Покупка вторичного жилья: на что обратить внимание. Плюсы, минусы, риски. Что надо знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Что надо знать при покупке жилья на вторичке? Нюансы и особенности покупки квартиры.

Популярность вторичного жилья позволяет рассчитывать на покупку недорогой, но уже готовой квартиры. Заключить договор купли-продажи несложно – куда важнее не нарваться на мошенников и купить действительно стоящую квартиру. Из нашей статьи вы узнаете, на что обратить внимание при покупке жилья на вторичном рынке.

○ Особенности покупки жилья на вторичном рынке.

Вторичный рынок жилья – это уже готовые квартиры, передаваемые из рук бывшего собственника в распоряжение нового владельца. Гражданско-правовые отношения предполагают обязательное заключение договора купли-продажи. Покупатель должен проверить:

Юридическую чистоту квартиры.
Личность продавца.
Отсутствие обременений (ареста, наследников, несовершеннолетних владельцев).

Технические характеристики жилища.
Честность риелтора, нотариуса или юриста.

По сравнению с новостройками, вторичное жилье уже имеет обжитой вид. Немаловажно обратить внимание на инфраструктуру района, а также на отсутствие «вредного» производства вблизи от дома.

Вернуться к содержанию ↑

○ Что говорит закон?

Российское законодательство закрепляет право владения, пользования и распоряжения недвижимостью при наличии правоустанавливающих документов на жильё. Процедура купли-продажи квартир на вторичном рынке регламентируется Гражданским кодексом РФ, Налоговым кодексом РФ, а также ФЗ «О материнском капитале». Правоотношения требуют оформления специального соглашения:

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

Вернуться к содержанию ↑

○ Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке?

Покупка жилья происходит между покупателем и продавцом. Последний должен являться собственником квартиры. В противном случае стороны не смогут заключить гражданско-правовую сделку.Пошаговая инструкция покупки недвижимости:

Выбор квартиры на рынке вторичного жилья.
Изучение правоустанавливающей и технической документации на объект собственности.
Проверка личности продавца.
Заключение договора внесения аванса
Подготовка документов для оформления сделки.
Составление и подписание договора купли-продажи квартиры.
Регистрация нового собственника в государственном органе.
Подписание акта приёма-передачи недвижимости.

Безопасность предстоящей сделки зависит от обоих участников. Поэтому, прежде чем ставить подпись под договором купли-продажи, рекомендуется проверить юридическую чистоту недвижимости.

Вернуться к содержанию ↑

○ Какие риски могут возникнуть на вторичке?

Распространенным видом рисков является наличие обременений. Продавец может не проинформировать покупателя о наследниках на квартиру. Порой на недвижимость накладывается арест, что создает препятствия для продажи квартиры. Покупая обремененное жильё, покупатель рискует остаться ни с чем и потерять деньги.Второй проблемой считают отсутствие согласия второго супруга на продажу совместной квартиры. В соответствии со ст. 35 СК РФ, сделка может быть зарегистрирована только при наличии нотариально заверенного согласия второго супруга. Соответственно, купля-продажа скорее всего будет оспорена в суде.

✔ Мошеннические схемы

Полностью обезопасить себя от мошенников вряд ли удастся, но зато можно пресечь обман со стороны продавцов. Несколько советов, которые пригодятся вам на будущее:

Откройте оригинал паспорта продавца. Проверьте, чтобы участник сделки являлся дееспособным совершеннолетним лицом.
Изучите доверенность. Если от имени продавца действует его представитель, потребуйте доверенность и изучите его права. Представитель должен участвовать в сделке на основании круга оговоренных прав (например, заключение договора без финансовых операций).
Остерегайтесь низких цен. Занижение реальной стоимости квартиры – явный признак присутствия обременения или «черной» истории.

Не рекомендуется вступать в сделки, если продавец вызывает недоверие или умалчивает о некоторых деталях.

Вернуться к содержанию ↑

○ Как правильно составить договор купли-продажи.

Свободное изъявление воли сторон закрепляется в соглашении на покупку недвижимости. На основании ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи имеет строго письменную форму со следующими сведениями:

Дата и место подписания.
ФИО участников сделки, включая представителей (по паспорту).
Информация о квартире с указанием технических характеристик.
Правоустанавливающие сведения продавца.
Стоимость квартиры, порядок и сроки совершения платежа.
Иные сведения о сделке.
Подписи обоих участников.

По правилам, договор купли-продажи квартиры считается действительным только после регистрации в государственном реестре прав. Вместе с договором стороны заключают передаточный акт и договор аванса.

✔ Договор аванса

Предварительный платёж (аванс) служит гарантией совершения дальнейших платежей покупателя в пользу продавца. Обычный авансовый договор заключается в письменной форме.Содержание соглашения сторон предусматривает:

Адрес и цену квартиры.
Сумму передаваемого аванса.
Дату и время уплаты.
Сведения о прописанных в квартире лицах (до выписки).

Информацию о банке-посреднике.
Данные об участниках.
Иные сведения.

Аванс передается в денежной валюте и возвращается обратно, если сделка не состоялась. Отказ в возврате денег со стороны продавца обжалуется в суде на основании договора аванса.

✔ Что должно быть зафиксировано обязательно?

Совершение сделки купли-продажи квартиры предполагает подлинность всех документов. Присутствие не заверенных у нотариуса копий должно насторожить потенциального покупателя. Продавец предоставляет сведения об отсутствии ареста квартиры, т.е. запрета продажи.Кроме того, в домовой книге должен быть зафиксирован факт выписки жильцов. Если собственников жилья несколько, потребуется письменное согласие каждого на продажу квартиры. Причем несовершеннолетние распорядители недвижимостью заручаются разрешением со стороны органов опеки.

Вернуться к содержанию ↑

○ Проверка квартиры и собственника.

Определившись с вариантом квартиры, самое время проверить юридическую чистоту объекта и собственника.Перечень проверяемых документов:

Свидетельства на право собственности квартирой (акт государственного органа или дарственная). Удостовериться в факте принадлежности помогает выписка из ЕГРН по запросу покупателя. Также можно обратиться в БТИ.

Доверенность (если объект передаётся представителем собственника).
Паспорт продавца (подлинность, отсутствие исправлений, наклеек, стёртой информации, вырванных вкладышей и т.д.).

Покупка квартиры на вторичном рынке жилья имеет неоспоримые преимущества. Проверив документы на подлинность, покупатель может обзавестись готовой квартирой в районе с развитой инфраструктурой.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Что делать если продавец поднял цену перед покупкой?

Распространенная практика: стороны заключают предварительный договор купли-продажи с одной ценой, а через некоторое время продавец сообщает, что квартира стоит дороже и нужно доплатить. Вариантов действий два: отказаться от покупки по завышенной цене или настаивать на старой цене и возврате аванса (через суд). Во втором случае сделка перехода прав собственности будет заблокирована, что явно невыгодно продавцу (особенно, если на квартиру имеются другие покупатели). Таким образом, покупателю удастся либо сбить цену, либо вернуться к первоначальному варианту.

✔ Продавец не выписывается из квартиры после получения аванса

Согласно п.2 ст. 292 ГК РФ, основанием для выписки продавца из квартиры служит продажа жилья новому собственнику. При использовании аренды банковской ячейки можно недоплатить продавцу часть суммы за квартиру. Перевод остатка будет осуществлен только после фактического снятия прежних жильцов с регистрационного учёта.Но лучше всего сразу обратиться в суд и осуществить выписку прежнего собственника в принудительном порядке. Получив решение суда, покупателю останется отнести лист в паспортный стол и выписать продавца из квартиры без его согласия.

Вернуться к содержанию ↑

Адвокат Олег Сухов расскажет, как правильно купить квартиру на вторичном рынке недвижимости.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

topurist.ru

Что нужно знать при покупке квартиры: советы юриста

Покупка любого объекта недвижимости должна быть грамотной и тщательной процедурой, предполагающей проверку юридической чистоты сделки и правильности выбора самой недвижимости. Объекты на рынке представлены в разных видах, поэтому можно выбрать квартиру в новостройке или вторичку. Перед составлением договора важно разобраться в том, что нужно знать при покупке квартиры, чтобы выбрать действительно оптимальный вид недвижимости, идеально подходящий под требования покупателя.

Чего нужно опасаться?

Следует разобраться с тем, что нужно знать перед покупкой квартиры, чтобы предотвратить возможные негативные последствия данного процесса. Именно благодаря грамотному подходу к этому вопросу можно гарантировать отсутствие многочисленных проблем.

Что нужно знать при покупке квартиры? Для этого важно учитывать некоторые важные моменты:

юридическая чистота сделки должна проверяться, поэтому тщательно изучаются все документы, имеющиеся у продавца, причем выполнить это желательно с помощью юриста, а также многочисленные свидетельства и справки желательно проверять непосредственно в Росреестре и других государственных учреждениях;
сверяется информация из документации с фактическим состоянием объекта, поэтому если имеются расхождения в планировке с теми данными, которые содержатся в техплане, то можно говорить о незаконной планировке или поддельных документах, поэтому желательно отказаться от такой покупки;

вся процедура приобретения должна быть юридически грамотной, поэтому обязательно должны выполняться многочисленные этапы покупки, а также желательно приглашать юристов;
сам покупатель обязан убедиться, что выбранный объект действительно соответствует его требованиям и желаниям.

Если разобраться в том, что важно знать при покупке квартиры, то можно гарантировать, что действительно будет выбрана оптимальная недвижимость для жизни.

Что настораживает?

Существуют определенные моменты, которые должны настораживать каждого покупателя, причем независимо от того, находится ли выбранный объект на первичном или вторичном рынке.

Если у покупателя вызывают сомнения разные факторы, то надо убедиться в законности и целесообразности заключения такой сделки.

Наличие доверенности

Если недвижимость продается не собственником, а доверенным лицом, обладающим доверенностью, то можно говорить о том, что такая сделка может быть незаконной.

Важно убедиться, что доверенность не является поддельной или аннулированной, а также не истек срок ее действия. Также надо проверить, не составлял ли такой документ уже умерший человек.

Нередко приходится сталкиваться с тем, что мошенники формируют поддельные документы, на основании которых представляют интересы пожилых или недееспособных граждан. Такая сделка легко признается недействительной, поэтому покупатель теряет деньги и недвижимость.

Приватизированная квартира

Если недавно оформлена была квартира в собственность продавцом в результате приватизации, важно убедиться, что все документы были оформлены правильно. Также если имеется несколько жильцов, то все они должны были быть согласны на проведение этого процесса.

Покупка квартиры вторички, что нужно знать? Предварительно надо убедиться, что не прописаны в недвижимости посторонние лица, которые могут претендовать на этот объект в будущем.

Особенно надо проверить отсутствие в объекте прописанных несовершеннолетних лиц, так как выписать их даже через суд будет сложно.

Сомнительная история квартиры

Что нужно знать при покупке квартиры, чтобы гарантировать грамотность и официальность сделки? Надо заранее проверить историю имеющегося объекта.

Если выявляются доказательства того, что ранее была произведена процедура отчуждения, которая может быть признана сомнительной, а также владельцами были разные фирмы или государственные учреждения, то лучше отказаться от такой покупки.

Передача по наследству

Если планируется покупка квартиры, что нужно знать покупателю вторички, чтобы предотвратить возможные негативные последствия? Для этого изучается, каким образом продавец получил право собственности на этот объект.

Нередко передаются квартиры по наследству. Если наследник старается срочно избавиться от недвижимости, то существует вероятность:

неправомерности получения жилья;
на объект претендуют другие граждане, обладающие всеми правами для его отчуждения;
были использованы разные незаконные методы, с помощью которых продавец присвоил себе объект.

При наличии вышеуказанных факторов существует вероятность в будущем потерять купленную квартиру.

Наличие обременения

Если планируется покупка залоговой квартиры, что надо знать, чтобы в будущем не потерять такую недвижимость? Объект может быть в залоге у банка, приставов или других организаций. Первоначально надо проверить данную информацию. Далее надо убедиться, что процесс продажи недвижимости производится с полного согласия залогодержателя.

Если проводится в отношении владельца квартиры судебный процесс, то надо отказаться от такого приобретения.

Нюансы покупки в новостройке

Если требуется покупка квартиры в новостройке, что нужно знать, чтобы гарантировать грамотное и официальное приобретение? Первоначально для этого анализируются некоторые значимые для каждого покупателя моменты:

место расположения, имеющаяся инфраструктура и удобство нахождения по отношению к месту работы или иным объектам;
стоимость 1 кв. м., причем она должна быть ниже, чем стоимость недвижимости на вторичном рынке;
наличие или отсутствие правовой истории, причем оптимальным считается приобретение объекта непосредственно у застройщика, что практически до минимума снижает возможность мошенничества и того, что на квартиру могут претендовать третьи лица;

возможность оформления рассрочки или ипотеки, если у покупателя отсутствуют нужные средства на такое приобретение.

Покупка квартиры в новостройке, что нужно знать? Для совершения актуальной сделки оцениваются параметры:

первоначально тщательно изучаются все данные, предоставляемые подрядной компанией, которая занимается непосредственным строительством данного объекта, причем сюда относятся разные лицензии и финансовые документы;
проверяются сведения о застройщике, поэтому важно получить данные о том, как давно работает организация на рынке, какие объекты были построены, сколько имеется открытых судебных процессов с покупателями, а также изучаются отзывы людей, которые уже купили квартиры у этой компании;
следует лично посетить строительную площадку, чтобы проверить, на какой стадии строительства находится дом, а также можно пообщаться с непосредственными строителями, что нередко позволяет узнать значимые нюансы о строении;
если составляется ДДУ, то важно убедиться, что имеются все необходимые пункты в обязанностях и ответственности застройщика, а если они отсутствуют, то желательно пересмотреть документ или вовсе обратиться в Роспотребнадзор.

Разобравшись в том, что необходимо знать при покупке квартиры на первичном рынке, каждый человек может оградить себя от некачественного приобретения, которое сопровождается сложностью оформления права собственности.

Особенности покупки жилья в ипотеку

Нередко у людей просто отсутствуют нужные средства на покупку недвижимости. В этом случае целесообразно обращаться в банк для оформления ипотечного займа. Если планируется покупка квартиры в ипотеку, что нужно знать, чтобы предусмотреть все возможные риски и недостатки такого приобретения? Для этого учитываются некоторые моменты:

непременно квартира оформляется в залог банку, поэтому невозможно будет до окончания срока кредитования продать жилье или сменить владельца другим способом без разрешения и участия банка;
ежегодно придется страховать квартиру;
перед оформлением кредита потребуется провести оценку недвижимости;
запрещается осуществлять перепланировку или другие значимые процессы с объектом.

Чтобы купить квартиру в ипотеку, важно грамотно выбрать самого кредитора, а также покупать страховой полис в аккредитованной компании.

Плюсы покупки в ипотеку

Если планируется покупка квартиры, что нужно знать покупателю при использовании заемных средств? К преимуществам такого приобретения относится:

сам банк перед подписанием договора производит проверку продавца, для чего оценивается его кредитная история, финансовое состояние, надежность работы, открытые иски и другие особенности, поэтому если банк отказывает в кредитовании, то можно быть уверенным в наличии огромного количества минусов в работе застройщика;
проверяются все документы юридическим отделом банка, поэтому если ипотека предоставляется, то покупатель может быть уверенным, что все документы продавца являются законными, с нужными сведениями и достоверными;
перечисляются средства банка напрямую застройщику, что предотвращает возможность того, что на эти средства могут притязать третьи лица;
работники банка, обладающие нужными полномочиями, дополнительно оценивают состояние квартиры и определяют все факторы, которые влияют на ее стоимость, что исключает возможность мошенничества или завышения стоимости.

Таким образом, за счет участия банка можно гарантировать законность совершения сделки.

Нюансы покупки вторички

Что нужно знать при покупке квартиры, находящейся на вторичном рынке? Такая сделка считается наиболее специфической и сложной. Обусловлено это многочисленными рисками, которые заключаются в том, что на недвижимость могут претендовать третьи лица.

Наиболее значимыми нюансами такой покупки являются:

правовые риски, так как возникают многоаспектные правоотношения, а также требуется проверять чистоту сделки и соответствие всех документов продавца многочисленным требованиям законодательства;
технические риски. Они связаны с тем, что в самой квартире могут иметься разные скрытые проблемы, представленные неправильной работой инженерных коммуникаций, несоответствием объекта санитарным требованиям или иными сложностями, которые определяются уже в процессе эксплуатации недвижимости.

Для снижения рисков желательно пользоваться помощью риэлтора или юриста. Также все бумаги продавца должна быть заверены нотариально. С бумаг надо снимать копии, а также важно настоять на формировании акта передачи объекта.

Специфика покупки с помощью риэлтора

Многие люди прибегают к помощи специалиста в процессе поиска оптимальной недвижимости. Поэтому граждане принимают решение о том, что будет осуществляться покупка квартиры через риэлтора. Что надо знать для этого?

Выбирать надо только проверенные компании, предоставляющие качественные услуги. Сам риэлтор должен постоянно сопровождать сделку. Дополнительно фирмой должна проводиться проверка законности сделки.

Изучение качества недвижимости

Чтобы купить действительно качественную и комфортную квартиру, надо обращать внимание и на некоторые моменты, к которым относится:

проверяется состояние инженерных коммуникаций;
надо удостовериться, что текущими владельцами не проводилась незаконная перепланировка, поэтому сверяются данные из техплана с фактическим состоянием недвижимости;
оценивается состояние ремонта, качество имеющихся окон и дверей, а также другие важные элементы.

Если квартира полностью подходит под требования покупателя, то можно начинать проверку юридическую.

Как проверить квартиру?

Перед приобретением любого выбранного варианта надо обязательно получить на него выписку из ЕГРН, которая содержит сведения:

наличие или отсутствие обременения;
количество бывших собственников;
число прописанных людей, причем если среди них имеются несовершеннолетние, то от такого приобретения желательно отказаться;
указывается, как получил данный объект продавец.

Получить данный документ можно даже самостоятельно с помощью сайта ФНС.

Как проверить продавца?

Проверяется продавец разными способами:

в ФНС надо удостовериться, что паспорт гражданина является подлинным;
желательно запросить справку, которая подтверждает дееспособность продавца и отсутствие у него психических отклонений;
если имеется доверенность, то она проверяется на законность.

Проверить владельца объекта не составит труда с помощью разных государственных организаций.

Таким образом, если каждый человек будет знать о том, какие сведения надо получить при приобретении квартиры, то можно рассчитывать на покупку действительно качественной и оптимальной недвижимости. Она не только будет соответствовать требованиям гражданина, но и сделка будет юридически чистой. Процесс оценки недвижимости зависит от того, находится ли квартира на первичном или вторичном рынке. Также учитывается, оформляется ли на такое приобретение ипотека, и используются ли услуги риэлтора. При этом важно оценивать качество объекта и чистоту сделки разными способами.

fb.ru

ЧТО нужно знать перед покупкой квартиры на вторичном рынке

Как только появляется реальная возможность сменить жилье, многие с целью экономии приобретают квартиры на вторичном рынке. Данный способ покупки жилья имеет свои «подводные камни». Для того, чтобы обезопасить себя от возможных форс-мажорных ситуаций, следует придерживаться определенных рекомендаций. В данной статье поговорим о том, что нужно знать покупая квартиру на вторичном рынке, как проверить материальное и финансовое ее состояние.

Доверяй, но проверяй

Самое первое, на что следует обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке — наличие документов у продающего лица. К таким документам относятся: свидетельство владельца жилья, документы свидетельствующие дополнительного владельца (совместное имущество), а так же кадастровый паспорт вместе с техническим паспортом на жилье. Никогда не следует заключать сделку, если отсутствует один из выше указанных документов. Это самая распространенная ошибка, которую совершают покупатели недвижимости на вторичном рынке. Часто мошенники под предлогом, «забыли, потом предоставим\покажем» обманывают покупателей, тем самым совершая незаконные действия. Однако доказать потом что-либо трудно, так как сам покупатель несет ответственность за то, что его обманули.

Помимо этого, следует убедиться в том, что все жильцы квартиры выписаны на момент заключения сделки. Особенно, это касается лиц, которые могут проживать в данной квартире даже после смены владельцев. Они считаются временно выселенными. Под данную категорию лиц подпадают: ЗК находящиеся в местах лишения свободы, военные-срочники, детдомовские дети, лечащиеся в псих-диспансерах. Этот пункт является еще одним из любимых у квартирных аферистов. Схема следующая: например, в квартире имеет право проживать лицо, которое через неделю будет выписано из псих-диспансера. Новый владелец по закону не имеет права выселить данное лицо. Зачастую это приводит к конфликтным ситуациям. Тогда, те же квартирные аферисты связываются с выписанным из диспансера лицом, и за «чисто символическую сумму» обещают договорится с новым владельцем квартиры о более приемлемых условиях совместного проживания. Иногда и вовсе обещают договориться о продаже этой квартиры «пострадавшему» лицу. В итоге, нет ни денег, ни самих аферистов.

Следует разузнать информацию о том, не имеют ли определенные права на данную квартиру третьи лица и не задействованы ли относительно квартиры обременяющие ограничения. Вот несколько вариантов возможных ситуаций:

Квартира была арендована. Если договор аренды был составлен, но срок аренды еще не истек, а квартира продается — лица арендующие не могут противостоять продаже квартиры. Однако они имеют законное право жить в ней вплоть до окончания срока аренды.
Квартира находиться под залогом. В данном случае, от банка выдавшего ипотечный кредит потребуется дополнительное разрешение. Помимо этого потребуется сначала выплатить кредит за квартиру, и предоставить надлежащие документы в банк. Только после ликвидирования ипотечного займа квартира может подлежать продаже.
Квартира находится под арестом. Такие меры принимаются исключительно через суд. Такая ситуация возможна в тех случаях, когда первый владелец квартиры имеет большие суммы долга относительно коммунальной сферы. Тоже самое касается кредитных займов, но при этом квартира не находиться под залогом. Даже если сделка была заключена, она не будет признана судом. С точки зрения закона, такой договор купли\продажи не будет иметь юридической силы.
Рента. Если был составлен рентный договор, по условиям которого квартира переходит во владение лицу (которое выплачивает ренту) после смерти ее нынешнего собственника. В данном случае могут подсунуть кота в мешке. Деньги будут получены за сделку, но по закону квартира не может быть продана без согласия лица оплачивающего ренту.

Важно узнать, была ли изменена планировка квартиры до продажи и узаконил ли ее хозяин. К данной юридической категории относятся продажи квартир по доверенности, с наличием несовершеннолетних совладельцев, или продажи квартиры, которая была изначально приобретена в браке. В первом случае, если планировка была изменена, но не узаконена в соответствующих структурах — новый владелец будет узаконивать ее уже за личные денежные средства. В случае, если продавец является опекуном несовершеннолетнего ребенка, который имеет права на квартиру — ему потребуется дополнительное разрешение со стороны органов опеки. В противном случае, сделка не будет законной. Что касается продажи квартиры приобретенной в браке, потребуется не только письменное согласие супруги(а), но их документы удостоверяющие личность.

Продажа квартиры по доверенности совсем отдельная тема. Так же один из любимейших сценариев квартирных аферистов. Находят объявление и связываются с владельцем. Узнают все о квартире и смотрят ее. Далее, дают собственные объявления и под предлогом, что квартира продается по доверенности. иногда даже составляются поддельные доверенности. Поэтому, даже если квартира продается по доверенности следует внимательно посмотреть составленный документ. Он должен быть нотариально заверен. Каждый владелец квартиры об этом знает. Если доверенность не заверена — перед вами мошенник. Особенно можно отличить мошенника от настоящего доверенно лица, если попросить осмотреть квартиру. Самые частые отговорки звучат крайне неправдоподобно, но на них иногда ведутся: «ключей пока нет, или еще хозяин не передал, в квартире все, как на фото; цена снижена из-за срочности продажи и т.д.».

Так же нужно упомянуть о том случае, если квартира досталась нынешнему владельцу в наследство и теперь продается. Во-первых, следует узнать переоформлена ли она. Во-вторых, продавец является единственным владельцем квартиры, и нет ли еще претендентов на данное имущество. В том случае, если сделка была заключена, но есть еще лица имеющие права на часть квартиры — они смело могут отсудить положенное им. В такой ситуации суд будет на их стороне, так как покупатель сам виноват, что не собрал всю необходимую информацию.

Как правильно «проверять» продавца

Большую часть информации относительно квартиры можно получить из Единого Государственного Реестра. Самое первое, что нужно проверить, нет ли обременяющих ограничений на продажу данной квартиры. Для этого можно посетить официальный сайт Единого Государственного Реестра. Это можно сделать самому или же попросить об этом продающее лицо. Если в этом плане с квартирой все в порядке, в электронной выписке это будет указано. Тут же можно просмотреть более подробную информацию относительно количества сделок, в которых фигурировала данная квартира. Следует насторожиться в том случае, если квартира продавалась и покупалась более трех раз. При этом за очень короткий промежуток времени. Это говорит об имеющихся проблемах с данным жильем, так как хорошую квартиру не будут постоянно перепродавать.

Что касается планировки, то это так же легко проверить самому. Для этого понадобиться технический паспорт квартиры. Берем его в руку и осматриваем квартиру. Если планировка не совпадает с данными в паспорте, значит она не была узаконена. В таком случае следует попросить владельца квартиры узаконить ее иначе придется это делать покупателю потом самому.

Относительно доверенности, выше уже писалось — следует проверить доверенность у нотариуса. Однако нотариально заверенная доверенность еще ни о чем не говорит. Следует связаться с самим владельцем. Убедиться в том, что доверенность была выписана по согласию, что хозяин квартиры находиться в адекватном психоэмоциональном состоянии. Многие мошенники составляют генеральные доверенности пользуясь случаем, когда владелец квартиры не является дееспособным.

Касательно прописки и выписки других лиц. Документ свидетельствующий о том, что на момент совершения сделки все жители квартиры выписаны предоставляется продающим лицом. Он выдается в паспортном столе. Для того, чтобы полностью обезопасить себя от возможных форс мажоров, следует попросить владельца квартиры предоставить нотариально заверенные копии паспортов всех жильцов дома. На странице где указывается место прописки будет соответствующая запись и штамп. Тоже касается временно выписанных лиц, которые сохраняют право проживания в квартире даже при смене владельцев. Информацию о них так же можно узнать в паспортном столе. При этом, следует попросить владельца квартиры предоставить нотариально заверенное, письменное согласие от таких лиц, что они проинформированы относительно продажи и не претендуют на проживание в нем. В некоторых случаях данное соглашение бывает весьма затруднительно получить.

Чтобы проверить квартиру на наличие совладельцев, согласия супруги(а), а также лиц претендующих на наследство — следует обращаться к нотариусу вместе с продающим лицом, то есть владельцем. Если последний не предоставил какие-либо документы, подтверждающие согласие всех сторон или об их отсутствии (претендентов на наследство, несовершеннолетних совладельцев) — тогда эту информации следует проверить у нотариуса.

В завершении, следует упомянуть о проверке квартиры на отсутствие или наличие долгов. Опять же таки, если владелец не предоставил соответствующие документы отправляем его по всем инстанциям собирать выписки и справки. Лучше всего пойти вместе с ним. Такие меры безопасности оправданы, так как приобрести квартиру с кучей долгов — не только головная боль, но и большие растраты в некоторых случаях. Работники сферы жилищно-коммунальных услуг особо не вникают, кто именно должен. С нового владельца будут требовать выплату данных долгов, что является противоправным действием, но факт остается фактом. Чтобы избежать такой досады, продающее лицо ликвидирует все задолженности и при заключении договора купли\продажи данный факт фиксируется. Так же прописывается положение о том, что в случае «всплывания» каких-либо долгов, старый владелец обязуется их погасить. Так предусмотрено законом.

Иногда случается так, что покупающее лицо не всегда может самостоятельно проверить все эти факты. То времени нет, то желания бегать по всем инстанциям. Если финансы позволяют, лучше обратиться за помощью специалиста. Многие фирмы предоставляют возможность нанять независимого эксперта в данной области, который и займется сбором всей нужной информации самостоятельно и предоставит уже готовые результаты.

liveposts.ru

Покупка вторичного жилья: на что обратить внимание. Плюсы, минусы, риски

Сегодня на Habrealty.ru:на что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке покупателю, чтобы без риска купить квартиру.

Внимание при подборе квартиры часто обращается на саму квартиру и покупатель может забыть остальные важные «мелочи», которые могут привести к потере жилья в будущем, либо возникновению судебных тяжб.

Чтобы подстелить соломки, как у нас говорят, попробуем принять превентивные меры, т. е. предупредить возможные проблемы.

На что следует обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке

Квартиры с несовершеннолетними детьми

Покупая квартиру, обратите внимание на детей собственников. Если они владеют частью квартиры, то их родители в обязательном порядке получают на руки приказ опеки — он разрешает продажу квартиры.

Иначе, при продаже нарушаются права ребенка, а вы, как покупатель останетесь крайними и можете потерять часть купленной квартиры, которую позже отсудят дети, восстановившие свое право собственности.

Но это явный пример, о котором, возможно, знают многие. Есть неявный — когда дети просто прописаны в квартире. Здесь, казалось бы все просто!

Ребенок не собственник- разрешение опеки не надо и все тип-топ.. Нет!

Для вас, как покупателя есть скрытая опасность, особенно, если продавец (-ы) покупал (-и) квартиру после 2007 года.

Это момент появления маткапитала, который может использоваться, в том числе для покупки квартиры, оплаты части ипотеки, как первоначальный взнос.

И не надо далеко ходить, чтобы понять необходимость обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке на то, сколько несовершеннолетних детей у продавца квартиры.

Если детей двое, значит, при покупке квартиры продавцом мог участвовать материнский капитал. Логично, что при этом ребенок имеет право на ту часть квартиры, которую оплатили его деньгами.

Обратите внимание на супругов

Постоянные читатели проекта «О недвижимости с душой» уже знают, что согласие супруга требуется в обязательном порядке, если покупали недвижимость, находясь в браке.

Сегодня же обращаю ваше внимание при покупке квартиры на вторичном рынке на то, что даже тогда, когда они разведены, согласие все же требуется.

Кто не знаком с тонкостями развода супругов, сообщаю, что претензии по имуществу после развода решаются между разведенными в течение 3 лет. Т.е. развелись люди и три года могут в любой момент начать раздел имущества.

Считается, что по прошествии этого срока претензии уже не предъявляются. Разведенцы продолжают жить своей жизнью, у кого-то из них остается квартира, нажитая в браке и вдруг этот человек решает ее продать.

Второй супруг, казалось бы, по закону, не имеет на нее прав — три года-то прошло! Однако, вам, как покупателю, советую в обязательном порядке брать со второго супруга согласие!

Обращаю ваше особое внимание на это при покупке квартиры, потому что будет очень неприятно, если бывший супруг найдет способ отсудить у вас половину квартиры, которую вы купили на свои деньги!

Что делать продавцу, если покупатели квартиры просят документы?

Документы на вторичном рынке

В документах на квартиру есть на что обратить внимание, если знать, где искать. Обозначим основные направления:

документы на собственность — это документы-основания
свидетельство
справки (о прописанных, отсутствии задолженности за коммуналку, подтверждающие вменяемость продавца и т.д.)

В документах внимание надо обращать на всё:

подлинность документа
соответствие дат, фамилий, параметров квартиры на документах
явное и неявное указание количества собственников
правильной оформления предыдущей сделки
и т.д.

После проверки документов по перечисленным пунктам, покупатель должен определить «юридическую чистоту», чтобы знать степень рисков возникновения споров по ней и отчуждения невесть откуда взявшимися претендентами.

Узнайте, как проверить юридическую чистоту самостоятельно

Логично подключить к анализу грамотного юриста по жилищным вопросам. Именно такого, кто занимается только вопросами недвижимости и имеет в данном деле опыт.

Бесплатный вопрос юристу по жилищным вопросам задавайте здесь

Если продают квартиру по доверенности

Нередко на вторичном рынке продают квартиру по доверенности, потому что, например, собственник располагается в другом регионе.

На что важно обратить внимание:

на саму доверенность
на человека, которому ее выдали и его документы.

Что я имею ввиду?

Доверенности бывают разные по полномочиям, которые они наделяют доверенное лицо. Т.е. собственник может доверить любой этап продажи квартиры и прописать это:

собрать документы на продажу
получить справки
провести сделку
получить деньги от покупателя

Эти пункты могут быть указаны, как все вместе, так и по раздельности. Поэтому, вам, как покупателю, следует обратить внимание, какими полномочиями от лица собственника обладает доверенное лицо.

Узнайте о рисках доверенности от продавца

Если доверенное лицо не имеет право принимать деньги или проводить сделку, следовательно вам нельзя совершать ответных действий.

Даже если собственник доверяет провести сделку по доверенности, часто деньги переводятся на счет собственника, а не доверенного лица!

Обращайте внимание на период действия доверенности. А то может случиться так, что действие доверенности истекло, тогда оформленная сделка легко признается недействительной.

Обычно, доверенность выдается на совершение конкретных действий и срок ее действия, который можно указать — 3 года. Если он не прописан, то 12 месяцев.

Квартиры после наследства: внимание!

Для покупателей не новость такие квартиры на вторичном рынке.

Причем, довольно часто продают квартиры с т. н. «свежим» наследством, т. е. спустя 6 месяцев, как открыли наследство. Это очень рискованный для покупателя варант.

Чтобы соблазн был велик, продавцы часто снижают стоимость квартиры на 10% от рынка, привлекая покупателей. И они идут на это осознанно, т. к. риски с такими квартирами довольно реальные.

Согласно закона, после полугода, как объявились наследники, нельзя претендовать на квартиру. Однако, имеется в виду срок, когда человек узнал об его открытии, а если не знал?

Суд вообще может возобновить срок вступления в наследство по любой из причин. А это значит, что и после 3 лет могут появиться претенденты на наследство. И предъявлять иск будут уже состоявшемуся покупателю.

Как я писал в начале, этой статьей мы лишь подстелим соломку, под предполагаемое место падения. Но одна статья не может предусмотреть всех нюансов.

Здесь мы отметили самое важное из того, на что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке.

Подробно, все нюансы покупки квартиры смотрите в 10-ти видео в Клубе самостоятельных в недвижимости

Успехов вам!

www.habrealty.ru

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Москва +7 (499) 455-12-41 Санкт-Петербург +7 (812) 426-14-65 Регионы (бесплатно) +7 (800) 500-27-29 доб. 529 Задайте вопрос юристу

toggle menu

pravonedv.ru

Что нужно знать при покупке квартиры: изучаем правовые вопросы

Оглавление:

Приобретение квартиры на вторичном рынке
Правовые нюансы
Покупка квартиры в новостройке
Приобретение квартиры через агентство

Покупка квартиры требует изучения не только технических характеристик жилья и инфраструктуры района, но и юридической стороны вопроса.

В первую очередь, следует определиться, займетесь вы покупкой жилья самостоятельно или же доверите это специалистам. Безусловно, обращение в агентство недвижимости далеко не бесплатное, но зато вам не придется самостоятельно выбирать жилье из тысячи вариантов. Кроме того, специалисты полностью возьмут на себя проверку документов и оформление сделки.

Если вы все-таки хотите действовать самостоятельно, знайте, что на это у вас уйдет гораздо больше времени. Причем сначала нужно будет изучить все правовые нюансы. Что же нужно знать о покупке квартиры? Давайте рассмотрим самые важные моменты.

Приобретение квартиры на вторичном рынке

Чем выгодна покупка жилья на вторичке? Во-первых, вы видите, что покупаете, в отличие от новостройки, где вам по сути предлагается кот в мешке. А во-вторых, вы можете отмечать новоселье сразу же после покупки, не дожидаясь сдачи дома в эксплуатацию. Впрочем, есть тут и свои особенности. Поэтому вопрос, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке жилья, праздным не будет.

Прежде всего, необходимо удостовериться, что в приобретаемой квартире нет лиц, сохранивших право на проживание. Они могут быть не зарегистрированы, но право проживания сохраняется за ними даже при смене собственника.

Обязательно проверьте, не обременена ли приобретаемая квартира правами третьих лиц. Жилье не должно быть передано в аренду, находиться под арестом, являться предметом залога или судебного спора и т.д.

Правовые нюансы

Как показывает опыт, стопроцентно убедиться в юридической чистоте покупаемой квартиры не представляется возможным. И все-таки кое-что можно и нужно проверить, а именно:

сведения из БТИ;
перечень лиц, прописанных в квартире;
выписку из домовой книги;
отсутствие задолженности по телефонным переговорам;
список всех бывших собственников жилья;
правильность составления договора купли-продажи квартиры;
список лиц, временно выписанных из квартиры в связи с нахождением в домах престарелых, психиатрических учреждениях и т.д.;
отсутствие ареста или запрета на квартиру;
финансово-лицевой счет, подтверждающий наличие либо отсутствие финансовой задолженности.

С целью минимизации рисков можно обратиться в страховую компанию, но стоить такая гарантия будет достаточно дорого.

Перед оформлением договора купли-продажи продавец и покупатель должны выяснить, кто понесет затраты на оформление сделки, кто и как проверит наличие задолженности по коммунальным счетам, за какое время выпишут всех лиц, прописанных в квартире.

Кроме того, сторонам нужно обсудить сумму, которая будет указана в договоре купли-продажи, а также ответственность, которую понесет продавец, если не сможет вовремя освободить квартиру или вовсе откажется от ее продажи.

Вопрос о цене квартиры особенно важен, поскольку продавцу выгоднее указать цену ниже реальной стоимости, ведь это повлияет на размер налогов, которые ему придется выплатить. Тогда как покупатель, напротив, заинтересован в указании полной стоимости квартиры – это потребуется для получения налогового вычета.

Разумеется, с особой тщательностью стоит подойти к процессу оформления сделки, а также к вопросу передачи денег.

Покупка квартиры в новостройке

Приобретая квартиру на первичном рынке, вы получаете юридически чистое жилье по более низкой цене, чем аналогичная квартира на вторичке. Помимо этого, вы сможете расплачиваться с застройщиком по частям и делать такой ремонт, какой душа пожелает.

Впрочем, имеется и ряд нюансов. Во-первых, оформлять такую недвижимость гораздо дольше. Обычный договор купли-продажи можно оформить за день-два, тогда как на оформление договора передачи квартиры уйдет от полутора до двух месяцев. Во-вторых, покупая жилье в новостройке, вы идете на определенный риск. Известно немало случаев, когда застройщик, собрав денежки, испарялся, а строительные работы прекращались.

Чтобы не оказаться в таком положении, нужно с особой тщательностью проверять застройщика и всю сопутствующую документацию. Итак, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке:

Соберите максимум информации о застройщике. Учитывайте продолжительность работы компании на рынке, наличие у нее собственного сайта. Не поленитесь съездить и на сам строящийся объект.
Проведите анализ цен на квартиры. Сильно заниженная цена свидетельствует о ненадежности организации.
У застройщика должны быть все необходимые учредительные документы: устав, свидетельства ИНН и ОГРН и т.п.
Изучите лицензию, предоставляющую право на застройку.
Просмотрите разрешение на строительство. Случается, что организация застраивает сразу несколько объектов, а разрешение как раз на тот дом, где продаются квартиры, у нее отсутствует. Немалое значение имеют и конечные сроки разрешения.
Изучите проектную документацию.
Внимательно читайте условия договора. Если вы далеки от юриспруденции, правильнее будет обратиться к специалисту.
Имеется ли у организации право на земельный участок, где ведется строительство? Не противоречит ли возведение жилого дома целевому назначению этого участка? Совпадает ли адрес?

К вопросу о том, что нужно знать при покупке жилья в строящемся доме, стоит добавить, что при купле-продаже квартир в новостройках, как правило, используются договоры трех видов:

долевого участия;
купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа;
участия в жилищно-кооперативном строительстве.

Приобретение квартиры через агентство

Решили обратиться в агентство недвижимости? Разумно! Вот только и здесь нужно проявить бдительность. Современный рынок перенасыщен предложениями от различных риелторских контор, поэтому так важно сделать правильный выбор.

Какими же критериями руководствоваться?

Известность компании. Если агентство стабильно рекламирует свои услуги, значит, оно присутствует на рынке постоянно. Обратите внимание и на качество подачи материала – успешная фирма не будет экономить на рекламе.
Имидж. Если офис находится в подвале, мебель и техника морально устарели, а сотрудники одеты кто во что горазд – бегите из этой шарашкиной конторы немедленно!
Опыт работы. Имеет значение не только срок существования компании на рынке, но и профессиональный опыт конкретных сотрудников. Такого понятия, как текучка кадров, еще никто не отменял. И если за ваше дело возьмется новичок, нет никаких гарантий, что оно увенчается успехом.
Сертификаты и дипломы. Вам обязательно должны представить документы, подтверждающие качество работы компании.
Стоимость услуг. Вас должны насторожить как явно завышенные, так и, напротив, слишком низкие цены.
Рекомендации третьих лиц. Возможно, кто-то из ваших знакомых уже воспользовался услугами той или иной компании и остался доволен. Почему бы не прислушаться к отзывам? Рекомендации вы также можете найти в интернете, у юристов или в специализированных общественных организациях.

А теперь предлагаем рассмотреть вопрос, что нужно знать при покупке квартиры через агентство:

Понятно, что при покупке жилья придется перестраховываться и иметь дело с кипой бумаг, и все же старайтесь не подписывать ненужные документы. К таковым относится, например, гарантийное обязательство о фиксировании цены. Этот документ как будто бы гарантирует покупателю то, что продавец не повысит цену на объект. Но по сути никакой юридической силы у данного документа нет, так как его подписывают только покупатель и агентство. Продавец же там вообще никак не фигурирует, хотя именно на него возлагаются обязательства.
В процессе ведения сделки вас попросят выдать одну либо несколько доверенностей на право представления. Этот документ обычно заверяется нотариально, в нем описывается, кому и от кого он выдан, право передоверия, объем полномочий. Не вздумайте делегировать права на распоряжение собственностью, получение денег и другие действия, которые могут серьезно вам навредить.
Вам предлагают подписать документ, который вызывает сомнения? Возьмите тайм-аут, проконсультируйтесь со сторонним юристом. Всегда читайте то, что подписываете, сколько бы времени на это ни ушло.

Помните о том, что грамотно построенное сотрудничество с агентством позволит вам не только быстро и безопасно приобрести квартиру, но даже сэкономить при этом.

domananeve.ru