Спрос на квартиры в Москве рухнул до минимума за 10 лет. Прогноз цен на недвижимость. Цены на недвижимость график за 10 лет
Спрос на квартиры в Москве рухнул до минимума за 10 лет. Прогноз цен на недвижимость
Традиционно в августе рынок выходит из состояния «летней спячки», но на этот раз возвращения покупателей не произошло. Наоборот, показатели спроса оказались даже хуже, чем в начале лета: объем внесенных авансов упал на 8% в годовом выражении, количество обращений к риэлторам обвалилось на 11,4% по сравнению с июнем.
Рынок фактически встал из-за резкого сжатия платежеспособного спроса. И лишь 20-30% продавцов готовы снижать цену в соответствии с возможностями покупателей, 7 из 10 переоценивают свои квартиры относительно реальной ситуации.
Владельцы недвижимости отчаянно сопротивляются нисходящему тренду цен на жилье. Они не понимают: если все вокруг становится дороже, почему продавать свою квартиру я должен дешевле? Но реальность такова, что 87% объектов уходят с той или иной скидкой, ее средний размер в августе — 8,7%. Ситуацию на вторичном рынке усугубляет предложение новостроек, которое растет вопреки всем кризисам.
Избыток предложения на рынке сейчас рекордный за все время наблюдений: два года рецессии и рекордный с 1990-х годов обвал уровня жизни удачно совпали со строительным бумом, который начался, когда цены на нефть еще были высокими, а санкционная война с Западом не снилась строителям даже в кошмарах.
Проекты застройки, которые были начаты еще при нефти дороже 100 долларов за баррель, выплеснулись на рынок в 2015-16 гг, и ввод жилья взлетел вдвое. С учетом нынешнего темпа продаж для реализации всех квартир в новостройках понадобится как минимум 1,5 года. И то при условии, что новое жилье на рынок поступать не будет. Ситуацию усугубляет то, что от квартир начинают избавляться те, кто покупал их в качестве инвестиции — по сравнению с 2014 годом объем такого предложения на рынке взлетел на 120%, а доля в общей массе — почти вдвое, до 5,4%.
Как правило, «инвесторы» в недвижимость не являются профессионалами рынка: они покупали квартиры, думая, что это надежное вложение, которое окупится. Но стартовавший в 2014 году кризис, в результате которого цены опустились в долларовом выражении вдвое, вынуждает их спасаться бегством. Пока факторов, которые могли бы вывести рынок из пике, не наблюдается: те, кто ждут восстановления спроса осенью, после сезона отпусков, скорее всего, будут разочарованы.
Исправить положение помогло бы кардинальное сокращение строительства — на 30-35% от запланированного на ближайшие годы, но это вряд ли произойдет. Финальным ударом по столичному рынку станет программа реновации пятиэтажек. Часть жилой площади, как и в случае лужковского расселения «хрущоб», пойдет на открытую продажу. В результате рынку грозит полноценный ценовой коллапс в перспективе ближайших пяти лет.
По моему мнению, к 2020-21 году стоимость квадратного метра в столице упадет еще на 30-40% в связи ухудшением экономической ситуации в России и в мире.
Динамика цен на недвижимость 10 лет, с 2008 года. Управляющая компания «Элит».
Ранее мы приводили данные о том, как растут цены на жилую недвижимость на территории Москвы: http://elitearenda.ru/rastut-li-ceny-na-nedvizhimost.htm. Ниже мы приведем аналогичные данные для других городов России.
Аналитические данные были предоставлены сайтом «РосРиэлт». Данные были проанализированы спецалистами по недвижимости «Элит» (elitearenda.ru).
В качестве оценочного периода был выбран 2009 год. При этом мы отказались от 2008 года в качестве отправной точки, так как в 2008 году был мировой финансовый кризис. При этом важно понимать, что во время кризиса цены на недвижимость «аномально» растут из-за паники населения, которое пытается спасти свои сбережения. Более того, подобная тенденция сохранялась почти до конца 2009 года. Подробнее читайте об этом во второй половине статьи, приведенной по ссылке в самом начале нашей публикации.
Все данные приведены для квартир на рынке вторичной недвижимости.
| Москва | 120000 | 168000 | 29 |
| Санкт-Петербург | 100000 | 116000 | 14 |
| Казань | 37229 | 69800 | 47 |
| Краснодар | 48300 | 54600 | 12 |
| Красноярск | 40700 | 52700 | 23 |
| Нижний Новгород | 45 000 | 68800 | 35 |
| Новосибирск | 54700 | 64400 | 15 |
| Челябинск | 43200 | 38300 | -13 |
| Сочи | 87400 | 103000 | 15 |
| Уфа | 51000 | 61500 | 17 |
| Среднее | 50 941 | 64 138 | 19 |
Чтобы динамика была более наглядной, посмотрите данные по изменению цен за 8 лет, с 2010 года.
| Москва | 120000 | 168000 | 29 |
| Санкт-Петербург | 84000 | 116000 | 28 |
| Казань | 40000 | 69800 | 43 |
| Краснодар | 42000 | 54600 | 23 |
| Красноярск | 39000 | 52700 | 26 |
| Нижний Новгород | 47 000 | 68800 | 32 |
| Новосибирск | 47000 | 64400 | 27 |
| Челябинск | 36600 | 38300 | 4 |
| Сочи | 75000 | 103000 | 27 |
| Уфа | 47000 | 61500 | 24 |
| Среднее | 46 700 | 64 138 | 26 |
В строке «среднее» указано среднее значение цен и процентов. В расчете учтены данные для всех городов, кроме Москвы и Петербурга.
Какие выводы можно сделать, анализируя динамику цен?
За 9 лет в среднем по России недвижимость подорожала на 19%. Это 2,1% в год. При этом за 8 лет недвижимость подорожала на 26%, это 3,25% в год. Почему такая разница? Дело в том, что недвижимость в 2009 году стоила дороже, чем в 2010 году. Соответственно, если объект изначально стоил дорого, то он не смог подорожать к 2018 году.
Также специалисты по недвижимости не могут не отметить тот факт, что динамика цен на недвижимость в Челябинске за промежуток в 9 лет оказывается отрицательной. Объекты подешевели на 13%. Это единственный крупный город в России, где недвижимость так сильно дешевеет.
Наше главное отделение находится в Челябинске и мы можем назвать главные причины такой динамики.
Среди них:
- Сильное ухудшение экономической обстановки в городе. Например, из-за строительства Томинского ГОК.
- Слишком высокие темпы строительства жилья.
- Бедность населения: город промышленный и особо остро ощущает любые негативные тенденции в экономике. По данным «Росстат» Челябинск находится среди самых бедных городов России, на 38 месте из 86.
Об остальных факторах, влияющих на стоимость жилья, читайте в статье про риски инвестиций в недвижимость, которая опубликована здесь.
Если вам необходима детальная консультация по инвестициям в жилые объекты, то обращайтесь в раздел по оценке эффективности инвестиций или звоните в нашу компанию по телефону: +7 (351) 750-49-71.
elitearenda.ru
Мнение: Все индикаторы говорят о начале цикла роста цен на жилье в России :: Мнения :: РБК Недвижимость
Цены на жилье в России начнут расти уже в четвертом квартале 2016 года, прогнозирует в авторской колонке директор агентства недвижимости «Этажи» Ильдар Хусаинов
В последнее время стало поступать достаточно положительных сигналов: цены на нефть растут, уменьшаются внешнеполитические риски, во многих секторах оживает спрос, начинает работать эффект девальвации в промышленности и сельском хозяйстве, золотовалютные резервы стабильно увеличиваются уже полгода подряд. Все это не может не сказаться на рынке недвижимости. И есть точка зрения что, возможно, наступает время присмотреться к рынку жилья России как к выгодной инвестиции. Да, на первый взгляд, в первые пять месяцев 2016 года цены продолжали снижаться. Средний темп их падения по России составлял 0,8–1,1% в месяц. С другой стороны, что-то явно происходит в мае: по нашим оценкам, исходя из динамики первых двух недель, снижения можно ожидать всего на уровне 0,3% в месяц — это абсолютный минимум за последний год.В целом периоды падения цен в предыдущие кризисы рынка недвижимости России 1998–1999, 2003–2004, 2008–2009 годов не длились более 12 месяцев подряд, а максимум через 14 месяцев начинался устойчивый положительный тренд. Текущий кризис уже стал самым долгим — цены последовательно снижаются 15 месяцев подряд с перспективой добавить к этой серии как минимум два-три месяца. Таким образом, историческая поддержка падения ослабевает с каждым днем. Так долго рынок недвижимости еще не падал. Но с другой стороны, глубина падения цен в этот раз, очищенная от инфляции, также рекордно низкая: по нашим оценкам, среднее падение от пиковых цен декабря 2014 года в среднем по России составляет 15%, при этом в прошлый кризис 2008–2009-х падение достигало 21–23%. Очевидно, что четвертый ценовой цикл завершается (см. рис. 1).
Рис. 1. Циклы рынка недвижимости России (Фото: АН «Этажи»)
Торг стабилизировался
Следующий важный индикатор состояния рынка — разность между ценой выставления и ценой сделки. На рис. 2 видно, что размер условного торга стабилизировался и начинает снижаться. Практика предыдущих лет показывает, что размер торга приходит в норму так же быстро после периода стабилизации. По большому счету, торг — это ранний индикатор ценовой ситуации. И мы видим, что рынок начинает активно двигаться в сторону стабилизации.
Рис. 2. Динамика торга на вторичном рынке недвижимости России (Фото: АН «Этажи»)
Объемы ипотеки удивляют
Отдельно стоит сказать об ипотеке, которая последние три месяца показывает отличный темп (рис. 3): рост к соответствующему месяцу предыдущего года составляет заоблачные 70%. Причем если в феврале казалось, что весь этот ажиотаж связан с окончанием господдержки, то события марта и апреля подтвердили вполне органичный спрос на недвижимость. При этом средняя ставка апреля 2016-го к апрелю 2015-го по новостройкам только выросла на 0,4%, а с учетом вторичного жилья — почти не изменилась.
И еще пара аргументов. В ведущих банках весь 2016 год идет стабильное перевыполнение планов на 30–40%, что свидетельствует о более благоприятном развитии ситуации, чем предполагалось. Доля самой ипотеки в структуре сделок увеличилась незначительно. Таким образом, это сам рынок ощутимо возрос в оборотах, а не перераспределился в пользу ипотеки.
Рис. 3. Динамика выдачи ипотеки в России (Фото: АН «Этажи»)
На что рассчитывают застройщики
Через два-три года очень существенным фактором влияния на цену станет объем предложения. Это очень интересный вопрос. Несмотря на рекордные показатели ввода недвижимости по всей России за последние несколько лет, стало понятно, что все это — результат проектов, которые начинались в 2012–2013 годах. А что сейчас с новыми проектами, что ждать в 2017–2019 годах? Застройщики затаили дыхание. По нашим оценкам, в 2016-м объем сократится на 35–40% в сравнении с пиковым на новые проекты 2013-м, а значит уже к 2018 году можно получить дефицит нового жилья.
Новостройка или вторичное жилье
За последний год процент сделок ощутимо сместился в сторону вторичной и загородной недвижимости. В чем причина? Рынок вторичного жилья падал ощутимо сильнее, и это логично: физические лица, если нужны были деньги, готовы были снижать до цены продажи. А вот застройщики оказались в управленческих ножницах: себестоимость, по мнению строителей, выросла на 30–40%. Рост курса доллара, процентных ставок, новое распределение постоянных издержек из-за уменьшения объема строительных работ привели к тому, что девелоперы не стали снижать цены и в целом строительный сектор потерял долю на рынке недвижимости.
Аренда
Еще один любопытный момент текущего кризиса — ситуация на рынке аренды жилья. В условиях падения реальных доходов и возросших рисков резонно было предположить, что жилищный вопрос станет решаться с помощью аренды, но, по нашим оценкам, доля покупателей и нанимателей не изменилась. Более того, в цене рынок аренды просел даже больше, чем жилье. Падение составило 23–24% в сравнении с декабрем 2014 года.
Макроэкономика
Пытаться точно прогнозировать макроэкономические параметры опасно, но векторы движения показателей постепенно вырисовываются. Рынок нефти достаточно цикличен, и в целом можно ожидать легкого положительного тренда на ближайшие пару лет. Учетная ставка находится на верхнем пределе, о чем свидетельствует снижение ставок по депозитам в среднем на 2% при неизменной учетной ставке последние полгода. Инфляция также приходит в норму, да и общая уверенность в завтрашнем дне, согласно опросам, начала расти. Конечно, надо упомянуть санкции, но только в контексте, что если в ближайшее время все будет неизменным, то в течение года есть вероятность их частичной отмены, а это тоже повлияет на рост спроса на недвижимость. Более того, с позиции долларовой цены на недвижимость в России произошла настоящая метаморфоза. На рис. 4 видно, что цена упала более чем в два раза за последние полтора года и при дальнейшем понижении рисков инвестирования можно ожидать интереса со стороны иностранных инвесторов. Сейчас это кажется маловероятным, но представим на секунду, что бы случилось с инвестиционным потенциалом недвижимости, допустим в Испании, со стороны россиян, если бы квартиры там стали в два раза дешевле в рублях…
Рис. 4. Динамика цен на недвижимость в России (Фото: АН «Этажи»)
Не около нуля
Понижение учетной ставки даже до 9,5% к концу года (это консенсус-прогноз ведущих аналитических компаний) приведет к ощутимому увеличению спроса на недвижимость. Во-первых, это вызовет падение ипотечных ставок: их снижение хотя бы на 1% при неизменных прочих параметрах приводит к 3–5% увеличению спроса. Но наибольшее влияние окажет сокращение ставок по депозитам, если на сегодня ведущие банки уже привлекают средства граждан на уровне 6–7,5%, то при ставках даже 4–6% к концу года недвижимость будет явным фаворитом. Это, кстати, одна из причин, почему недвижимость долго не находится около нуля: как правило, финансовый сектор через 12–15 месяцев после шока приходит в норму и начинает проигрывать недвижимости в привлекательности. С акциями, фондовым рынком после таких шоковых падений многие не рискуют связываться еще несколько лет, хотя как раз в акциях, наверное, даже больший потенциал для повышенной доходности, но риски уменьшают спрос на этот финансовый актив у граждан.
Прогноз
Сразу же сделаю оговорку, прогноз сделан с предположением, что все негативное для нашей экономики в последние пару лет уже произошло и супершоков не будет.
На основании всех факторов можно сделать предположение, что рынок недвижимости входит в фазу стабилизации цен, которая продлится чуть дольше обычного ввиду растянутости самого кризиса. Можно смело прогнозировать начало роста цен уже в четвертом квартале 2016 года, при этом так же очевидно, что этот год в целом даст отрицательную динамику по ценам. Высока доля вероятности, что в 2017–2019 годах рост цен будет ощутимо выше инфляции и можно ожидать ежегодного 10–15%-ного увеличения ставок по аренде жилья. Таким образом все, кто приобретет недвижимость на ценовом дне, в ближайшие три — пять месяцев, в перспективе трех лет будут получать инвестиционный доход на уровне, близком к 12–15%.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
realty.rbc.ru
Изменение цен на недвижимость в Санкт-Петербурге. Графики динамики стоимости.
Приведенная статистика не является официальной и не предназначена для использования в любых деловых документах, отчетах, справках, судебных делах, научных и студенческих работах, оценочной деятельности.
Эта страница позволяет оценить, как менялись и меняются цены в сделках с недвижимым имуществом. Для вашего удобства мы свели все данные по жилой недвижимости в три графика - это помогает отслеживать общие тенденции. Получить сведения о росте или снижении прайсов на коммерческие объекты, а также на отдельные объекты жилой недвижимости, вы можете по ссылкам на странице города: http://realty.kurs-kotirovka.ru/sankt-peterburg/
Изменение цен на аренду жилья в Санкт-Петербурге
Данный график демонстрирует динамику усредненной цены за 1 квадратный метр для сделок найма квартир (однокомнатных, двухкомнатных, трехкомнатных), а также отдельных комнат.
Динамика стоимости квартир в Санкт-Петербурге на вторичном рынке
Аналогично предыдущему, график показывает изменение средней стоимости 1 м² для продающихся в Санкт-Петербурге жилых помещений, а именно: комнаты, "однушки", "двушки" и "трешки".
Изменение цен на квартиры в Санкт-Петербурге в новостройках
Основой для этой линейной диаграммы являются данные о средней стоимости квадратного метра в новых домах от застройщика, в отличие от предыдущих двух диаграмм, при расчете не учитывалась цена продажи комнат, так как в случае новостроек это малопопулярный предмет сделок. Важно: данные относятся преимущественно к сданным домам, жилью высокой степени готовности.
Сводная таблица
Все цены указаны в рублях за 1 м².
| 09.03.2015 | 567 | 99405 | 79465 |
| 16.03.2015 | 562 | 98791 | 80751 |
| 23.03.2015 | 552 | 100529 | 78015 |
| 13.04.2015 | 572 | 101258 | 71753 |
| 20.04.2015 | 575 | 99099 | 78751 |
| 27.04.2015 | 555 | 100158 | 79492 |
| 04.05.2015 | 559 | 96997 | 81734 |
| 11.05.2015 | 553 | 98676 | 78707 |
| 18.05.2015 | 583 | 99999 | 77795 |
| 25.05.2015 | 559 | 97880 | 81091 |
| 01.06.2015 | 582 | 96662 | 76494 |
| 08.06.2015 | 539 | 98901 | 81102 |
| 15.06.2015 | 552 | 97901 | 79228 |
| 22.06.2015 | 551 | 95376 | 76077 |
| 29.06.2015 | 570 | 98181 | 79542 |
| 06.07.2015 | 546 | 98166 | 81414 |
| 13.07.2015 | 562 | 96214 | 83155 |
| 20.07.2015 | 559 | 96424 | 82386 |
| 27.07.2015 | 577 | 97085 | 76676 |
| 03.08.2015 | 587 | 97543 | 71135 |
| 10.08.2015 | 565 | 98122 | 74508 |
| 05.10.2015 | 563 | 95216 | 75238 |
| 12.10.2015 | 573 | 94508 | 76246 |
| 19.10.2015 | 562 | 93742 | 76575 |
| 26.10.2015 | 577 | 95612 | 82201 |
| 02.11.2015 | 578 | 93390 | 79969 |
| 09.11.2015 | 603 | 95286 | 80985 |
| 16.11.2015 | 588 | 96063 | 83819 |
| 23.11.2015 | 599 | 94826 | 81456 |
| 30.11.2015 | 587 | 95617 | 80382 |
| 07.12.2015 | 576 | 94593 | 81318 |
| 14.12.2015 | 587 | 96027 | 83565 |
| 21.12.2015 | 603 | 95261 | 76884 |
| 28.12.2015 | 570 | 92256 | 82268 |
| 04.01.2016 | 576 | 97123 | 87181 |
| 11.01.2016 | 589 | 95054 | 79218 |
| 18.01.2016 | 571 | 92922 | 78810 |
| 08.02.2016 | 552 | 98768 | 82511 |
| 15.02.2016 | 572 | 94735 | 83306 |
| 22.02.2016 | 564 | 96449 | 84507 |
| 29.02.2016 | 555 | 95424 | 78452 |
| 07.03.2016 | 571 | 98006 | 79270 |
| 14.03.2016 | 578 | 94505 | 80518 |
| 21.03.2016 | 561 | 96251 | 85636 |
| 28.03.2016 | 540 | 94223 | 82831 |
| 04.04.2016 | 566 | 96595 | 82491 |
| 11.04.2016 | 636 | 94090 | 80298 |
| 18.04.2016 | 558 | 95335 | 85732 |
| 25.04.2016 | 563 | 95130 | 84261 |
| 02.05.2016 | 551 | 95383 | 82723 |
| 09.05.2016 | 572 | 95503 | 85679 |
| 16.05.2016 | 564 | 95041 | 80428 |
| 23.05.2016 | 563 | 94958 | 85845 |
| 30.05.2016 | 563 | 94402 | 82828 |
| 06.06.2016 | 566 | 93248 | 79752 |
| 13.06.2016 | 590 | 94631 | 82888 |
| 20.06.2016 | 564 | 94287 | 80887 |
| 27.06.2016 | 573 | 92105 | 88947 |
| 04.07.2016 | 577 | 94030 | 82491 |
| 11.07.2016 | 585 | 94195 | 80017 |
| 18.07.2016 | 559 | 97074 | 79769 |
| 25.07.2016 | 564 | 94565 | 77423 |
| 01.08.2016 | 568 | 94352 | 79362 |
| 08.08.2016 | 583 | 93101 | 77167 |
| 15.08.2016 | 590 | 98101 | 79621 |
| 22.08.2016 | 600 | 99363 | 83319 |
| 29.08.2016 | 581 | 96682 | 86262 |
| 05.09.2016 | 588 | 94436 | 81969 |
| 12.09.2016 | 598 | 95803 | 76443 |
| 19.09.2016 | 602 | 93852 | 87210 |
| 26.09.2016 | 583 | 97096 | 92650 |
| 03.10.2016 | 590 | 96884 | 89721 |
| 10.10.2016 | 584 | 93065 | 84580 |
| 17.10.2016 | 585 | 96236 | 85572 |
| 24.10.2016 | 614 | 96699 | 81084 |
| 31.10.2016 | 600 | 92645 | 78354 |
| 07.11.2016 | 578 | 97644 | 83173 |
| 14.11.2016 | 621 | 95074 | 80409 |
| 21.11.2016 | 604 | 96013 | 83744 |
| 28.11.2016 | 567 | 95383 | 85373 |
| 05.12.2016 | 602 | 97286 | 101306 |
| 12.12.2016 | 605 | 96581 | 102418 |
| 19.12.2016 | 593 | 96438 | 89986 |
| 26.12.2016 | 590 | 95612 | 86844 |
| 02.01.2017 | 612 | 94803 | 98351 |
| 09.01.2017 | 596 | 95108 | 81632 |
| 16.01.2017 | 619 | 95100 | 79581 |
| 23.01.2017 | 608 | 92973 | 84904 |
| 30.01.2017 | 602 | 95444 | 82644 |
| 06.02.2017 | 602 | 93928 | 83735 |
| 13.02.2017 | 591 | 93876 | 88880 |
| 20.02.2017 | 582 | 94877 | 82555 |
| 27.02.2017 | 601 | 95766 | 88263 |
| 06.03.2017 | 583 | 96806 | 81206 |
| 13.03.2017 | 595 | 95056 | 101588 |
| 20.03.2017 | 578 | 93376 | 90771 |
| 27.03.2017 | 585 | 96197 | 91275 |
| 03.04.2017 | 579 | 95374 | 86846 |
| 10.04.2017 | 568 | 95053 | 91224 |
| 17.04.2017 | 608 | 96312 | 84157 |
| 24.04.2017 | 612 | 96979 | 89066 |
| 01.05.2017 | 586 | 96837 | 92896 |
| 08.05.2017 | 584 | 95230 | 84461 |
| 15.05.2017 | 581 | 94759 | 88371 |
| 22.05.2017 | 587 | 98448 | 91102 |
| 29.05.2017 | 590 | 95787 | 90436 |
| 05.06.2017 | 583 | 95589 | 90808 |
| 12.06.2017 | 589 | 96238 | 95885 |
| 19.06.2017 | 574 | 95598 | 93450 |
| 26.06.2017 | 582 | 98506 | 92821 |
| 03.07.2017 | 573 | 93287 | 91983 |
realty.kurs-kotirovka.ru
Спрос на квартиры в Москве рухнул до минимума за 10 лет. Прогноз цен на недвижимость
Традиционно в августе рынок выходит из состояния «летней спячки», но на этот раз возвращения покупателей не произошло. Наоборот, показатели спроса оказались даже хуже, чем в начале лета: объем внесенных авансов упал на 8% в годовом выражении, количество обращений к риэлторам обвалилось на 11,4% по сравнению с июнем.
Рынок фактически встал из-за резкого сжатия платежеспособного спроса. И лишь 20-30% продавцов готовы снижать цену в соответствии с возможностями покупателей, 7 из 10 переоценивают свои квартиры относительно реальной ситуации.
Владельцы недвижимости отчаянно сопротивляются нисходящему тренду цен на жилье. Они не понимают: если все вокруг становится дороже, почему продавать свою квартиру я должен дешевле? Но реальность такова, что 87% объектов уходят с той или иной скидкой, ее средний размер в августе — 8,7%. Ситуацию на вторичном рынке усугубляет предложение новостроек, которое растет вопреки всем кризисам.
Избыток предложения на рынке сейчас рекордный за все время наблюдений: два года рецессии и рекордный с 1990-х годов обвал уровня жизни удачно совпали со строительным бумом, который начался, когда цены на нефть еще были высокими, а санкционная война с Западом не снилась строителям даже в кошмарах.
Проекты застройки, которые были начаты еще при нефти дороже 100 долларов за баррель, выплеснулись на рынок в 2015-16 гг, и ввод жилья взлетел вдвое. С учетом нынешнего темпа продаж для реализации всех квартир в новостройках понадобится как минимум 1,5 года. И то при условии, что новое жилье на рынок поступать не будет. Ситуацию усугубляет то, что от квартир начинают избавляться те, кто покупал их в качестве инвестиции — по сравнению с 2014 годом объем такого предложения на рынке взлетел на 120%, а доля в общей массе — почти вдвое, до 5,4%.
Как правило, «инвесторы» в недвижимость не являются профессионалами рынка: они покупали квартиры, думая, что это надежное вложение, которое окупится. Но стартовавший в 2014 году кризис, в результате которого цены опустились в долларовом выражении вдвое, вынуждает их спасаться бегством. Пока факторов, которые могли бы вывести рынок из пике, не наблюдается: те, кто ждут восстановления спроса осенью, после сезона отпусков, скорее всего, будут разочарованы.
Исправить положение помогло бы кардинальное сокращение строительства — на 30-35% от запланированного на ближайшие годы, но это вряд ли произойдет. Финальным ударом по столичному рынку станет программа реновации пятиэтажек. Часть жилой площади, как и в случае лужковского расселения «хрущоб», пойдет на открытую продажу. В результате рынку грозит полноценный ценовой коллапс в перспективе ближайших пяти лет.
По моему мнению, к 2020-21 году стоимость квадратного метра в столице упадет еще на 30-40% в связи ухудшением экономической ситуации в России и в мире.
www.h2t.ru
Форт Нокс - Динамика изменения цен на недвижимость в Болгарии
А. Динамика цен на недвижимость в ЕвропеВо время кризиса цены на недвижимость падали по всему миру. Болгария не была исключением. Но в некоторых странах Европы цены на недвижимость уже превысили докризисные. Пример такой страны – Великобритания, где за последние десять лет цены выросли на 46 %. Лондон становится все дороже.
В таких странах, как Испания, Болгария или Греция ценам на недвижимость еще далеко до докризисных. Особенно в Греции, где цены продолжают падать. За 10 лет недвижимость подешевела на 32 % (от максимумов на 40 %). Но это, конечно, связано с внутренним кризисом в стране. Последние два года цены в Испании растут на 4 % в год.
Б. График изменения цен на недвижимость Болгарии, %
Изменение стоимости недвижимости на рынке Болгарии, новостройки, %
Цены на недвижимость в Болгарии в 2016 году выросли на 7 % (новостройки – на 6 %). Первичный рынок упал слабее, чем вторичный. И вторичка восстанавливается пока медленнее.
Несмотря на падение рубля, цены на недвижимость в России выше, чем в Болгарии. Даже не беря в расчет Москву, Подмосковье и Санкт-Петербург, в России найдется множество городов, где цены на недвижимость выше, чем на болгарских курортах. Выше, чем в наших закрытых комплексах.
Цены на недвижимость Болгарии в 2018 году
| Тип апартамента | Солнечный берег | Святой Влас | Елените |
| Студии | 25 416 € | 41 400 € | |
| Апартаменты с 1 спальней | 37 665 € | 65 000 € | 73 300 € |
| Апартаменты с 2 спальнями | 46 363 € | 86 000 € | 96 000 € |
* – указаны минимальные цены на квартиры в наших комплексах
Цены на апартаменты зависят в первую очередь от расположения. Квартиры на первой линии, у самого моря, стоят дороже. В элитном комплексе Prestige Fort Beach (первая береговая линия) – цены от 1000 до 2700 евро за квадратный метр.
В Sea Fort (часть Fort Noks Grand Resort, вторая береговая линия)- от 870 до 1150 евро за квадратный метр.
В Orchid Fort Garden (в центре курорта Солнечнй Берег) – от 560 до 820 евро за квадратный метр.
Собственники, осуществляющие в срок оплату за содержание комплексов, подпадают под программу “Форт Нокс – гарантия”, по которой производится мелкий ремонт в квартирах.
www.fortnoks.net
Когда цены на недвижимость в Москве нащупают дно?
Динамика цен на московскую недвижимость за последние 10 лет хорошо известна как профессионалам рынка, так и наблюдателям. После дефолта 1998 года стоимость недвижимости просела примерно на 35%, после чего к 2002 году вернулась на докризисный уровень. Потом последовал продолжительный период роста цен с небольшими передышками в 2004 и 2007 годах. В итоге к осени 2008 был достигнут исторический максимум цен на на отметке 6.122$ за квадратный метр по индексу стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru, после чего в результате развития общего финансового кризиса недвижимость начала заметно дешеветь.
На динамику стоимости за все эти годы интересно посмотреть с точки зрения ценовых уровней московского рынка недвижимости. Это своеобразные точки баланса спроса и предложения, в которых рынок оставался стабилен некоторое время, либо происходили перемены его трендов. Самый верхний уровень на отметке 6.000$-6.200$ за квадратный метр соответствует историческому ценовому максимуму и точке разворота рынка. Говоря языком теханализа, оттолкнулся от этой линии сопротивления, и началась заметная ценовая коррекция вниз. Таким образом, индекс цен на московское жилье вышел из многолетнего восходящего канала.
Примечание. -Следует отметить, что индекс стоимости жилья представляет собой усредненную статистику по рынку недвижимости. В зависимости от деталей методологии по обработке выборки, усреднению и сглаживанию, его значения могут слегка варьироваться. Поэтому при макроанализе важны не столько точные значения индекса, такие как 6.122$ за метр, сколько некий диапазон, в данном случае порядка 6.000$-6.200$ за метр, на уровне которого и произошел разворот рынка.
Другие ценовые уровни московского рынка недвижимости соответствуют периодам временной стабилизации. Так уровень в 4.000$-4.200$ за квадратный метр был отмечен во время стагнации первой половины 2007 года. Примечательно, что достигнув отметки в 4.200$ за метр рынок скорректировался почти до 4.000$, также образовав ценовой уровень в виде диапазона шириной в 200$. Аналогичным образом стагнация 2004 года происходила на уровне 1.800$-2.000$ за квадратный метр.
Ценовой уровень в 1.000$ за метр более интересен. С этого уровня цены на начали падать после дефолта 1998 года. Любопытно, что по мере восстановления страны и рынка недвижимости после того кризиса не просто вернулись на прежний уровень в 1.000$ за метр, но и задержались именно на нем более чем на полгода и только осенью 2002 года продолжили расти. Наконец, еще один ценовой уровень примерно в 650$-700$ за метр соответствует дну падения цен после дефолта 1998 года (здесь мы не рассматриваем динамику цен на недвижимость в более ранний период 90х).
Логический смысл ценовых уровней вкратце можно описать примерно так. представляет собой сложную экономическую систему, измерить и просчитать которую во всех деталях и с высокой точностью оказывается практически нереальным. Однако история развития этого рынка указывает нам на эмпирическое решение этой задачи. Мы знаем, что при определенных уровнях цен на рынке наступает стабилизация, а значит, при этих ценах складывается, по крайней мере, временный баланс спроса и предложения. Когда ситуация на рынке начинает меняться он переходит к новой точке баланса путем повышения или понижения уровня цен.
Однако новая стабилизация с большей вероятностью произойдет на том уровне цен, где рынок однажды (или многократно) уже был стабилен, потому что в таких точках раньше уже достигался баланс спроса и предложения. Наглядным примером может служить уровень в 1.000$ за метр, на котором рынок стабилизировался как в 1998, так и в 2002 годах, причем казалось бы при совершенно разных макроэкономических условиях и иной политической обстановке в стране. Поэтому данный уровень цен и выбран для индекса стоимости жилья ИРН за базовый в качестве отметки в 1000 пунктов.
Идея ценовых уровней, очень популярная на волатильном фондовом рынке (уровни поддержки-сопротивления), интересна сейчас для рынка недвижимости по следующей причине. После достижения исторического максимума на уровне 6.000$-6.200$ за квадратный метр цены на пока продолжают снижаться, с каждой неделей приближаясь к более низкому уровню в 4.000$-4.200$ за метр. Более того, по мере приближения к этому уровню рынок начал тормозить, вселяя уверенность остановки падения на отметке в 4.000$-4.200$ по индексу ИРН.
Как показывает полиномиальная линия тренда на графике индекса стоимости жилья, столичный квадратный метр достигнет уровня в 4.000$-4.200$ по индексу ИРН примерно через один-два месяца. Это может быть как стабилизация при уровне 4.200$ за метр, так и при уровне 4.000$ за метр. Не исключено, что оттолкнувшись от линии в 4.000$ индекс слегка скорректируется вверх до 4.200$, благодаря выходу на рынок отложенного спроса, ликвидации дисконтов, уменьшению величины торга. Впрочем, эти детали не столь уж важны на фоне основного утверждения о том, что текущее поведение кривой цен на позволяет утверждать, что рынок готов прекратить падение и стабилизироваться, по крайней мере, на время на уровне цен времен стагнации 2007 года –4.000$-4.200$ за метр.
Торможение московского рынка недвижимости более отчетливо видно на графике еженедельного изменения индекса стоимости жилья. Если в феврале цены падали на 2%-3% в неделю, то с наступлением марта темпы падения снизились примерно до 1% в неделю и ниже. Если построить экспонциальную линию тренда темпов снижения , то остановка падения рынка – снижение темпов до статистически незначимых 0,1%-0,2% в неделю произойдет в течение примерно 2х месяцев, то есть к концу весны, возможно, чуть раньше.
Пояснения:-В природе все процессы обычно затухают по экспонциальному закону, поэтому такая аппроксимация представляется наиболее целесообразной.-Новые данные на неделю от 06.04.09 слегка выбиваются из построенного графика – снижение индекса стоимости на этой неделе составило 1,3%. Однако данное обстоятельство во многом связано с тем, что курс доллара локально подрос и не меняет общей картины.
Помимо анализа графиков, стабилизация рынка на ценовом уровне в 4.000$-4.000$ за квадратный метр вполне понятна и логически. Специалисты www.irn.ru неоднократно писали аналитические обзоры о причинах роста цен в конце 2008 года – первой половине 2009 года. В них отмечалось, что скачок цен на недвижимость в Москве с уровня в 4.000$ за квадратный метр до 6.000$ за метр носил в основном спекулятивный инвестиционный характер, а также был связан с доступностью . В частности, об этом прямо было сказано в интервью с руководителем аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олегом Репченко, сделанным еще в феврале 2008 года под названием «Новая волна роста цен приведет к кризису на рынке недвижимости».
Следовательно, когда финансовый кризис удалил с рынка недвижимости почти всех инвестиционных покупателей, устранив инвестиции в недвижимость, а также сделал практически недоступными , ситуация быстро вернулась к исходной. Рынок недвижимости развернулся и стоимость квадратного метра всего за полгода скорректировалась обратно на уровень стабильности в 4.000$, с которой она и начинала рост. И если сейчас предложение и спрос на рынке недвижимости будет хотя бы примерно соответствовать периоду стагнации 2007 года, то рынок сможет оставаться в этом равновесном состоянии продолжительное время.
Однако возможны и другие сценарии. Тем не менее, торможение рынка к уровню в 4.000$ за метр вряд ли является признаком скорого начала нового витка падения цен на московскую недвижимость. Скорее, после коррекции примерно на треть стоимости нуждается в передышке и, по крайней мере, временной стабильности, как было в эпоху продолжительного роста цен. Как показывает практика, периоды стабилизации московского рынка недвижимости длятся по 6-9 месяцев и вряд ли сейчас новое сильное движение цен наступит раньше.
По мнению аналитического центра www.irn.ru, наиболее вероятное поведение московского рынка недвижимости до конца этого года – стабилизация на уровне порядка 4.000$ за квадратный метр. В случае заметного ухудшения или улучшения макроэкономического фона возможно начало нового движения цен на недвижимость как дальше вниз, так и вверх, но эти процессы вряд ли начнут происходить раньше конца этого года или начала следующего.
IRN.RU
www.kre.ru
