Новостройки Москвы на этапе строительства. Чего следует опасаться. Новостройки на стадии строительства
риски, нюансы покупки и оформления.
Приобретение жилья в строящемся доме для многих семей единственная возможность обзавестись собственной недвижимостью. Такие квартиры стоят значительно дешевле, чем объекты на вторичном рынке.Расскажем в статье, какие риски таит в себе покупка квартиры в стадии котлована и на что обратить внимание при оформлении сделки.
○ Преимущества покупки квартиры в новостройке на этапе котлована.
Покупка жилья на стадии котлована имеет массу преимуществ:
- Цена таких квартир ниже. Иногда разница в цене с аналогичным объектом на вторичном рынке может составлять 30-40 %.
- Возможность выбора желаемого этажа и планировки квартиры.
- Застройщики предоставляют вариант оплаты в рассрочку.
- При строительстве будут использованы современные материалы и технологии, а, значит, что проблем с капитальным ремонтом дома не будет.
- Единственным владельцем квартиры за всю историю ее существования будете вы. Это значит, что можно не опасаться притязаний на недвижимость со стороны третьих лиц.
Приобретение квартиры в строящемся доме исключает вероятность судебных тяжб, тогда как вторичное жилье часто становится предметом споров.
Вернуться к содержанию ↑
○ Минусы покупки недвижимости на стадии котлована.
Покупая квартиру на стадии котлована, есть риск нарваться на недобросовестного застройщика. Тогда можно столкнуться с такими неприятностями, как:
- Потеря денег.
- Задержка окончания строительства.
- Несоответствие качества жилья заявленному.
Утрата денег, выплаченных за квартиру, может произойти в результате мошеннических действий (к примеру, умышленное банкротство), так и по причине халатности застройщика и форс-мажора. Строительство жилого дома ведется на протяжении нескольких лет, поэтому строительная компания может стать банкротом и в результате кризисной экономической ситуации в стране.Распространенная ситуация – затягивание сроков сдачи объекта. Несмотря на то, что в договоре с застройщиком четко прописывается дата окончания строительства, покупатели часто не могут въехать в собственное жилье на протяжении длительного времени.Строительство может быть приостановлено. Такое происходит, когда строительная компания начинает деятельность, не имея необходимых разрешительных документов. Чтобы снизить риски нужно тщательно проверить застройщика прежде чем заключать с ним какую-либо сделку.
Вернуться к содержанию ↑
○ Как найти информацию о застройщиках?
Данные о застройщике можно получить на его официальном сайте, на форумах, через знакомых. Рекомендуется также посетить уже сданные объекты и пообщаться с собственниками квартир.Кроме того, региональные власти обычно размещают информацию о строительных компаниях, которые ведут деятельность недобросовестно в свободном доступе. К примеру, в Московской области такой реестр ведется на сайте Министерства строительства. Существует также Единый реестр застройщиков по РФ.При изучении сведений о застройщике следует обращать внимание на:
- Опыт в сфере жилищного строительства.
- Количество сданных объектов.
- Переносы сроков сдачи.
- Репутацию компании – были ли жалобы, судебные споры.
Изучите список партнеров строительной компании. Если среди них есть крупные банки и страховые организации, то вероятно, застройщику можно доверять.Узнайте, где находится офис застройщика, кто занимается продажей квартир и по каким контактным данным можно связаться со строительной компанией при возникновении вопросов. Если оперативной связи с застройщиком нет, стоит задуматься, нужно ли с ним иметь дело.
Вернуться к содержанию ↑
○ Документы, которые должны быть у застройщика.
Не менее важна юридическая проверка. Застройщик обязан предоставить следующие документы:
- Учредительные документы.
- Инвестиционный контракт.
- Проектную документацию.
- Проектная декларация.
- Разрешение на строительство.
- Правоустанавливающие документы на землю под строительство.
- Бухгалтерскую документацию за три последних года.
- Технико-экономическое обоснование проекта.
- Страховой договор или договор поручительства.
- Допуск СРО, лицензии.
Всю необходимую информацию застройщик должен размещать на своем официальном сайте. Это предусмотрено законодательно.
Пункт 1 ст. 3.1 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г:Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации о своей деятельности посредством создания и ведения в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" сайта, в электронный адрес которого включено доменное имя, права на которое принадлежат такому застройщику.
Все данные о будущем строении содержатся в проектной декларации. Здесь прописываются кадастровые сведения, сроки окончания строительства и ввода в эксплуатацию, финансовое состояние застройщика, информация о правоустанавливающих документах.Правоустанавливающими документами на землю могут быть договор долгосрочной аренды, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, подтверждающая, что земля в собственности застройщика. Не стоит покупать квартиру, если строительная компания пользуется участком на праве краткосрочной аренды или безвозмездного пользования.В инвестиционном контракте нужно обратить внимание на условия, после выполнения которых дом будет введен в эксплуатацию. В документе местная администрация прописывает обязательства застройщика. К примеру, его могут обязать построить детские площадки, дорогу и прочие объекты инфраструктуры района. Без выполнения этих условий дом не будет передан собственникам.Обязательно проверьте наличие всех требуемых разрешений и заключений государственной экспертизы. Если таких документов нет, значит, строительство не согласовано. В этих бумагах нужно сверить все сведения о застройщике с учредительными документами.
Вернуться к содержанию ↑
○ Договор с застройщиком.
Как правило, застройщики предлагают потенциальным покупателям уже готовую форму договора. Существует три варианта, по которым возможна покупка квартиры в стадии котлована:
- Договор долевого участия в строительстве (ДДУ).
- Жилищный сертификат.
- Участие в жилищно-строительном кооперативе.
Покупатель жилья наиболее защищен при оформлении ДДУ. Этот вид отношений подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Если застройщик предлагает оформить предварительный ДДУ или соглашение по иной форме, вероятно, что перед вами мошенник или у компании не все в порядке с документами.
Вернуться к содержанию ↑
○ Участие в долевом строительстве.
Суть заключается в том, что застройщик осуществляет строительство на средства дольщиков. Привлекать участников может только строительная компания, имеющая необходимые разрешительные документы. По этой причине участие в долевом строительстве наиболее привлекательный способ приобретения квартиры.
Пункт 1 ст. 3 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г:Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.
ДДУ должен включать в себя:
- Описание объекта.
- Срок сдачи объекта и дату передачи объекта участникам долевого строительства;
- Цена договора.
- Порядок выплаты установленной цены и сроки.
- Гарантийный срок на объект.
- Способы обеспечения исполнения обязательств застройщиком.
ДДУ вступает в законную силу только после прохождения процедуры государственной регистрации в Росреестре. До этого момента перечисление денег на счет застройщика не допускается.Если в процессе строительства сторонам потребуется внести изменения в ДДУ, это оформляется дополнительным соглашением. Оно также регистрируется.
Вернуться к содержанию ↑
○ Переуступка права требования.
Договор переуступки или цессии – это сделка по передаче прав и обязанностей по ДДУ от одного лица к другому. Он заключается письменно и вступает в силу после государственной регистрации.В договоре цессии указывается:
- Содержание переуступки.
- Цена сделки.
- Сроки.
- Иные условия, если они отличаются от основного договора.
- Перечень документов, передаваемых покупателю.
В ДДУ может содержаться условие, по которому переуступка невозможна без согласия застройщика. В этом случае сделка будет недействительной, если такое согласие не получено. Если продавец состоит в браке, то потребуется также и согласие мужа/жены на проведение сделки.По договору цессии все обязанности дольщика переходят к покупателю, в том числе, и долг по выплате, если он есть. Претензии, если они возникнут, предъявляются продавцу, а не застройщику.
Вернуться к содержанию ↑
○ Договор страхования.
Регистрации ДДУ не произойдет, если ответственность застройщика не будет застрахована. Договор страхования может быть заключен с банком, страховой компанией или обществом взаимного страхования.Договор страхования заключается на весь период строительства и два года после его завершения. Страховым случаем будет неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств застройщиком, если это подтвердится решением суда. Выгодоприобретатели по договору – участники долевого строительства.
Вернуться к содержанию ↑
○ Нюансы, которые необходимо учесть при приемке квартиры.
Осмотр квартиры нужно проводить в светлое время суток. Приемка квартиры осуществляется по смотровому листу. Если выявляются какие-либо дефекты, их обязательно нужно отразить в акте приема-передачи.Дольщику потребуется обосновать свои претензии. Застройщик, в свою очередь, обязан устранить дефекты в срок, определенный ДДУ. К моменту приема дом должен быть принят государственной комиссией.Обязательно нужно обратить внимание на основные коммуникации – электричество, водопровод, канализация. Проверьте угол отклонения стен, стыки. Удостоверьтесь, что отсутствуют протечки. На стяжке не должно быть бугров, ям, трещин и пустот. Проверьте, что площадь квартиры, высота потолков, ширина проемов, качество материалов отвечают заявленным в документации.
Вернуться к содержанию ↑
○ Способы мошенничества.
Наиболее популярный вид мошенничества – предложение заключить предварительный договор купли-продажи вместо ДДУ. Так как оплата по такому соглашению не переводится, аферисты требуют заключения договора на покупку векселя, стоимость которого равна стоимости квартиры. В этом случае никаких прав на жилье у покупателя не возникает.Застройщик может также продавать квартиры от своего лица, но по факту в договоре фигурирует другая организация. Подобные действия незаконны. Во всех документах должно быть обозначено одно и то же юридическое лицо.Помните, что договор с застройщиком вступает в силу только после регистрации. До этого момента никаких средств с вас требовать не могут. Если застройщик просит перевести деньги до регистрации договора, то вероятнее всего он мошенник. Нередко по такой схеме одна и та же квартира продавалась несколько раз.
Вернуться к содержанию ↑
○ Советы юриста:
✔ Какую опасность таит в себе предварительный договор купли-продажи?
Предварительный договор купли-продажи не подразумевает возникновения прав и обязанностей у сторон. Это лишь соглашение о том, что основная сделка будет заключена сторонами в будущем. Он не регистрируется в Росреестре. Если застройщик предлагает заключить предварительный договор, скорее всего у него не все в порядке с документами или он планирует вас обмануть. В любом случае, оформляя этот документ, обязательно пропишите дату заключения основной сделки.
✔ Как быть, если застройщик не выполняет свои обязательства?
Если строительная компания не выполняет своих обязательств, то для начала следует попытаться договориться и уладить вопрос мирным путем. Застройщик обязан устранить недостатки в разумный срок. Оформляйте все претензии письменно. Если застройщик игнорирует ваши требования или отказывается решать проблему, обращайтесь в суд.
Вернуться к содержанию ↑
Руководитель консалтингового центра недвижимости Санкт-Петербурга Ольга Трошива расскажет существуют ли риски при покупки квартиры на стадии котлована.
Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ
topurist.ru
Прибыль и риск: на какой стадии строительства покупать жильё? | Гид по недвижимости | Недвижимость
Любое вложение денег — это риск, и чем больше сумма, тем он выше. Касается это и покупки недвижимости: вкладывая деньги на начальной стадии строительства, нельзя забывать о риске — проект может быть не завершён. Этой опасности нельзя избежать, но её можно минимизировать.
Правильное вложение в котлован
Единственный способ сделать это — выбирать застройщика с безупречной репутацией, который уже реализовал несколько крупных проектов. «В проекты такого застройщика можно инвестировать на любой стадии», — считает руководитель отдела продаж новостроек компании «Азбука Жилья» Сергей Якир. И всё же, по мнению эксперта, даже в таком случае существует риск, сопряжённый с форс-мажором. Кризисы в нашей стране и огромное количество связанных с ними «недостроев» научили покупателей быть осторожнее. В народе появилось выражение «вкладывать деньги в котлован», и такая покупка до сих пор вызывает у многих большие опасения. Во многом именно этим и обусловлено изменение цен на жильё по ходу строительства.
Единственный способ правильно вложить деньги в котлован — выбирать застройщика с безупречной репутацией, который уже реализовал несколько крупных проектов. Фото: РИА Новости / Александр ПоготовИндивидуальный рост
По данным Ивана Татаринова, коммерческого директора компании GLINCOM, в зависимости от проекта стоимость недвижимости по мере строительства вырастает на 40–65 %. Для каждого жилого комплекса изменение цен индивидуально и зависит от типа строящегося жилья, технологии строительства и месторасположения объекта. Панельные дома возводятся быстрее, чем здания по технологии монолит-кирпич: если первые могут быть построены быстрее, чем за год, то вторые — за 2–3 года, и поэтому «панельки» меньше растут в цене. Кроме того, нужно помнить, что больше всего в цене растет жильё в многоквартирных жилых комплексах: малоэтажные дома строятся быстрее, а значит, и риски ниже.
Рост цен сильно зависит и от развития инфраструктуры местности, где возводится жилой комплекс. Если вместе с проектом строится транспортная и социальная инфраструктура, то многое зависит и от сроков её реализации. В связи с этим разница цен на новостройки Подмосковья до и после окончания строительства самая большая.
«По нашим данным, новостройки Подмосковья за период строительства успевают вырасти в цене на 30–40 %. Почти 15 % к изначальной цене прибавляет заметный рост первых этажей, еще 10 % — полная готовность корпуса, а оставшиеся 10 % добавляются после сдачи дома госкомиссии», — считает Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина».
Прибыль и риск
Универсального ответа, на какой стадии лучше всего приобретать жильё в новостройке, не существует. Всё зависит от готовности рисковать и от того, для чего квартира приобретается. Если она покупается с целью заработка (перепродажи), то имеет смысл «зайти» в проект на начальной стадии: в таком случае можно получить максимальную прибыль.
Если жильё приобретается для себя и на «последние деньги», то имеет смысл покупать квартиру в проекте, реализованном на 30–50 %. Это позволит минимизировать риски и в то же время приобрести желаемое жильё. Если квартира приобретается с целью сохранения средств, то имеет смысл покупать жильё на последней четверти строительства: это позволит в кратчайшие сроки начать его сдавать. В таком случае доходность может превышать уровень инфляции на 3–4 %, что гарантированно выше, чем доходность банковских вкладов.
Важно помнить ещё и о том, что в привлекательных проектах широкий выбор квартир есть обычно только на начальной стадии строительства. По данным Ивана Татаринова, в таких домах в первый день продаж может раскупаться более 30 % квартир до начала строительства, 60 % квартир раскупается по ходу возведения проекта, а в уже готовом комплексе обычно остаются нераспроданными только самые дорогие квартиры, срок реализации которых всегда больше, чем у самого дешёвого жилья.
www.aif.ru
Новостройки Москвы на этапе строительства. Чего следует опасаться.
Продажа квартир в новостройках Москвы, Подмосковья на стадии котлована- самый экономичный способ купить квартиру в новостройке. Однако строительные кампании Москвы и Подмосковья, возводящие новостройки в столичном регионе, отмечают тенденцию отказа покупателей квартир новостроек от заключения договоров на нулевом этапе строительства.
До начала кризиса большинство покупок квартиры от застройщика в Москве приходились на первый этап строительства- самые дешевые цены. О рисках никто не думал- цены на квартиры в Москве росли так стремительно, что убытки покрывались в любом случае.
В нынешнее время, когда во время кризиса многие испытали на себе, что значит быть обманутым дольщиком, желание покупать квартиры в новостройках на этапе котлована сократилось в разы. Ознакомьтесь с основными видами обмана застройщиков.Для покупателей квартир в новостройках на первый план вышли
- Заключительная стадия строительства
- Репутация строительной кампании (желательно, чтобы в ее составе учредителей были иностранные кампании).
- Фактически активно ведущееся строительство.
- Хорошая стартовая цена новостройки.
Покупка квартиры на стадии котлована
В настоящее время среднестатистически продается на нулевом этапе не боле 10% квартир, хотя на отдельных объектах, которые ведут солидные строительные кампании Москвы, эта цифра доходит до 60%. Особенно это касается элитных дорогих квартир в центре Москвы. После сдачи дома госкомиссии остается не проданными в среднем 15% квартир- обычно это самые неудачные квартиры с точки зрения расположения, этажа и вида из окон. Конечно, у каждого застройщика своя стратегия маркетинга- одни имеют деньги для строительства и начинают продажи, когда построено уже полдома- и получают максимальную прибыль, другие стремятся получить деньги как можно раньше и начинают продажи на нулевом цикле. Вносят в общую сумятицу свою долю и ипотечные банки. Им без разницы, как идет строительство, главное- чтобы заемщики вовремя выплачивали проценты. Конечно, в случае проблем у строительной кампании автоматически проблемы возникают и у банка, поэтому сотрудничество застройщика с серьезным банком придает свою долю уверенности- серьезные банки не пойдут на сделку с проблемным застройщиком.Закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов” несколько снижает риск покупателя квартиры- есть уверенность, что у застройщика оформлена земля и выдано разрешение на строительство. Однако на сто процентов он защитить не сможет- всегда есть определенная вероятность, что застройщик обанкротится или возникнут какие- то финансовые трудности.
Основные плюсы покупки квартиры на этапе котлована:
- Самый большой выбор квартир- и по этажу и по сторонам света и по планировкам.
- Самая выгодная цена. Так, разница в цене на стадии котлована и после сдачи дома госкомиссии может достигать 40% в секторах эконом жилья и квартир бизнес класса.
Советы эксперта
- Внимательно изучите историю строительной кампании, нет ли его в списке проблемных застройщиков, вам должны показать, кто является учредителем кампании.
- По каким договорам работает застройщик. При условии, что договор соответствует закону “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов” - это снимает многие проблемы, кроме проблем с банкротством застройщика.
- Важно лично посмотреть на строящийся дом- интенсивность работ говорит о серьезных намерениях строительной кампании. Не лишне будет увидеть культуру работы- наличие стенда с информацией, отсутствие мусора, качественный забор вокруг новостройки и охрана могут рассказать очень многое.
- Посмотрите документы на землю- такую информацию вам должны предоставить по первому требованию.
- Проверьте разрешение на строительство.
- Посмотрите на отзывы о строительной кампании в интернете.
- Если вы хоть что- то понимаете в цифрах, попросите баланс на последнюю дату- его так же должны предоставить по первому требованию.
Успехов!
www.msknov.ru
Стоит ли покупать новостройки на стадии котлована?
Большинство квартир в новостройках распродается еще до завершения строительства. Однако доля продаж на стадии котлована остается невелика. Возможности получить значительную финансовую выгоду здесь противостоит необходимость просчитать все возможные риски.
Распределение продаж по этапам строительства
Строительство многоквартирного жилого дома условно разделяется на несколько этапов:
1. Подготовительный этап складывается из приобретения земли под застройку, утверждения проекта и получения разрешения на строительство.
2. После получения разрешения можно обнести участок забором и начинать рыть котлован. Иногда еще до начала рытья котлована на строительной площадке уже установлена бытовка — офис менеджера по продажам. Законом это не запрещено, именно с момента получения разрешения на строительство можно открывать продажи, предлагая заключить договор долевого участия. Стоимость квартир в Москве и Подмосковье на этом этапе может иметь скидку до 40-50% относительно стоимости после сдачи дома в эксплуатацию.
3. Начало строительства. Начинается заброс техники на участок, роется котлован, закладывается фундамент. Этот этап — этап котлована — один из самых трудоемких и затратных процессов строительства. Здесь риск того, что застройщик откажется от своих планов уменьшается и соответственно увеличивается стоимость квадратного метра на 10-15% относительно нулевого цикла.
4. Строительно-монтажные работы включают возведение стен, укладку перекрытий, лестничных маршей. В зависимости от выбранной технологии на этом этапе дом растет быстро, растет уверенность в приближении окончания строительства, растут и цены на квартиры.
5. Окончание строительных работ — монтаж кровли, установка окон и дверей, монтаж лифтов, подвод коммуникаций, подготовка к сдаче дома приемной комиссии.
На этап строительно-монтажных и отделочных работ приходится большая часть продаж — около 60-70 %, хотя стоимость квартир на этом этапе всего лишь на 10-20% ниже окончательной. Но и риск минимальный.
После сдачи дома в эксплуатацию на продажу остается небольшая доля квартир, около 15-20%, как правило, не самых востребованных: с большим количеством комнат, с неудобным расположением, на непривлекательных этажах.
Особенности покупки жилья на стадии котлована
На стадии котлована реализуется по разным оценкам от 10 до 25% всех квартир. Большой разброс от различных экспертов говорит о том, что московский рынок новостроек начинает приходить в себя после кризиса 2008 года и намечается устойчивая тенденция доверия инвесторов (дольщиков и банков) к застройщикам.
О банках упомянуто не случайно. Значительная доля жилья приобретается по ипотеке. Это означает, что степень риска оценивает, прежде всего, банк, формируя свои ипотечные программы. Чем ниже процент готовности здания, тем выше степень риска и выше стоимость кредита. На практике это может означать, что финансовая выгода, полученная при покупке новостройки на стадии котлована, не перекроет расходы по кредиту.
Стоит обратить внимание на еще один момент. Некоторые крупные строительные компании, давно и прочно осевшие на московском рынке, не спешат начинать продажи на стадии котлована. Им нет необходимости привлекать средства дольщиков, поскольку недостающие оборотные средства они предпочитают получить у банка-партнера.
Решаясь на приобретение квартиры на раннем этапе строительства, следует особенно тщательно отнестись к выбору застройщика, познакомиться с его готовыми проектами и историей их создания, общей репутацией строительной компании. Наиболее защищенным способом вложить деньги в строительство квартиры считается заключение Договора долевого участия согласно ФЗ 214. Если компания реализует квартиры по другому принципу, то риск потерять средства значительно возрастает.
Эксперты считают, что при грамотной и взвешенной оценке всех рисков и сопутствующих факторов, покупка квартиры в новостройке на стадии котлована выгодна и как способ приобретения жилья, и как способ инвестирования свободных средств.
Похожие записи
Следующая статьяИюнь 21, 2016 - 6:40 дпdigm.ru
Основные этапы строительства дома
Ни для кого не секрет, что строительство многоквартирного дома – сложный процесс, состоящий из нескольких этапов. Пожалуй, подробное их рассмотрение интересно лишь профессионалам. Однако и для рядового покупателя квартиры эта информация может быть полезной – ведь она позволяет рассчитать, на каком этапе строительства лучше купить квартиру в новостройке, а также дает возможность убедиться, что возведение интересующего вас дома ведется по плану.
Важным подготовительным этапом возведения дома является получение разрешительной документации
На стадии документов
Документальная стадия строительства дома – невидимая дольщику, но очень важная. Многие застройщики признаются, что подготовка проекта и получение государственной разрешительной документации – этап, гораздо более ответственный, сложный и даже затяжной, чем само по себе строительство.
Для начала работы над проектом необходимо разработать технико-экономическое обоснование. При его подготовке учитывается ряд важных факторов. Например, местоположение будущего дома, от которого зависит близость инфраструктуры и наличие коммуникаций – и то, и другое оказывает значительное влияние на конечную стоимость строительства. Также проводятся топографическая съемка и геологические изыскания, в ходе которых определяются основные характеристики местности, строение грунта, глубина залегания грунтовых вод. По результатам исследования выбираются строительные материалы и технологии строительства.
Создание проекта многоквартирного здания – сложная и ответственная работа
Далее в дело вступают архитекторы и проектировщики, которые создают проект здания с учетом строительных норм, санитарных нормативов, климатических особенностей. В проекте рассматривается оптимальное расположение инженерных коммуникаций, рассчитывается нагрузка на несущие конструкции и, разумеется, разрабатываются планировки квартир и внешняя архитектура здания. Также на предварительном этапе определяются инвесторы, подрядчики и поставщики оборудования.
Чтобы приступить к строительству, застройщику необходимо получить разрешение от органов местного самоуправления, зарегистрировать объект в Госархстройнадзоре, зарегистрировать права собственности на земельный участок либо заключить договор аренды, а также опубликовать проектную документацию в открытых источниках.
Стадии строительства
Согласно нормативным документам, возведение дома представляет собой единый фронт работ. Отдельным этапом, или очередью, строительства может считаться только возведение объекта, который может эксплуатироваться автономно. То есть в большой новостройке, состоящей из нескольких корпусов, завершенным этапом строительства будет сдача одного из корпусов.
Первый этап строительства – земляные работы
Однако Госстрой России выделяет и пять технологических этапов возведения многоквартирного дома: «нулевой этап», строительство надземной части, монтаж инженерного оборудования, отделка, благоустройство территории.
«Нулевым циклом» считаются подземные работы: рытье котлована, возведение основания и фундамента, строительство подвала и несущих конструкций подземной части здания. На этом же этапе прокладываются траншеи под коммуникации (водопровод, газ, канализация и т.д.).
Далее начинается возведение наружных стен здания и межэтажных перекрытий. По мере строительства устанавливаются и коммуникации, штробятся стены для кабелей, оборудуются вентсистемы и отопление.
Последний этап строительства – отделка
После возведения внешней коробки начинается строительство внутренних перекрытий дома, монтаж лифтов и других инженерных систем, установка окон, поквартирная разводка коммуникационных систем. Обязательно выполняется чистовая отделка общественных помещений (холлов, подъездов, лестниц), а также ведется отделка квартир – черновая или чистовая. Завершает строительство дома финишная отделка фасадов и благоустройство прилегающей территории. Готовый дом сдается госкомиссии.
Этапы и цены
С юридической точки зрения для покупателя квартиры в строящемся доме имеют значение только два этапа строительства: до сдачи-приемки дома (первичная недвижимость) и после сдачи-приемки дома (вторичная недвижимость). При покупке на этапе строительства между застройщиком и покупателем может быть заключен только договор долевого участия (ДДУ). После сдачи дома покупатель и застройщик составляют акт приемки-сдачи квартиры, а в дальнейшем покупатель регистрирует права собственности на квартиру. Сделки с квартирами в построенном и сданном доме осуществляются через обычный договор купли-продажи, поскольку права собственности на «ничейные» квартиры оформляются на застройщика.
А вот с точки зрения цены разница между различными этапами возведения дома может быть впечатляющей. Дешевле всего продаются квартиры в доме на начальном этапе строительства. Привлекая дольщиков, застройщик может продавать недвижимость по себестоимости или даже ниже. По мере строительства дома, стоимость квадратного метра повышается в среднем на 5-6 % на каждые пять возведенных этажей. После того, как дом подведен под крышу, квартиры в новостройке подскакивают в цене минимум на 10 %. Сдача дома госкомиссии добавляет к стоимости еще 15-20%.
В итоге за время строительства первичная недвижимость дорожает не менее чем на 30-40 %, а в отдельных случаях инвестиционная выгода покупателя может составить до 80 %. А вот после сдачи дома существенно сэкономить на жилье можно, только если приобрести квартиру по специальной акции.
Инвестиции на нулевом этапе: больше выгода, больше риск
Таким образом, для инвестора, а также обычного покупателя, стремящегося сэкономить, наиболее выгодна покупка квартиры на «нулевом цикле». Однако эта сделка является и самой рискованной. Ведь заморозить строительство частично возведенного дома дороже и сложнее, чем отложить запуск строительства на стадии котлована. Поэтому в нынешних кризисных условиях покупателю лучше не гнаться за максимальной выгодой, а приобретать квартиры или апартаменты незадолго до сдачи, желательно в рамках спецпредложений – это дает существенную (в абсолютном выражении) экономию и при этом защищает от недобросовестных застройщиков.
admiral-house.ru
