Порядок переоформления переуступки прав по договору долевого участия в строительстве. Договор переуступки в долевом строительстве

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

В процессе долевого участия физических лиц в строительстве домов оформляется договор, который содержит все юридически значимые условия данной сделки. Одним из существенных условий является возможность требования передачи готового помещения по завершении возведения здания. Такое право можно передать иным лицам путем оформления соглашения об уступке прав.

В статье мы подробно разберем, что такое переуступка прав по договору долевого участия в строительстве, какие есть риски, какие документы нужны для осуществления процедуры и как избежать уплаты налогов.

Правовые основания для заключения договора

В процессе исполнения различных гражданских сделок, к которым относится и договор участия в долевом строительстве, у сторон возникают различные правоотношения, связанные с правом требовать в будущем совершения определенных действий или передачи имущества. Для указанного контракта таким правом будет являться возможность требовать передачи готового объекта (квартиры) сразу после завершения строительных работ.

Общие основания для совершения таких сделок регламентированы параграфом 1 главы 24 ГК РФ, однако и профильный Закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ содержит специальные нормы в данной сфере. Статьей 11 указанного нормативного акта зафиксированы основанные требования, которые должны соблюсти все стороны в процессе перевода указанного права требования по договору на новое лицо.

Порядок оформления уступки в рамках долевого строительства

Помимо общих требований, которые предъявляет ГК РФ к данному виду правоотношений, уступка по соглашению о долевом участии в строительстве здания должна соответствовать специальным правилам ст. 11 Закона № 214-ФЗ. Таким образом, чтобы передать указанное право третьему лицу, требуется в обязательном порядке соблюсти следующие условия:

дольщиком должна быть полностью уплачена стоимость по основному соглашению, либо сумма задолженности перейдет одновременно с правом требования;
оформление уступки возможно только до подписания контрагентами акта о сдаче готовой квартиры;

уступка по такой категории сделок требует обязательной регистрационной процедуры в органах Росреестра.

Для возможности передать сторонним лицам свое право, дольщик должен надлежащим образом зафиксировать свое право путем внесения полной стоимости по исходному соглашению. В качестве альтернативы, статья 11 Закона № 214-ФЗ допускает передачу остатка долга перед застройщиком одновременно с передачей прав иному лицу.

Чтобы сделка по переходу прав на стороннее лицо приобрела юридическое значение, не требуется согласие застройщика. Боле того, даже отсутствие доказательств уведомления строительной компании не будет означать недействительность оформленной передачи прав, однако в этом случае все риски неблагоприятных последствий будет нести лицо, получившее указанное право.

Исключение предусмотрено для ситуаций, когда первоначальный участник не уплатил стоимость по контракту до оформления перехода прав. В этом случае на одновременный перевод требования и остатка задолженности будет необходимо получить согласие строительной компании.

Порядок действий дольщика для передачи прав третьему лицу можно представить в виде пошаговой инструкции:

оформление договора между гражданином и строительной компанией и проведение регистрационной процедуры;
оплата цены, зафиксированной участниками в условиях соглашения;
поиск лица, которому будет производиться уступка;
оформление соглашения о переходе прав и остатка задолженности по основному договору, если она не была внесена ранее;
направление в адрес строительной компании уведомления о том, что право требование по основному договору перешло к новому лицу;
регистрационные мероприятия в отношении сделки по переходу прав.

Продавец вправе самостоятельно определять цену и условия соглашения, по которому он передает права третьему лицу. Застройщик не вправе участвовать в согласовании условий данной сделки.

В процессе совершения действий по уступке, сторонам будет необходимо иметь следующий пакет документации:

паспорта участников соглашения, либо доверенность на представителя;
основной договор на участие в долевой застройке;
платежный документ, подтверждающий внесение полной стоимости по договору с застройщиком;

документ, подтверждающий факт регистрационных действий по отношению к исходному договору.

После перевода права требования у нового кредитора появляется полный комплекс прав и обязанностей в правоотношениях со строительной компанией, в том числе возможность контролировать ход строительства и знакомиться с документацией застройщика.

После заключения соглашения и уведомления застройщика стороны должны пройти регистрационную процедуру. Данные мероприятия уполномочены проводить органы Росреестра, в компетенцию которых входит проверка и подтверждение перехода любых прав в отношении объектов недвижимого имущества.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

Москва и область: +7-499-938-54-25
Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
Федеральный: +7-800-350-84-02

На регистрацию стороны должны представить должностному лицу Росреестра:

заявление на проведение регистрационной процедуры перехода права требования;

договор уступки права требования;
документ, подтверждающий оплату по исходному соглашению на участие в долевом строительстве, либо документы об одновременном переводе долга на новое лицо;
письменный документ, подтверждающий согласие строительной компании на одновременный переход права требования и остатка задолженности на новое лицо;
согласие супруга заявителя, передающего право требования новому лицу.

По итогам регистрационных процедур на договоре об уступке будет проставлена соответствующая отметка. С момента регистрации данной сделки права дольщика официально переходят к новому инвестору.

Помощь юриста в подготовке договора >>

Риски перехода прав требования на новое лицо

Приобретая право требование для его дальнейшей реализации в рамках строительства объекта, покупатель должен представлять себе реальное состояние возводимого объекта. Нередко уступка прав со стороны первоначального дольщика вызвана проблемами, возникающими в правоотношениях со строительной компанией. После перехода права требования, к покупателю перейдут и все возможные риски, связанные с недобросовестным отношением строительной компании.

На стадии подготовки договора уступки прав покупателю необходимо удостоверится в надлежащем исполнении обязательства со стороны застройщика. С этой целью проводится анализ следующих документов:

исходный договор между застройщиком и дольщиком, в том числе график проведения строительных работ на объекте;
справка о фактически выполненных работах по возведению здания;
финансовая документация, связанная с надлежащим исполнением обязательств для всех сторон сделки.

В отношении первоначального участника договора долевого строительства проводится изучение следующих документов:

выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию договора долевого участия и отсутствие ограничений и обременений на распоряжение правом;
платежные документы, свидетельствующие о внесении цены договора застройщику.

Отсутствие документов, подтверждающих полную оплату по договору, является потенциальным риском отказа в регистрации сделки по уступке прав, поэтому покупателю права требования необходимо исполнять обязательство по передаче денежных средств только после государственной регистрации сделки.

Если после регистрации перехода прав у покупателя возникают проблемы с застройщиком относительно сроков сдачи объекта или качества передаваемо жилья, он будет обладать полным комплексом прав и обязанностей, которыми владел первоначальный участник долевого строительства.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

Налоговые обязательства при уступке права требования

Так как уступка прав требования относится к категории возмездных гражданских сделок, по ее итогам может возникать денежная выгода, которая подлежит налогообложению. Если продавцом права выступает гражданин РФ, таким налогом будет являться НДФЛ по ставке 13%.

Уплата налога осуществляется гражданином самостоятельно, путем представления в налоговые органы декларации по итогам прошедшего года. Для расчета суммы налоговых платежей будет использоваться разница между ценой первоначального договора и стоимостью уступки права. Таким образом, налогообложению подлежит только сумма разницы между указанными значениями.

Так как основанием для начисления налога будет являться декларация, самостоятельно предъявляемая гражданином, при уклонении от указанной обязанности его могут привлечь к ответственности.

Чтобы избежать необходимости уплачивать значительную сумму налоговых платежей, можно воспользоваться следующими вариантами:

одновременно с представлением декларации оформить налоговый вычет;
установить цену уступки права требования равной сумме первоначального обязательства.

Если размер средств, полученных от уступки, будет совпадать с первоначально уплаченной суммой по долевому договору, денежная выгода не наступает, в результате чего продавец исключает обязанность по уплате налога.

Если фактически полученная сумма превысила размер первоначального обязательства, для устранения налоговой обязанности можно размер превышения оформить в виде отдельного документа – расписки. Данная расписка будет устанавливать обязанность продавца вернуть деньги в случае признания недействительным исходного права. При возникновении спора о денежных взаиморасчетах сторон данная расписка будет являться надлежащим доказательством.

law03.ru

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

Однажды приняв какое-то решение по разным причинам от его выполнения можно отказаться.

Например, вступив в ряды дольщиков и участвуя материально в возведении многоквартирного дома, в один прекрасный день можно отказаться от всего этого.

Кто-то ахнет, а как же квартира? Неужели все вложенные средства пропадут?

В этой статье рассмотрим можно ли продать свой статус дольщика, вернуть вложенные сбережения, а также не попасться в лапы мошенников, оформляя договор цессии.

Что это такое?

Если вы официально являетесь участником какого-либо «долгостроя», то есть материально участвуете в строительстве многоквартирного дома и претендуете на получение отдельной жилплощади в нем, вы имеете право продать свои еще не существующие квадратные метры.

Подобную сделку можно оформить только определенным документом — договором цессии.

Это право граждан четко описано в законе, регулирующем все процессы долевого участия (ФЗ№214), а также в Гражданском Кодексе Российской Федерации.

Договор цессии — уникальный документ, который позволяет продавать не саму недвижимость или какое-то имущество, а только право на него, так как самой квартиры в строящемся доме еще даже и нет.

Например, по договору участия в долгострое определено, что ваша жилплощадь будет расположена на 9 этаже, а на момент заключения цессии возведено лишь 5 этажей.

То есть право на будущую квартиру есть, а самой квартиры нет. Вот именно это право по договору цессии и передается другому гражданину.

Важным условием является то, что подобные сделки можно осуществлять только до того момента, как подписан приемопередаточный акт жилой недвижимости.

После этого квартиру можно будет реализовать в обычном режиме купли-продажи.

В чем же выгода договора цессия для каждой из сторон:

Продавец (дольщик)

имеет возможность получить определенные денежные средства, не имея жилой недвижимости «в наличии». Также цессии позволяет передавать остаток долга по договору долевого участия новому владельцу с согласия компании. То есть, если вы по тем или иным причинам не имеете возможности продолжить участие в строительстве, всегда можно вернуть свои вложения обратно

Покупатель

по очень выгодной цене может приобрести право на жилую недвижимость. Спустя какое-то время в его полном владении окажется собственная квартире в новостройке

Оформить договор цессии можно только в том случае, если в договоре долевого участия не запрещено продавать права требования.

Нюансы сделки

Продажа прав дольщика является уникальной сделкой, поэтому, естественно, здесь не обойтись без соблюдения определенных нюансов:

Оплата долга

по решению застройщика и дольщика, при подписании документов на участие в постройке многоквартирного дома, определяется возможность продажи:

только после оплаты всей стоимости будущей квартиры;
с переводом остатка долга по квартире на нового владельца.

Если последнее разрешено договором участия в долевом строительстве, то к новому собственнику будущей жилплощади переходит и текущий график платежей, а также сумма платежа по нему. То есть все остается как было, только в договоре меняется имя собственника, который в итоге получит новенькую квартиру, все остальное (сумма, срок сдачи и т.д.) остается неизменным

Регистрация переуступки прав по договору долевого участия

обязательным условием заключения договора цессии является его государственная регистрация в соответствующих органах (Росреестр). Без прохождения этой процедуры, подписанные вами документы, будут считаться недействительными, а переход прав требования не произойдет

Цессия

продавать недостроенное жилье по российскому законодательству можно только лишь по договору цессии. Все остальные схемы, которые могут предложить вам риелторы или другие «специалисты» будут являться незаконными и мошенническими

Приняв решение о продаже своего участия в долевом строительстве важно соблюсти эти три пункта.

Видео: что такое переуступка прав по договору долевого участия

Только при выполнении этих условий ваша сделка будет выгодной, законной и свершившейся.

Правовые акты

Процесс оформления цессии полностью регулируется российскими законодательными актами.

Основополагающими среди них являются:

Гражданский Кодекс Российской Федерации

определяет, что при желании продать свое право требования на будущую построенную жилплощадь, дольщик обязан:

Уведомить компанию-застройщика и получить от нее письменное разрешение на подобную сделку.
Если оплата долевого участия производится частями (имеется график погашения задолженности и определенная сумма к оплате), необходимо получить разрешение от строительной фирмы на перевод остатка задолженности на нового владельца жилплощади.

ГК РФ определяет, что договор цессии будет считаться законным и вступившим в силу только после официальной государственной регистрации в органах Росреестра

ФЗ № 214 «О долевом участии»

регулирует процесс проведения перевода долга на нового владельца и саму процедуру уплаты имеющейся задолженности

Переуступка прав по договору долевого участия

В жизни каждого человека случаются различные неприятности и факты, меняющие все жизненные планы в один момент.

Кому-то необходимо срочно переехать, кто-то срочно нуждается в деньгах, а для кого-то участие в долгосрочном строительстве становиться неподъемной финансовой ношей.

Но не бросать же все на полпути, ведь уже вложены определенные денежные средства?

Наше государство позаботилось о дольщиках и разрешило продавать свои права на еще недостроенные квартиры.

По договору цессии никто не является ущемленным и каждая сторона приобретает то, что она хотела.

Продавец получает крупную сумму денег, а покупатель становиться в будущем владельцем квартиры в свежепостроенном доме.

Для продавца очень выгодная сделка, так как жилплощадь на первичном рынке недвижимости всегда была и будет в цене.

В тот момент, когда вы заключаете договор долевого строительства, внимательно прочитайте договор.

При отсутствии в нем пункта о возможности переуступки прав третьим лица, попросите внести его.

Никто не застрахован от ситуаций, в которых вдруг придется экстренно продавать свое имущество.

Возможно, продавать право требования и не придется, но возможность такая у вас должна быть.

Важно помнить, что при оформлении договора цессии меняется только владелец будущей квартиры.

Сроки сдачи, стоимость, технические характеристики и т.д. остаются неизменными.

Если застройщик пытается «накрутить» цену и передвинуть сроки сдачи в связи со сменой собственника, знайте это незаконно.

Смело отстаивайте свои права и требуйте соблюдения всех пунктов договора.

Предварительное соглашение

Так же как и при оформлении других договоров, при оформлении цессии может быть составлено предварительное соглашение, в котором стороны оговаривают основные условия.

В таком документе важно указать:

Описание передаваемой квартиры	стоимость, технические характеристики, площадь и т.д.
Сумму задатка	передаваемого покупателем продавцу
Дату полной оплаты по договору цессии	производиться только после осуществления государственной регистрации сделки
Ответственность сторон	например, если не будет заключен основной договор по вине продавца, задаток должен быть возвращен покупателю и т.д.

ДДУ

Существуют определенные мифы о договоре цессии. Некоторые граждане считают, что при оформлении подобного документа придется потратить чуть ли не половину вложенных денег на уплату комиссий и штрафов.

Якобы застройщик таким образом пытается дисциплинировать дольщиков, удержать их от продажи своих прав требования. На самом деле это выдумка.

При продаже своего права требования никаких дополнительных расходов, кроме предусмотренных по закону (государственная пошлина при регистрации договора цессии), ни одна из сторон не несет.

После совершения сделки новый владелец будущей жилплощади получает все права и обязанности дольщика.

Если стоимость квартиры оплачивалась частями, то новый хозяин также будет согласно графику платежей выплачивать оставшуюся задолженность.

Штрафы могут применять к дольщику только в случае досрочного расторжения им договора долевого участия.

Обычно в таких документах застройщики прописывают ответственность дольщика за выход из участия, а также применяемые штрафные санкции.

Например, 10% от уже вложенной суммы дольщику не возвращаются и т.д.

Между родственниками

Зачастую переуступка прав требования происходит между близкими родственниками.

Например, родители вступили в «долгострой», когда ребенок заканчивал высшее учебное заведение, а когда он устроился на работу, передали ему финансовую ответственность за свое будущее жилье.

Некоторые думают, что заключение договора цессии между родственниками необязательная процедура. Это не так.

Каким бы близким не было родство, переуступка прав по договору долевого участия между родственниками должна быть произведена надлежащим образом.

Некоторые застройщики идут навстречу своим дольщикам и переоформляют договор долевого участия на нужного родственника «задним» числом.

Это является нарушением закона и в любой момент такой договор может быть признан недействительным.

Поэтому не пытайтесь сэкономить, оформляйте все правильно и живите спокойно.

Ипотечный кредит

Тем, кто желает выкупить право требования на строящийся объект недвижимости, но не имеет необходимой суммы денег, на помощь могут прийти банковские организации. Существует возможность оформления договора цессии в кредит.

Но для этого кроме согласия владельца, также необходимо письменно согласие от компании-застройщика.

Также важно помнить:

При покупке строящейся квартиры в кредит	процентная ставка всегда выше до момента ввода в эксплуатацию жилого объекта недвижимости
Проценты по кредиту	выплачиваются до регистрации права собственности (подписание приемопередаточного акта)

То есть переплата по договору ипотеки на строящуюся квартиру, приобретенную по договору цессии, может быть намного больше, чем при покупке готовой квартиры.

Трезво оценивайте свои возможности и существующие финансовые риски.

Алгоритм оформления

Оформить договор цессии можно только тогда, когда определенная сумма денег за квартиру уже внесена дольщиком.

Если же дольщик только подписал договор участия в строительстве и не внес ни одного платежа за будущую квартиру, продавать свое право требования он не может. Это будет считаться мошенничеством.

Если вы решили выкупить у дольщика его права и обязанности по участию в строительстве многоквартирного дома, действуйте следующим образом:

Проведите проверку	всей лицензионной и разрешительной документации у застройщика
Проверьте документы дольщика на участие в строительстве	сделайте запрос в Росреестр (договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации)
Оформите у застройщика справку	о состоянии текущей задолженности дольщика по договору участия в строительстве
Получите согласие	от строительной компании на совершение сделки по договору цессии
Если дольщик находится в законном браке	ему придется предоставить нотариальное согласие от своей второй половины на совершение подобной сделки

После того, как все необходимые справки и документы будут собраны, достоверность данных и порядочность дольщика и застройщика будет подтверждена, можно подписывать договор цессии.

После этого ждут проведения государственной регистрации сделки с недвижимость (около 10 рабочих дней), а затем производят финансовые расчеты через банковскую ячейку.

Пакет официальных бумаг

Как и для любой другой сделки при оформлении договора цессии необходимо собрать и предоставить необходимые документы.

К ним относятся:

Документы	подтверждающие личности продавца и покупателя, участвующих в договоре цессии
Копия и оригинал ДДУ	обязательным условием является государственная регистрация этого документа в органах Росреестра
Платежные документы	подтверждающие расходы дольщика на приобретение будущей жилплощади в строящемся доме
Выписка из ЕГРП	подтверждает наличие госрегистрации договора ДДУ, а также отсутствие каких-либо обременений и закладных на объекте недвижимости
Если одна из сторон договора цессии	состоит в законном браке, необходимо предоставить нотариальное согласие второго супруга на осуществление сделки

Образец документа

Обычно к составлению договора цессии привлекают специалистов по решению юридических вопросов, но зачастую заполнить такой договор можно и самостоятельно.

Найти образец такого документа можно в свободном доступе в интернете.

Необходимыми составляющими этого договора являются:

Полные данные строительной компании	права и обязанности сторон
Исчерпывающая информация	о первом дольщике и о втором (приобретающем право требования по договору цессии)
Описание объекта жилой недвижимости	технические характеристики, стоимость, площадь, этажность, количество комнат и т.д.
Дата полного финансового расчета по договору цессии	и дополнительные данные по желанию одной из сторон

При подписании договора обе стороны ставят свои подписи и дату совершения сделки.

Специалисты советуют привлекать к проведению сделки купли-продажи прав требования представителя компании-застройщика.

Он должен будет скрепить печатью подписанный договор цессии.

Акт приема-передачи

После того, как заключен договор цессии, все строительные работы ведутся в соответствии с запланированным графиком.

В определенную дату нового владельца приглашают на осмотр готовой квартиры, и уже он подписывает приемопередаточный акт.

Тем самым официально получает право собственности на свою долгожданную жилплощадь.

Уплата налога

Заключение договора цессии предусматривает, что кто-то получает прибыль — продавец.

По российскому законодательству любая прибыль должна облагаться налогом.

В соответствии с Налоговым Кодексом Российской Федерации в состав налогооблагаемой базы входят все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах.

Естественно, что продажа своего права требования третьему лицу является получением прибыли.

Поэтому бывший дольщик в обязательном порядке должен оплачивать НДФЛ от общей стоимости сделки купли-продажи прав требования на квартиру.

В основном возникают вопросы, связанные с налогообложением и обязанностью заплатить НДФЛ, когда сделка была совершена между близкими родственниками. Например, матерью и дочерью, бабушкой и внуком.

Многие считают, что недвижимость все равно осталась в семье, не перешла к посторонним, поэтому платить налоги не нужно.

Это неверное решение, которое может привести к существенным неприятностям (судебное решение, визиты приставов, запрет на выезд из страны и т.д.).

Подписав договор цессии, кем бы ни являлась вам вторая сторона, в обязательном порядке запишитесь на консультацию к налоговому агенту.

Он поможет вам правильно рассчитать сумму НДФЛ к оплате и подскажет в какие сроки это необходимо сделать.

Вступление в «долгострой» предусматривает неизменность планов и действий на протяжении длительного времени. Но не всегда так бывает в жизни.

Договор цессии дает возможность при определенной необходимости продать еще несуществующую квартиру и получить вложенные денежные средства обратно.

Главное соблюдайте все требования закона и в обязательном порядке регистрируйте все сделки, связанные с недвижимостью в органах Росреестра.

domdomoff.ru

Переуступка прав по ДДУ 214 ФЗ, как это происходит

Инвестиции в долевое строительство – один из самых выгодных вариантов приобретения жилья, особенно если финансирование проекта осуществляется на первых этапах строительства. У дольщика есть выбор: либо дождаться завершения стройки и въехать в новое жилье, либо передать свои права на него другому участнику. Однако по 214 ФЗ переуступка прав возможна только до момента подписания передаточного акта. Необходимо также учесть определенные риски, которые присутствуют при заключении данной сделки как для одной, так и для другой стороны. Как провести ее максимально безопасно, и на что нужно обратить особое внимание?

Что означает переуступка прав по ДДУ

Заключая договор долевого участия по 214 ФЗ, дольщик приобретает право требовать с застройщика жилье, после того как дом будет достроен и принят государственной комиссией. В то же время строительство дома – процесс долгий, могут возникнуть обстоятельства, которые заставят дольщика изменить первоначальные планы относительно будущей квартиры. В соответствии с федеральным законом в этом случае он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.

Что такое переуступка по ДДУ ФЗ 214? По сути, это смена участников в рамках одного основного договора. Между прежним и новым дольщиком заключается отдельный договор, который на юридическом языке именуется цессия. В документе фиксируются все основные моменты этой сделки: цена уступки, сроки проведения расчетов, исполнение своих обязательств прежним дольщиком и так далее.

Данная сделка регулируется не только 214 ФЗ, также к ней применяются нормы гражданского законодательства. Следует учесть, что прежним участником осуществляется передача только того объема своих прав по ДДУ, которым он владеет. После подписания договора, он не несет никакой ответственности за дальнейшие действия застройщика. Переуступка никак не влияет на условия ДДУ, на основании которого она совершается. Она только закрепляет смену участников в одном конкретном договоре, условия которого остаются прежними.

Необходимые условия для совершения сделки

Между тем, реализация права на переуступку возможна только при соблюдении определенных условий. Таковыми являются:

Дольщик в момент совершения сделки действительно обладает правом требования жилья по ДДУ и не уступил его ранее другому участнику;
Переуступка по ДДУ возможна только в определенный период времени: после регистрации договора и до того момента, как подписан передаточный акт между дольщиком и строительной компанией. Если за это время дольщик не заключил договор цессии, то после оформления квартиры в собственность, он сможет ее продать в рамках сделки купли-продажи.
Дольщик может переуступить свои права по ДДУ только тогда, когда он полностью выплатил застройщику цену договора. Если расчеты им были произведены не в полном объеме, то одновременно с цессией заключается договор о переводе долга на нового участника. Правила заключения данного соглашения подробно описаны в ГК.
Если прежний дольщик не расплатился с застройщиком, требуется получить согласие последнего на данную сделку. По общему же правилу такое разрешение не требуется. Однако нужно учесть, что договор ДДУ может содержать требование получения разрешения застройщика на переуступку права при любых обстоятельствах.
Если жилье приобреталось в ипотеку, то сделку потребуется также согласовать с банком, выдавшим кредит.

Все перечисленные выше условия являются обязательными. При их невыполнении договор цессии может быть признан недействительным. При этом, ответственность за их несоблюдение возлагается на продавца, который обязан вернуть покупателю всю сумму, уплаченную им по договору цессии.

Участники сделки должны поставить застройщика в известность о перемене дольщика. В противном случае покупатель может в дальнейшем столкнуться непредвиденными и довольно неприятными последствиями. Например, могут возникнуть проблемы с получением жилья, или невозможностью истребовать с застройщика компенсацию за нарушение им своих обязательств.

Важные моменты и возможные риски сделки по переуступке

Прежде, чем решиться на приобретение жилья по переуступке прав, необходимо убедиться в благонадежности самого застройщика и перспективах строительства. Нередко подобные сделки совершаются в то время, когда у строительной компании начинаются проблемы с финансированием проекта. Чтобы убедиться, что это не так, нужно проверить у застройщика проектные, правоустанавливающие и разрешительные документы на объект. Желательно посетить стройку и на месте посмотреть, соответствует ли фактический этап строительства проектным документам.

По закону, дольщик, уступающий свои права, не отвечает за срыв сроков строительства, получение новым участником некачественного жилья и другие нарушения застройщика, даже если он был осведомлен о проблемах. Все претензии после подписания договора цессии можно предъявлять только застройщику. Однако есть возможность оставить часть рисков по неисполнению обязательств застройщиком за прежним участником. Для этого в условия договора по переуступке включается пункт о поручительстве продавца за те или иные нарушения со стороны застройщика. Однако в юридической практике договоры на таких условиях заключаются в единичных случаях.

Проблемы с неоплаченной задолженностью и просрочкой платежей могут также быть и у прежнего дольщика, а это дает право застройщику через определенное время аннулировать договор в одностороннем порядке. Поэтому это также необходимо проверить, получив у застройщика акт сверки платежей, где указаны все выплаты, произведенные участником, а также его долги по оплате.

Еще одна проблема, с которой может столкнуться покупатель – неоднократная продажа жилья. Если он окажется последним в цепочке продаж одной и той же квартиры, то он получает реальный риск остаться ни с чем, поскольку по закону право на жилье признается за первым покупателем. Договор ДДУ защищает дольщиков от подобных поворотов событий, так как он обязательно проходит регистрацию в Росреестре, и договор цессии, заключенный на его основе, также должен пройти эту процедуру. Поэтому переуступку прав не рекомендуется оформлять, если у прежнего участника вместо ДДУ имеется какой-то другой договор, например, предварительный, инвестиционный, вексель и так далее.

При заключении договора переуступки по ДДУ покупателя поджидают и другие риски, которые можно минимизировать, если провести сделку под контролем опытного юриста, знакомого с нюансами долевого строительства. Адвокаты Общества защиты прав дольщиков помогут оформить договор по переуступке, проведут комплексный анализ компании-застройщика, просчитают возможные риски. Как связаться с нами, вы узнаете, если посетите страницу «Контакты».

help-ddu.ru

Заключение договора переуступки права требования при долевом строительстве

Одним из самых оригинальных методов инвестирования в недвижимость является вложение денег в новое строительство. Очень многие в погоне за дешевыми метрами будущей квартиры стараются вложиться в строительство уже на этапе начала постройки, чем потом намного больше переплачивать во время покупки оной уже в готовом доме.

Конечно, на примере одной подобной квартиры разница практически незаметна, но тем инвесторам, которые перепродают по договору переуступки такие квартиры намного дороже, разница совершенно очевидна. Итак, чтобы новый покупатель получил такую квартиру, необходимо оформить специальный документ, по-научному называемый цессией.

Конечно, такая бумага совершенно не является страховкой при случае различных рисков, особенно, если она оформляется, только когда начинается постройка будущей недвижимости. Поэтому будущая постройка все равно может прерваться или растянуться в крайних случаях.

Законодательный аспект вопроса

Скачать образец договора переуступки прав требования по ДДУ.

Так что же собой законодательно представляет данная сделка. По сути, происходит передача прав требования исполнения обязательств от третьих лиц от одной стороны к другой.

Юридически такой документ можно заключить только для приобретения новостроек, которые при строительстве использовали договор участия в долевом строительстве. Оформляется уступка по такому документу только в тот период времени, пока проходит период между госрегистрацией данной бумаги и фактом приема-передачи самого объекта. Как только был подписан акт приема-передачи, может действовать только акт купли-продажи, как гласит 11 статья 214 – ФЗ.

Сам по себе такой документ совершенно никак не меняет первоначального договора, который был составлен для долевого строительства, он просто меняет одну из сторон, однако все существенные детали по-прежнему остаются совершенно неизменными. Все права и обязанности у каждой из сторон остаются совершенно в тех же размерах.

Федеральный закон о долевом строительстве №214-ФЗ в ст. 11 четко говорит об уступке, однако весь порядок заключения подобной бумаги прописаны в 24 главе Гражданского кодекса, где рассказывается о перемене лиц в различных обязательствах.

Общие правила составления

На данный момент такой документ обязательно должен заключаться в письменной форме, однако она может быть совершенно произвольной.

Запрещено оформление такой бумаги только тогда, когда такой пункт специально был введен в первоначальный договор о долевом участии. Сам документ просто передает имущественные права, поэтому его оформление возможно только до сдачи самого готового дома. Регистрация обычно длится в течение месяца с того дня, когда документация поступила в специальный орган.

Однако перед всем этим необходимо для заключения бумаги соблюсти некоторые правила:

Все долги цессионера перед застройщиком обязательно должны быть уплачены. Если покупатель согласен на данную сделку, то все долги он может перевести на себя, оформляя договор перевода задолженности. На самом деле, пока происходит этап строительства, то такие передаточные акты можно заключать сколько угодно раз без последствий.
Когда все задолженности исчезают или передаются, то вполне можно начинать сбор информации для будущего договора. Первым делом стоит наведаться в офис строительной фирмы для того, чтобы сделать тщательную проверку их документации. Обязательно потребуйте представить вам все учредительные бумаги, документы о государственной регистрации, разрешение на землю и проведение строительных работ на ней, а также строительный проект с датами окончания строительства и перечнем используемых материалов. Если вас все устраивает, то можно начинать подготовку к дальнейшей сделке.

Для оформления будущего документа каждая из сторон должна совершить некоторые действия. К примеру, от продавца требуется:

Уведомление застройщика об оформлении договора цессии. Делается это только при личной встрече в офисе компании и, если проигнорировать этот пункт, то суд впоследствии вполне может аннулировать сделку. Очень часто компания для оформления такой сделки выделяет собственного юриста, который разбирается в нюансах.
Вам также придется немного заплатить за согласие строительной компании на продажу. Обычно это примерно 5 процентов от суммы, которую вы получите, однако разные компании могут менять эту цифру в зависимости от желания. Официально этого пункта не существует ни в одном законе, но практика показывает противоположное.
Специальная справка об отсутствие любой задолженности.
Если договор о долевом участии был официально зарегистрирован, то понадобится выписка из специального органа.
Если на момент продажи недвижимость покупалась лицом, находящимся в браке, то понадобится еще и нотариальное согласие супруга на переуступку.

Покупатель также обязан получить согласие супруга и, в случае получения займа, еще и получить согласие банка на предоставление ипотеки.

Казалось бы, что документ согласно таким правилам просто обязан быть совершенно честным и понятным, однако риски здесь присутствуют, и они весьма серьезны.

Первым делом стоит запомнить, что все денежные соглашения должны обязательно решаться только после непосредственного заключения договора, поэтому никаких денег предварительно, даже через расписку, вносить не следует.

Вторым важным шагом является получение выписки из ЕГРН, которая скажет о том, нет ли на данной квартире какого-либо дополнительного обременения. Упущением данной детали очень часто пользуются различные мошенники, перепродавая одну и ту же жилплощадь сразу нескольким покупателям.

Существенные условия

Без прописывания любого существенного условия любой документ сразу же будет признан недействительным, поэтому некоторые для оформления такого документа обращаются к юристу.

Однако написать его самостоятельно тоже вполне возможно, ведь нужно занести лишь следующие данные:

Все данные строительной компании, прописать обязанности и права каждой из сторон для избежания последующих проблем.
Вся информация о данных обоих дольщиков, как продавца, так и покупателя.
Описание самого будущего дома, его технические данные, а также цена, этаж, площадь, количество всех комнат и остальные.
Если цессия оформляется в рассрочку, то желательно предоставлять также даты выплат. Если одноразовой суммой, то дату полного финансового расчета.
Обе стороны должны подписать бумагу и проставить дату, когда сделка была совершена. Застройщик же в свою очередь также должен будет поставить свою печать под данным документом.

После этого документ должен пройти государственную регистрацию. Она делает его официальным документом, который подлежит исполнению, поэтому на акт приема-передачи квартиры поедет уже покупатель.

Дополнительные

Определенного перечня дополнительных условий не существует, поэтому они решаются в довольно индивидуальном порядке по желанию какой-либо стороны при согласии второй.

На самом деле такие условия в данном виде договора просто немного более подробно излагают общие. Может быть более четко прописан предмет сделки, однако, в общем, их отсутствие на договор совершенно никак не влияет.

Правила и порядок регистрации

Как только документ считается официально подписанным, его в обязательном порядке необходимо зарегистрировать в Росреестре. Без такого шага документ по-прежнему будет считаться недействительным, ведь это подтверждение его заключения согласно всем канонам российского законодательства. Вам также сразу подскажут, нет ли в нем каких-нибудь нарушений, ведь тогда цессию просто не зарегистрируют. Это спасет вас от различных мошенников.

Для дачи документов в палату потребуется приложить все имеющиеся у обеих сторон документы. Стандартный срок исполнения такого вида услуги – это 10 дней. Для регистрации договора обязательно необходимо оплатить пошлину и еще раз проверить все внесенные данные, поскольку они будут отображаться в реестре прав именно в таком виде.

Исправление любой ошибки, которая была найдена впоследствии, обойдется вам в некоторую сумму, поэтому лучше выявить их заранее.

Экземпляров документа должно быть по одной штуке на каждую из сторон, указанных в сделке, и еще один должен остаться в самом Росреестре. Этот экземпляр прикрепляется к архиву определенного объекта. Обязательно проверьте, чтобы сотрудник поставил на каждой копии отметку о регистрации.

Также обязательным моментом является уплата определенного налога. Поскольку во время продажи такой недвижимости продавец получает некую сумму, то он в обязательном порядке обязан выплатить 13% подоходного налога. Если продавец владел данной недвижимостью менее 5 лет, то налог уплачивается в полном размере, однако, если этот срок превышает пятилетку, то с выплаченной суммы можно получить специальный вычет. Такой имущественный вычет может получить и покупатель.

На самом деле такой вариант документа становится все популярнее с каждым годом. Несмотря на довольно бурные темпы строительства, цены на жилплощадь остаются довольно высокими, поэтому по договору цессии инвесторы в строящееся жилье могут весьма неплохо заработать. Но даже покупатель в таком случае останется весьма доволен конечной ценой. Просто следует внимательно сверять все документы с изначальным договором по долевому участию, чтобы в них совершенно не имелось каких-нибудь расхождений. Если все было заключено правильно, то покупатель получает права на построенное в будущем жилье.

Правила заключения рассмотренного в статье вида сделок с недвижимостью изложены в следующем видеосюжете:

propertyhelp.ru

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве используется для недостроенных квартир. По разным причинам человек может передумать приобретать жилплощадь в новостройке, однако до тех пор, пока здание не введено в эксплуатацию, невозможно осуществлять стандартные сделки. Именно поэтому используется переуступка прав, которая также называется договором цессии. Предъявляются определенные требования к данной процедуре, чтобы можно было ее осуществить. Следует понимать ее особенности, а также возможные риски, потому как данная процедура значительно отличается от стандартной купли-продажи.

Что это

Переуступка права требования напрямую связана с новостройками и долевым участием. Применить цессию можно только до тех пор, пока здание еще не достроено и не сдано. То есть, у дольщиков на руках должен быть договор долевого участия (ДДУ), а не свидетельство о праве собственности на квартиру. Бумага, которой обладают люди, гарантирует, что по завершению строительства им будет передана квартира, которую уже можно будет на себя оформить.

Учитывая тот факт, что жилье еще не закончено, и квартиры фактически нет, то и продать ее нельзя. Но это вовсе не значит, что теперь не удастся никак реализовать жилплощадь. Когда дом уже находится на последнем этапе строительства, практически невозможно приобрести у застройщика в нем квартиру. Связано это с тем, что уже жилища раскуплены, потому как большинство людей вкладываются на ранних этапах.

Можно, разве что, рассмотреть вариант переуступки прав, то есть, кто-либо из инвесторов передаст свой договор долевого участия другому человеку. Естественно, данная сделка происходит за определенную плату, которую назначает владелец ДДУ. Как правило, цены на подобную недвижимость значительно ниже, поэтому люди, не распоряжающиеся большим бюджетом, рассматривают данный вариант.

У некоторых возникает вопрос, для чего используется уступка права требования по договору участия в долевом строительстве. У инвесторов могут быть разные причины для решения использовать цессию. Но, как правило, связано это с тем, что период ввода в эксплуатацию и оформления свидетельства собственности занимает продолжительное время. Если человек не хочет находиться в подвешенном состоянии, когда нельзя продать недвижимость, он старается успеть воспользоваться переуступкой на квартиру.

Следует понимать, что цессия влечет за собой определенные риски, о которых будет сказано ниже. Чтобы уступаемое имущество не подвело и не вызвало проблем, необходимо внимательно подойти к процедуре. Тогда уступка прав требования для человека по договору долевого участия в строительстве должна пройти гладко и дать желаемый результат.

Порядок оформления

Договор уступки права требования другому человеку по договору долевого участия должен проходить тщательное оформление. Причем, в первую очередь нужно будет убедиться в том, что соблюдены все выдвигаемые условия. Если хотя бы одно из них будет проигнорировано, то тогда не удастся осуществить цессию.

Важно! Дольщик должен полностью заплатить стоимость, указанную в основном соглашении. Ведь если у него есть долг, то он перейдет покупателю вместе с правом требования, следовательно, клиенту будет невыгодно отдельно отдавать средства за цессию и отдельно перечислять деньги по задолженности.

Регистрация договора уступки будет возможна только в том случае, если акт о сдаче готовой недвижимости не подписан контрагентами. Если данное событие уже произошло, то тогда не удастся воспользоваться цессией. Отдельно отметим, что при осуществлении переуступки обязательно нужно будет зарегистрировать сделку в государственном органе. Обращаться потребуется в Росреестр.

Нередко люди интересуются, нужно ли для заключения договора уступки прав требования спрашивать разрешения у застройщика. Законодательство гласит, что нет нужды получать данное согласие, чтобы сделка стала действительной. Даже при отсутствии доказательств по поводу уведомления строительной компании о процедуре нельзя будет признать документ недействительным. Но при этом все возможные проблемы, связанные с данным моментом, лягут уже на покупателя права.

При этом есть исключение из данного правила, и оно касается тех случаев, когда инвестор не уплатил свою задолженность по контракту на квартиру. В этом случае он обязательно должен спросить согласия у застройщика по поводу уступки и передачи долга другому лицу. При этом покупатель тоже должен знать о том, что ему перейдет необходимость выплатить остаток за квартиру.

Порядок действий:

В первую очередь оформляется договор долевого участия в строительстве между физическим лицом и застройщиком. При этом он обязательно регистрируется в государственном органе.
Происходит оплата стоимости, которая установлена в соглашении.
Инвестор должен найти человека, который согласится на переуступку. С ним следует обсудить все условия сделки.
Теперь потребуется оформить соглашение, касающееся перехода прав. Если долг за недвижимость не был выплачен, то тогда нужно будет упомянуть и об остатке, который покупатель будет выплачивать.
Строительную компанию понадобится уведомить о том, что теперь право требования находится у другого человека.
Остается только зарегистрировать сделку, касающуюся уступки.

Важно понимать, что инвестор может лично решать, какую цену назначить и какие условия выдвинуть. Самое главное, обсудить данные моменты с покупателем, потому как обе стороны должны прийти к согласию. Что касается застройщика, то он не может участвовать в сделке, выдвигать условия и как-либо иначе оказывать влияние.

Как только сделка завершится и будет зарегистрирована, у третьего лица возникнут все те права, что и у предыдущего владельца ДДУ. То есть, он сможет контролировать процесс строительства, требовать документы у компании для ознакомления, и в итоге должен получить свою жилплощадь.

Регистрация является обязательной, потому как без нее нельзя будет считать сделку действительной. Обращаться нужно в Росреестр, и именно там можно получить бланк заявления. Его подают вместе с перечнем документов, после чего остается дождаться проверки сотрудником государственного органа. Если все будет как надо, то тогда образец договора уступки получит печать, свидетельствующую о регистрации. Именно с этого момента все права дольщика переходят новому участнику строительства.

Перечень документов

Рекомендуется обращаться к специалисту для осуществления сделки переуступки. Он предоставит шаблоны документов и поможет правильно заполнить договор. Конечно, обойтись можно и без юриста, но тогда нужно понимать все тонкости процедуры. Отдельно следует помнить о перечне официальных бумаг, которые необходимы для сделки.

Что нужно для осуществления уступки:

Национальные паспорта обоих участников. Важно будет убедиться, что документы настоящие, и для этого рекомендуется обратиться в паспортный стол.
Основной договор на участие в строительстве. Его предоставляет текущий инвестор.
Справка о полной оплате недвижимости. Она нужна, если гражданин уже внес всю сумму, указанную в соглашении.
Бумага, которая доказывает осуществление регистрации исходного договора.

Также официальные бумаги понадобится собрать и для того, чтобы зарегистрировать уступку в Росреестре. В этом случае от людей требуется заполненное заявление по поводу перехода прав. Также нужен уже готовый договор переуступки, документ об оплате квартиры или переводе долга. Если имеется задолженность, то тогда нужно еще и согласие от застройщика на данную сделку. Людям, состоящим в браке, необходимо получить письменное разрешение от супруга на уступку.

Возможные риски

Уже говорилось, что договор переуступки права требования по договору долевого участия влечет за собой определенные риски. Поэтому человек, желающий заключить соглашение цессии, обязан помнить о возможных негативных ситуациях. Наихудшее, что может произойти, – это признание договора переуступки недействительным. Основания для подобного могут быть разными, но нужно учесть следующее. Чтобы вернуть деньги в полном объеме при подобной ситуации, следует в договоре указывать реальную цену.

Встречаются и такие ситуации, при которых инвестор использует двойную продажу. То есть, одну и ту же недвижимость реализуют разным людям, и таких клиентов может быть больше двух. Чтобы не стать жертвой мошенника, следует использовать переуступку исключительно по договору долевого участия с регистрацией.

Иногда проблема возникает не по вине продавца, а из-за недобросовестности застройщика. Приобретая жилплощадь, еще не введенную в эксплуатацию, есть риск, что она так и не будет готова для вселения владельцев. То есть, ее могут попросту не принять контролирующие органы, из-за чего дом не удастся использовать для проживания. Именно поэтому перед покупкой прав нужно убедиться, что застройщик является добросовестным и имеет хорошие отзывы.

Договора уступки прав, составленные правильно и с учетом рисков, практически всегда не вызывают каких-либо проблем. Именно поэтому и важно помнить обо всех тонкостях процедуры и, по возможности, обращаться к специалисту. Тогда можно будет не переживать о том, что не удастся получить свою квартиру, или вовсе придется расстаться просто так с деньгами.

kvadmetry.ru

как правильно оформить, образец, риски при регистрации

Большие семьи, в которых несколько поколений живут вместе и делят жилую площадь на всех чад и домочадцев, давно стали архаизмом и канули в прошлое. Тенденция к приобретению отдельного, пусть порой и небольшого по размеру, но собственного жилья приобрела в городах массовый характер. Молодёжь зачастую обращает своё внимание на предложения, в которых относительно невысокая цена квадратных метров обусловлена тем обстоятельством, что вожделенная квартира существует пока ещё только на бумаге, в проекте. Мы говорим сейчас о таком распространённом явлении, как участие в долевом строительстве.

К сожалению, реальность такова, что в заманчивых рекламных текстах застройщиков не всегда отражается истинное положение дел. Чтобы разобраться в этом хитросплетении, и при этом не оказаться в числе обманутых дольщиков, проще всего воспользоваться услугами специалистов. И всё же никто не позаботится о человеке лучше, чем он сам, поэтому необходимо иметь представление об основных подводных камнях в предстоящем деле обретения своей долгожданной квартиры.

Из всего многообразия схем приобретения жилья мы рассмотрим здесь, пожалуй, самую популярную и часто используемую на практике: переуступку прав по договору долевого участия в строительстве. Но для начала следует напомнить, что же такое договор долевого участия, и какие нюансы следует учитывать при его подписании.

Договор долевого участия: на что нужно обратить внимание

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Редакция Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, принятая в июле 2016 года определяет понятие договора долевого участия (ДДУ) совершенно чётко и однозначно. Предметом ДДУ, согласно этому закону, признаётся участие дольщика или организации в постройке объекта, для чего гражданин должен предоставить средства, равные по объёму окончательной стоимости части этого строящегося дома (доли). На эту долю, собственно, покупатель и приобретает права собственности, когда дом будет построен.

Принятие новой редакции Федерального закона № 214-ФЗ позволило существенно снизить риски при заключении сделки покупки квартиры в строящемся доме. Поэтому первое, что следует сделать при покупке, это выбрать застройщика, работающего в соответствии с указанным законом. Обычно подобная информация указывается застройщиком в первую очередь в информационных буклетах и на сайтах. В случае же её отсутствия непременно стоит прояснить этот момент.

Правительством нашей страны разработаны нормы и правила, которые являются обязательными для всех сторон договора долевого участия как при его подписании, так и при его последующем исполнении. Вот основные из этих требований:

Начало действия договора долевого участия признаётся с момента его обязательной государственной регистрации в виде письменного документа;
Обязательным является наличие в ДДУ описания дома, в котором приобретается квартира. Необходимо наличие плана, чертежа или схемы приобретаемого объекта, его положение на этаже, наличие или отсутствие балконов, лоджий или террас с их размерами и положением в строительных осях. Обязательно нужно указывать материал стен и перекрытий, а также других основных строительных характеристик;
Определённый срок, когда объект будет передан дольщику также обязательно должен быть указан в ДДУ. Надо быть готовым к тому, что юристы застройщика могут всячески избегать озвучивания конкретных дат и сроков окончания строительства. Эта хитрость нужна им чтобы не подвергаться риску выплаты неустойки, если эти сроки будут нарушены;
Важнейшим пунктом договора долевого участия является цена объекта строительства с указанием срока и условий оплаты;
Обязательно указание наличия и объёма гарантийного срока на приобретаемую по ДДУ квартиру;
Существенными являются способы, которыми застройщик будет исполнять договор. Они обязаны полностью соответствовать всей той проектной документации, которая существовала и была действительна юридически в момент заключения ДДУ между дольщиком и застройщиком. В случае несоответствия одного другому договор может быть признан недействительным;
Оговорено также право наследования обязательств и прав по договору, а также возможные риски случайного повреждения или даже гибели объекта, которые обязательно должны быть застрахованы, как и риск возможного недостроя.

Несмотря на надёжность схемы заключения договора долевого участия, на обязательность его регистрации, исключающей возможность двойных продаж, на целую систему штрафных санкций при нарушении застройщиком сроков строительства и сдачи дома, а также невозможность изменения суммы договора в одностороннем порядке, ДДУ не исключает ситуаций, при которых страдает даже самый добросовестный дольщик. Вот некоторые из них, которые всегда могут возникнуть внезапно:

Банкротство застройщика
Невозможность приобретения аналогичного жилья в случае расторжения договора по вине застройщика из-за недостаточности средств в результате колебаний рынка недвижимости в сторону удорожания объектов
Возможность для застройщика изменить проектную декларацию и видовые характеристики квартиры в одностороннем порядке до регистрации договора уступки
Налоговый вычет можно будет получить не ранее, чем через три года после сдачи объекта строительства и подписания акта приёма и передачи квартиры.

Переуступка права требования по ДДУ, или договор цессии

При заключении договора переуступки по ДДУ количество нюансов, могущих повысить риск покупки квартиры, возрастает. Однако этот способ приобретения квартиры не у застройщика, а у дольщика, уже заключившего ранее договор долевого участия и получившего право на объект долевого строительства, выбирается покупателем всё чаще. Ведь стоимость жилья в строящемся доме куда ниже, чем квартира в уже построенном и сданном доме.

Соглашение об уступке своих прав третьему лицу (латинское слово cessio означает «уступка», «передача») может быть заключено покупателем жилья с инвестором строительства либо подрядной организацией, которой заказчик передал часть квартир в качестве оплаты. Регистрация ДДУ в этом случае согласно законодательству уже была произведена, однако, вновь составленный договор уступки права требования также подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Переуступка права требования по договору долевого участия в такой сделке должна готовиться так же тщательно, как и первичное оформление ДДУ непосредственно с застройщиком.

Как происходит передача права на квартиру?

Процесс оформления договора уступки права требования необходимо начинать с проверки наличия у застройщика необходимой разрешительной и проектной документации на возводимый многоквартирный жилой дом. Следует проверить наличие следующих документов:

Лицензия на строительство с регистрацией
Учредительные документы организации застройщика
Наличие патента на собственность либо аренду участка земли под застройку.
Проектная декларация, в которой обозначены способы выполнения договорных обязательств, включая стадии возведения объекта и предполагаемые сроки окончания строительства, должна по закону быть опубликована на сайте застройщика либо в печатных рекламных материалах.

Особое внимание надо обратить на уведомление строительной организации о предполагаемой смене обладателя права на квартиру. Следует письменно известить застройщика и запросить письменное разрешение на сделку, в противном случае договор переуступки может быть признан незаконным. Застройщик обычно берёт оплату за выдачу такого разрешения.

Кроме того, понадобится нотариально заверенное согласие второго супруга на приобретение квартиры и разрешение банка при наличии ипотеки. Обязательно наличие подтверждающего документа от застройщика о выплате ему первым дольщиком всей суммы, указанной в договоре долевого участия. Нужна будет также квитанция об оплате госпошлины и удостоверение личности.

Из чего состоит договор цессии

Договор уступки должен содержать все сведения о сделке: предмет соглашения, номер ДДУ и описание объекта, условия передачи права требования, сумму, порядок и условия оплаты, ответственность сторон, их обязанности и меры по обеспечиванию договорных обязательств. Необходимо очень внимательно проверять правильность паспортных данных, дат и географических наименований, а также наличие регистрации на оригиналах всех приложений и дополнений к договору уступки, указанных в нём.

Квартира или проблемы?

Процедура переуступки права требования выполнения обязательств застройщика по ДДУ регулируется Федеральным законом об участии в долевом строительстве, поэтому является в достаточной мере безопасной сделкой. Однако предусмотрительный покупатель всегда стремится минимизировать любой риск и тщательно проверить всё, что только можно, чтобы впоследствии избежать проблем.

Риск банкротства компании застройщика наряду с риском нарушения сроков строительства, вероятность натолкнуться на несвоевременный ввод дома в эксплуатацию или несоответствие квартиры заявленному плану проблемы с оформлением собственности на жильё, — нюансов много. Именно поэтому нужно внимательнейшим образом проверять наличие у продавца полного пакета документов от застройщика, не пренебрегать консультациями юристов, и, возможно, даже заверить уже подписанный договор цессии у нотариуса.

domovik.guru

Переуступка договора долевого участия в строительстве

Необходимыми составляющими этого договора являются: Полные данные строительной компании права и обязанности сторон Исчерпывающая информация о первом дольщике и о втором (приобретающем право требования по договору цессии) Описание объекта жилой недвижимости технические характеристики, стоимость, площадь, этажность, количество комнат и т.д. Дата полного финансового расчета по договору цессии и дополнительные данные по желанию одной из сторон При подписании договора обе стороны ставят свои подписи и дату совершения сделки. Специалисты советуют привлекать к проведению сделки купли-продажи прав требования представителя компании-застройщика. Он должен будет скрепить печатью подписанный договор цессии. Акт приема-передачи После того, как заключен договор цессии, все строительные работы ведутся в соответствии с запланированным графиком.

Переуступка прав требования по договору долевого участия в строительстве

Важно

К ним относятся: Документы подтверждающие личности продавца и покупателя, участвующих в договоре цессии Копия и оригинал ДДУ обязательным условием является государственная регистрация этого документа в органах Росреестра Платежные документы подтверждающие расходы дольщика на приобретение будущей жилплощади в строящемся доме Выписка из ЕГРП подтверждает наличие госрегистрации договора ДДУ, а также отсутствие каких-либо обременений и закладных на объекте недвижимости Если одна из сторон договора цессии состоит в законном браке, необходимо предоставить нотариальное согласие второго супруга на осуществление сделки Образец документа Обычно к составлению договора цессии привлекают специалистов по решению юридических вопросов, но зачастую заполнить такой договор можно и самостоятельно. Найти образец такого документа можно в свободном доступе в интернете.

Уступка права требования по договору долевого строительства

Инфо Порядок действий дольщика для передачи прав третьему лицу можно представить в виде пошаговой инструкции:

оформление договора между гражданином и строительной компанией и проведение регистрационной процедуры;
оплата цены, зафиксированной участниками в условиях соглашения;
поиск лица, которому будет производиться уступка;
оформление соглашения о переходе прав и остатка задолженности по основному договору, если она не была внесена ранее;
направление в адрес строительной компании уведомления о том, что право требование по основному договору перешло к новому лицу;
регистрационные мероприятия в отношении сделки по переходу прав.

Переуступка прав требования по договору долевого участия (дду) в строительстве

Внимание

Подскажите, пожалуйста, это означает, что в случае расторжения договора, я буду иметь дело с той фирмой, у которой приобретала квартиру, а не застройщиком? | 2017/11/21 Здравствуйте Мария! Да, совершенно верно. Какие-либо претензии вы сможете предъявить уже непосредственно к фирме, у которой приобретаете недвижимость.

| 2017/11/21

Спасибо за полезную информацию! Собираюсь покупать квартиру в новостройке. Дом сдан, квартиры распроданы. Увидела вариант дешевле, чем у застройщика.

Предлагают купить субподрядчики по договору переуступки. Схема такая: застройщик НИКП заключил ДДУ с инвестором ПроекИнвест, инвестор уступил право требования подрядчику МФС(входящему в группу компаний ДСК), тот -МФС уступил право требования ДСК, а ДСК уступил прово Вертикали.

Так вот, Вертикаль и предлагает квартиру. Вот такая сложная цепочка.

Покупка квартиры по договору переуступки прав требования

Таким образом, чтобы передать указанное право третьему лицу, требуется в обязательном порядке соблюсти следующие условия:

дольщиком должна быть полностью уплачена стоимость по основному соглашению, либо сумма задолженности перейдет одновременно с правом требования;
оформление уступки возможно только до подписания контрагентами акта о сдаче готовой квартиры;
уступка по такой категории сделок требует обязательной регистрационной процедуры в органах Росреестра.

Порядок оформления договора цессии в новостройке

Что такое переуступка прав? Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Таким образом, по договору переуступки, покупатель получает не саму квартиру, а только право требования на оформление ее в собственность после окончания строительства.

Оформление переуступки прав по договору долевого участия в строительстве

Еще один риск цессионария – это нарушение цедентом условия об обязательном письменном уведомлении компании-застройщика о передаче прав на жилье, являющееся предметом соглашения долевого участия. Узнайте особенности и порядок оформление квартиры в новостройке в собственность.

Процедура покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке подробно раскрыта в этой статье. Правила оформления цессии Как уже говорилось, цессия оформляется в виде письменного соглашения, подлежащего государственной регистрации.

Нужно убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о проведенной сделке. При заключении соглашения цессии чаще всего для передачи денег используется механизм банковских ячеек.

Пройдя процедуру регистрации соглашения переуступки прав, продавец может получить деньги. Обычно участие застройщика при заключении договора цессии необязательно.

Договор переуступки долевого участия в строительстве

Заключая договор цессии на завершительном этапе строительства (при отсутствии возможности заключить договор долевого участия), покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье.О преимуществах переуступки прав для продавца уже говорилось. Это, прежде всего, реальная возможность заработать на росте цен, происходящем на различных этапах строительства новостройки, а также возможность вернуть деньги, внесенные по договору долевого участия, без штрафных санкций от застройщика. Основной недостаток переуступки прав – это увеличение рисков покупателя в сравнении с заключением договора долевого участия с застройщиком.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

Дополнительно можно сделать застройщику запрос на предоставление акта взаиморасчетов, свидетельствующий об отсутствии задолженностей у цедента перед застройщиком. Не лишним будет также запросить у застройщика выписку из ЕГРЮЛ, бухгалтерский баланс за последний отчетный период, последний вариант проектной декларации.

Для надежности можно проверить сроки действия разрешения на строительство и технических условий на коммуникации. Обратите внимание, что с дохода, полученного продавцом от реализации права требования, нужно будет заплатить налог, согласно 208-й статье Налогового кодекса РФ.

Причем оплачивает налог только цедент, но не цессионарий или застройщик. Переуступка права требования на квартиру имеет множество нюансов. Перед тем, как подписать документы, покупателю и продавцу стоит проконсультироваться с юристом, специализацией которого являются сделки с недвижимым имуществом.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве образец

Также важно помнить: При покупке строящейся квартиры в кредит процентная ставка всегда выше до момента ввода в эксплуатацию жилого объекта недвижимости Проценты по кредиту выплачиваются до регистрации права собственности (подписание приемопередаточного акта) То есть переплата по договору ипотеки на строящуюся квартиру, приобретенную по договору цессии, может быть намного больше, чем при покупке готовой квартиры. Трезво оценивайте свои возможности и существующие финансовые риски. Алгоритм оформления Оформить договор цессии можно только тогда, когда определенная сумма денег за квартиру уже внесена дольщиком. Если же дольщик только подписал договор участия в строительстве и не внес ни одного платежа за будущую квартиру, продавать свое право требования он не может. Это будет считаться мошенничеством.

Переуступка прав дольщика по договору долевого участия в строительстве

Главная / Квартира / Переуступка прав собственности Цессия или переуступка права требования является на современном первичном рынке недвижимости одним из наиболее применяемых и распространенных способов приобретения жилья в новостройках. Перед сдачей построенного дома, на завершительном этапе жилищного строительства, как правило, все ликвидные квартиры бывают распроданы.

Именно поэтому цессия — это практически единственный вариант для потенциального покупателя приобрести жилое помещение перед сдачей нового дома в понравившемся объекте. С переуступкой прав в долевом строительстве связаны определенные юридические риски, поэтому потенциальному покупателю, решившему воспользоваться правовым механизмом цессии на первичном рынке жилья, нужно точно понимать, как происходит процедура переуступки, а также соизмерять выгоды и риски своего приобретения.

Переуступка договора долевого участия в строительстве

Перемена собственника в этом случае будет осуществляться уже путем заключения договора купли-продажи жилья (или одним из нескольких других способов). Но пока права дольщика не реализованы (акт приема-сдачи не подписан), он имеет право оформить цессию, причем не обязательно с одним цессионарием. Нужно иметь в виду, что продавец имеет право заключить договор переуступки сразу с несколькими покупателями, если квартира состоит из двух и более комнат. На подобные действия продавца запрета в настоящем законодательстве нет. Какие выгоды получают цедент и цессионарий, заключая договор переуступки? Какие выгоды для обеих сторон сделки? Цессия — распространенный заработок для инвесторов, покупающих жилье в доме на ранних этапах строительства и перепродающих его по более высокой цене в то время, когда объект готовится к вводу в эксплуатацию.

buh-nds.ru