 10% приходится на сделки, совершенные с участием специалиста по недвижимости. С чего начать? Важным этапом является подготовка к покупке. Для начала Вам нужно понять, какая именно квартира Вам нужна, определиться с районом и расположением дома.

Как проходит сделка в агенстве при покупке жилья

После того, как Вы нашли потенциального покупателя, Вы заключаете с ним на начальном этапе предварительный договор купли-продажи квартиры. На этом этапе Вам надо быть внимательным, поскольку именно в предварительном договоре купли продажи квартиры указываются все существенные условия сделки купли-продажи. Вам одновременно надо принять решение – берете ли Вы аванс или задаток ( в случае, если спрос на квартиру невелик, Вам выгоднее заключить предварительный договор купли продажи квартиры на условиях получения задатка, а если интерес покупателей к квартире большой, для Вас выгоднее взять аванс, который без потерь можно вернуть, отказавшись от заключения основного договора купли-продажи). 5) Снятие с регистрации. Этот этап по договоренности с покупателем можно совершить и до и после государственной регистрации договора.После одобрения деньги поступят на счёт застройщика или продавца по безналичному расчёту. ✔ За наличный расчет Подходит для покупки квартиры на вторичном рынке, когда помимо посредника сторонами сделки выступают продавец и покупатель. В соответствии со ст. 555 ГК РФ, стоимость недвижимости фиксируется в договоре купли-продажи. Преимуществом является передача денег продавцу через банковскую ячейку, нотариуса или аккредитив (безналичный платёж). Недостаток – риск столкнуться с мошенниками и потерять уплаченный аванс или задаток. Вернуться к содержанию ↑ ○ Расторжение договора с агентством. Правоотношения между физическими лицами и агентствами в сфере недвижимости регламентированы Постановлением Пленума Верховного Суда.

advokatdokin.ru

Ипотечная сделка должна рассматриваться во всех деталях

Некоторые люди полагают, что оформление ипотечной сделки — это простое подписание договора, в котором нет никаких тонкостей. Однако профессиональные брокеры легко опровергают такое утверждение, так как в нем таится серьезная ошибка. На самом деле существует масса важнейших особенностей, заставляющих всерьез призадуматься перед началом процесс.

Содержание страницы

Что такое ипотечная сделка?

Теперь нужно разграничить различные понятия, в которых постоянно путаются заемщики. Дело в том, что ипотечная сделка — это основная часть процесса приобретения недвижимости, заключающаяся в подписании кредитного договора и договора купли-продажи квартиры. Все остальные детали (поиск подходящего жилья и предоставление анкеты на рассмотрение банка) не включаются в это понятие. Оформление ипотечной сделкиПолучается, что сделка проходит лишь в самый последний момент, а остальную часть стоит считать только подготовкой к ней. В этом моменте следует видеть жесткое разделение, позволяющее точно определить главные действия со стороны заемщика. Все-таки для продавца договор купли-продажи остается практически стандартной.

Основные этапы сделки

Дальше следует точно прописать все этапы ипотечной сделки, чтобы рассмотреть основные тонкости каждого из них. В этом случае заемщик будет знать, как именно ему относиться к главным моментам, чтобы не совершить критической ошибки. В некоторых случаях то или иное упущение дает шанс мошенникам, поэтому следует серьезно относиться даже к мельчайшим деталям.

  1. Подписание кредитного договора;
  2. Подписание договора купли-продажи;
  3. Снятие обременения.

На самом деле ипотечная сделка проходит в три основных этапа. По-другому рассматривать процесс нельзя, так как он сразу упрощается, а значит, теряется часть тонкостей. Кредитный брокер свободно описывает каждый из них, но все же лучше заранее самостоятельно изучить детали, ведь имеет значение даже время, проходящее между ними.

Подписание кредитного договора

Для каждого заемщика сделка начинается с подписания договора об ипотеке. Именно о нем чаще всего задумываются люди, не понимая, зачем он требуется. Причем семьи совершают серьезную ошибку, когда стараются больше всего внимания отдать сбору нужного пакета документов. Он является формальностью, так как представитель банка передает необходимый список, чтобы потом дождаться результата. Намного важнее сам процесс подписания и его последствия.

При подписании договора с банком происходит тщательная проверка всех документов, включая и свидетельств о владении недвижимости. Такой вариант позволяет кредитной комиссии убедиться в том, что сделка совершается по объекту недвижимости, соответствующему всем требованиям. Обязательно прикладываются все копии, так как впоследствии квартира приобретает статус залогового имущества.

В качестве гарантий некоторые финансовые организации предпочитают проводить видеосъемку или аудиозапись с соответствующими вопросами. Данный подход необходим для подтверждения осознания заемщиком происходящего процесса. Конечно, впоследствии полученные результаты считаются лишь формальностью, но в критической ситуации они доказывают дееспособность человека.

Подписание договора купли-продажи

Далее сделка переходит к следующему этапу, на котором происходит подписание договора купли-продажи. Нужно заметить, что в стандартную форму внесено несколько основных изменений, необходимые для подтверждения передачи денежных средств. Обычно она осуществляется наиболее надежным способом, то есть, напрямую на личный счет продавца. Однако для пущей уверенности часто арендуется банковская ячейка, куда помещается нужная сумма и документы на недвижимость до окончательных подписей.

Стоит заметить, что существует определенная тонкость, ведь вместе с продавцом и покупателем во время подписания договора обязательно присутствует представитель банка. Он гарантирует правильность выполнения всех действий, так как в них не должно остаться ни одной оплошности. Правда, подобным образом осуществляется обналичивание материнского капитала, но после окончания сделки лишние средств возвращаются покупателю.

Снятие обременения

Сразу после передачи денежной суммы продавец обязан в установленные сроки освободить жилье. Только сначала сделка вносит еще одну поправку, ведь на квартиру накладывается обременение, то есть, жилье получает статус залоговой недвижимости. Из-за него никто не может зарегистрироваться или совершать новые сделки. Такое действие учитывается в регистрационной палате на основе условий договора, поэтому банки ни в коем случае не нарушают законодательства, как полагают некоторые заемщики, сталкивающиеся с неожиданным ограничением собственных возможностей.

Обременение снимается в течение 3-х дней после окончательной выплаты всей суммы долга перед финансовой организацией. Причем параллельно происходит полное переоформление всех документов на недвижимость, откуда убираются все пометки об ипотечном договоре. Этот процесс не требует никаких денежных затрат и осуществляется в регистрационной палате в кратчайшие сроки. Следовательно, никому не придется в будущем скрывать собственного шага, так как никаких следов после него не будет.

На практике подобные сделки тщательно прописаны в законодательстве РФ, поэтому носят официальный характер. Разумеется, они проводятся только через регистрационную палату, которая всецело работает с недвижимостью в стране. Соответственно, не стоит искать какого-нибудь подвоха. Лучше серьезнее отнестись ко всем деталям, перечисленным выше. Все-таки малейшая ошибка приводит к переоформлению всех документов, а значит, задерживает предстоящий переезд в новое жилье.

Оценка статьи:

Загрузка...

moezhile.ru

Как провести риэлторскую сделку - технологии проведения сделок риэлторами, для начинающих

Многие начинающие риэлторы думают, что здесь может быть трудного, есть Покупатель и Продавец идем к нотариусу и подписываем Договор купли-продажи. Впрочем ,так же точно думают и некоторые граждане, которые не понимают « Зачем нужен риэлтор? Еще и деньги ему платить? Обойдемся как- нибудь без участия риэлторов"

Все просто и легко кажется для тех риэлторов и клиентов, кто ни разу в жизни ничего не продавал и не покупал. Кто не сталкивался с проблемами в оформлении документов, кто не стоял в бесконечных очередях в инстанциях, кто не конфликтовал со строптивыми Покупателями или Продавцами и так далее. Пусть уверенные в себе люди не читают этот материал, а займутся другими делами.

А мы с вами учимся работать на результат, четко и компетентно, чтобы у наших клиентов не было к нам претензий. А во- вторых, нам надо обезопасить свой труд от непорядочных клиентов, которые « кидают».

Рассмотрим классическую сделку «Прямую»- один Продавец, один Покупатель, один Объект недвижимости по схеме товар - деньги. Читай статью Понятие сделки.

Рекомендую прослушать аудиоурок:

 

 

 

Технология проведения риэлторской сделки.

Итак, любая сделка проходит в 4 этапа:

1 этап - Подготовительный.

Со стороны Продавца:

1.    Поиск объекта недвижимости (ОН)2.    Изучение ОН, условий продажи3.    Составление четкого технического описания ОН4.    Заключение с Продавцами Договора, Соглашения в письменном виде. Отдельным пунктом оговариваются комиссионные Риэлтора5.    Реклама ОН, в целях поиска потенциальных покупателей6.    Проведение просмотров ОН с покупателями, заранее с Продавцом обсудив возможности беспрепятственного доступа в ОН (можно получить ключи)

Здесь уместно порекомендовать статью  Как работать с продавцом недвижимости. Шаг 1.

Со стороны Покупателя:

1.    Изучение мотивации Покупателя  (материл в статье Что движет покупателем недвижимости? Мотивация.)2.    Подготовка списка ОН к просмотрам для Покупателя3.    Проведение просмотров, обязательно присутствовать лично ( посылать покупателей одних на просмотры -это провал сделки)4.    Заполнить перед просмотром Акт просмотра или Договор о намерениях, если Покупатель отказывается подписывать, то на ОН не ведите, значит задумано «кидалово»

2 этап - Закрепительный.

Второй  этап наступает в случае, когда Покупатель выражает свое согласие на покупку ОН.

Со стороны Покупателя:

1.    Заключение Договора о предоставлении услуг при покупке ОН или Предварительного договора2.    Внесение залога или аванса или задатка, заключение Соглашения о залоге или авансе или задатке3.    Получение покупателем расписки о получении денежных средств. Расписку пишет лично Продавец или Риэлтор, если у него имеется Поручение в письменном виде от Продавца на данное действие или это условие может быть оговорено в Договоре с Продавцом.4.    Далее Покупатель ждет приглашения на сделку, лучше, если это будет письменное Уведомление с подписью Покупателя о получении (на случай отказа Покупателя от сделки)

Со стороны Продавца:

1.    Продавцу вручается Уведомление в письменном виде о том, что внесен залог, аванс, задаток2.    Если Продавец  лично подписывает Предварительный Договор купли-продажи, то Уведомление не требуется3.    Начинается немедленный сбор  недостающих документов к сделке, некоторые справки имеют срок давности Форма 9, выписка из ЕГРП. ( О проверке документов и перечни документов опубликованы в рубрике Технологии работы риэлтора)4.    Готовый пакет документов еще раз, для контроля, проверить, лучше всего у нотариуса.5.    Разъяснить Продавцу порядок взаиморасчетов.

3 этап – День проведения сделки.

Важно: Предварительно четко озвучить сторонам сделки место и время встречи. Для этого заранее везде записаться, занять очереди (у нотариуса, в регпалате), то есть досконально организовать день проведения сделки.

Порядок действий такой:

1.    Ознакомление Покупателя с пакетом документов2.    Внесение Покупателем основной суммы денежных средств в сейфовую ячейку банка, с участием Продавца и Риэлтора. 3.    Здесь есть нюансы. Во многих регионах, особенно в глубинке нашей Родины часто взаиморасчеты происходят в день подписания Договора купли-продажи до момента регистрации права собственности на Покупателя, но потом могут возникнуть проблемы между сторонами, если сделку не зарегистрируют. Придется возвращать деньги, а это всегда тяжело, они могут быть уже потрачены. Надежнее, если деньги лежат на нейтральной территории банка до момента регистрации права собственности на имя Покупателя.4.    После этого стороны сделки подписывают Договор купли – продажи у нотариуса или в простой письменной форме непосредственно у регистрационного окна в Росреестре (бывшее бюро регистрации ГБР)5.    Подача Договора купли-продажи и пакета документов  в Росреестр для регистрации права собственности на имя Покупателя.6.    Подавать документы имеют право два человека  одновременно, варианты:-Покупатель и Продавец-Покупатель + Риэлтор по доверенности от Продавца-Продавец + Риэлтор по доверенности от Покупателя-Два Риэлтора по доверенностям от Покупателя и Продавца

4 этап – Заключительный.

Право собственности регистрируется обычно 1 месяц, ипотека 5 дней,но могут быть задержки по срокам из-за неповоротливости чиновников .В этот промежуток времени можно провести следующие мероприятия:

1.    Продавец и все прописанные лица  могут выписаться из проданной жилплощади2.    Могут освободить проданную жилплощадь, подготовить ее к передаче Покупателю3.    Если продан земельный участок, то можно договориться с геодезистами и поставить колышки на участок, определив четкие границы участка4.    Накануне получения Свидетельства о регистрации права собственности на имя Покупателя, рекомендуется подписать Акт приема – передачи объекта недвижимости5.    Получить Свидетельство о регистрации права  собственности ( Покупатель получает лично или Риэлтор по доверенности)6.    Произвести окончательные взаиморасчеты с Продавцом (открыть банковскую ячейку)7.    Покупатель должен получить от Продавца расписку на получение денежных средств и отсутствие претензий к Покупателю.

Вот сколько моментов надо учитывать при проведении сделки, каждая сделка индивидуальна, что-то можно упростить, что-то добавить, но в основном все проходит по такой схеме.

Очень часто в практике риэлторов случаются сложные сделки, с вариантами альтернативных покупок, разъездов, доплат. В таких сделках участвуют несколько Покупателей, не один Продавец, и несколько объектов недвижимости.

Об этих сложных сделках мы поговорим отдельно на следующих занятиях.

 

Проведение риэлторской сделки.

Понравился материал? Добавьте в свои закладки - возможно, он будет полезен Вашим друзьям:

realtscool.com

Как проходит сделка по недвижимости

Заключение предварительного договора

В сделке по недвижимости существует два ключевых момента.

День заключения предварительного договора (внесения аванса) и день проведения самой сделки. Оба этих дня очень важны.

    Потому что именно в день заключения предварительного договора (он может называться по-разному, но смысл тот же) обсуждаются и фиксируются все важные для вас моменты. И чем детальнее и однозначнее для сторон вы проговорите ваши дальнейшие действия, тем понятней и легче будет протекать, как процесс подготовки к сделке, так и день ее фактического заключения.

    Как правило, когда вы встречаетесь в агентстве все страсти с обсуждением цены уже завершены. Надо проговорить важные для вас условия проведения сделки с недвижимостью, согласовать все это со второй стороной и зафиксировать эти договоренности на бумаге. При этом договора подписывает каждая из сторон, а деньги вносит только покупатель. Ничего не поделаешь. Такова практика!

Договор по сделке с недвижимостью. На что обратить внимание.

    При заключении такого договора прописываются сроки проведения сделки, суммы за которые продается недвижимость, оговаривается вид сделки по недвижимости (в нотариальной или в простой письменной форме будет заключен договор и, самое главное, записываются все особые условия, которые должны произойти для возможности совершения сделки. У продавца это может быть встречная покупка, или продажа по доверенности или перечисление денег побезналу, у каждого свое. Для покупателя в последнее время частым условие является ипотека, то есть покупка квартиры на средства банка.

    К моменту заключения такого договора по сделке с недвижимостью вы должны точно представлять себе всю дальнейшую процедуру: какие справки и копии от продавцов вам понадобятся точно, а какие наверное. Где и по какой схеме будут происходить взаиморасчеты. Какие у этого банка предусмотрены условия доступа в ячейку. Возможно ли проведение «цепочек», когда продавец продает свою и тут же покупает новую квартиру. Какие дополнительные накладные расходы у вас появятся по этой квартире. Возьмет ли ее на страховку страховая компания. Сколько времени потребуется банку, чтобы одобрить выбранную вами квартиру, возможно ли минимизировать налогообложение продавца и т. д. и т.п.

Чем Вы рискуете при заключении договора на сделку с недвижимостью.

И если вы что-то упустите, то можете рисковать вашим авансом, который вы вносите при заключении договора. Я акцентирую ваше внимание, на том, что при заключении договора покупатель вносит в агентство продавца денежный аванс. Продавец же просто письменно обещает исполнять условия прописанные в договоре. То есть, по сути своей, он отвечает пред покупателем только своим словом и только в рамках договора. Теперь вы понимаете, как важно все нюансы сделки проговорить с продавцом! Если вы что-то забыли указать, то увы, он вам ничего не обязан, и аванс вам могут не вернуть. Потому как он соглашался продать квартиру а эту цену и сроки, но именно на условиях, которые прописаны в договоре. А если есть что-то новое появилось в условиях, тогда давайте договариваться заново.

Когда я заключаю такой договор со второй стороной, я всегда стараюсь сделать так, чтобы он (договор) был выгоден обеим сторонам. Потому что только тогда, когда он будет выгоден и второй стороне, договор будет устойчив и сделка с недвижимостью не развалится. «Перетягивать одеяло на себя» прежде всего опасно для моих же клиентов. Допустим, сегодня я «уболтаю» продавца на выгодные нам условия, а вечером он придет домой, посоветуется с женой, позвонит друзьям - риэлторам и вдруг поймет, что это ему не выгодно! А мы уже проверку заказали и оценку...

И вообще, я всегда помню, что в любой сделке с недвижимость по ее ходу могут появляться какие-то новые обстоятельства и с нашей стороны тоже. Везде же люди! Справку долго не могли получить, перевод шел долго, да и просто заболеть может каждый из нас. Всегда надо стоять лицом друг к другу, стараться пойти навстречу всегда, когда можно, тогда шанс успешной сделки существенно возрастает.

21.11.2012

bishelp.ru

Как проходит сделка в агенстве при покупке жилья

Какие услуги оказывает риэлтор? Основная обязанность риэлтора – осуществление юридической чистоты сделки. К ходе работы специалист устанавливает законность прав собственника, следит за выпиской прежних жильцов, собирает справки из ЕГРН, домовой книги, банковские одобрения и сведения о вменяемости продавца. Завершающими обязанностями являются составление договора купли-продажи и помощь с регистрацией права собственности покупателя. ✔ Как правильно составить договор с агентством? Соглашение на услуги риэлтерского агентства содержит обязательные сведения следующего типа:

  • Указание услуг агентства.
  • Права и обязанности сторон.
  • Цена услуг.
  • Срок действия договора.
  • Сведения о предоставлении отчётности.
  • Основания для расторжения соглашения.

Договор имеет письменную форму по произвольному образцу.

Как происходит типовая сделка купли-продажи обычной квартиры

Спустя 2-4 недели право регистрируется и Вы получаете Ваш комплект документов на квартиру для представления в банк и получения денег. О государственной регистрации договора и права на квартиру Вы можете прочитать здесь. 10) Подписание акта приема-передачи квартиры ( в случае, если он не подписан в момент подписания договора) и передача ключей от квартиры. 11) В случае, если в квартире остались зарегистрированные лица, осуществить все действия для снятия их с регистрационного учета. В случае, если на каком-либо этапе Вы столкнетесь со сложной ситуацией по сопровождению сделки купли продажи, наши специалисты всегда будут рады Вам помочь.

Типовые формы документов для совершения сделки Вы можете бесплатно скачать здесь. 28.01.13 Автор: Подозерская Н.А.

Покупка квартиры через агентство недвижимости

  • Продавцы специально создают суматоху при сделке, чтобы побудить клиента к необдуманному приобретению дешевой, но проблемной недвижимости.
  • Продавцы или их представители изучить документы клиенту не дают даже, если клиент готов передать задаток.
  • Продавцы не желают совершать сделку через риэлторские агентства, объясняя это тем, агенты, берут много денег за услуги.На самом деле мошенники не желают давать документы на проверку.
  • Примите к сведению: если клиент не планирует пользоваться услугами агентства недвижимости, велика вероятность стать жертвой собственной неграмотности в юридических вопросах по оформлению недвижимости.Когда продавец и покупатель нашли друг друга и готовы совершить сделку, но не имеют опыта правильно выстроить взаимоотношения, нужно обращаться в агентство недвижимости.

Схема проведения сделки купли-продажи квартиры

Покупателю же важно быть уверенным в том, что его право собственности будет успешно реализовано. Процедура в общем случае происходит следующим образом: обозначенная сумма денег в присутствии всех участников сделки пересчитывается под контролем банковского сотрудника, запечатывается в специальный пакет, на котором расписываются обе стороны, затем помещается в депозитную ячейку банка. После правильного оформления сделки и регистрации права собственности нового владельца на жилье банк выдает продавцу оговоренную сумму. Оформление сделки купли-продажи квартиры Перейдем к подписанию основного документа.

Инфо

Как именно составляется сам договор купли-продажи? Бланк типового образца использовать не обязательно. Стороны имеют право заключить договор в произвольной письменной форме, надежнее всего сделать это при участии нотариуса.

Покупка квартиры через агентство недвижимости — что нужно знать

После заключения предварительного необходимо осуществить дополнительную проверку «чистоты» квартиры. Для этого надо: — получить выписку из Росреестра, в которой будет указано, что ограничения/обременения и правопритязания отсутствуют): — запросить выписку из домовой книги ( лучше архивную) для проверки всех зарегистрированных в квартире лиц; — запросить выписку из финансово-лицевого счета об отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей; — запросить справку из наркологического и психоневрологических диспансеров и убедиться, что продавец не состоит на учете; — убедиться, что в квартире не была произведена перепланировка, а если была произведена, то запросить и получить соотвествующие документы ( разрешение на перепланировку, акт о согласовании перепланировки, технический паспорт (кадастровый) на квартиру.

По общему правилу, расчеты производятся в день заключения сделки, однако договором может быть предусмотрены другие сроки расчетов. Рассчитываться можно тремя основными способами: в наличной и в безналичной форме, в безналичной форме с использованием депозитарной ячейки.

Внимание

Наличная форма расчета наиболее опасна и в настоящее время используется крайне редко. При проведении расчетов подобным образом, обязательно составление расписки о получении денежных средств.

При безналичной форме, перевод денежных средств обычно осуществляется в присутствии обеих сторон. Стороны обращаются в банк, где производится операция списания денежных средств со счета покупателя и зачисления этой суммы на счет продавца.

Самым распространенным способом является расчет с использованием банковской ячейки.

Покупка квартиры: пошаговая инструкция. порядок покупки квартиры

В случае необходимости, на данном этапе получается согласие органов опеки и попечительства. 6) Получение необходимых для покупателя документов – справок из наркологического и психоневрологического диспансеров, согласие супруга на совершение сделок, выписки из домовой книги, выписки из финансово-лицевого счета, технический (кадастровый) паспорт на квартиру ( в случае необходимости). 7) Согласование текста основного договора с покупателем, бронирование ячейки ( или согласование условий аккредитива) в банке, в котором планируется проведение сделки. 8) Выход на сделку. Вы подписываете договор купли-продажи квартиры в банке или любом удобном для Вас месте, в кассе банка проверяете купюры на подлинность ( в случае расчетов наличными деньгами) и осуществляете «закладку» денег в банковскую ячейку. Ключ остается до момента государственной регистрации договора у покупателя.

Как происходит сделка купли продажи квартиры — порядок оформления

Правоотношения регламентируются соглашением между клиентом и представителем агентства. Вернуться к содержанию ↑ ○ Выбор агентства. При выборе агентства следует обращать внимание на следующие критерии:

  1. Период (стаж) работы.
  2. Штат сотрудников, их количество.
  3. Расценки агентства.
  4. Отзывы о работе риелторов.
  5. Известность агентства на рынке недвижимости.

Связавшись с мошенниками или фирмами-однодневками, вы рискуете потерей финансов и даже правами на квартиру.

✔ Как проверить надежность агентства недвижимости? После нахождения подходящего варианта обязательно проверьте юридическую информацию об агентстве. Для этого понадобятся документы фирмы: сертификаты, выписка из ЕГРЮЛ и аттестат на ведение риэлтерской деятельности. Посетите налоговую и арбитражный суд с целью выяснения текущего статуса компании.

Разумеется все проживавшие там ранее граждане должны быть к этому моменту уже переселены. Теперь о документах Если предстоит продажа квартиры, документы и порядок сделки — ключевой вопрос.

Важно

Процедура сбора нужных «бумажек» — один из самых важных этапов дела. Непредоставленные вовремя или неправильно составленные документы могут стать препятствием, способным затянуть или вовсе отменить процедуру сделки.

Промедление в данном вопросе недопустимо, ведь вариантов на рынке жилья множество, и покупатель в любой момент может передумать приобретать именно ваш. К тому же грамотное оформление всего нужного списка документов уничтожает сомнения будущего владельца в таком важном вопросе, как проверка юридической чистоты.

Как проходит сделка в агенстве при покупке жилья

Чтобы соблюсти все правила, сопровождение сделки продажи квартиры лучше всего поручить компетентному юристу и обязательно полностью изучить требования, предъявляемые регистрирующим органом к таким документам. Все цифры и данные, содержащиеся в технической документации, обязаны точно соответствовать действительности во избежание дальнейших недоразумений. Напоминаем еще раз — в таком деле, как продажа квартиры, документы и порядок сделки — прежде всего! Что конкретно нужно Какие именно документы нужны? Прежде всего, это подтверждение того, что продавец является собственником и имеет право продажи данного имущества. В качестве него выступает свидетельство о регистрации прав собственности на квартиру. Не менее важны удостоверяющие личность документы всех, кто входит в число собственников продаваемого жилья.

Покупка за счет ипотеки✔ За материнский капитал✔ За наличный расчет ○ Расторжение договора с агентством. ✔ Основания для расторжения✔ Ответственность агентства перед клиентом. ○ Как избежать рисков при покупке через агентство? ○ Советы юриста: ✔ Приобретали квартиру через агентство и попали на мошенников.✔ Риэлтор потребовал дополнительную плату за услуги, не оговоренную в договоре. ○ Видео. ○ Особенности покупки квартиры через агентство. Намерены купить квартиру через агентство? Приготовьтесь к взаимодействию с профессионалом в сфере недвижимости и оплате его услуг.

Преимуществом обращения в агентство является упрощение процедуры заключения договора купли-продажи.Недостатком можно считать расценки, которые достигают от 3 до 9% от стоимости купленной квартиры. Сейчас нет строгих правил, кому оплачивать услуги риелтора: покупателю или продавцу.

buh-nds.ru

Как проходит сделка покупки недвижимости

Если вы надумали купить какую-то недвижимость в Чехии, нашли ее и уже решились, вам полезно будет знать, как проходит сам процесс заключения сделки. Он несколько отличается от российского, прежде всего тем, что деньги покупателя во всех случаях надежно защищены от недобросовестных продавцов. Впрочем, случаи мошенничества с недвижимостью в Чехии крайне редки.

Сначала разберемся в терминах. Всю недвижимость можно разделить на строящуюся, новостройки (и то, и другое продает застройщик) и вторичную, то есть продаваемую частным лицом через риэлтерское агентство. При покупке каждого типа, есть свои нюансы. Разберемся в них.

Если вы покупаете жилье в строящемся доме.

Обыкновенно, это самое выгодное решение, поэтому как правило чехи ищут себе квартиры в строящихся домах. Причем, желательно, чтобы дом был еще на стадии фундамента. В таком случае, покупатель получает беспроцентную отсрочку выплаты всей суммы на весь период строительства, вплоть до сдачи дома. То есть примерно на год. Что это значит?

Специально для проведения сделки на покупку данной квартиры застройщик открывает отдельный счет в банке (сберегательный счет), на который перечисляются взносы за квартиру по мере продвижения строительства. Скажем, сначала вы вносите 30% стоимости квартиры на этот счет и ждете, пока будут построены первые пять этажей дома, затем платите еще 30% до следующих пяти этажей, потом еще 30% до крыши, а затем уж, после отделки и сдачи дома остаток. 

Безусловно, можно заплатить все сразу и, если клиент может себе это позволить, он получает хорошую скидку и квартира обходится ему дешевле. Документально и фактически это оформляется очень грамотно. Вы выбрали себе квартиру и сообщили об этом застройщику, он немедленно резервирует эту квартиру за вами на срок в две недели (устная резервация). В течение этих двух недель, но чем раньше, тем лучше, покупатель должен заключить Договор залога и внести залог. Обычно это бывает небольшая сумма – 100-150 тысяч крон. В Договоре резервирования указываются все параметры квартиры или дома, который вы покупаете, сумма внесенного залога и срок, до которого должен быть подписан следующий договор – Договор о намерении.

Договор о намерении заключить Договор купли-продажи на будущую квартиру – переходный документ, который вам очень пригодится. В этом договоре указывается, что клиент имеет намерение купить будущую квартиру номер такой-то, прикладывается поэтажный план дома, план этажа и план квартиры, подробное описание отделки. В договоре расписан весь график оплаты, если она будет вестись в рассрочку, и условия передачи квартиры в собственность покупателя.

Договор о намерении может вам послужить для перевода денег из-за границы в Чехию (мы переведем его на русский язык и заверим) или для взятия ипотечного кредита. Подписав Договор о намерении, вы платите первый взнос, а потом и остальные деньги. Все денежные средства идут на тот сберегательный счет, о котором мы говорили выше. Взять эти деньги со счета не имеет права никто до тех пор, пока вы не получите готовую квартиру в собственность. Если вы платите сразу всю сумму, то вся сумма и поступает на этот счет и лежит там до тех пор, пока вы не получите из Реестра недвижимости Чехии подтверждение, что квартира принадлежит вам. 

Ну вот, наконец, дом построен и сдан, ему присвоен почтовый адрес. После этого все квартиры оформляются в собственность на застройщика – не пугайтесь: если квартиры никому не принадлежат, то их невозможно продать. А затем, если вы выплатили уже всю сумму по Договору о намерениях, с вами подписывается окончательный Договор купли-продажи. Этот договор отправляется в Реестр недвижимости на регистрацию и примерно через месяц вы можете зайти на интернет-страницу Реестра и убедиться, что вы собственник (http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ - задайте название города, район, номер дома, номер квартиры).

Кроме этого, вы получите прошитый и заверенный Реестром экземпляр Договора купли-продажи и подтверждение о регистрации вас, как собственника квартиры, в Реестре недвижимости.

Понимая, что все это займет довольно много времени, мы всегда готовы пройти самую нудную часть сделки за вас (достаточно оставить доверенность на нашего сотрудника). 

Если вы покупаете новостройку.

Новостройка – это уже сданный дом (полностью готовый с точки зрения строительства и имеющий почтовый адрес). Квартиры в этом доме пока оформлены на застройщика, у которого вы и будете их покупать. Вы выбрали квартиру, сообщили об этом застройщику, он квартиру для вас зарезервировал на одну-две недели (устная резервация). За этот срок вы должны подписать Договор залога и уплатить залог. В Договоре залога указывается, на сколько резервируется квартира, ее параметры, указывается сумма внесенного залога. Залог обычно небольшой, порядка 100 тысяч крон. В течение срока действия Договора залога, покупатель должен заключить следующий договор – Договор о намерении.

Договор о намерении заключить Договор купли-продажи или Договор о будущем договоре – это такая чисто западная юридическая тонкость, придуманная затем, чтобы клиент мог воспользоваться договором для взятия ипотечного кредита или перевода денег из-за границы. Потому что окончательный Договор купли-продажи подписывается, как только все условия выполнены: деньги на счету, квартира готова к передаче новому хозяину. В Договоре о будущем договоре указывается номер квартиры, прикладываются планы дома, этажа и квартиры, подробно описывается отделка. И главное, расписывается график перевода денег за квартиру. Если вы не берете ипотеку, то вы вполне можете получить от застройщика небольшую отсрочку – на два-три месяца – на уплату всей суммы. Например, вы платите сначала 50%, а затем, в течение 2-3 месяцев обязуетесь погасить остальную сумму.

Все деньги вы вносите на специальный счет в банке, открытый в банке только для вашей сделки. Деньги с этого счета могут перейти застройщику только тогда, когда квартира перейдет в вашу собственность. Перевод квартиры в собственность покупателя производится после подписания окончательного Договора купли-продажи, когда деньги уже на счету, а квартира совершенно готова к переезду жильцов.

Договор купли-продажи отсылается в Реестр недвижимости, где он в течение месяца регистрируется, а затем покупатель получает экземпляр Договора, прошитый и заверенный Реестром, и подтверждение о вступлении покупателя во владение квартирой (или домом). Дополнительно убедиться, что жилье принадлежит вам, или проверить перед покупкой, действительно ли квартира, которую вы собираетесь купить, принадлежит компании-девелоперу, вы можете на сайте Katastra Nemovitosti (Реестра недвижимости) - http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ - задав название города, район, номер дома, номер квартиры.

Все этапы сделки могут быть проведены нами без вашего присутствия – вам только нужно будет оставить доверенность на нашего сотрудника.

Если вы покупаете вторичную недвижимость.

Для того, чтобы сделки на рынке вторичного жилья проходили без мошенничества, в Чехии раз и навсегда заведено правило продавать и покупать вторичное жилье через риэлтерские агенства. Разумеется, агентство берет комиссию за свои услуги. Агентство проверяет юридическую чистоту продаваемого объекта (не находится ли он под экзекуцией, то есть, не изъят ли он банком у продавцов за неуплату, например, ипотеки), риэлтеры также организуют весь процесс взаимоотношений между продавцом и покупателем, в том числе и правовых отношений, до перехода недвижимости в собственность покупателя.

Итак, мы подбираем вместе с вами  квартиру или дом на вторичном рынке и после просмотров вы выбираете понравившийся вам дом или квартиру. Потом мы сообщаем об этом риэлтору, который этот объект продает. Агентство устно резервирует на пару недель этот объект для вас, вы подписываете Договор залога и оставляете небольшой залог (50-100 тысяч крон) на срок, указанный в этом договоре. По истечении этого срока подписывается Договор о намерении заключить договор купли-продажи, по которому вы должны будете перевести всю оставшуюся сумму.

Договор о намерении купить квартиру или Договор о будущем договоре - это документ, в котором расписаны четкие сроки поступления денег (часто продавцы дают небольшую рассрочку – один-два месяца, в течение которых вы можете по частям переводить деньги за недвижимость). Подписав Договор о будущем договоре, покупатель может взять ипотечный кредит или перевести по этому договору деньги на сберегательный счет (Договор для вас мы переведем на русский язык и заверим).

Важный вопрос: куда переводить деньги и как быть уверенным, что деньги вы уплатите, а недвижимость действительно получите? На этот счет у вас не должно быть никаких опасений.

Первое, письменно зарезервировав недвижимость, продавец, покупатель и риэлтор отправляются к нотариусу или адвокату  и заключают с ним Договор о хранении денег. Только нотариус  или адвокат в Чехии имеет право открыть в банке специальный сберегательный счет, на который и будут поступать деньги покупателя, но взять их со счета продавец и риэлтор могут только после того, как объект недвижимости перейдет в собственность покупателя (будет зарегистрирован в Реестре недвижимости).

Как только деньги поступили на этот счет, вы подписываете с продавцом в присутствии нотариуса окончательный Договор купли-продажи, который отправляется на регистрацию в Реестр недвижимости Чехии (Katastr nemovitostí). Примерно через месяц объект будет перерегистрирован на вас, в чем вы можете убедиться взглянув на сайт http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ и задав там город, район, номер дома и квартиру в специальных окошках.

Кроме того, вы получите прошитый и заверенный Реестром экземпляр Договора, а также подтверждение о регистрации. Только после этого деньги со сберегательного счета могут быть взяты продавцом и риэлтером (комиссия).

Надо ли говорить, что все действия с договорами могут быть совершены без вашего присутствия, по доверенности, оставленной вами нашему сотруднику. 

Назад в раздел

www.sodul.com