Нежилые помещения в новостройках и жилых домах. Помещения в новостройках

Нежилые помещения в новостройках и жилых домах

velvi on Апрель 5, 2016 - 12:13 пп в Перепланировка и ремонт

Практика размещать объекты социальной инфраструктуры на первых этажах жилых домов была принята еще советскими градостроителями. Сегодня же практически все московские новостройки планируют первый или цокольный этаж в качестве нежилого, отдавая его под коммерческое использование.

На кого рассчитана коммерческая недвижимость в новостройках

Размещение нежилых помещения в многоквартирных домах густонаселенных районов сейчас особенно актуально для присоединенных территорий Москвы в виду того, что застройка жилыми домами значительно опережает развитие социальной инфраструктуры.

Таким образом решаются две проблемы:

•выводится из жилого фонда непопулярный первый этаж;

•появляется возможность разметить необходимые социально значимые объекты без излишних затрат на проектирование отдельных зданий и землеотвод.

Распределение нежилой недвижимости может выполняться разными способами. В одних случаях она остается в собственности управляющей компании, которая далее сдает ее в аренду. При этом компания может самостоятельно формировать пул операторов, обычно сетевых, способных удовлетворить все потребности жильцов. Сюда относятся:

•универсальные магазины и небольшие кафе;

•медицинские учреждения;

•салоны красоты и фитнес-центры;

•небольшие детские сады;

•отделения банка и прочее.

Так происходит при проектировании крупных жилых комплексов, рассчитанных на более чем 7-9 тысяч жильцов. В других случаях, а это составляет около 25 % новостроек Новой Москвы, проводится продажа нежилых помещений частным инвесторам, которые далее имеют возможность сдавать ее в аренду или размещать свой бизнес. Продажа нежилых помещений в центральных районах Москвы не пользуется спросом ввиду слишком высокой стоимости, но в Новой Москве подобное вложение средств весьма популярно и способно принести хороший доход.

Бизнес на первом этаже: есть ли смысл покупать коммерческую недвижимость

Присоединенные территории сейчас наиболее активно развивающийся регион Москвы и вложение средств в новостройки привлекает многих частных инвесторов. Возможность покупки квартиры с перспективой сдачи в аренду и перепродажи в будущем, когда цены существенно возрастут, считается выгодным вложением средств. Но нужно иметь ввиду, что предложение аренды жилья в этом регионе также будет расти и уже сейчас довольно высоко, что существенно снижает расценки на аренду. Кроме того, чтобы квартиру сдать в аренду с выгодой, потребуется дополнительное вложение средств (ремонт, обустройство).

Приобретая коммерческую недвижимость, всего этого можно избежать. Арендатор сам обустроит помещение под свои потребности. Предложение коммерческой недвижимости во много раз меньше, чем жилой, что дает возможность рынку диктовать более высокие цены. Так, по общим оценкам, уже сейчас доход от сдачи в аренду нежилых помещений в два раза превышает доход от сдачи жилья той же площади.

Потребность в коммерческой недвижимости в развивающихся регионах остается высокой из-за того, что скорость строительства жилья превышает развитие инфраструктуры, необходимой для жизнеобеспечения большого спального района. Большинство застройщиков, презентуя свои проекты, очерчивают и строительство всевозможных торговых и развлекательных центров, школ и детских садов, но они, как правило, развиваются в последнюю очередь. Таким образом, происходит заселение домов, а обслуживание населения на предмет услуг первой необходимости отдается на откуп бизнесу, разместившемуся на первых этажах.

Такие услуги всегда востребованы, поскольку остаются долгое время единственными. Собственник или арендатор помещения может использовать его по своему усмотрению, размещая тот объект, в котором есть действительная необходимость. Привлекая постоянных клиентов на ранних стадиях освоения жильцами дома, владелец бизнеса получает возможность для дальнейшего развития и конкурирования на следующих этапах.

Одним из несомненных плюсов приобрести нежилую недвижимость в том же доме, где и приобретается квартира для собственного проживания, считается возможность экономии времени на проезды к месту работы. Это может оценить любой житель Москвы. Добавим, что на ценообразование продажи нежилых помещений влияет фактор готовности дома: разница между ценой на стадии котлована и стадии близкой к завершению, доходит до 30%.

Стоит ли покупать нежилое помещение в новостройке?

В ультрасовременных нововозведённых домах обязательно должны присутствовать нежилые комнаты, в которых не предусматривается проживание людей. Как правило, они располагаются на начальных или даже подземных этажах жилых зданий. Там зачастую обустраивают торговые площадки, парикмахерские, банковские отделения, аптечные пункты и медицинские учреждения. Чуть реже в них можно встретить офисные помещения, бытовые организации и иные компании. В настоящий момент на бескрайних просторах Всемирной паутины существуют особые веб-ресурсы, их специализация – продажа нежилых помещений в новостройках: http://www.apex-realty.ru/novostroyprodaga.html.

Подобные коммерческие площадки могут являться как собственностью жильцов жилого здания, так и иных физических или даже юридических лиц. Статистические данные говорят о том, что примерно восемьдесят процентов всех нежилых комнат в высотных постройках принадлежит дельцам таких домов. Всё дело в том, что они больше всех разбираются в самых востребованных типах бизнеса в том или ином микрорайоне.

Если вы задумались над тем, что приобрести нежилое помещение в нововозведённом доме, то нужно принять решение относительно того, есть ли у вас желание купить комнату в построенном и переданном в эксплуатацию доме или же в ещё возводящейся постройке. Конечно же, до того момента, как строительные работы будут закончены, цена окажется ниже на тридцать, а то и на сорок процентов.

Однако в такой ситуации существует большой риск того, что строительные работы окажутся замороженными или же, что ещё хуже, компания-застройщик объявит о своём банкротстве, а это делает практически невозможным возврат вложенных средств. Всё дело в том, что нормативно-правовые акты защищают только участников долевых строительных работ, покупающих жилплощадь, а вот на нежилые комнаты их действие не распространяется.

Если вы захотели стать владельцем бизнеса на начальном этаже нововозведённого здания, то совсем не обязательно приобретать то или иное помещение, его всегда можно арендовать.

В ультрасовременных новостройках жилые комнаты присутствуют в обязательном порядке. Однако, в былые времена дома возводились по другой схеме и на первых этажах также располагались апартаменты. В настоящий момент нередко подобные квартиры выводят в нежилой фонд, дабы можно было их использовать для решения коммерческих задач.

Facebook

Twitter

Вконтакте

Google+

imagestun.com

Общее имущество в новостройках - Все о кадрах

К настоящему времени благодаря правовой позиции ВАС, изложенной в постановлениях надзорной инстанции, известны признаки помещений, входящих в состав общего имущества в домах советской постройки. Недавно было опубликовано Постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 16030/13 о решении аналогичного вопроса во введенных в эксплуатацию домах, помещения в которых сразу поступали в частную собственность. Подробнее об этом читайте в статье.

Помещения в старых домах: на дату приватизации

В соответствии с положениями ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Эти выводы сформулированы в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09, от 22.01.2013 N 11401/12.

Чтобы подвальное помещение считалось общим имуществом, должна существовать объективная необходимость постоянного открытого доступа к размещенному в нем оборудованию. Само по себе наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей его части не дает достаточных оснований считать этот объект недвижимости техническим подвалом и, как следствие, элементом общего имущества. Это мысль из Постановления Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/09. Это справедливо для технических подвалов и технических этажей. Но кроме них есть и иные помещения, также предназначенные для обслуживания МКД, а именно помещения, через которые осуществляется доступ в два и более помещения в доме (тамбуры, лестничные клетки и пр.). Также нельзя забывать о помещениях, предназначенных для удовлетворения социально-бытовых потребностей жильцов дома, например о колясочных (здесь нужно исходить из совместного использования данного помещения в соответствии с его предназначением).

Помещения в новостройках

В приватизируемых домах помещения общего пользования обычно захватывали местные власти (как бывшие полноправные собственники всего дома). Если к моменту приватизации сложилось так, что помещение используется в самостоятельных целях независимо от того, какое назначение у него было согласно проекту, оно не может считаться общим имуществом собственников помещений в МКД.

В свою очередь, в новых домах застройщик обычно регистрирует спорные помещения на себя либо продает их третьим лицам. То есть собственники помещений сталкиваются с тем, что в ЕГРП есть запись о праве частной собственности на спорное помещение. Этот факт не должен смущать их. Дело в том, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в реестре. Об этом сообщил Пленум ВАС РФ в п. 3 Постановления от 23.07.2009 N 64. Традиционно данную фразу толкуют так: право общей собственности существует, даже если оно не зарегистрировано. Президиум ВАС РФ в Постановлении N 16030/13 привел ссылку на это же разъяснение в ином контексте: право на общее имущество существует, даже если в реестре зарегистрировано право третьего лица на это имущество. В данном случае нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика на это имущество (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 N 1457/11).

В конкретной ситуации, рассмотренной Президиумом ВАС, инвестор зарегистрировал право собственности на спорное помещение на основании акта о результатах реализации инвестиционного контракта с Правительством Москвы. Тем не менее в доме были и другие инвесторы — граждане. Поэтому право собственности на общее имущество в МКД не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников жилых помещений в доме. Невозможна регистрация права частной собственности на помещения, объективно входящие в состав общего имущества, предназначенного для обслуживания всего дома.

Спорное помещение было введено в эксплуатацию с назначением «контрольно-пропускной пункт и диспетчерская», в нем установлено оборудование, неразрывно связанное с системами жизнеобеспечения жилых домов и подземной стоянки (автоматическая система пожарной и охранной сигнализации, система видеонаблюдения, система контроля и управления доступом). Ответчик не оспаривал использование спорного помещения по назначению, предусмотренному проектной документацией, то есть в качестве контрольно-пропускного пункта.

В итоге дело было передано на новое рассмотрение с целью установить признаки, характеризующие спорное помещение как общее, в том числе исследовать вопрос, каким образом предполагалось использовать помещение в соответствии с первичной строительно-проектной документацией.

Получается, что при определении статуса помещения в МКД, введенном в эксплуатацию, необходимо ориентироваться в первую очередь на предназначение помещения в соответствии с проектной документацией, а также на его фактическое использование. Здесь действуют все же те правила, озвученные выше, в частности нахождение в помещении инженерных коммуникаций само по себе не указывает на его принадлежность к общему имуществу. Также нужно понимать, что проектная документация не является правоустанавливающей. К примеру, если в доме согласно проекту предусмотрено помещение ТСЖ, но оно не является вспомогательным (в нем нет коммуникаций, к которым должен быть обеспечен постоянный доступ, оно не используется для доступа более чем к одному другому помещению в доме) и имеет самостоятельное назначение, не связанное с обслуживанием и эксплуатацией МКД, отнести его к общему имуществу нельзя (Постановление ФАС УО от 07.05.2013 N Ф09-3023/13).

При этом факт заключения застройщиком договора участия в долевом строительстве на помещение, относящееся к общему имуществу, не влияет на решение рассматриваемой проблемы. Как сообщил Верховный Суд, общее имущество в МКД не может быть предметом договора участия в долевом строительстве. Такой договор является ничтожным как не соответствующий закону (см. п. 38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС РФ 04.12.2013).

Дополнительным аргументом в пользу отнесения спорного помещения к общему имуществу является источник финансирования его строительства. Если помещение возведено на средства всех дольщиков, оно относится к общему имуществу (Постановление ФАС УО от 09.10.2013 N Ф09-3015/11).

* * *

Чтобы определить статус нежилого помещения в МКД, помещения в котором были приватизированы, нужно исходить из предназначения и фактического использования спорного помещения на дату приватизации первой квартиры. Если помещение было учтено (сформировано) для самостоятельного использования и фактически не использовалось как общее имущество, его следует считать частной (муниципальной, государственной) собственностью.

Если речь идет о домах, введенных в эксплуатацию уже в период действия норм об общей долевой собственности в МКД, на статус общего имущества указывает предназначение помещения в соответствии с проектной документацией. Заключение с третьим лицом договора участия в долевом строительстве, предметом которого является общее имущество, а также зарегистрированное право частной собственности на помещение, относящееся согласно проектной документации к общему имуществу, не означают, что право общей собственности на общее имущество прекратилось.

info-personal.ru

Помещения в новостройках | Коммерческая недвижимость Seisin

Помещения в новостройках

— Купи помещение в новостройках с персональным юристом.

Мы как доп.офис застройщика. Нам интересны Ваши интересы.

• Цены на помещение от застройщиков. Мы знаем о всех скидках и акциях. Наши услуги оплачивает застройщик.• Консультация по всем объектам в городе. Самая большая база в городе помещение в новостройках. Ни один застройщик Вам не расскажет об объектах конкурентов.• Индивидуальный подбор помещение, проконсультируем по арендным ставкам в этом районе. Поможем сдать помещение в аренду.• Присутствуем на принятии помещения у застройщика. Составляем протокол разногласий.• Подбор ипотечной программы. У нас есть свой ипотечный брокер.• Юридическая оценка. Мы с Вами на всех этапах покупки. Возим и доставляем Вас на место.• С нами Вам будет лучше!

Купить коммерческое помещение в новостройке с юристом. Оставьте заявку на поиск или позвоните по телефону 8 (921) 391-53-83, я обязательно подберу Вам подходящее помещение. Самая большая база «Новостройки коммерческие» в Санкт-Петербурге.

Помещения в новостройках-Все объекты 0 комиссии!!!

Продажа офисных помещений в Бизнес Центре в Московском районе, Ленинский пр/пл.Конституции, м.Московская.

Помещения в новостройках метраж:72,24 кв.м- 7 117 000 ₽56,3 кв.м — 5 616 240 ₽

Введен в эксплуатацию. Новый 11-ти этажный бизнес-центр класса «Б» с пристроенной многоэтажной открытой автостоянкой. Открытая автостоянка рассчитана на 299 машино-мест. Общая площадь – 29 270 кв.м., полезная площадь – 21 273 кв.м. 11 этажей. Сервисная инфраструктура – кафе/ресторан, отделения банка, салон красоты.

Все цены указанны при 100%. На все предложения есть рассрочка и другие выгодные предложения.Новостройки коммерческие.