Как разменять неприватизированную квартиру? Как разменять неприватизированную квартиру

Можно ли разменять неприватизированную квартиру?

Закон разрешает нанимателям размен неприватизированной квартиры. На практике решение этого вопроса довольно хлопотное, особенно если кто-то из жильцов не согласен с процедурой размена.

Список документов

Для размена требуется подать следующие документы:

Заявление об обмене с подписями всех совершеннолетних жильцов. Согласие несовершеннолетних и людей с ограниченными возможностями подтверждается опекунами и попечителями.
Паспорт каждого участника обмена. Для несовершеннолетних требуется предоставить свидетельство о рождении.
Справка об отсутствии задолженности по квартплате.
Документы, подтверждающие отсутствие обременений.
Договор соцнайма.
Техническая документация.
Заявление об отсутствии другой недвижимости у нанимателя или же документы на нее.
Для операций с недвижимостью в Москве требуется также единый жилищный документ.

Добровольный размен

Если все жильцы согласны на размен, это наиболее удобный вариант. В таком случае порядок действий следующий:

Найти подходящий вариант. Обмен неприватизированного жилья на приватизированное запрещен, что значительно сужает круг поисков. Разрешается подобрать недвижимость не только в своем населенном пункте, но и в других.
Собрать все необходимые документы на квартиру, убедиться в отсутствии задолженности по квартплате и обременений. Если договора соцнайма нет – обязательно его оформить. При наличии прописанных несовершеннолетних нужно письменное разрешение опекунского совета.
Получить разрешение на размен в муниципалитете. После подачи документов все процедуры должны быть завершены в 10-дневный срок.
Оформить мену в учреждении, уполномоченном совершать сделки по размену.
Оформить договор социального найма на новую квартиру.

Размен через суд

Как подать на размен квартиры через суд? Если кто-либо из прописанных в квартире жильцов не согласен на добровольный размен, потребуется обращаться в суд. При этом принимаются во внимание интересы всех участников спора.

Как показывает судебная практика, примерно в половине ситуаций выносится отрицательное решение о принудительном размене. В любом случае суду необходимо предоставить конкретный вариант размена, иначе заявление будет отклонено.

Если один из членов семьи не согласен с решением остальных, можно попытаться разменять только часть жилья, хотя это довольно проблематично.

Запрет на размен

Процедура размена невозможна в таких случаях:

В настоящее время проводится капитальный ремонт.
Жилье находится в аварийном состоянии, принято решение о сносе дома.
Жилье является специализированным (например из маневренного фонда) или служебным.
Если после размена несовершеннолетний получит меньшую площадь, чем положено по норме.
На нанимателя был подан иск о расторжении договора социального найма.
В жилье планируется вселиться человек, страдающий одним из внесенных в особый список заболеванием.
Существует задолженность по коммунальным услугам в течение полугода и более.

Также следует отметить, что большинство риелторов предпочитают не работать с таким разменом. Государственные организации не обязаны помогать в поиске жилья. В некоторых случаях оказывается проще сначала приватизировать квартиру, а затем уже разменять ее.

law03.ru

Как разменять неприватизированную муниципальную квартиру?

Москва +7 (499) 455-12-41 Санкт-Петербург +7 (812) 426-14-65 Регионы (бесплатно) +7 (800) 500-27-29 доб. 529 Задайте вопрос юристу

toggle menu

Квартира
- Покупка

pravonedv.ru

Как разменять квартиру в 2018 году

Размен квартиры является сделкой, которая осуществляется гражданами для смены одной жилплощади на другую.

До начала процесса приватизации и обмен служил единственным способом улучшить свои жилищные условия. Однако и на сегодняшний день данный вопрос не утратил своей актуальности.

Рассмотрим, как правильно разменять квартиру в 2018 году, какие способы предусмотрены законодательством, как обменять квартиру на дом и другие нюансы совершения таких сделок.

Общие моменты

Размен представляет собой юридическую процедуру, главными участниками которой становятся проживающие в муниципальном жилье граждане на основании договора социального найма.

Если же сделка проводится для приватизированной квартиры, тогда применяется понятие мена.

Различают классический и альтернативный обмен. Классический способ предполагает передачу лицом своего жилья в обмен на другую жилплощадь.

Однако здесь есть существенный минус, поскольку сложно найти вариант, который по всем параметрам устроит обе стороны.

При альтернативном способе проводится сделка по продаже квартиры, в которой подразумевается ее замена на другую квартиру.

Такая сделка используется гражданами, желающими улучшить условия проживания.

Что это такое

Размер квартиры – это соглашение между физическими лицами с участием государства. При этом законодательством предусмотрены как добровольный, так и принудительный обмен.

При первом способе все собственники жилья хотят улучшить условия проживания или же разделить большую жилплощадь на несколько маленьких отдельных квартир.

Принудительный размен используется только в отношении нанимателей государственного или муниципального жилья.

Размен приватизированной квартиры допускается только при согласии собственника.

Если же размен проходит по принудительной схеме, тогда должны быть защищены права всех участников сделки.

Исключением являются только случаи, когда сохранение прав одной стороны будет ущемлять права второй.

Цель размена состоит в разделении граждан, которые не желают или в силу личных причин не могут проживать совместно на одной жилплощади.

Условия для обмена:

Отсутствие возможности общего проживания	В связи с тяжелыми заболеваниями или плохим состоянием здоровья проживающих, что может нести за собой тяжелые эмоциональные последствия
При разводе супружеской пары	В таком случае нужны веские основания того, что дальнейшее совместное проживание бывших супругов будет угнетать психологически и ущемлять права каждого
Изменение места трудоустройства или обучения	Необходимость переезда в другой район, создание семьи
Соблюдение интересов детей	В данном случае необходимы основания невозможности совместного проживания с другими лицами, например, по причине несоответствия санитарных норм в квартире

Наиболее распространенным методом является равноценный обмен, стоимость жилья базируется на рыночной цене или выписке из БТИ.

При неравноценном обмене стоимость имущества одной стороны значительно превышает стоимость второй квартиры, данная разница в основном компенсируется в денежной форме.

В чем преимущества и недостатки

Неоспоримым достоинством размена является минимальный уровень риска для обеих сторон сделки. В случае признания сделки недействительной участники вправе остаться в прежнем жилье.

Преимуществом также является реальная возможность прекращения совместного проживания с лицами, которые угнетают или ущемляют права других жильцов.

Недостатком часто является отсутствие выбора интересующего объекта недвижимости на обмен, также процедура может затягиваться на неопределенный срок по бюрократическим причинам.

Основными правилами размена считаются следующие:

Обмен трехкомнатного жилья	На две однокомнатных квартиры в одном районе
Можно разменять двухкомнатную квартиру	На две однокомнатные или отдельные комнаты в коммуналке

Правовая база

Размен жилья при помощи оформления одной сделки невозможно. Необходимо оформление договора купли-продажи большой квартиры и отдельных договоров на приобретение новых квартир.

Поэтому прежде чем заниматься данным вопросом, необходимо изучить нормы Гражданского и Жилищного Кодекса РФ:

Для того чтобы сделка имела законную силу	Ее требуется заключать письменно, и все участники должны поставить личные подписи
Сделку купли-продажи в обязательном порядке	Необходимо зарегистрировать в государственном органе, для обеспечения законности перехода права собственности от продавца к покупателю
Если один участник отказывается от госрегистрации договора	Это становится веским основанием для подачи искового заявления
Гражданин, виновный в задержке регистрации	Должен возместить все судебные издержки

Особенности процедуры

Обмен осуществляется после выполнения всех требуемых условий, когда вы нашли устраивающий вариант.

С целью проведения сделки вам нужно получить справки и выписки в жилищных учреждениях, получить согласие всех зарегистрированных в квартире членов семьи и органов опеки в случае наличия несовершеннолетних детей.

Итак рассмотрим специфику и отдельные нюансы оформления сделок.

Как найти вторую сторону

Если вы окончательно имеете намерение провести обмен, вас заинтересуют способы поиска потенциальной другой стороны сделки.

Найти подходящий вариант можно как самостоятельно, так и с помощью риэлтора:

Если вы решили действовать самостоятельно и сэкономить на услугах специалиста

Разместите объявление о желаемом обмене в интернете, просматривайте и откликайтесь на заинтересовавшие предложения. Предлагайте обмен собственникам из объявлений, налаживайте прямой контакт. Недостатком такого способа является длительность поисков, однако вы сэкономите значительную сумму на риэлторских услугах. Например, в Москве множество предложений от собственников, поэтому вы сможете оперативно найти устраивающий вас по всем параметрам вариант

При обращение в риэлторское агентство

Которое имеет уже готовую базу потенциальных предложений, вы получите экономию времени и предложение сразу нескольких вариантов размена. Услуги риэлтора оплачиваются в фиксированном размере или в процентном соотношении от суммы сделки. При помощи данного способа вы сможете быстро найти подходящий вариант, буквально в течение нескольких дней, и начать процедуру оформления

Пошаговая инструкция

Разберемся в четкой последовательности действий при оформлении сделки:

Проинформировать всех владельцев жилья	О вашем намерении разменивать жилье и взять с каждого письменное согласие
При необходимости снять обременение с жилья	И выписать посторонних жильцов, которые фактически на жилплощади не проживают
Приготовить все справки и бумаги	—
Начать поиски второй стороны	Или обратиться в риэлторское агентство
После нахождения оптимального варианта	И согласия его собственника на обмен нужно выбрать вид и процедуру оформления договора, составить текст сделки. Рекомендуем данный процесс проводить в присутствии нотариуса, который подскажет некоторые нюансы

Для правильного оформления вам необходимо подать в местный жилищный департамент список документации:

На протяжении 10 дней сотрудник учреждения уведомит вас о принятом решении.

Если сделка будет проведена с нарушениями действующих правил или процедур, ее можно легко оспорить через суд и потребовать взыскания убытков.

Используется два вида сделок:

Договор обмена	Для жилья из муниципального жилфонда
Договор мены	Для приватизированных квартир

Если один из собственников против

Если приватизированное жилье имеет несколько собственников, тогда оно принадлежит к долевой собственности.

В случае если один из совладельцев против осуществления сделки обмена, тогда провести его не представляется возможным.

Единственным способом добиться размена в таком случае станет разменять квартиру по суду.

Однако судебным решением может быть установлено, что нежелающему проводить обмен владельцу квартиры должна быть выплачена стоимость его доли в финансовом эквиваленте.

После такой выплаты вы сможете провести желаемый обмен и изменить жилищные условия.

Суд принимает решение, учитывая все факторы в индивидуальном порядке для каждой ситуации. Решение суда вступает в силу немедленно и обязательно для выполнения.

Основной сложностью в размене приватизированной квартиры, если один из собственников против, является сбор пакета документов, особенно важен данный момент для долевой собственности.

Также осложняется проведение сделки наличием прописанных дополнительных граждан, которые являются обременением для жилья, вследствие чего оно становится менее привлекательным для потенциальных покупателей.

Как разменять муниципальную квартиру

Размен муниципального жилья предполагает такой алгоритм действий:

Выбор варианта для обмена	Если вы не можете найти его самостоятельно, обратитесь к наймодателю в лице министерств или департаментов, а также других государственных учреждений, которые являются владельцами жилфонда
Составление договора на обмен	Предметом договора выступает жилье, которое используется гражданами на основании договора социального найма. Следует учесть , что законом не разрешен обмен жилья, причисленного к имуществу специализированного социального применения. Договор заключается письменно, государственная регистрация не обязательна в данном случае. В качестве дополнений к договору выступают письменное согласие всех членов семьи, которые прописаны в квартире, а также разрешение попечительского совета при наличии прописанных несовершеннолетних детей
Затем необходимо собрать перечень бумаг и справок	заявление;договор соцнайма;обменные ордера;выписки из решений муниципального органа;согласие жильцов и органа опеки;выписка из домовой книги;договор на обмен
Отправка документации на рассмотрение	Для получения разрешения от муниципального органа
Прекращение договоров	Прежними наймодателями

Можно ли неприватизированную

Процедура размена муниципальной квартиры отличается от алгоритма для приватизированного жилья.

Законодательством запрещена сделочная форма оформления при обмене муниципального жилья, когда старая квартира выставляется на продажу, а на полученные средства покупается другой вариант, подходящий для всех заинтересованных.

Касательно приватизированной жилплощади таких ограничений нет, поэтому размен выполняется посредством любого типа альтернативной сделки.

Муниципальный жилой фонд не допускается использовать в роли товара по сделке. Также запрещен размен, связанный с получением квартиры из муниципального жилфонда взамен приватизированного имущества.

Данные ситуации рассматриваются местным органом власти, поэтому часто государственный орган самостоятельно определяет варианты размена муниципальной двухкомнатной квартиры.

Видео: почему мама отказывается разменять квартиру для дочериЗаконом предусмотрены равные права для всех членов семьи нанимателя муниципального жилья по договору социального найма.

Вследствие этого любой член семьи может запросить осуществление процедуры обмена, которая проходит в судебном порядке.

Если один из собственников несовершеннолетний

Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, его права при обмене не должны быть ущемлены.

Орган опеки должен дать разрешение на проведение такой сделки.

В основном разрешение выдается на базе предоставления документов о гарантированной регистрации ребенка на новом месте жительства.

Если квартира приватизирована и несовершеннолетний владеет долей в ней, то в случае размена его доля должна быть не меньшей по рыночной стоимости или по квадратуре. Для такой сделки также нужно разрешение от органа опеки.

И если хотя бы незначительно доля ребенка будет уменьшена, сделка не считается возможной и законной. Сделки осуществляются законными представителями несовершеннолетнего.

Нюансы между родственниками

Родственный обмен представляет собой оформление сделки мены с его последующей государственной регистрацией.

Альтернативой обмена в случае родственных связей может быть оформление договора дарения. Доход, полученный от такого рода сделок, не облагается имущественным налогом.

Если возникают трудности с оформлением сделки касательно квартиры, которая находится во владении родственника и проживание в ней осуществляется на основании договора соцнайма, тогда сначала необходимо пройти процедуру приватизации муниципальной квартиры.

Размен жилья проводится с целью улучшить условия проживания всех членов семьи, которые проживают на жилплощади и задействованы в размене.

Мы детально раскрыли процедуру проведения размена, рассказали о нюансах и трудностях, которые могут возникнуть в процессе оформления сделки.

jurist-protect.ru

Можно ли обменять неприватизированную квартиру

Обменять неприватизированную квартиру позволяют нормы Жилищного кодекса РФ, однако при заключении договора обмена не допускается изменение формы собственности. В этом случае граждане не смогут получить жилье в свою собственность, поскольку существующее право пользования на условиях соцнайма возникнет в отношении другого объекта недвижимости.

В представленном материале можно узнать особенности правового статуса неприватизированных квартир и условия их обмена между гражданами.

Правовой статус неприватизированных квартир

До тех пор, пока наниматели не примут добровольного решения об участии в приватизационной сделке, жилое помещение будет находиться в составе муниципального или государственного фонда. В этом случае у жильцов отсутствует право на распоряжение квартирой, за исключением обмена на жилье с аналогичным правовым статусом.

Процедура обмена неприватизированных квартир характеризуется следующими особенностями:

при заключении договора не происходит переход права собственности, что устраняет необходимость обращаться в органы Росреестра для проведения регистрационной процедуры;
обмен возможен только при наличии согласия всех совершеннолетних граждан, проживающих в обоих объектах недвижимости;
при заключении договора обязательно требуется письменное одобрение от обоих наймодателей, однако их отказ возможен только по основаниям, предусмотренным в ЖК РФ;
договор обмена неприватизированных квартир не может иметь возмездный характер, так как наниматели не вправе распоряжаться собственностью и получать за это денежные средства.

Таким образом, граждане вправе самостоятельно выбрать возможные варианты для изменения условий проживаний, составить обоюдный договор и обратиться к представителям наймодателей для документального оформления обмена.

На практике, граждане нередко заключают между собой неофициальное соглашение о доплате при обмене неравноценных объектов недвижимости. Однако передача денежных средств в этом случае не порождает правовых последствий, так как обмениваемое жилье не может выступать предметом распоряжения со стороны нанимателей.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

Москва и область: +7-499-938-54-25
Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
Федеральный: +7-800-350-84-02

Порядок обмена неприватизированных помещений

Учитывая указанные особенности, нанимателям предстоит выполнить следующие действия на различных этапах обмена:

получить согласие всех жильцов квартиры на заключение договора;
найти подходящий вариант изменения условий проживания;
согласовать все необходимые условия обмена в совместном соглашении;
представить подписанный экземпляр договора каждому из наймодателей;
дождаться подготовки письменного согласия наймодателей на проведение обмена;
переоформить договоры соцнайма на жилые помещения.

Обратите внимание! Если хотя бы один совершеннолетний жилец возражает против обмена, заключение договора не может состояться. За несовершеннолетних граждан решение будут принимать их родители с учетом согласия органа опеки.

Право требовать обмена в принудительном порядке можно только в случаях, если в одной неприватизированной квартире проживают лица из разных семей.

Жилищный кодекс РФ не содержит описания конкретных ситуаций, когда граждане могут принимать решение об изменении своих жилищных условий путем обмена. Ключевое правило этого процесса – правовой статус жилых помещений не подлежит изменению, т.е. в результате проведения обмена квартира не может стать приватизированной и перейти в собственность жильцов.

Реализация права на обмен неприватизированными объектами недвижимости требует получение одобрения со стороны наймодателей, однако возможные варианты отказа в заключении договора не зависят от произвольного решения владельцев муниципального или государственного жилищного фонда. Возможные причины отказа четко предусмотрены в ЖК РФ, в их число, помимо прочего, входит:

наличие предъявленных исковых требований к одному или нескольким нанимателям о прекращении договора соцнайма или изменении его условий;
аварийное состояние здания;
утвержденное уполномоченным органом решение о капитальном ремонте строения;
иные обстоятельства.

На проверку условий договора сторон у наймодателей есть только 10 дней. Если по истечении указанного срока выносится необоснованный отказ, либо вообще не последовало ответа, жильцы неприватизированных квартир имеют право обратиться с иском в суд о принудительном исполнении договора. В этом случае правовые основания для вселения граждан в жилые помещения наступают только после вступления судебного акта в законную силу.

Особое внимание при заключении договора в отношении неприватизированных квартир необходимо обратить на соблюдение прав несовершеннолетних граждан. Жилищный кодекс РФ прямо предусматривает, что такие действия граждан будут находиться под контролем органов опеки и попечительства.

Если субъект в возрасте до 18 лет зарегистрирован в жилом помещении или имеет право постоянного пользования им на условиях соцнайма, без согласования с органами опеки обмен не может состояться. Для получения согласия потребуется доказать уполномоченным органам опеки, что новое помещение не ухудшит жилищные права несовершеннолетних граждан.

При заключении договора по неприватизированным квартирам наступают следующие правовые последствия:

обмен совершается путем расторжения действующих договоров соцнайма с одновременным заключением новых соглашений с тем же составом жильцов;
в результате исполнения договора сохраняются права пользования жилыми помещениями у всех граждан, участвующих в обмене;
после изменения жилищных условий и заключения новых договоров соцнайма граждане сохраняют право на участие в программе приватизации.

Таким образом, гражданам нет необходимости регистрировать договоры в органах Росреестра, поскольку право собственности на оба объекта недвижимости останется у муниципальных органов власти.

law03.ru

Как разменять неприватизированную квартиру | Советы риэлтора

Не смотря на то, что приватизация затронула большой процент жилья, вопрос, как разменять неприватизированную квартиру все-таки стоит порой перед людьми… Здравствуйте, уважаемый читатель блога «Советы риэлтора»! Сегодня я постараюсь дать ответ на этот вопрос.

Если вспомнить советские времена, когда львиная доля квартир была муниципальным жильем, тогда вариант обмена был единственным возможным. Гражданам приходилось самостоятельно искать варианты и «проворачивать сделку»). Помнится, меняли большую изолированную двухкомнатную квартиру на две однокомнатных, «хрущевку» — на однокомнатную и комнату, а хорошую трешку иногда даже на двух- и однокомнатную…

Сейчас неприватизированную квартиру разменять стало сложнее. Во-первых, потому что в таких квартирах проживают в большом числе люди малоимущие, неблагополучные, одинокие, пенсионеры, многочисленные семьи с неурядицами и т.п. Во-вторых, неприватизированное жилье часто требует капитального ремонта или уже является аварийным. Зачем же людям приватизировать разваливающийся дом?

И все-таки варианты обмена или размена имеют место. Что можно сделать с неприватизированной квартирой?

Можно квартиру разменять, но для этого необходимо согласие всех совершеннолетних проживающих в ней. При наличии ребенка (несовершеннолетнего или малолетнего) нужно еще взять согласие опекунского совета вашего района. Документы для опеки собираются примерно те же, что и при продаже. Далее можно обратиться к юристам и составить договор об обмене. Этот договор вы и отнесете своему наймодателю, то есть районной или городской администрации.
Когда «в товарищах согласья нет», то есть кто-то из проживающих не согласен меняться, то следует обратиться в суд, заранее подобрав квартиры или комнаты для обмена. В таких спорных случаях я всегда советую найти ушлого и грамотного адвоката, который поможет в сборе документов и аргументов.

Не забывайте о том, что закон не запрещает приватизировать часть квартиры. Когда один из членов семьи категорически отказывается разменять неприватизированную квартиру, но квартира состоит из нескольких изолированных комнат, то можно приватизировать некоторые из них. В этом случае обычно определяется порядок пользования жильем, то есть за кем закрепляется каждая конкретная комната. Опять-таки, этот порядок можно выявить полюбовно, заключив добровольное соглашение, или через суд. После вы легко продадите свою отдельную комнату, испросив только согласие муниципалитета, но не строптивого родственника (ведь он так и останется нанимателем).

data-yashareType="button" data-yashareQuickServices="vkontakte,facebook,twitter,odnoklassniki,moimir,moikrug,gplus"

www.sovetrielt.ru

если один против, через суд

Приватизационная реформа актуальна и действительна уже более двадцати лет назад. Но многие объекты недвижимости до сих пор находятся в государственном, либо в муниципальном владении. Проживать в таких объектах можно только на основе договора социального найма.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-91. Это быстро и бесплатно!

В реальности такие объекты недвижимости не позволяют проводить никаких сделок. Но даже в такой ситуации можно найти выход, если постараться.

Что такое неприватизированные квартиры

Неприватизированные квартиры – это объекты недвижимости, которые находятся в собственности муниципалитета. Они, в принципе, не могут стать объектом для дарения, либо продажи или покупки. Используются они только на условиях договора социального найма. Но размен для таких квартир вполне возможен.

Можно ли разменять

Согласно закону, данная процедура доступна любому желающему. Хотя у неё есть свои особенности. Главное – достичь согласия между теми, кто проживает в таком объекте недвижимости. Если возражений нет ни у кого – можно начать поиск других объектов для размена с подходящими характеристиками.

Особенности договора мены.

В каких случаях размен становится невозможным

В Жилищном Кодексе РФ чётко определены обстоятельства, при которых обмен становится невозможен. Этому вопросу посвящена статья с номером 73.

Если после размены несовершеннолетние получат меньшую площадь, чем положено по законодательству, органы опеки и попечительства запретят проводить сделку.
Нельзя обменять квартиру, если в ней проживают граждане с опасными инфекционными заболеваниями.
Если в будущем власти планируют снести дом, провести в нём реконструкцию, заменить оборудование.
Жильё имеет статус аварийного.
Наличие задолженностей по коммунальным услугам, из-за которых могут начаться судебные разбирательства.
Жилая площадь выделена специализированным фондом, относится к категории служебных.

У вас есть ребенок и вы хотите выделить ему долю в квартире, а что нужно для этого не знаете…Всю информацию найдете по ссылке.

В каком порядке происходит обмен и на каких условиях

Владельцу комнаты или квартиры придётся заниматься вопросом самостоятельно. Риэлтерские агентства в таких ситуациях часто отказываются от сотрудничества. Ведь они практически не получают выгоду. Не имеют права оказывать помощь и государства с муниципалитетами.

Жильё для обмена можно искать даже на территории другого города. Если у организаций-собственников нет никаких возражений.

Сделки происходят в следующем порядке.

Сначала подписывается договор мены.
Обязательный этап – расторжение договоров найма, заключенных раньше.
Заключение новых договоров, с новыми сторонами.

Если вы хотите разменять квартиру, то в этом видео вы найдете инструкцию, как это сделать:

Договор обмена заключается только в письменной форме. Оригинал в дальнейшем представляется организациям-наймодателям. Чтобы они согласились провести обмен. Договор социального найма, на основе которого передаются права и обязанности, заключается с организацией-собственником и новыми жильцами.

Хотите поделить квартиру на доли, но боитесь, что можете ошибиться — эта статья даст вам все ответы.

Наймодатель оформляет отдельный официальный документ для того, чтобы выразить согласие, либо отказ. Такой документ представляется второй стороне не позднее, чем через десять дней после того, как наниматель сообщил о своём желании провести размен.

Если размен проводится с нарушением законодательства, его легче признать ничтожным в судебном порядке. При этом виновная сторона обязана возместить все убытки, которые понесли пострадавшие.

Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры

Документы отдаются жилищному отделу в местной администрации. Пакет должен состоять из:

Разрешения органов опеки и попечительства, если одни из жильцов является лицо, не достигшее совершеннолетнего возраста.
Выписок из домовых книг.
Техдокументации на все квартиры из БТИ.
Справки о том, что задолженности по коммунальным платежам отсутствуют.
Справки с перечислением зарегистрированных в квартире.
Заявления о размене с подписями всех совершеннолетних участников сделки.
Экземпляра договора по социальному найму, от каждого из жильцов.

Квартиру можно поменять не только на другую квартиру, но и на частный дом, все подробности по ссылке.

Как провести обмен, если один из жильцов возражает

Размен становится невозможным, если один из собственников не даёт своего согласия на процедуру. Человека нельзя принудить к совершению каких-либо действий с имуществом, которое ему принадлежит. Даже если проживание с этим человеком становится невыносимым по причине характера или здоровья.

Единственно возможный вариант – продажа или обмен долей тех собственников, которые против сделки не возражают.

Но от каждого из собственников надо получить письменное заявление о том, что они отказываются от преимущественного права на покупку.

О принудительном обмене жилой площади

Судебный порядок используется для того, чтобы выйти из конфликтных ситуаций в случае их возникновения. Право на составление заявления в таких ситуациях есть у каждого из жильцов. Главное – учесть интересы всех собственников, которые связаны с данным судебным процессом.

Примеры обмена квартир.

На практике, отрицательное решение выносится по более чем половине всех подобных дел. Суд не сможет вынести правильного решения, если не будет варианта разъезда.

Как подготовить квартиру к обмену

Квартира на обмен должна быть сохранена в надлежащем для проживания состоянии. Чем качественнее текущий ремонт – тем дороже будет сам объект недвижимости. Нужно заранее решить вопрос о мебели – остаётся ли она в старом имуществе, или переезжает на новую территорию.

Как правильно составить договор мены и чем он отличается от договора купли-продажи, вы прочтете здесь.

Только после этого определяют, какой именно будет стоимость жилья. Муниципальная собственность так же наделяется рыночной стоимостью. Но в данном случае показатель будет ниже, чем у жилья, прошедшего приватизацию.

Стоимость сама по себе определяется несколькими факторами:

Этажным расположением.
Состоянием.
Размером жилой площади.
Уровнем развития инфраструктуры.
Отдалённости от общественного транспорта.
Местом расположения, как самой квартиры, так и дома.

Когда стоимость квартиры определена, можно выяснить, сколько стоит другое жильё. В данном случае значение имеет мнение независимых экспертов. Полученные результаты без проблем сравниваются.

Процесс обмена продолжается, только если квартиры обладают примерно одинаковой стоимостью. Разная цена тоже не станет препятствием для проведения процедуры. Но одна из сторон в такой ситуации имеет право требовать доплаты.

Меняем муниципальную квартиру на приватизированную

Муниципальных квартир на рынке осталось не так много. Потому проживающим на неприватизированной жилплощади с каждым годом труднее найти подходящий вариант, чтобы провести обмен.

Но муниципальная квартира легко меняется на приватизированную, если соблюдать все требования законодательства.

Что такое свидетельство о праве собственности и зачем оно нужно — узнаете тут.

Процедура предполагает переоформление договора социального найма, со старых жильцов на нового. Для обмена можно воспользоваться сразу несколькими видами договоров:

Мена.
Продажа.
Обмен с доплатой.

Равноценные договоры мены, соглашения без доплаты

Для оформления договора используют свободную письменную форму. В документе требуется отобразить информацию по:

Условиям, на которых одна из сторон получает оплату.
Письменному подтверждению от обеих сторон, что отсутствуют претензии по качеству.
Документам, которые подтверждают наличие и законность права собственности на объект.
Стоимости жилых объектов, которая была определена на основе личной договорённости.
Подробному описанию самих объектов, согласно информации из БТИ.
Идентификационным данным каждого, кто принимает участие в сделке.

Договор мены.

Как быть с налогообложением сделок по обмену

Мена становится весьма интересным случаем, с точки зрения налогообложения. Налоговый Кодекс говорит о том, что налогами облагаются любые формы дохода, в денежном или натуральном виде. Но в случае мены не обязательно произойдёт так, что налог платят обе стороны. Ведь стороны несут не только доходы, но и расходы.

Как быстро поменять квартиру — смотрите в этом видео:

Сделка вообще не облагается налогом, если оба вида жилья имеют одинаковую стоимость. В таком случае сумма по расходам и доходам одинаковая.

Если же имеется в виду доплата – то налог платит та сторона, которая её предлагает. Вся суммы доплаты становится базой для налогообложения.

Правила родственного обмена

В данном случае договор предполагает стандартный набор обязанностей и прав для обеих сторон. Даже если соглашение заключается между родственниками.

Набор документов при оформлении сделки предоставляется такой же, как и в других случаях. И состоит из:

Свидетельства о браке, либо его расторжении.
Справки о прописке.
Паспортов каждого из участников.
Выписки из домовой книги.
Копии лицевого счёта.
Справки по оценочной стоимости.
Кадастрового номера.
Свидетельства о регистрации прав собственности.
Документов для доказательства законности прав собственности.

Как правильно провести сделку родственного обмена — читайте по ссылке.

Согласие второго супруга требует только письменного оформления.

Альтернативные виды сделок

В договоре можно прописать абсолютно одинаковую стоимость каждого из объектов. А доплату произвести потом, после заключения соглашения. Этот вариант для многих будет оптимальным. Он позволит не только сократить временные затраты, но и создать выгодные условия для проведения так называемых многоступенчатых сделок.

Но в таком случае существует опасность, что в регистрационном органе всё равно увидят разницу между объектами обмена. На основании чего признают сделку ничтожной.

В обмене главное, чтобы у нанимателя после процедуры не ухудшились жилищные условия. Иначе потом возникают сложности, если надо встать в очередь на их улучшение. Государственные органы решат, что условия были испорчены намеренно. И откажут в рассмотрении заявления.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

| 2 комментария

pronovostroyku.ru

Как разменять неприватизированную квартиру?

Размен квартир еще не так давно был очень популярным и востребованным видом сделок с недвижимостью. Порой, это была единственная возможность разъехаться, соединиться или получить большую жилплощадь. С появлением возможности свободно продавать и покупать квартиры, размен ушел на второй план. Однако иногда люди все же задаются вопросом - как разменять приватизированную и неприватизированную квартиру?

Размен приватизированной квартиры

Схемы размена квартир, находящихся в собственности граждан, сводятся к поиску цепочки сделок по купле-продаже жилья. В соответствии с законодательными нормами Гражданского и Жилищного кодексов РФ, при совершении таких сделок необходимо учитывать законные права и интересы всех собственников жилья, а также лиц, имеющих приоритетное право на его использование. Это, в первую очередь, несовершеннолетние дети. Как показывает практика, редко получается разменять квартиру на такое же количество жилых комнат без дополнительных финансовых вложений. Однако существуют варианты размена в другие города или поселки, где с учетом разницы в цене можно получить аналогичную жилую площадь без доплаты.

При сделках по размену квартир, находящихся в собственности, могут быть задействованы разные виды договоров ГПХ: договора купли-продажи, мены или дарения. Важно понимать, что во всех сделках, где задействованы интересы несовершеннолетних детей, должно быть получено одобрение органов опеки и попечительства. Закон разрешает использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий, поэтому при размене квартиры на большую площадь, его можно потратить на покрытие разницы в цене.

Оформление документов по сделкам, связанным с разменом квартиры, и осуществление государственной регистрации прав собственности на жилье происходит в соответствии с требованиями к конкретному виду договора, участвующего в сделке. Лучше всего привлечь к процессу грамотных профессиональных юристов или риелторов, чтобы избежать вероятности ошибок и признания впоследствии сделки недействительной.

Как разменять неприватизированную квартиру

В отличие от квартир, находящихся в собственности, неприватизированные квартиры принадлежат муниципалитету и не являются предметом купли-продажи или дарения. Их использование происходит только на условиях договора найма. Однако разменять неприватизированную квартиру все же можно. Но такая операция имеет свои сложности и особенности.

Во-первых, надо получить письменное согласие наймодателя на обмен. Такое же согласие должны предоставить все проживающие с нанимателем члены его семьи, в том числе временно отсутствующие. Если кто-то из них отказывается от размена, решить вопрос можно только в судебном порядке, что удается далеко не всегда. Если в квартирах проживают несовершеннолетние или недееспособные граждане, то для размена потребуется согласие и экспертиза органов опеки и попечительства.

Во-вторых, размен неприватизированной квартиры возможен только на такие же квартиры, как в советские времена. Жилье, выделенное на условиях социального найма, не может быть обменено на жилье, находящееся в собственности. Поэтому круг поисков вариантов обмена значительно сужается. Ведь искать надо только среди неприватизированных квартир. Правда, жилищное законодательство не ограничивает в ареале поисков: наниматель может искать подходящий вариант не только в регионе проживания, но в любом другом субъекте Российской Федерации.

В-третьих, оформление обмена осуществляет не Росреестр, а специальные органы, уполномоченные муниципалитетом решать вопросы по обменным операциям. В Москве это - ГУП "Московский городской центр арендного жилья".

Если варианты по обмену найдены, наймодателю нужно предоставить полный пакет документов, а именно:

- Заявление установленного образца, подписанное всеми совершеннолетними жильцами квартиры. Для удостоверения подлинности их подписей, необходимо присутствовать при подаче заявления.

- Единый жилищный документ, который выдают в ЕИРЦ, по каждой квартире, участвующей в обмене. Иногда требуются выписки из домовых книг и справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам.

- Техническая документация из БТИ по всем квартирам для обмена (кадастровый паспорт, поэтажный план и экспликация).

- Договора найма и ордера на все квартиры. При отсутствии договора найма его следует заключить в муниципальном органе.

В каких случаях обмен недопустим

Поскольку приватизированная квартира является частной собственностью, то ее владелец вправе делать с ней, что захочет, - подарить, продать, обменять. Но неприватизированная квартира – имущество муниципалитета, поэтому все операции с ней производятся с согласия органов управления.

Наниматели жилья должны знать, что в Жилищном кодексе РФ предусмотрен перечень ситуаций, когда обменивать неприватизированную квартиру запрещено. Список насчитывает ограниченное количество обстоятельств.

1. Наймодатель намерен расторгнуть или изменить договор

Право расторгать и изменять договор социального найма есть у обеих сторон - и наймодателя, и нанимателя. Но если жильцы неприватизированных квартир все чаще съезжают самостоятельно (например, переезжают в другой регион), то официальные владельцы такого жилья обычно просто выселяют своих подопечных. Расторгнуть договор найма муниципалитет может из-за:

- накопившихся в течение полугода долгов,

- повреждений, нанесенных нанимателем,

- наличия информации об использовании жилых помещений для иных, не предусмотренных договором и законом, целей,

- многочисленных жалоб со стороны соседей, что делает невозможным совместное проживание.

Отметим, что все эти ситуации в обязательном порядке должны рассматриваться в суде. Только по его решению договор найма может быть прекращен. В противном случае есть возможность оспорить одностороннее расторжение договора.

2. Одна из сторон оспаривает в суде право пользования помещением, которое планируется обменять

Пока длится судебное разбирательство, наниматель не вправе предоставлять для обмена свое помещение, а наймодатель – соглашаться на размен. В данном случае необходимо дождаться вынесения окончательного решения, не подлежащего обжалованию.

3. Помещение, предложенное к обмену, признано непригодным к проживанию или его готовят к сносу

Если владелец жилого помещения намерен снести дом, переоборудовать его для использования в иных целях или готовится провести в нем капитальный ремонт с перепланировкой, нанимателям обязательно сообщат об этом и предложат переселиться в другие квартиры. И не важно, когда именно произойдут запланированные изменения: если соответствующие решения приняты, производить обмен помещений запрещено.

Также недопустимо разменивать неприватизированную квартиру в доме, признанном непригодным для проживания (аварийное, ветхое жилье). Такие здания подлежат сносу, и их жильцам «грозит» переселение.

4. Обмен помещениями с хронически больным нанимателем

Законодательство запрещает производить обмен жилплощадью, если после него в коммунальной квартире будет проживать лицо, страдающее тяжелой формой одного из хронических заболеваний, утвержденных правительством. То есть размен неприватизированной квартиры, нанимателем которого является хронически больной наниматель, запрещен. Это касается ситуаций, когда гражданину поставлен один из следующих диагнозов (данные на 1 апреля 2016 года):

- активные формы туберкулеза,

- затяжные психические расстройства,

- эпилепсия,

- уретральный или кишечный свищ,

- гнойные поражения кожи,

- гангрена конечностей,

- абсцесс или некроз легкого.

Важно помнить: любой обмен должен производиться таким образом, чтобы в итоге у нанимателей не ухудшились жилищные условия. Иначе муниципальные органы в будущем могут отказаться ставить вас на учет как нуждающихся в улучшении условий проживания, обвинив в намеренном их ухудшении.

Еще статьи по теме:

Как приватизировать квартиру (пошаговая инструкция)

Разделение лицевого счета по оплате коммунальных услуг

Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы.

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

jilishnik.ru