Заключение договора с риэлтором: на что обратить внимание. Какой договор заключить с риэлтором

как не попасть впросак? : RUcountry

Современным российским законодательством не регламентирована риэлторская деятельность, поэтому и специальных договоров, которые бы заключались в связи с оказанием риэлторских услуг, не существует. Подобные услуги могут оказывать как агентства недвижимости, так и отдельные юридические лица или юридические фирмы. В статье попробуем разобрать наиболее очевидные моменты договоров, которые может увидеть даже человек, в планы которого продажа или покупка недвижимости не входила.

Как бы риэлтор не называл заключаемые им договора (эксклюзивный договор, договор на оказание услуг или договор поручения), они всегда являются договорами смешанного типа. Не зависимо от названия, которое дано документу, клиент всегда должен внимательно знакомиться со всеми строчками данного договора, вникать в суть непонятных пунктов и письменно оформлять пожелания и требования, а лишь потом его подписывать.

Читая договор, потенциальный клиент риэлтора должен обратить особое внимание на обязательства компании и её ответственность. То есть, на то, за какие услуги и за какой их объём он должен будет заплатить. Риэлторами может быть предложена как тарификация по определённым услугам, так и оплата за результат. В список тарифицируемых услуг может входить рассылка объявлений и показ вариантов. То есть, чем больше риэлтор показывает вашу недвижимость, чем больше размещает объявлений в интернете и в газетах, тем выше его гонорар.

Стоит обратить внимание и на обязанности клиента. Учтите, что их придётся выполнять, поэтому они должны быть разумны и легко выполнимы. А теперь перейдём к подробным моментам договоров.

Шаг первый. Проверка полномочий человека, выступающего в качестве риэлтора, и документов

Во-первых: стоит снять ксерокопию паспортных данных человека, выступающего в качестве риэлтора, а также проверить, имеет ли он полномочия, позволяющие подписывать договор. Не стоит бояться, что на вас косо посмотрят, если вы попросите сделать ксерокопии документов риэлтора, это вполне нормальная практика.

Если человек, предлагающий заключение договора на оказание риэлторских услуг, выступает по доверенности от лица компании, следует запросить эту доверенность и снять её копию. В доверенности всегда указываются полномочия представителя, среди которых должно быть и подписание конкретных договоров.

При составлении доверенности некоторые компании зачастую указывают, что полномочия описаны в уставе компании. Если в вашем договоре было обозначено именно это, то требуйте предоставить текст уставного документа и предоставления информации о том, кто и когда был назначен на соответствующую должность. Компания, которая не пытается действовать вопреки законодательству, никогда не станет скрывать эту информацию.

Во-вторых: изъявите желание ознакомиться с учредительными документами, а именно, свидетельством о постановке агентства недвижимости или юридической фирмы на налоговый учёт, а также свидетельством о его государственной регистрации. Это поможет убедиться, что риэлтор не является "чёрным".

В-третьих: узнайте юридический адрес компании и проверьте, не соответствует ли он какой-то комнате в жилом доме. Существуют риэлторские компании, которые пользуются арендованной комнатой, а в учредительном документе указывают несуществующий адрес. Это покажет, ведёт ли компания не совсем законную деятельность, или является порядочной.

Шаг второй. Знакомство с договором

Использование шрифтов разных размеров вошло в практику компаний. Хоть порядочный риэлтор и не станет использовать разные шрифты, всё же они встречаются практически в любом договоре.

Обычно за мелким шрифтом скрывают материальную ответственность организации или непосредственно самого агента, заключающего договор. Следует внимательно изучать пункты, написанные более мелким, нежели вся остальная информация, шрифтом.

Шаг третий. Замечаем особенности

Договором указано, кто именно должен заниматься сбором документов.
Иногда продавца просят передать риэлтору на хранение документы и это подчёркивают в договоре. Этот пункт хоть и настораживает, всё же легко объясним: покупатели отказываются вносить аванс за квартиру, если риэлтор не предъявляет подлинные документы. Для вашей же безопасности и большей уверенности стоит составить акт приёма-передачи документов на хранение, который будет дополнять договор.
Документально должны быть подтверждены обязательства клиента, по которым он должен выполнять требования риэлтора по поводу явки в определённое время в назначенное им место. Например, это касается показа квартиры или совершения самой сделки. Если клиент отказывается прибыть в определённое время в назначенное место и при этом не изъявляет желания перенести её, это может расцениваться как уклонение от обязательств. В том, что риэлторская компания потребует предоставления информации о местонахождении клиента, его семейном положении и документах, нет ничего необычного. Основываясь на этой информации и документах, риэлтор работает, планирует встречи и решает другие вопросы, поэтому любое скрытие информации или подача ложной информации могут повлечь за собой как минимум срыв сделки.

Клиент должен содействовать просмотру предложенных риэлтором вариантов, что обязательно включают в договор. Если клиент всячески отходит от данного пункта и не желает, например, показывать свою недвижимость потенциальным покупателям, риэлторская компания может расценивать это как отказ от выполнения обязательств или же как расторжение договора. В таком случае клиент будет обязан выплатить неустойку.
Договором может быть предусмотрен пункт, в котором говорится о подписании и предоставлении риэлтору доверенности по сбору документов. Без данного документа риэлтор просто не сможет представлять интересы клиента в той или иной организации.

Пункт, указывающий, что клиент риэлторской компании должен письменно оформлять свои требования и пожелания, должен присутствовать в договоре. В этом нет никакого подвоха и даже наоборот: при каких-то разногласиях будет легче доказать, что риэлтор нашёл совсем не тот вариант, который хотел его клиент.
Вполне нормальным является требование о том, что по окончании работ будет подписан акт выполненных работ. У сотрудников компаний есть свои обязательства, в компаниях существует финансовая дисциплина и требуется отчётность, поэтому закрывать договоры им необходимо.
В договоре может быть указано на право привлечения третьих лиц для исполнения каких-либо обязательств по договору. То, что могут привлекаться дополнительные сотрудники (адвокат, юристы или кто-либо ещё), помощь которых будет необходима при проведении сделки, не должно вас смущать.
Профессиональная ответственность риэлторской компании и её сотрудников может быть застрахована. Это говорит о том, что компания является сертифицированной, и не должно смущать клиента.

Шаг четвёртый. Возможные минусы

Во-первых: в договорах с некоторыми компаниями присутствует пункт, согласно которому сотрудник компании имеет право на разницу между ценой продажи и ценой, указанной в соглашениях с клиентом. Иначе говоря, этот пункт предусматривает скрытую комиссию, которую компания попытается заработать помимо суммы, заплаченной официально за предоставленные услуги.

Во-вторых: нередко в договоре указывается запрет общения между человеком, заключившим договор, и собственником приобретаемой недвижимости (его представителями). Это может свидетельствовать о намерениях заработать на скрытой комиссии.

В-третьих: договор с риэлтором может содержать пункт, по которому клиент за расторжение договора в одностороннем порядке должен будет выплатить неустойку в размере определённой платы. Обратите внимание, что эта неустойка не может превышать риэлторскую комиссию, которая составляет 3-6 % от стоимости недвижимого имущества.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

rucountry.ru

Заключение договора с риэлтором: на что обратить внимание

В современном российском законодательстве нет никаких указаний, которые бы касались риэлторской деятельности. Поэтому все договора, которые заключают агентства и юридические фирмы представляют собой смешанный тип договоров, и их надо внимательно вычитывать и проверять. Перед тем как подписать такое соглашение, клиент должен разобрать все непонятные ему вопросы.

Следует обратить внимание на пункты, которые регламентируют деятельность риэлтора по отношению к клиенту. Вы должны точно знать, какую вам надо заплатить сумму за оказанный объем услуг. Это можно посмотреть в специальном листе с тарифами агентства. Иногда клиентам предлагают заказать усиленное продвижение недвижимости. Это значит, что риэлтор будет рассылать больше объявлений и предложений. Но за такую услугу вам придется дополнительно заплатить.

Также внимательно изучите ваши обязанности по договору. Возможно, агентство предложит вам требования, которые вас не устраивают. Но слепое подписание договора, заставит их исполнять. Поэтому, когда вы решитесь воспользоваться услугами риэлтора, то будьте готовы подписать предложенный вам вариант соглашения. Чтобы не создать себе дополнительных неудобств, вы должны руководствоваться несколькими правилами, при принятии такого решения. Также рекомендуем обращаться в проверенные агентства, например Этажи, работающего по всей России.

Проверяем риэлтора

Сначала вам необходимо убедиться в том, что разговаривающий с вами человек, действительно представляет интересы риэлторской компании и не является мошенником. Для этого вам необходимо выполнить следующие действия:

Прежде всего, попросите ксерокопии документов удостоверяющих личность. Если же человек представляет интересы какого-то агентства, то обязательно должна быть доверенность, в которой указываются полномочия рэлтора. Ксерокопию этого документа тоже надо взять. И так надо сделать, даже если на вас косо смотрят, потому что это залог вашей безопасности. В некоторых компаниях, например, прописывают, что обязанности риэлтора указаны в их уставе. В таком случае, надо попросить предоставить этот документа. Если агентство действительно работает честно, то никто такую информацию от вас скрывать не будет. В противном случае, стоит подыскать для решения вопросов другую контору.

На втором этапе попросите представить вам документы, подтверждающие государственную регистрацию компании. Там должно быть указано, когда она была поставлена на учет, и платит ли налоги. Таким образом, вы сможете проверить легализована ли деятельность у агентства.
И в конце поинтересуйтесь, по какому юридическому адресу зарегистрирована компания. А после этого проверьте, так ли это на самом деле. Бываю такие случаи, когда по указанному адресу находятся совершенно другие заведения, или вообще обычный дом. Если же все данные совпали, то значит, что компания работает в открытую и деятельность ее полностью легализована.

Шрифт договора

На втором этапе рассмотрения договора, вам необходимо обратить внимание на шрифт, которым он напечатан. В большинстве случаев встречаются отдельные пункты или сноски, которые напечатаны очень мелкими буквами, что делает их менее заметными. Но как показывает практика, именно там прописывается ваша материальная ответственность за невыполнение определенных пунктов. Поэтому, старайтесь обращать больше внимание именно на эту информацию, а не ту, которая прописана крупным шрифтом.

Нюансы договора

Теперь необходимо ознакомится со всеми нюансами договора. Например, риэлтору могут потребоваться оригинальные документы на недвижимость. Не стоит бояться выполнять этот пункт, потому что, если бы вы были покупателем, то тоже отказались бы оставлять аванс, за одно только честное слово. В таких делах все обязательно должно быть подкреплено документально. Поэтому вам необходимо только составить акт о том, что вы передали документы на хранение представителю агентства.

Кроме того, риэлторские компании часто просят предоставлять клиентов полную информацию о себе, семейном положении и другие документы. Это объясняется тем, что агентства заинтересованы в том, чтобы вы быстрее продали свою недвижимость. И они стараются всячески этому помочь. Поэтому, если вы будите указывать о себе неточную информацию, или откажитесь выполнять оговоренные условия, то кроме возможных штрафных санкций, ваша сделка может сорваться.

Также для вашего же блага, в договоре прописывается пункт о том, что вы должны в обязательном порядке показывать квартиру всем потенциальным клиентам. В строго назначенную дату и время вы должны быть по указанному адресу. Конечно, ваши возможности агентство тоже будет учитывать, и назначать удобное для вас время. Но если вы будите уклоняться от выполнения этого обязательства, то компания может расторгнуть с вами заключенный ранее договор.

При внимательном прочтении договора, вы найдете пункт о том, что все необходимые документы может собрать риэлтор. Но такое право должно быть в обязательном порядке заверено у нотариуса. Из-за отсутствия такого документа, риэлтор не сможет представлять ваши интересы в других компаниях.

Если же вы найдете в договоре пункт о том, что должны в письменном виде составить свои условия, то его надо обязательно выполнить, так как от этого будет выгодно только вам самим. В том случае, если вам не понравится предложенный риэлтором вариант, то вы сможете его оспорить в офисе компании. А доказательством вашей правоты, как раз и будет являться этот пункт договора. И будьте уверены, что на вашу жалобу отреагируют соответственным образом. В таких организациях тоже существует своя дисциплина. И прежде всего, сотрудники должны учитывать интересы обращающихся к ним клиентов, для продвижения компании.

Вас не должно смущать указание на то, что в сделке могут принимать участие третьи лица. Это могут быть адвокаты или юристы, которые помогают оформить сделку правильно и законно. Если в дальнейшем помощь таких сотрудников понадобиться, то это должно быть отражено в подписанном договоре.

Если вы узнаете, что риэлторская компания застраховала свою профессиональную ответственность, то это свидетельство того, что она имеет сертификат, и ей можно доверять.

Изучаем минусы компании

На этом этапе вы должны разобраться со всеми минусами, которые могут возникнуть при проведении сделки, в выбранной вами компании:

Некоторые агентства дают возможность заработать своим сотрудникам несколько нелегальным способом. Риэлтор, который будет вести вашу сделку, может получить прибыль на ценовой разнице. Это идет в плюс к той сумме, которую вы самостоятельно заплатите за оказанные услуги. Другими словами, риэлтор может продать вашу недвижимость дороже той цены, которая указана в договоре.

О дополнительном заработке компании может свидетельствовать тот факт, что по договору, вам запрещено общаться с покупателем или его представителем. Благодаря этому, риэлтор может продать вашу сделку за большую сумму, которая будет выгодна ему. Поэтому, если вы при прочтении договора нашли этот пункт, то знайте, что это скрытая комиссия компании.

И последний пункт может преподнести вам большой сюрприз. В том случае, если вы захотите расторгнуть договор с агентством, то вам придется возместить ей материальный ущерб. Но здесь следует обратить внимание на то, что компания не может с вас взять любую сумму. Размер штрафных санкций не может быть больше, чем риэлторская комиссия, которая составляет максимум шесть процентов от суммы сделки. Обычно о таких обязательствах стараются не упоминать, и сведения прописывают мелкими буквами, чтобы клиент не обратил на это внимание.

Поэтому, пользоваться риэлторскими услугами сегодня не только удобно, но и безопасно, так как за качество сделки полную ответственность несет агентство. Но, необходимо тщательно узнать все нюансы и условия, прежде чем подписать соответствующий договор.

www.stroysmi.ru

Подводные камни договора с агентством недвижимости

Если сделка прошла удачно, напомним, вас еще ждет оформление права собственности, а затем приятный бонус – налоговый вычет.

Как расторгнуть договор с агентством?

Что делать, если договор заключен, но у вас появилась возможность купить или продать жилье на более выгодных условиях? Расторжение договора в одностороннем порядке возможно. Однако при его подписании этот вариант нужно учесть и чётко описать обязательства сторон, чтобы не было взаимных претензий. Они могут грозить судом.

Запомните! Агент не имеет право требовать какие-либо штрафы или неустойки. Единственное, что вы должны оплатить, – фактические выполненные работы. Чтобы с этим не возникло сложностей, их лучше оформлять актом выполненных услуг.

Важно! Если вы решили расторгнуть договор на оказание услуг агентства, самое правильное – передать руководству фирмы официальное уведомление об этом либо направить его заказным письмом, предварительно сохранив для себя копию. Уведомление может стать доказательством в случае суда.

Если вы уже передали риэлтору вознаграждение авансом, агентство обязано его вернуть. Иначе заказчик имеет право подать в суд. Тогда агентам придется выплатить штраф за отказ добровольно выполнить требования клиента. Но вести спор с риэлторской фирмой в суде без помощи юриста – гиблое дело! Он поможет подготовить иск.

Договор аренды квартиры – советы собственникам

Сегодня сдать жилье в аренду без помощи риэлторских агентств практически невозможно. Не всех это радует, но есть и плюс. Прибегнув к помощи агента, можно очень быстро снять или сдать квартиру. Если, конечно, он не оказался прохвостом.

Поэтому не путайте договор оказания агентских услуг, договор между агентством и собственником квартиры с договором информационных услуг. Иначе вам могут дать номера телефонов хозяев квартир или потенциальных арендаторов, которые будут молчать.

Важно! Основная цель соглашения – найти подходящую квартиру и заключить договор найма жилого помещения. Это должно быть в договоре на оказание услуг агентства.

В договоре аренды обязательно должны быть следующие основные пункты:

Срок. Заключить договор можно на любой период или бессрочно.
Ответственность сторон в случае нарушения условий документа.
Условия расторжения договора. Например, за какой срок стороны должны предупредить об этом.
Порядок и размер платежей, в том числе за коммуналку.
Действия сторон в случае порчи имущества, отсутствия платежей.

Если этих условий в договоре не будет, владелец квартиры и арендатор не смогут защитить свои права и интересы.

Важно! При подписании договора нужно составить Акт передачи имущества, находящегося в квартире, описать, в каком оно находится состоянии, есть ли дефекты.

Продажа или покупка квартиры – дело хлопотное и очень ответственное. Не беритесь за него без консультации юриста по недвижимости!

Звоните нам +7(812) 603-75-30!

Хотите задать вопрос? Пишите сюда!

helpdol.ru

Договор на оказание риэлторских услуг: нюансы и советы

Привлечение риэлторов к осуществлению процедур с недвижимостью — это цивилизованная мировая практика. В России риэлторская деятельность не регулируется никаким специальным законом. Правда, этот пробел — дело времени, о необходимости такого закона говорят и теоретики, и юристы практики, да и сам Президент. Пока разработчики думают, нам приходится довольствоваться нормами ГК РФ и закона «О защите прав потребителей». Что же особенного в договоре на оказание риэлторских услуг — давайте разбираться в сложностях и подводных камнях. Можете также изучить образец договора.

Скачать образец договора с риэлтором

Риэлторы как правило предлагают свой письменный вариант сделки. Правда, клиент не лишен права предложить свои условия, убрать или добавить пункты в соглашение. Полноценный договор с риэлтором имеет смешанную природу и включает в себя:

договор на оказание услуг;
агентский договор;
договор комиссии;
договор поручительства.

Для клиента — это значит, что весь процесс от поиска объекта до его оформления ляжет на плечи риэлтора.

Основные моменты договора на оказание риэлторских услуг

Стороны договора — исполнитель (риэлтор) и заказчик (клиент). На стороне риэлтора может быть — риэлторское агентство либо частный риэлтор. На стороне клиента — юридическое или физическое лицо.
Самый важный аспект — перечень услуг, которые обязуется оказать исполнителю. Услуги должны быть не только поименованы, но и расшифрованы. Например, рекламные услуги — размещение информации об объекте на сайтах, в печатных изданиях, демонстрация объекта потенциальным клиентам; юридические — согласование условий предстоящей сделки, оформление договора купли-продажи, мены, дарения и т.д., регистрация объекта в юстиции, проверка чистоты сделки; консультационные — помощь в подготовке объекта к продаже, подбор ипотечной программы.
Ни один риэлтор не сможет вам гарантировать продажу, однако, срок договора важен для клиента. Обычно такие сделки заключаются на год, а в случае необходимости продлеваются.
Цена объекта. Ее может установить сам риэлтор своим профессиональным взглядом или же оценщик. Обратите внимание, что риэлторские агентства не оказывают оценочных услуг, для этого нужна лицензия. Агенты по недвижимости стараются цену занизить, дабы быстрее продать. Вы вправе заказать независимую экспертизу рыночной стоимости, а потом размахивать ей перед покупателями. Об оценке недвижимости читайте здесь и еще здесь.
Вознаграждение исполнителя. По статистике добрая половина риэлторов указывает в качестве вознаграждения процент от стоимости недвижимости — от 2 до 10%. Возможна и фиксированная цена. Обратите внимание, вознаграждение вы можете платить только по факту совершения сделки или по факту оказания услуг.
Для клиента главный вопрос — как проверить, что риэлтор работает с объектом. Обычно в договоре имеется пункт о том, что клиент в любое время может потребовать отчет о выполненной работе. Обязательство исполнителя достаточно туманное, в какой форме будет этот отчет, что он будет в себя включать и в какой срок будет предоставлен — те нюансы, которые следует и обсудить, и отразить на бумаге.

Какие нюансы надо учесть, заключая договор на оказание риэлторских услуг

В любом договоре с риэлтором присутствует пункт, по которому вы не можете продать или сдать свой объект самостоятельно. Что это значит — если вы находите покупателя или арендатора сами, то вы должны будете в любом случае заплатить риэлтору вознаграждения, а иногда и штрафные санкции. Исключение — если объект покупает ваш родственник и не ниже цены, которая указана в договоре.
Рынок риэлторских услуг один из самых конкурентонасыщенных. В связи с этим агенты активно практикуют, так называемые «эксклюзивные договоры». Смысл в том, что по условиям такого соглашения вы не имеете права рекламировать свой объект самостоятельно, выставлять объявления на сайтах, обращаться к другим посредникам-агентам. За нарушение такого пункта предусмотрены значительные штрафные санкции. Поэтому, когда вас, условно говоря, раскручивают на подписание такой сделки, подумайте о последствиях.
Не подписывайте договор и не давайте задаток, пока не проверите, что агентство или риэлтор действуют как юридические лица, зарегистрированы в ЕГРЮЛ и осуществляют деятельность законно.

Другие советы

Если вы поручаете агенту от своего имени и за свой счет продавать ваш объект, имейте в виду, что все обязательства по основному договору купли-продажи или аренды ложатся на вас, несмотря на то, что сделку заключает риэлтор.
Обратите внимание на правила по расторжению договора. В типовых формах таких сделок, клиент имеет право в любое время расторгнуть договор, заплатив исполнителю за фактически оказанные услуги и понесенные расходы. Вот здесь и пригодятся подробные отчеты о проделанной работе с подтверждающими документами, например, распечатки с сайтов объявлений, акты осмотра продаваемого объекта.
Перед подписанием дайте почитать документ юристу или стороннему риэлтору.
Все непонятные пункты и сомнительные фразы уточняйте у агента, просите подробно рассказать о последствиях их нарушения.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ Как общаться с риелторомКак выбрать риэлтора - советы от RegionalRealty.ru

С риэлторскими услугами сталкивался в своей жизни каждый, а тем, кому еще не довелось, наши советы пригодятся на будущее. Главное — не связывайтесь с сомнительными фирмами и частными лицами. Ищите риэлтора по совету знакомых или отзывам в интернете, внимательно читайте документы и подписывайте только с полным пониманием их значения и юридических последствий. Удачи!

journal.regionalrealty.ru

Какой договор с клиентом может заключать риэлтор? Обучение риэлторов

Начинающим и неопытным риэлторам надо учиться и привыкать работать с клиентами на основе прозрачных отношений, а этого можно достичь только лишь заключая договора с клиентом. Довольно частые вопросы поступают от вас, уважаемые риэлторы, как избежать обмана со стороны клиента.

Договор с клиентом – это самый цивилизованный и законный путь построения отношений между клиентом и риэлтором, позволяющий защитить свое комиссионное вознаграждение.

Договор с клиентом имеет право подписывать только уполномоченное лицо, это может быть юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, а также уполномоченное лицо на основании нотариальной доверенности. Поэтому, нелегальные риэлторы никогда не подписывают договора и спросить потом с них за аферы или просто недобросовестную услугу невозможно, нет подписи, нет ответственности.

В этой статье я рассмотрю некоторые виды договоров для работы риэлторов с клиентами:

Агентский договор – это договор на оказание посреднических услуг между двумя юридическими лицами или физлицом и юрлицом. Одна сторона принципал, вторая агент. Агент является исполнителем поручений принципала на возмездной основе. Это напоминает договор о намерениях заключить в дальнейшем еще один договор на совершение конкретных действий. Такой договор поможет составить этот сайт.
Договор об оказании риэлторских услуг - это договор на оказание конкретных услуг клиенту с перечнем объема работы. Стороны определены как Заказчик и Исполнитель. Риэлтор-исполнитель самостоятельно может определять условия по этому договору, так как Гражданский Кодекс не устанавливает обязательность каких - то условий по данному договору. Образец такого договора можно увидеть здесь. В статьях 423-425 ГК РФ определены некоторые обязательные требования к составлению данного договора оказания возмездных услуг.
Основные моменты:

- подпись ответственного лица ООО или ИП

- предмет договора

- обязанности сторон

- порядок расчетов

Дополнительные моменты:

- штрафы, неустойки

Неотъемлемые Приложения к Договору об оказании риэлторских услуг:

- описание объекта недвижимости

- перечень услуг

- соглашение о взаиморасчетах

К Договору об оказании риэлторских услуг имеется список дополнительных документов, просто необходимых в работе риэлтора:

- Акт сдачи-приема выполненных работ

- отчет Исполнителя

- отчет Исполнителя о расходах

Важно! Каждая сделка или клиент индивидуальны, поэтому применяйте разные удобные виды договоров!

Договор Поручения (Гл.49,ст. 971-979 ГК РФ).

- стороны по договору определены как Доверитель и Поверенный

- договор Поручения может быть эксклюзивным или простым ( обычно заключается с продавцом недвижимости)

- Поверенный обязуется исполнять поручения Доверителя на возмездной основе

- Доверитель обязан подписать доверенность Поверенному на все действия по договору Поручения ( реклама, просмотры, прием авансов и др.), доверенность допускается в простой письменной форме.

- на все действия риэлтора вне этого договора нужна все равно нотариальная доверенность ( сбор документов, регистрация и др.)

- Договор Поручения подразумевает эксклюзивность, это очень строгий юридический договор, на основании которого риэлтор может заключать Предварительный договор с покупателем без личного присутствия продавца и брать себе на ответственное хранение обеспечительную сумму ( аванс, задаток) непосредственно за объект недвижимости, а не за услуги.

Предварительный договор ( ст.429 ГК РФ) – заключается между продавцом и покупателем или доверенными лицами, риэлтор имеет право заключить с покупателем предварительный договор в том случае, если у него подписан договор Поручения с продавцом со всеми нужными полномочиями. Цель Предварительного договора – заключение в будущем основного договора купли-продажи между продавцом и покупателем. Такой договор заключается обычно в том случае, если сторонам требуется время для подготовки объекта недвижимости к продаже, например, не готовы документы или не подобран альтернативный вариант. Не рекомендуется в тексте договора вносить пункты о внесении авансовых платежей, так как цели у договора другие. Лучше составить Дополнительное соглашение о внесении аванса или обеспечительной суммы за объект недвижимости.
Договор на оказание информационно-консультационных услуг – обычно используется в случае оказания услуг по аренде (найме) объекта недвижимости. Быстрый договор, предусматривает оплату за информацию и консультацию и все, больше никакой ответственности для риэлтора не несет.

Уважаемые риэлторы, работайте легально, прозрачно, ответственно и вам будут доверять ваши клиенты!

realtshcool.ru

Как правильно заключить договор с риэлтором

Не многие разбираются в тонкостях аренды, поэтому вынуждены заключать договор с риэлтором, который предоставляет услуги в этой сфере. На сегодняшний день нет нормативных актов по найму квартиры, утвержденных законодательством, поэтому они разрабатываются агентствами недвижимости. Такой договор между собственником и агентством гарантирует защиту интересов обеих сторон, гарантирует оказание риэлторских услуг и получение комиссии.

Прежде чем подписать документ, определитесь со стоимостью имущества и сроками, за которые хотите его сдать. Обратите внимание на обязательства фирмы. Агентства берут оплату уже за полученный результат (цена, обозначенная заранее) или по тарифу за услуги (чем больше рассылок объявлений и рекламы вашей недвижимости, тем выше гонорар риэлтора). Важно найти профессионального специалиста, выяснив репутацию агентства.

Зачем нужен договор

Чтобы агент полноценно работал с вашей недвижимостью, были исключены риски в вопросах аренды жилья — все пункты прописываются в договоре. Ваша подпись дает юридическую силу сотрудничеству с агентством. Только при заключении соглашения, посредник гарантирует объекту проверку его юридического состояния, оценку, качественную рекламу и подготовку документов.

Заключая договор с агентством недвижимости и доверяя аренду своего имущества квалифицированному специалисту, вы исключаете риск мошенничества.

Границы ответственности риэлтора

Обязанности риэлтора в разных агентствах отличаются. Основные услуги — поиск клиентов, переговоры с ними, консультации, мониторинг спроса, подготовка документов, заключение договора.

Регламент указывается в соглашении между заказчиком и исполнителем. Иногда в услуги входит сотрудничество с клиентом и после сдачи в аренду. Рассмотрим детально основные обязанности агента.

Поиск арендатора, установление с ним делового контакта.
Подбор вариантов недвижимости, первичная оценка, организация встречи и ознакомление с объектом, который интересен клиенту.
Ответственность за оформление документов в соответствии с законами, согласование условий договора.
Предоставление полной и правдивой информации о недвижимости.
Обязанность предложения клиенту лицензированной страховки.
Ответственность за сохранность документов и неразглашения информации сделки.

Стоит отметить, что если важна качественная оценка недвижимости, ищите сертифицированного менеджера, так как услуга не входит в компетенцию обычного агента.

Важный момент! Риэлтора, в случае проблем, трудно привлечь к суду, потому что его деятельность не регламентирована современным законодательством.

Самые важные пункты договора

Стороны

В договоре обозначается две стороны:

Исполнитель (менеджер по недвижимости), который выступает от имени агентства по недвижимости или является частным риэлтором. Обязуется иметь свидетельство о гос. регистрации.
Заказчик (арендодатель), физическое или юридическое лицо. Обязуется прописать свои реквизиты.

Предмет

Обязательно сделайте акцент на пункте «предмет договора». Даже специалисту в сфере аренды недвижимости бывает сложно разобраться в нем. Чаще этот пункт сводится к оказанию стандартных риэлторских услуг. Учитывая то, что недвижимость – высокооплачиваемый объект, клиент должен настоять на том, чтобы он был рассмотрен в деталях. Вы имеете право указать параметры недвижимости, количество интересных вариантов, желаемый результат и т. д. От «предмета договора» зависят обязательства агентства. Указывайте все, что считаете необходимым, чтобы после заключения договора не возникало вопросов.

Обязательства

Внимательно изучите все пункты, особенно те, которые написаны мелким шрифтом. В основных пунктах освещаются следующие моменты:

Лицо, которое занимается подготовкой документов (агентство или клиент).
Необходимость подписать и предоставить агенту доверенность по сбору документов.
Разрешение клиента на передачу подлинных документов риэлтору, который может предъявлять их покупателям, отказывающимся от выплаты аванса за квартиру.
Подтверждение обязательства клиента, по которому он гарантирует своевременную явку, например, на встречу с покупателями, предоставление информации о клиенте.
Обязанность клиента принимать участие в просмотре вариантов, предложенных менеджером.
Основные требования и пожелания клиента.
Требование о подписании акта приемки-передачи.
Указание на право возможного привлечения 3-их лиц для исполнения каких-либо требований, обозначенных в договоре.
Страховка проф. ответственности фирмы и ее работников.

Обратите внимание на возможные пункты в договорах некоторых агентств, которые ведут к скрытой комиссии (та сумма денег, которую агентство заработает сверх оплаты за удачно проведенную сделку):

Право сотрудника компании указать цену аренды ниже, чем по договору.
Запрет на контакт между собственником арендуемого объекта и теми, кто его снимает.
Обязанность клиента — оплата неустойки (до 6% от цены недвижимости, в случае расторжения договора).
Обязательства заказчика: оплатить услуги риелтора, предоставить документы на квартиру, не искать самостоятельно варианты, не обращаться в другие фирмы.

Сроки исполнения обязательств

Для заказчика важно, чтобы аренда жилья не затянулась надолго. В договоре следует указать сроки исполнения обязательств. Не путайте сроки действия договора со сроками оказания риэлторских услуг! Обозначьте временные рамки выполнения для каждого пункта. Если компания предлагает постепенное снижение стоимости аренды имущества, заранее оговорите график действий.

Стоимость услуг и порядок расчетов

Услуги оплачиваются либо в обязательном порядке (независимо от результата сделки), либо при выполнении всех условий договора. Заранее укажите в договоре форму оплаты, удобную вам (фиксированная часть или переменная).

Вариант оплаты (окончательный расчет после сделки, или взнос предоплаты, комиссионных вознаграждений во время заключения договора), должен оговариваться. Заранее подумайте о вероятном отказе от какой-либо услуги. Подписывая акт перед оплатой услуг агентства, уточните, из чего складывается сумма. Оказание услуг может быть частичным или в полном объеме. Исходя из этого происходит оплата.

Порядок расторжения договора

Обратите внимание на этот пункт. Каждый участник должен знать, по каким причинам сделка теряет силу, а договор расторгается. Обычно это происходит по инициативе одной из сторон, которая должна уведомить второе лицо за тридцать дней до прекращения сделки. Кроме того, если менеджер не оказал должным образом услугу даже одного из пунктов соглашения, договор может быть аннулирован. Аналогичные действия в случае с клиентом (игнорирует встречи, меняет требования), риэлтор вправе отказаться от сотрудничества.

Ответственность сторон

Этот раздел не относится к категории «обязательно исполнить», но является важным, так как ответственность выступает гарантом надежности агентства недвижимости. Если компания не выполняет обязательства, она должна нести ответственность (материальную или компенсационную – оказание услуг за счет фирмы).

Гарантированный возврат денег клиенту в случае потери права на имущество или страховка — это необходимо прописать в договоре.

При форс-мажоре разобраться будет легче, так как заказчик имеет письменное подтверждение ответственности агентства. Если же условия нарушит заказчик, то он должен оплатить неустойку. Это половина суммы вознаграждения, плюс возмещение расходов менеджера.

Какие пункты должны насторожить клиента

Как уже говорилось, подписание договора предлагается в интересах исполнителя. Ваша задача детально изучить текст, сделать акцент на пункты, написанные мелким шрифтом. Добросовестные фирмы составляют договор одним шрифтом. Не бойтесь задавать вопросы и выражать сомнения, так как вы платите за услуги. Имеете полное право получить полную информацию и качественное обслуживание.

Пункт, в котором обозначен запрет связи с менеджером (второй стороной договора) указывает на то, что компания формирует скрытую комиссию.

Подписывайте договор в начале сделки, а не по ее окончании. Обратите внимание, многие фирмы указывают в договоре пункт, где говорится, что компания получает разницу между реальной ценой арендуемого объекта и той, что указана в соглашении. Это значит, что данная сумма будет взиматься с заказчика.

Полезные советы

Рассмотрим факторы, отличающие честную компанию.

Агентство само предлагает заключить сделку в письменном виде, детально разбирает каждый пункт.
В соглашении прописано то, что компания застрахована, прошла сертификацию.
Грамотно сформулированы пункты, без подтекста.
Четко указаны сроки по каждому виду услуги.
Дается возможность показать договор третьему лицу еще до его заключения.
Наличие конфликтной комиссии и пункта «порядок рассмотрения споров», который гарантирует права клиента.

Слепо доверяясь агентству, большинство клиентов подписывают соглашение, не читая его. Легкомыслие ведет к неприятным последствиям. Внимательно изучайте документ, который собираетесь подписать. Покажите его квалифицированному специалисту, который даст совет, как избежать проблем.

Не забывайте, что имеете право на изменение пунктов договора, прописывая те, что устраивают вас. Если получили отказ, найдите другую фирму. Не соглашайтесь на то, чтобы договор был изъят агентством. В случае спорных моментов, вы не сможете доказать свою правоту без письменного подтверждения. Самостоятельно выбирая фирму, поинтересуйтесь ее репутацией. Почитайте отзывы, соберите информацию о менеджере, не бойтесь задавать интересующие вопросы по договору, так как имеете право на качественное предоставление услуг.

kvartira174.com

Виды договоров для работы риэлторов.

В своих статьях я не раз обращала ваше внимание, уважаемые начинающие риэлторы, на необходимость заключать договорные отношения с клиентами в письменном виде.

Очень часто неопытные риэлторы задают вопрос - как избежать «кидалова» в нашей профессии? Заключение Договора - это законный путь оказания услуг и при этом законно получить свое комиссионное вознаграждение.

Но, это путь для честных риэлторов, зарегистрированных как индивидуальные предприниматели, а ни в коем случае для «левых» агентских сделок. Потому, что подписи на документах должно ставить лицо, имеющее для этого основания, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющий Свидетельство о регистрации своей деятельности по профилю.

Я остановлюсь на некоторых видах договоров, с которыми удобно работать риэлторам.

Приведенные примеры договоров не являются эталонами, каждая сделка индивидуальна, применяйте персональный подход к каждой сделке.

Какие же виды договоров бывают?

1. Договор об оказании риэлторских услуг.

Услуги риэлтора разнообразны, перечень указан в статье Услуги риэлтора.

Условия любых договоров должны соответствовать действующему Российскому законодательству.

Гражданское законодательство не содержит требований относительно обязательных условий в Договоре об оказании риэлторских услуг, поэтому риэлтор вправе самостоятельно разрабатывать условия данного договора.

Есть несколько обязательных моментов ( ст. 426 ГК РФ), которые должны отражаться в этих договорах:

- право подписи имеет юридическое лицо или индивидуальный предприниматель- четко обозначен предмет договора (объект недвижимости, его адрес)- сроки действия договора- Обязанности сторон по договору (Заказчик-Исполнитель, или Риэлтор- Клиент)- стоимость услуги- порядок выплат комиссионного вознаграждения

Дополнительные моменты:

- графа о возмещении убытков, уплате неустойки, выплате штрафа.

Неотъемлемые приложения: ( в случае необходимости)

- Перечень услуг- график платежей-Дополнительное Соглашение

Сопутствующие документы:

- Акт сдачи- приема работ ( услуг), без него нет оснований приходовать заработанные денежные средства-Отчет исполнителя- Отчет исполнителя о расходах

Образец такого договора можно увидеть здесь… Напоминаю, каждый договор - индивидуален, образец договора применяйте,но адаптируйте к своим условиям по сделке!

2. Договор Поручения. ( ст.49 ГК РФ, ст.971-979)

Этот договор может быть эксклюзивным и простым. В основном заключается с Продавцом объекта недвижимости.

- Заключается между юридическим лицом ( индивидуальным предпринимателем) , с одной стороны, и физическим или юридическим лицом с другой стороны. Стороны по Договору поручения определены как Доверитель (заказчик ) и Поверенный ( исполнитель)- Поверенный обязан исполнять все поручения, данные Доверителем в этом договоре. Отчитываться за проведенные действия, согласно пунктам договора.- Доверитель обязан возмещать Поверенному издержки, принимать без задержек работу Поверенного, оплачивать комиссионное вознаграждение Поверенному.- Доверитель обязан выдать Поверенному доверенность, можно в простой письменной форме (п.1, ст. 975 ГК РФ) на все действия, указанные в Договоре Поручения (рекламировать, проводить просмотры, принимать от имени Доверителя залоги, задатки, авансы и др. действия). Но, на услуги непосредственно по сделке требуется нотариальная доверенность. Например, для регистрации в Росреестре, для сбора документов к продаже и др.)

Договор Поручения более четко определяет круг полномочий Поверенного по осуществлению юридических действий. При продаже эксклюзивного объекта, лучше заключать договор Поручения с правом принимать задатки, залоги, авансы на ответственное хранение и заключать от имени Доверителя( Продавца) Предварительный договор.

Образец такого договора можно увидеть здесь…http://www.piznes.ru/contract-samples/contract11_04.html

В чем разница, можете спросить вы? И с каким договором лучше все-таки работать риэлтору?

Лично я предпочитаю раздельную схему по заключению договоров с клиентами.

• Лучше свои комиссионные отделить от общей сделки купли-продажи, заключив Договор об оказании риэлторских услуг. Причин несколько, во-первых, в случае несостоявшейся сделки, я могу все равно претендовать на вознаграждение на основании выполненных риэлторских услуг. Во –вторых, такой договор можно заключить и Продавцом и с Покупателем, ведь услуги для них могут быть разными, соответственно два раза получить вознаграждение. В- третьих, отвечать только за свои недочеты, ошибки и недоработки, а не за капризы клиентов, проходящих по сделке.• Предварительный договор заключать между Покупателем и Продавцом, где фиксируются суммы продажи, к которым Агент не имеет никакого отношения. Ответственность сторон при этом за неисполнение условий договора несут непосредственно Продавец и Покупатель.• Можно составить 3-х сторонний договор, по желанию клиентов, между Продавцом, Покупателем и Риэлтором.

Договоры бывают разные.

3. Предварительный договор + Соглашение о задатке (залоге, авансе)

Цель Предварительного договора – защищать интересы будущей сделки между Продавцом и Покупателем и застраховать риски по уклонению от взятых обязательств по договору сторон сделки.Такой договор удобно заключать, если это не быстрая сделка, а требуется время для подготовки документов, для организации сделки, для получения всей остальной суммы денег.

Положительные стороны:

- объект недвижимости закрепляется за конкретным Покупателем по фиксированной цене- Покупатель гарантирует свою платежеспособность – вносит предоплату ( задаток, залог, аванс)-Продавец гарантирует чистоту сделки- устанавливаются четкие сроки заключения Основного Договора купли-продажи

Неотъемлемое приложение:

- Соглашение об авансе, задатке, залоге

Образец такого договора можно увидеть здесь…http://www.proekt-007.ru/dogovor/dogovor002.html

4. Договор на оказание информационно-консультационных услуг

Обычно применяется в случае оказания услуг по аренде (найме) жилого помещения. В чем удобство для риэлтора?

- Одноразовая услуга. Получил деньги и забыл- Договор аренды ( найма ) заключают между собой Наниматель и Наймодатель (мы предоставляем бланки и консультацию по заполнению).- Расчеты между сторонами Риэлтор не контролирует- это нереально, не несет ответственности за недобросовестность сторон

Образец такого договора можно увидеть здесь…http://www.businesspravo.ru/Doc/DocShow_DocID_14.html

Как же убедить клиента заключить Договор с риэлтором? Самые конкретные рекомендации можно получить здесь.

Желаю успехов в нелегком риэлторском труде!

Понравился материал? Добавьте в свои закладки - возможно, он будет полезен Вашим друзьям:

realtscool.com