Какие гарантии жителям пятиэтажек дает федеральный закон. Реновация какое право

Что на самом деле написано в законе о реновации: вопросы, цитаты из закона и ответы. Часть 2.

11.	Сколько предложат вариантов переселения? В течение какого срока можно будет выбирать вариант для переселения? Если меня не устроит ни один вариант, я смогу обратиться в суд (или ждать, пока в суд обратится Правительство Москвы) до вынесения решения я буду жить в своем доме? .	«В целях освобождения жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы или фонд направляет собственнику такого жилого помещения письменное предложение о предоставлении равнозначного жилого помещения, подписанное уполномоченным должностным лицом уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы или фонда, с приложением проекта договора о переходе права собственности на жилое помещение. В случае, если договор о переходе права собственности на жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, не заключен в установленном порядке по истечении шестидесяти дней со дня направления собственнику жилого помещения предложения о предоставлении равнозначного жилого помещения, выселение, освобождение указанного жилого помещения, прекращение. права собственности на указанное жилое помещение и регистрация права собственности на равнозначное жилое помещение осуществляются в судебном порядке. В целях освобождения жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, и в отношении которого заключен договор социального найма жилого помещения, лицу, с которым заключен такой договор социального найма, предоставляется равнозначное жилое помещение по договору социального найма или в собственность бесплатно в случаях и порядке, установленных нормативным правовым актом города Москвы. Уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы или фонд направляет нанимателю такого жилого помещения письменное предложение о предоставлении равнозначного жилого помещения, подписанное уполномоченным должностным лицом уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы либо фонда, с приложением проекта соответствующего договора. В случае, если указанный в настоящей части договор не заключен в установленном порядке по истечении шестидесяти дней со дня направления нанимателю жилого помещения предложения о предоставлении равнозначного жилого помещения, выселение лица, с которым заключен договор социальное найма жилого помещения, свобождение им жилого помещения осуществляется в судебном порядке В случае удовлетворения судом требования уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы или фонда о понуждении к заключению договора о переходе права собственности на жилое помещение, об освобождении жилого помещения, о прекращении права собственности на жилое помещение и регистрации права собственности на равнозначное жилое помещение или требования о выселении лица, с которым заключен договор социального найма жилого помещения, об освобождении им указанного жилого помещения, решение суда об удовлетворении указанных требований подлежит немедленному исполнению и может быть оспорено только в части равнозначности предоставляемого жилого помещения. Оспаривание в суде актов высшего исполнительного органа государственной власти города Москвы, на основании которых уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы или фонд обращается в суд с требованиями о понуждении к заключению договора о переходе права собственности на жилое помещение, об освобождении указанного жилого помещения его собственником, о прекращении права собственности на жилое помещение и регистрации права собственности на равнозначное жилое помещение или о выселении лица, с которым заключен договор социального найма жилого помещениям / об освобождении им указанного жилого помещения, не является препятствием для рассмотрения указанных требований в судебном порядке и принятия судом решения о понуждении к заключению договора о переходе права собственности на жилое помещение, об освобождении указанного жилого помещения его собственником, о прекращении права собственности на жилое помещение и регистрации права собственности на равнозначное жилое помещение или о выселении лица, с которым заключен договор социального найма жилого помещения, об освобождении им указанного жилого помещения, а также для заключения договоров о переходе права собственности на жилое помещение, договоров, указанных в части пятой настоящей статьи.» (законороект, стр. 19-22)	Для переселения предложат только один вариант. Вам направлят предложение о переселении, и с этого момента начинается отсчет 60 дней, в течение которых вы должны переехать.Вы можете не получили письмо с уведомлением о переселении, вы можете быть на даче, в отъезде, в командировке. Вы можете вообще не знать о том, что вас хотят переселить.Закон НЕ ТРЕБУЕТ никакого подтверждения того, что вы получили уведомление о переселении. Если в течение 60 дней после того, как вам отправили уведомление о переселении, вы не переехали добровольно, вас выселят по суду. Суд выносит решение о вашем принудительном выселении, решение исполняется немедленно – то есть сразу после вынесения решения вас принудительно выселяют судебные приставы. Решение о выселении оспорить нельзя. Можно оспорить только размер и местонахождение помещения, куда вас переселяют. Если в суде оспаривается сам факт сноса вашего дома, это не является препятствием для вашего принудительного переселения.
12.	Каково качество нового жилья?	"если для подготовки документации по планировке территории, проектной документации требуется отступление от требований, установленных техническими регламентами, сводами правил, в том числе от санитарно-эпидемиологических требований, требований пожарной и иной безопасности, по решению уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы допускается выдача специальных технических условий" (законопроект, стр. 12, абзац 3)	Законопроект разрешает НЕ СОБЛЮДАТЬ строительные, санитарные, пожарные, экологические и другие нормы. Закон разрешает строить дома любой высоты впритык друг к другу, с «картонными» стенами, лифтами, не соответствующими требованиям безопасности, и т.д.
13.	Каково качество кварталов, в которых расположено новое жилье?	"если для подготовки документации по планировке территории, проектной документации требуется отступление от требований, установленных техническими регламентами, сводами правил, в том числе от санитарно-эпидемиологических требований, требований пожарной и иной безопасности, по решению уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы допускается выдача специальных технических условий" (законопроект, стр. 12, абзац 3) «В целях реализации решений о реновации подготовка документации по планировке территории осуществляется без учета ранее утвержденной документации по планировке территории и (или) установленных земельным законодательством Российской Федерации требований к образуемым и изменяемым земельным участкам применительно к земельным участкам, на которых расположены включенные в решение о реновации многоквартирные дома или подлежащие изъятию для государственных нужд объекты капитального строительства, не являющиеся объектами жилищного строительства.» (законопроект. стр. 7-8)	Законопроект разрешает НЕ СОБЛЮДАТЬ строительные нормы, в том числе нормативы по:- плотности и высотности застройки,- количеству и расположению школ, детских садов, поликлиник, больниц, - парковкам,- размерам земельных участков,- площади озеленения дворов,- размерам озелененных территорий общего пользования (парков, скверов). Положение о том, что земельные участки для жилых домов могут формироваться с нарушением требований земельного законодательства, в законопроекте прописано отдельным пунктом. Законопроект разрешает строить высотные дома впритык друг к другу, без парковок, школ, детских садов, поликлиник, больниц, с крошечными дворами, без озеленения дворов, без парков.
14.	Собственники жилья получат жилье в новом доме в собственность?	Органы государственной власти города Москвы:«утверждают примерную форму договора, заключаемого между собственником жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, и уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы (фондом содействия реновации жилищного фонда в городе Москве), предусматривающего обязательство уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы (фонда содействия реновации жилищного фонда в городе Москве) в обмен на указанное жилое помещение передать такому лицу в собственность равнозначное жилое помещение (далее - договор о переходе права собственности на жилое помещение), а также устанавливают особенности заключения такого договора» (законопроект, стр. 5-6)	Нет. (Сразу точно не получат, когда получат и получат ли вобоще – не ясно.) Закон устанавливает, что вы передаете свое жилье в собственность фонда содействия реновации, а взамен получаете от фонда не другое жилье в собственность, а всего лишь обещание передать вам другое жилье в собственность когда-нибудь в будущем. Порядок, и, самое главное, срок, в течение которого новое жилье должно быть оформлено в вашу собственность, в законе не установлены.
15.	Согласно Жилищному кодексу (ч. 6 ст. 36), в случае сноса дома собственники помещений в нем сохраняют право на земельный участок. Я собственник квартиры. Я сохраню право собственности на земельный участок моего дома?	Органы государственной власти города Москвы:«утверждают примерную форму договора, заключаемого между собственником жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, и уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы (фондом содействия реновации жилищного фонда в городе Москве), предусматривающего обязательство уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы (фонда содействия реновации жилищного фонда в городе Москве) в обмен на указанное жилое помещение передать такому лицу в собственность равнозначное жилое помещение (далее - договор о переходе права собственности на жилое помещение), а также устанавливают особенности заключения такого договора» (законопроект, стр. 5-6)	Нет. Закон обязывает вас передать вашу квартиру в собственность фонда содействия реновации, а вместе с ней вы передаете и вашу долю общедолевого имущества, в том числе земельный участок.
16.	Мне не нужна квартира там, куда меня переселят. Я могу ее продать?	Органы государственной власти города Москвы:«утверждают примерную форму договора, заключаемого между собственником жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, и уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы (фондом содействия реновации жилищного фонда в городе Москве), предусматривающего обязательство уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы (фонда содействия реновации жилищного фонда в городе Москве) в обмен на указанное жилое помещение передать такому лицу в собственность равнозначное жилое помещение (далее - договор о переходе права собственности на жилое помещение), а также устанавливают особенности заключения такого договора» (законопроект, стр. 5-6)	Закон обязывает вас передать вашу нынешнюю квартиру фонду содействия реновации в обмен на обещание оформить на вас новую квартиру в собственность когда-нибудь в будущем. Срок оформления не установлен. Он может тянуться годами.Пока новая квартира не оформлена в вашу собственность, ни продать, ни сдать, ни подарить, ни обменять, ни завещать ее вы не сможете.
17.	Новая квартира будет дороже или дешевле старой?	"В целях освобождения жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы или фонд направляет собственнику такого жилого помещения письменное предложение о предоставлении равнозначного жилого помещения, подписанное уполномоченным должностным лицом уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы или фонда, с приложением проекта договора о переходе права собственности на жилое помещение" (законопроект, стр. 14)«При этом под равнозначным жилым помещением понимается благоустроенное жилое помещение, жилая и общая площадь которого не меньше соответственно жилой и общей площади освобождаемого жилого помещения и количество комнат в котором соответствует количеству комнат в освобождаемом жилом помещении." (законопроект, стр. 19, абзац 2)	Существенно дешевле.Новое жилье будет не меньше старого по площади. И только.При этом оно, скорее всего, будет находиться в доме отвратительного качества, построенном без соблюдения строительных, санитарных, противопожарных норм. Далеко от метро, без социальной инфраструктуры, без парковок, без озеленения. Дом может (и наверняка будет) находиться намного дальше от центра. Новое жилья может быть существенно дешевле нынешнего (в отдельных случаях – в несколько раз). Важное дополнение: при продаже жилья в течение 5 лет после оформления права собственности вам придется заплатить налог 13%.
18.	Дома, куда переселят людей, будут построены законно? Можно будет жить в них спокойно, не опасаясь выселения?	Для реализации решений о реновации допускается без образования земельного участка на основании утвержденных правил землепользования и застройки, проекта планировки территории выдача градостроительного плана земельного участка, подлежащего образованию в целях реализации проекта планировки территории, выполнение инженерных изысканий, подготовка проектной документации для строительства, реконструкции объекта капитального строительства, проведение государственной экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий, выдача разрешения на строительство объекта капитального строительства, строительство, реконструкция объекта капитального строительства.» (законопроект, стр. 8-9)	Нет. В Российской Федерации строительство является юридически законным только в том случае, если оно ведется на выделенном для этого строительства земельном участке. Если земельный участок для строительства не выделен, это самовольное строительство. Построенное таким образом здание может быть признано самовольной постройкой в любое время и снесено без компенсации – причем за счет собственников. Срок, в течение которого можно признать здание самовольной постройкой, не ограничен. Так сносили палатки. Они стояли по 10-20 лет, а потом их признавали самовольными постройками и сносили. Даже без суда. Законопроект «о реновации» разрешает выдавать разрешение на строительство и строить дома без выделения земельного участка. Любой дом, построенный без образования земельного участка для данного строительства, – это самовольная постройка. Въезжая в такой дом, вы рискуете через год, 5, 10 или 20 лет получить решение о том, что ваш дом построен незаконно и должен быть снесен за ваш счет. Без компенсации и переселения. Любой дом, построенный в рамках программы реновации, может в любой момент быть признан незаконной постройкой, его жители окажутся на улице, без компенсации и без жилья.
19.	Что насчет собственников нежилых помещений? Какую компенсацию получат они?	«Собственнику нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы или фондом предлагается заключить договор, определяющий переход права собственности на нежилое помещение, в отношении одного из равнозначных нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы Москвы или фонда. Равнозначным нежилым помещением признается нежилое помещение, расположенное на территории города Москвы, площадь которого не меньше площади освобождаемого нежилого помещения.»(законопроект, стр. 23-24)	Собственник нежилого помещения получит другое нежилое помещения в пределах города Москвы – не меньшей площади, чем у него была. Больше закон ему ничего не гарантирует.То есть вместо магазина на первом этаже дома, который смотрит прямо на выход из метро, его собственник может получить сарай в заброшенной деревне в Новой Москве.
20.	Новые дома в зонах реновации будут построены законно? Можно ли будет спокойно покупать в них квартиры?	Для реализации решений о реновации допускается без образования земельного участка на основании утвержденных правил землепользования и застройки, проекта планировки территории выдача градостроительного плана земельного участка, подлежащего образованию в целях реализации проекта планировки территории, выполнение инженерных изысканий, подготовка проектной документации для строительств

stilett-1.livejournal.com

Закон о реновации. Права граждан. Комментарий адвоката

Как мы указывали ранее , законопроект о реновации содержит положения, нарушающие не только права граждан, но и Конституцию Российской Федерации.

Остановимся на этом подробнее.

В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на неприкосновенности собственности. Принудительное изъятие у собственника принадлежащего ему имущества допустимо только в случаях, перечисленных в пункте 2 статьи 235 ГК РФ. К ним отнесено, в частности, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Изъятие в этом случае происходит по правилам, установленным Земельным кодексом Российской Федерации. Гарантии жилищных прав при изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд определены в статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Отдельные гарантии установлены Законом города Москвы № 21.

Статья 73 Законопроекта рассматривает «особенности обеспечения жилищных прав граждан в целях реализации решения о реновации».

Как же соблюдаются и защищаются права граждан по сравнению с Конституцией и действующим Московским законодательством?

«Гражданам, освобождающим жилые помещения в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации, в целях обеспечения их жилищных прав предоставляются равнозначные жилые помещения. При этом под равнозначным жилым помещением понимается благоустроенное жилое помещение, жилая и общая площадь которого не меньше соответственно жилой и общей площади освобождаемого жилого помещения и количество комнат в котором соответствует количеству комнат в освобождаемом жилом помещении».

Комментарий:

Согласно части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

При этом нормы главы 31 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагают равноценность обмениваемых товаров. По правилам части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Закон города Москвы от 31.05.2006 № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» предусматривает возможность собственника жилого помещения по его выбору получить денежную компенсацию рыночной стоимости жилого помещения или равнозначное жилое помещение (без доплат за разницу в стоимостях обмениваемых жилых помещений).

Таким образом, и Конституцией, и другими федеральными законами установлена равноценность, а не равнозначность предоставляемого взамен имущества.

Мы считаем, что необходимо предусмотреть нормы, гарантирующие собственникам жилых помещений право выбора на получение равноценного возмещения (как в денежной форме, так и в форме предоставления равноценного жилого помещения по выбору собственника) за изымаемое жилое помещение либо предоставление другого жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера указанного возмещения.

Следует также уточнить критерии, которым должно отвечать помещение, предоставляемое взамен помещения, расположенного в многоквартирном доме, подлежащем сносу (согласно законопроекту, критерии «равнозначности»).

Критерии применительно к нежилым помещениям следует устанавливать с учетом района, на территории которого расположены помещения, а применительно к жилым помещениям, целесообразно рассмотреть вопрос об определении более подробных критериев равнозначности (например, доступность объектов инфраструктуры, социальной сферы т.д.).

«Равнозначное жилое помещение должно быть расположено в районе города Москвы, в котором расположен соответствующий многоквартирный дом, включенный в решение о реновации, либо в районах города Москвы, прилегающих к указанному району и находящихся в том же административном округе города Москвы (далее - район проживания). Равнозначное жилое помещение предоставляется вне района проживания в случаях, если: многоквартирный дом, включенный в решение о реновации, расположен в Центральном, Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административных округах города Москвы. В этом случае равнозначное жилое помещение предоставляется в границах административного округа города Москвы, в котором расположен соответствующий многоквартирный дом, включенный в решение о реновации; получено письменное согласие граждан на предоставление им равнозначного жилого помещения вне района проживания».

Комментарий:

При определении равнозначности помещений не учитывается его рыночная стоимость (с учетом затрат собственника на неотделимые улучшения помещения), удаленность предоставляемого помещения от обмениваемого помещения, а значит, при прочих равных условиях помещения могут различаться в том числе не в пользу собственника и быть значительно удалены друг от друга, что, вероятно, скажется на их рыночной стоимости, в том числе с учетом возможного ухудшения их транспортной доступности.

Кроме того, отсутствует указание на необходимость обеспечения условий доступности предоставляемых помещений для маломобильных граждан. В этой ситуации предоставляемое помещение вряд ли можно будет считать равнозначным и равноценным.

«Освобождение жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, осуществляется путем заключения собственником указанного жилого помещения с уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы или фондом договора о переходе права собственности на жилое помещение. Особенности заключения такого договора, а также особенности освобождения указанного жилого помещения могут быть установлены нормативным правовым актом высшего исполнительного органа государственной власти города Москвы.

В целях освобождения жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы или фонд направляет собственнику такого жилого помещения письменное предложение о предоставлении равнозначного жилого помещения, подписанное уполномоченным должностным лицом уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы или фонда, с приложением проекта договора о переходе права собственности на жилое помещение».

Комментарий:

Поскольку заключаемый договор носит гражданско-правовой характер и его стороны должны руководствоваться основными началами гражданского законодательства (статья 1 ГК РФ), полагаем, что к данному договору должны применяться нормы , регулирующие заключение договора.

Согласно ст.ст. 445, 446 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Таким образом, необходимо предусмотреть возможность согласования условий договора (например, о критериях жилого помещения), однако законопроект этого не предусматривает, что является серьезным нарушением федерального законодательства.

«В случае, если договор о переходе права собственности на жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, не заключен в установленном порядке по истечении шестидесяти дней со дня направления собственнику жилого помещения предложения о предоставлении равнозначного жилого помещения, выселение, освобождение указанного жилого помещения, прекращение права собственности на указанное жилое помещение и регистрация права собственности на равнозначное жилое помещение осуществляются в судебном порядке».

Комментарий:

Данным абзацем предусмотрено определение в судебном порядке только одного вопроса-выселение граждан из жилого помещение, в то время как Гражданским Кодексом РФ предусмотрены преддоговорные судебные споры по всем положениям договора. Этого права граждане данным законопроектом фактически лишены.

Кроме того, учитывая, что проект соответствующего договора может быть получен гораздо позже даты его фактического направления, представляется более правильным предусмотреть различные обстоятельства, которые могут повлиять на порядок расчета указанного шестидесятидневного срока.

«В целях освобождения жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, и в отношении которого заключен договор социального найма жилого помещения, лицу, с которым заключен такой договор социального найма, предоставляется равнозначное жилое помещение по договору социального найма или в собственность бесплатно в случаях и порядке, установленных нормативным правовым актом города Москвы».

Комментарий:

Данным пунктом не конкретизирован порядок предоставления жилого помещения, также не определены случаи предоставления жилого помещения по договору социального найма либо в собственность.

Такая неопределенность является коррупциогенным фактором.

Кроме того, неясно, как будет обеспечиваться защита прав граждан, проживающих в жилых помещениях по иным основаниям, нежели договор социального найма (Служебные жилые помещения, общежития).

Нет ясности в вопросе защиты наследственных прав и прав ребенка (не ясно, как предлагаемый механизм будет учитывать требования законодательства о наследовании имущества, например, в части формирования наследственной массы в случае смерти наследодателя, заключившего договор о переходе права собственности на жилое помещение, но не получившего предоставляемого жилого помещения, а также об обеспечении прав ребенка при отчуждении недвижимого имущества, например, в части получения соответствующего согласия органа опеки и попечительства).

«Уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы или фонд направляет нанимателю такого жилого помещения письменное предложение о предоставлении равнозначного жилого помещения, подписанное уполномоченным должностным лицом уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы либо фонда, с приложением проекта соответствующего договора. В случае, если указанный в настоящей части договор не заключен в установленном порядке по истечении шестидесяти дней со дня направления нанимателю жилого помещения предложения о предоставлении равнозначного жилого помещения, выселение лица, с которым заключен договор социального найма жилого помещения, освобождение им жилого помещения осуществляется в судебном порядке.

В случае удовлетворения судом требования уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы или фонда о понуждении к заключению договора о переходе права собственности на жилое помещение, об освобождении жилого помещения, о прекращении права собственности на жилое помещение и регистрации права собственности на равнозначное жилое помещение или требования о выселении лица, с которым заключен договор социального найма жилого помещения, об освобождении им указанного жилого помещения, решение суда об удовлетворении указанных требований подлежит немедленному исполнению и может быть оспорено только в части равнозначности предоставляемого жилого помещения».

Комментарий:

В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Содержащиеся в проекте процессуальные нормы противоречат положениям Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с действующим законодательством немедленное исполнение судебного решения предусмотрено лишь для некоторых категорий дел. Статья 211 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает обязательность немедленного исполнения по делам о: взыскании алиментов; выплате работнику заработной платы в течение трех месяцев; восстановлении на работе; включении гражданина в список избирателей, участников референдума.

Согласно нормам статьи 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации немедленному исполнению подлежат решения по делам об оспаривании решений и действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, а также решения по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства.

В связи с изложенным, действие института немедленного исполнения связывается, как правило, либо с отдельной категорией правоотношений, обладающих особой социальной значимостью, либо обусловлено необходимостью незамедлительного обеспечения прав граждан. В связи с этим предлагаемое законопроектом немедленное исполнение судебного решения и ограничение возможности его оспаривания в полном объеме (только в части равнозначности жилого помещения) нарушает конституционные права граждан на судебную защиту.

«Оспаривание в суде актов высшего исполнительного органа государственной власти города Москвы, на основании которых уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы или фонд обращается в суд с требованиями о понуждении к заключению договора о переходе права собственности на жилое помещение, об освобождении указанного жилого помещения его собственником, о прекращении права собственности на жилое помещение и регистрации права собственности на равнозначное жилое помещение или о выселении лица, с которым заключен договор социального найма жилого помещения, об освобождении им указанного жилого помещения, не является препятствием для рассмотрения указанных требований в судебном порядке и принятия судом решения о понуждении к заключению договора о переходе права собственности на жилое помещение, об освобождении указанного жилого помещения его собственником, о прекращении права собственности на жилое помещение и регистрации права собственности на равнозначное жилое помещение или о выселении лица, с которым заключен договор социального найма жилого помещения, об освобождении им указанного жилого помещения, а также для заключения договоров о переходе права собственности на жилое помещение, договоров, указанных в части пятой настоящей статьи».

Комментарий:

В соответствии со статьей 120 Конституции Российской Федерации судьи независимы и подчиняются только Конституции Российской Федерации и федеральному закону. Суд, установив при рассмотрении дела несоответствие акта государственного или иного органа закону, принимает решение в соответствии с законом. Процессуальное законодательство предусматривает обязанность суда приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела.

Принимая во внимание, что соответствующий акт является основанием для принудительного освобождения жилого помещения и для обращения уполномоченного органа в суд с соответствующими требованиями, предлагаемая законопроектом норма не обеспечивает право граждан и юридических лиц на судебную защиту.

«Собственнику жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, членам его семьи, или гражданину, с которым заключен договор социального найма жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, членам его семьи, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (в том числе гражданам, принятым на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма), улучшаются жилищные условия путем предоставления жилого помещения по норме предоставления на одного человека, установленной нормативным правовым актом города Москвы, вне очереди в порядке и при соблюдении условий, установленных нормативным правовым актом города Москвы.

В случае отказа указанных в части девятой настоящей статьи граждан от улучшения жилищных условий, а также при несоблюдении условий, установленных нормативным правовым актом города Москвы, им предоставляется равнозначное жилое помещение в соответствии с настоящим Законом.

Собственники жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, подлежащем сносу в соответствии с настоящим Законом, освобождаются от уплаты взносов на капитальный ремонт со дня исключения соответствующего многоквартирного дома из региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. При этом ранее внесенные указанными собственниками жилых помещений взносы на капитальный ремонт используются на цели реализации программы».

Комментарий:

В соответствии со ст. 174 Жилищного Кодекса РФ, средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности), оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам. При этом за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, могут осуществляться финансирование только работ, предусмотренных частью 1 статьи 166 настоящего Кодекса:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома), и работ, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами, займами .

В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции средства фонда капитального ремонта используются на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома в соответствии с частями 10 и 11 статьи 32 настоящего Кодекса по решению собственников помещений в этом многоквартирном доме, а в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и соответственно изъятия каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, средства фонда капитального ремонта распределяются между собственниками помещений в этом многоквартирном доме пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений.

Таким образом, указанная норма прямо противоречит положениям закона (которые действуют, не отменены и не изменены) и является беспрецедентным коррупциогенным фактором. По сути, направление средств фонда капитального ремонта на цели «реновации» не соответствует закону и не поддается контролю

«Собственнику нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы или фондом предлагается заключить договор, определяющий переход права собственности на нежилое помещение, в отношении одного из равнозначных нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы или фонда. Равнозначным нежилым помещением признается нежилое помещение, расположенное на территории города Москвы, площадь которого не меньше площади освобождаемого нежилого помещения. В случае необоснованного уклонения указанного собственника от заключения данного договора в течение более чем шестидесяти дней со дня направления ему проекта указанного договора уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы или фонд вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить соответствующий договор, определяющий переход права собственности на нежилое помещение».

Комментарий:

Задача реновации жилищного фонда города Москвы не может являться основанием для ограничения прав и свобод граждан.

Проект нарушает право собственников нежилых помещений еще в бóльшей степени, чем жилых.

Понятие сохранение района размещения объекта не действует в отношении собственников нежилых помещений, которым Проектом предполагается предоставление просто равнозначного помещения.

Автор комментария: Адвокат Полина Кузнецова

www.kobzew.ru

Реновация: нарушение права собственности граждан

Одна из самых обсуждаемых столичных новостей - реализация программы реновации жилых кварталов (Программа). Государство избрало путь безальтернативного участия граждан, когда решение об участии в Программе спускается сверху и может быт обжаловано лишь в части равнозначности взамен предоставляемого помещения. Насколько такой подход юридически обоснован?

Проблема защиты права собственности при сносе старых пятиэтажек юридически должна разрешаться с учетом конституционного принципа пропорциональности (п.3 ст.55 Конституции РФ) в его истолковании в Постановлении КС 2009 № 1-П по жалобе гр.Погодиной, в котором конституционный суд санкционировал использование голосования большинством применительно к долевой собственности (на примере земельных паев с/х назначения). ЖК также исходит из решения вопросов на общем собрании, однако позиция КС нам важна, поскольку затрагивает не просто обслуживание общего имущества, а относится к проблеме утраты права на вещь, находящуюся в долевой собственности. В деле, рассмотренном КС, в результате проведения общего собрания пайщик утратил право на часть земельного участка, поскольку его пай локализовали в другой части против его воли.

Логика в том, что классическая долевая собственность 1) рассчитана на небольшое количество участников 2) допускает выдел и продажу доли. Именно эти особенности предопределяют наличие в управлении общей собственности правила консенсуса (единогласие). В ином случае (собрание кредиторов, участников корпораций) интересы меньшинства подчинены большинству.

Что же такое общее имущество МКД? В ЖК оно названо долевой собственностью жильцов-собственников квартир. На самом деле, оно в классическом понимании таковым не является, поскольку доля в общем имуществе МКД не определяется, не выделяется и всегда следует за другой вещью - квартирой.

Конституционный принцип пропорциональности заставляет нас искать баланс частных и публичных интересов. Какие публичные интересы могут быть противопоставлены собственнику квартиры пресловутой пятиэтажки? Право на жизнь и здоровье - нет, так как дом не аварийный. Объявленные упрощение администрирования и улучшение архитектурной среды - нет, так как будучи публичными, не являются конституционно значимыми, достатоточными для противопоставления. Остается одно - права и законные интересы третьих лиц.

Каких именно третьих лиц и в чем нарушение? МКД - объект совместного имущественного потребления. Государство ошибочно мотивирует принудительный снос интересами иных лиц, несобственников сносимых домов, поскольку такое обоснование входит в противоречие с недопустимостью произвольного вмешательства государства в частные дела. В данном случае - в частную собственность на квартиру и управление жильцами МКД их общим имуществом. Состояние МКД и его содержание - это головная боль сособственников-жильцов. Только они вправе решать судьбу своего имущества. Следовательно, возможность "реновации" должна рассматриваться исключительно в контексте защиты интересов тех собственников квартир в МКД, которые изъявили желание поучаствовать в Программе.

Мы не можем следовать правилу консенсуса, допуская реализацию Программы только при согласии всех собственников квартир, потому что в этом случае будут нарушены права собственности (в широком смысле) других жильцов, пожелавших участвовать в Программе. Если мы отказываем им в угоду несогласных со сносом дома, то согласные:

1) имея возможность продать квартиру, будут вынуждены давать покупателю дисконт за отсутствие права конвертировать старое жилье в новое, принимая во внимание заблокированное решение на общем собрании;

2) вынуждены продолжать нести необоснованно высокие расходы на капремонт морально устаревшего дома, что также означает ограничение их собственности (в широком смысле) - при продаже квартиры в отремонтированном доме вложенные средства не окупятся.

Здесь возможно историческое возражение - на данном этапе регулирования сферы ЖКХ основная часть средств на капитальный ремонт находится в обезличенных фондах. Поэтому ремонт старого здания дороже его собственникам не обойдется - это проблема государства. Получив взамен старого новое жилье собственники стимулированы на ведение специального лицевого счета. Следовательно, реализация Программы ускорит переход на целевое финансирование ремонта МКД, а это шаг вперед в реформе ЖКХ.

Вывод: вопрос об участии в Программе должен решаться большинством голосов собственников МКД при наличии кворума. Каким должен быть в этом случае кворум - это уже вопрос тонкой настройки нормы.

zakon.ru

Какие гарантии жителям пятиэтажек дает федеральный закон

В субботу, 1 июля, Президент России Владимир Путин подписал закон о реновации жилищного фонда в городе Москве. Его текст размещен на официальном портале правовой информации.

Закон гарантирует переселение в равнозначную квартиру в том же районе. Исключения — Зеленоград и ТиНАО, жители которых получат жилье в пределах округа. Те, кого не устраивает равнозначная новая квартира, смогут получить равноценную или денежную компенсацию в размере рыночной стоимости старой квартиры.

Перечень домов, включенных в проект программы реновации, определили жители пятиэтажек путем голосования. Участие в голосовании в системе «Активный гражданин» и в центрах госуслуг «Мои документы» приняли жители 4543 домов. За включение своего дома в проект программы высказались жители 4079 домов — 90 процентов.

Москвичам новые квартиры будут предоставлять бесплатно. Исключения — случаи, когда горожане решат увеличить площадь или количество комнат, докупив дополнительные «квадраты». Для них проработают систему льгот: скидки и отсрочку платежа, учет материнского капитала и ипотеки.

Ветеранам, одиноким и одиноко проживающим пенсионерам, инвалидам, многодетным семьям и другим льготникам помогут с переездом.

На месте сносимых пятиэтажек будут построены монолитные и панельные дома нового поколения из современных материалов, в квартирах будет сделан ремонт комфорткласса. Новые дома будут с остекленными балконами и лоджиями, корзинами для кондиционеров. Как правило, в квартирах будет предусмотрена возможность проведения перепланировки.

Площадь нового жилья будет не меньше, а даже больше за счет более просторных кухни, прихожей, коридора, ванной, туалета. Для отделки будут использованы материалы светлых тонов. В плинтусах проложат кабель-каналы, электрическую разводку сделают с безопасными выключателями и розетками.

В кухнях установят энергоэффективные электрические плиты. Санузлы в квартирах будут раздельными, ванные комнаты — с хромированным полотенцесушителем, раковиной со смесителем и металлической ванной с защитным экраном и качественными смесителями.

Дворы и территорию вокруг домов благоустроят по новым стандартам: создадут парки, велодорожки, спортивные и детские площадки с безопасным резиновым покрытием, где есть качели, горки и снаряды. В кварталах появятся прогулочные зоны с освещением, клумбами и лавочками.

Гарантии жителям пятиэтажек, установленные новым федеральным законом и ранее принятым законом города Москвы

1. Добровольность. Участие в реновации — только по решению собственников и нанимателей квартир.

Решение об участии в программе реновации было принято путем голосования собственников и нанимателей квартир.

2. Закрытый перечень домов — участников программы.

В программу реновации были включены только дома, жители которых проголосовали за до принятия федерального закона. Расширять программу реновации за счет включения в нее новых домов запрещено.

3. Право отказаться от участия в программе.

Собственники квартир в пятиэтажке, включенной в программу реновации, могут в любое время (до заключения первого договора предоставления новой квартиры) принять решение о выходе из программы. Решение принимается более одной трети голосов собственников на общем собрании.

4. Равнозначная квартира.

Количество комнат — не менее чем в старой квартире. Жилая площадь — не менее жилой площади в старой квартире. Общая площадь – больше, чем в старой квартире за счет более просторных помещений общего пользования (кухня, прихожая, коридор, ванная, туалет).

5. Новая квартира — бесплатно и в собственность.

По желанию владельцы неприватизированных квартир смогут сохранить социальный наем.

6. Переселение — только в своем районе.

Гарантируется предоставление новой квартиры в том же районе (кроме Зеленограда и ТиНАО, где переселение возможно в пределах административного округа). По факту новые квартиры будут строиться преимущественно в тех же кварталах, в шаговой доступности от старых домов.

7. Отделка комфорткласса.

Улучшенная отделка. Новые квартиры будут пригодны для проживания без дополнительных ремонтных или отделочных работ.

8. Улучшение жилищных условий очередников.

Очередники получат вне очереди новые квартиры по нормам предоставления жилой площади в зависимости от состава семьи. Двух переездов не потребуется.

9. Освобождение от взносов на капитальный ремонт.

С момента включения дома в программу реновации. Ранее собранные средства будут направлены на строительство новых домов.

10. Комфортная городская среда и качественные дома.

— монолитные дома или современная панель;

— возможность проведения перепланировки квартир;

— остекление балконов и лоджий, корзина для кондиционера;

— минимум лестниц — удобный вход в подъезд для инвалидов, пенсионеров и мам с колясками;

— грузовые и пассажирские лифты;

— удобные улицы и парковки;

— широкие тротуары,

— зеленые дворы и парки;

— социальные объекты в шаговой доступности.

11. Не устраивает равнозначная квартира — можно получить равноценную квартиру или денежную компенсацию.

Размер компенсации будет равен рыночной стоимости старой квартиры и убытков.

12. Помощь в переезде.

Бесплатная перевозка мебели и вещей ветеранам, одиноким и одиноко проживающим пенсионерам, инвалидам, многодетным семьям и другим льготным категориям граждан.

13. Расселение коммуналок.

Взамен комнат в коммуналках (включая бывшие общежития и дома коридорного типа) предоставляются отдельные квартиры.

14. Решение проблем ипотечных квартир.

Автоматическая замена предмета ипотеки (старой квартиры на новую) без изменения иных условий кредитного договора.

15. Гарантия от выселения.

Регистрация прекращения права собственности на старую квартиру и возникновения права собственности на новую происходит одновременно. Решение о выводе пятиэтажки из эксплуатации принимается только после расселения всех жителей или выплаты им денежного возмещения.

16. Регистрация недвижимости — бесплатно и без хлопот.

Уполномоченный Правительством Москвы орган самостоятельно подает документы на регистрацию перехода права собственности и оплачивает возникшие расходы. Жителям пятиэтажек будет необходимо только подписать договоры и получить на руки документы на новую квартиру.

17. Решение проблем наследников.

Если хозяин квартиры в пятиэтажке скончается, не успев заключить договор на получение новой квартиры (такое, увы, иногда случается), договор будет заключен в интересах его наследников. Доказывать право на наследство в суде не потребуется.

18. Право увеличить жилплощадь.

Возможность за доплату приобрести квартиру большей площади и с большим числом комнат. В оплату принимаются средства материнского капитала, жилищных субсидий, государственных жилищных сертификатов и т.п.

19. Полноценное возмещение собственникам нежилых помещений.

Собственники нежилых помещений получат возмещение стоимости своей недвижимости по рыночной стоимости включая компенсацию убытков.

20. Право сохранить договор аренды.

Малый и средний бизнес, арендовавший у государства нежилые помещения в пятиэтажках, имеет право на получение в аренду на тех же условиях равнозначного нежилого помещения. Сохраняется и право выкупить в собственность арендуемое помещение.

21. Право на судебную защиту.

Можно обжаловать в суде решение о реновации, равнозначность или равноценность предоставляемой квартиры и другие вопросы.

22. Публичное обсуждение.

Проекты планировок кварталов реновации будут обсуждаться с жителями в рамках публичных слушаний.

www.mos.ru

Федеральный закон о реновации жилья, его отличия от московского закона

Источник фотографии

Не успели еще высохнуть чернила, которыми мэр Сергей Собянин подписал закон о реновации в столице,[1] как Госдума приняла в третьем чтении федеральный нормативный акт, посвященный тому же вопросу[2]. О том, какие новые положения вводит этот закон, и чем он отличается от московского – читайте в настоящей статье.

Процесс голосования. Его достоинства и недостатки

Прежде всего, федеральный закон принял нормы, касающиеся порядка учета мнения граждан, которые вообще не выразили свою позицию. Если раньше их голоса автоматически учитывались, как поданные «за» реновацию, то теперь они распределяются «пропорционально». Например, за программу отдали голоса 65% собственников и нанимателей, а против - 35%. Голоса «молчунов» будут распределены в той же пропорции — 65% на 35%, а не просто присоединены к высказавшимся за переселение. Это, конечно, более справедливо. Московский нормативный акт не предусматривал подобного варианта.

С другой стороны, порядок голосования все равно вызывает нарекания. Например, закон указывает, что здание подпадает под реновацию, если не менее 2/3 собственников и нанимателей проголосовали за нее. И, наоборот, в случае, когда более 1/3 голосов подано против программы, то дом останется стоять на месте. К примеру, если против реновации высказались 37% собственников и нанимателей, а за - 63%, то дом не будет подлежать сносу и расселению. Это явное нарушение прав большинства. При этом как-то забывается, что многие собственники уже давно решили свои жилищные проблемы, не проживают в «хрущевках» и сдают помещения внаем. Часть из них, естественно, проголосовали «против». В результате люди, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, останутся ни с чем. Как проигравшее большинство отреагируют на такой результат? В лучшем случае пойдут в суд, в худшем - на улицу с протестами.

Вызывает вопросы и норма о голосовании нанимателей социального жилья. Статья говорит, что они голосуют как представители собственника - города Москвы. Положения о представительстве регламентируются статьей 182 ГК РФ. Исходя из дословного толкования законов и норм ГК РФ, собственник имеет право указывать представителю, какие сделки и как он должен совершать. Таким образом, отдельные чиновники могли пытаться уговорить граждан, снимающих жилье по социальному найму, отдать свой голос за реновацию. Поэтому в статье следовало бы конкретно указать, что наниматель принимает решение исходя из своего внутреннего убеждения, а собственник не вправе указывать ему, как он должен голосовать.

Опасная «либерализация» проектной документации

Для того чтобы ускорить продвижение программы, законодатель разрешил готовить новые проекты по планировке территории без учета ранее утвержденной документации по планировке этого же участка. Поэтому вполне вероятна ситуация, когда новые отчеты по результатам, например, инженерно-геодезических, геологических, гидрометеорологических или экологических изысканий станут противоречить прежним. Исполнители просто «нарисуют» эти документы и «сделают» нужные выводы. В результате будут нарушены нормы безопасности и нанесен вред экологии.

Или, например, если реновация проходит на территории, которая не предусматривает комплексное и устойчивое развитие, то проект планировки может вообще не содержать сведений, документов, материалов, необходимых для его подготовки. Под эту фразу можно подвести всё, что угодно. Получается, что в бумагах могут отсутствовать сведения о действующих системах и объектах инженерного обеспечения, об историко-архитектурных планах, о проектах зон охраны памятников истории, культуры и так далее. Подобная «свобода» действий всё-таки является излишней.

Нормы о предоставлении равнозначного помещения

В отличие от закона города Москвы, федеральные нормы подробно регулируют порядок получения нового помещения, выплату компенсации, а также уточняют некоторые моменты. Прежде всего, ФЗ гарантирует, что все владельцы жилых объектов получат равнозначные квартиры. Равнозначным федеральный законодатель считает помещение, имеющее такую же жилплощадь и столько же комнат, сколько и прежнее. При этом его общая площадь должна быть больше. Предоставляется новое жилище в том же районе, где было расположено старое. Кроме того, закон устанавливает, что гражданин, имеющий комнату в коммуналке, вообще сможет въехать в отдельную квартиру. Собственники и наниматели, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, получат новые помещения в первоочередном порядке, исходя из норм, установленных в Москве. А наниматель и его семья, снимающие жилье по социальному найму, смогут не только получить равнозначный объект, но и оформить его в собственность.

Закон освобождает владельцев, подпадающих под программу реновации, от уплаты взносов на капитальный ремонт. Правда, уже заплаченные деньги людям все равно никто не вернет. Они перейдут в собственность субъекта федерации.

Ну и наконец, вместо квартиры собственник вправе получить денежную компенсацию. Однако ФЗ предусмотрел в этом случае серьезные ограничения.

Защита прав несовершеннолетних и недееспособных граждан

Если в помещении, подпадающем под программу, прописаны несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные жильцы, то собственники такой квартиры не могут претендовать на денежную компенсацию. Им предоставляется только новое жилище.

Соблюдение прав залогодержателей и кредиторов

Возможно, кому-то это и не понравится, но федеральный закон защитил права кредиторов. Так, если ипотечная или иная квартира, находящаяся в залоге, подпадает под реновацию, то ее собственник не имеет право на получение денег. Он получит только равнозначное жилье, на которое в ЕГРН тут же будут наложены ограничения. Это сделано для того, чтобы сохранить объект и не дать возможность заемщику уклониться от исполнения обязательств. При этом страховщик оформит на новый объект договор с идентичными условиями страхования.

Права владельцев и арендаторов нежилых помещений

По этому вопросу ФЗ и московский закон дополняют друг друга. В частности, если федеральный нормативный акт просто декларирует защиту прав собственников коммерческой недвижимости, то закон города Москвы прямо говорит, что владельцы таких помещений получат по своему выбору компенсацию или равнозначное имущество.

С другой стороны, московский закон обошел молчанием вопрос об арендаторах нежилых помещений. А вот федеральный акт гарантировал им заключение нового договора аренды на тех же условиях вплоть до сохранения права на преимущественное приобретение недвижимости в собственность.

Краткие выводы

Конечно, ФЗ о реновации не свободен от некоторых недостатков. Он фактически вводит «диктат» меньшинства при голосовании собственников и нанимателей жилья, допускает вольное обращение с проектами, содержит технические неточности в формулировке фраз.

С другой стороны, закон подробно разъясняет порядок голосования и принятия решений, описывает процесс предоставления равноценных помещений и выплату компенсаций, гарантирует права несовершеннолетних и недееспособных граждан, арендаторов коммерческой недвижимости, лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также кредиторов и залогодержателей.

В целом же, федеральный и московский законы следует рассматривать в комплексе, как единое целое, так как они регулируют одни и те же правоотношения и логично дополняют друг друга.

[1] Закон города Москвы № 14 от 17.05.2017 года[2] Проект № 120505 -7 в третьем чтении. На самом деле это еще не закон, так как на момент написания настоящей статьи его не подписал Президент РФ.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова , президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости».

Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

news.ners.ru

Реновация: что это такое простыми словами 2018

Латинское слово «renovatio» объясняет смысл изречения «реновация – что это такое простыми словами». А означает оно в переводе «ремонт», «возобновление», «обновление».

Суть программы

Несмотря на то, что ремонтировать можно много чего, термин «реновация» сегодня связывают, в основном, с территориальной реконструкцией.

Что такое реновация простыми словами? Это снос существующих старых жилых зданий и переселение проживающих в них во вновь возведенные дома.

Пионером в программе выступила Москва. В столице уже начали разрушать 5- и 9-этажные панельные строения (так называемые «хрущевки»), срок эксплуатации которых истек. Считается, что на их ремонт необходимо больше денег, чем на строительство новых зданий.

Поэтому требуется обновить жилой фонд посредством замены старых домов на вновь построенные, в которых квартиры отвечают современным нормам и представлениям о комфортном проживании.

Условия

Положениями «Закона о реновации» учитываются как износ жилых помещений и их метраж, так и повреждения всего здания.

Принимается во внимание состояние инфраструктуры общей территории в виде заведений коммунально-бытового и социального назначения:

детских садов;
школ;
поликлиник;
аптек;
магазинов;
спортивных клубов;
спортплощадок;
объектов инженерной структуры.

И если они признаются аварийными и подлежат сносу, то реновация касается и их.

Закон

Что говорит об этом законодательный документ? 1 июня 2018 г. Госдума приняла в третьем окончательном чтении законопроект о реновации 5-9-этажек в Москве. Согласно Закону, в программу реновации включены дома «первого периода индустриального домостроения», построенные с 1957 по 1968 гг.

Владельцы отдельного жилья в домах, вошедших в программу, станут обладателями эквивалентных по площади или одинаковых по стоимости квартир в строениях в тех же районах.

У каждого собственника есть возможность обрести квартиру большего размера или с превышенным количеством комнат за дополнительную оплату.

У того, кто проживает в коммуналке, есть шанс стать владельцем отдельного жилья. Владеющим нежилыми помещениями будет выплачиваться равноценная компенсация за прежнюю недвижимость.

Что такое реновация простыми словами?

Реновация пятиэтажек в Москве началась в апреле 2018 г. В июне этого же года было конкретизировано подробное описание переселения проживающих в 4566 домах, подлежащих сносу. Но если только за перемену местожительства проголосует большинство собственников. Если голосов «против сноса дома» наберется более 1/3 владельцев, то здание будет эксплуатироваться и далее.

Нет сомнений в том, что переселение жильцов из старых в новые дома – благо. И часть жителей согласна переселяться на условиях, оговоренных в «Законе о реновации». Поэтому составляются списки домов, идущих под снос, с учетом квалифицированной оценки технических характеристик сносимых зданий и просьб проживающих в них.

В результате жители «хрущевок» приобретают возможность обустроиться в комфортабельных квартирах. А город однозначно получает дополнительный доход в казну.

Объясняется перспективность реновации, в том числе, нижеперечисленными моментами:

Желающие переезжать станут владельцами нового жилья.
Те же, кто противится принятому решению, получат компенсацию, равную рыночной цене прежней квартиры или нежилого помещения.
Так называемые «очередники» по программе реновации превратятся в собственников вновь построенной жилой недвижимости в зависимости от состава семьи. И не понадобятся 2 переезда.
Имеет значение и то, что наниматели, пожелавшие переехать, смогут сохранить новую квартиру как объект социального найма.

Однако многим имеющим квартиры в зданиях, подлежащих сносу, нововведение не по нраву.

Их довод – законодательный документ нарушает 2 базовых конституционных принципа:

право на неприкосновенность частной собственности;
право на судебную защиту.

Им вторят юристы, которые обращают внимание на не взаимозаменяемость слов «равный» и «равнозначный». В юриспруденции это – абсолютно разные понятия. Поэтому жителям «хрущевок» взамен изъятого имущества должно предоставляться предварительное и равноценное возмещение, то есть равное по стоимости, а не равнозначное.

Также юристы полагают, что обратившиеся в Конституционный суд РФ за защитой своих прав вероятнее всего выиграют дело, поскольку положения Закона противоречат российской Конституции.

Сроки

По заявлению мэра Москвы С. Собянина, реализация программы будет происходить в течение 10- 15 лет.Детализированный план подбора участков под строительство жилья согласно программному документу реновации появится в конце 2018 г. Первые переселенцы ожидаются в это же время.

Город располагает и строящимся, и готовым жильем, предусмотренным для реновации. Но массовое переселение будет проведено в 2019-2020 гг., и коснется оно жильцов старых, пребывающих в худшем состоянии построек. Специалисты же прогнозируют всплеск переселения спустя 8-9 лет выполнения программы.

Плюсы и минусы

Главным плюсом реновации жилья является обновление фонда города. Жильцам сносимых домов Закон обещает выгодную замену старой квартиры на новую.

Какие положительные стороны у реновации:

Собственник жилой недвижимости приобретает квартиру в новостройке за счет государства.
Переселенцам передается жилье с ремонтом, но они смогут еще на стадии возведения дома изменять планировку помещений.
В зданиях предусмотрены пандусы, что оценят инвалиды и мамы с детьми в колясках.
Оборудование входов в строениях предусмотрено со двора.
Число комнат совпадает с количеством помещений в старой квартире. Коридоры и кухни в современных жилых постройках – просторные, что увеличивает общий метраж жилища.
Новые квартиры оснащаются современными коммуникациями. В жилье от реновации хорошая звуко- и теплоизоляция, что снизит расходы на возможный ремонт.
Вблизи вновь построенных домов достаточно парковочных мест для автомобилей. Дворы станут свободными от транспорта.
Въезд во вновь построенные здания уменьшит обязательные взносы на капитальный ремонт.
Масштабное строительство ведет к созданию новых рабочих мест.

Несмотря на положительные аспекты программы, имеющиеся в ней минусы вынуждают проживающих в домах старой застройки выступать против реновации.

Называются следующие негативные последствия:

не исключается нахождение нового жилья в другом районе;
не всем власти обещают помощь в переезде и переселение встанет в копеечку;
на новом месте потребуется оформление множества документов, например, по регистрации измерительных приборов потребления воды, газа, света;
необходимо устраивать детей в новую школу, детсад;
приходится жалеть о дорогом ремонте, сделанном недавно в прежней квартире;
из-за возрастающей плотности застройки увеличится нагрузка на транспорт, больницы, учебные заведения, магазины – излишество населения неизбежно вызовет бытовые проблемы и неудобства.

Не желающие переселяться уверены, что часть домов под снос и полуаварийные здания еще успешно послужат. Некоторая их категория строилась на срок до 2050 г., другая серия обеспечивалась качественным ремонтом и заменой коммуникаций.

По мнению неприемлющих реновацию, многие здания продержатся не 1 десяток лет после качественного капитального ремонта, и это будет стоить дешевле новостроек и инфраструктуры возле них.

На видео о новом жилье

realtyurist.ru

газета Завтра: Блог: Реновация или передел собственности?

1-го июля 2017 г. средства массовой информации сообщили о том, что Президентом России подписан закон о реновации жилищного фонда.

Вопросы жилищной реновации, впервые поставленные Правительством Москвы и вне зависимости от статуса предложенного закона, продолжают волновать умы москвичей и россиян. Проблема здесь существует в том, что в условиях юридически не оформленного на момент принятия закона о реновации у каждого собственника в Российской Федерации объекта его собственности на квартиру, часть земельного придомового участка и часть внутридомового общего имущества, нарушением права собственности на жилище и связанные с ним объекты недвижимого имущества станет предлагаемый Правительством Москвы обмен квартиры собственника на другую квартиру в другом доме, в котором доля обмениваемого земельного имущества, вследствие уплотнения собственников, окажется в подавляющем большинстве случаев значительно меньше, чем размер земельной собственности в снесённом многоквартирном доме. По существу происходит ограбление собственников за счёт незнания ими своих настоящих имущественно-земельных прав и переход этой собственности к Правительству Москвы в лице специально созданного им фактически для этой цели фонда. По существу, запланировано массовое ограбление граждан под видом улучшения их жилищных условий.

Странно, что Президент Российской Федерации, подписавший закон, не усмотрел в проекте нарушения прав собственников помещений, то есть десятков миллионов россиян.

Между тем, 20 июня 2017 г., уже после принятия Госдумой закона о реновации, депутат Московской городской думы Елена Шувалова провела круглый стол на тему: «Жилищный фонд города Москвы – в федеральном законе о статусе столицы. Итоги попыток исправления.»

По результатам трёхчасового обсуждения выступившие депутаты муниципальных округов, юристы и адвокаты, общественные деятели приняли резолюцию о том, что внесённые в проект закона поправки не изменили сути этого необычного закона – допускаемого им нарушения права частной собственности граждан и юридических лиц на помещения, и что необходимость реновации обусловлена, скорее всего, интересами строительного бизнеса, а не реальным состоянием жилищного фонда в столице.

Вероятность нарушения этим законом прав граждан понимают и сами законодатели. В связи с этим в Госдуме под руководством её вице-спикера Петра Толстого 6 июня на постоянной основе была создана рабочая группа по проекту реновации, которая будет отслеживать его осуществление. «Парламентская газета» приводит по этому поводу высказывание П. Толстого: «В том, что касается соблюдения прав граждан, мы будем настаивать на том, чтобы максимальные были гарантии у жителей» (26 мая – 1 июня 2017 г., с. 7).

Проект реновации, по определению, рассчитан практически на весь жилой фонд города, а не только четырёх- и пятиэтажных его домов. Суть реновации жилищного фонда – предотвратить превращение многоквартирных домов в аварийные, то есть не допустить их износа свыше 65%, путём строительства новых и перемещения туда жителей старых домов. Таким образом, практически каждый москвич, рано или поздно, может оказаться в положении реноватора. Вот почему закон о реновации касается всех москвичей.

Кроме того, та же «Парламентская газета» пишет уже о возможности внесения в Госдуму «аналогичного проекта … в регионах России» (9-15 июня 2017 г., с. 5).

Схема московской реновации следующая. Правительство города составило предварительный список многоквартирных домов с износом 40-60%, которые не являются аварийными, но могут ими стать со временем. Власти предложили жителям этих строений голосовать за снос своих домов и переезд в новые. Если две трети населения с этим соглашается, а остальные нет, то меньшинство подлежит принудительному переселению или выселению по решению суда с предоставлением компенсации. До переселения первой квартиры, если жители, например, сочтут выстроенный для них новый дом неподходящим, одной третью голосов они могут отказаться от переезда и остаться жить в своём доме. При этом бюджетные средства на строительство будут израсходованы: их получит строительный бизнес, который и останется в выигрыше.

Программы реновации у Правительства Москвы в настоящее время не имеется. Есть только названный список на 4,5 тысячи зданий и два принятых без программы закона. Один – региональный закон города Москвы от 17 мая 2017 г. №14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве», другой – федеральный закон, принятый Госдумой 14 июня 2017 г. №120505-7 «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в столице Российской Федерации – городе федерального значения Москве». Довольствуясь своим предварительным списком, не имея программы заявленной реновации и вступившего в силу закона о реновации, Правительство пошло на организацию среди населения голосования по списку о реновации, что, по-видимому, должно было доказать возникновение между ним и населением указанных в проекте закона о реновации отдельных правоотношений.

На самом же деле, по мнению оппонентов реновации, есть и другой путь предотвращения превращения домов в предаварийное состояние. Они считают, что «гораздо разумнее не сносить московские пятиэтажки 1950-1960 гг., а реконструировать: … поменять коммуникации, пристроить дополнительные жилые площади и лифты. Ни переезда, ни потери привычной среды, ни потери качества! Подобные проекты, - пишет в газете «Живой город» И. Бессонов, - уже успешно реализованы в странах Востояной Европы и в Москве – например, на улице Мишина» (Спецвыпуск: Реновация. №4(4) июнь 2017 г., с. 4). Архитектор Юрий Эхин тоже считает, что большинство сохранившихся «хрущёвок» «спокойно простоят до XXII в.» «Несущие конструкции в них, - утверждает Ю. Эхин, - рассчитаны на 140-150 лет» (то же, с. 4).

Спикер Госдумы Вячеслав Володин, касаясь правовых особенностей реновации, отметил, что реновация как отдельное правоотношение находится за пределами действия Жилищного кодекса. Критики реновации добавляют: и за пределами статей 35, 40 и 42 Конституции. Реновация потому и стала отдельным правоотношением, что её содержание не совместимо с понятием о праве собственности на жилище и что нынешняя реновация рассматривает лишь один способ борьбы с возможным аварийным состоянием многоквартирного дома: новострой с переселением из старого дома.

Согласно нормам гражданского права, право собственности на недвижимость должно быть связано с землёй, на которой эта недвижимость находится. Таким образом, возникает комплекс имущественно-земельных отношений на землю и находящееся на ней недвижимое имущество, в данном случае многоквартирный дом. Собственник квартиры одновременно должен быть собственником или арендатором земельного участка и доли в общем имуществе многоквартирного дома. В настоящее время у собственника оформлено только право собственности на квартиру. Необходимо оформление права собственности на землю, где находится дом, и на долю в общем имуществе дома. Эти права до сих пор не оформлены. Поэтому проводить эксперимент с реновацией означает только усугубление нерешённой проблемы.

В принятом Госдумой 14 июня 2017 г. законе о реновации собственники и наниматели помещений, находящихся в доме, голосуют на равных, как обычные жильцы. Таким образом, многоквартирный дом в условиях реновации является для участников голосования не объектом собственности, а самым что ни на есть простым физическим объектом внешней действительности, по поводу которого они высказывают своё мнение: быть ему или не быть. Именно по поводу наличия такого объекта и голосуется вопрос о его сносе или сохранении. Отношения собственности лиц на квартиру, на общедомовое долевое имущество, находящееся в доме, на земельный придомовой участок, регулируемые Жилищным кодексом, здесь находятся на втором месте и по существу не рассматриваются. Жителям даётся возможность ещё и поиграть своей точкой зрения: они могут от неё отказаться, если, например, в новом доме им что-то не понравится. Вот такое совершенно новое и мало чем объяснимое правоотношение.

Суть этого отдельного правоотношения, помимо того, что принимающие участие в голосовании вправе разрешить правительству вывести свой дом из эксплуатации и снести его до основания, заключается ещё и в том, что две трети жителей наделяются правом решить судьбу недостающей трети, которая вынуждена будет покинуть дом вслед за двумя третями. Как уже говорилось, в данном уникальном отдельном правоотношении большинство может выгнать из дома меньшинство на основе своей точки зрения…

Отношения собственности, гарантированные Конституцией и лежащие в основе жилищных отношений, защита собственности, в том числе по суду, в рамках данного отдельного правоотношения своей юридической силы иметь не будут. Несогласные собственники или будут вынуждены ехать жить туда, куда им укажут, или получить компенсацию вместо бывшего жилья.

Если же учесть и другое: что при голосовании в многоквартирных домах, попавших в предварительный список Правительства Москвы, нет ни одного, где все сто процентов жителей проголосовали бы за снос и переезд, то практически в каждом многоквартирном московском доме мы в настоящее время можем наблюдать начало процесса перечёркивания цивилизованных жилищных отношений так называемым отдельным правоотношением, или реновацией.

Принятый в нижней, затем и верхней палате парламента закон о реновации предписывает судам обеспечить освобождение помещений и выдачу компенсации недовольным. Судам предлагается закрывать глаза на международное право, Конституцию, Жилищный кодекс, чтобы содействовать реализации на практике отдельного правоотношения – реновации. Тем самым суды будут нарушать основные права граждан ради «торжества» некой точки зрения на реновацию.

Надо заметить, что принимать отдельный закон о реновации его инициаторы не стали. Закон об отдельном правоотношении принят нижней палатой Федерального Собрания в виде поправок к закону «О статусе столицы Российской Федерации» от 15.04.1993 г. №4802-1. Однако, согласно статье 2 закона «О статусе…», он регулирует не отдельные правоотношения и даже не вопросы жилищного фонда, а правовое положение города Москвы как столицы России.

По-видимому, авторам проекта закона было нужно именно на федеральном уровне принять сей удивительный закон для придания ему такого же веса, как, например, Жилищному кодексу РФ. Теперь, после подписания принятого проекта закона о реновации Президентом страны, гражданам необходимо обжаловать этот закон в Конституционный суд на предмет его несоответствия нормам Конституции.

По мнению выступившего на «круглом столе» адвоката С. Станкевича, если не российские, то международные суды должны стать на защиту прав собственников жилья от реновации.

Там же отмечалось, что в ходе полемики, развернувшейся в стране весной 2017 г. по вопросу о московской реновации, некоторые её сторонники стремились показать несостоятельность правоотношений по приватизации жилищного фонда по закону 1991 года, оправдывая тем самым готовящийся произвол.

После завершения 15 июня 2017 г. голосования по предварительному списку домов, подлежащих реновации, по данным, например, газеты «Московский комсомолец», «большинство москвичей высказались за снос своих ветхих домов. Более чем из 4,5 тысячи пятиэтажек 2,3 тысячи вступили в программу большинством голосов – более 90%. …Политологи и социологи уже отметили…: в Москве сформировано настоящее гражданское общество» (17 июня 2017 г., с. 6).

Так ли это?

Гражданским обществом, согласно словарям, называется совокупность общественных отношений, развивающихся в обществе независимо, автономно от государства. Идея реновации и соответствующий ей проект отдельного правоотношения это продукт государственной власти, а не гражданского общества.

Хорошо ли понимали голосовавшие, за что именно они выступают? На мой взгляд, понимали плохо. Судите сами. Проект реновации впервые внесён в Госдуму в начале марта 2017 г. До этого о нём не было известно. Обсуждение проекта закона в Госдуме проходило в мае-июне. Одновременно, без вступившего в силу закона о реновации, без программы о реновации жилищного фонда, Правительство Москвы организовывает голосование среди населения по своему предварительному списку. То есть безо всякого закона людей прямо-таки подталкивали к реновации. Если учесть, что сама по себе идея реновации, в том виде, как она сейчас преподносится населению, является по своему содержанию образцом противоправного поведения для граждан, которое ему опрометчиво рекомендуется сверху, то можно сказать определённо, что население было введено проектом о реновации в заблуждение и поэтому с ходу оно просто не было способно разобраться в происходящем.

При нормальном положении вещей каждый голосовавший, имея на руках документ о праве собственности на часть земельного придомового участка, знал бы цену этого участка. Зная цену, он никогда не подписал бы никакого договора на переезд в другой дом, если бы земельный участок в этом доме имел бы меньшую цену.

Особо следует остановиться на цифрах голосования за реновацию. Верить им можно с трудом, так как в столице нашей Родины городе-герое Москве с собственниками помещений и нанимателями должной образовательной работы за все 26 лет, прошедшие после принятия закона о приватизации жилищного фонда, никто не проводил. Этой работой должны были заниматься органы местного самоуправления. Но, вместо них, эти функции исполняет исполнительная власть, то есть управы районов. Они-то, ничего толком не делая, не умея и не желая делать, и подают фиктивные сведения об общих собраниях собственников, созданных в домах советах наверх, в Правительство Москвы.

Поэтому не удивительно, что из всех 4500 домов, находящихся в предварительном списке Правительства Москвы на реновацию, только в 25 многоквартирных домах, по информации главы Департамента информационных технологий Москвы Артёма Ермолаева, были проведены общие собрания собственников (ИА «Клерк.Ру», 16.06.2017 г.). Все остальные собственники голосовали (??) через государственные структуры Правительства Москвы: электронный портал «Активный гражданин» и межфункциональные центры Правительства «Мои документы» (МФЦ).

Практически всем жилым фондом (более 90%) управляют то ДЕЗы, то «Жилищники», то есть государственные организации. Сплошь практикуется помещение в Интернете фальшивых протоколов собраний собственников о якобы выбранной ими управляющей организации. Правительство Москвы в 2013 г. выпустило постановление, которым «в порядке эксперимента» заменило ДЕЗы на «Жилищники». Этот эксперимент чем-то напоминает мне реновацию: в Гражданском кодексе не предусмотрено заключение договоров «в порядке эксперимента». Наш договор с ДЕЗом ещё не истёк, а исполнительная власть предлагает нам один договор в порядке эксперимента расторгнуть, а другой в таком же порядке заключить.

Теперь несколько слов о самоорганизации собственников. В апреле-мае 2016 г. в Москве состоялся Первый съезд представителей собственников помещений. Я писал об этом событии в газете «Слова и дела» 17 мая, потом 23 августа 2016 г.. Оргкомитетом намечалось созвать в конце года учредительный съезд одноимённой Всероссийской организации. Вот уже около года этот комитет не подаёт каких-либо признаков жизни. То есть московские собственники помещений к моменту так называемого голосования не имели возможности получить полную и достоверную информацию о происходящем.

В начале 2017 г. в СМИ появилась информация о том, что если активные собственники, создавшие, например, ТСЖ, ТСН, держат деньги на капремонт своего дома в банке, а последний обанкротился, то своих денег им не видать. Приводились конкретные примеры. А если дом под управлением ГБУ «Жилищник», то при банкротстве банка деньги «Жилищника» не пропадут. Разве это не продуманная банковская политика, направленная против активного собственника?

В Москве есть прекрасные энтузиасты среди граждан. Но организации собственников помещений нет. С учётом сказанного, в городе нет ни должного просвещения, ни должной организации собственников. Поэтому я не верю, что голосовавшие за реновацию действительно понимали, за что именно они голосуют.

Мысль о реновации жилищного фонда, если не пытаться нарушить с её помощью жилищные правоотношения, это мысль, на мой взгляд, несомненно, конструктивная. Но не надо превращать её в какое-то отдельное правоотношение, выводить за рамки правового поля. Это губит реновацию, а вместе с нею и надежду людей на оптимальные варианты развития жилищного фонда.

Считаю, что необходимо обжаловать закон о реновации в Конституционном суде Российской Федерации как преждевременный и нарушающий права граждан-участников имущественно-жилищных отношений.

zavtra.ru