Как проверить чистоту сделки при покупке вторички? Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру на юридическую чистоту при покупке?

Покупка квартиры для будущего собственника – ответственный шаг, к которому стоит подготовиться. Юридическая чистота сделки является важной составляющей в процессе приобретения квартиры. При этом неважно, самостоятельно ли вы занимаетесь этим вопросом, или заказали юридическое сопровождение у профессиональных риэлторов. В любом случае, вы должны понимать, что происходит на каждом этапе оформления, и за что вы платите немалые деньги.

Спешить в таком важном вопросе нельзя. Если продавец забывает какие-либо документы, постоянно ссылается на забывчивость и не показывает своевременно требуемые бумаги, следует насторожиться. Ведь проверить чистоту приобретаемого жилья возможно только при наличии полного пакета документов, получить которые в большинстве своем можно исключительно от собственника.

Не доверять – проверять

На что необходимо обратить пристальное внимание, если производится проверка квартиры на юридическую чистоту? Проверяются несколько нюансов, в том числе следующие:

количество граждан, зарегистрированных в квартире, и число тех, кто раньше фактически проживал в ней и находится в настоящее время;
есть ли на данной жилплощади лица, которые зарегистрированы в квартире, но не живут в ней в силу разных причин – например, служат в армии, находятся в доме престарелых, в местах заключения и т.д.;
проживали ли ранее в квартире несовершеннолетние лица, живут ли сейчас, нарушались ли их права;
права других лиц на квартиру;
наличие обременений – залога, аренды или пользования, ареста и т.д.;
проводились ли в квартире перепланировки, и оформлялись ли они соответствующим образом;
информация в целом о доме – год его ввода в эксплуатацию, не является ли он ветхим и аварийным, либо подлежащим капитальному ремонту и реконструкции;

данные о наличии либо отсутствии долгов по платежам за коммунальные услуги, электричество, связь и др.

Действовать лучше по порядку – для этого понадобится время, но внимание к мелочам стоит потраченных дней. Пройти несколько этапов проверки по силам каждому.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

Москва и область: +7-499-938-54-25
Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
Федеральный: +7-800-350-84-02

Первый этап – проверка прав на квартиру и документов

Главный документ, который собственник квартиры должен показать покупателю, – свидетельство о праве собственности на продаваемую жилплощадь. Затем стоит изучить документы, на основании которых это право возникло. Возможно, это будет договор купли-продажи или дарения, свидетельство, по которому было принято наследство, договор ренты (что встречается гораздо реже) или какое-либо решение суда, в результате которого наступило право на собственность. Все бумаги должны быть «чистыми», без помарок и исправлений, что свидетельствует об их достоверности, подлинности.

Законодательно правильно должны быть зарегистрированы договоры. В них нередко прописываются условия сделки – нужно посмотреть, соблюдались ли они, и есть ли риск расторжения договора. Возможно, продавец реализует квартиру, за которую он полностью не рассчитался. Информация об этом может содержаться в правоустанавливающих документах. Очередная сделка по купле-продаже может оказаться незаконной, если кредитор заявит о своих правах. Это лишь один пример, обязательств у продавца может быть масса, и проверить эти моменты очень важно. Особенно внимательно следует изучать документы на квартиру тех собственников, которые получили жилье по наследству и спешат побыстрее его продать.

Второй этап – проверка истории жилой площади

Чтобы узнать историю квартиры, попросите у продавца представить выписку из ЕГРП. В этой выписке из единого реестра можно увидеть, есть ли на квартире арест или запрет на любые сделки, все переходы собственности на протяжении почти 20-ти лет. Реестр государством был создан в 1998 году, более ранние и точные сведения о правах собственности узнать будет проблематично. Впрочем, это не столь важно, а вот узнать, сколько раз за последнее время данное конкретное жилье продавалось, интересно. Частая перепродажа может свидетельствовать о не слишком «чистых» и честных сделках с недвижимостью.

Самыми «чистыми» квартирами и юридически идеальными считаются как раз те, о которых нет данных в ЕГРП. Это значит, что квартира после приватизации не продавалась. Сделать запрос нужно только в муниципалитет, где в отделе имущественной политики могут дать информацию обо всех собственниках квартиры.

Если в «истории болезни» квартиры бывали аресты и запреты, нужно посмотреть, сколько лет прошло с момента их снятия. Срок давности по признанию сделок с недвижимостью недействительными составляет 3 года. Таким образом, желательно, чтобы в течение последних трех лет на покупаемой квартире не было наложено никаких ограничений.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Москва и область: +7-499-938-54-25
Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
Федеральный: +7-800-350-84-02

Третий этап – проверка на качество

На квартиру у собственника, как правило, имеются документы из БТИ. В них есть кадастровый план, на котором отражены все параметры жилья, указаны проводимые перепланировки. Качество квартиры определяется тем, было ли подобное переустройство законным и проведенным после получения разрешения. Согласие выдается в муниципалитете, если при перепланировке не нарушается качество жилья, а главное – несущих конструкций здания. Переоборудование квартиры без разрешения является незаконным и может принести множество проблем своим новым владельцам.

Четвертый этап – проверка «на вшивость»

Качественной проверке должна подвергаться не только покупаемая квартира, но и ее собственник – продавец. В настоящее время существует много электронных сервисов, позволяющих получить различную требуемую информацию. Есть такой сервис и у миграционной службы. На сайте ФМС России можно проверить подлинность паспортных данных человека – попросить у продавца посмотреть его паспорт будет вполне уместным делом. Можно обратиться в местный паспортный стол.

Особое внимание стоит уделить проверке продавцов недвижимости, действующих по доверенности от собственника. Такая доверенность должна быть обязательно заверена у нотариуса и не быть отозванной. В ней прописываются права продавца – может ли он получать, к примеру, деньги за проданное жилье или уполномочен только подписать договор.

Еще один важный момент – дееспособность продавца. Нужно проверить, его отношение к алкоголю и наркотикам, а также состояние психики. Здоровый и адекватный человек сам принесет потенциальным покупателям все необходимые справки, так как сделка для него является актуальной и значимой.

Пятый этап – проверка третьих лиц и их прав

В квартире, кроме собственника, могут иметься и другие жильцы, даже если они в момент прохождения сделки оказались невидимы. У собственника следует попросить взять выписку из домовой книги, в которой указываются все зарегистрированные лица на данной жилплощади, а также те, кто сохраняет право на проживание в квартире даже после ее продажи.

Оспорить сделку может теоретически даже тот, кто без вести пропал, а на самом деле находится, например, на лечении или в местах заключения. Не всегда собственник знает о месте нахождения своего родственника и надеется, что никогда не узнает. Он же может появиться в любой момент и заявить о своих правах. Рисковать в таком случае не стоит, лучше поискать на рынке недвижимости более «чистый» в юридическом отношении вариант.

Еще одной зоной риска являются несовершеннолетние, на защите прав которых стоят органы опеки. На продажу их долей в квартире понадобится разрешение. Также важно согласие супруга на сделку по продаже квартиры.

Советы перед покупкой квартиры

В завершение несколько полезных советов покупателю квартиры, которые помогут вам обеспечить юридическую чистоту сделки:

Если покупаете квартиру, собственник которой получил ее по наследству, возьмите с него документ о том, что он обязуется решать все вопросы в случае появления других наследников, в том числе нести финансовые издержки.

Знайте, что квартира продается вместе со всеми долгами. Не проверите наличие задолженности по оплате за ЖКУ, свет, телефон и интернет, будете платить сами – в полном объеме.
Правильно оформляйте процесс передачи денег продавцу. Обязательно берите расписку, где указывается сумма средств, выплаченная в соответствии с договором купли-продажи. Если оплата производится частями, на каждом этапе следует брать такие расписки.
Квартира, приобретенная в браке, - это имущество, нажитое супругами совместно. В процессе развода один из супругов будет претендовать на свою долю имущества. Поэтому данную информацию также необходимо проверить. Для начала узнать о наличии второй половины по штампу в паспорте.
Любое увиливание продавца от ответов на задаваемые покупателем вопросы – повод задуматься и начать осторожничать. Особенно если продавец не представляет какие-либо документы, торопится с оформлением сделки.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу проверки юридической чистоты квартиры перед покупкой, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно на них ответить.

law03.ru

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Проверка недвижимости перед покупкой уже давно стала очень важным аспектом при покупке жилья. Юридическая чистота квартиры предотвратит ее отчуждение в пользу бывшего владельца или иных третьих лиц, при любых законных основаниях. Чистоту жилья можно определить с помощью полного и всестороннего изучения документации, которая непосредственно к нему относится.

Правоустанавливающие документы

Если квартира выбрана, то необходимо для начала проверить документы права собственности владельца. Чаще всего, у хозяев недвижимости на руках мена, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве наследия. Изредка можно встретить владельца по решению суда, договору ренты.

Договор на владение имуществом может проверить любой житель России. В нем обязательно указываются условия, не соблюдение которых приводит к его расторжению. Если условия игнорировались, то соглашение недействительно.

Законность перепланировок

Когда осуществляется проверка квартиры перед покупкой, очень важно тщательно изучить документы из БТИ. Благодаря информации из них можно узнать о проведении незаконных перепланировок или переустройств.

Это интересно

Квартиры с узаконенной перепланировкой в среднем стоят на 10% дороже.Наличие незаконного переустройства или перепланировки не является препятствием для заключения договора купли-продажи.

Согласно законодательству, какие-либо переустройства, перепланировки должны согласовываться со специальными органами местного самоуправления.

Без соглашения такие действия с квартирой признаются недействительными и расцениваются как административное правонарушение.Тогда переоборудование или перепланировка квартиры признается незаконной, и новый владелец может за это понести ответственность.

Проверка бывших собственников квартиры

Вся история любых жилых сооружений отображается в ЕГРП и во время покупки в нем можно взять выписку, чтобы понять, что происходило с квартирой за последние годы.Если квартира часто переходила в руки разных владельцев, то, скорее всего сделки были мошенническими и ее не стоит покупать.

В информации из выписки можно увидеть, какие споры по ней были, и продумать могут ли возникнуть такие споры в дальнейшем. Если вы узнали, что по квартире идут судебные споры, то лучше подождать пока они закончатся.

Иногда случаются такие ситуации, при которых нет возможности узнать историю квартиры. Значит, жилое помещение не зарегистрировано в специальном реестре и является достаточно старым. Отсутствие данных о квартире в ЕГРП свидетельствует о ее юридической чистоте. Для проверки информации по такой квартире необходимо обратится в Департамент, отвечающий за жилищную политику.

Права третьих лиц

Достаточно часто возникает ситуация, когда осуществляется продажа квартиры, на которую имеют права третьи лица. Поэтому перед тем, как проверить юридическую чистоту квартиры при покупке необходимо учесть и права на нее третьих лиц.

К таким ситуациям относятся:

сдача в аренду. Когда собственник продает квартиру, арендаторы не имеют права ему препятствовать, но по своему желанию могут проживать в ней до истечения срока аренды;

квартира является предметом судебного процесса;
залоговое имущество. Жилое помещение может служить залогом по ипотечному кредиту. Для продажи такого жилья собственнику необходимо попросить у банка разрешение на продажу и досрочно погасить ипотеку. Поэтому необходимо знать все нюансы кредитного соглашения владельца с банком перед тем, как проверить документы при покупке квартиры;
договор ренты. До выставления имущества на продажу, продавец мог заключить такое соглашение, согласно которому после его смерти определенное жилье переходит третьему лицу;
арестованное имущество. Если у собственника имеются просроченные долги по кредиту или коммунальным платежам, квартиру можно продать только после снятия ареста. В случае осуществления продажи сделка через некоторое время признается недействительной.

Как проверить чистоту квартиры при покупке на первичном рынке

Когда квартира покупается в новостройке, то свидетельство права собственности отсутствует. Вместо него есть договор долевого участия, который и продается. Такое соглашение в полной мере защищает интересы и права покупателя, а также гарантирует, что все данные будут зафиксированы в Едином Государственном реестре.

Очень рискованной покупка может стать, если жилье продается не через посредническую фирму или компанию. Риск заключается в том, что инвестор мог не полностью рассчитаться за квартиру, но уже выставил ее на продажу. Проверить документы на квартиру при покупке, вам может помочь опытный в таких направлениях юрист.

Важно

Приобретение жилья в недостроенном доме всегда является большим риском.Если квадратные метры продают по очень низкой цене, то скорее всего объект проблемный или это афера.

Если квартира не в полном объеме выкуплена инвестору, застройщик может когда угодно расторгнуть договор и получить обратно свое право на помещения. Чтобы не стать жертвой такой схемы, покупатель должен разобраться во всей цепи отношений между инвестором и застройщиком.

Как проверить квартиру перед покупкой на вторичном рынке

Самым частым риском покупки вторичного жилья является оспаривание прав на жилище. Существует много способов, как проверить чистоту квартиры перед покупкой на вторичном рынке, но сначала нужно разобраться вследствие каких причин могут возникнуть проблемы.

Такая ситуация возникает:

когда продавец недееспособен;
после появления выписанного из жилища на время лица;
если возник имущественный спор между наследниками;
если существует безвестный пропавший член семьи;
при разделе имущества супругами.

Если при проверке в истории квартиры вами обнаружены споры, необходимо узнать, сколько лет прошло после их возникновения. Согласно действующему законодательству, максимальный срок признания сделки недействительной составляет три года. Если на протяжении трех лет перед покупкой с квартирой не осуществлялись какие-либо сделки, предыдущие владельцы не могут предъявлять прав. Когда осуществляется проверка квартиры на чистоту при покупке, необходимо тщательно проверить возможные риски и проблемы, которые с ней связаны.

Но если обнаружились споры, которые происходили в период последних трех лет, то необходимо требовать у собственника решение суда. Исходя из полученного решения, сделать выводы о законности собственности. Если судебного решения еще нет, то покупать такую квартиру не стоит.

Какую информацию проверить очень трудно

Кроме основных данных, существует и дополнительная информация, которую сложно, а порой даже невозможно проверить.

Важно

Неосторожный подход к подготовке или заключению договора купли-продажи может обернуться не только отменой сделки, но и потерей денежных средств.

Покупая квартиру, обратите внимание на такие нюансы:

продавец находится в браке. Квартира может оказаться совместно нажитым имуществом, которое не успели разделить после развода. Если у продавца новый паспорт, то данных о браке в нем не будет и такую информацию проверить будет крайне сложно. В случае появления претензий обманутого супруга могут возникнуть судебные разбирательства и как следствие отчуждение какой-то части жилплощади;
полномочия, которыми владеет нотариус, во время удостоверения документов. Иногда встречаются случаи, когда его лишают прав и полномочий на осуществление некоторых действий. Тогда сделка недействительна;
наличие внебрачных детей;
заключение сделки по старому паспорту, не смотря на наличие нового. Действительным является только новый паспорт, поэтому если сделка заключена по старому документу, ее можно легко расторгнуть в суде.

Таким образом, проверить квартиру при покупке на чистоту достаточно сложно. Даже после полной проверки затруднительно получить стопроцентную гарантию, что на нее не появится претендентов в дальнейшем. Но возможно существенно снизить риск наступления негативных последствий от заключения сделки на покупку жилья.

Если вы не знаете, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой, можете обратиться к знающим специалистам. Конечно, за это придется заплатить, но вы сэкономите свое время и будете хоть частично уверены в чистоте приобретаемой квартиры.

ya-i-zakon.ru

Как самому проверить жилье на юридическую чистоту

Как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно, из чего состоит проверка, как это сделать (с примерами), какие документы проверять, видео от юриста о рисках, нюансах и особенностях проверки.

Иметь деньги для покупки квартиры — это лишь полдела. Знание того, как их не потерять и выгодно вложить — вторая. Если вы усвоите, как проверить квартиру на юридическую чистоту, то, как минимум, спокойный сон вам обеспечен.

Но в любом случае, если вы самостоятельно не решаетесь проверить все документы по юридической чистоте квартиры из-за того, что просто не уверенны в своих знаниях — проконсультируйтесь с юристом, это бесплатно.

Заказать и получить выписку ЕГРП через официальный сайт здесь>>

Этапы проверки юридической чистоты квартиры

Этап 1:

проверить право собственности на квартиру

Свидетельство о регистрации права собственности
Документ-основание
Кадастровый паспорт и техплан
Доверенность

Этап 2:

проверка собственника(-ов) квартиры

Паспорт
Справка из ПНД
Наличие иных претендентов на квартиру
Долги по квартире

Способы проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно

Этап 1

Проверяем право собственности на квартиру (видео)

Покупка квартиры: какие документы проверять

1. Первый и основной документ для проверки юридической чистоты квартиры — Свидетельство о регистрации права собственности. Сам по себе никакой юридической силы не несет, т. к. только информирует о том, где искать информацию о собственнике и квартире. Но при этом предоставляет ценную информацию.

Из Свидетельства вы можете узнать:

1. Сколько раз выдавалось свидетельства нынешнему собственнику.

Например, он может получать его несколько раз за все время владения квартирой. Причинами могут стать потеря Свидетельства, гашение ипотеки, ошибки регистраторов и т.д.

2. Документ-основание которое подтверждает право собственности на квартиру нынешнего собственника. Оснований может быть много: приватизация, купля-продажа, решение суда, наследство и т. д. В зависимости от того, что именно являлось основанием к приобретению права собственности на квартиру, вы будете дальше вести проверку квартиры.

Например, если основанием права собственности являлась приватизация, то вам необходимо проверить все ли члены семьи, особенно, несовершеннолетние участвовали в ней или написали отказ. Иначе, согласно закона, они имеют право пожизненного проживания в квартире.

А вам такое соседство после покупки квартиры вряд ли понравится.

Проверка наличия иных претендентов на квартиру

Кто может еще претендовать на квартиру продавца, помимо собственника, указанного в Свидетельстве или документе-основании.

Прежде всего это родственники собственника (родители, супруги, братья, сестры), которые были выписаны из квартиры временно, в связи с возникшими обстоятельствами. Например:

ушедшие служить в армию на срочную службу
пожилые родители, помещенные в дом престарелых
заключенные, которым вынесен приговор и отбывающие срок в местах ни столь отдаленных
дети, которых определили на учебу в спецшколы или специальные воспитательные учреждения
лечащиеся на стационаре в психоневрологической больнице.

Вам пригодится статья Как выписать осужденного из квартирыКак выписать человека без его согласия читайте здесь

Как выявить временно выписанных

Вам поможет выписка из домовой книги, которую может заказать и получить только сам собственник. О ней подробнее читайте в статье Как взять выписку из домовой книги.

Проверка наследников

Если в Свидетельстве указано, что собственник приобрел право собственности по наследству, выясните, есть ли еще претенденты на покупаемую вами квартиру. Для этого обратитесь к нотариусу, который открывал наследство и возьмите у него выписку из нотариальной книги.

Из выписки вам станет ясно, писали ли остальные родственники отказ от наследства или нет.

3. Фамилию, имя и отчество, а так же паспортные данные собственника, его возраст.

Не менее ценная информация, которая поможет вам предотвратить притязания на квартиру других лиц, имеющих на нее право, после ее покупки вами.

Например, фамилия в Свидетельстве и в паспорте собственника может различаться, если она выходила замуж и меняла фамилию. А это значит, что вам необходимо проверить, имеет ли право на квартиру бывший супруг и если да, то взять с него нотариально заверенное согласие на продажу.

Есть еще некоторые нюансы, которые дает проверить эта информация — они влияют на приостановку сделки.

4. Свидетельство покажет какой вид права у данного собственника на квартиру, проверкой чистоты которой вы занимаетесь. Этот пункт в Свидетельстве даст вам знать один ли собственник у этой квартиры или их несколько, кого еще привлекать на сделку.

Например: если указано «собственность в доле 1/2» или общая долевая или общая совместная, значит, есть другие сособственники с которыми вам надо познакомиться и они должны присутствовать на сделке.

5. В свидетельстве четко прописано какой объект недвижимости вы покупаете: квартиру, комнату или комнату в секции. Не дайте ввести себя в заблуждение по цене квартиры, т. к. в зависимости от вида собственности — соответствующая цена. Т.е. Комната заведомо должна стоить дешевле, чем квартира.

Например, продается полноценная «гостинка», т. е. мини-квартира по соответствующей цене. А смотря в Свидетельство вы понимаете, что там написано не «квартира», а «комната». Это значит, что стоимость такой «квартиры» должна быть уже существенно ниже.

Подробнее о том, как проверить чистоту квартиры и не только в 10 видео Как купить квартиру на вторичном рынке без посредников

6. В Свидетельстве указана дата регистрации права собственности, а значит и срок давности владения квартирой. Вам от этого не холодно и не жарко, но если собственники настаивают на проведении «миллионной» сделки, то может быть они просто смотрят ни на ту дату.

Например, выдача Свидетельства и регистрация права собственности могут быть датированы разными датами.

7. Обременения и история сделок по квартире. В Свидетельстве может быть прямо не написано о наличии обременения на квартиру, но вам следует их проверить. Для этого в ближайшем отделении МФЦ или отделении Росреестра необходимо взять выписку из ЕГРП.

Подробнее о выписке из ЕГРП прочтите в статье здесь

Историю сделок по квартире, вы так же узнаете из выписки ЕГРП, но такой ее вариант может взять только сам собственник.

Документ-основание и что можно узнать

Видов документов может быть много, в зависимости от того, как приобреталось право собственности. Была ли это приватизация, купля-продажа, обмен или рента, постановление суда или договор долевого участия.

Но так или иначе, есть общая информация, которую надо посмотреть, если решили проверить право собственности на квартиру:

Лицо, которое указано в документе-основании то же, что и предлагает вам купить квартиру
Один ли он имеет право на продаваемую квартиру
Документ-основание — это оригинал или копия и имеет ли документ синие печати регистрирующих органов.

Например, квартиры, на которые право собственности приобреталось до 1996 года должны иметь две печати БТИ (бюро технической инвентаризации), а после 1998 года — печати органа Росреестра.

Это два основных документа на основании которых вы можете проверить юридическую чистоту квартиры при покупке.

Кадастровый паспорт и техплан тоже помогут

Кадастровый паспорт и техплан с экспликацией помогут вам выяснить есть ли перепланировка в квартире и узаконена ли она. Если при осмотре квартиры и знакомстве с техпланом вы заметили несоответствия в планировке — не стесняйтесь уточнить у собственника, почему они имеют место быть и где документы об узаконенной перепланировке.

Это важный момент особенно, если вы покупаете квартиру по ипотеке, т. к. банк может не одобрить квартиру с неузаконенной перепланировкой. К тому же, если перепланировка не узаконена, то вам после покупки придется ее узаконить (а это время и дополнительные растраты), либо вернуть все в исходное состояние.

Доверенность на продажу

Если вы решились купить квартиру по доверенности, то убедитесь, что она действующая. Дело в том, что собственник может отозвать ее в любой момент.

В проверке доверенности вам поможет нотариус, который ее заверял и статья Покупка квартиры по доверенности.

Этап 2

Проверяем собственника (видео)

1. Паспорт собственника — это основной документ для вас при проверке собственника квартиры. Из паспорта вы можете узнать такие сведения, как возраст собственника, состав его семьи, действительные или расторгнутые браки. Чем это вам поможет? Например, появится основание спросить. Имеют ли указанные в паспорте дети право на квартиру.

Например, собственник при покупке квартиры использовал ипотеку, затем ее погасил и применял при этом материнский капитал, а это значит, что дети тоже имеют долю в квартире по умолчанию. Сам собственник может даже не задумываться над этим, а вот вам надо.

2. Справка из ПНД (психо-неврологического диспансера)

Поможет вам, если вы проверяете юридическую чистоту квартиры, которая продается с дисконтом, т. к. собственники маргиналы (наркоманы или алкоголики). Не лишним попросить их взять справочку.

Однако вам стоит иметь ввиду, что на учете они могут не состоять, хотя и быть по факту «не в себе», а недееспособным признать имеет право только суд. Но вам лишним будет перестраховаться.

Если собственник (сособственник) состоит на учете в ПНД, то лучше откажитесь от покупке — ее признают недействительной!

3 Проверка долгов по квартиреНа рынке недвижимости уже давно устоялся обычай: перед продажей квартиры собственник в обязательном порядке погашает все задолженности по коммунальным платежам по продаваемой квартире.

Для доказательства отсутствия долгов предоставляет покупателю документ, т. н. Справку на продажу, где указываются эти сведения.

Справку он получает в домоуправлении или в бухгалтерии своего ТСЖ. При этом вы должны знать, что зачастую сведения о задолженности по электроэнергии в Справке на продажу не указываются. В связи с этим правку об отсутствии долгов по электроэнергии необходимо брать отдельно.

Дополнительные платежи:

газ
телевидение
Интернет
стационарный телефон (если он остается вам)
домофон

Обязательно укажите в договоре купли-продажи,что продавец передает вам квартиру без долгов. В случае выяснения обратного он будет обязан их оплатить

Если продавец не в состоянии самостоятельно оплатить свои долги, например, если вы покупаете квартиру у маргиналов, то вам необходимо включить сумму долгов, которые вы оплачиваете за бывшего собственника в стоимость квартиры и указать это в договоре купли-продажи.

Кстати, часто у покупателей возникает вопрос, например, продавец оплатил все долги по коммунальным платежам перед сделкой. Вы сходили на сделку, далее регистрация права собственности и до передачи ключей от квартиры проходит, к примеру 1 месяц.

Заключительное видео

Кто в этом случае должен платить за коммунальные услуги. Ведь квартира уже в собственности у покупателя, но фактически в ней 1 месяц жил продавец!

Ответ на этот вопрос подробно описан в статье https://www.habrealty.ru/prodavtsu/kto-platit-kvartplatu-posle-sdelki-s-nedvizhimostyu.html

Сегодня вы узнали, как самостоятельно проверить чистоту жилья покупателю, какие документы просить у собственника для проверки юридической чистоты квартиры.

Успешных вам покупок!

www.habrealty.ru

Как проверить чистоту сделки при покупке вторички?

Перед подписанием договора купли-продажи жизненно важно проверить юридическую чистоту квартиры.

1. Росреестр

Проверить квартиру можно на портале Росреестра www.rosreestr.ru. Большую часть информации о квартире дадут три документа: свидетельство о праве собственности, справка по форме 9 и выписка из ЕГРП. Право владения и распоряжения объектом прописано в свидетельстве о регистрации права собственности. У собственника нужно посмотреть выписку из ЕГРП за последние 15 лет или заказать ее онлайн. Из документа можно узнать, имеется ли залог, наложен ли арест, состоит ли дом в списках на расселение, сколько собственников сменила квартира и на каком основании. Если квартира часто переходила из рук в руки и не была долго в собственности одного хозяина, то это повод насторожиться. Если же права на недвижимость возникли до 31.01.1998, то нужно обращаться не в ЕГРП, а в Городское бюро недвижимости.

В свидетельстве о регистрации права собственности всегда указано, на каком основании оно выдано: договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство и др. Если продавец купил квартиру на стадии строительства, то основанием права собственности выступает договор долевого участия или справка о полной выплате пая. Максимальный срок по признанию сделок с недвижимостью – три года. То есть, если в последние три года квартира не была предметом конфликтов, то все в порядке. А если была, пусть собственник предъявит судебное решение. Чтобы проверить квартиру «от и до», лучше обратиться к аттестованным агентам и сертифицированным компаниям Ассоциации риэлторов СПб и ЛО (http://arspb.ru/).

2. Прописка

Основанием для регистрации права собственности часто выступает договор приватизации, тогда продавец должен иметь документ, подтверждающий регистрацию по месту жительства на момент приватизации. Всегда нужно смотреть справку по форме 9 о прописанных в квартире людях. Лучше всего, если до совершения купли-продажи все зарегистрированные жильцы снимутся с учета. Важно, чтобы не были зарегистрированы несовершеннолетние, которым больше негде жить.

3. Хозяин и его родственники

Проверить квартиру – полдела, личность собственника тоже надо изучить. Во-первых, нужно установить дееспособность продавца, посмотрев справку об отсутствии учета в наркологическом или психоневрологическом диспансере (ПНД и НД выдают справку только лично гражданину). Во-вторых, убедиться в подлинности его паспорта (на сайте ФМС РФ, а лучше получить там же бумагу). Если вместо собственника действует его представитель, то нужно проверить доверенность - она должна быть заверена нотариусом, быть действующей и подлинной. Покупка квартиры по доверенности – рискованный шаг, лучше пообщаться лично с собственников или же отказаться от сделки. Важно понять, могут ли третьи лица оспорить сделку купли-продажи. Бывает, что члены семьи, давно не проживающие в квартире, возвращаются из мест заключения, командировок, больниц и оспаривают сделку. Собственник должен предъявить нотариально заверенное согласие на продажу жилья от супруга/супруги, если он в браке. Также нужно вместе сходить в ЕИРЦ за выпиской из домовой книги, где будут указаны все зарегистрированные люди и их права на проживание в квартире. Если в наследниках квартиры указаны третьи лица и они не подписали отказ от вступления в наследство, то сделку могут оспорить в суде за правом наследства. Исковой срок давности по делам наследства – 3 года, по их истечении претензий наследников можно не бояться.

4. БТИ и технический паспорт

Далее нужно проверить квартиру по техническому паспорту, посмотрев у собственника документы из БТИ. Выяснить нужно следующее: были ли перепланировки (перенос перегородок, присоединение балкона, перенос мокрых зон) в квартире и законны ли они. Если потом выяснится незаконность перепланировок, то нести ответственность будет покупатель.

5. Подозрения

Чистота сделки всегда кроется в подлинности документов. У собственника или его представителя должны быть на руках все оригиналы документов. На этом этапе крайне желательно обратиться к профессиональному риэлтору или узкоспециализированному юристу, чтобы он тоже посмотрел документы. Нужно убедиться, что на бумагах нет следов фальсификаций, а все исправления заверены подписями всех лиц, подписывавших договор на квартиру. Если документы заверял нотариус, то все исправления должны быть им подписаны и снабжены печатью. Копии документов тоже должны быть заверены нотариусом.

Необходимо просмотреть все даты договоров. Если владелец совсем недавно получил квартиру в дар или по наследству от не родственника и хочет побыстрее ее продать, то это должно вызвать подозрение. Лучше расспросить соседей о личности настоящих и предыдущих хозяев, о том, насколько часто меняются жильцы в квартире.

Испортить сделку можно и после удачной проверки всех документов, неправильно оформив передачу денег. Продавец должен грамотно написать расписку в получении денег, указать правильную дату, расписаться. Если квартиру передают с мебелью или техникой, то нужно указать комплектацию квартиры в договоре. Желательно, чтобы заключение любых договоров проводилось в присутствии надежного нотариуса или юриста. Проверить квартиру и ее хозяина обязан покупатель, и отнестись к этому нужно с огромной ответственностью, чтобы вместе с жилплощадью не приобрести большие проблемы.